2-07-2348/7 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

kinnistu mõttelist osa omandanud ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 561 lõike 1 alusel, kuna ta ei olnud 30.10.2006 notariaalse tehingu sõlmimisel heauskne. Nimelt pidi kostja 4 andmete ebaõigsusest teadlik olema. Sellele viitab muuhulgas asjaolu, et kostjad 2 ja 3 teadsid, et hageja on ostueesõigust kasutanud ja nad on kostjaga 4 lähedalt seotud isikud. Peale selle ei ostaks üksi mõistlik inimene 30.10.2006 sõlmitud lepingus sätestatud tingimustel endale korterit. Hageja on seisukohal, et tegelikult kostja 4 ei tasunud kostjatele 2 ja 3 korteri eest, vaid nõustus vastu tulema viimaste palvele olla mõneks ajaks korteri nn usaldusomanik, et takistada hageja poolt korteri suhtes ostueesõiguse faktilist teostamist ja omanikuks saamist. Seega on hageja seisukohal, et 30.10.2006 sõlmitud tehing on näilik tehing. Eeltoodu alusel palub hageja tuvastada 06.02.2006 ja 30.10.2006 sõlmitud lepingute tühisus ning kohustada kostjaid andma vastavad nõusolekud kinnistusraamatu registriosas nr XXX tehtud kannete kustutamiseks ja hageja XXX suuruse mõttelise osa XXX Tallinnas asuvast kinnistust omanikuna sissekandmiseks. Hageja arvamuses kostjate vastuste kohta, lisab hageja, et kostja 1 vastuväide, et ta ei ole tema vastu kinnistusraamatu kande muutmise nõudes puudutatud isikuks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõike 1 tähenduses on alusetu. Kostjate 2 ja 3 seisukohtade kohta lisab hageja, et käesoleva asja hagihind on määratud õigesti ning nõuded kostjate 2 ja 3 vastu ei ole esitatud alusetult. Kostja 4 seisukoha osas lisab hageja, et kuigi seadus on tähenduselt kolmandate isikute suhtes võrdsustanud kinnisasja kaasomaniku ostueesõiguse kinnistusraamatusse kantud märkusega, ei ole kostja 4 seisukoht, et ostueesõiguse teostamise kaitse kinnisasjade puhul sõltub märkuse olemasolust kinnistusraamatus, asjakohane. Kostja 4 heausksuse küsimus ei oma käesolevas vaidluses tähendust, kuna omandi üleandmisel talle puudus selleks vajalik eeldus – kehtiv asjaõigusleping. Kostja 5 seisukoha osas lisab hageja, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kinnisasja mõttelisele osale oma nõuete täitmiseks hüpoteegi seadmisega, võttis kostja 5 endale ise teadlikult riski, mis kaasneb sellega, kui ostueesõigust teostatakse ja tühiseks osutub ka hüpoteegi seadmise kokkulepe. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud nõuete ja põhjenduste juurde. II Kostja VM seisukoht Kostja 1 vastuse kohaselt on hageja ainus nõue kostja 1 suhtes tuvastada, et kostja 1 on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omanikuna ja lugeda vastav nõusolek antuks. Kostja 1 leiab, et nimetatud nõue on esitatud vale isiku vastu, kuna kostja 1 ei saa anda hagiavalduses taotletud nõusolekut, kuivõrd ei ole kinnistusraamatu teise jakku omanikuna kantud. Kostja 1 nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ei ole vajalik. Eeltoodu alusel palub kostja 1 jätta hagi kostja 1 vastu rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja 1 esindaja esitatud seisukohtade juurde. III Kostjate AN ja IK-N seisukoht Kostjad 2 ja 3 on seisukohal, et hageja on määranud hagihinna valesti ja sellest tulenevalt tasunud riigilõivu seaduses sätestatust vähem, mistõttu esineb alus hagi läbivaatamata jätmiseks. Kostjad 2 ja 3 vaidlevad ka sisuliselt hagile vastu ning leiavad, et esitatud hagi on alusetu. Kostjatel 2 ja 3 oli õiguslik alus keelduda omandi üleandmisest, sest hageja ei ole täitnud seadusest tulenevaid nõudeid, et tal oleks tekkinud nõudeõigus omandi üleandmiseks. Hageja ostu-müügilepingu projektist nähtub, et hageja ei soovinud tasuda mööbli eest, mida ei olnud võimalik korterit kahjustamata eraldada, vaid proovis pettuslikult lepingusse panna sätte, millega omandada vara, milleks tal õigust ei ole. Hageja on tahtlikult viivitanud ostueesõiguse teostamisega. Seda näitab nii ostueesõigust omava isiku väljaselgitamiseks kulunud aeg kui ka lepingu projekti ettevalmistamisel toimunu. Kostjad 2 ja 3 on seisukohal, et hageja eesmärgiks on võimalikult edasi lükata endapoolsete rahaliste kohustuste täitmist. Hageja ei ole kohaselt ostueesõigust teostanud ega täitnud ostueesõiguse teostamiseks eeldusi, sealhulgas ei ole tasunud

ostuhinda, hüvitanud kulusid jne. Kostjad 2 ja 3 on seisukohal, et hageja soovib saavutada kinnisvaraturul kiiresti muutuvate hindadega tsiviilõiguste teostamisel ebakohast eesmärki, tekitades sellega kostjatele 2 ja 3 kahju. Samuti on kostjad 2 ja 3 seisukohal, et nende ning hageja vahel puudub õiguslik side. Nimetatud side saab hagejal olla üksnes esialgse müüjaga. Kuivõrd kostjatel 2 ja 3 puudub hagejaga õigussuhe, siis puudub neil ka võimalus õiguslikult ostueesõigussuhet lõpetada. Eeltoodu alusel paluvad kostjad 2 ja 3 jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi kostjate 2 ja 3 esindaja esitatud seisukohtade juurde. IV Kostja RS seisukoht Kostja 4 vaidleb hagile vastu ja leiab, et hagejapoolne õiguslik käsitlus vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa võõrandamise ja üleandmise tehingute tühisusest hageja ostueesõiguse teostamise kahjustamise tõttu on ekslik. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-s 6 sätestatud keeld ei kohaldu seadusjärgse ostueesõiguse teostamist kahjustavatele käsutustehingutele. Kinnisasjade puhul on ostueesõiguse teostamist võimalik kindlustada AÕS § 257 lõike 3 kohaselt kinnistusraamatusse kantava märkusega. Kostja 4 pidi vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omandamisel arvestama ja ka arvestas kinnistusraamatust nähtava kaasomanikest ostueesõigustatud subjektide olemasoluga, kuid tugines tehingu tegemisel müüjate kinnitusele, et kinnistuga seoses ei ole õigusvaidlusi ja et puuduvad takistused omandiõiguse üleandmiseks. Kostja 4 oli heauskne ostja ja juhul, kui hageja väide kostja 4 pahausksuse kohta ei leia tõendamist, siis hagi rahuldamine kostja 4 vastu suunatud nõuete osas on kostja 4 arvates välistatud muudest asjaoludest olenemata, kuna kinnistu omandamine on võimalik ka tühise käsutusega ja mitteomanikult. Kostja 4 ainsaks töökohaks on tema juhitav OÜ DGning kostja 4 ei ole kostjatega 2 ja 3 töökaaslased. OÜ-l P aga peaaegu puudub majandustegevus, seega selles pisiäriprojektis ühine osalemine ei tee kostjatest „lähedalt seotud isikuid”. Samas lähedus kostjatega 2 ja 3 ei muudaks kostjat 4 veel teadlikuks hageja ostueesõiguse teostamise asjaoludest. Ka ülejäänud hageja väited kostja 4 pahausksuse kohta on asjakohatud ja ebaõiged. Ostetud korteris elab kostja 4, mitte kostjad 2 ja 3, korteri hinna kindlakstegemisel arvestati muuhulgas müüjate poolt korterisse tehtud parenduste ja korterisse jääva sisustuse maksumust ning ostuhinna tasumise tagamiseks hüpoteegi seadmine kinnistu müüjate kasuks on üldreegliks juhtudel, kui kinnistu ostuhind on tasumata ja deponeerimata kinnistamisavalduse esitamise ajaks. Kostjate vahel 30.10.2006 sõlmitud tehingute näilikkuse õiguslikud eeldused pole täidetud. Müügilepingu pooled tegid kõik neist oleneva lepingu täitmiseks ja see sai täidetud, millega ongi kostja 4 arvates veenvalt tõendatud lepingupoolte tahteavalduste vastavus tegelikule tahtele. Müügileping sõlmiti koos asjaõiguslepinguga ning seejärel esitati kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Eeltoodu alusel palub kostja 4 jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Kostja 4 sisulisele kohtuistungile ei ilmunud. Kostja 4 esitas kohtule 22.05.2007 vastavasisulise teate. V Kostja AS-i Pank seisukoht Kostja 5 vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Hageja on paljasõnaliselt ning vastuolus abstraktsiooniprintsiibiga väitnud, et 06.02.2006 asjaõiguskokkulepped ning kõik pärast ostueesõiguse teostamist sõlmitud võla- ja asjaõiguslikud lepingud, mille esemeks on kinnitu mõtteline osa või selle käsutamine, on tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 ja AÕS § 63 lg-st 3 tühised. Kostja 5 arvates on kõik menetlusosaliste vahel 06.02.2006 ja 30.10.2006 sõlmitud võlaõiguslikud kokkulepped kehtivad, kuna AÕS § 63 lg 3 kohaselt on üksnes asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kostja 5 on seisukohal, et kehtivad on ka 30.10.2006 sõlmitud asjaõiguslikud lepingud. Asja käsutuse tühisus ei too abstraktsiooniprintsiibist tulenevalt automaatselt kaasa võlaõiguslike ja asjaõiguslike kokkulepete tühisust. Automaatselt ei ole tühised ka 30.10.2006 sõlmitud tehingute alusel kinnistu mõttelisele osale kantud piiratud asjaõigused. Viidatud AÕS-i sätete kohaselt ei läinud kinnistu mõttelise osa omand 06.02.2006

sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel hageja poolt ostueesõiguse teostamise tõttu kostjalt 1 üle kostjatele 2 ja 3. Samas see ei välista kinnistu mõttelise osa omandi käsutamiseks mitteõigustatud isikute ja kolmanda isiku vahel sõlmitud võlaõiguslike ja asjaõiguslike kokkulepete kehtivust ning kinnistu heauskset omandamist kolmanda isiku poolt. Kostja 5 on seisukohal, et kostja 4 on kinnistu mõttelise osa heauskne omandaja, kuna hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja ei ole kohtule esitanud mitte ühtegi tõendit, mille hindamise põhjal oleks võimalik järeldada, et kostja 4 teadis või pidi teadma kandeavalduse esitamise ajal kinnistusraamatu kannete ebaõigsusest. Kõik hageja sellekohased väited ja oletused on paljasõnalised. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Samuti tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 139 alusel eeldada, et kostja 4 oli kinnistusraamatu kannete suhtes heauskne. Hageja on hagiavalduses väljendanud, et 30.10.2006 tehing sõlmiti hageja poolt ostueesõiguse teostamise takistamise eesmärgil. Kostjale 5 jääb arusaamatuks, millisel viisil sai kostjate 2 ja 3 ning kostja 4 vahel 30.10.2006 sõlmitud tehing takistada hagejat ostueesõigust teostamast, kuna ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Hageja on seda teinud. Asjaolu, et kostja 3 ei tulnud 12.10.2006 notarisse tehingut sõlmima, ei tõenda asjaolu, et kostjad 2 ja 3 olid pahausksed. Kostjate 2, 3 ja 4 vahel sõlmitud võla-ja asjaõiguslikud lepingud ei ole näilikud. Kostja 5 arvates on hageja sellekohalised väited samuti asjakohatud ja paljasõnalised. Hageja ei ole ka tõendanud, milline on varjatud tehing, mida 30.10.2006 tehingu sõlminud isikud soovisid väidetava näiliku tehingu sõlmimisega varjata. Kuna kinnistusraamatu kanded on õiged, puudub hagejal kostjate vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõue ning kostjad ei pea andma hagejale nõusolekut kinnistusraamatu kannete kustutamiseks. Hageja ei saa nõuda kostjalt 1 kinnistu mõttelise osa omandi üleandmist. Kohustuse täitmist ei saa nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Eeltoodu alusel palub kostja 5 jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kui kohus aga leiab, et kostja 4 ei ole kinnistu mõttelise osa heauskne omandaja, tuleb hagi kostjate 2 ja 3 suhtes rahuldada tingimuslikult. Kuna hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega, tuleb kõik asja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja 5 täiendavas seisukohas lisab kostja, et hageja on vääralt tõlgendanud AÕS § 257 lg-d 3 ja § 63 lg-d 3. VÕS § 244 lg-s sätestatut aga ei kohaldata seaduse alusel tekkinud kinnisasja või selle osa ostueesõigusele. Hageja, olles 30.10.2006 tehingu toimumise ajal ning ka hiljem kinnistu kaasomanik, ei teostanud ostueesõigust, mistõttu ei saa ka hageja nõuda kostjalt 4 nõusoleku andmist kinnistusraamatu kande parandamiseks. Samuti ei ole hageja eristanud kohustustehingut, käsutustehingut ning käsutust. Sisulisel kohtuistungil jäid kostja 5 esindajad esitatud seisukohtade juurde. VI Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära poolte esindajad ja uurinud ning hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: • tulenevalt AÕS § 73 lg-st 2 omas hageja kaasomanikuna vaidlusaluse vara võõrandamisel ostueesõigust; seega ka 06.02.2006 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu (t lk 19-32) alusel võõrandamisel; nimetatud asjaolu tõendab ka elektrooniline väljavõte kinnistusraamatu registriosast nr XXX (t lk 16-18); • 20.03.2006 tegi hageja notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse (t lk 3334), mille kostja 1 sai kätte 25.03.2006 (t lk 187-188); nimetatud asjaolu tõendab ka AS-i Eesti Post teatis 19.04.2007 Tallinna notarile Piret Pressile koos kostja 1 allkirjaga; • 12.06.2006 toimus ostueesõiguse teostanute vahel liisuheitmine, mille võitis hageja (protokoll t lk 35-37); • 30.10.2006 sõlmisid kostjad 2, 3 ja 4 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu, kokkuleppe tagasiostuõiguse kohta ja asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse (t lk 55-64.

Vaidluses on tõendatud, et hagejal oli seadusest tulenev ostueesõigus, mida ta ka teostas vastava avalduse tegemisega müüjale VÕS-i §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul. Vastavalt VÕS § 244 lgle 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Vastavalt sama sätte lg-le 4 toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Seega 20.03.2006 avalduse tegemisega (tulenevalt TsÜS § 69 lg-st 1 selle kätte saamisega müüja poolt) teostas hageja oma ostueesõigust ja sõlmituks tuleb lugeda 06.02.2006 lepinguga samadel tingimustel võlaõiguslik müügileping hageja ja kostja 1 vahel. 06.02.2006 sõlmitud võlaõiguslik leping kostja 1 ja kostjate 2 ning 3 vahel kehtib ja reguleerib nendevahelisi suhteid sõltumata ostueesõigust omava isiku tegutsemisest. Hageja on seisukohal, et ostueesõiguse teostamisest alates on tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 ja § 63 lg-st 3 tühised müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsetele ostjatele, see on kostjatele 2 ja 3, ning kinnisasja hüpoteegiga koormamine, kuna need kahjustavad ostueesõiguse teostamist. Nimetatud sätete kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks ning et eelmärke toime väljendub selles, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. 06.02.2006 leppisid kostjad 1, 2, 3 ja 5 kokku muuhulgas ka lepingu eseme omandi üleandmises ostjatele ning ühishüpoteegiga koormamises (lepingu p 7.1). Samuti lepiti kokku valduse üleandmises, mis toimus vastavalt üleandmise-vastuvõtuaktile 07.02.2006 (t lk 145). Asja käsutamiseks on omandi üleandmine ning sellele suunatud tehingud (käsutamistehingud) on ostueesõiguse teostamist kahjustavad. Müüja poolt omandi üleandmine esialgsetele ostjatele teeb võimatuks müüja poolt sama asja omandi üleandmise kohustuse täitmise VÕS § 208 lg 1 ja § 209 mõttes ostueesõigust teostanud isikule. Seega on 06.02.2006 asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks tühine ja selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige. Samuti on tühine asjaõiguslik kokkulepe kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga ning sellekohase kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Kinnisasja koormamine hüpoteegiga kui selle käsutamine toimub vastavasisulise tehingu (käsutustehingu) kaudu. Hüpoteegipidajal on õigus nõuda teatud tingimuste saabumisel võlguoleva rahasumma tasumist hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügist saadavast rahasummast ning kinnisasja igakordne omanik on kohustatud lubama kinnisasja müüki. Kinnisasja ostmisel koos hüpoteegiga on kinnistu turuväärtus üldiselt teadaolevalt väiksem kui hüpoteegiga koormamata sama kinnisasja turuväärtus. Seega juhul, kui esmaste ostjate ja panga vaheline kokkulepe hüpoteegi seadmiseks jääks kehtima ka peale ostueesõiguse teostamist, tekiks olukord, kus hageja omandaks müüja ja algsete ostjate vahel sõlmitud müügilepingu alusel sama ostuhinnaga aga väiksema väärtusega asja. Selline olukord ei vasta oma sisult ostueesõiguse sisule --- õigusele omandada sama asi samadel tingimustel, mis oli müüja ja ostjate vahel kokku lepitud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et seega on põhjendatud hageja seisukoht, et 06.02.2006 hüpoteegiga koormamise asjaõiguslik kokkulepe on ostueesõiguse teostamist kahjustav ja seetõttu kehtetu ning vastav kanne kinnistusraamatus ebaõige. Eeltoodust tulenevalt oli/on seega peale ostueesõiguse teostamist olukord selline, et vaidlusaluse kaasomandi omanikuks oli/on ikkagi müüja (kostja 1) ja hagejal oli/on õigus nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel, aga ka nõusoleku andmist hageja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna. Samuti on hagejal õigus nõuda nõusolekut kostjalt 5 vaidlusaluse hüpoteegi kohta kinnistusraamatus oleva kande kustutamiseks. Kuna kostjad vaidlevad hagile vastu ja vabatahtlikult vastavaid nõusolekuid ei ole andnud, asendab tulenevalt TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 edasises kohtuvälises

menetluses nimetatud nõusolekuid käesolev kohtuotsus. Kohus ei nõustu kostja 4 seisukohaga nagu ei oleks kaasomaniku ostueesõiguse puhul nimetatud eesõigusel kolmandate isikute suhtes eelmärke tähendust, kui kinnistusraamatusse ei ole selle kohta kantud märkust (kostja 4 kirjalik seisukoht p 1.1, t lk 156-158). Kostja on AÕS § 257 lg 3 tõlgendamisel jätnud tähelepanuta asjaolu, et nimetatud säte sõnaselgelt eristab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigust, seaduse alusel tekkinud ostueesõigust ja kaasomaniku ostueesõigust ning sätestab, et eelmärke tähenduse omamiseks peab neist vaid teise (seaduse alusel tekkinu) kohta olema kantud kinnistusraamatusse vastavasisuline märge. Sellises sõnastuses säte on kohtu arvates täiesti üheselt mõistetav ja arusaadav, aga ka põhjendatud tugeva kinnistusraamatu põhimõttega, kuna nii kokkuleppeline (õigustatud isikute kokkuleppel kinnistusraamatusse kantud) kui kaasomandiõigusest tulenev (AÕS § 73 lg 2 järgne) ostueesõigus on kinnistusraamatust niigi selgelt nähtav ega vaja täiendavat esiletoomist erinevalt mõnest seadusest tulenevast ostueesõigusest (näiteks looduskaitseseaduse § 16 lg-st 2 tulenev riigi ostueesõigus), mille olemasolu ilma vastavasisulise märketa kinnistusraamatust ei nähtu. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus ka sama kostja väitega VÕS § 244 lg 6 ja AÕS § 257 lg 3 vastuolu kohta Põhiseaduses sätestatud proportsionaalsuse (mõõdukuse) põhimõttega ja puudub alus jätta neid käesolevas vaidluses rakendamata. Kohus ei nõustu kostjate 2 ja 3 vastuväidetega, millede kohaselt ei ole neil kohustust asja üle anda, kuna hageja ei ole täitnud seadusest tulenevaid nõudeid ning tal ei ole tekkinud nõudeõigust omandi üleandmiseks (t lk 142-144, 204-206). Tulenevalt AÕS §-dest 261.1. ja 261.2 võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Seadusest ei tulene, et ostjal oleks muude kulutuste (sealhulgas kostjate poolt t lk 205 välja toodud) hüvitamise eesmärgil alus ostueesõiguslase suhtes kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmisest keeldumiseks. VÕS § 248 lg 1 annab müüjale (seega antud asjas kostjale 1) õiguse nõuda, et ostueesõigust omav isik ostaks ka teised asjad, mida ei saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada asjast, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Nimetatud sättest ei nähtu sellise nõudeõiguse üleminek ostjale, ka mitte peale omandi üleandmist (kostjate 2 ja 3 esindaja seisukoht t lk 143). Müüja (kostja 1) ei ole sellesisulist nõuet esitanud. Vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 on ostueesõiguslasel samad õigused kui esialgsel ostjal müügilepingu järgi. Vastavalt 06.02.2006 sõlmitud müügilepingu p-dele 1.2 ja 5.1.1 ning 5.1.2 oli lepingu esemeks korteriomand ja selle hinnaks 2 260 000.00 krooni. Lepingust ei nähtu koos korteriomandiga muude asjade võõrandamine, mille suhtes kehtiks ostueesõigus. Korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis (t lk 146) sisalduv köögimööbli kui vallasjade ost-müük ei ole ostueesõiguslasele siduv ega täiendavaid kohustusi tekitav. Nimetatu tekstist nähtub, et pooled leppisid kokku, et müüja „ei vii ära, aga müüb vastuvõtjale 250 000.00 krooni eest Itaalia mööbli koos tehnikaga“. Nimetatud kokkuleppest ei nähtu, et seda mööblit ei olnud sealt võimalik ära viia. Viimati nimetatud asjaolu ei oma aga kohtu arvates ostueesõiguse teostamise vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna mööbel ei olnud selle lepingu objektiks, mille suhtes on hagejal ostueesõigus. Vastavalt 06.02.2006 lepingu p-dele 5.1.3.1 kuni 5.1.3.3 pidi ostuhinna tasumine toimuma kolmes osas: 190 000.00 krooni müügilepingu sõlmimise hetkeks (enne müügilepingu allkirjastamist), 1 560 932.00 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast ja 509 068.00 krooni kahe tööpäeva jooksul lepingu allakirjutamise päevast. Seadus ei näe ette ostueesõiguse teostamisel ostuhinna tasumise või hoiustamise kohustust. Vastavalt VÕS § 248 lg-le 1 kui ostja ei pea müügilepingu kohaselt ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, on

ostueesõigust omaval isikul sama õigus üksnes juhul, kui ta annab ajatatava summa eest tagatise. Seega asjaolu, et kohtumenetluse käigus hageja ei hoiustanud müügihinda, ei saa olla aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Hageja on kohustatud enne lepingu sõlmimist tasuma 190 000.00 krooni ja ülejäänud summa osas andma tagatise või tasuma ülejäänud summa samuti koheselt lepingu sõlmimisel. Samas selliste tingimustega nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist müüja (kostja 1) ei taotlenud. Kohus ilma vastava taotluseta vastavasisulist tingimust rakendada ei saa. Konkreetse vaidluse puhul on tõendatud olukord, kus kostjad 1 ja 2 06.02.2006 lepingu alusel vaidlusaluse kinnisasja omanikeks ei saanud. Seega puudus neil ka õigus seda edasi võõrandada (käsutamisõigus). Vaatamata nimetatud olukorrale võõrandasid nad vaidlusaluse kinnisasja 30.10.2006 kinnistu mõttelise osa müügilepingu alusel edasi kostjale 4. Sama tehingu raames olid lisaks sõlmitud ka kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping, kokkulepe tagasiostuõiguse kohta, asjaõigusleping ning kinnistusavaldus (t lk 55-64). Kostjad 2 ja 3 ei olnud saanud vaidlusaluse kinnisasja omanikeks ning kinnistusraamatu kanne nende omanikeks olemise suhtes oli AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõige. Seega ei saanud nad anda omandiõigust asjaõiguslepinguga üle kostjale 4 (nad ei saanud kinnisasja kehtivalt käsutada). Nimetatud asjaolu aga iseenesest ei too veel kaasa nende kui käsutusõiguseta isikute poolt kostjaga 4 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui selline asjaõigusleping iseenesest kehtib, on võimalik selle alusel kinnisasja heauskne omandamine. Sellise asjaõiguslepingu tühisuse puhul aga ei ole võimalik ka mitte heauskne omandamine. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et ka 30.10.2006 sõlmitud lepingus väljenduvate asjaõiguste käsutamisele suunatud kokkulepped on tühised tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 ja § 63 lg-st 3. 30.10.2006 kokkulepete objekti kuulumine kaasomandisse ja sellest tulenev ostueesõigus nähtus kinnistusraamatust ka 30.10.2006 asjaõiguslike kokkulepete sõlmimisel ja kinnistamisavalduse tegemisel. Seega oli ka sel ajal kinnistusraamatust järeldataval kaasomaniku ostueesõigusel eelmärke tähendus ja asjaõiguste selline käsutamine, mis omandi üleminekut ostueesõiguslasele (sealhulgas esialgse lepingu järgsele) kahjustab või piirab, on tühine. Kuigi hageja selle tehingu (30.10.2006) puhul ei teostanud oma ostueesõigust, oli ta seda teinud juba sama objekti suhtes sõlmitud eelmise tehingu osas ning objekti edasi võõrandamine kostjate 2 ja 3 poolt kahjustas tema õigust saada selle omanikuks. Sama järeldub lisaks omandi üleandmisele ka hüpoteekide muutmise ja seadmise kokkulepete, aga ka eelmärke omandi üleandmise nõude tagamiseks kostjate 2 ja 3 kasuks, kohta. Kõik nimetatud asjaõiguste käsutamised kahjustavad ostueesõiguslase õigusi omanikuks saamisel ja omanikuõiguste teostamisel (põhjendused samas, mis eelpool 06.02.2006 lepingu puhul). Vastavalt AÕS §-le 64.1 on kinnisomandi üleandmiseks vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kui nimetatud asjaõigusleping osutub aga tühiseks, siis on selle alusel tehtud kanne kinnistusraamatus ebaõige. Eelpool jõudis kohus järeldusele, et nii asjaõiguste käsutamised kui selleks sõlmitud asjaõigusleping 30.10.2006 kostjate 2 ja 3 ning 4 vahel oli tühine ning et tühine oli seega ka nende poolt omandi üleandmine kostjale 4. Seega ka kostjal 4 kohta tehtud omanikukanne kinnistusraamatusse on ebaõige ja hagejal on õigus nõuda AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgi selle kustutamiseks nõusolekut kostjalt 4. Seega on antud asja kujunenud olukord, kus esmalt taastub kanne kostjate 2 ja 3 omanikuks olemise kohta ning selle kustutamise tagajärjel taastub kostja 1 omanikukanne, kes omakorda on kohustatud omandi üle andma ostueesõiguslasele. Seega on kostja 1 näol tegemist antud vaidlusega puudutatud isikuga ning tema kaasamine kostjana hageja poolt õigustatud. Kostja 1 vastuväited tema asjaga mitteseotuse kohta ei ole põhjendatud. Kohus jääb otsuses eelpool jõutud järelduste juurde. Samas peab kohus mõistlikuks edasise võimaliku menetluse huvides analüüsida poolte seisukohti lähtudes kostjate seisukohast, et

30.10.2006 asjaõiguslike kokkulepete tühisus ei saa tuleneda AÕS § 257 lg-st 3 ja sama seaduse § 63 lg-st 3, vaid et kostja 4 poolt omandamine sõltub tema heausksusest. Sellisel juhul peab asjaõigusleping, millega kostjad 2 ja 3 andsid omandi üle kostjale 4, kehtima. Kohus on seisukohal, et nimetatud asjaõiguslepingu kehtivus tõendatud ei ole ning et juhul, kui asjaõiguste käsutamiste tühisused ei tuleneks ostueesõiguse eelmärke tähendusest, tuleneks see käsutamislepingu tühisusest vastuolu tõttu heade kommetega ning et tühine on kogu 30.10.2006 tehing (nii võla- kui asjaõiguslikus osas, kusjuures võlaõiguslikus osas ka tagasiostuõiguse osas). TsÜS § 86 kohaselt on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Nimetatud tühisuse alust saab vastavalt senisele kohtupraktikale kohus omal algatusel rakendada, kui asjaolud, millede kogumi alusel kohus sellisele seisukohale jõuab, olid poolte poolt esile toodud ja olid kohtuarutluse objektiks. Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, võttes arvesse nii lepingu sisu kui sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Kohus on järgmiste asjaolu kogumi alusel seisukohal, et 30.10.2007 tehing kogu ulatuses on vastuolus heade kommetega: 1) leping sõlmiti kostjate 2 ja 3 kui müüjatena poolt olukorras, kus nad teadsid hageja poolt ostueesõiguse teostamisest lepingu eseme suhtes (selle asjaolu üle vaidlus puudub), kuid nad ei teavitanud sellest asjaolust ostjat; 2) leping sõlmiti olukorras, kus vähem kui 3 nädalat enne (12.10.2006) oli neist üks jätnud ilmumata notari juurde vormistama omandiõiguse üleandmist ostueesõiguslasele (tõendab Tallinna notari kinnitus 20.12.2006, t lk 54; plaanitud sõlmitava lepingu tekst t lk 39-53); 3) lepingu tulemusena jäid kinnistusraamatusse kanded müüjate kasuks nii hüpoteegi kohta (ületab ostuhinda 500 000.00 krooni võrra) kui eelmärke kohta tagasiostuõiguse alusel omandiõiguse üleandmise tagamiseks (tagasiostuõigus 5 aasta jooksul 30.10.2006 kokkulepitud hinnaga), aga ka hüpoteek, milline oli seatud müüjate kohustuse tagamiseks 06.02.2006 lepingujärgsete kohustuste täitmiseks (summas 2 700 000.00 krooni). Eeltoodu alusel kogumis on kohus seisukohal, et tõendatud on 30.10.2006 tehingu sõlmimise sellised asjaolud, millised annavad aluse asuda seisukohale, et tegemist ei olnud nn tavalise ostu-müügitehinguga, milline vastab meie ühiskonna üldisele arusaamisele kõlblusest ja moraalist ning lepinguvabaduse põhimõtte heausksest kasutamisest, vaid et tegemist oli (vähemalt müüjate poolt) tehinguga, mille sõlmimisega sooviti takistada (teha see võimalikult keeruliseks) liisuheitmise võitnud kaasomanikul omanikuõiguste teostamist. Tehing kirjeldatud olukorras ja kirjeldatud tingimustel kogumis ei saa olla meie ühiskonnale moraalselt vastuvõetav. Iga isik, kes omandab kaasomandis oleva asja, teab ja peab arvestama asjaoluga, et õigustatud isiku poolt oma õiguse teostamise korral jääb ostja asjast ilma. Sellise lepingu alusel asja omandajal ei saa olla õiguslikku ootust omandi püsima jäämisele. Kostja 2, teades ostueesõiguse teostamisest ja ajast 12.10.2006 notari juures vastavate kokkulepete vormistamiseks, jättis sinna minemata. Samas on ilmne, arvestades notariaalse tehingu ettevalmistamiseks kuluvat mõistlikku aega ( kokkulepete saavutamine poolte vahel, notariga ja kooskõlastamine, notari poolt lepinguteksti ettevalmistamine), et samaaegselt toimus nn edasimüügitehingu ettevalmistamine. Isegi juhul, kui kostja 3 oli arusaamisel, et 12.10.2006 notari poolt ettevalmistatud lepingutekstist tulenes ostueesõiguslase tahe tekitada teistele isikutele kahju, pidid kostjad heauskse käitumise korral viima lõpule vastavasisulised vaidlused hagejaga ja veenduma, et tõepoolest viimasel puudub nõudeõigus 06.02.2006 tehingu alusel. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga nagu oleks samade asjaolude alusel tõendatud tühisus näilikkuse alusel. Vastavalt TsÜS § § 89 lg-le 1 on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikku tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Hageja on seisukohal, et 30.10.2006 tehingu puhul ei olnud poolte eesmärgiks korteri müümine, vaid omandi ülekandmine „usaldusomanikule“, et vältida ostueesõiguslase omanikuks saamist. Seega on ka hageja ise seisukohal, et omandi üleandmine 30.10.2006 tehingu alusel oli poolte eesmärgiks. Nimetatud eesmärk on ja peabki olema iga

müügilepingu üheks eesmärgiks (VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja muuhulgas asja müügilepinguga tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale). Kostja 4 kohta tehti kinnistusraamatusse ka omanikukanne. Tähtsust ei saa omada, millise notari juures tehing sõlmiti. Kohus kindlasti ei nõustu hageja meelevaldse eeldusega nagu oleks Rapla notar vähem kohusetundlik kui Tallinna notarid ning nagu oleks Rapla notari poole pöördudes võimalik vältida notaripoolset kontrolli sõlmitava tehingu seadusele vastavuse üle. Kõik Eesti notarid peavad lähtuma oma tegevuses samadest Eesti Vabariigis kehtivatest seadustest. Kohus võtab alljärgnevalt seisukoha kostja 4 võimaliku pahausksuse tõendatuse kohta juhuks, kui kõrgemaastme kohtud peaksid jõudma eelnevalt jõutud seisukohtadest erinevatele seisukohtadele 30.10.2006 asjaõiguslepingu kehtivuse osas. Asja sisulise arutamise tulemusena kostja 4 pahausksus veenvalt hageja poolt välja toodud asjaolude alusel tõendamist ei leidnud. Kostjal oli alus eeldada kinnistusraamatu varasema kande õigsust vastavalt AÕS §-le 56. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Sama sätte lg 3 kohaselt, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima ning et omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Hageja on seisukohal, et kostja 4 pahausksus on tõendatud asjaoludega, et kõik kolm tehinguosalist on ühe äriühingu osanikud ja juhatuse liikmed (OÜ P) ning et ükski mõistlik inimene ei ostaks korterit sellise hinna ja selliste tingimustega (tagasiostuõigus 5 aasta jooksul sama müügihinnaga, senise hüpoteegi alles jäämine, hüpoteegi ja eelmärke seadmine müüjate kasuks). Kohus on seisukohal, et ostja pahausksuse hindamisel ei saa lähtuda müüjate teadmisest ja toimingutest. Tähtis on tuvastada, mida ostja teadis või pidi teadma kandeavalduse tegemise hetkel. Hageja poolt esitatud asjaolud ei tõenda, et ostja teadis või pidi teadma, et lepingu eseme suhtes on teostatud ostueesõigust ning et sellest tulenevalt on müüjate kohta kinnistusraamatus olev omanikukanne ebaõige. Kostjate 2 ja 3 esindaja selgituse kohaselt ei pidanud müüjad vajalikuks ostjale lepingu eseme võõrandamise eelnevat ajalugu selgitada. Kostja 4 on oma kirjalikus vastuses teatanud, et lähtus lepingu p-st 2.1.1, mille kohaselt müüjad deklareerisid, et neile teadaolevalt ei kehti lepingu eseme valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes piiranguid. TsMS § 162 lõigete 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lõike 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Eeltoodu alusel määrab kohus antud asjas selliselt, et kohtukulud jäävad võrdeliselt kostjate, kui isikute, kellede kahjuks tehti otsus, kanda. Kostjad 2 ja 3 on seisukohal, et käesolevas asjas on hagihind määratud ebaõigesti ja sellest tulenevalt on hageja tasunud riigilõivu seaduses ettenähtust vähem (t lk 140-142). Hageja vaidleb kostjate seisukohale vastu (t lk 176-178). Kohus on menetluse tulemusena seisukohal, et esialgne hagihind, mille alusel võeti hagiavaldus menetlusse, kuulub korrigeerimisele, kuid mitte olulises ulatuses. Nõuded tuvastada 06.02.2006 ja 30.10.2006 tehingute tühisus, on tuvastusnõuded, millede puhul tuleb TsMS § 125 kohaselt määrata hagihind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue