Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Hagejad on alates 1977. a. abielus ja kasutavad ning valdavad korterit Tallinnas Xxxxxxxx xxx xx-xx alates 1991. a. Kevadel 1995. a. nõustus Marina Šteinberg kasutama kinnisvarabüroo töötaja abi korteri erastamisel, kuna korteril oli kommunaalvõlg. Korter erastati 22. juunil 1995. a. Pärast korteri erastamist sõlmis kinnisvarabüroo töötaja 19. juulil 1995. a. hageja esindajana kinnisvarabürooga müügilepingu, mille alusel müüs korteri kinnisvarabüroole ja 31. oktoobri 1997. a. müügilepingu alusel müüs kinnisvarabüroo korteri kostjale Reval Consult EAT OÜ-le. Samal päeval sõlmisid kostjad Reval Consult EAT OÜ (likvideerimisel) ja AS Eesti Maapank (pankrotis) pandilepingu 17. oktoobri 1997. a. laenulepingust tulenevate võlakohustuste täitmise tagamiseks. Korter on 13. novembril 2002. a. kantud kinnistusse 7. mai 2002. a. kinnistamisavalduse alusel ja omanikuks on märgitud Reval Consult EAT OÜ. Korteriomandi registriosa nr. 85328 IV jakku kanti 21. juunil 2004. a. hüpoteek summas 800.000 krooni AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele.

hüpoteegikanded on ebaõiged ning kostja OÜ Reval Consult EAT omandiõigust korteriomandile ja AS Eesti Maapank (pankrotis) pandiõigust on vaidlustatud. Enampakkumisel vaidlusaluse korteriomandi omandanud Hansa Investment OÜ oli ja on pahauskne, sest ta oli teadlik pandiõigust ja korteri omandiõigust puudutavatest vaidlustest, Radomir Šteinbergi kohtuvigade parandamise avaldusest ja selle alusel tehtud Riigikohtu kirjast kohtuvea parandamise avalduse menetlusse võtmata jätmise kohta. Kostja Hansa Investments OÜ pahausksus on ilmne ja seda väidet tõendavad ka notari Marika Rei esitatud dokumentaaltõendid, milles on kostja Hansa Investments OÜ kinnitanud, et ta on kõigi nõude omandamisega seotud dokumentidega tutvunud, vaidlustest ja asjaoludest teadlik. Järelikult juba enne korteriomandi enampakkumise akti vormistamist pidi kostja olema teadlik asjaolust, et kinnistusraamatus vaidlusaluse korteriomandi kohta tehtud kanded on ebaõiged. Hansa Investments OÜ tegutseb OÜ Reval Consult EAT ülesandel ja huvides ning esindab teda, kuna viimane on esimese klient. Eeltoodut kinnitab Hansa Investments OÜ registrikaardi väljavõte tegevusalade kohta. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 133 lõikele 1 pidid korteri (kui vallasasja) omanik ja pandipidaja pandiõiguse hüpoteegina kinnistusraamatusse kandmiseks sõlmima asjaõiguslepingu (tegema vastava tahteavalduse) ja selle alusel kuulus pandiõigus kinnistamisele kinnistut koormava hüpoteegina. Toetudes AÕS RakS § 133 lõigetele 1 ja 3 esitas AS Eesti Maapank (pankrotis) Tallinna Linnakohtule hagi pandiõiguse kinnistamiseks hüpoteegina ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks. 15. juulil 2003. a. otsustas Tallinna Linnakohus tagaseljaotsusega kinnistada AS-i Eesti Maapank pandiõiguse hüpoteegi tunnustamise ja seadmisega esimesele vabale järjekohale summas 980.000 krooni vastava kande tegemisega vaidlusalusesse registriossa nr. 85328 (omanik Reval Consult EAT OÜ) ja Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr. 89637 (Kivila 5 - 69, Tallinn, omanik OÜ MTM Invest). Kinnistusraamatusse oli kantud hüpoteek AS-i Eesti Maapank kasuks summas 800.000 krooni kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. AS-i Eesti Maapank hüpoteegikanne ei põhine Tallinna Linnakohtu 15. juuli 2003.a. otsusel, kuna kohtuotsuse resolutsioon ja hüpoteegikanne ei ühti (hüpoteekide suurus on erinev, linnakohus kinnistas ühishüpoteegi kahele korteriomandile, aga vaidlusaluse korteriomandi osas on kanne tehtud iseseisva hüpoteegi kohta). Riigikohus tuvastas tsiviilasjas nr. 3-2-1-132-06, et AS-il Eesti Maapank ei tekkinud pandiõigust korterile Tallinnas, Xxxxxxxx xxx xx-xx seoses pandilepingu tühisusega ja pandiõiguse kehtetusega algusest peale. Seega puudus õiguslik alus AS-i Eesti Maapank kasuks hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks. Isegi hüpoteegi kandmisel kinnistusraamatusse ei taganud see sisuliselt mistahes nõudeid pandiõiguse kehtetuse tõttu. Seetõttu IV jao kanne nr. 1 AS-i Eesti Maapank kasuks hüpoteegi sissekandmisest oli ebaõige. AS Eesti Maapank oli teadlik ka Tallinna Linnakohtu 12. oktoobri 2000. a. hagi tagamise määrusest, millega vaidlusalusele korterile kui vallasasjale tehti võõrandamise keelumärge ja keelati Reval Consult EAT OÜ-l kõik tehingud ja toimingud, mis on suunatud vaidlusaluse eluruumi koormamisele asjaõiguslike ja võlaõiguslike koormatistega. Eeltoodust on ilmne, et AS Eesti Maapank esitas Tallinna Linnakohtusse hagi Reval Consult EAT OÜ vastu, et saada sellisel viisil Reval Consult EAT OÜ tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg. 5 mõttes, mis oli keelatud Reval Consult EAT OÜ-le hagi tagamise määrusega. TsÜS § 88 lg. 1 järgi kohtu käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Isegi juhul kui oletada, et AS-i Eesti Maapank kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteek summas 800.000 krooni on tehtud 15. juuli 2003. a. kohtuotsuse alusel, siis see kanne on igal juhul kehtetu algusest peale, kuna see on vastuolus TsÜS §-ga 87. Puudus tegelike korteriomandi omanike tahteavaldus. Sellist tahteavaldust hagejad ei ole kostjale AS-le Eesti Maapank kunagi andnud.

Kanne AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hüpoteegi kohta oli ebaõige ka osas, millega oli ette nähtud igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele. 31. oktoobri 1997. a. tühine pandileping vaidlusaluse korteri osas ega Tallinna Linnakohtu 15. juuli 2003. a. tagaseljaotsus, mille alusel väidetavalt hüpoteek kinnistusraamatusse kanti, et sisaldanud sellist tingimust. Hüpoteegi, mis põhineb tühisel pandiõigusel, üleandmine Hansa Investment OÜ-le ei muuda kehtetut pandiõigust ja hüpoteeki kehtivaks ja õigeks sellise hüpoteegi omandaja ehk Hansa Investment OÜ osas. Pandi loovutamise leping (asjaõigusleping) ja selles sisalduv hüpoteegiga tagatavate nõuete kokkulepe on tühine. Isegi kui 31. oktoobri 1997. a. pandilepingust tulenev pandiõigus oleks kehtiv ning selle alusel Tallinna Linnakohtu tagaseljaotsusega selle hüpoteegina kinnistusraamatusse kandmine oleks õige ja seaduslik, siis ei saaks pidada õigeks ja seaduslikuks pandi loovutamise lepingut (nii võlaõiguslikku kui asjaõiguslikku), milles hüpoteegipidaja kokkuleppel hüpoteegi omandajaga ja kolmanda isikuga kinnisasja omanikuta muudavad hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Täitemenetlus on ebaseaduslik, kuna viidi läbi tühise lepingu alusel. Täitemenetluse algatamine oli ebaseaduslik tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 2 lõikes 1 ettenähtud õigusliku aluse puudumise tõttu. Täitemenetluse ebaseaduslikkuse tõttu on kehtetu algusest peale ka vaidlusaluse korteriomandi osas läbiviidud enampakkumine ja kõik muud täitetoimingud, s. h. täitemenetluse ja enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse kinnisasja enampakkumise akt (kui võla- ja asjaõigustehing). Isegi kui oletada, et läbiviidud täitemenetlus ja enampakkumine on kehtivad, ka siis enampakkumise tulemusel sõlmitud vaidlusaluse korteriomandi võlaõiguslik ja asjaõiguslik tehing on tühine, kuna hagejaid kui võlgnikke ja korteriomandi omanikke täitemenetlusse ei kaasatud ega teavitatud neid täitetoimingute tegemisest. Samuti ei selgitanud täitur hagejatele nende õigust vastuväide esitada (kehtinud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 23 lg. 4). Samuti ei pöördunud keegi hagejate poole TMS §-s 6435 ettenähtud õiguste teostamiseks. Kui hagejad oleksid täitemenetlusest teadlikud, oleksid nad kindlasti esitanud omapoolsed vastuväited vaidlusaluse korteriomandi enampakkumise kohta ja võtnud ette teised vajalikud abinõud. Täiteasja materjalide hulgas puudub Hansa Investment OÜ kirjalik hinnapakkumine sooviga omandada vaidlusalust korteriomandit, mis tuli esitada enampakkumise alguseni. Seega sissenõudja oli seatud eelistatud olukorda. On arusaamatu, mille alusel täitur pidas sissenõudjat ostjaks. Täitemenetluse algatamise avaldust ei saa pidada hinnapakkumise sooviks. Seega enampakkumine sisuliselt nurjus. Kuna AS Eesti Maapank ja Reval Consul EAT OÜ vahelisest tühisest pandi seadmise lepingust AS-il Eesti Maapank ei tekkinud pandiõigust ning ka hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingus ning kinnistamisavalduses sisalduv hüpoteegiga tagatava nõude kokkulepe on tühine, siis puudus ka õiguslik alus täitemenetluse algatamiseks ja enampakkumise läbiviimiseks. Täitemenetlus oli algatatud kostja Reval Consult EAT OÜ vastu, aga nõuded olid täidetud pandi loovutamise lepingu punktist 3. 4. 1 lähtudes kahe võlgniku – Reval Consult EAT OÜ ja Margus Peldese – vastu. Täitemenetluses täidetakse võlausaldaja ja pantija vahelist õigussuhet, mis on sõltumatu laenusuhtest. Hagejad ei koormanud neile kuuluvat korteriomandit ja ei andnud selleks kellelegi nõusolekut. Seetõttu puudub pantija ja võlausaldaja õigussuhe. Ka Reval Consult EAT kui kinnistusraamatusse kantud omanik ei osalenud pandi loovutamise tehingus ja ei kehtestanud hüpoteegiga tagatud nõudeid. Korteriomand ei ole välja läinud hagejate ühisomandist ning Hansa Investments OÜ on pahauskne omandaja, kuna teadis ja pidi olema teadlik kinnistusraamatu kannete ebaõigsusest. Seetõttu on Hansa Investments OÜ korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmine ebaõige ja kuulub kustutamisele. Arvestades Reval Consult EAT OÜ, Margus Peldese, AS-i Eesti Maapank ja selle pankrotihaldurite ning Hansa Investments OÜ tegevust, mille eesmärgiks oli hagejate korteriomandist ilmajätmine, on alust arvata, et kõik nende isikute poolt tehtud tehingud on tühised vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86).

Kostja Reval Consult EAT OÜ (likvideerimisel) ja 3. isiku Margus Peldese vastuväited Kostja ja kolmas isik hagi ei tunnistanud. Hagejate nõuet tunnustada ebaõigeks registriosa II jao kanne nr. 1, mille kohaselt on kostja vaidlusaluse korteriomandi omanik, ei ole võimalik rahuldada, kuna kanne on kustutatud ja kustutatud kannet ei ole võimalik ebaõigeks tunnistada. Reval Consult EAT OÜ (likvideerimisel) toetab teiste kostjate vastuväiteid. Kostja AS-i Eesti Maapank ( pankrotis) vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei saa olla vastutav vaidlusaluse korteri müügitehingus, kuna kostja oli finantseerija rollis. Õiguslik puutumus hagejatega kostjal puudub. Tegemist on ebaõige kostjaga. Enampakkumist ei ole kehtetuks tunnistatud. Kostja ühineb Hansa Investments OÜ seisukohtadega. Kostja Hansa Investments OÜ vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kanded tema kui omaniku kohta on tehtud õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. Kostjale korteriomandi võõrandamine ei olnud vastuolus seadusega. Kostja omandas täitemenetluses realiseeritud hüpoteegi 13. mai 2005. a. hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepingu alusel, mis on senini kehtiv ja mida ei ole vaidlustatud. AS Eesti Maapank (pankrotis), kellelt kostja hüpoteegi omandas, oli hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse kantud Tallinna Linnakohtu 15. juuli 2003. a. otsuse alusel, mis on seadusjõus. R. Šteinbergi avaldust kohtuvigade parandamiseks selles kohtuotsuses ei võtnud Riigikohus menetlusse. Seega on ammendunud võimalused nimetatud kohtuotsuse ja seega ka korteriomandile seatud hüpoteegi vaidlustamiseks. Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06, millega on tunnustatud AS-i Eesti Maapank (pankrotis) ja Reval Consult EAT OÜ vahel 31. detsembril 1997. a. sõlmitud pandilepingu tühisust, ei saa hüpoteegi kohta kinnistusraamatusse tehtud kande õigsust või ebaõigsust mõjutada, kuna kinnistusraamatu kanne hüpoteegi kohta tehti jõustunud kohtuotsuse alusel ja selleks ei olnud tulenevalt kinnistusraamatu seaduse § 341 lõikest 7 vajalik koormatava korteriomandi omaniku nõusolek. Hüpoteegi üleandmiseks puudusid seaduslikud takistused, kuna hüpoteek oli seatud käsutamise keelumärkest varasematele järjekohtadele. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 338 lg. 2 kohaselt on hüpoteegi üleandmiseks nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse. Kostja omandas hüpoteegi vastavuses AÕS §-ga 641, vormistades notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõigusleping), mille alusel tehti vastav kanne kinnistusraamatusse. AS Eesti Maapank (pankrotis), kellelt kostja hüpoteegi omandas, oli kinnistusraamatu kohaselt hüpoteegipidaja ning tulenevalt AÕS § 56 lõikest 1 ja §-st 641 seega hüpoteegi võõrandamiseks õigustatud isik. Eelmärgitud asjaõiguslepingu kehtivust ei ole hagejad vaidlustanud. Kostja, omandades hüpoteegi, tugines kinnistusraamatu kandele ja ei olnud kannete väidetavast ebaõigsusest teadlik. Kostja eeldas tulenevalt AÕS § 56 lõikest 1 andmete õigsust. 24. mail 2005. a., kui kostja kanti hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse, ei olnud sinna kantud vastuväiteid hüpoteegi kande õigsuse osas, seega oli kostjal alus tugineda kande õigsusele. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kooskõlas AÕS § 561 lõigetega 1 ja 3 sai kostja hüpoteegi heauskseks omanikuks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 139 järgi tuleb heausksust eeldada, s. t. vastupidist väitev isik peab vastupidist tõendama. Hagejate viidatud kanne kinnistusraamatus on kustutatud ja kannet ei saa teistkordselt enam kustutada ja selline kanne ei riku ka hagejate õigusi. Kostja sai vaidlusaluse korteriomandi omanikuks 26. septembril 2005. a. läbiviidud enampakkumise tulemusena, mis viidi läbi korteriomandile kostja kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks algatatud täitemenetluse raames. Tulenevalt AÕS § 325 lõikest

1 ja § 352 lõikest 1 oli kostjal õigus nõuda hüpoteegi täitmisele pööramist sõltumata sellest, kas ta oli korteriomanik või ei ja kas korteriomandi omaniku kanne kinnistusraamatus oli õige või mitte. TMS sätete, näit. § 62, § 6442 lg. 2 kohaselt võib sissenõudja ka ise osaleda enampakkumises, mida ka kostja tegi. Teisi osalejaid enampakkumises ei olnud, mistõttu korteriomand müüdi kostjale. Tulenevalt kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TMS § 6443 lõikest 1 oli kostjale korteriomandi omandi ülemineku aluseks täitemenetluses koostatud enampakkumise akt. TMS § 6444 lg. 2 kohaselt saab enampakkumise tulemust vaidlustada üksnes enampakkumist vaidlustades. Eeltoodut on rõhutanud ka Riigikohus oma lahendites. Hagejad ei ole enampakkumist vaidlustanud ja selles asjas ei ole seda enam võimalik vaidlustada, kuna TMS § 6444 on kehtestanud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamiseks kahenädalase tähtaja. Tegemist oli hagi aegumistähtajaga, mis möödus 9. oktoobril 2005. a. Kostja omandas korteriomandi heauskselt. Kinnistusraamatusse ei olnud kantud vastuväiteid, et kanne Reval Consult EAT OÜ omandiõiguse kohta võiks olla ebaõige. Radomir Šteinbergi kasuks seatud kinnisasja käsutamise keelumärkest ei nähtu, millise vaidluse tõttu on see keelumärge seatud ja et vaidlus käib kinnisasja omandiõiguse üle. Kohtutäitur ei teavitanud kostjat sellest, et käimas on vaidlus omandiõiguse üle. Enampakkumise kehtivust ei saanud mõjutada ka korteriomandi käsutamise keelamiseks kinnistusraamatusse seatud keelumärked. Kooskõlas AÕS § 63 lg. 1 punktiga 1 ning lõikega 6 seati hüpoteek selle kohta 13. novembril 2002. a. kinnistusraamatusse kantud eelmärke järjekohale. Esimene keelumärge korteriomandi käsutamise keelamiseks seati kinnistusraamatusse alles 5. aprillil 2003. a., seega asus enampakkumisel realiseeritud hüpoteek kõigist korteriomandi käsutamise keelamiseks seatud keelumärgetest eespool. Vastavalt TsÜS § 88 lõikele 2 ja TMS § 6420 lõikele 1 ei takistanud kinnistusraamatus hüpoteegist tagapool asuvad kanded hüpoteegist tulenevate õiguste teostamist, s. h. selle realiseerimiseks enampakkumise korraldamist. Vastavalt TMS §-le 6444 ei mõjuta enampakkumise kehtivust ka kohtutäituri väidetavad minetused enampakkumise läbiviimisel. Enampakkumisel müüdava kinnisasja omanike teavitamine läbiviidavast täitemenetlusest ei ole käsitletav enampakkumise olulise tingimusena, mis võimaldaks nõuda enampakkumise kehtetukstunnistamist. Puudus kohustus teavitada hagejaid, kes ei olnud kinnistusraamatusse omanikena kantud. Kinnistusraamatusse kantud keelumärget on võimalik kohtutäituri avalduse alusel kustutada kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-s 34 sätestatud korras. Taolise seisukoha on Riigikohus avaldanud oma lahendis 3-2-1-48-04. Hageja viited AÕS § 63 lõigetele 3 ja lg. 4 on ebaõiged, kuna reguleerivad eelmärke, mitte keelumärke õiguslikke tagajärgi. AÕS § 65 lõikes 1 nimetatud hagi nõude sisuks ei ole mitte kinnistusraamatu kande parandamine, vaid kohtuotsusega puudutatud isiku nõusoleku asendamine paranduskande tegemiseks, s. t. saab esitada nõude TsÜS § 68 lg. 5 tähenduses, mida tehtud ei ole. Parandamiskande tegemisele suunatud nõude välistab AÕS § 65 lg. 3, mis sätestab, et käesoleva paragrahvi 1. ja 2. lõikes nimetatud nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud . Hansa Investments OÜ vastuhagi Hansa Investments OÜ palub välja nõuda ja täielikult vabastada korteriomand Tallinnas Xxxxxxxx xxx xx-xx Radomir Šteinbergi ja Marina Šteinbergi ebaseaduslikust valdusest. Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06 ei mõjuta vastuhageja omandiõigust korteriomandile ja on kohustuslik ainult menetlusosalistele. Hansa Investments OÜ ei olnud selles tsiviilvaidluses menetlusosaliseks. Korteriomandi omanikuna on Hansa Investments OÜ-l AÕS § 68 lõikest 1 tulenev õigus korteriomandit vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Hagejatel puudub

korteriomandi valdamiseks õiguslik alus. AÕS § 80 lg. 1 kohaselt on Hansa Investments OÜ-l kui korteriomandi omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hagejad ei ole osutanud ühelegi seadusesättele ega lepingule, mis annaks neile käesoleval hetkel kostja suhtes õiguse korteriomandit vallata. Hagejate kunagi minevikus eksisteerinud õigus vaidlusalust korterit vallata ei ole samastatav hagejate õigusega vallata korteriomandit. Kostja suhtes on hagejate õigus vaidlusaluse korteri valdamiseks lõppenud hiljemalt hetkest, mil korteriomand kostja nimele kinnistati. Hagejate väide, mille kohaselt kostja nõue korteriomandi väljanõudmiseks AÕS § 48 lg. 1 alusel on aegunud, ei ole õige Kostja tugineb omandi kaitset reguleerivale AÕS §-le 80. Vastavalt TsÜS § 155 lõikele 1 on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. R. Šteinbergi ja M. Šteinbergi seisukoht vastuhagile Vastukostjad vastuhagiga ei nõustunud. Vastuhagi on täiesti alusetu ja põhjendamatu, kuna Hansa Investments OÜ ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik. Esimese astme kohtu otsus

tutvunud kõikide dokumentidega, s. h. dokumentidega, mis sisaldavad teavet kande ebaõigsuse kohta, ei ole leidnud kinnitust. Kostja Hansa Investments OÜ sai tutvuda nende dokumentidega, mis olid vajalikud ja olid seotud 13. mai 2005. a. hüpoteekide loovutamise ja üleandmise lepinguga, mis kohus on notarilt välja nõudnud ja mis on käesolevas toimikus. Eeltoodust tulenevalt sai kostja Hansa Investments OÜ kooskõlas AÕS § 561 lg. 1 ja lg. 3 hüpoteegi heauskseks omanikuks. Seega ei kuulu hagejate nõue tunnustada registriosa nr. 8532801 II jao kannete nr. 1 ja nr. 2 ning IV jao kannete nr. 1 AS Eesti Maapank (pankrotis) kasuks hüpoteegi seadmisest ja hüpoteegi ülekandmisest Hansa Investment OÜ-le ebaõigsust rahuldamisele. Samuti on vaidlusalune kanne kinnistusraamatust kustutatud ja kannet ei saa teistkordselt enam kustutada ning selline kanne ei riku ka hagejate õigusi. Hagejate poolt Reval Consult EAT OÜ (likvideerimisel) ja Hansa Investments OÜ vastu esitatud nõudes tunnustada nende kaasomandiõigust vaidlusalusele korteriomandile (registriosa nr. 8532801) on vaidlus selles, kas kostja Hansa Investments OÜ sai vaidlusaluse korteriomandi omanikuks heausksena või mitte. Nimetatud kostja sai vaidlusaluse korteriomandi omanikuks 26. septembril 2005. a. läbiviidud enampakkumise tulemusena. Enampakkumine korteriomandile viidi läbi kostja kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks algatatud täitemenetluse raames. Tulenevalt AÕS § 325 lõikest 1 ja § 352 lõikest 1 oli kostjal õigus nõuda hüpoteegi täitmisele pööramist sõltumata sellest, kas ta oli korteriomanik või ei ja kas korteriomandi omaniku kanne kinnistusraamatus oli õige või mitte. TMS § 62 ja § 6442 lg. 2 kohaselt võib sissenõudja ka ise osaleda enampakkumises, mida ka kostja tegi. Teisi osalejaid enampakkumisel ei olnud, mistõttu korteriomand müüdi kostjale. Kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TMS § 6443 lg. 1 kohaselt oli kostjale korteriomandi omandi ülemineku aluseks täitemenetluses koostatud enampakkumise akt. TMS § 6444 lg. 2 kohaselt saab enampakkumise tulemust vaidlustada üksnes enampakkumist vaidlustades. Hagejad ei ole enampakkumist, mille tulemusena kostja korteriomandi omandas, vaidlustanud. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude vaidlustamise kahenädalane tähtaeg möödus

õigus nõuda sundtäitmist sõltumata sellest, kas ta oli korteriomanik või ei. Eeltoodult on tuvastamist leidnud heauskne hüpoteegi omandamine. Täitemenetluse algatamisest keeldumiseks Hansa Investments OÜ avalduse alusel puudus kohtutäituril seaduslik alus. Täitemenetluse algatamise alusdokumendiks oli notariaalselt vormistatud leping. Kuna vaidlusaluses täitemenetluses oli kostja Hansa Investments OÜ võla sissenõudjaks ja kostja Reval Consult EAT (likvideerimisel) võlgnikuks, kes vastavalt kinnistusraamatu kandele oli vaidlusaluse korteriomandi omanikuna sissekantud, siis ei saanud täitemenetlus rikkuda hagejate õigusi, millest tulenevalt puudub nende õigustatud huvi. Seega kohtutäituril puudus hagejate teavitamise kohustus – kohtutäitur ei pidanud hagejaid täitemenetlusse kaasama. Hagejate nõue tunnustada täitemenetluses toimunud korteriomandi enampakkumise tulemusel sõlmitud korteriomandi Hansa Investments OÜ poolt omandamise (võla- ja asjaõigusliku) tehingu tühisust tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagi, milles Hansa Investments OÜ palub vaidlusaluse korteriomandi välja nõuda ja täielikult vabastada Radomir Šteinbergi ja Marina Šteinbergi ebaseaduslikust valdusest, tuleb rahuldada. Korteriomandi omanikuna on Hansa Investments OÜ-l tulenevalt AÕS § 68 lõikest 1 õigus korteriomandit vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kuna hagejatel puudub korteriomandi valdamiseks õiguslik alus AÕS § 80 lg. 1 kohaselt, on Hansa Investments OÜ-l kui korteriomandi omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hagejate kunagi minevikus eksisteerinud õigus vaidlusalust korterit vallata ei ole samastatav hagejate õigusega vallata korteriomandit. Kostja suhtes on hagejate õigus vaidlusaluse korteri valdamiseks lõppenud hiljemalt hetkest, mil korteriomand kostja nimele kinnistati. Hagejate väide, mille kohaselt kostja nõue korteriomandi väljanõudmiseks AÕS § 48 lg. 1 alusel on aegunud, ei ole õige. Kostja tugineb omandi kaitset reguleerivale AÕS §-le 80. Vastavalt TsÜS § 155 lõikele 1 on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06 ei mõjuta kostja omandiõigust korteriomandile ja on kohustuslik ainult menetlusosalistele, Hansa Investments OÜ ei olnud selles tsiviilvaidluses menetlusosaliseks. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad Harju Maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta vastuhagi rahuldamata. Apellandid paluvad tühistada otsuse ka 10. novembri 2005. a. Harju Maakohtu hagi tagamise määruse tühistamise osas ja teha selles osas uus lahend, millega jätta hagi tagamine jõusse kuni käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumiseni. Maakohus on leidnud, et hagejate omandiõiguse tunnustamise nõude läbivaatamisel kuulub tuvastamisele, kas kostja Hansa Investments OÜ sai vaidlusaluse korteriomandi omanikuks heauskselt või mitte ja hinnangu andmisel lähtus kohus ainult täitemenetluses läbiviidud enampakkumisest ja kinnistusraamatu kannetest. Kohtu poolt märgitud asjaolu, et kohtutäitur kostjat omandiõiguse üle käivast vaidlusest ei teavitanud, ei oma vaidlusaluses asjas tähtsust ja sellele ei tuginenud ükski menetlusosaline. Juba enne täitemenetluse algatamist oli kostja Hansa Investments OÜ teadlik vaidlusaluse korteriomandi ja pandiõiguse osas käivatest vaidlustest, mis on ilmne kohtule notari Marika Rei esitatud pandi loovutamise lepingu juurde esitatud dokumentaaltõenditest (nõude loovutamise teadete ja dokumentide üleandmise-vastuvõtmise akt) ja kostja Hansa Investments OÜ pandi loovutamise lepingu punktis 5 sisalduvast kinnitusest, et ta on kõigi nõude omandamisega seotud dokumentidega tutvunud, vaidlustest ja asjaoludest teadlik. Kostja Hansa Investments OÜ oli korteriomandi enampakkumisel omandamise ajal pahauskne omandaja, sest Hansa Investments OÜ oli ja pidi olema teadlik, et korteriomandiõiguse ja pandiõiguse üle käib kohtuvaidlus ja et

kinnistusraamatu kanded võivad olla ebaõiged. Kohus jättis notari Marika Rei esitatud dokumentaaltõendid arvestamata. Kuna AS-i Eesti Maapank (pankrotis) ja Hansa Investments OÜ vaheline 13. mai 2005. a. hüpoteekide loovutamise ja üleandmise leping (asjaõigusleping) ning selles sisalduv hüpoteegiga tagatavate nõuete kokkulepe (võlaõigusleping) rikuvad hagejate õigusi, siis võivad hagejad neid vaidlustada ja tugineda nende tühisusele TsÜS § 87 alusel. Pandi loovutamise leping ja selle alusel seatud hüpoteek ei taganud mistahes Hansa Investments OÜ ega kellegi teise isiku nõudeid. 15. jaanuari 2007. a. otsuses Riigikohus möönis, et praktilise tagajärje osas ei muutunud pandi regulatsioon oluliselt ka 1. juulist 2003. a., kui AÕS § 277 lg. 2 esimene lause jäeti seadusest välja. Pandiõiguse seadmine asjale on asja käsutamise viis, mille tulemusena saab pandiõigus asjale tekkida üldjuhul üksnes juhul, kui asja käsutab omanik. Kui asja suhtes teeb käsutustehingu muu isik, ei ole sellel tehingul üldjuhul kehtiva käsutuse (õigustmuutvat) toimet, s. t. käsutus jääb tagajärjetuks. Kinnisasja käsutusõigust asjaõigusseaduse mõttest tulenevalt omab kinnisasja omanik. Käsutusõigus hõlmab ka kinnisasja omaniku õigust muuta kinnisasjale seatud hüpoteegiga tagatavate nõuete koosseisu, seada kinnisasjale uus hüpoteek või asendada või muuta hüpoteegiga tagatavaid nõudeid kokkuleppel hüpoteegipidajaga. AÕS § 346 lg. 2 järgi peab kokkulepe, millega määratakse hüpoteegiga tagatava nõude sisu, olema notariaalselt tõestatud. Lähtudes AÕS põhimõttest, et kinnisasja käsutusõigus kuulub kinnisasja omanikule, on ilmne, et ka notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatava nõude osas peab olema sõlmitud kinnisasja omanikuga. AS Eesti Maapank (pankrotis), OÜ Trenton Invest ja Hansa Investments OÜ vaheline 13. mai 2005. a. pandi loovutamise leping, s. h. kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete osas, on sõlmitud kolmandate isikute vahel, kes ei omanud kinnisasja käsutusõigust ja õigust määrata hüpoteegiga tagatavate nõuete sisu. Eelmärgitust tulenevalt ja juhindudes AÕS § 277 lõikest 2, § 346 lõikest 2 ja TsÜS §-st 87 on ilmne, et pandi loovutamise leping hüpoteegi sisu määramise osas on õigustühine ja ei taga mistahes Hansa Investments OÜ nõudeid selleks seadusliku aluse puudumise tõttu. Täitemenetluses esitatud pandi loovutamise lepingus puudub kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja vaheline kokkulepe pandiõiguse sisu kohta. Eeltoodut arvestades on väär maakohtu järeldus, et enampakkumine korteriomandile viidi läbi kostja kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks algatatud täitemenetluse raames. Kohtu järeldus, et hüpoteegiga oli tagatud kostja Hansa Investments OÜ nõue, on täiesti põhjendamatu, alusetu ja ebaseaduslik, kuna ei toetu asjas kogutud tõenditele. Kohtuotsusest jääb samuti selgusetuks, mis nõudeid kohtu arvates tagas kostja Hansa Investments OÜ hüpoteek ja millisest seaduslikust alusest see asjaolu tuleneb. Hansa Investments OÜ kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteek ei taganud mistahes nõudeid, s. h. kostja Hansa Investments OÜ nõudeid. Puudus AÕS §-s 641 ettenähtud õigustatud isikute kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete osas ning järelikult täitemenetluse algatamine vaidlusaluse korteriomandi osas oli alusetu ja ebaseaduslik. Et täitemenetluse läbiviimiseks puudus õiguslik alus, siis ka kõikide täitetoimingute läbiviimiseks puudus õiguslik alus ja ebaseadusliku täitemenetluse kõik täitetoimingud, s. h. enampakkumine ja korteri võõrandamise võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping, on ebaseaduslikud ja tühised algusest peale. Tühise tehingu alusel kinnistusraamatusse tehtud kanne on ebaõige ja kuulub kustutamisele. TMS § 62 ja § 6442 lg. 2 alusel võib ka sissenõudja osaleda enampakkumisel. Kuid sissenõudja selline õigus ei anna talle eeliseid teiste enampakkumises osalejate ees. See tähendab, et nagu teised enampakkumises osalejad, pidi ka sissenõudja esitama oma pakkumise enampakkumises osalemiseks enne enampakkumise algust. Sissenõudja mingit pakkumist enampakkumises osalemiseks ei esitanud. Järelikult enne enampakkumise algust kohtutäituril ei olnud ühtegi pakkumist enampakkumises osalemiseks ja enampakkumine ei saanud toimuda pakkumiste puudumise tõttu. Hagejad said toimunud enampakkumisest teada 4. novembril 2005. a., s. o. pärast kahenädalase vaidlustamise tähtaja möödumist, mille tulemusel hagejatele kuuluv

korteriomand oli ebaseaduslikult sundvõõrandatud hüpoteegiga tagamata nõuete katteks. See asjaolu viitab täitemenetluse ebaseaduslikkusele ja hagejate õiguste rikkumisele ja nende õigustatud huvile. Täitemenetlusse kaasamata jätmise ja enampakkumisest teavitamata jätmise tõttu ei saanud hagejad teostada oma vara kaitseks nendele seadusega antud õigusi. Sellest tulenevalt on väär kohtu seisukoht, et vaidlusalune täitemenetlus ei saanud rikkuda hagejate õigusi, millest tulenevalt puudub hagejatel õigustatud huvi. Täitemenetlus oli ebaseaduslik ka seetõttu, et oli algatatud kostja Reval Consult EAT OÜ vastu, aga nõuded olid täidetud pandi loovutamise lepingu punktist 3. 4. 1 lähtudes kahe võlgniku – Reval Consult EAT OÜ ja Margus Peldese – vastu. Täitemenetluses täidetakse võlausaldaja ja pantija vahelist õigussuhet, mis on sõltumatu laenusuhtest. Hagejad ei koormanud neile kuuluvat korteriomandit ja ei andnud selleks kellelegi nõusolekut. Seetõttu puudub pantija ja võlausaldaja õigussuhe. Ka Reval Consult EAT kui kinnistusraamatusse kantud omanik ei olnud 13. mai 2005. a. pandi loovutamise lepingu pooleks ja ei kehtestanud hüpoteegiga tagatavate nõuete sisu. Sellele asjaolule maakohus hinnangut ei andnud, kuigi asjaolu omab olulist tähtsust asja lahendamisel. Tuginedes eeltoodule, on maakohtu järeldus kostja Hansa Investments OÜ heausksusest vaidlusaluse korteriomandi omandamisel väär ja vastuolus asjas kogutud tõenditega. Kuna hagejate nõue vaidluslausele korteriomandile kaasomandiõiguse tunnustamiseks kuulub rahuldamisele, siis kuulub rahuldamisele ka hagejate nõue registriosa nr. 8532801 II jao kanne muutmiseks. Maakohus leidis, et kanne AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hüpoteegi omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmisest oli õige, kuna see põhineb Tallinna Linnakohtu 15. juuli 2003. a. otsusel, mis on seadusjõus ning mille tõttu KRS § 34' lõikest 7 tulenevalt ei olnud vajalik ka koormatava korteriomandi omaniku nõusolek. Seda sätet tuleb kohaldada koos TsÜS § 68 lõikega 5 ja AÕS RakS § 133 lõikega 1, kuna nende sätete koosmõjust tulenebki, et kui kande aluseks oleva asjaõiguslepingu sõlmimine, mis sisaldab mõlema poole tahteavaldust, on võimatu ühe poole poolt kohustuse mittetäitmise tõttu, siis selle kohustuse täitmist ehk tahteavalduse tegemist võib nõuda kohtu kaudu. TsÜS § 68 lg. 5 toimele osundas korduvalt ka Riigikohus oma otsustes. AS Eesti Maapank (pankrotis) tulenevalt AÕS RakS § 133 lõikest 1 vajas hüpoteegi kinnistusraamatusse sissekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist korteri (kui vallasasja) omanikuga. Seega pandiõiguse hüpoteegina kinnistusraamatusse kandmiseks oli kostjale AS-le Eesti Maapank (pankrotis) vajalik vallasasjast korteriomaniku tahteavaldus, mis seisnes asjaõiguslepingu sõlmimises korteri koormamiseks. Korteriomandi esmakinnistamisel oli omanikuna sisse kantud Reval Consult EAT OÜ, kellele Tallinna Linnakohtu 12. oktoobri 2001. a. määrusega tsiviilasjas nr. 2/5/231-6970/00 (Radomir Šteinberg hagi tagamiseks) olid keelatud kõik tehingud ja toimingud, mis on suunatud Mustamäe 84 - 92 asuva eluruumi koormamisele asjaõiguslike ja võlaõiguslike koormatistega ning korterile oli seatud keelumärge. Määrusega seatud keeldudest oli AS Eesti Maapank (pankrotis) teadlik, kuna oli selles menetluses protsessiosaliseks. Eeltoodust on ilmne, et AS Eesti Maapank esitas Tallinna Linnakohtusse hagi Reval Consult EAT OÜ vastu, et saada sellisel viisil Reval Consult AET OÜ tahteavalduse TsÜS § 68 lg. 5 mõttes, mis oli keelatud kostjale Reval Consult EAT OÜ-le hagi tagamise määrusega. Tühise pandilepingu alusel (tuvastatud Riigikohtu otsusega tsiviilasjas 3-2-1-132-06) tehtud Tallinna Linnakohtu 15. juuli 2003. a. tagaseljaotsus tulenevalt TsÜS § 68 lõikest 5 on käsitletav tahteavaldusena ning see on vastuolus ja rikub enne seda tehtud kohtulahendit (hagi tagamise määrus). Seega tahteavaldusena käsitletav Tallinna Linnakohtu tagaseljaotsus on tühine TsÜS § 88 lg. 1 alusel. Õige on maakohtu seisukoht, et Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. kohtuotsus tsiviilasjas 3-2-1-132-06, millega on tunnustatud AS-i Eesti Maapank (pankrotis) ja Reval Consult EAT OÜ vahel sõlmitud pandilepingu tühisust, ei saa hüpoteegi kohta kinnistusraamatusse tehtud kande õigsust või ebaõigsust mõjutada. Samas, olenemata kinnistusraamatusse tehtud kannetest, mõjutab Riigikohtu otsus 3-2-1-132-06, millega on tunnustatud AS-i Eesti

Maapank (pankrotis) ja Reval Consult EAT OÜ vahel sõlmitud pandilepingu tühisust, hüpoteegi sisu ehk määratleb, et kinnistusraamatusse kantud hüpoteek ei taga mistahes hüpoteegipidaja nõudeid pandilepingu tühisuse tõttu. Menetluse käigus vaidlustasid hagejad Hansa Investments OÜ ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vahelist pandi loovutamise lepingut (nii asjaõiguslikku kui ka võlaõiguslikku lepingut). Seega on väär maakohtu vastupidine seisukoht, et pandi loovutamist vaidlustatud ei ole. Hüpoteegi, mis põhineb tühisel pandiõigusel, üleandmine Hansa Investment OÜ-le ei muuda kehtetut pandiõigust ja hüpoteeki kehtivaks ja õigeks hüpoteegi omandaja ehk Hansa Investment OÜ osas. Kuna Hansa Investments OÜ ei ole ja ei saa olla vaidlusaluse korteriomandi heauskseks omandajaks, siis kuulub omanikku puudutav II jao kanne kustutamisele ja hagejad tuelb kaasomanikena kinnistusraamatusse kanda. Seoses eeltooduga ei kuulu rahuldamisele Hansa Investments OÜ vastuhagi, mis on rajatud eeldusele, et Hansa Investments OÜ on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Hagejatele on jäänud arusaamatuks otsus kohtukulude väljamõistmise osas. Kohus mõistis hagejatelt solidaarselt OÜ Hansa Investments OÜ kasuks välja 66.017, 65 krooni, millest 1017, 65 krooni on vastuhagilt tasutud riigilõiv ja 65.000 krooni tasu õigusabi eest, mis olevat 5% hagihinnast. Lähtudes kostja poolt vastuhagilt tasutud riigilõivust, võib selle hagi hinnaks olla 15.000 – 20.000 krooni ja 5% sellest moodustab 1000 krooni. Seega on hagejatelt mõistetud kohtukulu välja ebaõigesti. Vastustajate ja kolmanda isiku seisukoht Vastustajad Hansa Investments OÜ, AS Eesti Maapank (pankrotis) ja Reval Consult EAT OÜ (likvideerimisel) vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kolmas isik Margus Peldes vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, mõnda põhjenduses tuleb üksnes täpsustada. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hagejad kasutavad ja valdavad Tallinnas Xxxxxxxx xxx xx-xx asuvat korterit alates 1991. a.; 2) hageja Marina Šteinberg erastas selle korteri hagejate abielu kestel 22. juuni 1995. a. lepinguga; 3) 19. juulil 1995. a. sõlmisid Marina Šteinberg ja AS Pindi Kinnisvara korteri kui vallasasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu korterile omandi üleandmiseks; Tallinna Linnakohtu 10. novembri 2007. a. otsusega tunnustati selle müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, otsus jõustus Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. otsusega 3-2-1-132-06; 4) 31. oktoobri 1997. a. lepinguga müüs AS Pindi Kinnisvara korteri kui vallasasja OÜ-le MTM Invest, kelle uueks ärinimeks on Reval Consult EAT OÜ (tl. 214 – 218); Tallinna Linnakohus jättis 10. novembri 2005. a. otsusega rahuldamata hageja nõude selle müügilepingu tühisuse tunnustamiseks; otsus jõustus Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a. otsusega 3-2-1-132-06, mille punktis 21 tõdeti, et Reval Consult EAT OÜ tehingu tulemusena siiski korterit ei omandanud; 5) 31. oktoobril 1997. a. sõlmisid OÜ MTM Invest (nüüdne ärinimi Reval Consult EAT OÜ) ja AS Eesti Maapank pandilepingu, mille esemeks oli vaidlusalune korter kui vallasasi (tl. 214 – 218); leping sõlmiti 17. oktoobri 1997. a. laenulepingust tulenevate Margus Peldese kohustuste täitmise tagamiseks; Riigikohus tunnustas oma

6) 13. novembril 2002. a. moodustati korteri kui vallasasja baasil korteriomand (registriosa nr. 85328), mille omanikuna kanti 7. mai 2002. a. kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse Reval Consult EAT OÜ (tl. 120); kinnistamisel kanti kinnistusraamatusse märge hüpoteegi sissekandmise tagamiseks AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks (tl. 122); 7) 27. jaanuari 2003. a. hagi tagamise määruse alusel kanti kinnisasja käsutamise keelumärge Radomir Šteinbergi kasuks kinnistusraamatusse 25. aprillil 2003. a. (tl. 121); 8) 18. märtsi 2003. a. hagi tagamise määruse alusel kanti kinnisasja käsutamise keelumärge AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks kinnistusraamatusse 25. aprillil 2003. a. (tl. 121); 9) 15. juuli 2003. a. tagaseljaotsusega otsustas Tallinna Linnakohus kinnistada AS-i Eesti Maapank (pankrotis) pandiõiguse hüpoteegina, otsus jõustus 12. augustil 2003. a. (tl. 123 – 124); hüpoteek AS-i Eesti Maapank kasuks summas 800.000 krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele kanti tagaseljaotsuse ja 19. mai 2004. a. kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatu registriossa nr. 85328

kehtetuks tunnistamine, kui selleks on õiguslik alus. Kolleegium leiab, et maakohus on asja lahendanud sisuliselt õigesti, arvestades Riigikohtu eespoolosundatud lahendis esitatud seisukohti. Maakohus leidis õigesti, et enampakkumist, mis toimus 26. septembril 2005. a. ja mille tulemusena omandas vaidlusaluse korteriomandi Hansa Investments OÜ, ei ole vastavalt enampakkumise toimumise ajal kehtinud TMS §-le 6444 (maakohus viidanud ebaõigesti selle paragrahvi lõikele 2) vaidlustatud. Osundatud sätte kohaselt võisid avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks sama seaduse §-s 647 nimetatud põhjustel kahe nädala jooksul enampakkumise päevast esitada võlgnik, sissenõudja, isik, kelle kasuks oli sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, ostja, maksmiseks kohustatud kolmas isik ja enampakkumisel hinnapakkumisi teinud isikud. Et hagejad ei kuulunud sättes nimetatud isikute hulka, siis ei oleks neil aga olnud ka seadusest tulenevat õigust hageda enampakkumise kehtetuks tunnistamist. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased ka apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad enampakkumise läbiviimise korda. Maakohus leidis õigesti, et hagejad ei olnud täitemenetluse osalised ning neid ei tulnud täitemenetluse toimingutest teavitada. Samuti leidis maakohus õigesti, et Hansa Investments OÜ-le korteriomandi ülemineku aluseks oli täitemenetluses koostatud enampakkumise akt, kuid kolleegium leiab, et täitemenetluses toimuval enampakkumisel asja omandamise korral ei saa kerkida küsimust omandamise heausksusest. Oluline on see, kas täitemenetlus oli seaduslik. Hagejad on tuginenud väitele, nagu oleks enampakkumine olnud tühine. Enampakkumise tühisust on hagejad põhjendanud väitega täitemenetluse ebaseaduslikkusest sellest tulenevalt, et see viidi läbi tühise lepingu alusel, sest AS-il Eesti Maapank (pankrotis) ei olnud pandiõigust, mida Hansa Investments OÜ-le üle anda. Kolleegium hagejate seisukohaga täitemenetluse tühisusest ei nõustu. Asjaolust, et AS Eesti Maapank (pankrotis) pandiõigust korterile kui vallasasjale Reval Consult EAT OÜ-ga 31. oktoobril 1997. a. sõlmitud pandilepingu alusel ei omandanud, ei järeldu, nagu ei oleks Hansa Investments OÜ saanud hüpoteeki omandada heauskselt kinnistusraamatu kandele tuginedes. Nii oli AS Eesti Maapank (pankrotis) kantud hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse 21. juunil 2004. a., kusjuures registriosa avamisel 13. novembril 2002. a. oli kinnistusraamatusse tehtud märge hüpoteegi sissekandmise tagamiseks AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks. Mingeid kandeid hüpoteegi käsutamise, sealhulgas selle loovutamise või sissenõudmise keelamiseks kinnistusraamatusse tehtud ei olnud ning 24. mail 2005. a. kanti Hansa Investments OÜ hüpoteegipidajana AS-i Eesti Maapank (pankrotis) asemel. Et kinnistusraamatust ei nähtunud hüpoteegi käsutamise keeldu, siis ei olnud Hansa Investments OÜ kandmine hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse takistatud. Põhjendatud on maakohtu järeldus, mille kohaselt Hansa Investments OÜ pahausksust hüpoteegi omandamisel ei ole hagejad tõendanud. Heausksest omandamisest on üldse põhjust rääkida siis, kui tegemist on mitteomaniku käsutusega, seega ei ole aga asjakohane apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks Hansa Investments OÜ saanud hüpoteeki omandada sellest tulenevalt, et hagejad ei olnud korterit kui vallasasja koormanud. Kui Hansa Investments OÜ omandas hüpoteegi heauskselt, siis ei oma tähendust varasema hüpoteegipidaja kohta kinnistusraamatusse kande tegemise protseduur. Et hüpoteek oli kantud kinnistusraamatusse enne kinnistu käsutamise keelumärke sissekandmist, siis oli sundtäitmine selle alusel võimalik ning sel alusel oli võimalik ka kinnisasja sundtäitmisel omandaja kanda omanikuna kinnistusraamatusse. Ka õigusabikulu hagejatelt väljamõistmise osas ei ole alust kohtuotsust tühistada. Et tegemist on enne 1. jaanuari 2006. a. esitatud hagiga, kohaldas maakohus õigusabikulude jaotamisele õigesti kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS-i § 60 lg. 1 ja § 61 lg. 1 p. 1. Nõustuda ei saa apellantide käsitlusega, nagu tuleks TsMS § 61 lg. 1 punktis 1 sätestatud 5%-list piirmäära arvestada üksnes vastuhagilt. Et maakohus jättis teiste hulgas ka Hansa Investments OÜ vastu suunatud omandiõiguse tunnustamise hagi rahuldamata, siis tuleb

nimetatule õigusabikulude hüvitamisel arvesse võtta ka põhihagi hind, milleks hagejad ise on pidanud 1.300.000 krooni. 5% sellest ongi 65.000 krooni, mille maakohus välja mõistiski. Kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 60 lõigete 3 ja 8 kohaselt oli kaotanud poolelt apellatsiooniastme kohtukulude väljamõistmise eelduseks samas kohtuastmes kohtukulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine. Et kostjad ei ole esitanud apellatsioonikohtule oma apellatsioonimenetluse kohtukulude nimekirju ega kuludokumente, siis ei ole neil õigust nende kulude hüvitamist nõuda. Apellatsioonkaebuse esitamisel vabastas ringkonnakohus hagejad osaliselt apellatsioonkaebuselt riigilõivu tasumisest. Nii leidis kohus, et seaduse kohaselt tuleks apellantidel hagihinda arvestades tasuda lõivu 43.000 krooni, kuid nende sissetulekuid arvestades on võimalik vabastada nad lõivu tasumisest 22.560 krooni ületavas osas. Kohus selgitas ka apellantidele, et menetlusabi andmine ei välista nende kohustust kohtukulud kohtulahendi alusel siiski kanda. TsMS § 190 lõikes 3 sätestatu kohaselt, kui hageja sai menetlusabi kohtukulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamata jätmise korral kohtukulud riigi kasuks täies ulatuses välja. Et hagi jääb rahuldamata, tuleb apellantidelt riigilõiv summas 20.400 krooni riigituludesse välja mõista.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.