Muud › Muud hagiasjad

vastu keskkütteradiaatorite korterisse Tõrvas Valga 6647 paigaldamise nõudes.

Edasikaebamise kord

Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

alusetult nõutud ja makstud tasu summas 1838.17 krooni ning kohustada korteriühistut paigaldama keskkütteradiaatorid Valga 66-47 Tõrvas. Hagiavalduse kohaselt olid korteriühistu üldkoosolekul 26.05.2006 üheks päevakorrapunktiks keskkütte probleemid. Koosolekul tehti ettepanek, et kõik korteriomanikud peaksid keskkütteradiaatorid tagasi lülitama algavaks kütteperioodiks. Hageja tegi üldkoosolekule ettepaneku lõpetada koridoride kütmine ja paigaldada koridoride radiaatorid korteritesse, kus radiaatoreid pole, kuid seda ettepanekut üldkoosolekul hääletamisele ei pandud. Üldkoosolek hääletas ainult keskkütte eest tasu kogumise osas ja otsustas koguda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses. Hageja väitel ei peaks inimesed, kellel pole keskkütte radiaatoreid, maksma keskkütte eest. Nad on ostnud korterid, kust eelmine maja haldaja, Tõrva Linnahoolduse Asutus, on radiaatorid välja lõiganud ja ära viinud. Ka koridoris paiknevaid radiaatoreid ei luba naabrid sellistesse korteritesse paigutada. Ilma radiaatoriteta pole aga võimalik keskkütteteenust täies mahus tarbida. On ebaõiglane, et inimestelt kogutakse raha teenuste eest, mida nad tarbida ei saa.

MAAKOHTU LAHEND

Korteriomanike otsusel loodud mittetulundusühistu moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud mittetulundusühingule. Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue KÜ poolt alusetult omandatu 1838.17 krooni väljamõistmiseks, kuna korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. KÜ põhikirja p 3.2 lg 7 alapunkt b kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. Korteriühistu poolt hagejale esitatud arvetest nähtuvalt on hageja korteri köetava pinna suuruseks arvestatud 26,60 m2, s.o sama, mis üldpind. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nii asjaõigusseadus kui korteriomandiseadus lähtuvad proportsionaalsuse põhimõttest - mida suurem on kaasomanikule kuuluv kaasomandiosa, seda suuremaid kulutusi peab ta seoses kaasomandi majandamisega kandma. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Kaugkütteseaduses ei ole reguleeritud, kuidas soojus korterite vahel jaotub ja millistel põhimõtetel toimuvad arveldused, ning seega sõltub see võrguettevõtja ja korteriomanike (-valdajate) vahelistest ning korteriomanike (-valdajate) omavahelistest kokkulepetest. Kuigi KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi eeldatakse kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõtteliste osade suurusele, kehtib selline regulatsioon vaid kaasomanike endi vahelises suhtes. VÕS § 65 lg 4 järgi eeldatakse, et isikud on solidaarvõlgnikud, kui nad kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt. Kui soojuse müügileping on sõlmitud põhimõttel, et iga korteriomanik (-valdaja) tasub soojuse eest üksnes talle mõõdetavalt või arvestuslikult langeva osa, on tegemist osavõlgnikega VÕS § 63 lg 1 järgi. Kui lepingu järgi võrguettevõtja sellist arvestust ei pea ja esitab tarbitud soojuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud müügilepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt.

Kohus rahuldas hageja nõude kohustada KÜ ennistama (paigaldama) keskkütteradiaatorid korteris Valga 66-47 Tõrva linnas. Hageja on vastavaid makseid regulaarselt tasunud, mis kajastuvad arvetel hooldustasu mõiste all. Majandamise jooksvate kulutuste alla käib ka remondifond. Remondiks loetakse ka tehnosüsteemide ennistamist. Seega on hagi põhjendatud ning M. Assak-Lehtmets on õigustatud nõudma, et ühistu ennistaks tema korteris keskküttesüsteemi radiaatorid. Ühistul on õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist isikult, kes on küttesüsteemist radiaatorid välja lõiganud. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2

tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi eseme reaalosa mõiste sätestab KOS § 2 lg 1 ning sama paragrahvi lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega on elamusisese küttesüsteemi osad, sh püstakud, radiaatorid, korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi keskküttesüsteemi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Elamu küttesüsteemi korrasolek on enamuse korteriomanike huvi. Kuna elamu küttesüsteem on korteriomanike ühises omanduses, peavad korteriomanikud kandma ka selle hoolde- ja remondikulud võrdsetel alustel. KÜS § 151 lg 2 sätestab, et eluruumi hoolduseks seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

2) on rikutud menetlusõiguse norme. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8, jättes tähelepanuta ja hindamata kostja väited selle kohta, et Valga 66-47 korteri küttesüsteem on rikutud korteri omaniku tegevuse tulemusena ning teised kaasomanikud ei saa selle eest vastutada. Kohus on piirdunud viitega AÕS §-le 72.

1) on jäetud tähelepanuta, et KÜ üldkoosoleku otsuse p 3 ei ole apellandil võimalik täita, kuna radiaatorid kõnealuses korteris on puudunud juba enne apellandi poolt korteri omandamist; 2) on ebaõigesti leitud, et korteriomanike otsuse alusel loodud mittetulundusühistu moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud mittetulundusühingule. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole. Seega annab seadusandja võimaluse, juhul, kui tegemist on ebaseadusliku otsusega, otsus ka sisuliselt vaidlustada. Tarbijakaitseseaduse § 12 lg 3 kohaselt on kauplejal keelatud ebaseaduslikult piirata või soodustada kaupade müüki või teenuste osutamist. Tekkinud käsitlus, kus apellant peab tasuma teenuse eest, mida ta ei saa tarbida, on vastuolus nii õiguse üldpõhimõtetega kui ka võlaõigust puudutavate üldpõhimõtetega. Sellega on apellant asetatud võrreldes teiste korteriomanikega ebavõrdsesse olukorda - ta peab tasuma keskkütte eest võrdselt teistega, samas erinevalt teistest korteriomanikest ta teenust tarbida ei saa. Seega on üldkoosoleku otsuse p 3 ebaseaduslik; 3) on ebaõigesti leitud, et kuna korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et maksete kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest, siis tuleb jätta rahuldamata nõue kostjalt välja mõista arvestatud ja tasutud summa 1838.17 krooni kütte eest. Selles osas tehtud üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik. Apellant ei saa teenust tarbija temast mitteolenevatel põhjustel, mistõttu puudub alus temalt soojusenergia eest tasu täies ulatuses nõudmiseks. Apellant ei saa tasuda teenuse eest, mida talle ei osutata.

keskküttesüsteemi taastamiseks vajalikud kulutused. Korteriühistu on saanud seadustest aru, et võib kulusid jagada oma äranägemist mööda. Seadus ei keela otsesõnu korteriühistu üldkoosolekul otsustada, et kõik kulud jäetakse ühe korteriühistu liikme kanda. Kõik teised korteriühistu liikmed võivad ju olla selle poolt, et üks inimene kannab kõik kulud. Ometi on selline otsus ebaõiglane ja abi otsimiseks on igal inimesel õigus pöörduda õiguskaitseorganite poole. Korteriühistu on nimetanud ekspertideks ilma vastava hariduseta inimesi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

KÜS § 151 lg 1 teise lause kohaselt peab eluruumi omanik lisaks majandamiskuludele tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. KÜ Valga 66 põhikirja p 3.2 lg 7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. Nii KÜS §-st 151 lg 1 kui põhikirja p-st 3.2 lg 7 tuleneb, et eluruumi omanik on kohustatud tasuma tema poolt kasutatava teenuse eest. Kui korteriomanik reaalselt teenust ei tarbi (puudub võimalus), siis ei ole ta kohustatud ka selle eest tasuma. Kui korteriomanikul on võimalus tarbida soojusenergiat, siis lähtutakse korteri köetava pinna suurusest. Eelnev kinnitab, et üldkoosoleku otsuse p 3, millega otsustati nõuda kõigilt korteriomanikelt tasu keskkütte eest täies ulatuses, sõltumata sellest, kas korterites on keskkütteradiaatorid või mitte, on seadusega vastuolus ja seetõttu tuleb hageja nõue rahuldada ja üldkoosoleku otsuse p 3 selles osas tühistada. Ülalkäsitletud ebaseadusliku üldkoosoleku otsuse alusel on hageja tasunud ühistu poolt esitatud arvete (t.l 52-55) alusel alusetult 1838.17 krooni. Kuna hageja korteris on keskkütteradiaator vaid vannitoas, mille suurus on 2,8 m2, siis oli ühistul õigus nõuda hagejalt soojusenergia eest tasumist ühistu põhikirja p 3.2 lg 7 järgi vaid sellelt osalt, s.o 216.19 krooni. Hageja esitatud arvutuse õigsusele (t.l 50) ei ole ühistu vastuväiteid esitanud. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd hagejal puudus kohustus tasuda soojusenergia eest, mida tal ei olnud võimalik tarbida, tuleb VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjalt hageja kasuks välja mõista 1838.17 krooni. Maakohtu poolt viidatud proportsionaalsuse põhimõttele – mida suurem on kaasomanikule kuuluv kaasomandi osa, seda suuremaid kulutusi peab ta seoses kaasomandi majandamisega kandma – tuginemine ja sellel alusel hagi rahuldamata jätmine ei ole antud juhul asjakohane. Hagejalt puudub alus nõuda täiendavalt 10 % arvestuslikust küttekulust nagu seda nõudis Tõrva Linnahoolduse Asutus (t.l 59), kuna asja materjalidest ei nähtu, et ühistu üldkoosolek oleks analoogilise küttekulu arvestamise korra kehtestanud.

asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Korteriomandiseaduse §-s 11 lg 1 p 1 sätestatuga sarnane põhimõte sisaldub AÕS §-s 72 lg 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS §-s 72 lg 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p-st 3 nähtub, et see võeti vastu keskküttesüsteemi tasakaalustamise eesmärgil ning kostja vastuväidete kohaselt kahjustab see teiste korteriomanikke huve. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 3 - kohustada keskkütteradiaatorid välja lülitanud korteriomanikke kesküttesüsteemi tasakaalustamiseks need tagasi lülitama, s.t ennistama endise olukorra – on kooskõlas eelmärgitud KOS §-des 10 ja 11 ning AÕS §-s 72 sätestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise põhimõtetega ning selle tühistamiseks puudub alus. Seetõttu tuleb hageja nõue nimetatud otsuse tühistamiseks jätta rahuldamata. Põhjendatud ei ole hageja tuginemine asjaolule, et kuna keskkütteradiaatorid eemaldas korterist selle eelmine omanik, siis ei ole tema kohustatud endist olukorda ennistama. Kui hageja ostis puudustega asja (ilma keskkütteradiaatoriteta), siis eelduslikult maksis ta selle eest väiksemat hinda. Korterit ostes pidi ta ette nägema, et selle kordategemine nõuab kulutusi. Ülalmärgitud KOS §-dest 10 ja 11 ning AÕS §-st 72 ei tulene, et hageja korteris keskütteradiaatorite ennistamise kulud peaksid kinni maksma teised kaasomanikud. Samuti oleks selline hageja seisukoht vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kuivõrd korteriühistu üldkoosoleku 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 keskkütteradiaatorite ennistamise osas on seaduslik, siis tuleb jätta rahuldamata hageja nõue kohustada korteriühistut ennistama keskkütteradiaatorid tema korterisse. Maakohtu vastav otsus tuleb tühistada. Maakohtu tuginemine KÜS §-le 151 ei ole asjakohane, kuna selles märgitud majandamiskulude all peetakse silmas korteriühistu vajalikke kulutusi eluruumide hoolduseks ja remondiks. Keskkütteradiaatorite ennistamine hageja korterisse ei saa toimuda ühistu kulul majandamiskulude arvel, kuna radiaatorite eemaldamine hageja korterist ei ole toimunud ühistu korraldusel või nõusolekul.

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.