Muud › Muud hagiasjad

1.Hagis poolte kantud menetluskulud jätta nende endi kanda.

kellel on tulenevalt Perekonnaseaduse (PkS) § 17 lg 5 õigus kanda end vastava mõttelise osa ühisomanikuna kinnistusraamatusse abikaasade ühise notariaalse avalduse alusel (või nõuda abikaasalt kohtu korras enda ühisomanikuks tunnistamist ja kinnistusraamatu kande muutmist). Seega puudutab kaasomandi lõpetamine ja kinnisasja korteriomanditeks jagamine LV huve ning asjaõiguslikud kanded kinnistusraamatus eeldavad tema nõusolekut. Kuna 29.01.2007 vastuhagi esitas üksnes EV, on alust arvata, et abikaasad on kokku leppinud ja soovivad ka edaspidi, et kinnistusraamatu kande kohaselt oleks omanikuks vaid EV. Kinnistusraamatu kannete muutmisel tuleb tuvastada AS-i S nõusolek kostjale kuuluvat omandiosa koormava hüpoteegi (summas 3 000 000 krooni ühes kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks) kustutamiseks ja moodustatava korteriomandi nr 2 vastavalt hüpoteegiga koormamiseks. Seega on AS-il S õiguslik huvi vaidluse tulemuse suhtes. Vaidlusaluse kinnistu soetas hageja isa 1932.a. Hageja elab majas alates selle valmimisest, seega üle 70 aasta. Liikumispuude tõttu on hageja ajutiselt sunnitud elama pansionaadis, sest ilma korteri tema vajadustele kohandamiseta ei saa ta iseseisvalt liikuda. Korteri ümberehitamist takistab asjaolu, et tegemist on osaliselt kostja kasutuses oleva nn „ühisköögikorteriga“. Hageja vajab pidevat abi majapidamistööde tegemisel, soovib ta edaspidi kasutada I korruse korteriomandit (elada XXX elamus talle kuuluvas korteris) koos oma poja KR perekonnaga. Pansionaadis elamine on hagejale (pojale) ebamõistlikult kallis ja koormav. EV XXX asuvas elamus ei ela, tema abikaasa ja lapsed pole seal kunagi elanud. Kostja ja perekonna tegelik elukoht on XXX. Lisaks kuulub EV elamu Tallinnas, aadressil XXX. XXX asuva II korruse korteris elab kostja ema MV(hageja vennanaine). Peamiseks vaidlusi tekitavaks asjaoluks on olnud ruumide faktilise valduse mittevastavus omandiosade suurusele. 1986.a. määrati elamu kasutuskord kindlaks tollase rahvakohtu otsusega, mis aga jättis hageja „ühisköögi” kasutajaks. Hageja ainukasutuses on vaid kolm esimese korruse korteri tuba. Kogu II korrusel asuv korter on EV’i (ema MV) valduses, lisaks hõlmab kostja valdus ka kahte elutuba esimese korruse korterist. Hageja kasutuses olev köök, WC, 2 esikut, vannituba ja panipaik on jätkuvalt kostjaga ühiskasutuses. Hageja peab enda jaoks ebaõiglaseks olukorda, kus ta peab jagama kööki, vannituba, WC-d ja koridore teise kaasomaniku või tema üürnikega, mis sisuliselt tähendab privaatsuse täielikku puudumist. Seejuures ei ole hagejal võimalik kasutada isegi kogu talle mõttelise osana kuuluda võivat elamispinda (ainukasutuses olev elamispind on 7,8 m2 arvestuslikust väiksem). Kuna arvestuslikult hõlmab kostja valdus tema omandiosast suurema pinna, aktsepteeris Tallinna Linnakohus tsiVasjas 2/3/25-3755/99 hageja nõuet ühiste majanduskulude tasaarvestamiseks kostjalt saamata jääva üüriga (sel ajal ja kuni 15.12.2006 kuulus kostja omandiosa kolmele isikule, s.o lisaks kostjale ka tema emale MVle ja õele LV). Ehituslikult on elamus kaks omaette kasutust võimaldavat korterit (I korruse korter ja II korruse korter), mistõttu kinnistu jagamine kaheks korteriomandiks on võimalik. Esimese korruse korteri reaalosa suurus on 102,4 m2 ja sellele vastab mõtteline osa 1024/1922. Teise korruse korteri reaalosa suurus on 89,8 m2, millele vastab mõtteline osa 898/1922. Siinjuures lähtub hageja eeldusest, et teise korruse korteriomand hõlmab ka eraldi asuvat garaažiehitist, mis on kogu aeg olnud ja on jätkuvalt kostja (või tema õiguseellaste) valduses.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg 1 kohaselt hõlmab korteriomand eluruume ning nende juurde kuuluvaid hooneosasid, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Lähtudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestatud kaasomaniku õigusest on hageja teinud kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kaheks korteriomandiks jagamise ja nende kuuluvuse kindlaksmääramise teel, kuid kostja pole sellega nõus. Korteriomandite moodustamisel ja reaalosade kuuluvuse määramisel hagis taotletud viisil osutub korteri nr 1 reaalosa, kus hageja on aastakümneid elanud praegusele hageja kaasomandile vastavast osast suuremaks. Nii on korteri nr 1 reaalosa 1024/1922 ehk arvutuslikult 53,3%, samas kui hagejale kuuluva 4/9 mõttelise osa suurus on kümnendmurruna 44,4%. Seega toimub hagi rahuldamise korral hagejale kuuluva elamuosa suurenemine 8,9% võrra. Hageja on nõus rahaliselt hüvitama kostjale tema kaasomandiosa vähenemise. Praegustele omandiosadele vastavalt võiks hageja ainukasutuses olla 85,4 m2 (4/9). Kaasomandi lõpetamisel hagis märgitud viisil suureneb seega hageja reaalosa 17 m2 võrra, mille eest ta on nõus maksma kostjale 442 250 krooni omandiosa vähenemise hüvitamiseks ühises asjas. Hageja lähtub kinnistu kui terviku turuhinnast 5 000 000 krooni. Sellest tulenevalt on kinnisasja korteriomanditeks jagamisel reaalosa iga m2 hind 26 014,57 krooni ja omandiosade vastavusse viimisel makstav hüvitis 17 m2 eest 442 247,66 (ümardatult 442 250) krooni. Hageja arvates ei saa olla vaidlust, et korteriomandi hind on reeglina suurem kui on üksnes kasutuskorraga määratud kaasomandi osa mõttelise osa hind, sest korteriomand pole koormatud kaasomaniku ostueesõigusega, kaasomandi osa aga on. EV on hüpoteegi seadmisel lähtunud kinnistu kui terviku turuhinnast 3,5 miljonit krooni. Seega ei saanud 5/9 mõttelise osa hind tehingus olla üle 1,95 miljoni. Arvestades käesoleval ajal pankade poolt laenu andmisel nõutavat tagatise 1,3-kordset ülekatet, ei saa kostja tegelik kohustus (näiteks laenuvõlg) AS-i S ees olla suurem kui 1,5 miljonit krooni. Hageja peab kinnisasja kui terviku turuhinnaks 5 miljonit krooni. Aga isegi kui peaks paika kostja väidetav, et kinnisasja hind on 3,5 miljonit krooni ning kui eeldada, et korteriomandi väärtus pole suurem kui on kinnisasja vastava mõttelise osa hind, oleks hagi rahuldamise korral kostjale jääva korteriomandi hind vähemalt 1,55 miljonit krooni, mis ületab kostja kohustuse panga ees. Lisaks saab kostja hageja käest rahalise hüvitisena 442 250 krooni, mis peaks igal juhul võimaldama vältida AS-iga S huvide kahjustamise (lepinguliste õiguste riive). Hageja palub: 1) lõpetada kaasomand Tallinnas XXX kinnisasjale (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX), milleks moodustada kinnistu oluliseks osaks oleva elamu eluruumidest ja nende juurde kuuluvatest hooneosadest, mida on võimalik eraldi kasutada, korteriomand nr 1, mis hõlmab elamu esimesel korrusel asuvaid ruume nr-d 1-10 üldpinnaga 102,4 m2, ja mille juurde kuuluva mõttelise osa suurus on 1024/1922, ning korteriomand nr 2, mis hõlmab elamu teisel korrusel asuvaid ruume nr-d 12-20 ja eraldiasuvat garaažiehitist, kokku üldpinnaga 89,8 m2, ja mille juurde kuuluva mõttelise osa suurus on 898/1922;

2) määrata, et Tallinnas XXX korteriomand nr 1 jääb GR’e (XXX) omandisse ja korteriomand nr 2 jääb EV’i (XXX) omandisse; Alternatiiv punktile 2: 2) määrata, et Tallinnas XXX korteriomand nr 1 jääb GR’e (XXX) ainuomandisse ning korteriomand nr 2 jääb 4/5 mõttelises osas EV’i (XXX) ja 1/5 mõttelises osas LV’i (XXX) kaasomandisse; 3) panna GR’ele kohustus maksta kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates EV’ile 442 250 krooni tema omandiosa vähenemise hüvitamiseks ühises asjas; 4) kohustada EV’i (XXX) ja LV’i (XXX) andma nõusolek punktides 1 ja 2 märgitud kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks vajalike kõikide kinnistusraamatu kannete tegemiseks; 5) tuvastada EVi, LVja AS-i S nõusolek Tallinnas XXX asuva kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX) EV kuuluvat viite üheksandikku (5/9) mõttelist osa AS-i S (registrikood XXX) kasuks koormava hüpoteegi (summas 3 000 000 krooni) kustutamiseks; 6) tuvastada EVi, LVja AS-i S nõusolek Tallinnas XXX moodustatava korteriomandi nr 2 hüpoteegiga koormamiseks AS-i S kasuks (summas 3 000 000 krooni) ühes kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hageja esitas 21.03.2007 alternatiivse nõude. Alternatiivne nõue esitatakse juhuks kui kohus peab õiglaseks kaasomandi lõpetamist viisil, kus üks kaasomanikest kaotab üldse oma omandi kinnisasja suhtes ning samal ajal hindab õigeks kostja vastuhagile lisatud ja hüpoteegi seadmisel aluseks võetud BRC Kinnisvara OÜ eksperthinnangus väljenduva kinnisasja turuhinna. „1) Lõpetada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr 2104801 kantud kinnistu, asukohaga Tallinn, XXX, katastritunnusega XXX, suurusega 1959 m2 kaasomandiõigus ja tunnistada kinnistu ainuomanikuks GR, isikukood XXX; 2) Kohustada GR maksma EV ja/või tema poolt näidatud ulatuses AS-ile S hüpoteegiga tagatud laenu kustutamiseks kokku 1 944 445 krooni”. Hageja täpsustas 05.09.2007 alternatiivnõude p 2, mille kohaselt kohustada GR maksma EV’ile ja/või tema poolt näidatud ulatuses AS-ile S hüpoteegiga tagatud laenu kustutamiseks kokku 2 777 778 krooni. Kostjate EV ja LV vastuväited

Kostjad on seisukohal, et hagi rahuldamise korral kinnistu jagamisega korteriomanditeks jäävad nii hoone põhikonstruktsioonid – katuse- ja laetalad, vööprussid, korstnalõõrid, vundament, kanalisatsioonisüsteem, elektrijuhtmestik jms ning samuti maa poolte kaasomandisse (KOS § 2 lg 2), siis jäävad kõik poolte vahel seni kaasomandi koormatiste ja kulutuste kandmisest tekkinud probleemid kestma, mis poleks kummagi poole huvides. Hagiavaldusest nähtub, et hageja põhjendab oma nõuet põhiliselt asjaoluga, et liikumispuudega eakas hageja peab kasutama kostjate Videga ühist kööki ja kõrvalruume, mis ei võimalda tal kasutada majapidamistöödes kõrvalist abi. EV ja LV on teinud hagejale kompromissi, mille kohaselt pooled lõpetavad kaasomandi Tallinnas, XXX asuvale kinnistule nii, et selle ainuomanikuks jääb EV, kes maksab GRele koheselt välja tema mõttelise osa rahalise väärtuse. Tagamaks GR õigustatud huvi eluaseme säilimise vastu ja aktsepteerides tema soovi kasutada omaette eluruumi, kohustuvad LV ja EV seadma kinnistu oluliseks osaks oleva elamu alumisel korrusel asuva korteri osas eluaegse ja tasuta isikliku kasutusõiguse GR kasuks. Kui hageja kompromissiga nõustuks, leiaksid lahenduse mõlemad probleemid, mis hagiavalduse kohaselt tingisid GR poolt hagi esitamise: 1) kinnistu ja sellel asuvate hoonete korrashoiu ning remondikohustus jääks ainuisikuliselt omaniku, s.o EV kanda, mis välistaks edasised sellekohased arusaamatused poolte vahel; 2) GR tasuta kasutusse jääks elamu esimesel korrusel asuv omaette korter ning lisaks omandi kaotuse eest saadav kohene rahaline kompensatsioon, mis võimaldaks tal oma elukvaliteeti oluliselt parandada. 3) Nagu GR on tema poolt väidetavalt oma kodust XXX ajutiselt eemal objektiivsete asjaolude tõttu, on seda ka Vide pere – EV on oma diplomaatilise töö tõttu viibinud mitme aasta kestel välislähetuses ning LV on abikaasa eemalolles kahe kooliskäiva lapse ning eaka emaga oma advokaadi kutsetööd tehes kesklinnas asuvas vanematest jäänud korteris kergem toime tulla. Pakutud kompromiss võimaldab nii pooltel, s.o vaidlusaluses elupaigas sündinud EVil ning GR ja EV perekonnal koos praeguseks samas mitukümmend aastat elanud MVga (EVema) kõnealuses majas enda elu oma tahtmise järgi korraldada. Hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, sest vastavalt kostjate AS-i S ja EV vahel sõlmitud lepingule on seatud EV ja LV kaasomandiosale kinnistust hüpoteek AS-i S kasuks, mille kohta tehtud hüpoteegikannet kumbki lepingupool pole nõus muutma. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 sätestab, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle registriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). KrS § 341 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on hageja nõude osas puudutatud isikuks asjaõiguse omaja, s.o kostja AS S ja koormatud kinnisasja omanik, s.o EV. Tulenevalt KRS § 341 lg-st 7 ja TsÜS § 68 lg-st 5 võib puudutatud isiku nõusolekut asendada kohtuotsus. TsiVseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Riigikohus on lahendis kohtuasjas nr 3-2-1-143-04

rõhutanud, et TsÜS § 68 lg 5 kohaldamise eelduseks on kohustus teha tahteavaldus (p. 19). Seetõttu on hageja nõude rahuldamine võimalik üksnes siis, kui AS S, LVja EVon kohustatud tegema tahteavalduse, millega nad nõustuvad hüpoteegikande kustutamisega ja uue kande tegemisega. Hageja poolt nõutud kohtuotsus ei tekita puudutatud isikutele mingit uut kohustust, vaid kohus võib üksnes tuvastada, et seesugune kohustus on neil otsuse tegemise ajal olemas. Kohustus teha hageja nõutud tahteavaldus võib tuleneda tehingust või seadusest. Hageja ja AS-i S vahel seoses EVja LVomandis oleva kinnisasja mõttelise osa koormamisega hüpoteegiga mingit õigussuhet ei ole. Nii võlaõiguslik kui asjaõiguslik õigussuhe on üksnes panga ja kostjate Vide vahel. Hageja selle õigussuhte osaline ei ole. Seega ei saa hageja õigus nõuda ja kostja AS-i S kohustus anda nõusolek hüpoteegikande kustutamiseks ja uue tegemiseks tuleneda tehingust. Samal põhjusel ei tulene hageja õigus ja kostjate V ́ide kohustus selle kande muutmiseks tehingust, sest seoses hüpoteegi seadmisega ei ole hageja ja perekond Vi ́de vahel mingit lepingut sõlmitud. Ka ei tulene hageja õigus nõuda hüpoteegipidajalt ja koormatud kinnisasja omanikult hüpoteegikande kustutamist ja uue kande tegemist seadusest. Hüpoteek (kinnispant) on üks piiratud asjaõigustest. Pandiõiguse üldsätted on AÕS 8. osa 1. peatükis, hüpoteegi regulatsioon on AÕS §-des 325-362. Ükski nimetatud sätetest ei näe ette, et kinnisasja kaasomanik võib nõuda sama kinnisasja teiselt kaasomanikult ja hüpoteegipidajalt nõusolekut selle kaasomaniku mõttelist osa koormava hüpoteegi kohta tehtud kande kustutamiseks, s.o hüpoteegi lõpetamiseks ja uue hüpoteegikande tegemiseks, s.o teisele isikule kuuluvale korteriomandile hüpoteegi seadmiseks. AÕS § 330 kohaselt on hüpoteegi lõpetamiseks vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek, mis tuleb avaldada hüpoteegipidajale. Hüpoteegist võib loobuda hüpoteegipidaja AÕS § 329 järgi. Samuti on hüpoteegi lõpetamine võimalik AÕS § 331 järgi omaniku nõudel. Omanikuhüpoteeki võib kustutada AÕS § 332 järgi hüpoteegipidaja nõudel. Hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks ei anna õiguslikku alust ka AÕS § 356, mille kohaselt hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. AÕS § 326 järgi seatakse hüpoteek notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel. Asjaõiguslepingu poolteks on koormatava kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja. Seega puudub seadusest tulenev õiguslik alus, mis kohustab hüpoteegipidajat ja kinnisasja mõttelise osa omanikku andma kinnistu kaasomanikule nõusoleku hüpoteegikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks. Hageja ei viita enda poolt 21.03.2007.a esitatud hagiavalduse uues terviktekstis, millisel õiguslikul alusel tuleb tuvastada hagiavalduse p 2.1 viimases lõikes märgitud kinnistusraamatu kannete muutmisel „...AS S nõusolek kostjatele V kuuluva omandiosa koormava hüpoteegi kustutamiseks ja moodustatava korteriomandi nr 2 vastavalt hüpoteegiga koormamiseks”. Korteriomanike nõusolekuta korteriomandit hüpoteegiga koormata ei saa, selleks puudub seaduslik alus.

Asjaolu, et kinnistu mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga, ei välista kaasomandi lõpetamist. See välistab üksnes kaasomandi lõpetamise ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud neljast viisist. AÕS §-s 76 sätestatu ei tähenda, et kaasomandit võib alati lõpetada mistahes AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Nii ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamine lubatud, kui seda ei võimalda asja olemus. Riigikohus on lahendis kohtuasjas nr 3-2-3-7-05 asunud seisukohale, et kinnisasja jagamisel tuleb muuhulgas arvestada maakorraldusseaduse § 13 lg-ga 4, mille kohaselt on kinnisasi selles sättes nimetatud asjaoludel jagamatu. Kinnistu jagamine reaalosadeks võib olla piiratud ka planeerimisseadusest tulenevate nõuete järgi (p. 10). Sama seisukoha on Riigikohus avaldanud ka lahendis kohtuasjas nr 3-2-1-103-03. Riigikohus on tsiVasjas nr 3-2-1-104-05 (punkt 10) asunud järgmisele seisukohale. „Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kõnealuse kinnistu mõttelistele osadele seatud hüpoteegid ei takista kinnisasja reaalosadeks jagamist. Kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded ebaõigeteks, sest hüpoteegipidajate nõuded pole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta.” Seega on Riigikohus ühemõtteliselt asunud seisukohale, et puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid hüpoteegipidaja nõusolekuta. AS-i S vastuväited

AS S kui hüpoteegipidaja ei nõustu hageja alternatiivse nõudega, kuivõrd nõudest ei selgu hüpoteegipidajale kuuluva hüpoteegi püsima jäämine ning nõudes ei ole tagatud hüpoteegiga tagatud nõude täitmine enne võimalikku hüpoteegi kustutamist. Juhul, kui hageja ja kostja EV saavutavad kokkuleppe kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ning korteriomanditeks jagamiseks, on AS S valmis andma nõusoleku kinnistut koormava hüpoteegi ülekandmiseks/ümbervormistamiseks kinnistu jagamise teel moodustatavale ja EV kuuluma hakkavale korteriomandile tingimusel, et AS S kui hüpoteegipidaja huvid ei saaks kahjustatud. Seega peab AS S nõusoleku saamiseks olema teada moodustavate korteriomandite turuväärtus ning tõendatud asjaolu, et korteriomandi nr 2 turuväärtus ei ole väiksem kui hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa turuväärtus. Vastuhagiavaldus

Mängu tn 5 elamu on ehitatud 1932.a. Puitehitiste normatiivne ekspluateerimisaeg on 50 aastat, seetõttu on tegemist juba amortiseerunud elamuga, mis vajab edasiseks säilimiseks ja ohutuks ekspluateerimiseks suuremahulisi kapitaalremonditöid; vajalik on vahetada elamu kirdepoolse külje pööningu vahetalad, s.o II korruse laetalad, uuendada kirdepoolse külje vööprussid, uuendada mullalaed, uuendada kahelõõriline korsten, peatada vundamendi lagunemine, vahetada osaliselt elamu ehitusajast pärinev elektrijuhtmestik ja vee- ja kanalisatsioonisüsteem. Lisaks üldisele amortisatsioonile on elamus tuvastatud mitme majaseene olemasolu, mis lisaks puitkonstruktsioonide kahjustusele kahjustavad elanike tervist. Vastavalt 2001.a läbiviidud elektripaigaldise kontrollile on hoone teisel korrusel elektrijuhtmestik uuendatud, kuid GR poolt kasutatavas elamuosas on see 1932.a asendamata, st amortiseerunud ja tuleohtlik. Ka varem on EV ning kinnistu tolleaegsed EV peresse kuulunud kaasomanikud olnud sunnitud teostama elamu remonditööd enda kulul ning GR tema kaasomandile vastava kuluosa kohtu vahendusel nõudma. Samasisuline nõue teistelt kaasomanikelt GR vastu on ka praegu Harju Maakohtu menetluses. EV peab enda jaoks ebaõiglaselt koormavaks olukorda, milles ta peab ilma GR osaluseta korraldama ning finantseerima elamule vajalikku kapitaalset remonti ning saama GR selle eest hüvitust pärast järjekordset aeganõudvat kohtumenetlust. Kuna EVja GRvahel on puudunud ja puuduvad senini igasugune ühine arusaam elamu kapitaalremondi vajadusest ja selle finantseerimisest, siis peab EV ainuõigeks kaasomandi lõpetamist. GR on esitanud oma esindajate kaudu kohtule omapoolse hagi kaasomandi lõpetamiseks, soovides jagada kaasomandis olev kinnistu reaalosadeks selle jagamisega kaheks korteriomandiks. EV ei nõustu GR poolt soovitud viisil kaasomandit lõpetama, sest eelkirjeldatud probleemidele, millest tulenebki EV soov kaasomand lõpetada, ei tooks korteriomandite moodustamine mingit lahendust - tulenevalt KOS § 2 lg 2 jäävad hoone põhikonstruktsioonid – mille hädavajaliku remondi ja asendamise ning tööde finantseerimise osas puudub praegustel kaasomanikel ühene arusaam – poolte kaasomandisse ka korteriomandite moodustamisel. EVsoovib kinnistu kaasomandi lõpetamist selle andmisega tema ainuomandisse, pannes talle kohustuse maksta GRele tema osa maksumus rahas välja. Kuna GR esindaja on käesoleva tsiVasja menetluse käigus avaldanud, et juhul, kui esimesel korrusel olev korter jääks tema volitaja ainukasutusse, oleks viimasel reaalne võimalus ja ka soov hooldekodust oma varasemasse elukohta tagasi tulla, siis on EV nõus seda soovi aktsepteerima. EV seab GR kasuks eluaegse tasuta isikliku kasutusõiguse kogu elamu alumisel korrusel asuvale korterile. AÕS § 76 lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Seega on EVil õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega on hagejal õigus valida, millisel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil kaasomandi lõpetamist nõuda. Seega on EVil õigus nõuda kaasomandi lõpetamist AÕS § 72 lg 2 kohaselt selliselt, et kinnisasi jääb EV ainuomandisse ning temale paneb kohus kohustuse maksta kostjatele välja nende osad rahas. Riigikohus on lahendis 3-2-1-45-06 rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Samas märkis Riigikohus, et selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. See tähendab, et seadus ei sätesta mingeid formaalseid aluseid, missugune kaasomandi lõpetamise viis on õiglane, vaid seda otsustab kohus iga asja eripära arvestades. EV on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine tema pakutud viisil arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane ja otstarbekas. Kuna GR elamu kui terviku ega maatüki hooldamisest osa ei võta, on GR tähelepanuväärivaks huviks kindlustada, et kaasomandi lõpetamisel säiliks temal eluaegne õigus elamu alumisel korrusel asuvat eluruumi kasutada. Seda tagaks kompromissi sõlmimine, millega EV pannakse kohustus seada GR kasuks eluaegne isiklik kasutusõigus elamu alumisel korrusel asuvale eluruumile. Samas vabaneks GR omandiga kaasnevatest kohustustest, mida ta ei soovi või ei suuda täita. Lisaks saaks GR rahalise hüvitise tema kaasomandiosa eest. Seevastu kinnistu jagamine kaheks korteriomandiks riivaks oluliselt EV huve ega lahendaks kinnistu valdamisel ja kasutamisel tekkinud probleeme. Kinnistu jagamisel kaheks korteriomandiks jääksid elamu reaalosadesse mittekuuluvad elamu osad ja kogu üle 1959 m2 suurune maatükk hageja ja kostjate kaasomandisse, nagu see on ka praegu. Korteriomand on otstarbekas omandivorm korterelamutes, kus on arvukalt kortereid ja suhteliselt väike maatükk. KOS ei võimalda efektiivselt hooldada ja kasutada ühe-kahe korteriga elamuid, mille juurde kuulub suur hooldamist vajav maatükk. Siinjuures on oluline seegi, et arvestades kinnistul asuva elamu suurust, milles on kõigest 115,3 m2 elamispinda, kujutab see sisuliselt endast üheperekonnaelamut. On mõistetav, et kahe korteriomandi puhul ei ole korteriühistu moodustamine otstarbekas. KOS § 17 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud otsuseid häälteenamusega. KOS § 19 lg 1 kohaselt on igal korteriomanikul üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl. Kinnistu jagamisel kaheks korteriomandiks oleks GR üks hääl ja EVil samuti üks hääl. Selline olukord ei võimaldaks mingit otsust korteriomandite kaasomandisse jäävate osade kasutamise, valdamise ja hooldamise osas vastu võtta, st säiliks sisuliselt sama olukord, mis ajendas kaasomanikke kaasomandit lõpetama. KOS § 7 lg 2 kohaselt on korteriomanikul korteriomandi ostueesõigus ainult siis, kui ostueesõigus on tema kasuks seatud tehinguga või seadusega. Kinnistu jagamisel kaheks korteriomandiks ei oleks EVil GR kaasomandisse jääva korteriomandi võõrandamisel ostueesõigust, mis veelgi kahjustaks EV kui kinnistu 5/9 osa omaniku huvi kogu elamu ja kinnistu hooldamisel, korrastamisel ja kasutamisel. See

halvendaks põhjendamatult EVkui kinnistu suurema osa omaniku õigusi, sest AÕS § 73 lg 2 kohaselt on tal ostueesõigus olemas. Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-168-05 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel viisil, kus asi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotuse eest. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotamisega. Riigikohtu seisukoha kohaselt tuleb hüvitise suuruse määramiseks hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. TsÜS § 65 teise lause kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). BRC Kinnisvara OÜ eksperthinnangu nr 2034/08/06 kohaselt on kõnealuse kinnistu ja sellel asuva hoonestu turuhind 2006.a augusti seisuga 3 500 000 krooni. Hinnang telliti AS-ile S esitamiseks seoses laenu tagamiseks kinnistule pandava hüpoteegiga. EVhinnangul pole kinnistu väärtus praeguseks muutunud. Seega oleks GRele väljamaksmisele kuuluv õiglane hüvitis omandi kaotamise eest 1 555 555 krooni 4/9 osa 3 500 000 kroonist. Hüvitise kohene saamine kostjate poolt on tagatud sellega, et täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 21 tulenevalt rahuldatakse hageja nõue omandi üleandmiseks samaaegselt kostja rahalise nõude täitmisega (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-168-05 p 14). EVtäiendas 19.04.2007 vastuhagi ja palus tuvastada GRkohustus anda nõusolek Harju Maakohtu Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX omaniku kande kustutamiseks ja kanda omanikuks EV(isikukood XXX). EV täpsustas 09.09.2007 vastuhagi ja kohustus tasuma hagejale 2 222 222 krooni. GRvastuväited vastuhagile

Seega vaidleb EV korteriomandite moodustamisele, s.o GR koduga seotud küsimuse lahendamisele põhihagis toodud viisil vastu eelkõige tulenevalt oma huvist kasutada võimalikku ostueesõigust. GR väiteil on kinnisasja mõttelise osa turuhind alati väiksem kui on vastava korteriomandi hind (mõtteline osa on alati koormatud ostueesõigusega). GR on elanud XXX elamus alates selle valmimisest 1932.a, seega üle 70 aasta, mistõttu tema soov naasta koju pansionaadist, kus ta praegu on ajutiselt sunnitud elama oma liikumispuude tõttu, peaks olema igati mõistetav. Liikumispuude tõttu vajab ta pidevat abi majapidamistööde tegemisel, mistõttu soovib XXX elamus talle kuuluva korteri kohandada oma vajadustele ning elada seal koos poja KR perekonnaga. Pansionaadis elamine on ainuüksi kohtumenetluse venimise tõttu kostja kulusid suurendanud ca 100 000 krooni võrra. GR peab enda jaoks ebaõiglaselt koormavaks olukorda, kus ta peab jagama kööki, vannituba, WC-d ja koridore teise kaasomaniku või tema üürnikega, mis sisuliselt tähendab privaatsuse täielikku puudumist. Seejuures ei ole GR ka võimalik kasutada kogu talle mõttelise osana kuuluda võivat elamispinda. Kõiki neid probleeme, sealhulgas vajalike remonttööde ulatuse ja korraldamise küsimusi aitaks õiglaselt lahendada elamu jagamine korteriomanditeks, s.o kaasomandi lõpetamine põhihagis nõutud viisil. GR jääb arusaamatuks EV väide, et KOS ei võimalda efektiivselt hooldada ja kasutada ühekahe korteriga elamuid, mille juurde kuulub suur hooldamist vajav maatükk, sest kinnistu jagamisel kaheks korteriomandiks oleks kostjal üks hääl ja hagejal samuti üks hääl ning selline olukord ei võimaldaks mingit otsust korteriomandite kaasomandisse jäävate osade kasutamise, valdamise ja hooldamise osas vastu võtta. On ilmne, et kinnisasja kaheks korteriomandiks jagamisel ei kuulu kohaldamisele mitte KOS § 17 lg 1 ja KOS § 19 lg 1 sätestatud korteriomanike üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise regulatsioon, vaid KOS § 13 sätestatu, mis sätestab, et maksude, koormatiste, kulutuste ja vilja jagamine korteriomanike vahel toimub võrdeliselt igaühele kuuluva kaasomandiosa suurusega. Väär on vastuhagis väidetav, et elamu kujutab endast vaid üheperekonnaelamut. Elamu üldpind on 176,6 m2, see on ehitatud kahekorterilise elamuna (alumine korrus omanikule ja teine korrus üürikorteriks), korterid paiknevad eri korrustel ja neil on omaette sissepääsud. EV toob vastuhagi põhjendustes olulisena esile asjaolu, et GR, kes varem kasutas koos LV elamu alumisel korrusel asuvat korterit, on liikumispuudega invaliid ning asub käesoleval ajal hooldekodus ,,Rannapere Pansionaat". Kasutades isiku elukoha kohta väljendit „asub”, püüab EV näidata GR teovõimetuna, mis on solvav. EV teeb ka meelevaldseid avaldusi GR kavatsuste kohta, mis ei saa talle teada olla ega vasta tegelikele soovidele. EV väiteil ei ole 81-aastane kostja, invaliid GR mõistetavatel põhjustel olnud huvitatud selliste mahukate ja kulunõudvate tööde teostamisest, mis on aga elamu säilitamiseks hädavajalikud ja edasilükkamatud ja pole alust arvata, et korteriomanditeks jagatud kinnistu puhul tema huvi elamu säilitamiseks suureneks. Alusetud on EV väited, et vastuhagi rahuldamisega vabaneks GR omandiga kaasnevatest kohustustest, mida ta ei soovi või ei suuda täita. GRon vajalikeks töödeks volitanud oma poja KR, kes kohustusi ka praegu aastaringselt ja korrapäraselt täidab (muru niitmine, kõnnitee puhastamine, kevadine ja sügisene krundi riisumine ja kogutud riisumisprahi utiliseerimine). Just EV pole oma kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline vajaduse tekkimisel ja pidevalt elamu kui terviku ja maatüki hooldamisest osa võtma.

Kaasomanikel on olnud erimeelsusi, aga mitte seetõttu, et GRel puudub huvi elamus vajalike remonttööde osas. Vaidlus on olnud selles, milline on vajalik tööde maht ning nende põhjendatud maksumus, samuti milline on EV võlg GRele kasutatava ülepinna eest. Näiteks kohtuotsusega, mis on vastuhagile lisatud, rahuldati hageja nõudest (61 271,27 krooni) 49 171,83 krooni ehk 19,7% (s.o. 12 099,89 krooni) võrra nõutust väiksemas mahus. Elamu vajab remonti ja GR on nõus enamuse hagis loetletud tööde vajalikkusega. GR on eeldanud ja eeldab hinnapakkumiste võtmist mitmelt töövõtjalt ega saa nõustuda EV poolt kassatšekkide alusel makstud arvetega. Probleemid ongi johtunud sellest, et EV ega teised endised kaasomanikud ei pidanud vajalikuks arutada remonttööde teostamise aega ega võtnud tööde võimalikelt teostajatelt hinnapakkumisi. Töid lasti teha EV äranägemisel puuduliku kvaliteediga, kusjuures osa töid, mille eest GR osalustasu nõutakse, polnud üldse teostatud. EV toob esile „majaseene olemasolu“. Samas 2005.a avati GR tellitud ja tema kasutuses olevate eluruumide remondi käigus ka need seinakonstruktsioonid, mis külgnevad erialateadlaste aktis viidatud seene leiukohaga ning kahjustatud prussid uuendati. Tollal tegi GRI korruse ruumide kaaskasutajaks olnud LV ettepaneku, et kõrvaldab omal kulul seenkahjustuse ka tema valduses olevates tubades, kuid sellest keeldus L V, pärast konsulteerimist EV, kategooriliselt. Väär ja pahatahtlik on ka EVväide, et hoone teisel korrusel on elektrijuhtmestik uuendatud, kuid GRpoolt kasutatavas elamuosas on see 1932.a sama, st amortiseerunud ja tuleohtlik. GReluruumides on elektrijuhtmestik osaliselt uuendatud, I korrusele on paigaldatud jaotuskilp automaat- ja rikkevoolukaitsmetega. Samas on EV, vaatamata hagis väidetavale tuleohule, ühendanud talle kuuluva 700W elektriseadeldise (räästarenni küttekaabel) GRelektriarvestit läbivasse ahelasse. Vastuhagis tuuakse õigesti esile vajadus lähtuda Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-168-05, mille kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisel hüvitise suuruse määramiseks hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Vastuhagile on lisatud BRC Kinnisvara OÜ eksperthinnang nr 2034/08/06, mille kohaselt on kinnistu turuhind 2006.a augusti seisuga 3 500 000 krooni. Väidetavalt telliti hinnang AS-ile S esitamiseks seoses laenu tagamiseks kinnistut koormava hüpoteegi seadmisega. Siiski on hinnang ja EV ning AS-i S tegelik käitumine vastuolus. Kinnisvaraekspert pole ka üle vaadanud GRele kuuluvaid eluruume (4/9 osa elamispinnast) ning on arvestanud kinnistu hinda alandavat vähest likviidsust, mis on ilmselt seotud just kavandatud hüpoteegi seadmisega EVkaasomandiosale. On ebamõistlik arvata, et kui kinnistu kui terviku väidetav hind on 3 500 000 krooni, on selle 5/9 mõtteline osa piisav 3 000 000 krooni suuruse hüpoteegi seadmiseks. Kui 5/9 mõttelise osa väärtus on 3 miljonit, ei saa terviku (9/9) väärtus olla väiksem kui 5,4 miljonit krooni. Sellises suuruses on kinnisasja kui terviku mõistlik turuhind ning arvestamata tuleb jätta hüpoteek, mille EVseadis muuhulgas „oma positsiooni“ tugevdamiseks käesolevas kohtuasjas ja GRpoolt põhihagis esitatud nõude rahuldamise komplitseerimiseks. Kohtu põhjendused

tuvastatud, et XXX elamu põhikonstruktsioonid on mädanikust kahjustatud ning vajavad osaliselt uuendamist (I kd lk 188-191); C-MOÜ poolt 05.03.2001 teostatud analüüsist nähtuvalt tuvastati hoone põhikonstruktsioonides seenkahjustuse olemasolu (I kd lk 192-194); AS-i KH EK 24.08.2001.a visuaalkontrolli protokollist järeldub, et XXX asuva hoone elektripaigaldis vajab korrastamist (I kd lk 195); AS-i EE poolt mais 2006 tehtud ekspertarvamus kinnitab, et termograafilisi mõõdistusi saab aga kõige täpsemalt teostada kütteperioodil e ajahetkel kui välis- ja siseõhu temperatuuride erinevus on piisavalt suur, jäädes soovituslikult ühelt poolt alla ja teiselt poolt üle 0 ́C. Hoone tegelik soojusvajadus peaks kajastuma möödunud kütteperioodi elektrienergia ja kütteõli kuluarvestuses (I kd lk 6063). GRväitele, et omandiga kaasnevate kohustuste täitmiseks on ta volitanud oma poja KR, kes kohustusi ka praegu aastaringselt ja korrapäraselt täidab (muru niitmine, kõnnitee puhastamine, kevadine ja sügisene krundi riisumine ja kogutud riisumisprahi utiliseerimine) ning tagab XXX kinnistu korrasoleku ja, et EVpole oma kestvate välislähetuste tõttu olnud suuteline vajaduse tekkimisel ja pidevalt elamu kui terviku ja maatüki hooldamisest osa võtma, ei ole EVvastuväiteid esitanud. Põhjendatud on GRpositsioon, et kaasomanikel on olnud erimeelsusi, aga mitte seetõttu, et GRel puudub huvi elamus vajalike remonttööde osas. Poolte vahel on vaidlus olnud selles, milline on vajalik tööde maht ning nende põhjendatud maksumus, samuti milline on EVvõlg GRele kasutatava ülepinna eest. Asjakohane on GRviide Tallinna Linnakohtu 15.06.2001 otsusele, mille kohaselt rahuldati hageja nõudest (61 271,27 krooni) 49 171,83 krooni ehk 19,7% (s.o. 12 099,89 krooni) võrra nõutust väiksemas mahus (I kd lk 55-59, 196-200). Elamu vajab remonti ja GRon nõus enamuse hagis loetletud tööde vajalikkusega. GRon eeldanud hinnapakkumiste võtmist mitmelt töövõtjalt ega saa nõustuda EVpoolt kassatšekkide alusel makstud arvetega. 2005.a avati GRtellitud ja tema kasutuses olevate eluruumide remondi käigus ka need seinakonstruktsioonid, mis külgnevad erialateadlaste aktis viidatud majaseene leiukohaga ning kahjustatud prussid uuendati. Tollal tegi GRI korruse ruumide kaaskasutajaks olnud LV ettepaneku, et kõrvaldab omal kulul seenkahjustuse ka tema valduses olevates tubades, kuid sellest keeldus L V, pärast konsulteerimist EV, kategooriliselt. GReluruumides on elektrijuhtmestik osaliselt uuendatud, I korrusele on paigaldatud jaotuskilp automaat- ja rikkevoolukaitsmetega. Samas on EV, vaatamata hagis väidetavale tuleohule, ühendanud talle kuuluva 700W elektriseadeldise (räästarenni küttekaabel) GRelektriarvestit läbivasse ahelasse. Eelmärgitud GRselgitustele EVvastuväiteid ei esitanud. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et GRon teinud 25.03.2005 kostjatele ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks (I kd lk 14-15). Kohus asub seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei välista erimeelsusi kaasomanike vahel elamu kommunikatsioonide kasutamise ja remondi küsimustes. Seega jätab kohus hagi rahuldamata kaasomandi lõpetamiseks kinnistu korteriomanditeks jagamise teel.

(turuhind). Kohus jätab tähelepanuta BREC Kinnisvara OÜ eksperthinnangu nr 2034/08/06 ja Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperthinnangu 1272/047 ning võtab aluseks kohtu määratud eksperdiarvamuse, mille kohaselt on vaidlusalune kinnistu hinnatud summas 5 000 000 krooni (I kd lk 154-173, II kd lk 4-6, 38). Seega tuleb GRel tasuda EV 2 777 778 krooni.

Kui hüpoteegipidajast võlausaldaja rahuldatakse, siis tekib isikul, kes võlausaldaja rahuldas, õigus nõuda hüpoteegi kustutamist või enda nimele kandmist selles ulatuses, milles ta võlausaldaja nõude rahuldas. Nõude rahuldajaks võib olla koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole isiklik võlgnik, või isiklik võlgnik, kes ei ole koormatud kinnisasja omanik või kolmas isik, kes kaotaks hüpoteegipidaja poolt taotletava täitemenetluse toimumisel õigus kinnisasjale. Asjas puuduvad tõendid, et EVon oma võlakohustuse kogu ulatuses AS-i S ees täitnud. Kuna AS S ei nõustu hüpoteegikande kustutamisega, siis asub kohus seisukohale, et GRnõue EVja AS-i S vastu hüpoteegikande kustutamise tuvastamise nõusoleku andmise kohustamiseks tuleb jätta rahuldamata. Asjaolu, et kinnistu mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga, ei välista kaasomandi lõpetamist. Kohus rahuldab hagi kaasomandi lõpetamiseks, mis välistab vastuhagi rahuldamise kaasomandi lõpetamiseks.

Viivi Villemson kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.