2-06-25314/22 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

Kostja tunnistas 8. novembri 2006. a vastuses hageja nõuet 13 749,26 krooni ulatuses. Kostja on seisukohal, et hageja on üürilepingu sõlmimisel viinud kostja eksimusse ja et hageja on rikkunud üürilepingut. Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel kostjale, et on teadlik kostja eesmärgist ruumide kasutamisel (raamatukaupluse pidamine), et ruumid vastavad sihtotstarbele ning et hageja ei tee kostja äritegevuseks takistusi. 2005. aasta maikuus alustas hageja Raekoja platsi ulatuslike renoveerimistöödega, millega sisuliselt suleti ligipääs kostja kasutuses olevatele äriruumidele, mistõttu kostja äritegevus üüritavates ruumides muutus võimatuks. 7. juunil 2005 pöördus kostja hageja poole hageja tegevuse selgitamiseks ning oma õiguste tagamiseks. Hoolimata sellest jätkas hageja kostja tegevuse tõkestamist. Kostja järeldab hageja vastustest tema pöördumistele, et hageja oli teadlik kostja õiguste piiramisest, kuid ei võtnud midagi ette selle takistamiseks. Raekoja platsi renoveerimistööd kestsid 2005. a maist detsembrini. Hageja ei teavitanud kostjat renoveerimistööde teostamisest lepingu sõlmimisel ning ei lõpetanud lepingu rikkumist ka pärast kostja pöördumisi. Üürilepingu p 5.2.3 alusel on üürileandja kohustatud hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel. Et hageja alustas 2005. a mais lepingu rikkumist, lõpetas kostja 2005. a juunis oma lepinguliste kohustuste täitmise. 2005. a juulis algasid ka Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööd, milleks nõusoleku andis Tartu linn. Loa andmise kavatsusest kostjat taas ei teavitatud. Raekoja plats 11 hoone fassaad kaeti seoses remonttöödega täies ulatuses tellingutega, üüritavate äriruumide sissekäigu ette ladustati killustikku jm ehitusmaterjali. Pärast kostjapoolseid pöördumisi tegi hageja kostjale ettepaneku taotluse esitamiseks 2 kuu üüri vähendamiseks 50 % ulatuses. Kostja üüri vähendamisega ei nõustunud. 13. oktoobril 2005 tegi hageja kostjale ettepaneku 3 kuu (juuli—september) üüri vähendamiseks 50 % ulatuses – tegemist on perioodiga, mille kohta oli hageja väljastanud Raekoja plats 11 ligipääsu sulgemisloa. Ka selle ettepanekuga kostja ei nõustunud. Kostja leiab, et põhjendatud on ajavahemiku juuli—september 2005 üüri ja kõrvalkulude vähendamine 100 % ulatuses ning lisaks mai, juuni, oktoobri, novembri ja detsembri 2005 üüri ja kõrvalkulude vähendamine vähemalt 70 % ulatuses. Viimasel perioodil toimusid Raekoja platsi renoveerimistööd ning kostja äritegevus oli oluliselt takistatud. 2006. a alguseks olid kostja

30.aprillil 2007 esitas OÜ A. Tartu Maakohtusse vastuhagi Tartu linna vastu avaliku vabanduse ja mõistliku hüvitise nõudes. Vastuhagiavalduse kohaselt on Tartu linn avaldanud kostjat halvustavat ja tõele mittevastavat informatsiooni. 22.07.2005 avaldas Tartu Postimees artikli „Raeplatsi raamatupood Nora süüdistab raadi hoolimatuses“, kus märgitakse muuhulgas: „Seetõttu teatas kaupluse juhataja linnavalitsusele, et OÜ A. kavatseb raele esitada poole miljoni suuruse kompensatsiooninõude.“ 26.08.2005 avaldas Tartu Postimees artikli „Poodnik protestib meeri kandideerimise“, milles ajakirjanik muuhulgas tsiteerib toonase Tartu linnavarade osakonna juhataja Kunnar Jürgensoni sõnu: „Me peame oma tänavaid korras hoidma ja sellega võib tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. /- - -/ Kuid loota, et linn hakkab selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka siin. Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ 28.04.2006 avaldas Tartu Postimees artikli „Millal te ostsite viimase raamatu?“, kus märgitakse muuhulgas: „Mullu suvel asus poe omanik raadi ründama, et linnavõimud ei andnud varakult teada raeplatsi ja poe hoone fassaadi remondist, mistõttu olnuvat äritegevus häiritud. Raad pidas poole miljoni kroonist kahjutasu soovi põhjendamatuks – muu hulgas seepärast, et teised remondi alale jäänud poed ja ärid hädakisa ei tõstnud.“ Lisaks kirjutatakse artiklis: „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust – juba algusest peale kahtlane.“ Kostja arvates on viidatud artiklite puhul ilmne, et ajakirjanikud on tuginenud Tartu linna poolt jagatud infole. Kostja leiab, et hageja on teadlikult moonutanud tegelikke asjaolusid ning kasutanud OÜ A. ja tema juhatuse liikme S.D. iseloomustamiseks halvustavaid ja solvavaid väljendeid. Kostja ei ole väidetavalt kunagi pöördunud Tartu linna poole miljoni krooni suuruse kahjunõudega, veel vähem nõudnud miljardite kroonide maksmist. Samuti ei ole kostja hagejat ähvardanud ega muul viisil mõista andnud kavatsusest Tartu linna tegevust takistada või kasutada ebaausaid ja ebaseaduslikke võtteid Tartu linna maine kahjustamiseks. Lisaks on Tartu linn alusetult seadnud kahtluse alla OÜ A. kavatsused Tartus majandustegevuse arendamisel. Hageja poolt ajakirjandusele edastatud info on kostjat halvustav ja solvav ning tema reputatsiooni kahjustav. Tartu linn on möönnud 26.08.2005. a artikli puhul mitmetitõlgendava teabe esitamist linna poolt ning linnapea on eraviisiliselt kostja juhatuse liikme S.D. ees vabandanud, kuid kostja arvates ei saa seda pidada OÜ A. maine taastamiseks pidada piisavaks. Et Tartu linn on OÜ-d A. halvustavat teavet edastanud avalikkusele ajakirjanduse vahendusel, siis on põhjendatud ka Tartu linna

vabanduse esitamine samaväärsel viisil. Seetõttu palub kostja kohustada hagejat oma kulul avaldama Tartu Postimehes ning Tartu Postimehe veebiväljaandes vabanduse. Kostja väitel on hageja oma tegevusega põhjustanud kostjale moraalset ja varalist kahju. Ajakirjanduse vahendusel on kahjustatud kostja mainet äripartnerite silmis, lisaks on Tartu linna poolt üürilepingu rikkumine viinud Nora raamatupoe sulgemiseni. Seetõttu on OÜ-l A. jäänud teostamata äriplaanid ning kostja on olnud sunnitud ümber plaanima oma senise majandusstrateegia. Vaidluse tekkimise ajal pidas kostja laienemisplaane, mis seoses hageja ebaseadusliku tegevusega jäid realiseerimata. Kostjal ei ole enam majanduslikult otstarbekas Raekoja platsil esialgselt plaanitud äritegevust taastada. Lisaks on kostja püüdnud üle 12 kuu leida hagejaga kokkulepet. Kohtumised linna esindajatega ja pöördumiste koostamine on põhjustanud märkimisväärse ajakulu ning tekitanud juhatuse liikmetele stressi ja vaimset pinget. Seetõttu on olnud häiritud ka OÜ A. igapäevase majandustegevuse juhtimine ja uute projektide teostamine. Kostja on pidanud oma äripartneritele selgitama Tartu linna poolt avaldatud teabe tagamaid oma äripartneritele ning lükkama ümber nende kahtlusi kostja usaldusväärsuse kohta. Eeltoodust tulenevalt on Tartu linn oluliselt häirinud OÜ A. majandustegevust ja kahjustanud tema usaldusväärsust. Kostja palub kohustada Tartu linna oma kulul avaldama Tartu Postimehes ja ajalehe veebiväljaandes vabanduse ning mõista Tartu linnalt OÜ A. kasuks välja OÜ-le A. tekitatud varalise ja mittevaralise kahju hüvitamiseks mõistlik hüvitis. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. HAGEJA (vastuhagis kostja) VASTUVÄITED VASTUHAGILE Oma 14. juuni 2007. a vastuses vastuhagile leidis hageja, et nõuded on põhjendamatud ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja leiab, et ei ole avaldanud ebaõigeid andmeid. Kostja on oma 09.07.2005. a kirjas teatanud, et nõuab hagejalt kompensatsiooni rohkem kui 500 000 krooni ulatuses. 17.08.2005. a kirjas on kostja esitanud kahjunõude summas 280 000—660 000 krooni. Seega ei ole ebaõige väide, mis ilmus 22.07.2005. a artiklis. 26.08.2005. a artiklis esitatud tsitaat „Me peame oma tänavaid korras hoidma ja sellega võib tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. /- - -/ Kuid loota, et linn hakkab selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka siin. Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ ei ole adresseeritud kostjale. 28.04.2006. a artiklis esitatud faktiväited vastavad samuti tegelikkusele. Artiklis sisalduvaid väärtushinnanguid ei ole andnud Tartu linn, kuid artiklis ei olegi kasutatud kostjat halvustavaid, solvavaid või tema mainet kahjustavaid väljendeid. Vastuhagiavaldusest ei nähtu kahjunõude alus – kas lepingurikkumine või delikt –, samuti ei nähtu avaldusest nõude suurus ning kahju liik. Kostja ei ole oma väiteid kahju tekkimise kohta millegagi tõendanud. Seaduse järgi ei saa üldreeglina esitada lepingulise kohustuse rikkumise korral mittevaralise kahju nõuet. Kaheldav on, kas juriidiline isik saab üldse nõuda mittevaralise kahju hüvitamist. Kostja ei ole tõendanud ka põhjuslikku seost hageja tegude ja kahju tekkimise vahel. Tartu linn palub jätta OÜ A. vastuhagi rahuldamata.

Hageja nõuab kostjalt üüri ning kõrvalkulude võlgnevuse tasumist, lisaks viivist. Kostja leiab, et üüri tulnuks vähendada. Kostja nõuab hagejalt vastuhagis avaliku vabanduse esitamist ning kahju hüvitamist. Kohus käsitleb kõigepealt üürilepingu lõpetamise aega (I), siis üüri ja kõrvalkulude nõude põhjendatust ja suurust (II), seejärel üüri vähendamise küsimust (III). Järgnevalt analüüsib kohus tagatisrahaga tehtud tasaarvestust (IV) ning siis viivise nõuet (V). Lõpuks võtab kohus seisukoha vastuhagi: avaliku vabanduse esitamise nõude (VI) ja kahjuhüvitise nõude (VII) osas. I Hageja nõuab kostjalt üüri kuni augustini 2006 (k.a). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja tagastas äriruumid hagejale 31. augustil 2006. Kostja väitel aga lõppes üürileping juba varem, nimelt mais 2006. Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud. 22. märtsi 2006. a kirjaga (tl 65) hoiatas hageja kostjat, et juhul kui kostja ei tasu 31. märtsiks 2006 võlgnetavat üürisummat, ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles. 31. märtsi 2006. a kirjaga (tl 66) teatas kostja hagejale, et Nora raamatupood lõpetab 13. aprillil 2006 äritegevuse. Sama kirja lõpus märgib kostja, et katkestab äritegevuse üüritavates äriruumides kuni vaidluse lahendamiseni. Vastuseks hageja kirjale (tl 68) teatas kostja 25. aprilli 2006. a kirjas (tl 69), et A. OÜ ei ole väljendanud kavatsust lõpetada äritegevust Raekoja plats 11 ruumides ega lõpetada üürilepingut. 3. juulil 2006 teatas hageja kostjale kavatsusest pöörduda vaidluse lahendamiseks kohtusse (tl 74). 17. augusti 2006. a kirjas (tl 75) palub kostja korraldada hagejal ruumide üleandmine 31. augustil 2006 või varem. Samas kirjas märgib kostja, et soovib lõpetada äritegevuse Raekoja plats 11 ruumides. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu p 5.2.3 alusel on üürileandja kohustatud hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel. Lepingu p 7.3 sätestab, et üks pool võib lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus ja seaduses toodud alustel, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt kaks nädalat. Arvestades pooltevahelisi pikaajalisi lahkarvamusi, ei võinud kostjalt kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kokkulepitud tähtpäevani. Hageja nõustus lepingu lõpetamisega – see nähtub tema 28. augusti 2006. a kirjast (tl 76). Järelikult

ütles kostja üürilepingu üles alles augustis 2006. Tema väide, et sisuliselt teatas ta äriruumide kasutamise lõpetamisest juba varem, ei vasta tõele, sest oma 25. aprilli 2006. a kirjas täpsustas kostja selgesõnaliselt, et ei kavatse lõpetada äritegevust Raekoja plats 11 ruumides. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus pooltevahelise üürilepingu lõppenuks 31. augustil 2006. II Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist. Kostja ei ole selles osas vaidlustanud hageja arvestust. VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 293 järgi kannab üürileandja asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Äriruumi üürilepingu p-s 3.1 on pooled kokku leppinud, et äriruumi kasutamise eest kohustub üürnik tasuma üüri, mis lepingu punktis 2.1 nimetatud äriruumi iga ruutmeetri kohta on 85 krooni kuus. Üürile lisandub käibemaks. Lepingu p 2.1 kohaselt on äriruumi üldpindala 77,3 m2. P 3.2 alusel korrigeeritakse üüri igakuuliselt Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades. Algava kuu üür saadakse valemi Y = Y1 * (1 + THI) alusel, kus Y on üür, Y1 eelmise kuu üür ja THI tarbijahinnaindeksi muutus. P 3.3 järgi tasub üürnik lisaks üürile järgmiseid äriruumi kasutamisega seonduvaid makseid: tarbitud kommunaalteenuste (soe ja külm vesi, elekter, küte, kanalisatsioon jmt) ja prügiveo eest; äriruumi eest tasumisele kuuluvad riiklikud ja kohalikud maksud. P 3.5 alusel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale makseid üks kord kuus üürileandja poolt esitatava arve alusel. /- - -/ Raha peab olema üürileandja pangakontole laekunud jooksva kuu 28. kuupäevaks. Hagiavalduses toodud arvestusest ning hagiavaldusele lisatud arvetest nähtuvalt võlgneks kostja hagejale üüri vähendamata jätmise korral enne tasaarvestust 137 844,15 krooni. III Kostja on seisukohal, et hageja pidanuks kostjalt nõutavat üüri ja kõrvalkulusid vähendama ajavahemiku juuli 2005—september 2005 eest 100 %, ajavahemiku mai—juuni ja oktoober— detsember 2005 eest 70 % ning ajavahemiku jaanuar 2006—mai 2006 eest 50 %. Juulist septembrini 2005 toimusid Raekoja plats 11 fassaaditööd, mille käigus kaeti hoone esikülg tellingutega. Seetõttu olid Nora raamatukaupluse vaateaknad varjatud – selle üle puudub poolte vahel vaidlus. 26. augusti 2005 Postimehe artiklile (tl 78) lisatud pildilt nähtuvalt hoiti poe sissepääsu läheduses ka ehitusmaterjale. Mais 2005 algasid Raekoja platsi renoveerimistööd, mis kestsid kuni detsembrini 2005. Sel perioodil polnud kostja sõnul juurdepääs Raekoja plats 11 äriruumidele küll täielikult välistatud, kuid see oli siiski oluliselt takistatud. Alates jaanuarist 2006 oli kostja äritegevus endiselt häiritud, sest tema maine oli kahjustunud ning kostja pidi oma olemasolu uuesti klientidele teadvustama. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Lõige 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Üürilepingu p 5.2.3 alusel

kohustub üürileandja hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel. Kohus nõustub kostjaga, et olukorras, kus juurdepääs kauplusele on takistatud (muudetud ebamugavaks) või kus kaupluse vaateaknad on tellingute poolt varjatud, on tingimused äritegevuseks kehvemad kui ilma nimetatud mõjutusteta. Kuigi hageja hoone fassaaditöid ise ei teostanud, andis ta selleks tegevuseks loa ning on ka nõustunud kompromissi sõlmimiseks vastavaks perioodiks üürisummat vähendama kuni 50 % ulatuses. Kahtlemata on kauplus, mille esikülg on kaetud tellingutega, potentsiaalse kliendi jaoks vähem atraktiivne kui kauplus, mille nimi ning vaateaknad on möödakäijatele selgelt näha. Kohus on seisukohal, et Raekoja platsi renoveerimistööd vähendasid platsi ületajate arvu ning ostjad eelistavad ilmselt külastada kauplust, millele on kergem ligi pääseda. Seetõttu leiab kohus, et teatud ulatuses on kostja nõue üüri vähendamiseks põhjendatud. Siiski ei ole kohus nõus kostja poolt välja pakutud üüri alandamise ulatusega. Hoolimata takistavatest asjaoludest ei olnud kostja äritegevus täiesti võimatu. Kindlasti leidus kliente, kes külastasid kauplust hoolimata häirivatest teguritest. Nagu kostja on ise korduvalt kinnitanud, tegeles ta kaupluse avamise ajal ka reklaamiga; pealegi oli kauplus samas paigas juba mõnda aega tegutsenud, mistõttu võimalikud kliendid olid selle olemasolust teadlikud. Seetõttu on kohus seisukohal, et üüri ja kõrvalkulusid tuleb VÕS § 296 lg 2 alusel vähendada ajavahemiku juuli— september 2005 (st kolme kuu) eest 50 % ning perioodi mai—juuni ja oktoober—detsember (st viie kuu) eest 30 %. Alates jaanuarist 2006 ei olnud kostja äritegevus enam hageja poolt takistatud. Seega puudub alus üüri ja kõrvalkulude alandamiseks. Asjaolu, et hageja varasema tegevuse tõttu võis kostjal ka edaspidi teatav osa tulust saamata jääda, võib anda põhjust kahju hüvitamise nõudeks hageja vastu, kuid ei anna ei seaduse ega lepingu järgi alust üüri alandamiseks. Järelikult muutub hageja üüri ja kõrvalkulude nõue kostja vastu järgnevalt. Mais—juunis ja oktoobris—detsembris 2005 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku 9 056,51 + 8 397,18 + 8 580,94 + 9 617,68 + 9 951,81 = 45 604,12 krooni ulatuses. Vähendatud üür ja kõrvalkulud on seega 70 % 45 604,12-st = ~31 922,88 krooni. Sellest moodustavad maikuu üür ja kõrvalkulud 6 339,56 krooni ning juunikuu üür ja kõrvalkulud 5 878,03 krooni. 29. juunil tasus kostja hagejale 9 000 krooni ning selle võrra pidi hageja nõuet vähendama. Maikuu arve pidi kostja vastavalt lepingu p-le 3.5 tasuma 28. maiks. Seega arvestas hageja alates 29. maist 29. juunini maikuu üüri ja kõrvalkulude nõudelt viivist 0,15 % päevas (lepingu p 3.6); viivise summa 29. juuniks oli 6 339,56 * 0,15 % * 32 = ~304,30 krooni. Eeltoodust tulenevalt pidi hageja arvestama tasutud 9 000 kroonist 304,30 krooni viivise katteks, 6 339,56 krooni mai üüri ja kõrvalkulude katteks ning 9 000 – (304,30 + 6 339,56) = 2 356,14 krooni jäi juunikuu üüri ja kõrvalkulude katteks. Kokku on kostjal järelikult mai—juuni ja oktoobri—detsembri üürist ja kõrvalkuludest tasumata (5 878,03 – 2 356,14) + 70 % * (8 580,94 + 9 617,68 + 9 951,81) = ~23 227,19 krooni. Juulis—septembris 2005 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas 8 455,19 + 8 488,57 + 8 513,71 = 25 457,47 krooni. 50 % võrra vähendatud üür ja kõrvalkulud on seega 50 % 25 457,47-st = ~12 728,74 krooni. Jaanuaris—augustis 2006 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas 9 826,81 + 10 938,08 + 10 312,30 + 10 296,40 + 9 426,30 + 8 769,85 + 8 763,51 + 8 807,03 = 77 140,28 krooni. Järelikult moodustab kostja üüri ja kõrvalkulude võlgnevus enne tasaarvestust kokku 77 140,28 + 23 227,19 + 12 728,74 = 113 096,21 krooni.

Kokku: 58 062,70 krooni Kostja leiab, et viivise nõue tuleks jätta täies ulatuses rahuldamata, kuivõrd hagejale ei ole tekkinud täiendavat kahju lisaks laekumata üürimaksetele. Kohus on seisukohal, et taotlus on põhjendamatu. Asjaolu, et hageja ei ole Raekoja plats 11 ruume pärast kostja lahkumist välja üürinud, ei ole seotud viivisenõudega. Viivisenõue tuleneb eeldusest, et kui võlgnik ei maksa võlga õigeaegselt, tekib võlausaldajal kahju seetõttu, et ta ei saa kasutada raha, mille võlgnik pidanuks talle maksma. Viivist võib küll vähendada seetõttu, et võlausaldajal pole reaalselt kahju tekkinud, kuid tõendamiskoormis on siin pööratud võlausaldaja kasuks ning võlgnik peaks tõendama, et võlausaldajal ei ole kahju tekkinud. Kostja ei ole käesolevas asjas tõendanud, et hagejal ei tekkinud kahju seoses asjaoluga, et ta ei saanud kasutada raha, mille kostja pidanuks talle igakuiste üürimaksetena tasuma. Viivisenõue ei ole ka ebamõistlikult suur, arvestades, et see moodustab natuke üle poole põhivõlgnevusest. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohust kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 93 976,05 krooni ja viivise 58 062,70 krooni, kokku 152 038,75 krooni. Lisaks palub hageja kostjalt hageja kasuks välja mõista viivise 186 krooni päevas (0,15 % 124 142,62 kroonist) alates 1. oktoobrist 2007 kuni põhinõude 124 142,62 krooni tasumiseni. Kohus juhib hageja tähelepanu sellele, et viivist ei ole võimalik välja mõista kindla summana päevas. Lepingus (p 3.6) on pooled sätestanud viiviseks 0,15 % üürileandja pangakontole tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kohus, tõlgendades eeltoodud sätteid, on seisukohal, et kostjalt tuleb välja mõista viivis 0,15 % päevas tagastamata põhivõlgnevuselt alates 1. oktoobrist 2007 kuni võlgnevuse tasumiseni. VI Vastuhagis nõuab kostja hagejalt avaliku vabanduse esitamist ajalehes Tartu Postimees ja selle veebiväljaandes. VÕS § 1047 lg 4, millele kostja on tuginenud, sätestab, et ebaõigete andmete avaldamise korral võib kannatanu andmete avaldamise eest vastutavalt isikult nõuda andmete ümberlükkamist või paranduse avaldamist avaldaja kulul, sõltumata sellest, kas andmete avaldamine oli õigusvastane. Toodud sättest ei tulene õigust nõuda avalikku vabandust, vaid õigus nõuda ebaõigete andmete ümberlükkamist. Kuigi kostja on vastuhagiavalduses esitanud vabanduse nõude, kontrollib kohus,

kas kostja võib nõuda ebaõigete andmete ümberlükkamist hageja kulul, sest tema vabanduse tekstist tulenevalt moodustab ka see osa tema nõudest. Esiteks leiab kostja, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 22.07.2005. a Tartu Postimehe artikli „Raeplatsi raamatupood Nora süüdistab raadi hoolimatuses“ koostamiseks. Kostja leiab, et ebaõige on lause „Seetõttu teatas kaupluse juhataja linnavalitsusele, et OÜ A. kavatseb raele esitada poole miljoni suuruse kompensatsiooninõude.“ Kohus leiab, et tegemist ei ole ebaõige informatsiooniga. Kostja on kirjavahetuses hagejaga korduvalt (tl 43, 46—48) väljendanud oma kavatsust esitada hagejale kahjuhüvitise nõue suurusega vastavalt 500 000 krooni või 280 000— 660 000 krooni. Väljend „pool miljonit“ annab suhteliselt täpselt edasi kostja väidetava nõude suurust. Teiseks leiab kostja, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 26.08.2005. a Tartu Postimehe artikli „Poodnik protestib meeri kandideerimise“ koostamiseks. Kostja leiab, et ebaõige on lause „Kuid loota, et linn hakkab selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka siin.“ Lause viitab kontekstist tulenevalt küll ka kostjale, kuid samas ei ole öeldud, et kostja nõuab hagejalt miljardeid. Samas artiklis eespool on ka märgitud, et „raamatukauplus Nora ähvardab raadi poole miljoni kroonise kahjutasunõudega“. Sellest tulenevalt leiab kohus, et toodud lauses ei ole avaldatud ebaõiget informatsiooni – kogu artiklit lugedes on selgelt aru saada, et ei ole mõeldud, nagu nõuaks kostja hagejalt miljardeid. Lause „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ sisaldab väärtushinnangut, mitte faktiväidet. Seetõttu ei ole võimalik nõuda ka ebaõigete andmete ümberlükkamist. Kolmandaks on kostja seisukohal, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 28.04.2006. a Tartu Postimehe artikli „Millal te ostsite viimase raamatu?“ koostamiseks. Kostja arvates on ebaõige väide, et „Mulle suvel asus poe omanik raadi ründama, et linnavõimud ei andnud varakult teada raeplatsi ja poe hoone fassaadi remondist, mistõttu olnuvat äritegevus häiritud.“ Sõna „ründama“ on mõeldud ilmselt hinnangulisena, kuid tegemist ei ole mitte hageja, vaid ajakirjaniku (R. Hanson) poolse väärtushinnanguga. Ähvardamisest lauses juttu ei ole, seetõttu on kostja vastuväide, et kostja ei ole hagejat ähvardanud ega muul viisil mõista andnud kavatsusest Tartu linna tegevust takistada või kasutada ebaausaid ja ebaseaduslikke võtteid Tartu linna maine kahjustamiseks, asjakohatu. Ka artiklist pärinev lause „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust – juba algusest peale kahtlane.“ väljendab väärtushinnangut ning kohus on veendunud, et tegemist ei ole mitte Tartu linna, vaid artikli autori, ajakirjaniku arvamusega. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja nõue avaliku vabanduse esitamiseks või ebaõigete andmete ümberlükkamiseks tuleb jätta rahuldamata. VII Kostja esitas vastuhagis hageja vastu ka mõistliku hüvitise nõude. Vastuhagiavalduse kohaselt on Tartu linn oma tegevusega põhjustanud OÜ-le A. moraalset ja varalist kahju. Kahjustatud on kostja mainet äripartnerite silmis ning rikutud üürilepingut, mis on viinud Nora raamatukaupluse sulgemiseni. Kostja äriplaanid on seetõttu jäänud realiseerimata. Kostja ei ole vastuhagiavalduses märkinud, kas ta soovib kahjuhüvitist lepingurikkumise või deliktiõiguse alusel. Nõuete sisust ja äratoodud alustest tuleneb, et kahju on tekkinud nii lepingurikkumise kui ka delikti tõttu. Kõigepealt käsitleb kohus lepingurikkumist ja seejärel delikti kahju tekkimise alusena ning lõpuks kahju olemasolu ja selle hüvitamise kohustust. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda

võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja rikkus kostjaga sõlmitud üürilepingut – ta takistas kostja poolt üüritavate ruumide kasutamist. Hageja ei ole tõendanud, et rikkumine oleks vabandatav. Seetõttu vastutab hageja lepingurikkumise eest. VÕS § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 4 alusel on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu isikliku õiguse rikkumisega. VÕS § 1046 lg 1 sätestab, et isiku au teotamine, muu hulgas ebakohase väärtushinnanguga, isiku nime või kujutise õigustamatu kasutamine, eraelu puutumatuse või muu isikliku õiguse rikkumine on õigusvastane, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Õigusvastasuse tuvastamisel tuleb arvestada rikkumise liiki, põhjust ja ajendit, samuti suhte rikkumisega taotletud eesmärgi ja rikkumise raskuse vahel. VÕS § 1047 lg 1 järgi on isiklike õiguste rikkumine või isiku majandus- või kutsetegevusse sekkumine isiku või tema tegevuse kohta ebaõigete andmete avaldamise või faktilist laadi andmete mittetäieliku või eksitava avaldamisega õigusvastane, kui avaldaja ei tõenda, et ta ei teadnud avaldamisel andmete ebaõigsusest või mittetäielikkusest ega pidanudki sellest teadma. VÕS § 1050 lg 1 kohaselt ei vastuta kahju tekitaja kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kostja väitel on hageja ajakirjanduse vahendusel kahjustanud OÜ A. reputatsiooni ja mainet äripartnerite silmis. Nagu eespool arutatud, ei ole hageja avaldanud kostja kohta ebaõigeid andmeid. Seetõttu ei saa kohaldada VÕS § 1047 lg-t 1 ning küsimuse alla tuleb üksnes VÕS § 1046 lg 1, täpsemalt isiku au teotamine ebakohase väärtushinnanguga. Vaadelda tuleb kostja poolt väljatoodud lauseid „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ (26.08.2005. a artikkel) ning „Mullu suvel asus poe omanik raadi ründama /- - -/“ ja „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust – juba algusest peale kahtlane.“ (28.04.2006. a artikkel). Viimati tsiteeritud artikli osas on kohus juba nentinud, et tegemist ei ole mitte hageja, vaid artikli kirjutanud ajakirjaniku poolt antud väärtushinnangutega. Seetõttu ei vastuta nende avaldamise eest hageja. 26. augusti 2005. a artiklis tsiteeritud lause on aga öeldud Tartu linnavarade osakonna juhataja poolt, seega on see vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-le 2 omistatav Tartu linnale. TsÜS § 132 lg 2 sätestab, et isik vastutab teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Jääb üksnes küsimus, kas tegemist on isiku au teotamisega ebakohase väärtushinnanguga. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-161-05 p-s 12 seoses VÕS § 1046 lg-ga 1 öelnud: Väärtushinnangu põhjendatus ei tähenda seejuures mitte millegi tõesuse kindlakstegemist, vaid eelkõige seda, kas väärtushinnangu avaldajal oli mõistlik õigustus teist isikut üldsuse ees halvustada. Väärtushinnangu põhjendamatus võib olla tingitud ka üksnes ebakohasest väljendusviisist. Kohus on seisukohal, et K. Jürgensoni lauset „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“, mis viitab lugeja jaoks piisavalt selgelt kostja tegevusele, tuleb käsitleda ebakohase väärtushinnanguna. Sõna „jõhkrus“ tähistab eesti keeles julmust, toorust ja hoolimatust ning tegemist ei ole kohase väljendiga, mida isik oma üürniku esitatud (võimalik, et teatud määral põhjendatud) nõudmiste kohta tohiks kasutada. Sellise väljendi kasutamine OÜ A. tegevuse kohta võis kahjustada tema mainet. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et Tartu linn on OÜ A. isiklikke õigusi ebakohase väärtushinnangu avaldamisega 26. augusti 2005. a Tartu Postimehes artiklis „Poodnik protestib meeri kandideerimise“ rikkunud ning rikkumine oli õigusvastane. Et hageja ei ole tõendanud süü puudumist, tuleb VÕS § 1050 lg 1 alusel tema süüd eeldada.

Kostja ei ole vastuhagis nimetanud konkreetset kahjusummat, vaid on palunud kohtult mõistlikku hüvitist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lg 6 sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. VÕS § 127 lg 4 alusel peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Eeltoodust tulenevalt peab kohus igal juhul kõigepealt tuvastama, kas kahju on tekkinud ning kas see on tekkinud hageja tegevuse tagajärjena, ja alles seejärel saab ta määrata hüvitise. VÕS § 128 lg 1 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Lõige 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Lõige 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lõige 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Lõige 5 sätestab, et mittevaraline kahju hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi. Kostja viitab vastuhagis moraalsele ja varalisele kahjule. Võlaõigusseaduses ei eksisteeri moraalse kahju mõistet, kuid silmas on ilmselt peetud mittevaralist kahju. Kostja seletusest kahju tekkimise kohta nähtub, et tõenäoliselt peab ta varalise kahju all silmas saamata jäänud tulu. Samas ei ole kostja esitanud täpseid arvutusi ega tõendeid tekkinud kahju kohta, kui välja arvata tõend OÜ A. majandustegevuse lõpetamise kohta Raekoja plats 11 ruumides, mille osas vaidlust ei ole. Samas on tõendamata, et majandustegevuse lõpetamise põhjustas hageja tegevus (põhjuslik seos); samuti ei ole kostja tõendanud, kas ja kui suurt kahju põhjustas talle majandustegevuse lõpetamine. Et kostjal on väidetavalt tehtud äriplaanid, siis oleks kahju tekkimist ja suurust väga lihtne arvestada ja tõendada, võttes aluseks kostja majandusliku seisu enne hageja poolt toimepandud rikkumisi kostja suhtes, äriplaani (mille realistlikkust tuleks muidugi kontrollida) ning kostja tegeliku majandusliku seisu. Kostja mittevaralise kahju nõude osas leiab kohus, et nõue on põhjendamatu. VÕS § 128 lg 5 kohaselt hõlmab mittevaraline kahju eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi. VÕS § 134 lg 2 alusel tuleb isikuõiguste rikkumisest, eelkõige isiku au teotamisest tekkinud kahju hüvitamise kohustuse korral kahjustatud isikule mittevaraline kahju hüvitada üksnes juhul, kui rikkumise raskus, eelkõige kehaline või hingeline valu, seda õigustab. Kostja näol on tegemist juriidilise isikuga; tegemist ei ole isikuga, kes oleks võimeline tundma valu ning kannatusi. Liiatigi ei ole hagejapoolne kostja isikuõiguste rikkumine (kohalikus ajalehes väljendi „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda“ kasutamine kostja tegevuse kohta) nii raske rikkumine, et see võiks tõenäoliselt põhjustada mittevaralist kahju. On tõsi, et maine kahjustamise tagajärjel võib juriidilisel isikul tekkida kahju, kuid see kahju võib samuti väljenduda eelkõige saamata jäänud tulus, mis on üks varalise kahju liike. Kohus peab vajalikuks märkida, et osa kostja poolt saamata jäänud tulust on juba kaetud üüri vähendamisega 2005. a mai—detsembri eest. Kohus on seisukohal, et VÕS § 127 lg 6 ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele, kuivõrd kostjal tekkinud kahju suurust on selgelt võimalik hinnata (tegemist ei ole tulevikus tekkiva kahjuga). Et kostja ei ole mingi kahju tekkimist hageja tegevuse tagajärjel tõendanud, tuleb vastuhagi jätta ka kahjuhüvitise nõudes rahuldamata.