R Š ja M Š hagi H OÜ-u, R OÜ-u (likvideerimisel) ja AS-i E M (pankrotis) vastu omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande muutmiseks, varem tehtud kannete ebaõigsuse tunnustamiseks ja täitemenetluse tulemusel sõlmitud tehingu tühisuse tunnustamiseks. H OÜ-u vastuhagi R Š ja M Š vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja korteriomandi vabastamiseks.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja) R Š(isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja M Š(vastuhagis kostja) (isikukood xxx, elukoht xxx) Hagejate esindaja T Vologžanina (OÜ Professionalgrupp, xxxx) Kostja R OÜ (likvideerimisel) (registrikood xxx, asukoht xxx), seaduslik esindaja likvideerija MP, lepinguline esindaja J Silm Kostja (vastuhagis hageja) H OÜ (registrikood xxx, asukoht xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat A Ots (OÜ Advokaadibüroo Raidla ja Partnerid, xxx) Kostja AS E M (pankrotis) (registrikood xxx, asukoht xxx), esindaja vandeadvokaat A Kaljurand (AS Advokaadibüroo Paul Varul, xxx) 3.isik kostja poolel MP (isikukood xxx elukoht xxx) 29.01.2008.a Hagejate esindaja T Vologžanina Kostja R OÜ (likvideerimisel) ja 3. isiku MP esindaja J Silm Kosja AS E M ( pankrotis) esindaja vandeadvokaat A Kaljurand Kostja H OÜ esindaja vandeadvokaat A Ots
Jätta R Š ja M Š hagi H OÜ-u, R OÜ-u (likvideerimisel) ja AS-i E M (pankrotis) vastu omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande muutmiseks, varem tehtud kannete ebaõigsuse tunnustamiseks ja täitemenetluse tulemusel sõlmitud tehingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata.
2-04-808/34
2.Rahuldada H OÜ-u vastuhagi R Š ja M Š vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja korteriomandi vabastamiseks. 3.Tühistada 10.11.2005 hagi tagamise määrus, mille alusel kanti - vastuväide H OÜ (registrikood xxx) omaniku kandele Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx (uus nr xxx ) III jakku kinnistusraamatu kande parandamise nõude tagamiseks R Š (isikukood xxx) ja M Š (isikukood xxx) kasuks. - käsutamise keelumärge Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx (uus nr xxx ) (korteriomand Xxx, Tallinn) R Š (isikukood xxx) ja M Š (isikukood xxx) kasuks.
4.Menetluskulude jaotus Välja mõista R Šlt ja M Šlt solidaarselt menetluskulud kokku summas 66 017,65 ( kuuskümmend kuus tuhat seitseteist krooni ja 65 senti) krooni H OÜ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult tavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Asjaolud ja menetluse käik
1.05.07.2004 esitasid hagejad hagi kostjate R OÜ ja AS E M (pankrotis) vastu kinnistusraamatu kande Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx (uus nr xxx ) (korteriomand Xxx, Tallinn) omaniku parandamiseks ja hüpoteegikande kustutamiseks (tl 13-15).
2.Hagejad kasutavad ja valdavad vaidlusalust korterit alates 1991.a. Hagejad on alates 1977.a abielus. 1995.a kevadel nõustus hageja M Š kasutama kinnisvarabüroo töötaja abi korteri erastamisel, kuna korteril oli kommunaalvõlg. Korter erastati 22.06.1995. Pärast korteri erastamist sõlmis kinnisvarabüroo töötaja hageja esindajana 19.07.1995 kinnisvarabürooga müügilepingu, mille alusel müüs hageja korteri kinnisvarabüroole ja 31.10.1997 müügilepingu alusel müüs kinnisvarabüroo korteri kostjale R OÜ. Samal päeval sõlmisid kostjad R OÜ (likvideerimisel) ja AS E M (pankrotis) pandilepingu 17.10.1997 laenulepingust tulenevate võlakohustuste täitmise tagamiseks.
3.Korter Xxx, Tallinn on kantud 13.11.2002 kinnistusse 07.05.2002 kinnistamisavalduse alusel ja omanikuks märgitud R OÜ. Korteriomandi Xxx, Tallinn, registriosa nr. xxx IV jakku 21.06.2004 kanti hüpoteek summas 800 000 krooni AS E M (pankrotis) kasuks kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele.
4.14.09.2004 hagejate kirjaliku taotluse alusel pas kohus menetluse kuni tsiviilasjas nr 2/5/2316970/00 kohtuotsuse jõustumiseni, mille kohta on kohus vormistanud 11.10.2004 määruse (tl 36, 47).
2-04-808/34
5.13.05.2005 AS E M (pankrotis), OÜ T ja H OÜ vormistasid hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingu ning kinnistamisavalduse, millega AS E M andis H OÜ-le üle registriosa nr xxx (uus number xxx01) IV jakku kantud hüpoteegi summas 800 000.- krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele ja registriosa nr xxx kantud hüpoteegi summas 800 000.- krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele (tl 441-448). Hüpoteegi loovutamise lepingu järgi hüpoteekidega tagatakse kõik nõuded R OÜ (likvideerimisel, reg.kood xxx)/MP vastu, mis tulenevad väidetavalt AS E M ja OÜ T vahel 20.10.2004 vormistatud nõuete loovutamise lepingust ja OÜ T ja H OÜ vahel 20.04.2005 vormistatud nõude loovutamise lepingust, samuti nõuete sissenõudmisest, hüpoteekide sissekandmisest ning omanikule tagasiloovutamisest tulenevad kulutused, notaritasu ja kinnistamislõiv ning käesolevast lepingust tulenevad hüpoteegi omandaja nõuded. 24.05.2005 muudeti kinnistusraamatu registriosa nr xxx01 IV jao hüpoteegipidaja kannet 13.05.2005 asjaõiguslepingu alusel ning kanti hüpoteegipidajaks kinnistusraamatusse H OÜ (tl 458-466).
6.06.11.2005 ja 08.11.2005 esitasid hagejad taotluse menetluse uuendamiseks edasilükkamatute toimingute tegemiseks s.o hagi täpsustamiseks, kostja H OÜ-u kaasamiseks ja hagi tagamiseks (tl 49-50, 60, 65-66, 67). 08.11.2005 esitatud hagiavalduse muutmise kohaselt palusid hagejad tunnustada kinnistusraamatu omaniku ja hüpoteeki puutuvate kannete ebaõigsust ja muuta omaniku kannet ning kanda hagejad kaasomanikena igaüks 1⁄2 mõttelises osas kinnistusraamatusse(tl 68-70).
7.10.11.2005 määrusega uuendas kohus menetluse, kaasas H OÜ-u kostjana protsessi (tl 80-81).
8.10.11.2005 kohtumääruse alusel hagi tagamiseks kanti vastuväide H OÜ (registrikood xxx) omaniku kandele Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx III jakku kinnistusraamatu kande parandamise nõude tagamiseks R Š (isikukood xxx) ja M Š (isikukood xxx) kasuks ja kanti Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx (korteriomand Xxx, Tallinn) käsutamise keelumärge R Š (isikukood xxx) ja M Š (isikukood xxx) kasuks (tl 82-83, 95). 27.12.2005 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega jäeti hagi tagamise määrus muutmata (tl 144-146).
9.Riigikohtu 15.01.2007 kohtuotsusega tsiviilasjas 3-2-1-132-06 on tunnustatud AS-i E M (pankrotis) ja R OÜ vahel 31.12.1997 sõlmitud pandilepingu tühisust. Samuti leidis kinnitust, et 1995. a müügileping on tühine st, et R OÜ ei olnud enne korteriomandi kinnistamist korteri kui vallasasja omanik. Kohtuotsuse kohaselt olid hagejad korteri asukohaga Xxx, Tallinnas kui ühisomandis olnud vallasasja omanikud. Samas otsuses jäi rahuldamata R Š nõue 1997. a müügilepingu tühisuse tunnustamiseks OÜ MTM ja AS P K vahel (tl 176-195).
10.20.02.2007 hagejate esitatud kirjaliku taotluse alusel uuendas kohus käesolevas asjas menetluse (tl 174-175).
11.17.04.2007 esitas H OÜ vastuhagi hagejate vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja korteriomandi vabastamiseks (tl 249-252). Vastuhagi on menetlusse võetud 24.04.2007 määrusega (tl 280-281).
12.20.04.2007 esitasid hagejad hagi muutmise, mille kohaselt hagejad palusid tunnustada nende kaasomandiõigust vaidlusaluse korteri suhtes, kustutada kinnistusraamatust omanik H OÜ ja kanda hagejad kaasomanikena kinnistusraamatusse võrdsetes osades, tunnustada ebaõigeks AS E M kasuks
2-04-808/34 hüpoteegi seadmine ja hüpoteegi ülekandmine H OÜ-le ja tunnustada täitemenetluses toimunud vaidlusaluse korteriomandi enampakkumise kehtetust. Samas avalduses palusid hagejad alternatiivnõudena solidaarse kahju 1 300 00 krooni hüvitamist R OÜ, AS-i E M, kolmandatelt isikute MPe, AS E M pankrotihaldurite M Armi, H Pikmetsa ja T Eipre poolt (tl 254- 259).
13.17.09.2007 esitasid hagejad taotluse MPe, AS E M pankrotihaldurite M Armi, H Pikmetsa ja T Eipre kaasamiseks protsessi kostjatena ja avalduse hagi muutmiseks, mille kohaselt hagejad palusid tunnustada nende kaasomandiõigust vaidlusaluse korteri suhtes, kustutada kinnistusraamatust omanik H OÜ ja kanda hagejad kaasomanikena kinnistusraamatusse võrdsetes osades, tunnustada AS E M kasuks hüpoteegi seadmisest ja hüpoteegi ülekandmisest H OÜ-le ebaõigsust ja tunnustada täitemenetluses toimunud vaidlusaluse korteriomandi enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi H OÜ poolt omandamise (võlaõigusliku ja asjaõigusliku) tehingu tühisust (tl 341-351). Samas avalduses palusid hagejad alternatiivnõudena solidaarse kahju 1 300 00 krooni hüvitamist kostjatelt R OÜ, AS E M (pankrotis), MP , AS E M pankrotihaldurite M Armi, H Pikmetsa ja T Eipre poolt.
14.08.10.2007 esitasid hagejad selgitused haginõuete osas st mis on lõplik nõue, kelle vastu ja mis alusel sh alternatiivne nõue isikute vastu, kes ei olnud protsessi kaasatud (tl 393-396).
15.Pärast 29.10.2007 kohtukirja (tl 417) saamist esitasid hagejad 08.11.2007 selgituse kostjate osas, mille kohaselt hagejad ei soovi esitada kahju hüvitamise alternatiivset nõuet käesolevas menetluses ja nad ei soovi MPe, AS E M pankrotihaldurite M Armi, H Pikmetsa ja T Eipre kaasamist protsessi kostjatena (tl 426- 428). Hageja nõue ja põhjendused
16.Hagejad pärast korduvaid hagi täpsustusi ja muutmisi juhindudes EES § 211, § 214 lg 5, TsÜS § 68 lg 5, § 87, KRS (kehtinud 01.07.2003-25.03.2004 ) § 341 lg. 2 p. 1, TMS (21.07.200501.01.2006 redaktsioonis), AÕS § 561 lg. 1, § 65 lg. 1, Perekonnaseaduse § 17 lg. 5, VÕS § 1045 lg. 1 p. 8, TsMS § 162 lg.1, lg. 4. on jäänud järgmiste nõuete juurde ja paluvad: 1) Tunnustada R Šja M Škaasomandiõigust korteriomandile Tallinnas Xxx, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosasse nr. xxx . Nõue esitatud kostjate R OÜ (likvideerimisel) ja H OÜ vastu. 2) Kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr. xxx II jaost kanne H OÜ omanikuna sissekandmisest ning kanda hagejad vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikeks registriosa nr. xxx01 II jakku võrdsetes osades ehk igaüks 1⁄2 mõttelises osas. Nõue esitatud kostja H OÜ vastu. Hagejad selgitavad, et R OÜ ei olnud korteriomandi omanikuks ning sellekohane kinnistusraamatu kanne oli ebaõige, millest H OÜ oli ja pidi olema teadlik. Vaidlusaluse korteri kinnistusraamatusse kandmisega see muutus korteriomandiks. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 kohaselt on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Samuti sätestab EES § 214 lg 5, et korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Seega korteriomandi esmakinnistamisel omab tähtsust kes oli vallasasjast korteri omanikuks korteriomandi esmakinnistamise ajal. Kohtud tsiviilasjas nr 2/5/231-6970/00 tuvastasid, et hagejad olid vaidlusaluse korteri (vallasasjana) omanikud enne selle kinnistamist. Seega tulenevalt seadusest mitte R OÜ vaid hoopis hagejad pidid olema kantud kinnistusraamatusse korteriomandi Tallinnas xxx kaasomanikena. Järelikult kanne R OÜ korteriomandi omanikuna kandmisest oli ebaõige. Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt saab ebaõige kinnistusregistri kande
2-04-808/34 parandamist AÕS § 65 alusel nõuda korterit selle esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik. Käesolevaks ajaks see ebaõige kanne on kinnistusraamatust kustutatud ning selle asemele tehtud teine ebaõige kanne H OÜ korteriomandi omanikuna kandmisest. Seejuures hagejad leiavad, et kostja H OÜ puhul ei ole tegemist korteriomandi heauskse omandajaga, kuna H teadis ja pidi teadma sellest, et vaidlusaluse korteriomandi kohta kinnistusraamatusse kantud omaniku ja hüpoteegi kanded on ebaõiged ning kostja OÜ R omandiõigust korteriomandile ja AS E M(pankrotis) pandiõigust on vaidlustatud. Enampakkumisel vaidlusaluse korteriomandi omandanud H OÜ oli ja on pahauskne, sest ta oli teadlik pandiõigust ja korteri omandiõigust puudutavatest vaidlustest tsiviilasjas nr 2/5/231-6970/00, R Š kohtuviga parandamise avaldusest ja selle alusel tehtud Riigikohtu kirjast kohtuviga parandamise avalduse menetlusse mittevõtmise kohta. Kostja H OÜ pahausksus hagejate arvates on ilmne ja seda hagejate väidet tõendavad ka notar M Rei esitatud dokumentaaltõendid, milledes on kostja H OÜ kinnitanud, et ta on kõigi käesoleva nõude omandamisega seotud dokumentidega tutvunud, vaidlustest ja asjaoludest teadlik (tl 488-490). Järelikult juba enne korteriomandi enampakkumise akti vormistamist H OÜ oli ja pidi olema teadlik asjaolust, et kinnistusraamatus vaidlusaluse korteriomandi kohta tehtud kanded on ebaõiged. H OÜ tegutseb OÜ R ülesandel ja huvides ning esindab teda, kuna viimane on esimese klient. Eeltoodut kinnitab H OÜ registrikaardi väljavõte tegevusalade kohta. 3) Tunnustada registriosa nr. xxx01 II jao kannete nr 1 ja nr 2 ning IV jao kannete nr 1 AS E M(pankrotis) kasuks hüpoteegi seadmisest ja hüpoteegi ülekandmisest H OÜ-le ebaõigsust. Nõue esitatud kostjate R (likvideerimisel), H OÜ ja AS E M ( pankrotis) vastu. Vastavalt AÕSRS § 133 lg-le 1 kui ehitis või selle osa, mis on panditud käesoleva seaduse § 13.2 1. ja 2. lõike kohaselt või enne asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumist kommertspandi või käsipandina, muutub maa oluliseks osaks, on pandipidajal õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina alates ehitisealuse maa kohta kinnistusregistri osa avamise te avaldamisest ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumisel kinnistusraamatusse kantud kinnisasjade suhtes võib pandipidaja nõuda pandiõiguse kandmist kinnistusraamatusse esimesele vabale järjekohale. Seega pandiõiguse hüpoteegina kinnistusraamatusse kandmiseks pidid korteri (kui vallasasja) omanik ja pandipidaja sõlmima asjaõiguslepingu (tegema vastava tahteavalduse) ja selle alusel pandiõigus kuulus kinnistamisele kinnistut koormava hüpoteegina ja kinnistusraamatusse kandmisele. Toetudes AÕSRS § 133 lg 1 ja lg. 3 sätetele AS E M (pankrotis) esitas Tallinna Linnakohtule hagi pandiõiguse kinnistamiseks hüpoteegina ja kinnistusraamatusse kande tegemise nõudes. 15.07.2003.a Tallinna Linnakohus tagaseljaotsusega otsustas kinnistada AS E M pandiõigust hüpoteegi tunnustamise ja seadmisega esimesele vabale järjekohale summas 980 000.- krooni vastava kande tegemisega Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr xxx (Xxx, Tallinn, omanik R OÜ ja Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr xxx ( xxx, Tallinn, omanik OÜ MTM . Kinnistusraamatusse oli kantud hüpoteek AS E M kasuks summas 800 000 krooni kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kinnistu kohesele sundtäitmisele. Hagejad leiavad, et Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna AS E M hüpoteegi kanne ei põhine Tallinna Linnakohtu 15.07.2003.a. otsusel, kuna kohtuotsuse resolutsioon ja hüpoteegi kanne ei ühti (hüpoteekide suurus on erinev, linnakohus kinnistas ühishüpoteegi kahele korteriomandile aga vaidlusaluse korteriomandi osas kanne on tehtud iseseisva hüpoteegi kohta). Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06 tuvastas, et AS-l E M ei tekkinud pandiõigust korterile Tallinnas Xxx seoses pandilepingu tühisusega ja pandiõiguse kehtetusega algusest peale. Seega puudus õiguslik alus hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks AS E M kasuks. Isegi hüpoteegi
2-04-808/34 sissekandmisel kinnistusraamatusse ta sisuliselt ei taganud mistahes nõudeid pandiõiguse kehtetuse tõttu. Seetõttu IV jao kanne nr 1 hüpoteegi AS E M sissekandmisest oli ebaõige pandiõiguse mittetekkimise tõttu. AS E M oli teadlik ka Tallinna Linnakohtu 12.10.2000.a. hagi tagamise määrusest, millega vaidlusalusele korterile kui vallasasjale tehti võõrandamise keelumärge ja keelati R OÜ-le kõik tehingud ja toimingud, mis on suunatud xxx asuva eluruumi koormamisele asjaõiguslike ja võlaõiguslike koormatistega. Eeltoodust on ilmne, et AS E M esitas Tallinna Linnakohtusse hagi R OÜ vastu, et saada sellisel viisil R OÜ tahteavalduse TsÜS § 68 lg 5 mõttes, mis oli keelatud kostjale R OÜ-le Tallinna Linnakohtu 12.10.2000.a. hagi tagamise määrusega. TsÜS § 88 lg 1 järgi kohtu käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Isegi juhul kui oletada, et AS E M kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteek summas 800 000 krooni on tehtud 15.07.2003.a kohtuotsuse alusel, siis see kanne on igal juhul kehtetu algusest peale, kuna see on vastuolus TsÜS § 87. Hagejad leiavad, et puudus tegelike korteriomandi omanike tahteavaldust. Sellist tahteavaldust hagejad ei ole kostjale AS E M kunagi andnud. Kanne AS E M(pankrotis) hüpoteegi kohta oli ebaõige ka selles osas, milles oli ettenähtud igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele. 31.10.1997.a tühine pandileping vaidlusaluse korteri osas ega Tallinna Linnakohtu 15.07.2003.a tagaseljaotsus, mille alusel väidetavalt hüpoteek kanti kinnistusraamatusse, et sisaldanud sellist tingimust. Samuti hagejate arvates hüpoteegi, mis põhineb tühisel pandiõigusel, üleandmine H OÜ-le ei muuda kehtetut pandiõigust ja hüpoteeki kehtivaks ja õigeks sellise hüpoteegi omandaja ehk H OÜ osas. Pandi loovutamise leping (asjaõigusleping) ja selles sisalduv hüpoteegiga tagatavate nõuete kokkulepe on tühine. Isegi kui 31.10.1997.a. pandilepingust tulenev pandiõigus oleks kehtiv ning selle alusel Tallinna Linnakohtu tagaseljaotsusega selle hüpoteegina kinnistusraamatusse kandmine oleks õige ja seaduslik, siis igal juhul ei saa pidada õigeks ja seaduslikuks Pandi loovutamise lepingut (nii võlaõigusliku kui ka asjaõigusliku), milles hüpoteegipidaja kokkuleppel hüpoteegi omandajaga ja kolmanda isikuga kinnisasja omanikuta muudavad hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. 4) Tunnustada täitemenetluses toimunud korteriomandi Tallinnas Xxx enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi H OÜ poolt omandamise (võla- ja asjaõigusliku) tehingu tühisust. Nõue esitatud kostjate R (likvideerimisel) ja H OÜ vastu. Hagejad leiavad, et läbiviidud täitemenetlus on ebaseaduslik, kuna oli läbi viidud tühise lepingu alusel. Korteriomandi suhtes täitemenetluse algatamine oli ebaseaduslik TsMS §-s 2 lg 1 ettenähtud õigusliku aluse puudumise tõttu. Täitemenetluse ebaseaduslikkuse tõttu on kehtetu algusest peale ka vaidlusaluse korteriomandi osas läbiviidud enampakkumine ja kõik muud täitetoimingud, s.h. täitemenetluse ja enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse kinnisasja enampakkumise akt (kui võla- ja asjaõigustehing). Isegi kui oletada, et läbiviidud täitemenetlus ja enampakkumine on kehtivad, ka siis enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi võlaõiguslik ja asjaõiguslik tehing on tühine, kuna hagejaid kui võlgnikke ja korteriomandi omanikke täitemenetlusse ei kaasatud, ega teavitatud neid täitetoimingute tegemisest. Samuti ei selgitanud täitur hagejatele nende õigust vastuväide esitamisest (21.07.2005-01.01.2006 kehtinud TMS § 23 lg. 4). Samuti keegi ei pöördunud hagejate poole TMS § 6435 ettenähtud õiguste teostamiseks. Kui hagejad oleksid täitemenetlusest teadlikud nad kindlasti esitaksid omapoolsed vastuväited vaidlusaluse korteriomandi enampakkumise kohta ja võtaksid ette teised vajalikud abinõud. Täiteasja materjalide hulgas puudub H OÜ kirjalik hinnapakkumine sooviga omandada vaidlusalust korteriomandit, mida oli vaja esitada kuni enampakkumise alguseni. Seega sissenõudja oli teistest isikutest eelistatud olukorda. On arusaamatu mille alusel täitur pidas sissenõudjat ostjaks. Täitemenetluse algatamise avaldust ei saa pidada hinnapakkumise sooviks. Seega enampakkumine sisuliselt nurjus.
2-04-808/34 Tühisest pandiõigusest ja tühisest omanikuta sõlmitud hüpoteegi sisu määramise kokkuleppest ei saa mistahes isikul tekkida nõudeõigust kinnisasja omaniku vastu. Kuna AS E M ja R C OÜ vahelisest tühisest 31.10.1997 pandi seadmise lepingust AS-l E M ei tekkinud pandiõigust ning ka 13.05.2005 hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingus ning kinnistamisavalduses sisalduv hüpoteegiga tagatava nõude kokkulepe on tühine, siis ka kinnisasjale pandiõiguse puudumise ja hüpoteegiga tagatavate nõuete puudumise tõttu puudus õiguslik alus täitemenetluse algatamiseks ja selles enampakkumise läbiviimiseks. Täitemenetlus oli algatatud kostja R OÜ vastu, aga nõuded olid täidetud pandi loovutamise lepingu punktist 3.4.1. lähtudes kahe võlgniku vastu: R OÜ ja MP. Täitemenetluses täidetakse võlausaldaja ja pantija vahelist õigussuhet, mis on sõltumatu laenusuhtest. Hagejad ei koormanud neile kuuluvat korteriomandit ja ei andnud selleks kellegile nõusolekut. Seetõttu antud juhul puudub pantija ja võlausaldaja õigussuhe. Ka R kui kinnistusraamatusse kantud omanik ei osalenud 13.05.2005 pandi loovutamise tehingus ja ei kehtestanud hüpoteegiga tagatud nõudeid. Lähtudes eelmärgitust hagejad leiavad, et korteriomand Tallinnas Xxx ei ole välja läinud nende ühisomandist ning H OÜ on pahauskne omandaja, kuna teadis ja pidi olema teadlik kinnistusraamatu kannete ebaõigsusest. Seetõttu H OÜ vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmine on ebaõige ja kuulub kustutamisele. Lähtudes ülaltoodut hagejad samuti peavad vajalikuks märkida, et arvestades R OÜ, MP, AS E M ja selle pankrotihaldurite ning H OÜ tegevust, mille eesmärgiks oli hagejate korteriomandist ilma jätmine, on alust arvata, et kõik nende isikute poolt tehtud tehingud on tühised vastuolu tõttu headele kommetele (TsÜS § 86).
17.Seoses kostja H OÜ vastuhagiga hagejad leiavad, et see on täi alusetu ja põhjendamatu, kuna H OÜ ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik, ning paluvad jätta vastuhagi rahuldamata.
18.Hagejate hagi läbivaatamisega seotud kohtukulud jätta kostjate kanda ja vastuhagiga seotud kohtukulud jätta vastuhageja kanda. Hagejate õigusabikulud on kokku 20 126 krooni, tasutud riigilõiv 1017,65 krooni (tl 26). Kostja R OÜ (likvideerimisel) ja 3. isiku MP vastuväited hagile
19.Kostja ja 3.isik hagi ei tunnista ja paluvad jätta hagi R OÜ (likvideerimisel) vastu rahuldamata. Kostja selgitab, et hagejate nõue tunnustada ebaõigeks registriosa II jao kanne nr 1, mille kohaselt on kostja vaidlusaluse korteriomandi omanik, ei ole võimalik rahuldada, kuna kanne on kustutatud ja kustutatud kannet ei ole võimalik ebaõigeks tunnistada. R OÜ (likvideerimisel) toetab teiste kostjate vastuväiteid. Kostja AS E M ( pankrotis) vastuväited hagile
20.Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja ei saa olla vastutav vaidlusaluse korteri müügitehinguga, kuna kostja oli finantseerija rollis. Hagi ei ole võimalik rahuldada kostja suhtes, õiguslik puutumus hagejatega puudub. Tegemist ebaõige kostjaga. Enampakkumist ei ole kehtetuks tunnistatud. Kostja ühineb H OÜ seisukohtadega.
Kostja H OÜ vastuväited hagile
21.Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et kanded tema kui omaniku kohta on tehtud õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. Kostjale korteriomandi võõrandamine ei olnud vastuolus seadusega.
2-04-808/34
22.Kostja omandas täitemenetluses realiseeritud hüpoteegi 13.05.2005 hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingu alusel, mis on senini kehtiv ja mida ei ole vaidlustatud. AS E M (pankrotis), kellelt kostja hüpoteegi omandas oli hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud Tallinna Linnakohtu 15.07.2003 otsuse alusel, mis on seadusjõus. R Š avaldust kohtuvigade parandamiseks nimetatud kohtuotsusega seoses ei võtnud Riigikohus 10.03.2004 määrusega menetlusse. Seega on ammendunud võimalused nimetatud kohtuotsuse ja seega ka korteriomandile sud hüpoteegi vaidlustamiseks. Riigikohtu 15.01.2007 kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06, millega on tunnustatud AS-i E M (pankrotis) ja R OÜ vahel 31.12.1997 sõlmitud pandilepingu tühisust ei saa hüpoteegi kohta kinnistusraamatusse tehtud kande õigsust või ebaõigsust mõjutada, kuna kinnistusraamatu kanne hüpoteegi kohta tehti jõustunud kohtuotsuse alusel ja selleks ei olnud tulent kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 7 vajalik ka koormatava korteriomandi omaniku nõusolekut. Hüpoteegi üleandmiseks puudusid seaduslikud takistused, kuna hüpoteek oli sud käsutamise keelumärkest varasematele järjekohtadele. AÕS § 338 lg 2 kohaselt on hüpoteegi üleandmiseks nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Kostja omandas hüpoteegi vastavuses AÕS §-le 641 vormistades notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõigusleping), mille alusel tehti vastav kanne kinnistusraamatusse. AS E M (pankrotis), kellelt kostja hüpoteegi omandas oli kinnistusraamatu kohaselt hüpoteegipidaja ning tulent AÕS § 56 lg-st 1 ja §-st 641 seega hüpoteegi võõrandamiseks õigustatud isik. Eelmärgitud asjaõiguslepingu kehtivust ei ole hagejad vaidlustanud. Kostja omandades hüpoteeki tugines kinnistusraamatu kandele ja ei olnud kannete väidetavast ebaõigsusest teadlik. Kostja tulent AÕS § 56 lg-st 1 eeldas andmete õigsust. 24.05.2005 kui kostja kanti hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse ei olnud sinna kantud vastuväiteid hüpoteegi kande õigsuse osas, seega oli kostjal alus tugineda kande õigsusele. Hagejad ei ole käesolevas kohtumenetluses tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kostja kooskõlas AÕS § 561 lg 1 ja 3 sai hüpoteegi heauskseks omanikuks. TsÜS § 139 järgi tuleb heausksust eeldada s.t vastupidist väitev isik peab vastupidist tõendama. Hagejate viidatud kanne kinnistusraamatus on kustutatud ja kannet ei saa teistkordselt enam kustutada ja selline kanne ei riku ka hagejate õigusi.
23.Kostja selgitab, et ta sai Tallinnas, Xxx korteriomandi omanikuks 26.09.2005 läbiviidud enampakkumise tulemusena. Enampakkumine viidi läbi korteriomandile kostja kasuks sud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks algatatud täitemenetluse raames. Tulent AÕS § 325 lg 1 ja § 352 lg 1 oli kostjal õigus nõuda hüpoteegi täitmisele pööramist sõltumata sellest, kas ta oli korteriomanik või ei ja kas korteriomandi omaniku kanne kinnistusraamatus oli õige või mitte. TMS sätete nt § 62, § 6442 lg 2 kohaselt võib sissenõudja ka ise osaleda enampakkumises, mida ka kostja tegi. Teisi osalejaid enampakkumises ei olnud, mistõttu korteriomand müüdi kostjale.
24.Tulent kuni 01.01.2006 kehtinud TMS § 6443 lg-st 1 oli kostjale korteriomandi omandi ülemineku aluseks täitemenetluses koostatud enampakkumise akt.. TMS § 6444 lg 2 kohaselt enampakkumise tulemust saab vaidlustada üksnes enampakkumist vaidlustades. Eeltoodut on rõhutanud ka riigikohus oma lahendites. Hagejad ei ole enampakkumist, mille tulemusena kostja omandas korteriomandi vaidlustanud. Enampakkumist käesolevas kohtumenetluses ei ole võimalik enam vaidlustada kuna TMS § 6444 on kehtestatud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamiseks kahenädalase tähtaja. Tegemist oli hagi aegumistähtajaga. Märgitud tähtaeg möödus 09.10.2005.
25.Kostja omandas korteriomandi heauskselt. Kinnistusraamatusse ei olnud kantud vastuväiteid, et kanne R OÜ omandiõiguse kohta võiks olla ebaõige. R Š kasuks sud kinnisasja käsutamise
2-04-808/34 keelumärkest ei nähtu, millise vaidluse tõttu on see keelumärge sud ja et vaidlus käib kinnisasja omandiõiguse üle. Kohtutäitur ei teavitanud kostjat sellest, et käimas on omandiõiguse üle vaidlus. Enampakkumise kehtivust ei saanud mõjutada ka korteriomandi käsutamise keelamiseks kinnistusraamatusse sud keelumärked. Kooskõlas AÕS § 63 lg 1 p 1 ning sama paragrahvi lg 6 si hüpoteek selle kohta 13.11.2002 kinnistusraamatusse kantud eelmärke järjekohale. Esimene keelumärge korteriomandi käsutamise keelamiseks si kinnistusraamatusse alles 05.04.2003. seega asus enampakkumisel realiseeritud Hüpoteek kõigist korteriomandi käsutamise keelamiseks sud keelumärgetest eespool. Vastavalt TsÜS § 88 lg 2 ja TMS § 6420 lg 1 ei takistanud kinnistusraamatus hüpoteegist tagapool asuvad kanded hüpoteegist tulenevate õiguste teostamist, sh selle realiseerimiseks enampakkumiste korraldamist.
26.Enampakkumise kehtivust ei mõjuta ka kohtutäituri väidetavad minetused enampakkumise läbiviimisel. TMS § 6444 kohaselt ei too võimalikud minetused enampakkumise läbiviimisel endaga automaatselt kaasa enampakkumise tühisust. Enampakkumisel müüdava kinnisasja omanike teavitamine läbiviidavast täitemenetlusest ei ole käsitletav enampakkumise olulise tingimusena mis võimaldaks nõuda enampakkumise kehtetuks tunnistamist. Puudus kohustus teavitada hagejaid, kes ei olnud kinnistusraamatusse omanikena kantud. Kostja leiab, et kinnistusraamatusse kantud keelumärget on võimalik kohtutäituri avalduse alusel kustutada KRS § 34 sätestatud korras. Eelnimetatud seisukoha on riigikohus avaldanud oma lahendis 3-2-1-48-04. Kostja leiab, et hageja viited AÕS § 63 lg 3 ja lg 4 on ebaõiged, kuna eelnimetatud sätted reguleerivad eelmärke õiguslikke tagajärgi, mitte keelumärke õiguslikke tagajärgi. Eelmärge ei ole AÕS § 63 lg 1 kohaselt samastatav keelumärkega.
27.AÕS § 65 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõig või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui isik ühe kuu jooksul nõusolekut ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. AÕS § 65 lg 1 nimetatud hagi nõude sisuks ei ole mitte kinnistusraamatu kande parandamine, vaid asendada kohtuotsusega puudutatud isiku nõusolek paranduskande tegemiseks st. saab esitada nõude TsÜS § 68 lg 5 tähenduses, mida tehtud ei ole. Parandamiskande tegemisele suunatud nõude välistab aga antud juhul AÕS § 65 lg 3, mis sätestab, et käesoleva paragrahvi 1. ja 2. lõikes nimetatud nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud . H OÜ vastuhagi nõue ja põhjendused
28.H OÜ esitatud vastuhagis palub välja nõuda ja täielikult vabastada korteriomand asukohaga Xxx Tallinnas R Š ja M Š ebaseaduslikust valdusest. Kostja leiab, et Riigikohtu 15.01.2007 kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06 ei mõjuta tema omandiõigust korteriomandile. Eelnimetatud kohtuotsus on kohustuslik ainult menetlusosalistele. H OÜ ei olnud eelmärgitud tsiviilvaidluses menetlusosaliseks. Korteriomandi omanikuna on H OÜ-l AÕS § 68 lg-st1 tulenev õigus korteriomandit vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Hagejatel puudub korteriomandi valdamiseks õiguslik alus AÕS § 80 lg 1 kohaselt on H OÜ-l kui korteriomandi omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hagejad ei ole osutanud ühelegi seadusesättele ega lepingule, mis annaks neile käesol hetkel kostja suhtes õiguse korteriomandit vallata, mistõttu tuleb vastuhagi rahuldada. Hagejate kunagi
2-04-808/34 minevikus eksisteerinud õigusest vallata vaidlusalust korterit ei ole samastatav hagejate õigusega vallata korteriomandit. Kostja suhtes on hagejate õigus vaidlusaluse korteri valdamiseks lõppenud hiljemalt hetkest, mil korteriomand kostja nimele kinnistati. Hagejate väide, mille kohaselt on kostja nõue aegunud korteriomandi väljanõudmiseks AÕS § 48 lg 1 alusel, ei ole õige Kostja tugineb omandi kaitset reguleerivale AÕS §-le 80. Vastavalt TsÜS § 155 lg 1 on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest.
29.Kostja palub hagejatelt välja mõista solidaarselt menetluskuludena kokku 66 017,65 krooni, millest 1017,65 krooni on vastuhagilt tasutud riigilõiv ja 65 000 krooni tasu õigusabi eest, mis on 5% hagihinnast. Tegelikud õigusabikulud ületavad nõutavat summat.
Kohtuotsuse põhjendus
30.Kohus, kuulanud ära hagejate (vastuhagis kostjate) esindaja, kostjate ja 3.isiku esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele, vastuhagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
31.Kohus kohaldab tehingu tegemise ajal kehtinud seaduste redaktsioone.
32.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
33.Hagejad on palunud tunnustada registriosa nr. xxx01 II jao kannete nr 1 ja nr 2 ning IV jao kannete nr 1 AS E M (pankrotis) kasuks hüpoteegi seadmisest ja hüpoteegi ülekandmisest H OÜ-le ebaõigsust. Nõue on esitatud kostjate R (likvideerimisel), H OÜ ja AS E M ( pankrotis) vastu. AS E M (pankrotis) oli hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud Tallinna Linnakohtu 15.07.2003 otsuse alusel, mis on käesoleva ajani seadusjõus. R Š avaldust kohtuvigade parandamiseks nimetatud kohtuotsusega seoses ei võtnud Riigikohus 10.03.2004 määrusega menetlusse. Riigikohtu 15.01.2007 kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06, millega on tunnustatud AS-i E M (pankrotis) ja R OÜ vahel 31.12.1997 sõlmitud pandilepingu tühisust ei saa hüpoteegi kohta kinnistusraamatusse tehtud kande õigsust või ebaõigsust mõjutada, kuna kinnistusraamatu kanne hüpoteegi kohta tehti jõustunud kohtuotsuse alusel ja selleks ei olnud tulent kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 7 vajalik ka koormatava korteriomandi omaniku nõusolekut. Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et AS E M (pankrotis) oli hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse sissekantud õiguslikul alusel, mis teeb kostja AS E M (pankrotis) suhtes kinnistusraamatu kande õigeks. Kostja H OÜ omandas kostjalt AS E M (pankrotis) hüpoteegi 13.05.2005 hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingu alusel, mis on senini kehtiv ja mida ei ole vaidlustatud. AÕS § 338 lg 2 kohaselt on hüpoteegi üleandmiseks nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse.
2-04-808/34 Kostja H OÜ omandas hüpoteegi vastavuses AÕS §-le 641 vormistades notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõigusleping), mille alusel tehti vastav kanne kinnistusraamatusse. AS E M (pankrotis), kellelt kostja hüpoteegi omandas oli kinnistusraamatu kohaselt hüpoteegipidaja ning tulent AÕS § 56 lg-st 1 ja §-st 641 seega hüpoteegi võõrandamiseks õigustatud isik. Eelmärgitud asjaõiguslepingu kehtivust ei ole hagejad vaidlustanud. Kohus leiab, et juhinduvalt AÕS § 56 lg-le 1 sai kostja eeldada kinnistusraamatu andmete õigsust, mistõttu omandades hüpoteeki ei saanud kostja eeldada, et kanne kinnistusraamatus on ebaõige. 24.05.2005 kui kostja kanti hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse ei olnud sinna kantud vastuväiteid hüpoteegi kande õigsuse osas, seega oli kostjal alus tugineda kandele eeldades selle õigsust. Hüpoteegi üleandmiseks puudusid seaduslikud takistused, kuna hüpoteek oli sud käsutamise keelumärkest varasematele järjekohtadele. Hagejad ei ole käesolevas kohtumenetluses tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. TsÜS § 139 järgi tuleb heausksust eeldada s.t vastupidist väitev isik peab vastupidist tõendama. Hagejate esile toodud väide, et kostja on lepingu sõlmimisel tutvunud kõikide dokumentidega sh dokumentidega, mis sisaldavad teavet kande ebaõigsuse kohta ei ole leidnud kinnitust. Kohus leiab, et kostja H OÜ sai tutvuda nende dokumentidega, mis olid vajalikud ja olid seotud 13.05.2005 hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepinguga ja millised on kohus notarilt välja nõudnud ja on käesolevas toimikus. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et kostja H OÜ kooskõlas AÕS § 561 lg 1 ja 3 sai hüpoteegi heauskseks omanikuks. Eeltoodule tuginedes asub kohus seisukohale, et hagejate nõue tunnustada registriosa nr. xxx01 II jao kannete nr 1 ja nr 2 ning IV jao kannete nr 1 AS E M (pankrotis) kasuks hüpoteegi seadmisest ja hüpoteegi ülekandmisest H OÜ-le ebaõigsust ei kuulu rahuldamisele. Samuti soovib kohus märkida, et vaidlusalune kanne kinnistusraamatus on kustutatud ja kannet ei saa teistkordselt enam kustutada ja selline kanne ei riku ka hagejate õigusi.
34.Hagejad paluvad tunnustada R Š ja M Š kaasomandiõigust korteriomandile Tallinnas Xxx, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosasse nr. xxx01. Nõue esitatud kostjate R OÜ (likvideerimisel) ja H OÜ vastu. Vaidlus on selles kas kostja H OÜ sai vaidlusaluse korteriomandi omanikuks heausksena või mitte. Kostja H OÜ sai Tallinnas, Xxx korteriomandi omanikuks 26.09.2005 läbiviidud enampakkumise tulemusena. Enampakkumine viidi läbi korteriomandile kostja kasuks sud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks algatatud täitemenetluse raames. Tulent AÕS § 325 lg 1 ja § 352 lg 1 oli kostjal õigus nõuda hüpoteegi täitmisele pööramist sõltumata sellest, kas ta oli korteriomanik või ei ja kas korteriomandi omaniku kanne kinnistusraamatus oli õige või mitte. TMS sätete nt § 62, § 6442 lg 2 kohaselt võib sissenõudja ka ise osaleda enampakkumises, mida ka kostja tegi. Teisi osalejaid enampakkumises ei olnud, mistõttu korteriomand müüdi kostjale. Kuni 01.01.2006 kehtinud TMS § 6443 lg-st 1 oli kostjale korteriomandi omandi ülemineku aluseks täitemenetluses koostatud enampakkumise akt. TMS § 6444 lg 2 kohaselt enampakkumise tulemust saab vaidlustada üksnes enampakkumist vaidlustades. Hagejad ei ole enampakkumist, mille tulemusena kostja omandas korteriomandi vaidlustanud. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude vaidlustamise kahenädalane tähtaeg. möödus 09.10.2005. Kohtuistungil leidis tõendamist, et kinnistusraamatusse ei olnud kantud vastuväiteid, et kanne R OÜ omandiõiguse kohta võiks olla ebaõige, samuti R Š kasuks sud kinnisasja käsutamise keelumärkest ei nähtu, millise vaidluse tõttu on see keelumärge sud ja et vaidlus käib kinnisasja
2-04-808/34 omandiõiguse üle. Kohus leiab, et enampakkumise kehtivust ei saanud mõjutada ka korteriomandi käsutamise keelamiseks kinnistusraamatusse sud keelumärked. Kooskõlas AÕS § 63 lg 1 p 1 ning sama paragrahvi lg 6 si hüpoteek selle kohta 13.11.2002 kinnistusraamatusse kantud eelmärke järjekohale. Esimene keelumärge korteriomandi käsutamise keelamiseks si kinnistusraamatusse alles 05.04.2003. seega asus enampakkumisel realiseeritud hüpoteek kõigist korteriomandi käsutamise keelamiseks sud keelumärgetest eespool. Vastavalt TsÜS § 88 lg 2 ja TMS § 6420 lg 1 ei takistanud kinnistusraamatus hüpoteegist tagapool asuvad kanded hüpoteegist tulenevate õiguste teostamist, sh selle realiseerimiseks enampakkumiste korraldamist. Tõendamist ei leidnud, et kohtutäitur oleks teavitanud kostjat sellest, et käimas on omandiõiguse üle vaidlus. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et kostja H OÜ omandas korteriomandi heauskselt, mis välistab võimaluse rahuldada nõude R Šja M Š kaasomandiõiguse tunnustamiseks korteriomandile Tallinnas Xxx, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosasse nr. xxx01.
35.Kuna kohus ei rahulda hagejate nõuet tunnustada R Š ja M Š kaasomandiõigust korteriomandile Tallinnas Xxx, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosasse nr. xxx , siis on välistatud ka nõude - kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr. xxx01 II jaost kanne H OÜ omanikuna sissekandmisest ning kanda hagejad vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikeks registriosa nr. xxx01 II jakku võrdsetes osades ehk igaüks 1⁄2 mõttelises osas - rahuldamine.
36.Hagejad paluvad tunnustada täitemenetluses toimunud korteriomandi Tallinnas Xxx enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi H OÜ poolt omandamise (võla- ja asjaõigusliku) tehingu tühisust. Nõue esitatud kostjate R (likvideerimisel) ja H OÜ vastu. Juhinduvalt AÕS § 325 lg 1 ja § 352 lg 1 oli kostjal H OÜ õigus nõuda sundtäitmist sõltumata sellest kas ta oli korteriomanik või ei. Eeltoodult on tuvastamist leidnud heauskne hüpoteegi omandamine. Täitemenetluse algatamiseks H OÜ avalduse alusel puudus kohtutäituril keeldumiseks seaduslik alus. Täitemenetluse algatamise alusdokumendiks oli notariaalselt vormistatud leping. Kuna vaidlusaluses täitemenetluses oli kostja H OÜ võla sissenõudjaks ja kostja R (likvideerimisel) võlgnikuks, kes vastavalt kinnistusraamatu kandele oli vaidlusealuse korteriomandi omanikuna sissekantud, siis vaidlusalune täitemenetlus ei saanud rikkuda hagejate õigusi, millest tulent puudub hageja õigustatud huvi. Seega kohtutäituril puudus hagejate teavitamise kohustus st kohtutäitur ei pidanud hagejaid täitemenetlusse kaasama. Eeltoodust tulent asub kohus seisukohale, et hagejate nõue tunnustada täitemenetluses toimunud korteriomandi Tallinnas Xxx enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi H OÜ poolt omandamise (võla- ja asjaõigusliku) tehingu tühisust tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagi
37.Vastuhagis palub H OÜ välja nõuda ja täielikult vabastada korteriomand asukohaga Xxx Tallinnas R Š ja M Š ebaseaduslikust valdusest. Kohus leiab, et korteriomandi omanikuna on H OÜ tulent AÕS § 68 lg-le 1 õigus korteriomandit vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kuna hagejatel puudub korteriomandi valdamiseks õiguslik alus AÕS § 80 lg 1 kohaselt on H OÜ-l kui korteriomandi omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
2-04-808/34 Hagejate kunagi minevikus eksisteerinud õigusest vallata vaidlusalust korterit ei ole samastatav hagejate õigusega vallata korteriomandit. Kostja suhtes on hagejate õigus vaidlusaluse korteri valdamiseks lõppenud hiljemalt hetkest, mil korteriomand kostja nimele kinnistati. Hagejate väide, mille kohaselt on kostja nõue aegunud korteriomandi väljanõudmiseks AÕS § 48 lg 1 alusel, ei ole õige Kostja tugineb omandi kaitset reguleerivale AÕS §-le 80. Vastavalt TsÜS § 155 lg 1 on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Riigikohtu 15.01.2007 kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06 ei mõjuta tema omandiõigust korteriomandile. Eelnimetatud kohtuotsus on kohustuslik ainult menetlusosalistele. H OÜ ei olnud eelmärgitud tsiviilvaidluses menetlusosaliseks. Tulent eeltoodust leiab kohus, et vastuhagi kuulub rahuldamisele. Menetluskulud
38.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuni 01.01.2006.a kehtinud t TsMS § 60 lg-le 1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Sama seadustiku § 61 lg 1 p 1 järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast ja TsMS § 61 lg 1 p 2 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kostja H OÜ palub hagejatelt välja mõista solidaarselt menetluskuludena kokku 66 017,65 krooni, millest 1017,65 krooni on vastuhagilt tasutud riigilõiv ja 65 000 krooni tasu õigusabi eest, mis on 5% hagihinnast. Kohus leiab, et esitatud taotlus on põhjendatud, seadusega kooskõlas ning kuulub rahuldamisele. Hagejate kohtukulud jätta hagejate (vastuhagis kostjate) kanda ning välja mõista hagejatelt solidaarselt kostja H OÜ (vastuhagis hageja) menetluskulud riigilõivu 1017,65 krooni ja õigusabi kulud summas 65 000 krooni.
M Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.