Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-109-07 Tartu, 5. detsember 2007. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Tulundusühistu Madara hagi AS Lasref, OÜ Lasref Haldus ja OÜ Skrooder vastu alusetult saadud 1 750 000 krooni tagasisaamiseks ja üürilepingute kohta märgete tegemiseks kinnistusraamatusse ning AS Lasref vastuhagi tulundusühistu Madara vastu alusetult säästetud 750 000 krooni tagasisaamiseks ja kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Tallinna Ringkonnakohtu 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 203-390 Tulundusühistu Madara ja AS Lasref kassatsioonkaebused Hageja tulundusühistu Madara (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Leon Glikman Kostja AS Lasref (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Siim Roode Kostja OÜ Lasref Haldus (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Siim Roode Kostja OÜ Skrooder (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Siim Roode 5. november 2007. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. aprilli 2007. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada tulundusühistu Madara ja AS Lasref kassatsioonkaebused.
3.Tagastada tulundusühistule Madara kassatsioonkaebuselt 25. mail 2007. a tasutud kautsjon 21 895 (kakskümmend üks tuhat kaheksasada üheksakümmend viis) krooni.
4.Tagastada AS-le Lasref kassatsioonkaebuselt 29. mail 2007. a tasutud 13 880 (kolmteist tuhat kaheksasada kaheksakümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Asja materjalide kohaselt on tulundusühistu Madara (edaspidi hageja) ja AS Lasref (edaspidi kostja I) sõlminud omavahel järgmised lepingud Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha 3c asuvate kinnistute kohta: - 4. oktoobril 1996. a sõlmisid pooled eraldi dokumentidena ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping I) ja selle lepingu lisaks oleva rendilepingu nr 16 (edaspidi rendileping), mille esemeks oli Tallinnas Majaka põik 17a asuv 5000 m2 suurune kinnistamata maatükk (tinglik osa Majaka põik 17 asuvast maatükist, mida pooled nimetavad ka Majaka põik 17 osaks), millel asusid kaks pooleliolevat kaarhalli pindalaga kokku 720 m2. Eellepingu I p 4.1 kohaselt tuli hagejal tasuda ostuhind kostjale I võrdsetes osades viie aasta jooksul, kusjuures hinnast tuli maha arvata rendilepingu alusel tasutav
rent. Kostja I kohustus kuue kuu jooksul sõlmima eellepinguga I samadel tingimustel ostumüügilepingu. Eellepingu I p 8.5 kohaselt pidid pooled lõpetama ostu-müügilepingu sõlmimisel rendilepingu. Rendilepingu järgi andis kostja I hagejale rendile eellepingus I nimetatud objekti rendihinnaga 10 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks. Rendileping pidi kehtima 2. oktoobrini 2021. a. - 24. juulil 1997. a sõlmisid hageja ja kostja I Majaka põik 17a kapitalirendilepingu (edaspidi kapitalirendileping). Selle lepingu p 3.1 kohaselt kehtib leping kuni lepinguobjekti hinna täieliku tasumiseni kostjale I hageja poolt viie aasta jooksul või enne seda, kui pooled sõlmivad lepinguobjekti notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu. - 4. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonestatud ja kinnistamisel olevate maatükkide ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping II). Selle lepingu p 1.2.8 kohaselt pidi hageja kui ostja tasuma kostjale I kui müüjale maatükkide ostuhinna viie aasta jooksul arvates 30. juunist 2001. a. - 27. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonete kui vallasasjade ja nende teenindamiseks määratud maatükkide kasutusvalduse lepingu hageja kasuks (edaspidi kasutusvalduse leping). Kasutusvaldus pidi selle lepingu järgi lõppema, kui hageja omandab kasutusvalduse eseme eellepingu II järgi. - 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe (edaspidi kokkulepe), millega pooled lõpetasid eellepingu II poolte kokkuleppel ja muutsid kapitalirendilepingut, mis jäi kehtima. Nad kinnitasid kokkuleppes, et hageja on kapitalirendilepingust tulenevad maksekohustused täitnud ning kostja I kohustub sõlmima 1. aprilliks 2001. a notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu Majaka põik 17a omandiõiguse üleandmise kohta hagejale. - 24. novembril 2000. a koostasid hageja ja kostja I võtmete üleandmise-vastuvõtmise akti, mille kohaselt hageja tagastas kostjale I Tuha 3c ja Majaka põik 17b asuvad hooned ja nende ruumide võtmed, mis olid hagejale üle antud eellepingu II alusel. Majaka põik 17 ja Tuha 3c maatükid kinnistati 22. novembril 2000. a kostja I kui omaniku nimele: Majaka põik 17 (registriosa nr 30321) ja Tuha 3c (registriosa nr 30304). Alates 7. aprillist 2003. a on Majaka põik 17 asuv kinnistu kostja I ja OÜ Skrooder (edaspidi kostja III) kaasomandis. Alates
4.juulist 2003. a on Tuha 3c asuva kinnistu omanik OÜ Lasref Haldus (edaspidi kostja II). Hageja nõudis Harju Maakohtule esitatud hagis enda õiguse tunnustamist Majaka põik 17 ja Tuha 3c üürilepingute kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse, kuni ta vara välja ostab. Ta põhjendas oma nõuet rendilepinguga ja kasutusvalduse lepinguga, mis hageja väidete kohaselt on asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91 (jõustus 1. juulil 2003. a) alusel muutunud üürilepinguteks. Kasutusvalduse leping vastab ka oma sisult üürilepingu tunnustele, kuna on tihedalt seotud rendilepinguga ja näeb ette lepinguobjekti korrashoiu ja kulude hüvitamise kohustuse. Majaka põik 17 puhul on hageja nõue suunatud kostjate I ja III kui kinnistu kaasomanike vastu. Tuha 3c puhul on hageja nõue suunatud kostja II vastu. Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 2-2112/03 ja Riigikohtu
tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04 tuvastati, et hageja ja kostja I vahel Majaka põik 17 ja Tuha 3c võõrandamiseks sõlmitud lepingud on tühised seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu. Hageja on lepinguobjektide omandamise eest kostjale I tasunud osaliselt, kuid asjaõiguslepingud omandiõiguse ülekandmiseks jäid sõlmimata. Tulenevalt tehingute tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg-st 5 on kostjal I kohustus tagastada hagejale tühise tehingu alusel saadud 1 750 000 kr. Hageja nõudis sama summa väljamõistmist solidaarselt ka VÕS § 182 lg 2 ja § 183 alusel kostjalt II, kuna kinnistud Tuha 3, Tuha 3c ja Tuha 3a läksid ettevõttena kostjalt I üle kostjale II. Eellepingust II ei nähtu lepinguobjektide (Majaka põik 17 ja Tuha 3c) hind eraldi.
2.Kostja I ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et hageja säästis Majaka põik 17a kinnistamata maatüki ja kaarhallide kasutamise arvel oma vara. Rendileping on muudetud tähtajatuks kapitalirendilepingu p 3.1 järgi, sest see punkt ei olnud tühine. Kostja I ütles 22. novembril 2002. a hagejale rendilepingu üles, kuna hageja rikkus lepingut, sest ehitas lepinguobjekti omavoliliselt ümber. Pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust muutis kostja I oma vastuväiteid ja asus seisukohale, et rendileping on tühiseks osutunud eellepingu I kõrvalkohustusena samuti tühine ning kuna tühist lepingut ei saa üles öelda, ei omanud tagajärgi rendilepingu ülesütlemine. Kostja I väitis veel, et kasutusvalduse leping on tühine, kuna ei järgitud seaduses sätestatud notariaalse vormi nõuet. Pooled ei teinud lepinguobjekti suhtes kasutusvalduse tekkimiseks vajalikke sooritusi - hooneid ei antud aktiga üle, ehkki kasutusvalduse lepingu p 2.1. järgi oleks tulnud seda teha. Ehitise muutumine kinnisasja oluliseks osaks on sama õigusliku tähendusega kui vallasasja hävimine, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 207 lg 1 kohaselt aluseks kasutusvalduse lõppemisele. Kasutusvalduse leping muutus lepinguobjekti kinnistamisega õigustühiseks. Käesoleval juhul ei kohaldu AÕSRS § 91 ning hageja ei ole Majaka põik 17 kinnistu osa ja Tuha 3c kinnistu üürnik. Kostja I vaidlustas hageja nõude ka solidaarvastutuse kohaldamise osas. VÕS §-s 183 sätestatud ettevõtte üleandja ja omandaja solidaarne vastutus võib tekkida üksnes kohustuste eest, mis olid seotud üleantud ettevõttega, mitte igasuguste üleandja võimalike kohustuste eest. Hageja rahaline nõue ei ole seotud Tuha tänava kinnistutega, mis kostja I andis mitterahalise sissemaksena üle kostjale II. Kinnisasja üleandmist ei saa samastada ettevõtte üleandmisega. Hageja ei ole lähtunud ka VÕS §-s 183 sätestatud viieaastasest vastutuse tähtajast. Hagi on esitatud 15. juulil 2003. a ja seega saaks hageja teoreetiliselt solidaarvastutuse korras nõuda vaid nende kohustuste täitmist, mis muutusid sissenõutavaks pärast 15. juulit 1998. a.
3.Kostja II ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et kostja I ei andnud talle üle asjade ja õiguste omandit tervikuna, mis on ÄS § 5 lg 2 ja VÕS §-de 180 ja 182 järgi vastutuse ülemineku eelduseks. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks AÕSRS § 91 alusel, kuna nimetatud säte reguleerib vallasasjade kasutusvalduse lepinguid.
4.Kostja III ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et Majaka põik 17 üürileping on 23. mail 2003. a tehtud ülesütlemisega lõppenud. Ei ole võimalik kindlaks määrata üürilepingu alusel hageja kui üürniku
kasutusse antud asja. Üürilepingu objektiks oli maatükk pindalaga 5000 m2 ja kaks pooleliolevat kaarhalli kogupindalaga 720 m2. Üürilepingu objekt ja kinnisasi, mille koormamist märkega taotletakse, on erinevad nii asjaõiguslikust aspektist kui ka looduses. Menetluse käigus asus kostja III seisukohale, et rendileping ja kasutusvalduse leping on tühised vormivea tõttu.
5.Kostja I esitas vastuhagi, milles palus: 1) tuvastada hageja kohustus tagastada kostjale I tühise ostu-müügilepingu järgi hagejale üle antud valdus kinnistu Majaka põik 17 osale - 5000 m2 suurusele territooriumile, millel asub kaks kaarhalli; 2) välja mõista hagejalt TsK § 477 lg 1 ja VÕS § 1032 alusel Majaka põik 17 territooriumi osa ja kaarhallide kasutamisega alusetult säästetud 750 000 krooni. Hüvitisnõude esitamisel lähtus kostja I keskmisest üüritasust, kaarhallide pindalast 720 m2 ja territooriumi pindalast 4280 m2 (ilma kaarhallidealuse pinnata). Hageja oli kostja I arvates 1996. aastast 2005. a veebruarini alusetult säästnud tema arvel kokku 5 433 626 krooni. Hagejal on kostja I arvates õigus kostjalt I tagasi saada: 1) tühise eellepingu II alusel hagejale tagastamata 50 000 krooni, ülejäänud osas on kostja I eellepingu II tagasitäitmise nõude 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestanud ja seejärel tasunud; 2) tühise kapitalirendilepingu alusel tasutud 1 479 409 krooni 50 senti; 3) Majaka põik 17 kaarhallide ja territooriumi osa parendamiseks tehtud kulutused 1 396 294 krooni. Kostja I tasaarvestas 1. märtsi 2005. a avaldusega oma nõude täielikult hageja nõudega osas, mida ta tunnistas, ning tema tasaarvestamata nõudeks jäi 2 507 922 krooni 50 senti. Sellest palus ta hagejalt välja mõista 750 000 krooni. Hageja nõue kostja I vastu oli viimase arvates lõppenud tasaarvestusega ja kostja I taotles selle tõttu hagi rahuldamata jätmist.
6.Hageja ei tunnistanud kostja I vastuhagi. Ta leidis, et kohtud on varasemas menetluses tuvastanud üksnes võõrandamislepingute tühisuse. Üürileping võis olla sõltumata objektist lihtkirjalik ning ka muud alused rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kostja I võttis alguses omaks, et need lepingud ei ole tühised. Arusaamatu on kostja I ülesütlemisavalduse mõte, kui lepingud oleksid olnud tühised. Lepinguid ei ole seega üles öeldud. Vara väljanõudmise nõue on alusetu, kuna selle rahuldamise eelduseks on vara valdamine õigusliku aluseta. Hageja sai Majaka põik 17 osa oma valdusesse kokkuleppe kohaselt ja lepingute alusel ning need alused ei ole ära langenud. Seetõttu ei saa kostja I esitada ka alusetust rikastumisest tulenevat nõuet. Kostja I ei ole esitanud nõuet lepingu täitmiseks. Kuna hageja esitab tasaarvestusele vastuväited, ei ole tasaarvestus VÕS § 200 lg-st 4 lähtudes võimalik. Tasaarvestatavaid summasid ei saa kontrollida ja vastuhagi on selles osas tõendamata. Alusetu on tasaarvestus hageja tehtud parenduste hüvitamiseks, sest hageja ei ole esitanud kostja vastu selles osas nõuet. Kostjal I puudus õigus nõuda renti maa eest enne selle kinnistamist, kuna ta ei olnud maa omanik. Kostja I ei esitanud rendiarveid ega soovinudki makseid saada, kuna oli ise hagejale võlgu.
7.Harju Maakohus rahuldas 26. oktoobri 2006. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi
rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja tühiste lepingute alusel saadud 1 750 000 krooni ja tunnustas hageja õigust nõuda kostjatelt I ja III üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Majaka põik 17 kinnistu registriosa nr 30321 teise jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda märkus 4. oktoobri 1996. a üürilepingu (pealkirjastatud rendilepinguna) kohta hageja kasuks tähtajaga 02. oktoober 2021. a. Maakohus jättis hageja nõuded kostja II vastu rahuldamata (nii solidaarvastutuse kui ka Tuha 3c osas kinnistusraamatusse märke tegemise nõudes). Maakohus leidis, et kostja I ei ole esitanud vastuväiteid hageja arvetele ja tasutud rahasummadele. Kostja I esitatud tõendid ei tõenda hageja nõude ebaõigsust. TsÜS § 66 lg 5 kohaselt on kostjal I kohustus tagastada talle tühiste lepingute alusel tasutud raha. 22. novembri 2000. a kokkulepe on tühine. Kuigi mitterahalise sissemakse üleandmise tehingut on põhimõtteliselt võimalik käsitada ettevõtte üleminekuna VÕS § 180 alusel, ei ole tõendatud, et kostjale II anti üle kogu kostja I ettevõte. Kuna hageja nõue ei ole seotud kindla objekti või ettevõtte osaga, ei ole võimalik kohaldada kostja II suhtes solidaarvastutust üksnes seetõttu, et temale anti üle üks osa kostja I varast (osa ettevõttest). Maakohus ei nõustunud kostja I seisukohtadega, mille kohaselt rendileping muutus kapitalirendilepingu alusel tähtajatuks ja on tühine kui tühiste võõrandmislepingute kõrvalkohustus või on lõppenud, sest kostja I ütles selle üles. Kapitalirendileping kui eesmärgilt ostu-müügileping oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Riigikohus ei andnud varasemas vaidluses hinnangut mitte kõigile kohustustele, mis on pooltel seoses samade lepinguobjektidega. Hageja esitas oma nõude kahe iseseisva lepingu alusel, mille kehtivust eelnev kohtumenetlus ei puudutanud. Vara rendile andmise eesmärgiks oli, et keegi pooleliolevad kaarhallid korda teeks ja neid majandaks. Valduse saamise lepingute ja tühiste lepingute vahel puuduvad sellised seosed, mis oleksid muutnud valduse saamise lepingud tühiste lepingute lahutamatuteks osadeks. Rendileping on iseseisev kohustuste ja õiguste kogum, mille kehtivus ei ole seotud eellepingu I kehtivusega. Rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal olid Majaka põik 17 asuvad kaarhallid vallasasjad ja seetõttu oli kasutusvalduse lepingu sõlmimine õiguspärane. Kasutusvalduse lepingus ette nähtud vara üleandmise akti koostamata jätmine ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks. AÕS § 202 lg 1 kohaselt piisas vallasasja kasutusvalduse tekkimiseks asja üleandmisest omanikult kasutusvalduse saajale ning kokkuleppe sõlmimisest. Need asjaolud on tõendatud. Majaka põik 17 oli juba enne kasutusvalduse seadmist hageja valduses. Põhjendatud ei ole ka kostja I seisukoht, et Majaka põik 17 kinnistamisel muutus kasutusvalduse leping automaatselt ehitiste hävimise tõttu tühiseks, sest faktiliselt on ehitised säilinud. Kasutusvalduse leping muutus formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Kuna kasutusvalduse lepingu objekt oli muutunud kinnisasjaks, siis ei saa AÕSRS § 91 kohaldada. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks ja selle alusel ei ole võimalik nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 järgi. Maakohus ei andnud hinnangut kasutuvalduse lepingu ülesütlemisele, kuna leping ei muutunud üürilepinguks AÕSRS § 91 järgi. Rendilepingut ei ole üles öeldud. Kuna tegemist oli tähtajalise
rendilepinguga, ei ole kohaldatavad teatises viidatud korralist ülesütlemist puudutavad sätted. VÕS § 341 ja § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üüri- või rendileping vaid tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem VÕS §-de 313-319 alusel erakorraliselt üles öeldud. Kostja I ei esitanud ühtegi nimetatud sätetes esitatud asjaolu. Ülesütlemisteade ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vormile, mistõttu VÕS § 325 lg-st 5 tulenevalt ei saa lugeda ülesütlemist toimunuks. Kostja I seisukohad rendilepingu ülesütlemise kohta on vastuolulised. Hagejal on VÕS § 324 lg 1 ja rendilepingu alusel õigus nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist kinnistusraamatu registriossa nr 30321. Põhjendatud on hageja nõue üürilepingu tähtaja märkimiseks, sest see piiritleb kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu. Kuna rendileping kehtib, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks Majaka põik 17 osa kostjale I tagastamise nõudes. Hageja kasutab Majaka põik 17 kinnistu osa lepingu alusel, mistõttu kostja I vastuhagi alusetu rikastumise nõudes ei ole põhjendatud. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut väidetele ja tõenditele kostja vastuhagi ja tasaarvestuse võimalikkuse, õiguspärasuse ja summade suuruse kohta.
8.Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hageja, kostjad I ja III. Kostja II esitas hageja apellatsioonkaebuse peale vastuapellatsioonkaebuse.
9.Hageja palus oma apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata kasutusvalduse lepingu alusel esitatud nõudes ja tunnistada, et hagejal on õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust jätta kostja II vastu esitatud rahaline nõue rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus AÕSRS § 91 kohaldamisel. Maakohus tuvastas õigesti, et kasutusvalduse leping sõlmiti siis, kui Majaka põik 17 ja Tuha 3c ei olnud veel kinnistatud. Seega olid AÕSRS § 91 tingimused täidetud � kasutusvalduse leping sõlmiti vallasasjade suhtes ja enne AÕSRS § 91 jõustumist. Kasutusvalduse leping on eriseaduse alusel kvalifitseeritav üürilepinguna. Seadus ei näinud ette, et kasutusvaldaja jääb AÕSRS §-s 91 sätestatud õigustest ilma põhjusel, et vahepeal erastatakse hoonete teenindamiseks vajalik maa. Hoone või rajatise suhtes sõlmitud üürileping (rendileping) muutus kinnistamisel kinnisasja üürilepinguks. Ei ole tõendatud, et kinnistamine oleks olnud lepingu lõppemise või kehtetuse või tühisuse alus. Kuna AÕSRS § 91 kohane üürileping kehtis, oli hagejal VÕS § 324 lg 1 alusel subjektiivne õigus üürimärkele. Maakohus ei vastanud hageja väitele, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping oli sisuliselt üürileping.
10.Kostja I palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati osaliselt, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei lähtunud maakohus Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a ja Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsuses tuvastatust. Rendilepinguna pealkirjastatud leping on tegelikult kinnistu ostu-müügilepingu osa ja sellisena vormipuuduse tõttu tühine. Selline leping ei saanud kaasa tuua kehtivat üürisuhet, mille kohta saaks teha märget kinnistusraamatusse. Kostja I
vastuhagi jäeti sisuliselt läbi vaatamata. Hageja nõue lõppes tasaarvestusega 1. märtsil 2005. a. Kostja I ei ole kunagi püüdnud väita, et 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestati kapitalirendilepingu alusel saadud summad. Need summad tasaarvestati 1. märtsi 2005. a avaldusega. Ka tasaarvestuse mittetunnistamisel ei ole hageja nõue muutunud sissenõutavaks, kuna tühise tehingu tagasitäitmine peab toimuma samal ajal. Hageja ei võimalda kostjal I tagasi saada valdust Majaka põik 17 kinnistu osale ja seal asuvatele kaarhallidele. Ka siis, kui pidada rendilepingut kehtivaks ja kostja I tasaarvestusavaldust põhjendamatuks, võlgneks kostja I hagejale üksnes 1 529 409 krooni 50 senti. Maakohus hindas tõendeid arusaamatult, kuna jättis põhjendamatult osa tõendeid arvestamata ja hindamata. Maakohus arvestas põhjendamatult Riigikohtu lahendile eelnevaid kostja I vastuväiteid hagile. Kostja I muutis oma seisukohta seetõttu, et rendilepingu kehtivuse tunnistamine ei olnud pärast Riigikohtu seisukohta enam võimalik. Väär on maakohtu seisukoht, et Riigikohtu varasemas otsuses ei käsitletud lepinguid, mis on praeguse vaidluse esemeks. Maakohus käsitles kostja I vastuväiteid kasutusvalduse lepingu kohta valikuliselt. Maakohus ei andnud hinnangut asjaoludele, et rendilepingu alusel ei esitatud ühtegi arvet ega makstud renti ning et hagejal puudub rendilepingu originaaldokument. Kasutusvalduse leping seondus eellepinguga II, mille p 2.2.3 kohaselt kohustus kostja I andma alates 1. augustist 2000. a kuni kinnistute Majaka põik 17 ja Tuha 3c ostu-müügilepingu sõlmimiseni hagejale üle kinnistu tasuta valdamis- ja kasutamisõiguse ning rendileandja õigused allrendilepingute sõlmimise õigusega koos rendilepingutega. Maakohus jättis tähelepanuta, millise kokkuleppega kasutusvalduse lepingu eesmärk - anda valdus üle koos rendilepingutega � seondus ja kas see kokkulepe kehtib. Eelleping II on vormipuuduse tõttu tühine, ostu-müügilepingu sõlmimisest pooled loobusid. Kasutusvalduse lepingu p-s 2 märgitud viisil asja kasutusvaldusesse ei antud, mistõttu maakohtu käsitlus, et see ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks, ei ole õige. Teenindusmaale ei saanud seada kasutusvaldust ilma kinnistusraamatusse märget tegemata, kuna tegemist ei olnud vallasasjaga. Teenindusmaa puhul pidi kasutusvalduse leping olema notariaalne, sellises vormis lepingut ei sõlmitud. Vallasasja kasutusvaldust ei seatud ja kinnisasjale ei saanud seda seada. Hageja õigused lõppesid AÕS § 207 lg 1 alusel vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks ja leping muutus lepingu eseme kinnistamisega õigustühiseks. AÕSRS § 91 ei kohaldu, kuna säte ei oma tagasiulatuvat jõudu. Rendilepingu ülesütlemisest on kostja I taganenud, kuivõrd tühist tehingut ei ole võimalik üles öelda. Seega ei olnud viidatud asjaolu käsitlemine maakohtu otsuses kostja vastuväitena põhjendatud. Hagejal on õigus esitada nõue kostjal tahteavalduse tegemise kohustuse kindlakstegemiseks, mitte üürimärke kinnistusraamatusse kandmiseks.
11.Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus tunnustas hageja õigust nõuda, et kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 registriossa märkus üürilepingu kohta. Tsiviilasjas, millest võtsid osa samad pooled, on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et vaidlusalused lepingud on vorminõuete rikkumise tõttu tühised. Maakohus tuvastas ebaõigesti rendilepingu kehtivuse.
12.Kostja II palus hageja apellatsioonkaebuse peale esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada
maakohtu otsus osas, millega maakohus tuvastas, et mõlema objekti kasutusvalduse leping muutus koos ehitistealuse maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Ringkonnakohus peaks tuvastama, et kasutusvalduse leping oli kinnistamisel oleva maatüki kasutusvaldusega koormamise võlaõiguslik kokkulepe, mis on seadusega ettenähtud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Lõppjärelduses tuleks maakohtu otsus jätta muutmata.
13.Hageja vaidles kostjate I ja III apellatsioonkaebustele ja kostja II vastuapellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
14.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. aprilli 2007. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi tühistatud osas uue otsuse. Samuti tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles märgiti, et kinnistusraamatusse Majaka põik 17 registriossa kantav märge üürilepingu kohta peab sisaldama tähtaega ja leidis, et hagejal on õigus kinnistusraamatusse kantavale märkele üürilepingu kohta pooltevahelise tähtajatu üürilepingu alusel tulenevalt VÕS §-st 324. Ringkonnakohus tegi uue otsuse kostja I vastuhagi osas, rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja I kasuks välja 279 480 krooni 45 senti. Hageja apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata ja rahuldas kostja II vastuapellatsioonkaebuse osas, milles kostja II vaidlustas maakohtu seisukoha, et kasutusvalduse leping muutus maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduse lepinguks. Kostjate I ja III apellatsioonkaebused ringkonnakohus rahuldas. Ülejäänud osas, sh kostja II solidaarvastutuse kohaldamata jätmise ja kinnistusraamatusse Tuha 3c kinnistu registriossa üürilepingu kohta märke kandmata jätmise osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi on maakohus õigesti tuvastanud, et mõlema objekti kasutusvaldus tuli lugeda tekkinuks vaatamata sellele, et pooled ei koostanud lepingus nimetatud objekti üleandmise akti. Valduse üleandmisel tuli lähtuda AÕS §-dest 92 - 94 ning asjaõigussuhte pooltel ei olnud õigust kokku leppida, et valduse üleandmine asendatakse mõne muu toiminguga, näiteks üleandmise aktiga. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ehitiste kui vallasasjade kasutusvaldus muutus pärast ehitistealuse maa kinnistamist kinnisasja kasutusvalduseks. Kinnisasja kasutusvaldus sai tekkida üksnes kinnistusraamatusse kandmisega. Pärast maa kinnistamist ei olnud enam olemas kasutusvalduse lepingu esemeks olnud vallasasju, mistõttu ei saanud edasi kesta ka kasutusvaldus. Vallasasjade kasutusvalduse suhted, mis lepiti kokku enne 1. juulit 2003. a, tuli edaspidi AÕSRS § 91 kohaselt lugeda vallasasja üüri- või rendisuheteks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust lugeda üürilepinguks, sest sel ajal kehtinud elamuseaduse kohaselt võis üürilepingu sõlmida üksnes eluruumi kasutamiseks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust pidada ka rendilepinguks rendiseaduse (RenS) tähenduses, kuna kokku ei lepitud rendisuhtele omases rendi maksmise kohustuses. Kasutusvalduse puhul tasulise lepingu eeldus puudub ja lepingus sätestatu vastab oma sisult asjaõigusseaduses vallasasja kasutusvalduse kohta sätestatule (enne 1. juulit 2003. a kehtinud redaktsioonis). Puuduvad tõendid, et poolte tahe oli suunatud rendisuhte tekitamisele. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust pidada ka vara tasuta kasutuseks TsK § 347 mõttes. Praegusel juhul tuleb kasutusvaldussuhtele kohaldada analoogia alusel AÕS § 207 lg-t 1, mille
kohaselt lõpeb kasutusvaldus asja hävimisega. Maatükkide kinnistamise tõttu lakkasid kasutusvalduse esemeks olnud ehitised õiguslikus mõttes olemast iseseisvad vallasasjad, mistõttu ei saa jääda kehtima ka neid koormanud asjaõigused. Kasutusvalduse leping on lõppenud kasutusvalduse eseme kinnistusraamatusse kandmisega ja maakohus jättis õigesti rahuldamata hagi, milles paluti tunnustada üürisuhet ning õigust kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märge. Kohtuotsuse jõustumise tagajärgedele tuleb 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 457 lg-t 1 kohaldada ka juhul, kui otsus tehti ja see jõustus enne 1. jaanuari 2006. a. Tõlgendus, mille kohaselt oleks järgnevates menetlustes võimalik vaidlustada küll pärast 1. jaanuari 2006. a jõustunud kohtuotsuste kirjeldavas või põhjendavas osas esitatud asjaolusid, kuid enne 1. jaanuari 2006. a jõustunud kohtuotsuses märgitu jääks täies ulatuses kohustuslikuks ja kehtima, ei ole kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) mõttega ja ka õiguskindluse ja -selguse põhimõttega. Antud juhul ei ole varasemates kohtulahendites samade poolte vahel rendilepingu tühisust ka sõnaselgelt tuvastatud. Maakohtul on õigus, et puudub alus pidada rendilepingut tühiseks. Põhjendatud ei ole kostja I seisukoht, et rendileping on samal kuupäeval sõlmitud eellepingu I kõrvalkohustus, mistõttu ei laiene sellele lepingule kohustuslik vorminõue. RenS § 13 sätestas, et rendilepingus võib ette näha tingimused, mille täitmisel saab rentnik renditud vara täielikult või osaliselt välja osta. Poolte tahet käsitada rendilepingut eellepingu I osana ei kinnita ka eellepingu p 8.5, milles nähti ette, et rendileping sõlmitakse eellepingu I lisana. Rendiarvete esitamata jätmine ja rendi tasumata jätmine ei tõenda lepingupoolte soovi seada rendisuhte õiguslikud tagajärjed sõltuvusse mõne muu pooltevahelise võlasuhte toimimisest. Rendileping tuleb lugeda lõppenuks kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Kuna kasutusvalduse leping kehtis sõlmimise ajal, siis ei saanud samal ajal jääda kehtima varem sõlmitud rendileping. TsK § 238 lg 1 nägi ette, et kohustis (võlasuhe) võib lõppeda poolte kokkuleppega, eriti kokkuleppega ühe kohustise asendamiseks teisega. Ebaõige on maakohtu järeldus, et rendileping kehtib praeguseni. Seega kehtis Majaka põik 17 asuva maatüki rendileping 4. oktoobrist 1996. a
27.juulini 2000. a ja kasutusvalduse leping 27. juulist 2000. a 22. novembrini 2000. a (s.o kuni maa kinnistamiseni). Tuha 3c asuva maatüki kohta kehtis 27. juulist 2000. a 22. novembrini 2000. a samuti kasutusvalduse leping. Nimetatud lepingutest tulenes hageja õigus vara vallata. Kuna hageja jätkas Majaka põik 17 kinnistu osa valdamist, tekkis pärast 22. novembrit 2000. a poolte vahel uus kasutussuhe (enne võlaõigusseaduse jõustumist rendisuhe), mille sõlmimise tahet väljendasid pooled oma käitumisega. Tegemist on osaliselt lahtiste tingimustega rendilepinguga, kuna renditasus ei lepitud kokku ning poolte käitumisest ei saa järeldada ka tahet jätta kinnistu osa hageja kasutusse tasuta. Uus rendileping tuleb lugeda sõlmituks tähtajatult ja selle võis üles öelda VÕSRS § 12 alusel üürilepingu korralise ülesütlemise sätete kohaselt. Maakohus leidis õigesti, et kostja I poolne rendilepingu ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Kuna poolte vahel on jätkuvalt tähtajatu rendisuhe Majaka põik 17 kinnistu osas, ei ole kostjal I alust nõuda vara kasutamise eest tasu alusetu rikastumise sätete kohaselt.
Tühise tehingu järgi saadu tagastamise võlasuhte olemasolu ei takistanud pooltel 22. novembril 2002. a kokku leppimast, missuguses ulatuses lepingu järgi saadu tagastatakse. Arvestades nii kokkuleppe p 2 kui ka kostja I tagastatud rahasummasid oli kostjal I hageja vastu tühiste tehingute tagasitäitmisest tulenevaid täitmata kohustusi 1 538 985 krooni 55 senti. VÕS § 26 lg 10 järgi määrab kohus lepingu lahtise tingimuse, lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus pidas põhjendatuks lähtuda kohalikust keskmisest rendimäärast samaväärsete rendipindade puhul, mida tõendab AS Pindi Kinnisvara hindamisakt. Kokku oleks kostja I saamata renditasu nõue 3 214 760 krooni. Kuna kostja I on asunud vastuhagis seisukohale, et tema renditasu nõuet tuleb vähendada varale tehtud kulutuste väärtuse võrra 1 396 294 krooni, on kostjal I renditasu nõue hageja vastu kokku 1 818 466 krooni. Kostja I tehtud tasaarvestus on võimalik VÕS § 197 lg 1 alusel, kuna pooltel on vastastikku raha maksmise nõuded. Hageja ei ole esitanud kostja I nõudele sisulisi vastuväiteid, mistõttu ei välista tasaarvestust hageja VÕS § 200 lg-l 4 põhinev seisukoht. Poolte nõuete tasaarvestamisel ringkonnakohtu tuvastatud ulatuses (1 818 466 krooni � 1 538 985 krooni 55 senti) jääb hagejal tasuda kostjale I 279 480 krooni 45 senti. Selles ulatuses tuleb vastuhagi rahuldada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebuse hageja ja kostja I.
16.Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada täielikult ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ta leiab, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusnorme ja väljus hagi, apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest. Ringkonnakohus rahuldas lepinguvälisel kohustusel rajaneva alusetu rikastumise nõude lepingust tuleneva nõudena ja tuvastas, et pooled sõlmisid kaudsete tahteavalduste teel suulise tähtajatu ja lahtiste tingimustega üürilepingu, mis kehtib alates 27. juulist 2000. a. Ringkonnakohus tegi sellega üllatusliku otsuse asjaolude kohta, mida ei ole istungil arutatud ja mille suhtes ei saanud hageja oma menetlusõigusi teostada. Pooled ei ole kunagi väitnud, et rendileping loeti asendatuks või lõppenuks kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Nad ei ole ka väitnud, et kokkulepe sõlmiti tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses. Kuigi TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, ei saa kohus vastavalt TsMS § 436 lg 4 järgi tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses esitatud ega arutatud. Ringkonnakohtul puudus menetluslik alus ümber hinnata maakohtu tuvastatud asjaolusid ja selles osas ei ole kohtuotsuses tõendeid analüüsitud, sh jättis ringkonnakohus kummutamata hinnangu, mille maakohus andis tõenditele, ja viitamata menetlusnormide rikkumistele, mis andnuks tõendite ümberhindamiseks protsessuaalse aluse. Ringkonnakohtu käsitlus kasutusvalduse lepingu lõppemise ja AÕSRS § 91 kohaldamise kohta on ebaõige. Seadus ei sätesta tingimust, et kasutusvalduse lepingu kvalifitseerimiseks üürilepinguks on vajalik, et lepingu objekt pidi nimetatud sätte jõustumise ajal olema vallasasi. Ringkonnakohtu tõlgendus on vastuolus põhiseaduse §-dega 3 ja 146 ja TsMS §-s 436 sätestatud seaduslikkuse põhimõttega. Täidetud on nimetatud sätte kohaldamise mõlemad tingimused - leping on sõlmitud vallasasjade kohta ja see leping oli sõlmitud enne AÕSRS-i jõustumist 1. juulil 2003. a. Ringkonnakohus oleks pidanud kohaldama lepingule üürilepingu sätteid, kuna tegu oli
kestvuslepinguga. Ringkonnakohus on põhjendamatult kohaldanud AÕS § 207 analoogiat kasutusvalduse lepingu lõpetamise alusena. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 4 kohaselt tohtis analoogiat kohaldada vaid asjassepuutuva sätte puudumisel, mistõttu pidanuks kohus motiveerima, milline säte puudus. Kuna AÕS § 207 lg 2 sätestas, et kasutusvaldajal on õigus asja taastada ja sellega kasutusvaldus taastub, siis pidas seadusandja silmas ikkagi asja füüsilist hävimist, sest taastamine ja kinnistamine ei ole haakuvad kategooriad. Analoogselt oli vara hävimise küsimus reguleeritud RenS §-s 17. Omandiõigusliku staatuse muutumisel leping jätkus RenS §-s 20 sätestatu kohaselt. Maa erastamine ja kinnistamine ei ole kunagi olnud üüri või rendilepingu lõpetamise aluseks ja sel põhjusel ei loeta objekti hävinuks. Põhjendatud ei ole ka ringkonnakohtu seisukoht, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping ei ole üürileping põhjusel, et puudus üüri maksmise kohustus. Dispositiivsuse põhimõttest tulenevalt ei välistanud makseklausli puudumine üürilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus jättis TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes tähelepanuta, et kuigi võlaõigusseaduse järgi on üür eelduslikult tasuline, ei ole see tunnus imperatiivne. Kasutusvalduse leping nägi ette ka hulga varalisi ja võlaõiguslikke kohustusi, mistõttu oli leping tasuline. Ringkonnakohtu seisukoht, et rendileping lõppeb pärast kasutusvalduse lepingu sõlmimist, ei põhine seadusel. Tahe lõpetada üks leping teise lepingu sõlmimisega on poolte tahteavalduste hindamise küsimus, mis kuulub tõendite hindamise valdkonda, kuid selliseid tõendeid ei ole apellatsioonikohus hinnanud. Rendilepingu punkti 1.3 kohaselt on leping tähtajaline, kehtides 2. oktoobrini 2021. a. Seda kirjalikku klauslit ei ole muudetud. Kasutusvalduse leping sõlmiti selleks, et kasutus oleks "ülekindlustatud", lisahüveks hagejale oli ka viljade saamise õigus. Otsuses puuduvad motiivid, miks ei oleks hageja tohtinud kinnistuid kasutada mõlema lepingu alusel. Leping sai lõppeda üksnes seaduses ettenähtud alustel. Ühestki seadusest ei tulenenud, et rendilepingule lisaks täiendava kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetab rendilepingu. Tegemist ei ole ka võlakohustuse lõpetamise alusega VÕS § 186 mõttes. Ringkonnakohus oleks pidanud järgima tehingu tõlgendamise aluseid ja tehingu eesmärki. Kasutusvalduse lepingu sõlmimise mõte seisnes selles, et vaid vara väljaostmine rentniku poolt oleks rendisuhte lõpetanud, vara pidi jääma hagejale kasutada kuni 2021. aastani ka siis, kui ta objekti ei omanda. Seda, et pooled kindlustasid üle hageja kasutusõiguse seni, kuni ta saab omanikuks, ei saa kasutada tema vastu. AS Pindi Kinnisvara tõend esitati maakohtule selleks, et kindlaks teha alusetu rikastumise määr. Üürinõuet ei ole kostja I kunagi esitanud. Otsuses puuduvad motiivid, miks ei või kohaseks rendihinnaks olla rendilepingus kokkulepitud 10 000 krooni kuus. Hageja rahalise nõude rahuldamata jätmise ja ringkonnakohtu tehtud tasaarvestuse tõttu on asjakohatu ja vastuoluline ringkonnakohtu käsitlus tühise eellepinguga II seotud kokkuleppe kohta. Ringkonnakohtu otsuses puuduvad motiivid, miks ringkonnakohus leidis, et kokkulepe oleks sõlmitud kehtetu osata. Kuna eellepingu II eesmärgiks oli hageja saamine omanikuks, siis sellega seotud maksekohustusi ei oleks võetud, kui olnuks teada, et osa lepingust ei kehti ja hageja ei saa omanikuks. Järelikult ei oleks lepingut sõlmitud kehtetu osata.
17.Kostja I palub ringkonnakohtu otsuse tühistada kassatsiooniga vaidlustatud ulatuses ja saata asi
tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I vaidlustab ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus tunnustas hageja õigust nõuda, et kinnistusraamatusse kantaks Majaka põik 17 kinnistu registriossa üürimärge, rahuldas üksnes osaliselt kostja I vastuhagi rahalise nõude osas ja jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja I nõude Majaka põik 17 kinnistu osa hageja valdusest väljanõudmiseks. Vaidlusaluste lepingute tühisus tuvastati Riigikohtu ja ringkonnakohtu varasemate otsustega. Ringkonnakohus on TsMS § 6 rikkudes jätnud kohaldamata asjassepuutuva sätte - enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 94 lg 2. Olukord, kus protsessiõiguse normid muutuvad menetluse kestel selliselt, et need muudavad menetluses osaleva isiku menetlusõigust tema kahjuks, kitsendavad neid oluliselt või koormavad menetlusosalisi täiendavalt, muutes samas oluliselt menetlusosaliste omavahelist õiguste ja kohustuste tasakaalu, on vastuolus õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõtetega. Ringkonnakohtu seisukoht, et enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 242 ei saa praegusel juhul kohaldada, loob olukorra, kus poolele, kes on enne 1. jaanuari 2006. a tuginenud asjaolule, mida TsMS § 242 lg 2 järgi ei saanud vaidlustada, pannakse täiendav tõendamiskoormus. Seega omaks seadus tagasiulatuvat jõudu. Sisulise vastuväite esitamine on menetlustoimingu tegemine ja sellele tuleb TsMS § 6 kohaselt kohaldada toimingu tegemise aja seadust. Asjaolud, mille alusel kostja I rahalise nõude suurus kindlaks määratakse, sõltuvad pooltevahelisele õigussuhtele antavast kvalifikatsioonist, mis osas on ringkonnakohtu otsus vaidlustatud. Kostja I ei vaidlusta asjaolu, et tal on hageja vastu kohustus tühise tehingu alusel saadu tagastamiseks 1 538 985 krooni 55 senti ja hageja kohustused tema vastu tulenevad lepinguvälistest kohustustest. Ringkonnakohus on väljunud nii hagi kui ka apellatsioonkaebuse piiridest. Ringkonnakohus ei viidanud asjaoludele ega tõenditele, millest nähtuks poolte tegu, millest saaks järeldada poolte tahet sõlmida tähtajatu lahtiste tingimustega üürileping. Kõik poolte tahteavaldused olid suunatud Majaka põik 17a asuvate ehitiste kui vallasasjade võõrandmisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17 eraldamisele ja võõrandamisele. Ebaõige on ka ringkonnakohtu järeldus, et kasutusvalduse leping oli iseseisev leping ja kehtis 22. novembrini 2000. a. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud enne
1.juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 64 lg-t 2. Kostja I jääb kasutusvalduse lepingut tõlgendades oma varasemate seisukohtade juurde.
18.Vastuses hageja kassatsioonkaebusele vaidleb kostja I sellele osaliselt vastu. Kostja I nõustub hageja väidetega apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiride ületamise kohta. Ta leiab aga, et AÕSRS § 91 eesmärk ei olnud reguleerida ehitiste kui vallasasjade, mis muutuvad või olid muutunud maatüki kinnistamisega kinnisasja oluliseks osaks, kasutusvaldajate õigusi. Hageja käsitlus rendi- ja kasutusvalduse lepingu kehtimisest ühel ja samal ajal selliselt, et nii rentnik kui ka kasutusvaldaja on sama isik, on välistatud.
19.Vastuses kostja I kassatsioonkaebusele peab hageja seda põhjendamatuks. Ta väidab, et kassatsioonkaebusest ei selgu, millises osas ja miks on vale ringkonnakohtu otsus mõista hagejalt välja 279 480 krooni. Arusaamatu on ka kostja I seisukoht TsMS § 6 rikkumise kohta.
20.Ülejäänud menetlusosalised kassatsioonkaebustele ei vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
21.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Mõlemad kassatsioonkaebused tuleb rahuldada.
22.Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus tegi poolte jaoks üllatusliku otsuse, väljudes hagi, apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Ringkonnakohus on neid sätteid rikkunud sellega, et: 1) tuvastas kasutusvalduse lepingu sõlmimisel rendisuhte asendamise kasutusvalduse suhtega ja sellest tulenevalt rendilepingu lõppemise poolte kokkuleppel TsK § 238 lg 1 järgi; 2) leidis, et hageja ja kostja I sõlmisid 22. novembril 2000. a lahtiste tingimustega suulises vormis kasutuslepingu Majaka põik 17 kohta; 3) luges kostja I vastuhagis esitatud nõude lepingust tulenevaks üürinõudeks, kuigi kostja tugines sellele, et hageja rikastus tema arvel alusetult; 4) tuvastas, et 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses. Sellised rikkumised on olulised rikkumised ja tingivad ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja tagasisaatmise samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohus ei ole viidanud tõenditele, mille alusel ta tuvastas hageja ja kostja I ühise tahte sõlmida lahtiste tingimustega kasutusleping Majaka põik 17 kohta.
23.Asja lahendamiseks on oluline kindlaks teha hageja ja kostja I vaheliste õigussuhete iseloom Majaka põik 17 ja Tuha 3c kasutamisel. Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I vaheline rendileping ei ole eellepingu I kõrvalkohustus, vaid iseseisev leping. Ringkonnakohus leidis, et rendileping kehtis selle sõlmimisest kuni kasutusvalduse lepingu sõlmimiseni 27. juulil 2000. a ja kasutusvalduse leping kehtis kuni rendilepingu objekti kinnistamiseni 22. novembril 2000. a, misjärel hageja ja kostja I sõlmisid Majaka põik 17 kinnistu kohta suulise lahtiste tingimustega tähtajatu rendilepingu. Hageja ja kostja I ei vaidle selle üle, et eellepingud I ja II ning kapitalirendileping on tühised tehingud seadusega sätestatud vorminõuete rikkumise tõttu. Nad vaidlevad selle üle, kas rendileping ja kasutusvalduse leping olid tühised tehingud ja kas kasutusvalduse leping on AÕSRS § 91 alusel muutunud alates 1. juulist 2003. a üürilepinguks. Hageja nõuab, et kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 kinnistu registriossa märge üürisuhte kohta nii rendilepingu kui ka üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel.
24.Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I sõlmisid kasutusvalduse lepingu lihtkirjalikus vormis. Selle lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu objektiks hoonestatud kinnistamata maatükid. Kostja I on nii
vastuses hagile kui ka apellatsioonkaebuses väitnud, et kuna kasutusvalduse lepingu objektiks oli ka kaarhallide juurde kuuluv teenindusmaa, pidi kasutusvalduse leping olema notariaalselt tõestatud. Kassatsioonkaebuses jäi kostja I selles osas oma varasemate seisukohtade juurde. Kohtud on kostja I selle väite jätnud tähelepanuta. Ehitiste kui vallasasjade kasutusvalduse leping tuli sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. AÕS § 202 lg 2 (kehtis enne 1. juulit 2003. a) järgi kohaldati vallasasja kasutusvalduse tekkimisel asja üleandmisele ja kokkuleppele üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt pidi ehitise kui vallasasja võõrandmise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kuna praegusel juhul olid kasutusvalduse lepingu objektiks ka kaarhallid kui vallasjadeks olevad ehitised, siis oli kasutusvalduse leping enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 2 ja § 93 lg 1 järgi tühine. Kasutusvalduse lepingu tühisusest tulenevalt on ekslikud ringkonnakohtu seisukohad, et kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetas rendilepingu ning et kasutusvalduse leping kehtis selle sõlmimisest kuni lepingu objekti kinnistamiseni. Kuna kasutusvalduse leping oli tühine, ei saanud see leping muutuda AÕSRS § 91 järgi üürilepinguks, mille alusel oleks hagejal saanud olla õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue, et väidetavalt üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel tuleb kinnistusraamatusse nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa teha märge. Hageja väitis, et sõltumata lepingudokumendi pealkirjast on kasutusvalduse lepinguks nimetatav leping oma sisu poolest üürileping, mille kohta tuli selle sõlmimise ajal kasutada terminit rent. Kolleegium ei nõustu hageja sellise seisukohaga. Ringkonnakohus on õigesti ja põhjalikult selgitanud, miks kasutusvalduse lepingut ei saa pidada sisult üüri-, rendi-, või tasuta varakasutuse lepinguks. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS § 2 lg 1 ja § 6 kohaselt oli rendi maksmise kohustus rendisuhte oluliseks tunnuseks.
25.Kõik kostjad leiavad, et rendileping on lahutamatult seotud eellepinguga I, olles viimase kõrvalkohustuseks, mistõttu on ka rendileping tühine eellepingu sõlmimisel kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Nad leiavad veel, et nimetatud asjaolu on tuvastatud Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a ja Riigikohtu 17. juuni 2004. a jõustunud otsustega, mis on tehtud samade poolte vahelise vaidluse lahendamiseks. Kohtud ei ole kostjate selle seisukohaga nõustunud. Kolleegium selgitab, et TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus kohustuslik menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohus leidis õigesti, et seda sätet kohaldatakse ka asjas dokumentaalse tõendina esitatud kohtuotsuse osas, mis on tehtud enne 1. jaanuari 2006. a, mil jõustus uus (praegu kehtiv) tsiviilkohtumenetluse seadustik. Kuna maakohus tegi praeguses asjas otsuse 2006. aastal, tuli maakohtul lähtuda kehtivast tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Järelikult ei ole alust lugeda rendilepingu kehtivuse küsimust poolte jaoks lahendatuks varasema kohtuotsusega. Ringkonnakohus järgis TsMS §-s 6 sätestatut, mille kohaselt tehakse tsiviilasja menetlustoiming
toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Kohtuotsuse tegemine on menetlustoiming. Kohus hindab tõendeid otsuse tegemisel ja saab seda teha otsuse tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Iseenesest on õige, et menetlusnormid muutusid käesoleva tsiviilasja lahendamise ajal, kuid kuna need menetlusnormid muutusid kõigile menetlusosalistele ühetaoliselt, ei ole õige kostja I väide menetlusõiguse muutumisest tema kahjuks. Menetlusnormide muutumise järel oli pooltel õigus esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid. Seda ei saa pidada menetlusosalisi koormavaks ja õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttega vastuolus olevaks.
26.Ringkonnakohus leidis, et eellepingu I p-s 8.5 sulgudes olev viide "Lisa 1" ja rendiarvete esitamata jätmine ei anna alust järeldada poolte tahet lugeda rendilepingut eellepingu I lisaks. Kuid ringkonnakohus ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis sellisele seisukohale. Seetõttu ei ole ringkonnakohtu otsus kostja I vastuväite, et eelleping I ja rendileping olid seotud lepingud, tagasilükkamise osas põhjendatud. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus tuvastama, kas hageja ja kostja I tahe oli leppida kõigepealt kokku Majaka põik 17a kasutamises rendilepingu alusel ja edaspidi rendilepingu objekt müüa, nagu väidab hageja, või oli poolte tahe suunatud kohe alguses rendilepingu objekti võõrandamisele ja rendileping sõlmiti vaid selleks, et rendilepingu objekti valdus kostjalt I üle anda hagejale ajaks, mis kulub eellepingu I täitmiseks, s.o ostu-müügilepingu sõlmimiseni, nagu väidab kostja I. Ringkonnakohus peab hindama kõiki poolte esitatud väiteid ja tõendeid ja tegema kindlaks, kas pooled oleksid sõlminud rendilepingu ka ilma tühise eellepinguta I. Juhul kui pooled seda teinud ei oleks, siis oli rendilepingu ja eellepingu I näol tegemist ühe lepinguga, millega sooviti Majaka põik 17a objekti võõrandada. Nende lepingute sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 68 järgi tõi tehingu ühe osa kehtetus kaasa tehingu teiste osade kehtetuse, kui tehingu ülejäänud osa ei oleks tehtud kehtetu osata. Eellepingu I kehtetus võib, kuid ei pea kaasa tooma rendilepingu kehtetust.
27.Põhjendatud on kostja I apellatsioonkaebuse väide, et kohtud käsitasid vääralt tema nõusolekut, et rendileping kehtib, kui omaksvõttu. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 116 ja kehtiva TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei pea pool faktilise asjaolu kohta esitatud väidet tõendama, kui vastaspool võtab selle omaks. TsMS §-s 116 nimetatud omaksvõtu mõiste on sama omaksvõtu mõistega TsMS § 231 lg 2 järgi. Omaksvõtt tähendab TsMS § 231 lg 2 järgi faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnalist nõustumist kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Praegusel juhul avaldas kostja I enne Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsust, et rendileping kehtib, ja pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust võttis oma varasema seisukoha tagasi (kohtutoimiku II kd, lk 486). Lepingu kehtivuse või tühisuse kohta seisukoha avaldamine ei ole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ning seetõttu lepingu kehtivusega algne nõustumine ei tähenda asjaolu omaksvõttu TsMS § 231 tähenduses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama poolte esitatud asjaolusid ja Riigikohtu seisukohti ning tuvastama, kas rendileping on tühine või kehtiv. Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel rendilepingu kehtivuse, ei ole kostjal I õigus nõuda vastuhagiga Majaka põik 17 kinnistu osa hageja valdusest välja ega nõuda hagejalt tulenevalt rendilepingu tühisusest hüvitist
alusetu rikastumise sätete järgi.
28.VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kui ringkonnakohus tuvastab rendilepingu kehtivuse, on hagejal õigus rendilepingu alusel nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist üürilepingu kohta kinnistusraamatusse. Kui rendileping kehtis, siis võlaõigusseaduse jõustumise tõttu muutus see alates 1. juulist 2002. a mitteeluruumi üürilepinguks. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p 1 kohaselt sisaldab kande tekst märke kohta märke sisu ja selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi. Märke sisusse kuulub AÕS § 631 lg 8 järgi ka lepingu lõppemise tähtpäev.
29.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust veel sellega, et jättis tähelepanuta kostja I tasaarvestuse avalduse, suurendas kostja I vastuhagi nõuet ning tasaarvestas ise hagejalt kostja I kasuks välja mõistetud üürisumma hageja hüvitisnõudega kostja I vastu. Hageja esitas rahalise nõude kostja I vastu enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 5 järgi tühiste tehingute alusel saadud 1 750 000 krooni tagasisaamiseks. Kostja I esitas TsK § 477 lg 1, AÕS § 23 ja VÕS § 1032 lg 1 alusel vastuhagis nõude hageja vastu alusetu rikastumise tõttu saadud 750 000 krooni tagastamiseks, väites, et ta on 1. märtsil 2005. a juba teinud tasaarvestuse hageja nõudega, mida ta tunnistab 1 529 409 krooni 50 sendi osas, ning et vastuhagis nõutud 750 000 krooni on osa summast, mille hageja võlgneb talle pärast nõuete tasaarvestamist. VÕS § 197 lg 1 kohaselt, kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 186 p 2 järgi lõppeb kohustus tasaarvestuse tulemusel. Ringkonnakohus eiras neid sätteid ja kostja vastuhaginõuet, suurendades kostja I vastuhaginõuet ja asudes ise tegema tasaarvestust pärast hageja nõude ja kostja I vastuhaginõude rahuldamist. Ringkonnakohus arvutas välja kostja I üürinõude hageja vastu (kokku 3 214 760 kr) ja arvestas sellest maha hageja poolt lepinguobjektile tehtud parendused 1 396 294 krooni, saades kostja I renditasu nõudeks hageja vastu kokku 1 818 466 krooni. Lahutades sellest summast ringkonnakohtu poolt tuvastatud kostja I võlgnevuse hagejale 1 538 985 krooni 55 senti, arvutas ringkonnakohus välja hageja kohustuse tasuda kostjale 279 480 krooni 45 senti. Kostja I tehtud tasaarvestus oli iseenesest võimalik VÕS § 197 lg 1 järgi, kuna pooltel on väidetavalt vastastikused rahalised nõuded. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja on vaielnud vastu kostja I tasaarvestuse avaldusele, väites, et kostja I nõutud summad ei ole kontrollitavad ning et ta ei võlgne kostjale I hüvitist rendilepingu tühisusest tulenevalt. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama kostja I vastuhagi piiridega ning hindama poolte väiteid kostja I tehtud tasaarvestuse kohta. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et hageja võlgnes
tasaarvestuse tegemisel kostjale I rohkem kui kostja I hagejale, tuleb jätta hagi täielikult rahuldamata kohustuse lõppemise tõttu. Kostja vastuhagi tuleb sellisel juhul rahuldada osas, milles vastuhagis esitatud nõue ületab hageja nõuet. Kostja I tehtud tasaarvestuse puhul on oluline teha kindlaks, kas ja missuguse rahasumma võlgneb hageja kostjale I. Kolleegium märgib veel, et üürilepingu objektile tehtud parenduste mahaarvamisel tuleb kohaldada VÕS § 286 lg-t 1, mille järgi on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste eest õigus nõuda hüvitist alles üürilepingu lõppemisel, ning VÕS § 286 lg-t 2, mille järgi muude kulutuste osas tuleb kohaldada käsundita asjaajamise sätteid.
30.Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kostja I tehtud tasaarvestuse hindamisel lähtuda hageja ja kostja I väidetest nende 22. novembril 2000. a sõlmitud kokkuleppe (vt käesoleva otsuse p 1) kohta. Hageja leidis algusest peale, et kokkulepe on kehtetu seaduses sätestatud kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Kostja I on alguses leidnud, et kokkulepe kehtib, kuid on pärast Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsuse jõustumist samuti eitanud kokkuleppe kehtivust. Samas on kostja I väited kokkuleppe kohta jätkuvalt vastuolulised, sest just nimetatud kokkuleppele tugineb ta oma 1. märtsi 2005. a tasaarvestuse avalduses. Ringkonnakohus luges kokkuleppe p-st 2 tulenevalt hageja rahalise nõude kostja I vastu osaliselt põhjendatuks. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas kokkulepe kehtib ja kui ei kehti, siis kas kokkuleppe p 2 kehtib ka ilma tühise osata.
31.Kolleegium selgitab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides, et vallasasja kasutusvaldaja õigused ei saanud vallasasjade kasutusvaldust ettenägeva AÕS § 202 kehtivuse ajal (kuni 30. juunini 2003. a) täielikult lõppeda, kui vallasasi muutus kinnisasja oluliseks osaks. Kasutusvaldusega koormatud vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks säilis senistel kasutusvaldajatel õigus kasutada asja edasi kasutusvalduse lepingus ettenähtud tingimustel.
32.Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb hagejale ja kostjale I TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.