Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 599).
ASJAOLUD
1.K.T. ja J.T. sõlmisid 11.01.2017 ühisvara osalise jagamise kokkuleppe ja müügilepingu (edaspidi leping), millega muuhulgas lõpetasid kinnistu registriosa nr XXX, asukohaga XXXX, ühisomandi selliselt, et kinnistu kuulub K.T. lahusvara hulka.
11.01.2017 taotleti lepingu punktis 7.1. muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatus registriosa nr XXX all registreeritud kinnistu teise jao omandamise kande alust ja lisada kande aluseks viide ühisvara osalise jagamise kokkuleppele ja müügilepingule.
MAAKOHTU SEISUKOHT
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 28.02.2017 kandemäärusega nr 230002017 taotluse kande aluse muutmiseks rahuldamata. Esitatud dokumentidest nähtub, et praegusel hetkel on omanikukanne vale ja kui kannet parandada, siis tuleks sisse seada ühisomanikud. Ainuomanikuks saab K.T. viimase lepingu ehk ühisvara jagamise lepingu alusel. Eeltoodust tulenevalt on tegemist uue omaniku kandega, mitte eelmise kande või kande alusdokumendi parandamisega. Esitatud kinnistamisavalduse punkt 7.1. ei vasta KRS § 34 lõikele 6. Avaldusest ei selgu, millist kannet soovitakse.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3.K.T. ja J.T. esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28.02.2017 kandemääruse nr 230002017 peale määruskaebuse, millega paluvad kandemäärus tühistada ja teha 11.01.2017 lepingu punktis 7.1. taotletud kanne. Määruskaebuse kohaselt ei saa hagita menetluses menetlust lõpetada põhjusel, et menetleja ei saa aru, millist kannet teha soovitakse. Kinnistamismenetlus on hagita menetlus, kus kohus kohaldab uurimisprintsiipi. Kohtunikuabi peab välja selgitama kandetaotluse sisu ning vajadusel küsima andmeid juurde. Kinnistamisavalduses taotletud sisuga kanne on KRS § 23 ja § 24 p 2 kohaselt võimalik. Tähelepanuta on jäetud, et viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-82-15 on tehtud haldusasjas ning selles puudub põhjalik motiveeritud tsiviilõiguslik analüüs. Praktikat võiks Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-82-15 valguses muuta ja hakata tegema muudatust kinnistusraamatusse ka nendel juhtudel, kui kinnistu käsutamise tulemusena jääb kinnistu omanikule, kes on kinnistusraamatusse omanikuna juba kantud. 11.01.2017 lepingu alusel andis kinnistusraamatuväline omanik (J.T.) üle talle kui kinnistusraamatuvälisele omanikule kuuluvad omanikuõigused uuele isikule, kes oli juba omanikuna sisse kantud kinnistusraamatusse. Seega ei ole tegemist tavapärase AÕS § 641 situatsiooniga, kus kinnistusraamatusse kantud omanik võõrandab kinnistu uuele omanikule, vaid tegemist on kinnistusraamatuvälise omaniku käsutusega. Kuivõrd uus omanik on juba kinnistusraamatusse kantud, siis ei ole tarvis teha kande parandamist KRS § 24 p 1 mõttes, vaid on vaja teha kanne KRS § 24 p 2 mõttes ehk parandada viide algdokumendile, mille alusel on omandiõigus tekkinud.
4.Tartu Maakohus leidis, et kaebust ei ole võimalik rahuldada ja lepingu punktis 7.1 toodud taotluse rahuldamine ei ole õiguslikult võimalik. Asjas ei esine ühtegi alust kinnistusraamatu kande parandamiseks KRS § 621 jj järgi. Tegemist on sisuliselt uue omanikukande taotlusega, kuid sellisel kujul taotlust ei ole kohtule nõutavas vormis esitatud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28.02.2017 kandemäärus nr 230002017 on seaduslik ja põhjendatud ning ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata.
6.Asja materjalide kohaselt on määruskaebuse esitajad esitanud 11.01.2017 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXX) kinnistamisavalduse, mille punkti 7.1. kohaselt palusid muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatus registriosa nr XXX all registreeritud kinnistu teise jao omandamise kande alust. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28.02.2017 kandemäärusega nr 230002017 jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata. KRS § 24 p 2 kohaselt sisaldab kande tekst viidet algdokumendile ja dokumendile, mille alusel soovitakse asjaõiguse sisu täpsemalt tõendada. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusraamatusse on 9.06.2006. a asjaõiguslepingu alusel 8.09.2006. a omanikuna sisse kantud üksnes K.T., kuid asjaosalised ei vaidle, et kinnisomandi tekkimise ajal olid K.T. ja J.T. abielus. Seega muutus kinnisasi alates kande tegemise hetkest (8.09.2006. a) abikaasade ühisvaraks vaatamata sellele, et J.T. kinnisasja ühisomanikuna kinnistusraamatust ei nähtunud. Abikaasade ühisomand tekkis kinnistusraamatu väliselt ning kinnistusraamatust nähtuv on selles osas materiaalselt ebaõige, kuna see ei anna tegelikkusele vastavat teavet kinnisasja omanike kohta. Asja materjalide kohaselt on abielu lahutatud 2013. aastal ning jaanuaris 2017. a sõlmisid endised abikaasad ühisvara osalisel jagamise kokkuleppe ja müügilepingu. Kohtule on esitatud asjaõigusleping, mille alusel kande tegemist on taotletud (tl 12).
7.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajatega, et käesolevas asjas ei ole tegemist tavapärase AÕS § 641 olukorraga, kus kinnistusraamatusse kantud omanik teeb käsutuse kinnisomandiõiguse üleandmiseks uuele omanikule. Erisused on seotud ühisomandi olemusega – AÕS § 70 lg 4 kohaselt on tegemist kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluva omandiga. Ühisomanikel on üksteisega n-ö kattuv omandiõigus, s.o kummalegi ühisomanikule kuulub ühine asi tervikuna, samas on ühisomaniku õigused omandiõiguse teostamisel kitsendatud teise ühisomaniku õigustega. Ringkonnakohus nõustub ka määruskaebuses väljendatud seisukohaga, et praeguse vaidluse puhul on tegemist põhimõttelist laadi materiaalõiguslike ja kinnistusraamatuõiguslike (-menetluslike) küsimustega, mille puhul tuleks välja kujundada selge ja arusaadav kinnistamispraktika. Muuhulgas tuleb kujundada seisukoht küsimuses, kas on põhjendatud käsitada ja lahendada ühisomandi jagamise vormistuslikke küsimusi erinevalt, sõltuvalt sellest, kas kinnistusraamatusse on kantud mõlemad ühisomanikud (abikaasad) või ainult üks neist. Juhul, kui kinnistusraamatusse on ühisomanikena kantud mõlemad abikaasad, siis ei teki ühisomandi jagamise korral praeguses vaidluses esile kerkinud küsimusi. Kui otsustatakse jätta ühisvara hulka kuulunud kinnisasi edaspidi ühe abikaasa ainuomandisse, tehakse kinnistusraamatusse kanne, millega kustutatakse kinnistusraamatust senine kanne, millest nähtus abikaasade ühisomandike staatus, ning tehakse uus kanne, millega kantakse sisse ainuomanikuna üks varasematest ühisomandikest. Sel juhul ei ole vaieldamatult tegemist kande aluse (algdokumendi viite) parandamisega, vaid kinnistusraamatuõiguse mõttes uue kandega, ehkki ainuomanikuks jääv abikaasa oli ka varem kinnistusraamatusse omanikuna kantud.
8.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole õiguslikult põhimõtteliselt erinev olukord, kus kinnisasi kuulub abikaasade ühisomandisse, kuid kinnistusraamatust nähtub omanikuna vaid üks ühisomanikest. Seetõttu ei näe ringkonnakohus ka alust menetleda ühisomandi jagamisel tekkiva ainuomandi kinnistusraamatus kajastamist põhimõtteliselt erineval viisil. Ühel juhul toimuks muudatuse sissekandmine kandeavalduse alusel ning sisuliselt oleks tegemist uue kandega; teisel juhul üksnes kande parandamisena KRS § 621 jj mõttes. Ühisomanikul, kelle nimi ei nähtu kinnistusraamatust, on õigus kande parandamise korras taotleda enda kinnistusraamatusse kandmist. Praegusel juhul ei ole puudutatud isik seda soovinud, vaid ühisomanikud on kokku leppinud ühisvara jagamises ja kõnealuse kinnisasja ainuomandisse jätmises.
9.Määruskaebuses on esitatud tõlgendus, mille järgi kinnistusraamatust mitte nähtuva ühisomaniku õigus nõuda kande parandamise korras enda kinnistusraamatusse kandmist muutub ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimisel sisuliselt teiselaadseks õiguseks – s.o kinnistusraamatust ainsana nähtuva ühisomaniku õiguseks taotleda kande parandamist selliselt, et lisatakse viide õigusmuudatuse aluseks olevale dokumendile (ühisvara jagamise lepingule). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa seda tõlgendust toetada. Ei ole õige, et ühisvara jagamise kokkuleppega ja ka asjaõiguslepinguga on kinnistusraamatuväline omanik juba andnud talle kuuluvad omanikuõigused üle sellele isikule, kes oli juba kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuvälise omaniku nõudeõigus ebaõige kande parandamiseks ei saa oma olemuselt minna üle teisele isikule ega sealjuures muutuda teistsuguse sisuga nõudeõiguseks. Esitatud käsitlus on ka mõnevõrra vastuoluline, kuna selle kohaselt „läks uuele omanikule üle ka õigus kande parandamist“, ehkki järgnevalt rõhutatakse, et tegemist ei ole uue omanikuga, vaid sama isikuga, kes on juba kinnistusraamatusse kantud.
10.Riigikohus on 20.12.2016 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16 p 18.2 (viitega haldusasjale nr 3-3-1-82-15 p-d 22.1 - 22.2) märkinud, et kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagamine toimub kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli juba varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud. Praegusel juhul soovitakse ühisomandit jagada mitte kohtuotsusega, vaid kokkuleppe sõlmimise teel. Ringkonnakohus leiab, et varasema ühisomandi asemel ainuomandi tekkimisel ei oma olemuslikku tähendust, kas jagamise aluseks on kohtuotsuse või asjaõiguslik leping. Ka notariaalne ühisvara jagamise kokkulepe ei ole kinnisasja puudutavas osas kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. Ringkonnakohus möönab, et senises kinnistamispraktikas ei ole teadaolevalt üldjuhul lähtutud sellest, et ühisomandi kokkuleppel jagamise korral tuleks teha kinnistusraamatusse uued kanded ka juhul, kui pärast vara jagamist jääb kinnistu ainuomanikuks see abikaasa, kes eelnevalt oli ainsana omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Samas on aga üldjuhul abikaasade endi valik, kas nad soovivad algusest peale kajastada kinnistusraamatus oma varasuhteid õigesti (st kinnisvara omandamisel ühisomandisse taotlevad mõlema abikaasa ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmist; sellele lisaks on abikaasal, kelle nimi kinnistusraamatust ei nähtu, ka iseseisev õigus nõuda kande parandamise korras enda ühisomanikuna sissekandmist), või tuleb teha teatud täiendavaid toiminguid ühisvarasuhte lõpetamisel. Juhul, kui kinnistusraamatust mitte nähtunud ühisvarasuhe lõpetatakse kokkuleppel kinnistusraamatu väliselt (s.o ühisvara jagatakse ilma, et see kajastuks kinnistusraamatus), siis võib säilida teatud õiguslik ebaselgus, kuna asjaõiguse üldpõhimõtte kohaselt on õigusmuudatuse saabumiseks
lisaks asjaõiguskokkuleppele vajalik ka kinnistusraamatusse kande tegemine (AÕS § 641). Õiguskäibe seisukohalt aitavad selle ebaselguse tagajärgi leevendada siiski nii tehingute notariaalse tõestamise nõudega kaasnev kontroll ning teiseks kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse ja kannete õigsuse eeldamise ning heauskse omandamise põhimõtted (AÕS § 56, § 561).
11.Ringkonnakohus asub eeltoodut arvestades seisukohale, et maakohus on õigesti leidnud, et praegusel juhul tuleks määruskaebuse esitajatel esitada kinnistamisavaldus ning piisav ei ole kande parandamise taotlus tuginedes KRS § 621 jj. Maakohus ei ole soovitud kande tegemist välistanud, vaid on viidanud, et esitatud kujul ei saa avaldust käsitada kinnistamisavaldusena. Kohtunikuabi on 16.03.2017. a määruses asjakohaselt esile toonud järgmist: esitatud avaldusest (p 7.1) ei selgu, millist kannet soovitakse; avalduse p-s 7.1 puuduvad taotlused omandi ülemineku kohta kande tegemiseks; puudub kandetaotlus. Ühisvara osalise jagamise kokkuleppe ja müügilepingu järgi ei ole kahtlust, et J.T. ja K.T. soovisid ja avaldasid tahet jätta kinnistu registriosa nr XXX K.T. ainuomandisse. Maakohtu hinnangul ei ole aga lepingu punktis 7.1 väljendatu piisav selleks, et kinnistusraamatusse saaks teha uue kande, mille kohaselt senise ühisomandi asemel on edaspidi kinnistu ainuomanikuks
K.T..
Ringkonnakohus nõustub, et lepingu punktis 7.1 ei väljenda piisava selguse ega täpsusega kande tegemise soovi ja selle sisu. Nimetatud lepingusättes on avaldatud soovi muuta kinnistusraamatus registriosa nr XXX all registreeritud kinnistu teise jao „omandamise kande alust ja lisada kande aluseks viide käesolevale lepingule.“ Tegemist ei ole õigusmuudatuse saavutamisele suunatud kandeavaldusega, kuna selles on väljendatud sõnaselgelt vaid soovi täiendada kinnisasja omandamise kande alust. Praeguse seisuga nähtub kinnistusregistriosa II jao lahtrist „Kande alus“ viide 9.06.2006 asjaõiguslepingule (kanne ise on tehtud 8.09.2006).
12.Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et praegusel juhul ei saa soovitud tulemuseni jõuda kinnistusraamatu kande parandamise teel. Ühisomandi muutumine ainuomandiks kujutab endast sisulist õigusmuudatust. Asja materjalide kohaselt ei esine praegusel juhul kinnistusraamatu kande parandamise aluseid KRS § 621 jj tähenduses. Ringkonnakohus on seisukohal, et määruskaebuse esitajad oleksid pidanud taotlema kinnistusraamatusse uue kande tegemist, millega oleks taotletud K.T. kinnistusraamatusse kandmist ainuomanikuna. See tähendab, et taotleda oleks tulnud senise omanikukande kustutamist ja uue omanikukande tegemist. K.T. ainuomand tekib erineval õiguslikul alusel kui 9.06.2006. a asjaõigusleping, millega omandati kinnisasi abikaasade ühisomandina. Põhjendamatu on heita maakohtule ette uurimisprintsiibi kohaldamata jätmist. Kinnistusosakonna kohtunikuabi määras 23.01.2017 kandemäärusega nr 88202017 avaldajale tähtaja esitada KRS § 34 lõikele 6 vastav kandemäärus, selgitades, et kinnistamisavaldusest peab selgelt ja üheselt mõistetavalt nähtuma, millist kannet taotletakse. Määruses on selgitatud, et kinnistamisavalduses (p 7.1) puuduvad taotlused omandi ülemineku kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Samuti on selgitatud, et ka (endiste) abikaasade vahelise tehinguga ühisvara andmiseks ühe abikaasa ainuomandisse tuleb lisaks kehtivalt sõlmitud asjaõiguslepingule (käsutustehingule) teha omandi ülemineku kohta ka kanne kinnistusraamatusse, lisaks peab käsutustehingu teinud isik olema käsutuseks õigustatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu punkti 7.1 ei ole kinnistusosakonnal võimalik tõlgendada laiendavalt ega lugeda seda taotluseks kustutada varasem omanikukanne ja teha uus kanne, millega kanda ainuomanikuna sisse K.T..
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud määruskaebuse esitajate kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.