2-05-15366 Gunda Rõivase hagi Eero Viili, Leelo Viili ja AS Sampo Pank vastu kaasomandi lõpetamiseks ning hüpoteegi kustutamiseks ja Eero Viili vastuhagi Gunda Rõivase vastu kaasomandi lõpetamiseks Harju Maakohtu 21.09.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eero Viili apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15.jaanuaril 2008, avalik kohtuistung Hageja Gunda Rõivas, esindajad Eino Tamm, Kaarel Rõivas ja Taavi Rõivas Kostja Eero Viil, esindaja adv. Annemarie Kunila Kostja Leelo Viil, esindaja adv. Annemarie Kunila Kostja AS Sampo Pank, esindaja Ainar Juht
Tsiviilasi
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 21.09.2007 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Gunda Rõivas esitas 20.07.2005 kohtule hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks. Hageja täiendas korduvalt hagi ning tema lõplikuks nõudeks Eero Viili, Leelo Viili ja AS Sampo Pank vastu jäi: 1) lõpetada kaasomand Tallinnas X asuvale kinnisasjale, milleks moodustada kinnistu oluliseks osaks oleva elamu eluruumidest ja nende juurde kuuluvatest hooneosadest, mida on võimalik eraldi kasutada, korteriomand nr 1, mis hõlmab elamu esimesel korrusel asuvaid ruume nr 1-10 üldpinnaga 102,4 m2 ja mille juurde kuuluva mõttelise osa suurus on 1024/1922, ning korteriomand nr 2, mis hõlmab elamu teisel korrusel asuvaid ruume nr 12-20 ja eraldiasuvat garaažiehitist üldpinnaga 89,8 m2 ja mille juurde kuuluva mõttelise osa suurus on 898/1922; 2) määrata, et korteriomand nr 1 jääb hageja omandisse ja korteriomand nr 2 jääb E. Viili omandisse; alternatiiv punktile 2: määrata, et korteriomand nr 1 jääb hageja ainuomandisse ning korteriomand nr 2 jääb 4/5 mõttelises osas E. Viili ja 1/5 mõttelises osas L. Viili kaasomandisse; 3) panna hagejale kohustus maksta kolme kuu
jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates E. Viilile 442 250 krooni tema omandiosa vähenemise hüvitamiseks ühises asjas; 4) kohustada E. Viili ja L. Viili andma nõusolek punktides 1 ja 2 märgitud kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks vajalike kõikide kinnistusraamatu kannete tegemiseks; 5) tuvastada kostjate nõusolek kinnisasja E. Viilile kuuluvat 5/9 mõttelist osa AS Sampo Pank kasuks koormava hüpoteegi (summas 3 000 000 krooni) kustutamiseks; 6) tuvastada kostjate nõusolek korteriomandi nr 2 hüpoteegiga koormamiseks AS Sampo Pank kasuks (summas 3 000 000 krooni) ühes kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Alternatiivse nõudena palus hageja: 1) lõpetada kinnistu kaasomandiõigus ja tunnistada kinnistu ainuomanikuks hageja; 2) kohustada hagejat maksma E. Viilile ja/või tema poolt näidatud ulatuses AS-ile Sampo Pank hüpoteegiga tagatud laenu kustutamiseks kokku 2 777 778 krooni.
2.Tallinnas X asuvast kinnistust kuulub käesoleval ajal 4/9 mõttelist osa hagejale ja 5/9 mõttelist osa E. Viilile. Omandi valdamisel ja kasutamisel on omanikel tekkinud erimeelsusi, mis on viinud ka kohtuvaidlusteni. Vaidlusaluse kinnistu soetas hageja isa 1932. a ning sellest ajast alates elab hageja seal. Liikumispuude tõttu on hageja ajutiselt sunnitud elama pansionaadis, sest ilma korteri tema vajadustele kohandamiseta ei saa ta iseseisvalt liikuda. Kuna hageja vajab pidevat abi majapidamistööde tegemisel, siis soovib ta edaspidi kasutada esimese korruse korteriomandit koos oma poja perekonnaga. Pansionaadis elamine on hagejale ebamõistlikult kallis. E. Viil X asuvas elamus ei ela, tema perekonna tegelik elukoht on G. Lisaks kuulub E. Viilile Tallinnas T asuv elamu. X asuva teise korruse korteris elab E. Viili ema M. V, kelle kasutuses on ka kaks elutuba esimese korruse korterist. Köök, WC, 2 esikut, vannituba ja panipaik on jätkuvalt ühiskasutuses. Hageja peab enda jaoks ebaõiglaseks olukorda, kus ta peab jagama ruume teise kaasomaniku või tema üürnikega, mis sisuliselt tähendab privaatsuse täielikku puudumist. Peamiseks vaidlusi tekitavaks asjaoluks on olnud ruumide faktilise valduse mittevastavus omandiosade suurusele. Hageja ainukasutuses olev elamispind on 7,8 m2 väiksem. Elamu kasutuskord määrati kindlaks 1986. a kohtuotsusega. Eero Viili ja Leelo Viili vastuväited
3.Kostjad nõustusid, et kinnistu valdamisel ja kasutamisel on pidevalt erimeelsusi. Kostjad ei olnud nõus kinnistu jagamisega korteriomanditeks, kuna sel juhul jäävad nii hoone põhikonstruktsioonid kui maa poolte kaasomandisse. Seega jääksid kõik poolte vahel seni kaasomandi koormatiste ja kulutuste kandmisest tekkinud probleemid kestma. Kostjad on pakkunud hagejale kompromissi, mille kohaselt pooled lõpetavad kaasomandi kinnistule nii, et selle ainuomanikuks jääb E. Viil, kes maksab hagejale koheselt välja tema mõttelise osa rahalise väärtuse ning hageja kasuks seatakse kinnistu oluliseks osaks oleva elamu alumisel korrusel asuva korteri osas eluaegne ja tasuta isiklik kasutusõigus.
4.Hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, sest kostjate kaasomandiosale on seatud hüpoteek AS Sampo Pank kasuks, mille kohta tehtud kannet kumbki lepingupool ei ole nõus muutma. Puudub seadusest tulenev õiguslik alus, mis kohustab hüpoteegipidajat ja kinnisasja mõttelise osa omanikku andma kinnistu kaasomanikule nõusoleku hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks. AS Sampo Pank vastuväited
5.AS Sampo Pank ei tunnistanud tema vastu esitatud hagi. Juhul kui hageja ja E. Viil saavutavad kokkuleppe kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ning korteriomanditeks
jagamiseks, on AS Sampo Pank valmis andma nõusoleku kinnistut koormava hüpoteegi ülekandmiseks kinnistu jagamise teel moodustatavale ja E. Viilile kuuluma hakkavale korteriomandile tingimusel, et AS Sampo Pank huvid ei saa kahjustatud. Eero Viili vastuhagi
6.E. Viil palus lõpetada X asuva kinnistu kaasomandiõiguse ja tunnistada kinnistu ainuomanikuks E. Viil; tuvastada G. Rõivase kohustus anda nõusolek kinnistusraamatus omaniku kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnistu ainuomanikuks E. Viil; kohustada E. Viili maksma G. Rõivasele 2 222 222 krooni.
7.Kinnistul asuvas elamus elab käesoleval ajal vaid E. Viili eakas ema M. V. Hageja ise on olnud pikemat aega diplomaatilisel tööl väljaspool Eestit. Tegemist on amortiseerunud elamuga, mis vajab edasiseks säilimiseks ja ohutuks ekspluateerimiseks suuremahulisi kapitaalremonditöid. Lisaks üldisele amortisatsioonile on elamus tuvastatud majaseene olemasolu, mis lisaks puitkonstruktsioonide kahjustusele kahjustab elanike tervist. G. Rõivase poolt kasutatavas elamu osas on elektrijuhtmestik vahetamata. E. Viil peab enda jaoks ebaõiglaselt koormavaks olukorda, kus ta peab ilma G. Rõivase osaluseta korraldama ja finantseerima elamule vajalikku kapitaalset remonti ning saama G. Rõivaselt selle eest hüvitist pärast aeganõudvat kohtumenetlust. Kuna E. Viilil ja G. Rõivasel puudub igasugune ühine arusaam elamu kapitaalremondi vajadusest ja selle finantseerimisest, siis peab E. Viil ainuõigeks kaasomandi lõpetamist. E. Viil on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine tema pakutud viisil arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane ja otstarbekas. Kuna G. Rõivas elamu kui terviku ega maatüki hooldamisest osa ei võta, on tema tähelepanuväärivaks huviks kindlustada, et kaasomandi lõpetamisel säiliks tal eluaegne õigus elamu alumisel korrusel asuvat eluruumi kasutada. Seda tagaks kompromissi sõlmimine. Samas vabaneks G. Rõivas omandiga kaasnevatest kohustustest, mida ta ei soovi või ei suuda täita. Seevastu kinnistu jagamine kaheks korteriomandiks riivaks oluliselt E. Viili huve ega lahendaks kinnistu valdamisel ja kasutamisel tekkinud probleeme. Korteriomandiseadus (KOS) ei võimalda efektiivselt hooldada ja kasutada kahe korteriga elamut, mille juurde kuulub suur hooldamist vajav maatükk. Siinjuures on oluline seegi, et elamus on kõigest 115,3 m2 elamispinda ning see kujutab endast sisuliselt ühepereelamut. E. Viilil ei oleks kinnistu jagamisel kaheks korteriomandiks G. Rõivase kaasomandisse jääva korteriomandi võõrandamisel ostueesõigust, mis veelgi kahjustaks E. Viili kui kinnistu 5/9 osa omaniku huvi kogu kinnistu hooldamisel ja kasutamisel. Gunda Rõivase vastuväited vastuhagile
8.G. Rõivas leidis, et vastuhagi rahuldamine koormaks kaasomanikke oluliselt rohkem, kui põhihagi rahuldamine. E. Viili soov lõpetada kaasomand vastuhagis nõutud viisil on ajendatud kommertshuvist. Asjaolu, et E. Viil ei vaja elamut elamiseks, kinnitab hagile lisatud kompromiss, mille kohaselt on ta nõus seadma eluaegse tasuta isikliku kasutusõiguse elamu esimesel korrusel asuva korteri suhtes. Väär on vastuhagi väide, et elamu kujutab endast vaid ühepereelamut. Elamu üldpind on 176,6 m2, see on ehitatud kahekorterilise elamuna, korterid paiknevad eri korrustel ja neil on omaette sissepääsud. Kaasomanikel ei ole olnud erimeelsusi selle pinnalt, et G. Rõivasel puuduks huvi elamus vajalike remonttööde osas. Vaidlus on olnud selle üle, milline on vajalik tööde maht ning nende põhjendatud maksumus ning milline on E. Viili võlg
G. Rõivasele kasutatava ülepinna eest. Elamu vajab remonti ja G. Rõivas on nõus enamuse vastuhagis loetletud tööde vajalikkusega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus otsustas lõpetada X asuva kinnistu kaasomandi ja kanda kinnistusse omanikuna G. Rõivase. Kohus kohustas G. Rõivast tasuma E. Viilile 2 777 778 krooni ning tuvastas E. Viili nõusoleku andmise kohustuse kinnistu kaasomandi lõpetamiseks. Kohus jättis rahuldamata hagi L. Viili ja AS Sampo Pank vastu kaasomandi lõpetamiseks ning E. Viili ja AS Sampo Pank vastu hüpoteegi kustutamiseks.
10.Poolte vahel on vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi üle. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus analüüsis esmalt G. Rõivase hagi kinnistu korteriomanditeks jagamiseks. Kohus võttis aluseks asjaolu, et G. Rõivas elab vaidlusaluses elamus alates 1932. a ega soovi sealt ära kolida. Õiged on E. Viili väited, et hagis nõutud viisil jääksid KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2 kohaselt mitteeluruumid, korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ning elamu põhikonstruktsioonid ning maa ühiskasutusse. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on tuvastatud, et elamu põhikonstruktsioonid on mädanikust kahjustatud ning vajavad osaliselt uuendamist, hoone põhikonstruktsioonides on seenkahjustus ning hoone elektripaigaldis vajab korrastamist. E. Viil ei esitanud vastuväiteid G. Rõivase väidetele, et omandiga kaasnevate kohustuste täitmiseks on ta volitanud oma poja Kaarel Rõivase, kes kohustusi aastaringselt ja korrapäraselt täidab ning tagab kinnistu korrasoleku, ning et E. Viil pole oma kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline elamu kui terviku ja maatüki hooldamisest osa võtma. Põhjendatud on G. Rõivase positsioon, et kaasomanikel on olnud erimeelsusi, aga mitte seetõttu, et G. Rõivasel puudub huvi elamus vajalike remonttööde osas. Asjakohane on G. Rõivase viide Tallinna Linnakohtu 15.06.2001 otsusele, mille kohaselt rahuldati nõue 19,7% võrra nõutust väiksemas mahus. Elamu vajab remonti ja G. Rõivas on nõus enamuse hagis loetletud tööde vajalikkusega. E. Viil ei esitanud vastuväiteid G. Rõivase selgitustele selle kohta, miks ta ei saanud nõustuda E. Viili poolt kassatšekkide alusel makstud arvetega ning milliseid töid on G. Rõivas teinud remondi käigus. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et G. Rõivas on teinud 25.03.2005 kostjatele ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kohus asus seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei välista erimeelsusi kaasomanike vahel elamu kommunikatsioonide kasutamise ja remondi küsimustes.
11.G. Rõivase alternatiivnõuet analüüsides lähtus kohus asjaolust, et G. Rõivas on elanud vaidlusaluses elamus alates 1932. a, hagi esitamisel kuulus talle suurem osa kaasomandist ning alles menetluse ajal on E. Viil saanud 5/9 kaasomandi omanikuks. Seega on mõistlik ja õiglane jätta kinnistu G. Rõivase ainuomandisse ning viimasel tuleb hüvitada E. Viilile temale kuuluv kaasomandiosa. Kohus võttis asja väärtuse aluseks kohtu määratud eksperdiarvamuse, mille kohaselt on kinnistu hinnatud 5 000 000 kroonile. Seega tuleb G. Rõivasel tasuda E. Viilile 2 777 778 krooni.
12.Hagi L. Viili ja AS Sampo Pank vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kaasomandi lõpetamiseks tuli jätta rahuldamata, kuna L. Viil ei ole kantud kinnistusraamatusse kaasomanikuna ning AS-il Sampo Pank ei ole puutumust kaasomandi lõpetamisega. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 tuli tuvastada E. Viili nõusoleku kandmise kohustus kaasomandi lõpetamiseks.
13.Põhjendatud on E. Viili ja L. Viili seisukoht, et kohustus teha G. Rõivase nõutud tahteavaldus hüpoteegi kustutamiseks võib tuleneda tehingust või seadusest. G. Rõivase ja AS Sampo Pank vahel ei ole õigussuhet seoses E. Viili ja L. Viili omandis oleva kinnisasja mõttelise osa koormamisega hüpoteegiga. Nii võlaõiguslik kui asjaõiguslik suhe on üksnes panga, E. Viili ja Leelo Viili vahel. Seega puudub G. Rõivasel õigus kohustada AS Sampo Pank andma nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks. Samal põhjusel ei tulene G. Rõivase õigus ning E. Viili ja L. Viili kohustus selle kande muutmiseks tehingust, sest seoses hüpoteegi seadmisega ei ole G. Rõivase, E. Viili ja L. Viili vahel lepingut sõlmitud. Hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks ei anna õiguslikku alust ka AÕS § 356. AÕS § 326 järgi seatakse hüpoteek notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel. Asjaõiguslepingu poolteks on koormatava kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja. Seega puudub seadusest tulenev õiguslik alus, mis kohustab hüpoteegipidajat ja kinnisasja mõttelise osa omanikku andma kinnistu kaasomanikule nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks. Asjas puuduvad tõendid, et E. Viil on oma võlakohustuse kogu ulatuses AS Sampo Pank ees täitnud. Kuna AS Sampo Pank ei nõustunud hüpoteegikande kustutamisega, siis tuli nõue hüpoteegikande kustutamise nõusoleku tuvastamiseks jätta rahuldamata. Asjaolu, et kinnistu mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga, ei välista kaasomandi lõpetamist. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
14.E. Viil palus tühistada kohtuotsuse osas, millega kohus otsustas lõpetada kinnistu kaasomandi, kandes kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna G. Rõivase ja kohustades viimast tasuma E. Viilile 2 777 778 krooni, ning teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi.
15.Kaebuse põhjenduste kohaselt oleks kohus pidanud võtma seisukoha mitte ainult põhihagi, vaid ka vastuhagi osas. Kohus ei ole ühegi vastuhagi aluseks oleva asjaolu osas seisukohta võtnud. E. Viil nõustub, et põhihagi rahuldamine välistab vastuhagi rahuldamise, kuid see ei vabasta kohut vastuhagis esitatud asjaolude hindamise kohustusest. Vastuhagi ei saa samastada alternatiivse nõudega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8 mõttes, vaid tegemist on tavalise hagiga, mida menetletakse ühesuguselt põhihagiga.
16.Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-45-06 lahendis rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma arvestades kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega õiglusest lähtudes. Antud juhul on kohus kaalunud üksnes G. Rõivase huve, jättes E. Viili huvid ja tema poolt pakutud kompromissi täielikult tähelepanuta. Kuna kohus ei kaalunud poolte huve ega hinnanud neid lähtudes õiglusest, siis ei ole jälgitav kohtu järeldus, et kaasomandi lõpetamine kohtu poolt teostatud viisil on õiglane ka E. Viili suhtes.
17.E. Viil ei vaidlusta kohtu seisukohta, et suurema kaasomandi osa omamine võib olla üheks asjaoluks kogu asja jätmisel suurema osa omanikule. Kuid õige on lähtuda olukorrast, mis on kohtuotsuse tegemise, mitte hagi esitamise ajal. Kuna kohtuotsuse tegemise ajal kuulus suurem kaasomandi osa apellandile, siis kohtu seisukohast lähtudes oleks tulnud asi jätta just temale. Siinkohal peab E. Viil vajalikuks selgitada, et tema kaasomandiosa suurenes menetluse käigus oma emalt ja õelt kaasomandiosade ostmisega põhjusel, et nemad ei soovinud kohtumenetluses osaleda.
18.Teiseks argumendiks asja jätmisel G. Rõivasele pidas kohus asjaolu, et G. Rõivas on elanud vaidlusaluses elamus alates 1932. aastast. Samas majas on sündinud ja kasvanud ka E. Viil, kellele on see maja nii vanaisa- kui isakodu. Kuna tegemist on
mõlema, ealiselt väga erineva inimese sünni- ja isakoduga, ei saa seal elatud aastate arv olla määravaks otsustamisel, kellele asi jätta.
19.Iseenesest on õige kohtu järeldus, et AÕS § 326 järgi puudub õiguslik alus kohustada hüpoteegipidajat ja koormatud kinnisasja omanikku andma nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks. Eksitav on aga kohtu arusaam, et kinnistu mõttelise osa koormatus hüpoteegiga ei välista kaasomandi lõpetamist. See seisukoht on vastuolus Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-104-05 märgituga, mille kohaselt kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded ebaõigeteks, kuna hüpoteegipidajate nõuded ei ole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta. Kuigi Riigikohus on eeltoodud seisukoha võtnud asja reaalosadeks jagamise puhul, on see kohaldatav ka juhul, kui asi jäetakse kaasomanikule, kes ei ole selle pantijaks. Ka sel juhul osutub hüpoteegikanne ebaõigeks – kanne koormab G. Rõivasele kuuluva kinnisasja mõttelist osa, mida aga kohtuotsuse täitmise järgselt õiguslikus mõttes enam ei ole. Seega oleks hüpoteegikande muutmise nõude rahuldamata jätmine pidanud välistama ka põhihagi rahuldamise. Vastused apellatsioonkaebusele
20.Gunda Rõivas vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. AS Sampo Pank leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
21.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollis ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes apellatsioonkaebusega vaidlustatud osas, so osas, millega kohus rahuldas osaliselt G. Rõivase hagi ning jättis E. Viili vastuhagi rahuldamata.
22.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust vaidlustatud osas kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
23.Pooltel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: • Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxxxxxxx on Tallinnas X asuva kinnistu omanikena kantud G. Rõivas, kellele kuulub käesoleval ajal 4/9 kaasomandi mõttelist osa ja E. Viil, kellele kuulub 5/9 kaasomandi mõttelist osa; • Esimese astme kohtu menetluse ajal võõrandasid E. Viili õde L. Viil, kellele kuulus 2/9 kaasomandist ja ema M. Viil, kellele kuulus 1/9 kaasomandist oma kaasomandiosad E. Viilile, mille tulemusel sai E. Viil temale varem kuulunud 2/9 kaasomandi osa asemel 5/9 kaasomandi mõttelise osa omanikuks; • E. Viili omandi osale on esimese astme kohtu menetluse ajal kinnistusraamatusse kantud hüpoteek AS Sampo Pank kasuks (summas 3 000 000 krooni) ja apellatsioonimenetluse ajal hüpoteek Liina Viili kasuks (summas 3 000 000 krooni); • G. Rõivas elab kinnistul asuvas elamus alates 1932. aastast, kuid liikumispuude tõttu elab ta ajutiselt Rannapere pansionaadis; • E. Viil ei ela Tallinnas, X asuvas elamus tööülesannete täitmise tõttu välisriikides. E. Viili perekond elab Tallinnas, G;
• • •
E. Viilile kuulub elamu asukohaga T; Tallinnas, X asuvas elamus elab E. Viili ema M.Viil; Vaidlusaluse kinnistu turuväärtus on 5 000 000 krooni.
24.AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg-d 2 ja 3 sätestavad, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab selle kohus. G. Rõivas ja E. Viil on ühel meelel selles, et Tallinnas, X asuva kinnistu kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnistu jääb ühele omanikule. Ringkonnakohtus on jätkuvalt vaidlus selle üle, kelle ainuomandisse jääb kinnistu kaasomandi lõpetamisel.
25.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et mõistlik ja õiglane on jätta X kinnistu G. Rõivase ainuomandusse, kellel on kohustus maksta E. Viilile kui teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Maakohus on otsuses põhjendanud, milliste asjaolude ja tõendite alusel ta sellise järelduseni jõudis.
26.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus jätnud vastuhagi osas seisukoha võtmata ja kõik vastuhagi aluseks olevad asjaolud hindamata. Maakohus jättis kohtuotsusega vastuhagi rahuldamata ja andis otsuse põhjendavas osas hinnangu vastuhagiavalduses esile toodud asjaoludele. Põhilises osas puudutasid need elamu remondivajadust ja sellega kaasnevate kulutuste kandmist. Maakohus tuvastas nii elamu remondivajaduse kui ka asjaolu, et G. Rõivas on volitanud oma poega K. Rõivast täitma volitaja omandiga kaasnevaid kohustusi, kes vastavaid kohustusi ka täitab ja tagab kinnistu korrasoleku, samas kui E. Viil ei ole kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline elamu ja maatüki hooldamisest osa võtma. E. Viil eeltoodud asjaolusid maakohtus ei vaidlustanud. Maakohus tuvastas ka asjaolu, et pooltel on olnud kinnistuga seoses erimeelsusi, kuid need ei seisne G. Rõivase huvi puudumises vajalike remonttööde osas.
27.Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Samas ei ole E. Viil toonud asja menetluse kestel esile selliseid asjaolusid, millest järelduks tema hagejaga võrreldes suurem huvi saada kinnistu ainuomanikuks. Samas on G. Rõivas esile toonud asjaolud, millele tuginedes ta leiab, et õiglane oleks jätta kinnistu tema ainuomandisse. Maakohus on nendele otsuses andnud hinnangu. Apellatsioonkaebusest ei järeldu, miks on apellandi arvates kohtuotsus tema suhtes ebaõiglane.
28.Ka on õige apellatsioonkaebuse väide, et suurema kaasomandi osa omamine võib olla üheks asjaoluks asja jätmisel suurema osa omanikule. Apellant jätab aga tähelepanuta ei see ei ole ainsaks asjaoluks, mida kohus otsuse tegemisel peab arvestama. Maakohus leidis õigesti, et olukorras, kus E. Viil omandas hagejaga võrreldes suurema mõttelise osa kinnisomandist alles kohtumenetluse ajal, ei saa seda asjaolu iseenesest arvestada eelisena hageja ees. Hageja on elanud elamus 1932.aastast, ta soovib kasutada vaidlusalusel kinnistul asuvat elamut elamiseks ja seal on tema ainus elukoht. E. Viil sellisele vajadusele ei tuginenud. Seega on hageja huvi võrreldes E. Viili omaga kaalukam. Seda ei muuda asjaolu, et tegemist on E. Viili sünnikoduga, kus on elanud ka tema vanaisa ja isa.
29.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse seisukohaga, nagu välistaks E. Viilile kuuluva kinnistu mõttelise osa koormatus hüpoteekidega kaasomandi lõpetamist kohtu määratud viisil. Koormatud kinnisasja omaniku muutumisel jääb hüpoteek kui asjaõiguslik koormatis uue omaniku suhtes kehtivana edasi püsima ja hüpoteegikanne ei muutu ebaõigeks. Koormatud kinnisasja väärtus antud juhul ei muutunud ja hüpoteegipidajate õigusi ei kahjustata, mida leidis ka AS Sampo Pank esindaja ringkonnakohtu istungil. Apellandi viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-05 ei ole antud juhul asjakohane, kuna kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole samastatav kaasomandi lõpetamisega viisil, et asi jääb ühele omanikule.
30.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus kohtuotsuse vaidlustatud osas muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulude hüvitamiseks pooled taotlusi ei esitatud.
T. Kollom
I. Nõmm
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.