1.Võrumaal Mõniste vallas Tursa külas asuv Pärapõrgu kinnistu (registriosa nr 2419041) (kinnistu) on Kaupo Torimi (avaldaja) ja Jane Torimi (ühisomanikud) ühisomandis, kuid kinnistusraamatusse on kinnistu omanikuna sisse kantud avaldaja. Ühisomanikud sõlmisid 11. jaanuaril 2017 ühisvara osalise jagamise kokkuleppe ja müügilepingu (leping), millega mh lõpetasid kinnistu ühisomandi selliselt, et see kuulub avaldaja lahusvara hulka. Lepingu ps 7.1 avaldasid pooled soovi muuta kinnistu omandamise kande alust ning lisada kande aluseks viide lepingule.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 23. jaanuari 2017. a määrusega avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (seadusele vastava avalduse esitamiseks). Selle määruse põhjenduste kohaselt ei vasta kinnistamisavalduse p 7.1 kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lgle 6, sest sellest ei selgu, millist kannet soovitakse. Avalduses puuduvad taotlused omandi ülemineku kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks.
3.Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 28. veebruari 2017. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata, sest kohtunikuabi määratud tähtajaks puudust ei kõrvaldatud.
4.Ühisomanikud esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid selle tühistada ja teha lepingu ps 7.1 taotletud kanne.
2-17-4192
5.Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 16. märtsi 2017. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks maakohtule. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tartu Ringkonnakohtule. Maakohus leidis, et taotletud kujul ei ole võimalik kannet teha. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 24. aprilli 2017. a määrusega kandemääruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud määruskaebuse esitajate kanda. Ringkonnakohus tuvastas, et kinnistusraamatusse on 9. juuni 2006. a asjaõiguslepingu alusel
8.septembril 2006 kinnistu omanikuna sisse kantud üksnes avaldaja ning asjas ei vaielda selle üle, et avaldaja ja J. Torim olid kinnisomandi tekkimise ajal abielus. Seega muutus kinnistu alates kande tegemise hetkest nende ühisvaraks vaatamata sellele, et kinnistusraamatust ei nähtunud, et J. Torim oleks kinnistu ühisomanikuks. Asja materjalide kohaselt lahutati ühisomanike abielu 2013. aastal. Tegemist ei ole tavapärase asjaõigusseaduse (AÕS) §s 641 sätestatud olukorraga, kus kinnistusraamatusse kantud omanik teeb käsutuse kinnisomandiõiguse üleandmiseks uuele omanikule. Erisused on seotud ühisomandi olemusega (AÕS § 70 lg 4). Juhul kui kinnistusraamatusse on ühisomanikena kantud mõlemad abikaasad, siis ei teki ühisomandi jagamise korral praeguses vaidluses esile kerkinud küsimusi. Kui ühisvara hulka kuulunud kinnistu otsustatakse jätta edaspidi ühe abikaasa ainuomandisse, tehakse kinnistusraamatusse kanne, millega kustutatakse kinnistusraamatust senine kanne, millest nähtus abikaasade ühisomandike staatus, ning tehakse uus kanne, millega kantakse sisse ainuomanikuna üks varasematest ühisomanikest. Sel juhul ei ole tegemist kande aluse (algdokumendi viite) parandamisega, vaid kinnistusraamatuõiguse mõttes uue kandega, ehkki ainuomanikuks jääv abikaasa oli ka varem kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Eeltoodust ei ole õiguslikult põhimõtteliselt erinev olukord, kus kinnisasi on abikaasade ühisomandis, kuid kinnistusraamatust nähtub omanikuna vaid üks ühisomanikest. Seetõttu ei ole alust menetleda ühisomandi jagamisel tekkiva ainuomandi kinnistusraamatus kajastamist nendes olukordades põhimõtteliselt erineval viisil (ühel juhul kantaks muudatus sisse kandeavalduse alusel ning sisuliselt oleks tegemist uue kandega; teisel juhul üksnes kande parandamisega KRS § 621 jj mõttes). Ühisomanikul, kelle nimi ei nähtu kinnistusraamatust, on õigus kande parandamise korras taotleda enda kinnistusraamatusse kandmist. J. Torim ei ole seda soovinud, vaid ühisomanikud on kokku leppinud ühisvara jagamises ning kinnistu avaldaja ainuomandisse jätmises. Ei ole õige, et ühisvara jagamise kokkuleppe ja ka asjaõiguslepinguga on kinnistusraamatusse kandmata omanik andnud talle kuuluvad omanikuõigused üle sellele isikule, kes oli juba kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuvälise omaniku nõudeõigus ebaõige kande parandamiseks ei saa minna üle teisele isikule ega sealjuures muutuda teistsuguse sisuga nõudeõiguseks. Kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis ei ole see otsus kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast kohtuotsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et kinnistu ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli juba varem ainsana kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud. Varasema ühisomandi asemel ainuomandi tekkimisel ei ole olemuslikku tähendust sellel, kas jagamise aluseks on kohtuotsus või asjaõigusleping (nagu 2(4)
2-17-4192 praegusel juhul). Ka notariaalne ühisvara jagamise kokkulepe ei ole kinnisasja puudutavas osas kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. Juhul kui kinnistusraamatust mitte nähtunud ühisvarasuhe lõpetatakse kokkuleppel kinnistusraamatuväliselt (s.o ühisvara jagatakse, ilma et see kajastuks kinnistusraamatus), siis võib säilida õiguslik ebaselgus, kuna asjaõiguse üldpõhimõtte kohaselt on õigusmuudatuse saabumiseks lisaks asjaõiguskokkuleppele vajalik ka kinnistusraamatusse kande tegemine (AÕS § 641). Eeltoodut arvestades leidis maakohus õigesti, et määruskaebuse esitajatel tuleks esitada kinnistamisavaldus ning piisav ei ole kande parandamise taotlus, tuginedes KRS §le 621. Ühisomandi muutumine ainuomandiks on sisuline õigusmuudatus. Praegusel juhul ei esine kande parandamise aluseid KRS § 621 tähenduses. Määruskaebuse esitajad oleksid pidanud taotlema kinnistusraamatusse uue kande tegemist, millega oleks taotletud avaldaja kinnistusraamatusse kandmist ainuomanikuna. See tähendab, et taotleda tulnuks senise omanikukande kustutamist ja uue omanikukande tegemist. Avaldaja ainuomand tekib erineval õiguslikul alusel kui 9. juuni 2006. a asjaõigusleping, millega omandati kinnisasi abikaasade ühisomandina. Lepingu p 7.1 ei ole kinnistusosakonnal võimalik tõlgendada laiendavalt ega lugeda seda taotluseks kustutada varasem omanikukanne ja teha uus kanne, millega kanda ainuomanikuna sisse avaldaja.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Ühisomanikud paluvad määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada, uue määrusega kandeavalduse rahuldada ning saata selle kande tegemiseks maakohtule. Ringkonnakohus jättis nende arvates tähelepanuta, et kande saab teha ka parandamise korras KRS § 631 lg 3 ja § 651 lg 1 mõttes, mitte uue kande tegemisega (AÕS § 641). Ringkonnakohus leidis valesti, et praegusel juhul tuleb omandiõiguse üleandmise kohta rakendada samasugust regulatsiooni, mida kohaldatakse juhul, kui kinnistusraamatusse on kantud mõlemad abikaasad kui ühisomanikud. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta ka selle, et kinnistusraamatusse sisse kandmata omanikul ei ole samasugust õiguslikku positsiooni kui kinnistusraamatusse kantud omanikul. Samuti on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistusraamatusse sisse kandmata omaniku nõudeõigus ebaõige kande parandamiseks ei saa üle minna kinnistusraamatusse kantud omanikule. Ringkonnakohus ei ole viidanud õigusnormidele, millest selline järeldus tuleneb. Puudub põhjendus, miks peaks õigusliku positsiooni üleandmine olema piiratud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks. Ringkonnakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel muutmata, kuid täiendada tuleb selle määruse õiguslikke põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.
9.Määruskaebuse esitajad avaldasid lepingu ps 7.1 soovi muuta kinnistu omandamise kande alust ja lisada kande aluseks viide kõnealusele lepingule. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et lepingu p 7.1 alusel taotletud muudatust teha ei saa. Kohtute põhjenduste kohaselt ei saa praegusel juhul tugineda kande parandamisele KRS § 621 järgi, vaid määruskaebuse esitajatel tuleks taotleda kinnistusraamatusse uue kande tegemist AÕS § 641 järgi. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. Seega ei ole avaldaja soovitud viisil võimalik KRS § 631 lg 3 ja § 651 lg 1 järgi kinnistusraamatu kannet parandada.
10.Kolleegium on varem selgitanud, et kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi lahendamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse 3(4)
2-17-4192 jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (vt Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3217416, p 18.2; Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus asjas nr 3318215, pd 22.1-22.2). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et varasema ühisomandi asemel ainuomandi tekkimisel ei ole olemuslikku tähendust sellel, kas jagamise aluseks on kohtuotsus või asjaõigusleping. Seega ei ole ka lepingu p 7.1 kujundusliku toimega ning avaldaja ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. Ringkonnakohus leidis ülaltoodut arvestades õigesti, et lepingu ps 7.1 märgitut ei saa lugeda nõuetekohaseks kandeavalduseks (KRS § 34 lg 6). Määruskaebuse esitajatel tuleb taotleda kinnistusraamatusse uue kande tegemist, millega taotletakse senise omanikukande kustutamist ja uue kande tegemist, millega kanda ainuomanikuna sisse avaldaja.
11.Ringkonnakohtu määrusest nähtub, et ringkonnakohus on viidanud maakohtu 28. veebruari 2017 kandemääruse põhjendusi kajastades sellele, et maakohus on märkinud, et esitatud dokumentidest nähtuvalt on praegu omanikukanne vale ning kande parandamiseks tuleks kinnistusraamatusse sisse kanda ühisomanikud. Ringkonnakohus jättis maakohtu kandemääruse muutmata (pidades seda seaduslikuks ja põhjendatuks) ning ei esitanud määruses seisukohta abikaasade ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmise kohta. Eeltoodut arvestades jääb ebaselgeks, kas ringkonnakohtu hinnangul on enne uue kande (st kande, et avaldaja on lepingu järgi kinnistu ainuomanik) tegemist nõutav ka maakohtu viidatud kande tegemine, kust nähtuks kinnistu kuulumine avaldaja ja J. Torimi ühisomandi hulka, või ei ole sellise nn vahekande tegemine vajalik. Seetõttu täiendab kolleegium ringkonnakohtu määruse põhjendusi, märkides, et selleks, et muuta omanikukannet, ei ole vaja teha kannet, millest nähtuks, et avaldaja ja J. Torim on vahepeal (st enne lepingu sõlmimist) olnud kinnistu ühisomanikud (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3217416, p 18.2).
12.Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et ringkonnakohus on märkinud edasikaebamise korra kohta ekslikult, et määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 599). Määruskaebuse sellekohane väide on põhjendatud. Avaldaja saab TsMS § 599 esimese lause, § 660 lg 4 ja § 696 lg 4 järgi esitada määruskaebuse ringkonnakohtu määruse peale, millega jäeti kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise määrus muutmata (vt ka Riigikohtu 7. märtsi 2011. a määrus tsiviilasjas nr 32116710, p 8).
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitajate kanda.
14.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb kaebuselt tasutud kautsjon arvata TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Henn Jõks
4(4)
Jaak Luik
Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.