Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meelika Aava ja Reet Allikvere
Otsuse tegemise aeg ja koht
27.veebruar 2007, Tallinn
Tsiviilasi
AS Hansa Liising Eesti hagi Valentina Moltšanova, Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja, Rati Samkharadze ja AS Sampo Pank vastu 06.02.2006 ja 30.10.2006 sõlmitud lepingute tühisuse tuvastamiseks, kostjate nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatu kannete parandaamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aleksandr Nedaškovski, Inga KouruNedaškovskaja, Rati Samkharadze ja AS Sampo Pank ning Valentina Moltšanova apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
12. veebruar 2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised
Hageja AS Hansa Liising Eesti (registrikood xxxxxxxx, asukoht Liivalaia t 8 Tallinnas), esindaja Kaarel Kais Kostjad Valentina Moltšanova (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv Indrek Veso Aleksandr Nedaškovski (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv Jüri Leppik Inga Kouru-Nedaškovskaja (IK xxxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv Jüri Lepik Rati Samkharadze (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), AS Sampo Pank (registrikood xxxxxxxx, asukoht x), esindaja adv Leon Glikman
Resolutsioon 1.Tühistada Harju Maakohtu 25.06.2007 otsus osas, millega kohus tunnustas 30.06.2006 Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja Rati Samkharadze vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu tühisust ja osas,
millega kohus kohustas kostjaid andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete parandamiseks ning osaliselt põhjenduste osas. Teha tühistatud osas uus otsus.
2.Jätta hagi 30.06.2006 Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja Rati Samkharadze vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
3.Tuvastada Rati Samkharadze kohustus anda nõusolek tema kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx xxx/xxxx suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande kustutamiseks.
4.Tuvastada Aleksandr Nedaškovski ja Inga Kouru-Nedaškovskaja kohustus anda nõusolekud nende kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx xxx/xxxx suuruse mõttelise osa kohta tehtud hüpoteegipidajate kande ja omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks tehtud eelmärke kande kustutamiseks.
5.Tuvastada AS-i Sampo Pank kohustus anda nõusolek tema kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx xxx/xxxx suuruse mõttelise osa kohta tehtud hüpoteegipidaja kande kustutamiseks.
6.Tuvastada Aleksandr Nedaškovski ja Inga Kouru-Nedaškovskaja kohustus anda pärast seda, kui Rati Samkharadze kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosas nr xxxxxxxx olev omanikukanne on kustutatud, nõusolekud nende kohta samas oleva omanikukande kustutamiseks.
7.Tuvastada Valentina Moltšanova kohustus anda nõusolek AS-i Hansa Liising Eesti kandmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx xxx/xxxx suuruse mõttelise osa omanikuna.
8.Jätta otsusest välja põhjendused tehingute tühisusest heade kommetega vastuolu tõttu.
9.Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
10.Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja, Rati Samkharadze ja AS Sampo pank apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Valentina Moltšanova apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta kõik menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Hagejale kuulub 305/xxxx suurune mõtteline osa xTallinnas asuvast kinnistust. Valentina Moltšanovale kuulus xxx/xxxx suurune mõtteline osa (korter) samast kinnistust. 06.02.2006 müüs V. Moltšanova korteri Aleksandr Nedaškovskile ja Inga Kouru-Nedaškovskajale ning nimetatud kaasomandi osale seati ühishüpoteek AS Sampo Pank kasuks. Hagejal kui kinnistu 2(11)
kaasomanikul on ostueesõigus, mille teostamiseks esitas hageja 20.03.2006 V. Moltšanovale notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse, kuid vastavat lepingut ei sõlmitud, kuna I. Kouru-Nedaškovskaja ei ilmunud selleks notari juurde. 30.10.2006 müüsid A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja korteri edasi Rati Samkharadzele. Korteri müümisel ei kustutatud ka AS Sampo Pank kasuks A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja nõuete tagamiseks seatud hüpoteeki. A. Nedaškovskile, I. Kouru-Nedaškovskajale ja R. Samkharadzele kuulub ühiselt OÜ Profsamned, kus kõik kolm on ühtlasi ka juhatuse liikmed. Nimetatud asjaolu, 30.10.2006 sõlmitud lepingu sisu ja teised hagiavalduses toodud asjaolud koostoimes viitavad sellele, et A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja poolt korteri R. Samkharadzele edasi müümine on tingitud pahausksest soovist takistada hagejal oma seadusjärgset (asjaõigusliku toimega) ostueesõigust faktiliselt teostada. Kuna hageja ostueesõiguse teostamist kahjustavad tehingud on tühised, siis ei ole R. Samkharadze korteri omanikuks saanud. Hageja oli seisukohal, et R. Samkharadze ei ole kinnistu mõttelist osa omandanud ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 561 lõike 1 alusel, kuna ta ei olnud 30.10.2006 notariaalse tehingu sõlmimisel heauskne. Hageja oli seisukohal, et tegelikult R. Samkharadze ei tasunud A. Nedaškovskile ja I. Kouru-Nedaškovskajale korteri eest, vaid nõustus vastu tulema viimaste palvele olla mõneks ajaks korteri nn usaldusomanik, et takistada hageja poolt korteri suhtes ostueesõiguse faktilist teostamist ja omanikuks saamist. Seega on 30.10.2006 sõlmitud tehing näilik tehing. Eeltoodu alusel palus hageja tuvastada 06.02.2006 ja 30.10.2006 sõlmitud lepingute tühisus ning kohustada kostjaid andma vastavad nõusolekud kinnistusraamatu registriosas nr xxxxxxxx tehtud kannete kustutamiseks ja hageja xxx/xxxx suuruse mõttelise osa x Tallinnas asuvast kinnistust omanikuna sissekandmiseks.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
3.Kohus rahuldas hagi ja tuvastas 06.02.2006 menetlusosaliste vahel sõlmitud asjaõiguslepingute ning 30.10.2006 menetlusosaliste vahel sõlmitud võla- ja asjaõiguslike lepingute tühisuse ning kohustas kostjaid andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Kohus jättis menetluskulud võrdsetes osades kõigi kostjate kanda ning mõistis hagejalt riigituludesse seaduses sätestatust vähem tasutud riigilõivu 1750 krooni.
4.Tõendatud on, et hagejal oli seadusest tulenev ostueesõigus, mida ta ka teostas vastava avalduse tegemisega müüjale VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul. 20.03.2006 avalduse tegemisega (tulenevalt TsÜS § 69 lg-st 1 selle kätte saamisega müüja poolt) teostas hageja oma ostueesõigust ja sõlmituks tuleb lugeda 06.02.2006 lepinguga samadel tingimustel võlaõiguslik müügileping hageja ja V. Moltšanova vahel. 06.02.2006 sõlmitud võlaõiguslik leping V. Moltšanova ja A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja vahel kehtib ja reguleerib nendevahelisi suhteid sõltumata ostueesõigust omava isiku tegutsemisest.
5.06.02.2006 leppisid V. Moltšanova, A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja ning AS Sampo Pank kokku muuhulgas ka lepingu eseme omandi üleandmises ostjatele ning ühishüpoteegiga koormamises (lepingu p 7.1). Samuti lepiti kokku valduse üleandmises, mis toimus vastavalt üleandmise-vastuvõtuaktile 07.02.2006. Asja käsutamiseks on omandi üleandmine ning sellele suunatud tehingud (käsutamistehingud) on ostueesõiguse teostamist kahjustavad. Müüja poolt omandi üleandmine esialgsetele ostjatele teeb võimatuks müüja poolt sama asja omandi üleandmise kohustuse täitmise VÕS § 208 lg 1 ja § 209 mõttes ostueesõigust teostanud isikule. Seega on 06.02.2006 asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks tühine ja selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige.
6.Samuti on tühine asjaõiguslik kokkulepe kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga ning sellekohase kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Hüpoteegiga koormamise asjaõiguslik kokkulepe on ostueesõiguse teostamist kahjustav ja seetõttu kehtetu ning vastav kanne kinnistusraamatus ebaõige.
3(11)
7.AÕS § 257 lg 3 eristab sõnaselgelt kinnistusraamatusse kantud ostueesõigust, seaduse alusel tekkinud ostueesõigust ja kaasomaniku ostueesõigust ning sätestab, et eelmärke tähenduse omamiseks peab neist vaid teise (seaduse alusel tekkinu) kohta olema kantud kinnistusraamatusse vastavasisuline märge. Sellises sõnastuses säte on täiesti üheselt mõistetav ja arusaadav, aga ka põhjendatud tugeva kinnistusraamatu põhimõttega, kuna nii kokkuleppeline (õigustatud isikute kokkuleppel kinnistusraamatusse kantud) kui kaasomandiõigusest tulenev (AÕS § 73 lg 2 järgne) ostueesõigus on kinnistusraamatust niigi selgelt nähtav ega vaja täiendavat esiletoomist erinevalt mõnest seadusest tulenevast ostueesõigusest, mille olemasolu ilma vastavasisulise märketa kinnistusraamatust ei nähtu.
8.Tulenevalt AÕS §-dest 2611 ja 2612 võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Seadusest ei tulene, et ostjal oleks muude kulutuste hüvitamise eesmärgil alus ostueesõiguslase suhtes kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmisest keeldumiseks. VÕS § 247 annab müüjale õiguse nõuda, et ostueesõigust omav isik ostaks ka teised asjad, mida ei saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada asjast, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Nimetatud sättest ei nähtu sellise nõudeõiguse üleminek ostjale, ka mitte pärast omandi üleandmist. Müüja ei ole sellesisulist nõuet esitanud.
9.Vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 on ostueesõiguslasel samad õigused kui esialgsel ostjal müügilepingu järgi. Vastavalt 06.02.2006 sõlmitud müügilepingu p-dele 1.2 ja 5.1.1 ning 5.1.2 oli lepingu esemeks korteriomand ja selle hinnaks 2 260 000 krooni. Lepingust ei nähtu koos korteriomandiga muude asjade võõrandamine, mille suhtes kehtiks ostueesõigus. Korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis sisalduv köögimööbli kui vallasjade ost-müük ei ole ostueesõiguslasele siduv ega täiendavaid kohustusi tekitav. Nimetatu tekstist nähtub, et pooled leppisid kokku, et müüja „ei vii ära, aga müüb vastuvõtjale 250 000 krooni eest Itaalia mööbli koos tehnikaga“. Nimetatud kokkuleppest ei nähtu, et seda mööblit ei olnud sealt võimalik ära viia. Viimati nimetatud asjaolu ei oma ostueesõiguse teostamise vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna mööbel ei olnud selle lepingu objektiks, mille suhtes on hagejal ostueesõigus.
10.Vastavalt 06.02.2006 lepingu p-dele 5.1.3.1 kuni 5.1.3.3 pidi ostuhinna tasumine toimuma kolmes osas: 190 000 krooni müügilepingu sõlmimise hetkeks (enne müügilepingu allkirjastamist), 1 560 932 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast ja 509 068 krooni kahe tööpäeva jooksul lepingu allakirjutamise päevast. Seadus ei näe ette ostueesõiguse teostamisel ostuhinna tasumise või hoiustamise kohustust. Vastavalt VÕS § 248 lg-le 1 kui ostja ei pea müügilepingu kohaselt ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, on ostueesõigust omaval isikul sama õigus üksnes juhul, kui ta annab ajatatava summa eest tagatise. Seega asjaolu, et kohtumenetluse käigus hageja ei hoiustanud müügihinda, ei saa olla aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Hageja on kohustatud enne lepingu sõlmimist tasuma 190 000 krooni ja ülejäänud summa osas andma tagatise või tasuma ülejäänud summa samuti koheselt lepingu sõlmimisel. Samas selliste tingimustega nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist müüja ei taotlenud. Kohus ilma vastava taotluseta vastavasisulist tingimust rakendada ei saa.
11.Tõendatud on olukord, kus A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja 06.02.2006 lepingu alusel vaidlusaluse kinnisasja omanikeks ei saanud. Seega puudus neil ka õigus seda edasi võõrandada (käsutamisõigus). Vaatamata nimetatud olukorrale võõrandasid nad vaidlusaluse kinnisasja 30.10.2006 kinnistu mõttelise osa müügilepingu alusel edasi R. Samkharadzele. Sama tehingu raames olid lisaks sõlmitud ka kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping, kokkulepe tagasiostuõiguse kohta, asjaõigusleping ning kinnistusavaldus (t lk 55-64).
12.30.10.2006 sõlmitud lepingus väljenduvate asjaõiguste käsutamisele suunatud kokkulepped on tühised tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 ja § 63 lg-st 3. 30.10.2006 kokkulepete objekti kuulumine kaasomandisse ja sellest tulenev ostueesõigus nähtus kinnistusraamatust ka 30.10.2006 asjaõiguslike kokkulepete sõlmimisel. Vastavalt AÕS §-le 641 on kinnisomandi
4(11)
üleandmiseks vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kui nimetatud asjaõigusleping osutub aga tühiseks, siis on selle alusel tehtud kanne kinnistusraamatus ebaõige. Seega R. Samkharadze kohta tehtud omanikukanne kinnistusraamatusse on ebaõige ja hagejal on õigus nõuda AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgi selle kustutamiseks nõusolekut R. Samkharadzelt. Seega on kujunenud olukord, kus esmalt taastub kanne A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja omanikuks olemise kohta ning selle kustutamise tagajärjel taastub V. Moltšanova omanikukanne, kes omakorda on kohustatud omandi üle andma ostueesõiguslasele. Seega on V. Moltšanova näol tegemist antud vaidlusega puudutatud isikuga ning tema kaasamine kostjana hageja poolt õigustatud.
13.Juhul, kui asjaõiguste käsutamiste tühisused ei tuleneks ostueesõiguse eelmärke tähendusest, tuleneks see käsutamislepingu tühisusest vastuolu tõttu heade kommetega ning et tühine on kogu 30.10.2006 tehing (nii võla- kui asjaõiguslikus osas, kusjuures võlaõiguslikus osas ka tagasiostuõiguse osas).
14.TsÜS § 86 kohaselt on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Nimetatud tühisuse alust saab vastavalt senisele kohtupraktikale kohus omal algatusel rakendada, kui asjaolud, millede kogumi alusel kohus sellisele seisukohale jõuab, olid poolte poolt esile toodud ja olid kohtuarutluse objektiks. Asjas on esile toodud 30.10.2006 tehingu sõlmimise sellised asjaolud, millised annavad aluse asuda seisukohale, et tegemist ei olnud nn tavalise ostumüügitehinguga, milline vastab meie ühiskonna üldisele arusaamisele kõlblusest ja moraalist ning lepinguvabaduse põhimõtte heausksest kasutamisest, vaid et tegemist oli (vähemalt müüjate poolt) tehinguga, mille sõlmimisega sooviti takistada (teha see võimalikult keeruliseks) liisuheitmise võitnud kaasomanikul omanikuõiguste teostamist. Iga isik, kes omandab kaasomandis oleva asja, teab ja peab arvestama asjaoluga, et õigustatud isiku poolt oma õiguse teostamise korral jääb ostja asjast ilma. Asja sisulise arutamise tulemusena R. Samkharadze pahausksus veenvalt hageja poolt välja toodud asjaolude alusel tõendamist ei leidnud.
15.TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. Eeltoodu alusel jäävad kohtukulud võrdeliselt kostjate, kui isikute, kellede kahjuks tehti otsus, kanda.
16.Esialgne hagihind, mille alusel võeti hagiavaldus menetlusse, kuulub korrigeerimisele. Vastavalt TsMS § 134 lg-le 3 juhul, kui tuvastusnõue esitatakse koos sellega seotud varalise nõudega, loetakse hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Seega lepingute tühisuse tuvastamise nõuete hagihind tuleb lugeda kaetuks V. Moltšanova nõusoleku saamise nõude hinnaga (seega nende nõuete osas hagihinnaks 2 260 000 krooni). Vastavalt TsMS § 134 lgle 1 liidetakse hagihinda arvestades ühes avalduses sisalduvad nõuded. Eeltoodust tulenevalt on tsiviilasja hagihinnaks 2 260 000 + 60 000 = 2 320 000 krooni, millelt tuleb juhindudes riigilõivuseaduse (RLS) lisast 1 tasuda riigilõivu 62 250 krooni. Hageja tasus 60 500 krooni. Seega on seaduses sätestatust vähem tasutud 1750 krooni, milline summa kuulub hagejalt riigituludesse välja mõistmisele. AS Sampo Pank apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
17.AS Sampo Pank palub vaidlustatava otsuse tühistada ning jätta hagi täies ulatuses läbi vaatamata. Asja edasimenetlemisel kohtuotsus tühistada ning teha uus kohtuotsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Jätta nii hageja kui ka kostjate menetluskulud hageja kanda.
18.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning asja menetlemisel oluliselt rikkunud menetlusnorme.
19.Maakohus jättis tähelepanuta asjaolu, et hageja kui 30.10.2006 tehingute osapooleks mitteolev isik ei saanud vaidlustada 30.10.2006 tehinguid. Kuigi AS Sampo Pank ei esitanud
5(11)
maakohtule hagi läbi vaatamata jätmise taotlust, oleks kohus pidanud seda omal algatusel eelmenetluses tegema.
20.30.10.2006 tehingu vastuolu heade kommetega ei ole tõendatud. Kohus tegi üllatusotsuse, rikkudes seeläbi oluliselt menetlusnorme. Kohus ei arutanud menetluses tehingu võimalikku vastuolu heade kommetega ja ei andnud AS-le Sampo Pank võimalust selles osas menetlusõigusi teostada. Kohus ületas hagi piire ja tegi lahendi nõude kohta, mida ei ole kohtule esitatud.
21.Sisuliselt palus hageja TsMS § 368 lg 1 alusel õigusliku kohustuse olemasolu tuvastamist, kohus on aga kohtuotsuse resolutsiooni kohaselt kohustanud kostjaid andma nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks. Tegemist on oluliselt erinevate õiguslike tagajärgedega, kusjuures TsMS § 439 kohaselt ei või kohus ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida pole kohtule esitatud.
22.Maakohus tõlgendas vääralt AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3. Kohus ei ole eristanud käsutust ja käsutustehingut. AÕS § 63 lg 3 järgi saab vaid käsutus olla tühine, mis aga ei too automaatselt kaasa kohustus- ja käsutustehingu tühisust. AÕS § 63 lg 3 ei ole ega saagi olla tehingu tühisuse aluseks, kuna tehingu tühisuse alused on sätestatud TsÜS-is. Isegi kui AÕS § 63 lg 3 järgi on eelmärkel selline mõju, et A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja poolt R. Samkharadzele tehtud omandiõiguse käsutus on tühine, siis käsutuse tühisus ei mõjuta A. Nedaškovski, I. Kouru-Nedaškovskaja ja R. Samkharadze vahel 30.10.2006 sõlmitud kohustus- ja käsutustehingute kehtivust.
23.AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 alusel saab tühine olla üksnes müüja ja esialgse ostja vahel tehtud käsutus, mitte aga hilisemad käsutused. 30.10.2006 käsutuste tühisus eeldanuks, et hageja oleks teostanud ka selle tehingu suhtes ostueesõigust. VÕS § 244 lg 21 võimaldab 30.10.2006 müügitehingu suhtes ostueesõigust teostada. Ostueesõiguslasel tekib omandi ülekandmise nõue müüja vastu üksnes ostueesõiguse teostamisest. Kui ostueesõiguslane ei ole ostueesõigust teostanud, ei ole tal ka eelmärkega tagatud nõuet. Käesoleval juhtumil on hageja kui ostueesõiguslane teostanud üksnes 06.02.2006 tehingu osas ostueesõigust, mistõttu tal on omandi ülekandmise nõue ainult V. Moltšanova vastu. Kuna hageja ei ole teostanud ostueesõigust 30.10.2006 tehingu osas, ei ole tal võimalik nõuda teistelt kostjatelt ka kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmist, sest tal puuduvad nendega õigussuhted.
24.Maakohus on vääralt järeldanud, et kui kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, siis kaasomaniku poolt ostueesõiguse faktiline teostamine nähtub samuti kinnistusraamatust. Nii ei olnud käesoleval juhtumilgi 30.10.2006 tehinguga kinnistu mõttelise osa omandanud R. Samkharadzel mitte kuidagi võimalik kinnistusraamatust teada saada, et hageja on varem teostanud ostueesõigust. Mitte AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 toime ei välista heauskse omandamise, vaid üksnes ostueesõiguslase vastuväide kinnistusraamatus oleks välistanud R. Samkharadze poolt kinnistu mõttelise osa heauskse omandamise.
25.Maakohtu AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 tõlgendus on olulises vastuolus tugeva kinnistusraamatu põhimõttega ja kahjustab käibekindlust. AÕS § 561 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged.
26.A. Nedaškovski, I. Kouru-Nedaškovskaja ja R. Samkharadze ei ole käitunud objektiivselt heade kommete vastaselt. 30.10.2006 tehingu juures puudub igasugune objektiivne ja tõenditega tõendatud heade kommete vastane käitumine. Teiste menetlusosaliste seisukohad
27.AS Hansa Liising Eesti vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
28.A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja peavad apellatsioonkaebust õigeks.
6(11)
Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja Rati Samkharadze apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
29.A. Nedaškovski, I. Kouru-Nedaškovskaja ja R. Samkharadze paluvad otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.
30.Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3. Kehtiv õigus ei anna alust pidada tühiseks ostueesõiguse teostamist kahjustavat käsutustehingut kinnisasjaga või selle osaga. VÕS § 244 lg 6 viimases lauses sisalduva reservatsiooni tegemisel taotles seadusandja kinnisvara käibe selguse ja kindluse tagamise eesmärki.
31.Õige on maakohtu käsitlus selles osas, et kaasomaniku ostueesõigusel on asjaõiguslik toime, kuid kaasomandis oleva asja käsutustehingute automaatset tühisust ei pea kaugeltki eeldama. Kehtiv õigus annab oma ostueesõiguse teostanud kinnisasja kaasomanikule võimaluse esialgse ostja kinnistusraamatusse omanikuna kandmise korral teha ostueesõiguse teostamise igaühele nähtavaks kinnistusraamatu sellekohase kande (AÕS § 63 lg l p-s 2 ettenähtud vastuväite, aga ka AÕS § 63 lg 1 p-s 1 ettenähtud eelmärke või AÕS § 63 lg l p-s 4 ettenähtud märkuse) kaudu vältimaks ostueesõiguse objektiks oleva kinnisasja osa heauskset omandamist ja sellest tulenevaid hilisemaid vaidlusi, nagu on toimunud käesoleval juhul. Juhul, kui ringkonnakohus nõustub vaadeldavatele normidele maakohtu otsuses antud tõlgendusega, tuleb tunnistada kõnealused normid põhiseadusega vastuolus olevateks ja jätta nad PS § 15 lg l teise lause alusel käesolevas vaidluses kohaldamata. Seaduse mõtteks ei saa olla tekitada tsiviilkäibes ebakindlus kaasomandis olevate kinnisasjadega.
32.Hageja ei ole õigustatud vaidlustama lepinguid, mille osaliseks ta ei ole. Hageja peaks tõendama ostueesõigust tingimuslikult teostanud isikuna, kas tal esinevad õiguslikud alused nõuda omandi ülekandmist endale.
33.Kohus, tuvastades, et näilikult tehingu kohta hageja poolt esitatud väited ei ole põhjendatud, on omaalgatuslikult kvalifitseerinud 30.10.2006 võla- ja asjaõiguslikke kokkuleppeid kui heade kommetega vastuolus olevaid. Samas ei ole kohus tuvastanud asjaolusid, mis võimaldaksid kohtul esitada väidet, et 30.10.2006 võla- ja asjaõiguslikud kokkulepped on vastuolus heade kommetega. Milliseid õigluse- või moraalinorme käesoleval juhul on rikutud, jääb arusaamatuks.
34.Kohus ei andnud vähimalgi määral hinnangut, et VÕS § 247 annab müüjale õiguse nõuda, et ostueesõigust omav isik ostaks ka teised asjad, mida ei saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada asjast, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Kui omand on üle antud esialgsele ostjale, siis saab antud ostmise nõude esitada ka esialgne ostja. Käesoleval juhul A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja esialgsete ostjatena ka sellise nõude esitasid. Kohtule esitati tõend selle kohta, et lisaks korteri ostmisele ostsid A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja esialgsete ostjatena ka mööblit koos tehnikaga ja et antud mööbli ja tehnika väärtuseks oli 250 000 krooni. Sellises situatsioonis, kus hageja ei ole andnud kinnitust VÕS § 247 kohaselt, et ta on valmis tasuma ka teiste asjade eest, mida ei saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada, oli A. Nedaškovskil ja I. Kouru-Nedaškovskajal õigus keelduda omandi üleandmisest.
35.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 248 lg l. A. Nedaškovski ja I. KouruNedaškovskaja ei saanud omandit üle anda, sest hageja keeldus täitmast enda rahalisi kohustusi. Teiste menetlusosaliste seisukohad
36.AS Hansa Liising Eesti vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
37.AS Sampo Pank peab apellatsioonkaebust õigeks. Valentina Moltšanova apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
7(11)
38.V. Moltšanova palub vaidlustatava otsuse tühistada osas, millega kohustati teda andma nõusolek AS Hansa Liising Eesti kandmiseks vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanikuna, jättes hagiavalduse V. Moltšanova osas läbi vaatamata ning tühistada ostus osas, millega kohustati teda kandma võrdeliselt teiste kostjatega AS Hansa Liising Eesti menetluskulusid ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
39.V. Moltšanova on hagiavalduse alusel vääralt kaasatud kohtumenetlusse, kuna ta ei ole puudutatud isikuks, keda peab kohustama andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks. V. Moltšanova müüs 06.02.2006 temale kuulunud kinnistu mõttelise osa A. Nedaškovskile ja I. Kouru-Nedaškovskajale. Pärast müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist tehti 17.03.2006 kanne kinnisturaamatusse, kuhu V. Moltšanovale kuulunud kinnistu mõttelise osa omanikena kanti sisse A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja. Kuna A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja ei soovinud vabatahtlikult anda nõusolekut, sai ostueesõiguslane nõuda puudutatud isikutelt (A. Nedaškovskilt ja I. Kouru-Nedaškovskajalt) nõusoleku andmist kande parandamiseks, kuna kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ostueesõiguse teostamise tõttu.
40.Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-128-03 leidnud, et AÕS § 65 lg-st 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Seega müüja ja ostjate vahel sõlmitud asjaõigusleping on ostueesõiguse teostamise tõttu tühine ning kande parandamist kohtu kaudu saaks nõuda ainult ostjatelt, mitte müüjalt. V. Moltšanova oli ja on valmis hagejaga sõlmima müügilepingu ning tegema võimalikuks omandi ülemineku hagejale. V. Moltšanova oli 12.10.2006 notar Aigi Kivioja büroos valmis müügilepingut sõlmima ja tegema võimalikuks omandi ülemineku hagejale. Seega ei ole V. Moltšanova oma kohustust rikkunud, kuid maakohtu otsusega kohustati teda kandma hageja menetluskulusid. Teiste menetlusosaliste seisukohad
41.AS Hansa Liising Eesti vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. AS Sampo Pank, A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja ei vaidle apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
42.Kolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad kohtuistungil ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus tunnustas 30.06.2006 Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja Rati Samkharadze vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu tühisust ja osas, millega kohus kohustas kostjaid andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete parandamiseks ning osaliselt põhjenduste osas. Ülejäänud osas on kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud.
43.Ebaõige on apellantide seisukoht, et kehtiv õigus ei anna alust pidada tühiseks ostueesõiguse teostamist kahjustavat käsutustehingut kinnisasjaga või selle osaga, kuna VÕS § 244 lg 6 viimases lauses sisalduv reservatsioon välistab selle. Kinnisasja ostueesõigusele annab asjaõigusliku toime, millest tulenevalt on ostueesõiguse teostamist kahjustavad tehingud tühised, AÕS § 257 lg 3. Nimetatud sättes on loetletud kolm juhtu, milleks on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus, seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus ning kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus, mil seadusandja on pidanud vajalikuks anda kinnisasja ostueesõiguslasele sarnase kaitse nagu annab VÕS § 244 lg 6 vallasasja ostueesõiguslasele. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus oma otsuse nr 3-2-1-13-06 p-des 25 ja 26.
44.Seega on õige maakohtu järeldus, et 06.02.2006 Valentina Moltšanova, Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja AS Sampo pank vahel sõlmitud asjaõiguslepingud kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks ja ühishüpoteegi seadmiseks
8(11)
on AÕS §-de 257 lg 3 ja 63 lg 3 alusel tühised, kuna kahjustavad või piiravad hageja ostueesõiguse teostamist.
45.Vaidlus on selle üle, kas samal alusel on tühised ka 30.10.2006 Aleksandr Nedaškovski, Inga Kouru-Nedaškovskaja ja Rati Samkharadze vahel sõlmitud asjaõiguslepingud kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks ja hüpoteegiga koormamiseks. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu põhjendustega selles osas, et 30.10.2006 sõlmitud lepingus väljenduvate asjaõiguste käsutamisele suunatud kokkulepped on samuti tühised tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 ja § 63 lg-st 3. 30.10.2006 kokkulepete objekti kuulumine kaasomandisse ja sellest tulenev ostueesõigus nähtus kinnistusraamatust ka 30.10.2006 asjaõiguslike kokkulepete sõlmimisel ja kinnistamisavalduse tegemisel. Seega oli ka sel ajal kinnistusraamatust järeldataval kaasomaniku ostueesõigusel eelmärke tähendus ja asjaõiguste selline käsutamine, mis omandi üleminekut ostueesõiguslasele (sealhulgas esialgse lepingu järgsele) kahjustab või piirab, on tühine. Kuigi hageja 30.10.2006 tehingu puhul ei teostanud oma ostueesõigust, oli ta seda teinud juba sama objekti suhtes sõlmitud eelmise tehingu osas ning objekti edasi võõrandamine A. Nedaškovski ja I. Kouru-Nedaškovskaja poolt kahjustas tema õigust saada selle omanikuks. Sama järeldub lisaks omandi üleandmisele ka hüpoteekide muutmise ja seadmise kokkulepete kohta. Kõik nimetatud asjaõiguste käsutamised kahjustavad ostueesõiguslase õigusi omanikuks saamisel ja omanikuõiguste teostamisel.
46.Ringkonnakohus ei nõustu apellantide seisukohaga, et hagejal tulnuks ostueesõiguslasena teostada ostueesõigust sama kaasomandi osa suhtes uuesti pärast 30.10.2006 tehingut. Ostueesõiguslane ei pea teostama ostueesõigust sama kinnisasja kaasomandi osa suhtes mitu korda, vaid tal on õigus saada kaasomandi osa omanikuks esialgse müügilepingu tingimustel. Kuna kaasomaniku ostueesõigusel on asjaõiguslik toime, tähendab see, et kõik hilisemad käsutused, mis kahjustavad või piiravad ostueesõiguse teostamist on tühised.
47.Alusetu on apellantide käsitlus nagu peaks ostueesõiguslane oma õiguste kaitsmiseks nõudma pärast ostueesõiguse teostamist kinnistusraamatusse vastuväite või märkuse kandmist. Ostueesõiguse faktiline teostamine ei pea kinnistusraamatust nähtuma. Sellist kohustust ükski seaduse säte ostueesõiguse teostajale ei pane. Selline kohustus oleks ka ebamõistlik, kuna AÕS § 257 lg 3 sätestab sõnaselgelt, et kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel on kolmandate isikute suhtes eelmärke tähendus. Selline tõlgendus ei ole vastuolus tugeva kinnistusraamatu põhimõttega. Kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav. Kaasomandis olevat kinnisasja ostes kannab isik alati ostueesõiguse teostamise tulemusena ostetud kinnisasja mõttelisest osast ilmajäämise riski. Omandist ilmajäämise seisukohast ei ole vahet, kas hageja teostas ostueesõigust esialgse müügilepingu või edasimüügi lepingu suhtes. Omanikuks mittesaamise võimalusega pidi ostja arvestama igal juhul ja sellisel juhul on tal õigus nõuda müüjalt tema poolt tasutud müügihinna tagastamist ja ka kahju hüvitamist.
48.Mis puudutab käibekindlust, siis ostueesõiguse regulatsioon juba olemuslikult kahjustab teatud määral käibekindlust. Kinnisasja kaasomaniku ostueesõiguse seaduses sätestamise mõte on kaasomanikule võimaluse andmine teiste kaasomanike mõtteliste osade eelisjärjekorras omandamiseks. Ostueesõiguslase seadusega kaitstud huvi saada ostueesõiguse teostamise tagajärjel omanikuks kaalub üles käibekindluse mõningase kahjustumise. Vastasel juhul ei oleks seadusandja kinnisasja kaasomanikule üldse seadusjärgset ostueesõigust andnud. Kaasomandis olevat kinnisasja ostes peab ostja võimaliku ostueesõiguse teostamisega kui seadusest tuleneva võimalusega alati arvestama.
49.Olukorda, kus müüja müüb edasi kinnisasja mõttelise osa, mille suhtes on juba ostueesõigust teostatud, ei ole mingit alust pidada ostueesõigust mitte kahjustavaks. Kahju hüvitamise nõuded saab ostja esitada müüja kui lepingupoole vastu, kes juba müügilepingut sõlmides teadis, et tal ei ole võimalik seda täita.
50.Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud ka apellantide alternatiivne nõue tunnistada AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 vastuolus olevaks Põhiseaduses sätestatud proportsionaalsuse põhimõttega.
9(11)
Kinnisasja kaasomaniku ostueesõiguse teostamisele kaitse tagamine on tasakaalus kaasomandis olevate kinnisasjade ostjate õigustesse sekkumise ulatuse ja intensiivsusega. Asjaolu, et tehing osutub tühiseks sama kinnisasja suhtes juba varem teostatud ostueesõiguse tõttu, ei kahjusta ostjat rohkem, kuna ta pidi niikuinii arvestama võimalusega, et ta võib mitte omanikuks saada.
51.Kuna kinnisasja kaasomaniku ostueesõiguse asjaõigusliku toime tõttu on ostueesõigust rikkuvad asjaõiguslepingud tühised ja tühise asjaõiguslepingu alusel ei ole võimalik heauskne omandamine, ei ole Rati Samkharadze heauskset omandamist käsitlevaid väiteid käesoleval juhul asjakohased.
52.Õiged ei ole apellantide väited kohtu poolt VÕS §-de 247 ja 248 arvestamata jätmise osas. Kohus leidis, et müügilepingu esemeks oli korteriomand ja selle hinnaks 2 260 000 krooni. Lepingust ei nähtu koos korteriomandiga muude asjade võõrandamine, mille suhtes kehtiks ostueesõigus. Asjaolu, et kohtumenetluse käigus hageja ei hoiustanud müügihinda, ei saa olla aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Hageja on kohustatud enne lepingu sõlmimist tasuma 190 000 krooni ja ülejäänud summa osas andma tagatise või tasuma ülejäänud summa samuti koheselt lepingu sõlmimisel. Samas selliste tingimustega nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist müüja ei taotlenud. Kohus ilma vastava taotluseta vastavasisulist tingimust rakendada ei saa. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus oma otsuse nr 3-2-1-13-06 p-s 27, kus muuhulgas on märkinud, et kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult.
53.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu otsusega osas, milles kohus tunnistas A. Nedaškovski I. Kouru-Nedaškovskaja ja R. Samkharadzel vahel 30.10.2006 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu tühisust vastuolu tõttu heade kommetega. Hagejal puudub õiguslik huvi tuvastada võlaõigusliku lepingu tühisust, mille pooleks ta ise ei ole. Samamoodi nagu kohus leidis, et 06.02.2006 sõlmitud võlaõiguslik leping A. Nedaškovski, I. Kouru-Nedaškovskaja V. Moltšanova vahel kehtib ja reguleerib nendevahelisi suhteid sõltumata ostueesõigust omava isiku tegutsemisest, tekivad ka 30.10.2006 sõlmitud müügilepingust õigused ja kohustused üksnes lepingu pooltele ega riku kolmandate isikute õigusi. Kehtiv müügileping võimaldab samas ühel lepingu poolel kasutada lepingu rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid teise poole vastu. Eeltoodu alusel tuleb hageja nõue kostjate vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata.
54.Ringkonnakohus ei nõustu ka maakohtu alternatiivsete põhjendustega, mille kohaselt on 30.10.2007 tehing kogu ulatuses, sealhulgas ka asjaõiguslepingud, vastuolus heade kommetega. Kohus ei ole põhjendanud ega toonud välja asjaolusid, mille tõttu õiguslikult neutraalseid asjaõiguslepinguid saaks pidada heade kommetega vastuolus olevateks. Ringkonnakohus nõustub apellantide seisukohaga selles osas, et lepingute tunnistamist heade kommetega vastuolus olevaks tuleb käesoleval juhul käsitleda üllatusotsusena, kuna esimese astme menetluses tehingute võimalikku vastuolu heade kommetega ei käsitletud ega antud menetlusosalistele võimalust selles osas oma seisukohti väljendada. Seetõttu tuleb kohtu põhjendused lepingute mittevastavusest heade kommetega jätta otsusest välja.
55.Ringkonnakohus leiab, et Irina Moltšanova on asjas õige kostja. Vaidlust ei ole selles, et hageja on ostueesõiguse teostanud ja seega on tema ja I. Moltšanova vahel kehtiv müügileping vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 samadel tingimustel nagu 06.02.2006 sõlmitud müügileping. Hagejal on õigus nõuda I. Moltšanovalt müügilepingu täitmist VÕS § 108 järgi ja I. Moltšanova on kohustatud talle kinnisasja mõttelise osa omandi üle andma. Hageja võib nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist või nende asendamist kohtuotsusega.
56.Põhjendamatu on AS Sampo pank taotlus jätta hagi läbi vaatamata. Kostja ei ole esimese astme kohtumenetluses sellist taotlust esitanud ega ka apellatsioonkaebuses põhjendanud, miks ta teeb seda alles apellatsioonimenetluses.
57.Nõustuda tuleb aga apellantidega selles, et kohus on otsust tehes ületanud nõude piire kohustades kostjaid andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete parandamiseks, kuigi
10(11)
hageja esitas tuvastushagi paludes tuvastada kostjatel vastava õigusliku kohustuse olemasolu. Kuna kõik asjaolud hagi rahuldamiseks esitatud kujul on tuvastatud, saab ringkonnakohus selles osas teha ise uue otsuse.
58.Kohus rahuldas hagi kõigi kostjate vastu ja kohaldas õigesti menetluskulude jaotamisel TsMS § 162 ning jättis menetluskulud võrdsetes osades kõigi kostjate kanda. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jaotada samal moel. Asjaolu, et ühe võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamise nõue jääb rahuldamata, ei mõjutanud riigilõivu suurust ning asja mahukust ja lõppeesmärki arvestades ei mõjuta see ka õigusabikulude suurust.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Meelika Aava
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.