Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Aivar Pellja
Otsuse tegemise aeg ja koht
Tsiviilasja number
2-06-22236
Tsiviilasi
M. A. L. hagi X vastu üldkoosoleku otsuse p 3 tühistamise, korteriühistu poolt alusetult omandatu 1838,17 krooni ning keskkütteradiaatorite X linnas ennistamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: M. A. L. (isikukood xxxxxxxxxxx, eluk x Kostja: X (reg.kood xxxxxxxx, asuk x) Kostja esindaja: adv. K K (advokaadibüroo V).
Kohtuistungi toimumise aeg
18.05.2007.a.
Jätta rahuldamata M. A. L. `a hagi X vastu 26.mai 2006.a. korteriühistu üldkoosoleku punkt 3 tühistamise nõudes. Jätta rahuldamata M. A. L. `a hagi X vastu korteriühistu poolt alusetult omandatu 1838,17 krooni nõudes. Rahuldada M. A. L. `a hagi X vastu keskkütteradiaatorite paigaldamise nõudes ning kohustada Korteriühistut X ennistama keskkütteradiaatorid X linnas ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse Tartu Maakohtu Valga kohtumaja kantselei kaudu avalikult teatavakstegemisest (20.06.2007.a.). Selgitused Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hageja nõuded ja põhjendused Avalduse kohaselt korteriühistu üldkoosolekul 26.mail 2006.a. olid üheks päevakorrapunktiks keskkütte probleemid. Koosolekul tehti muuhulgas ka ettepanek, et kõik korteriomanikud peaksid keskkütteradiaatorid tagasi lülitama algavaks kütteperioodiks, aga seda ettepanekut ei hääletatud ja järelikult ei võetud seda vastu korteriühistu üldkoosoleku otsusena. Hageja tegi üldkoosolekule ka ettepaneku lõpetada koridoride kütmine ja paigaldada koridoride radiaatorid korteritesse, kus radiaatoreid pole, kuid seda ettepanekut üldkoosolekul hääletamisele ei pandud, kuna paar naabrit avaldasid häälekalt arvamust, et koridore tuleks jätkuvalt edasi kütta. Üldkoosolek hääletas ainult keskkütte eest tasu kogumise osas ja otsustas koguda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses. Nimetatud otsuse poolt ei olnud kõik koosolekust osavõtjad. Koosoleku protokollija M. A. L. , kellel oli tänu volitustele 3 häält, oli selle vastu. Oma vastuseisu avaldas häälekalt ka korteriomanik F P, kes lasi kohe peale koosolekut ka juhatuse liikmetel kontrollida oma korteri radiaatoreid. M. A. L. koostatud protokollis kajastusid ka vastuhääled, kuid S-R K lasi protokolli raamatupidajal ümber trükkida ja rahvale tutvumiseks väljapandud protokollis vastuhääled ei kajastu. Hageja kinnitab, et on jätkuvalt selle vastu, et inimesed, kellel pole keskkütte radiaatoreid, peaksid maksma keskkütte eest. Nad on ostnud korterid, kust eelmine maja haldaja, X Linnahoolduse Asutus, on radiaatorid välja lõiganud ja ära viinud, et neid ei saaks enam tagasi ühendada. Ka koridoris paiknevaid radiaatoreid ei luba naabrid sellistesse korteritesse paigutada. Ilma radiaatoriteta pole aga võimalik keskkütte teenust täies mahus tarbida. On ebaõiglane, et inimestelt kogutakse raha teenuste eest, mida nad tarbida ei saa. Põhiseaduse vastane on, kui keegi dikteerib mida ja millal oma korterisse ostma peab. Eeltoodust lähtuvalt hageja palub tühistada korteriühistu X otsus koguda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses (tl.2). Täiendavas hagiavalduses hageja palub tühistada X üldkoosoleku otsus osaliselt, s o osas, millega otsustati nõuda tasu keskkütte eest täies ulatuses kõikidelt korteriomanikelt ning osas, millega kohustati korteriomanikke lülitama tagasi välja lülitatud keskkütteradiaatorid. Samuti välja mõista kostjalt alusetult nõutud ja makstud tasu summas 1838,17 krooni ning kohustada korteriühistut paigaldama keskkütteradiaatorid .
Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on 26.05.2006.a. üldkoosoleku otsus seaduslik. M. A. L. ei ole ühistut teavitanud oma probleemidest seoses keskküttega. Üldkoosoleku otsus on vastu võetud häälteenamusega ja ühistu liikmetele kohustuslik. Teenuse väidetav mittetarbimine ei vabasta kohustuste täitmisest ning iga ühistu liikme asi on kas ta paigaldab radiaatorid või mitte. Kõik teised ühistu liikmed on taastanud ise radiaatorid ning seda peaks tegema ka hageja. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused TsMS § 613 lg 4 sätestab, et hagimenetluses võib kohus hagita menetluse (§-is 613 lõikes 1 nimetatud) asja läbi vaadata, kui see on esitatud koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses M. A. L. on esitanud hagita menetluse asja koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses.
2 (6)
Kohus olles hinnanud kohtuistungil esitatud tõendeid ja tuvastatud asjaolusid, leiab, et M. A. L. hagi kuulub osaliselt rahuldamisele. Rahuldamata tuleb jätta hageja nõue Korteriühistu X 26.05.2006 üldkoosoleku otsuse p 3 kehtetuks tunnistamise nõudes. Hageja nõue korteriühistu poolt alusetult omandatu 1838,17 krooni nõudes jätab kohus rahuldamata. Rahuldamisele kuulub hageja nõue kohustada KÜ-t X paigaldama keskkütteradiaatorid korteris X linnas. Korteriühistuseaduse § 2 sätestab korteriühistu mõiste (1) Korteriühistu on korteriomandiseaduses ( RT I 1994, 28, 426 ) sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. §13. Korteriühistu otsused (1) Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. (2) Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. (3) Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. (4) Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. §15-1. Majandamiskulud (1) Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. (2) Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. X põhikiri on vastu võetud ühistu asutamiskoosolekul 11.novembril 2005.a. (tl.14). Põhikirja p 3.2 lg 1 sätestab, et ühistu liige on kohustatud täitma põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi. Põhikirja p 3.2 lg 7 alapunkt b) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest.
3 (6)
KÜ X üldkoosoleku protokollist nähtuvalt päevakorrapunkt 3 osas Üldkoosolek otsustas – koguda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses sõltumata sellest, kes neil on keskkütteradiaatorid korteris või mitte. Protokollidest nähtuvalt 26.05.2006 .a. Üldkoosolekul osalesid 25 korteri omanikud (tl 2,3). Punkt 3 otsuse – koguda kõigilt korteriomanikelt keskküttetasu täies ulatuses sõltumata sellest, kas neil on keskkütte radiaatorid korteris olemas või mitte - hääletamisel on otsuse poolt hääletanud vähemalt 21 korteri omanikud. X Põhikirja p 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Põhikirja p 6.7 kohaselt üldkoosoleku otsused võetakse vastu kohalolevate liikmete poolthäälteenamusega. 26.05.2006.a. Korteriühistu üldkoosolek on olnud otsustusvõimeline ja otsus on vastu võetud häälteenamusega. Hageja viited, mille kohaselt on kolme korteri – nr 38, 42 ja 44 puhul üldkoosolekul osalenud üürnikud on tõendamata. Hageja on kohtule esitanud X liikmete nimekirja, kes on tutvunud KÜ Valga 66 üldkoosoleku protokolliga (26.05.2006), nõustudes 3. punkti otsusega (tl 21). Üldkoosolekul osalemine, otsuse poolt või vastu hääletamine ja protokolliga tutvumine on iseseisvad toimingud. Hageja poolt esitatud protokollidest nähtuvalt on üldkoosolekul osalenud 25 korteri omanikud. Korteriühistuseaduse § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2. Selle paragrahvi 1. lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kohus leiab, et korteriomanike otsusel loodud mittetulundusühistu moodustamisega annab korteriomanik osa talle kuuluvatest õigustest üle asutatud mittetulundusühingule. Seega leiab kohus, vaidlustatud üldkoosoleku otsuse punkti tühistamiseks puudub alus. Asjaolu, et hageja peab nimetatud otsust enda suhtes ebaproportsionaalseks ja ebaõiglaseks, kuna tema ei kasuta kesküttesüsteemi, ei anna alust üldkoosoleku otsuse tühistamiseks. Hageja nõue X rahuldamata.
poolt alusetult omandatu 1838,17 krooni nõudes tuleb jätta
X Põhikirja p 3.2 lg 7 alapunkt b) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, kanalisatsioon, küte) eest üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest. Korteriühistu poolt hagejale esitatud arvetest nähtuvalt on hageja korteri köetava pinna suuruseks arvestatud 26,60 m 2 , s o sama mis üldpind. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nii AÕS kui KOS lähtuvad proportsionaalsuse põhimõttest - mida suurem on kaasomanikule kuuluv kaasomandiosa, seda suuremaid kulutusi peab ta seoses kaasomandi majandamisega kandma. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse,
4 (6)
kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Kaugkütteseaduses ei ole reguleeritud, kuidas soojus korterite vahel jaotub ja millistel põhimõtetel toimuvad arveldused, ning seega sõltub see võrguettevõtja ja korteriomanike (valdajate) vahelistest ning korteriomanike (-valdajate) omavahelistest kokkulepetest. Kuigi KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi eeldatakse kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõtteliste osade suurusele, kehtib selline regulatsioon vaid kaasomanike endi vahelises suhtes. Võlaõigusseaduse § 65 lg 4 järgi eeldatakse, et isikud on solidaarvõlgnikud, kui nad kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt. Kui soojuse müügileping on sõlmitud põhimõttel, et iga korteriomanik (-valdaja) tasub soojuse eest üksnes talle mõõdetavalt või arvestuslikult langeva osa, on tegemist osavõlgnikega VÕS § 63 lg 1 järgi. Kui lepingu järgi võrguettevõtja sellist arvestust ei pea ja esitab tarbitud soojuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud müügilepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Korteriühistu liikmed on kokku leppinud, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava pinna suurusest ning seega puudub alus hagi rahuldamiseks. Rahuldamisele kuulub hageja nõue kohustada KÜ-t X ennistama (hageja nõudes sõnastus - paigaldama) keskkütteradiaatorid korteris X linnas. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi eseme reaalosa mõiste sätestab KOS § 2 lg 1 ning sama sätte lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodud sätetest tuleneb, et elamusisese küttesüsteemi osad sh püstakud, radiaatorid, on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi keskküttesüsteemi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Elamu küttesüsteemi korrasolek on enamuse korteriomanike huvi. Kuna elamu küttesüsteem on korteriomanike ühises omanduses, peavad korteriomanikud kandma ka selle hoolduse ja remondikulud võrdsetel alustel. Eluruumi hoolduse ja remondi mõisted on sätestatud Korteriühistuseaduse § 15` Majandamiskulud. Nimetatud § lg 2 sätestab, et Eluruumi hoolduseks seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Ühistu Põhikirja p 3.2 p 6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatükikorrashoidmiine,
5 (6)
üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja veeavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised remondifondi, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kultused) katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Hageja on vastavaid makseid regulaarselt tasunud, mis kajastuvad arvetel hooldustasu mõiste all. Majandamise jooksvate kulutuste alla käib ka remondifond. Remondiks loetakse ka tehnosüsteemide ennistamist. Seega on hagi põhjendatud ning M. A. L. on õigustatud nõudma, et ühistu ennistaks tema korteris keskküttesüsteemi radiaatorid. Ühistul on õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist isikult, kes on küttesüsteemist radiaatorid välja lõiganud. Seega kuulub hageja nõue kohustada KÜ-t X ennistama keskkütteradiaatorid korteris X linnas. Kohustuse täitmiseks annab kohus kostjale tähtaja, milleks on ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Menetluskulud Kohus rahuldas hagi osaliselt ja jätab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda.
A.Pellja Kohtunik 20.06.2007
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.