Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Pirge Tomsi hagi Märt Halmani, Sirje-Linda Halmani, Harry Halmani ja Toomas Tammjõe vastu kinnistusraamatu ebaõigete kannete parandamiseks tahteavaldusi andma kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 22. jaanuari 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Pirge Tomsi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
145 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Pirge Toms, esindajad vandeadvokaadid Jüri Leppik ja Heidi Rajamäe-Parik Kostjad Märt Halman, Sirje-Linda Halman, Harry Halman ja Toomas Tammjõe Kostja Märt Halmani esindaja vandeadvokaat Viktor Turkin ja kostjate Sirje-Linda Halmani, Harry Halmani ja Toomas Tammjõe esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo
Asja läbivaatamise kuupäev
20. mai 2019. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 22. jaanuari 2019. a otsuse (tsiviilasi nr 2-16-7090) resolutsioon muutmata, kuid täpsustada otsuse õiguslikke põhjendusi.
1.Pirge Toms (hageja) esitas 4. mail 2016 Harju Maakohtule hagiavalduse Märt Halmani (kostja I), Sirje-Linda Halmani (kostja II), Harry Halmani (kostja III) ja Toomas Tammjõe (kostja IV) vastu, milles palus: 1) kohustada kostjat III ja kostjat I andma nõusolek Tallinnas Köleri 32–3 asuva korteriomandi (kinnistusraamatu registriosa nr 2838101) (edaspidi korteriomand) kohta tehtud kostja III omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ühisomanikena kinnistusraamatusse kostja I ja hageja; 2) kohustada kostjat II andma nõusolek korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriosa kolmanda jao kolmanda kande, mille kohaselt on kostjal II korteriomandi isiklik tähtajatu kasutusõigus, kustutamiseks ja sama registriosa kolmanda jao kolmanda kande kannete järjekoha suhte kohta (kolmanda jao kolmanda kande järjekoht on neljanda jao teise kande järel) tehtud kande kustutamiseks; 3) kohustada kostjat IV andma nõusolek korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriosa kolmanda jao neljanda kande, mille kohaselt kostjal IV on isiklik tähtajatu kasutusõigus, kustutamiseks; 4) kohustada kostjat I andma nõusolek korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriosa neljanda jao esimese ja teise kande, mille kohaselt on seatud hüpoteegid Swedbank AS-i kasuks koos kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, kustutamiseks. Maakohus tagas hageja taotlusel 6. mai 2016. a määrusega hagi ning seadis vaidlusalusele korteriomandile hageja kasuks keelumärke. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt olid hageja ja kostja I abikaasadena vaidlusaluse korteriomandi ühisomanikud. Korteriomandi omanikuna oli kinnistusraamatusse kantud vaid kostja I. Kostja I esitas 2003. aastal maakohtule hagi hageja vastu abielu lahutamiseks ja ühisvara jagamiseks (tsiviilasi nr 2-03-693). Selle kohtumenetluse ajal sõlmisid kostja I ja kostja II 17. veebruaril 2004 notariaalse kokkuleppe, mis väidetavalt põhines hageja ja kostja I abielu ajal antud laenudel. Selle kokkuleppe järgi võlgnes kostja I kostjale II 1 092 107 krooni intressiga 0,035% päevas ning laenu tagasimaksmise tähtaeg oli vaid kaks nädalat. Tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud otsusega lahutati hageja ja kostja I abielu 31. detsembril 2008, korteriomand jäeti kostjale I ja mõisteti temalt hageja kasuks välja 59 499 eurot 70 senti. Maakohus tagas 12. jaanuari 2009. a määrusega selles asjas tehtud maakohtu otsuse täitmise ja seadis korteriomandile hageja kasuks keelumärke. Maakohtu kinnistusosakond selle kohtumääruse alusel kannet ei teinud. Tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud kohtuotsus (kohtuotsus ühisvara jagamise kohta) jõustus 2. novembril 2009. Kohtuotsusest tulenevat hageja nõuet kostja I vastu on õnnestunud täitemenetluses täita 276 euro 55 sendi ulatuses.
12.jaanuaril 2010 müüs kostja I korteriomandi oma emale (kostjale II). Kostja II kanti 19. jaanuaril 2010 korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. 5. märtsil 2010 kinkis kostja II korteriomandi oma lapselapsele, st hageja ja kostja I pojale (kostjale III). Kostja III kanti 12. märtsil 2010 korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja leidis, et kostja I ei saanud korteriomandit käsutada ning käsutustehingu alusel tehtud kanne on ebaõige, sest kohus oli keelanud korteriomandi käsutamise ja kostjal I ei olnud käsutamiseks hageja nõusolekut. Ebaõigete kannetega tekkinud kinnisomandi ja piiratud asjaõiguste omanikud (kostjad II, III ja IV) teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged, ning nad ei saanud omandada kinnisomandit või piiratud asjaõigust kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Kostja I on kostja II poeg. Kostja III on kostja I ja hageja poeg ja kostja II lapselaps. Kostja IV on kostja II abikaasa. Alternatiivselt on kostjad II ja III saanud omandiõiguse korteriomandile varjatud kohustus- ja käsutustehingute alusel eesmärgiga jätta hageja omandist ilma. Fiktiivsusele viitavad mh kostja I ja kostja II vaheliste laenude ebaselgus ja tõendamatus, tegutsemine 2(9)
2-16-7090 ühisvara jagamise kohtuprotsessi ajal, laenu vastu korteriomandi saamine ja selle kohe edasikinkimine lähikondsele. Sellised kohustus- ja käsutustehingud on tühised heade kommete vastasuse tõttu. Ebaõiged kanded rikuvad hageja õigusi. Hageja on esitanud Eesti Vabariigi vastu nõude 65 394 euro suuruse kahjuhüvitise ja viivise saamiseks (kohtuasi nr 3-11-2971). Riigikohus tuvastas selles asjas
15.märtsi 2016. a otsusega (kohtuasi nr 3-3-1-82-15), et korteriomand oli hageja ja kostja I ühisvaras ja varaühisus ei ole muutunud (kohtuotsus, millega jäetakse ühisvarasse kuuluv kinnisasi ühele abikaasale, ei ole kujundusliku toimega ja vara jagatakse kinnistamisega).
2.Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et hageja perspektiivitu nõue tuleks jätta läbi vaatamata, samuti on hageja nõue alusetu. Kostja I vastuväitel tuleks hageja nõudele kohaldada ka aegumist. Kinnistusraamatu kanded on õiged ja nende parandamiseks ei ole alust. Kostjad II, III ja IV leidsid, et kuivõrd kohtuotsus ühisvara jagamise kohta on jõustunud, ei olnud korteriomandi käsutuseks hageja nõusolekut vaja. Samuti rakendub käsutuskeeld alates kande tegemisest kinnistusraamatusse. Seega ei ole kostjate I ja II kohustus- ja käsutustehingud tühised ning hagejal ei ole kostjate vastu nõudeõigust. Isegi juhul kui kostjal I ei olnud õigust võõrandada korteriomandit kostjale II, on kostja II omandanud korteriomandi heauskselt kinnistusraamatu andmetele tuginedes. Ka kostjad III ja IV on heausksed omandajad. Vaidlusalused kanded ei ole ebaõiged. Hageja alternatiivne nõue on ebaselge ja põhjendamatu.
3.Harju Maakohus jättis 28. veebruari 2018. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas 6. mai 2016. a määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tulnuks pärast ühisvara jagamise kohtuotsust teha kostja I kohta kinnistusraamatusse uus kanne selle kohta, et ta on ainuomanik (sõltumata sellest, et ta oli varem ainsana kantud omanikuna kinnistusraamatusse). Kostja I ei saanud kohtuotsuse tegemisega ühisvara jagamise kohta korteriomandi ainuomanikuks. Seega vajas kostja I korteriomandi käsutamiseks
12.jaanuaril 2010 hageja nõusolekut (perekonnaseaduse (PKS) (1995) § 17 lg 2 esimene lause). Asjas ei vaielda, et kostjal I hageja sellist nõusolekut ei olnud. Seega ei ole 12. jaanuari 2010 tehingul õiguslikku tagajärge ja kanne, millega kostja II kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse, ei ole õige. Maakohus tuvastas, et kostja III sai 5. märtsi 2010 tehinguga korteriomandi omanikuks heauskselt. Kinnistusraamatusse ei olnud kantud mingit vastuväidet ebaõige kande parandamise või kustutamise tagamiseks või õiguse käsutamise piirangut hageja kasuks, mis oleks kostja III suhtes kehtiv. Ei ole alust arvata, et kostja III oli teadlik või pidi olema teadlik, et 5. märtsi 2010 tehing rikub hageja omandiõigust ja kostja II kohta tehtud omanikukanne kinnistusraamatus on ebaõige. Eeltoodut arvestades ei ole hagejal asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt III tema kohta tehtud omanikukande kustutamist ja kostja III ei pea andma hageja soovitud tahteavaldust (kinnistusraamatu seaduse § 341 lg-d 1 ja 8, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Seega ei riku AÕS § 65 lg 1 järgi hageja õigusi ka kostjate II ja IV kasuks kinnistusraamatusse korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus ega ka hüpoteegikanded. Hageja alternatiivne nõue jääb rahuldamata. Kostja II ja kostja III tehing ei ole heade kommetega vastuolus ega tühine (TsÜS § 86 lg 1). Kinkeleping, millega vanavanemad kingivad lapselapsele omi asju, sh korteriomandeid, ei ole ühiskonnas tavapäratu, vaid pigem tavapärane. Kostja II ja kostja III tehingut ei ole võimalik pidada ka näilikuks (TsÜS § 89 lg 1). Eeltoodut arvestades ei ole vajalik hinnata kostjate I ja II vahelisi võlasuhteid, sh seda, kas need on heade kommetega vastuolus või näilikud. Samuti ei ole vaja hinnata, kas kostja II oli korteriomandit
3(9)
2-16-7090 omandades ja kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskne ning kas hageja nõue kostja I vastu on aegunud.
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 22. jaanuari 2019. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud hageja kanda ja märkis, et menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kostja I ei saanud üksnes kohtuotsuse alusel ühisvara jagamise kohta korteriomandi ainuomanikuks ning kostjal I oli korteriomandi käsutamiseks vaja hageja nõusolekut. Pooled ei vaidle ka apellatsioonimenetluses, et hageja ei ole kostjale I seda nõusolekut andnud. Samas on maakohus jätnud hindamata, kas kostja II ise võis omandada korteriomandi AÕS § 561 lg 1 järgi heauskselt. Kinnistusraamatu kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui asjaõiguslepingu sõlmis käsutamiseks õigustamata isik, kinnisomandi või muu asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt. Kinnisasja heauskne omandamine (AÕS § 561) oli võimalik ka PKS (1995) § 17 lg 2 rikkumise korral. Juhul kui kostja II sai korteriomandi omanikuks heauskselt, oli ta õigustatud seda kinnisasja edaspidi ka käsutama, ning sellisel juhul küsimust kostja III heausksusest ei teki. Samuti leidis maakohus ekslikult, et kostja III sai omandada korteriomandi heauskselt. Kohtupraktika kohaselt ei saa kinnisasja AÕS § 561 lg 1 järgi heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega. Kostja III on esimese järjekorra seadusjärgne pärija (pärimisseaduse § 13 lg 1) ja omandas korteriomandi kinkelepinguga. Ringkonnakohtu hinnangul omandas kostja II korteriomandi kostjalt I heauskselt (maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta, sh täiendada). Kuna kostja II on teinud tõenditest nähtuvalt tsiviilasjas nr 2-03-693 kohtule avaldusi, võib eeldada, et ta teadis, et korteriomand on hageja ja kostja I ühisvara. Samas oli kostja I ja kostja II tehingu tegemise ajaks jõustunud kohtuotsus, millega korteriomand jäeti kostja I omandisse. Sellises olukorras ei pidanud kostjal II tekkima kahtlust, et tal ei ole õigust üksinda korteriomandit käsutada, ning ta võis teha tehingu, tuginedes kinnistusraamatu kandele, mille järgi oli kostja I korteriomandi ainuomanik. Ka kostja I ja kostja II tehingu tõestanud notar on tehingust nähtuvalt järeldanud, et jõustunud kohtulahendi alusel on korteriomand kostja I lahusvara. Notariaal- ja kinnistamispraktika, mille järgi tuleb ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi alusel teha kinnistusraamatusse uus omanikukanne ka juhul, kui kinnisasi jääb kohtus ühisvara jagamise tulemusena selle abikaasa ainuomandisse, kes on juba varem asja ainsa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud, on tekkinud oluliselt hiljem Riigikohtu 15. märtsi 2016. a lahendi (kohtuasi nr 3-3-1-82-15) alusel. Sellele lahendile eelneval ajal ülekinnistamist ei nõutud ja notarite sellekohane praktika oli valdavalt ühtne. Kostja II ei pidanud 2010. aastal tehingu tegemisel eeldama või ette nägema kostja I omanikukande ülekinnistamise vajadust, vaid võis lähtuda eeldusest, et omanikukanne kinnistusraamatus on muutunud ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi tulemusena õigeks. Viidatud ülekinnistamise vajadus ei tulene ühestki imperatiivsest õigusnormist, vaid kohtupraktikast, mida 2010. aastal ei olnud võimalik ette näha. Kostja I on kostja II poeg ning seega samuti esimese järjekorra seadusjärgne pärija, kuid kostja II ei omandanud korteriomandit kostjalt I tasuta tehinguga. 12. jaanuari 2010 tehingu p 4.1 järgi oli korteriomandi müügihind kokku 2 030 000 krooni, millest kostjal II tuli p 4.2.2 järgi tasuda 4(9)
2-16-7090 19 876 krooni 59 senti otse kostjale I. Arvestades tehingu p-s 4.1 tehtud tasaarvestust, võib tehingul olla küll osaliselt kinke iseloom, kuid see iseenesest ei välista kostja II heausksust AÕS § 561 lg 1 tähenduses. Kuivõrd kostja II omandas korteriomandi heauskselt, oli ta õigustatud võõrandama korteriomandi kostjale III. Seega ei ole alust hinnata, kas kostja III oli kostjaga II 5. märtsi 2010 tehingu tegemisel heauskne ning sellekohased põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Hageja alternatiivne nõue tuleb jätta rahuldamata. Tehing ei saa samal ajal olla heade kommete vastane ja näilik. Hageja esitatud asjaoludel ei saa pidada kostja I ja kostja II tehinguid näilikeks. Samuti ei saa kogutud tõenditest järeldada, et kostja I ja kostja II tehingud oleks vastuolus heade kommetega. Kõnealused tehingud ning ka järgnevad tehingud oleksid kõigi eelduste kohaselt olnud täitemenetluses tagasivõidetavad (täitemenetluse seadustiku (TMS) §-d 187–188 ja 194), kuid hageja neid õiguskaitsevahendeid ei kasutanud. Tehingute tegemine lähikondsete vahel on iseenesest tavapärane. Kui korteriomandiga tehtud tehingute eesmärgiks olnuks ühisvarasse kuulunud korteriomandi kõrvaletoimetamine, ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmise takistamine vm ebamoraalne eesmärk, oleks korteriomand eelduslikult võõrandatud pooltega mitteseotud kolmandale isikule. Lisaks on kohtupraktikas leitud, et TsÜS § 86 ei kohaldu ulatuses, milles põhjendused tehingu heade kommete vastasusest kattuvad põhjendustega tehingu tagasivõidetavuse kohta pankrotiseaduse järgi, ning tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistatavad tehingud ei ole tühised TsÜS § 86 lg 1 järgi. Teistsugusele seisukohale ei ole põhjust asuda ka tehingute tagasivõitmisel TMS-i alusel. Hageja täitemenetluses tehingute tagasivõitmise hagisid ei esitanud. Õigusnäivuse loomisele suunatud laenulepingute sõlmimine võib iseenesest olla heade kommete vastane, kuid kostjad on suutnud tõendada, et vähemalt osaliselt olid 17. veebruari 2004 kokkuleppes märgitud võlaõiguslikud suhted kostjate I ja II vahel ka tegelikult olemas. Kostjad on esitanud nende võlasuhete aluseks olevad dokumendid, sh laenulepingud ja maksekorraldused laenusummade üleandmise kohta. Tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud kohtuotsused on praeguses asjas dokumentaalseks tõendiks, kuid nendes tuvastatud asjaolud ei ole kostjatele II, III ja IV vahetult siduvad (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 457). Lisaks oli nimetatud tsiviilasjas keskseks vaidlusküsimuseks, kas kostja I oli võtnud laene perekonna huvides. See ei välista, et kostja I võis olla sõlminud abieluliste suhete ajal kostjaga II laenulepinguid isiklikes huvides või ärihuvides. Samuti võib kostja I olla sõlminud laenulepinguid pärast abieluliste suhte lõppu. Seda väidab ka hageja ise (hageja väitel on sellised laenusuhted küll fiktiivsed). Kostja I ja kostja II võlaõiguslikel suhetel ei ole ka nendevaheliste tehingute hindamisel määravat tähtsust, sest kostja I oleks (hüpoteetiliselt) saanud müüa korteriomandi kostjale II olenemata vaidlusalustest võlasuhetest. Eeltoodut arvestades on hagis märgitud kinnistusraamatu kanded õiged ning kostjad ei ole kohustatud andma kannete muutmiseks nõusolekuid. Maakohtu lõppjäreldus hagi rahuldamata jätmise kohta on õige. Ringkonnakohus nõustus muus osas maakohtu põhjendustega ega korranud neid.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub kassatsioonkaebuses maa- ja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning hagi rahuldada. Ringkonnakohus kohaldas valesti (liiga laialt) AÕS § 561 lg-t 1, kui leidis, et kostja II omandas korteriomandi heauskselt. Heausksuse eeldust kohaldatakse neile, kes omandavad kinnisasja, tuginedes kinnistusraamatusse kantud andmetele, mitte tuginedes notariaadipraktikale, notari kinnitusele või uskudes kohtulahendi mõjusse. See, et kohtuotsusel ühisvara jagamise kohta ei ole kujunduslikku toimet ja kostja I omanikukanne tuli üle kinnistada, tulenes seadusest, mitte kohtu- ega notariaadipraktikast. Kostja II ei saanud tugineda sellele, et ta ei tunne seadust. Kuivõrd kostja II ei
5(9)
2-16-7090 tuginenud kostjaga I tehingut tehes mitte ebaõigele kandele, vaid ilma kujundusliku toimeta kohtuotsusele, siis ei saa AÕS § 561 lg-s 1 sätestatud heausksuse eeldust kohaldada. Ringkonnakohus leidis valesti, et heauskne omandamine ei ole AÕS § 561 lg 1 järgi kostja I ja kostja II kui lähisugulaste vahel välistatud põhjusel, et tehing ei olnud täiesti tasuta. Ringkonnakohus ei arvestanud, et heausksuse puudumisele võivad viidata ka muud asjaolud (nt tuleks hinnata, kas isik tegutses siiralt teise isiku õigusi arvestavalt jm). Ringkonnakohus jättis muud asjaolud ja tõendid (kostjate käitumine tehingute sõlmimisel eesmärgiga luua kunstlik täitedokument) kostja II heausksuse hindamisel tähelepanuta. Samuti ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt põhjendanud, mil määral oli kostja I ja kostja II tehing tasuta. Kuivõrd hageja oli piisavalt tõendanud, et kostja II ei olnud heauskne, läks tõendamiskoormis vastupidise tõendamiseks üle kostjatele. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei saa pidada kostja I ja kostja II tehinguid näilikeks. Ringkonnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt ning rikkus otsuse põhjendamise kohustust, kui leidis, et kostja I ja kostja II tehingud ei ole vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus viitas põhjendamatult TMS-ist tulenevatele õiguskaitsevahenditele ja nende kasutamata jätmisele. Ringkonnakohus leidis üldsõnaliselt, et vähemalt osaliselt olid kostja I ja kostja II vahel laenusuhted, täpsustamata, milliseid laenupinguid ja maksekorraldusi ta tõelisteks peab. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et kohtuotsus ühisvara jagamise kohta esitati kohtule selleks, et tõendada kostja I ja kostja II motiive tehingute tegemisel. Ringkonnakohus leidis valesti, et kostja I oleks saanud müüa ühisomandis oleva korteriomandi ka kostja I ja kostja II võlasuhetest olenemata.
7.Kostjad vaidlevad hageja kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 692 lg 2 alusel rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid täpsustada tuleb ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
9.Kohtud jätsid hageja nõude kostjate vastu kinnistusraamatu kannete muutmiseks tahteavaldusi andma kohustamiseks (vt AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5) rahuldamata, tuvastades, et hagis märgitud kinnistusraamatu kanded on õiged ning kostjad ei ole kõnealuste tahteavalduste andmiseks kohustatud. Ringkonnakohus tugines oma järelduse tegemisel sellele, et tehingud kostja I ja kostja II ning kostja II ja kostja III vahel (nii kohustus- kui ka käsutustehingud) on kehtivad ning kostja II omandas vaidlusaluse korteriomandi heauskselt ja oli õigustatud seda edasi käsutama (st võõrandama kostjale III).
10.Kolleegium märgib esmalt, et hageja nõue kostja I ja kostja III vastu nõusolekut andma kohustamiseks kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ühisomanikena kinnistusraamatusse hageja ja kostja I, tuleb jätta rahuldamata tulenevalt sellest, et selle nõude rahuldamine ei ole õiguslikult võimalik. Seda põhjusel, et hageja ei saa taotleda omanikukande tegemist vastuolus jõustunud ühisvara jagamise kohta tehtud kohtuotsusega (vt TsMS § 457 lg 1). Seega lõppes hageja kõnealune nõudeõigus kohtuotsuse jõustumisega ühisvara jagamise kohta ning kande ebaõigsusele tuginedes sai hageja taotleda kohtulahendi tegemist, millega kantakse korteriomand tagasi kostja I omandisse.
12.Kuivõrd küsimus korteriomandi heausksest omandamisest tekib eeldusel, et käsutustehingud kostjate I ja II ning kostjate II ja III vahel on kehtivad, käsitleb kolleegium kõigepealt hageja väiteid kostjate tehingute näilikkuse ja heade kommete vastasuse kohta. Ringkonnakohus asus põhjendatult seisukohale, et tehing ei saa samal ajal olla heade kommete vastane (TsÜS § 86 lg 1) ja näilik (TsÜS § 89 lg 1). Riigikohus selgitab, et tehingu kahe võimaliku tühisuse aluse olemasolul tuleb esmalt hinnata näilikkust ning heade kommete vastasust tuleks hinnata juhul, kui tehing ei ole näilik.
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja esiletoodud asjaoludel pidada kostja I ja kostja II tehinguid näilikeks. Kolleegium nõustub selle seisukohaga, märkides lisaks, et hageja esiletoodud asjaoludel ei saa pidada näilikeks ka kostja II ja kostja III tehinguid. Näiliku tehinguga soovitakse jätta muljet tehingu tegemisest, mida tegelikult teha ei soovita, või varjata teist tehingut. Kõne alla saab tulla kohustuslepingu näilikkus, sest kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik (vt Riigikohtu 5. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06, p 19). Kui vaidlusaluse käsutustehingu (asjaõiguslepingu) pooled tegelikult soovisid korteriomandi omaniku vahetust ning see ka toimus, siis ei saa pidada käsutustehingut näilikuks (vt ka nt Riigikohtu 16. oktoobri 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2).
14.Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus jättis nõuetekohaselt hindamata tõendid ning rikkus otsuse põhjendamise kohustust, kui leidis, et kostja I ja kostja II tehingud ning kostja II ja kostja III tehingud ei ole vastuolus heade kommetega. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Üldjuhul ei ole asjaõiguslepingu kui õiguslikult neutraalse lepingu tühisusele tuginemine lepingu heade kommete vastasuse tõttu võimalik, v.a erandlikel juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 8. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-09, p 12). Ringkonnakohus märkis põhjendatult, et tehingute tegemine lähikondsete vahel on iseenesest tavapärane ning hageja kohustuseks oli tõendada asjaolusid, millega ta seostab tehingute vastuolu heade kommetega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja asjaolusid tehingute ebamoraalsuse ja taunitavuse kohta tõendanud. Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 ei tuvasta kolleegium ise asjaolusid ega hinda tõendeid. Ringkonnakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme, mis annaks alust ringkonnakohtu otsuse tühistada.
15.Eeltoodut arvestades nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et vaidlusalused käsutustehingud on kehtivad. Samas juhib kolleegium tähelepanu sellele, et ringkonnakohus pole oma järelduse tegemisel selgelt eristanud hinnangut kohustustehingute kehtivusele ja käsutustehingute kehtivusele. Asjaõiguses kehtivast abstraktsiooniprintsiibist lähtudes tuleb asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. See tähendab ka seda, et võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisust (vt nt Riigikohtu erikogu 27. oktoobri 2009. a otsus asjas nr 3-2-1-100-08, p 25; Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31).
7(9)
2-16-7090
16.AÕS § 561 lg 1 järgi, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus kohaldas viidatud sätet valesti (heauskse omandamise piire laiendades), kui leidis, et kostja II omandas korteriomandi heauskselt. Ringkonnakohus leidis oma otsuse põhjenduste järgi, et tõendite kohaselt sai eeldada kostja II teadmist sellest, et korteriomand oli hageja ja kostja I (abikaasade) ühisvara, kuid ühisvara jagamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisel sai kostja II lähtuda eeldusest, et kinnistusraamatu kanne kostja I korteriomandi ainuomanikuks olemise kohta, on õige. Hageja leiab kassatsioonkaebuses ekslikult, et eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus leidnud, et korteriomandi heauskne omandamine oli võimalik, tuginedes kohtuotsusele ühisvara jagamise kohta. Ringkonnakohus on rajanud oma järelduse sellele, et kostja II sai omandada korteriomandi heauskselt, kuivõrd ta pidas põhjendatult õigeks kinnistusraamatu kannet, mille järgi oli kostja I korteriomandi ainuomanik ning ta ei teadnud ega pidanudki teadma, et kostja I kohta tehtud kanne on ebaõige. Kostja II sai põhjendatult pidada õigeks kostja I kohta tehtud omanikukannet tulenevalt sellest, et kostja I ja kostja II tehingu tegemise ajal sisustas Riigikohtu praktika seadust selliselt, et ühisvara jagamise kohta tehtud kohtuotsusel oli kujunduslik toime, st jõustunud kohtuotsus oligi ühe abikaasa ainuomandi tekkimise aluseks (vt Riigikohtu 22. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-09, p 15). Riigikohtu hilisem praktika on olnud järjekindlalt seisukohal, et ühisvara jagamise kohta tehtud kohtuotsusel ei ole kujunduslikku toimet, st ühe abikaasa ainuomand saab tekkida sellekohase kinnistusraamatu kande tegemisel (vara jagamine toimub kinnistamisega). Ringkonnakohus märkis, et selline ülekinnistamise praktika tekkis pärast Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsuse tegemist kohtuasjas nr 3-3-1-82-15. Kolleegium täpsustab, et kolleegium on selgitanud juba 2013. aastal, et ühe abikaasa ainuomandi tekkimise aluseks ei saa olla ühisvara jagamise kohta tehtud kohtuotsus, vaid sellekohane kinnistusraamatu kanne (vt AÕS § 641) (vt Riigikohtu 29. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12). Pärast nimetatud kohtulahendit on ülekinnistamise vajadust lisaks ringkonnakohtu viidatud lahendile kohtuasjas nr 3-3-1-82-15 käsitletud ka Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16 ning 18. oktoobri 2017. a määruses tsiviilasjas nr 2-17-4192/14 (vastavad lahendite p-d 18.2 ja 10). Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et kostja II ei saanud 2010. aastal tehingut tehes sellekohase kohtupraktika muutust ette näha. Eeltoodut arvestades on ringkonnakohus õiguslikult veenvalt tuvastanud kostja II teadmatuse kinnistusraamatu andmete ebaõigsusest ning ei ole seejuures rikkunud menetlusõiguse norme.
17.Kostjad II ja III ei saanud omandada korteriomandit heauskselt ka juhul, kui tuvastatakse, et need tehingud tehti tasuta. Nii selgitas ringkonnakohus õigesti, et kinnisasja ei saa AÕS § 561 mõttes heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega (vt Riigikohtu 11. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11). Ringkonnakohus on õiguslikult veenvalt tuvastanud, et kostja I ja kostja II tehtud tehingute sätetest tulenevalt (vt 12. jaanuari 2010. a notariaalakti p-d 4.1 ja 4.2) ei saanud kostja II korteriomandit kostjalt I tasuta. Viidatud lepingupunktide kohaselt tasutakse müügihind 2 030 000 krooni selliselt, et 1 980 623 krooni 41 senti tasaarvestatakse kostja I kohustusega tasuda kostjale II laenusumma 1 092 107 krooni ja viivis 888 516 krooni 41 senti. Müügihinnast 29 500 krooni kohustub kostja II tasuma kostja I soovil kohtutäiturile ja 19 876 krooni 59 senti kostja I arvelduskontole. Ringkonnakohus ei ole oma järelduse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme. 8(9)
2-16-7090 Hageja leidis, et kostja II omandas kostjalt I korteriomandi tasuta mh seetõttu, et kostjad I ja II omavahelisi laenusuhteid ei tõendanud ning lõid väidetavad laenusuhted vaid õigusnäivuse ja täitemenetluses täitedokumendi tekitamiseks. Ringkonnakohus on hageja eeltoodud väiteid nõuetekohaselt hinnanud. Nii leidis ringkonnakohus, et kostjate esitatud tõendid (vaidlusaluste võlasuhete aluseks olevad dokumendid, sh laenulepingud ja maksekorraldused laenusummade üleandmise kohta) kinnitavad, et vähemalt osaliselt olid 17. veebruaril 2004 sõlmitud notariaalses kokkuleppes märgitud laenusuhted kostjate I ja II vahel ka tegelikult olemas, ning hageja ei ole suutnud eeltoodud tõenditest nähtuvat ümber lükata. Kolleegiumi hinnangul on hageja väited kõnealuste asjaolude tõendamise kohustuse ülemineku kohta kostjatele põhjendamatud. Üldise tõendamisreegli kohaselt (vt TsMS § 230 lg 1) tuli hagejal tõendada asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
18.Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et kostja II ei omandanud kostjalt I korteriomandit tasuta tehinguga (kohustustehinguga) ja kostja II sai korteriomandi omanikuks heauskselt, ei teki küsimust vajadusest hinnata kostja III heausksust (ringkonnakohus on siiski otsuse põhjendustes osutanud ka sellele, et kuivõrd kostja III omandas korteriomandi kostjalt II tasuta tehinguga, ei saanuks ta korteriomandit heauskselt omandada). Kuivõrd kostja III on korteriomandi omanik ja tema omanikukannet ei saa hageja nõude alusel kustutada, siis ei riku hageja õigusi ka kinnistusraamatu kanded korteriomandile isikliku kasutusõiguse seadmise ja korteriomandi hüpoteegiga koormamise kohta.
19.Ülaltoodust tulenevalt jääb kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata.
20.Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja hageja kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks maakohus.
21.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.
(allkirjastatud digitaalselt) Ants Kull, Henn Jõks, Tambet Tampuu
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.