Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav ja Mati Maksing
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. august 2017. a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-13041
Tsiviilasi
RL hagi Piiri Kinnisvara OÜ vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kostja tahteavalduse asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. jaanuari 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RL apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
61 000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja RL (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Chirag Mody Kostja Piiri Kinnisvara OÜ (registrikood 12325598), seadusjärgne esindaja juhatuse liige PA
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 20. jaanuari 2017. a otsus lõppjärelduses muutmata, arvestades kohtuotsuse põhjendamisel ka ringkonnakohtu motiive.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud RL kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.RL (hageja) esitas 29. augustil 2016. a Harju Maakohtule hagi Piiri Kinnisvara OÜ (kostja) vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kostja tahteavalduse asendamiseks.
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt palub hageja kohustada kostjat anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 16409001 II jao parandamiseks selliselt, et Tallinnas Humala 3-3 asuva kinnistu omanikuna kantakse kinnistusraamatusse hageja ja juhul, kui kostja keeldub nõusoleku andmisest, asendada viimase tahteavaldus kohtuotsusega.
3.Hagist nähtuvalt omandas hageja Tallinnas Humala 3-3 asuva korteri ja selle juurde kuuluva majapidamis-abihoone vastava osa 15. mail 1995. a Haabersti Linnaosa Valitsuse Kinnisvarahoolduse Osakonnaga sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingu alusel. Hageja kanti korteri ja selle juurde kuuluva majapidamisabihoone omanikuna sisse Tallinna Hooneregistrisse.
4.Tallinna Linnakohtu 19. juuni 2000. a kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2/4/30-5511/98 mõisteti hagejalt KL (endine abikaasa) kasuks välja 6815 eurot (106 626 krooni). Otsuse täitmiseks müüs kohtutäitur 21. augustil 2001. a avalikul enampakkumisel kõnealuse korteri NP-le. NP müüs korteri 4. detsembri 2001. a müügilepingu alusel NA-le, kes kanti omanikuna kinnistusraamatusse 10. mail 2004. a.
5.23. aprillil 2003. a esitas hageja Tallinna Linnakohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2006. a otsusega tsiviilasjas nr 203-782 tunnistati 21. augustil 2001. a toimunud enampakkumine kehtetuks. Otsus jõustus 30. augustil 2006. a.
6.NA müüs 17. augustil 2006. a vaidlusaluse korteri OÜ-le Lictor, kes kanti omanikuna kinnistusraamatusse 18. septembril 2006. a. Müügilepingu sõlmimise ajaks oli Tallinna Ringkonnakohus juba tunnistanud kehtetuks enampakkumise, mille alusel NP korteri omandas. OÜ Lictor võõrandas vaidlusaluse korteri OÜ-le Kinnisvara Projekt, kes kanti omanikuna kinnistusraamatusse 10. novembril 2008. a. Kinnisvara Projekt OÜ müüs 18. märtsil 2015. akorteri omakorda edasi Piiri Kinnisvara OÜ-le, kes kanti kinnistusraamatusse 24. märtsil 2015. a.
7.Kuna enampakkumine tühistati 30. augustil 2006. a, tekkis alles siis hagejal õigus nõuda vaidlusaluse korteri kinnistusraamatu omanikukande enda nimele muutmiseks. Nõude aegumise tähtaeg algab alates nõude sissenõutavaks muutumisest ehk hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmise nõue aegub kümne aasta jooksul. Seega võis hageja nõuda vaidlusaluse korteri kinnistusraamatu omanikukande enda nimele muutmist alates 30. augustist 2006. a kuni 30. augustini 2016. a, mis tähendab, et 29. augustil 2016. a esitatud nõue kostja kohustamiseks ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks ei ole aegunud.
Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi läbi vaatamata ja kohaldada aegumist.
9.Hagiavalduse lisaks oleva kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi kohta registriosa avamisel 10. mail 2004. a korteriomandi omanikuna sisse kantud NA. Hagejat ei ole kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna kunagi kantud. Seega on hageja õigusi rikutud juba alates korteriomandi kohta registriosa avamisest. TsÜS § 147 lg 2 järgi muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kui hageja leidis, et tema on tegelik korteriomandi omanik, siis muutus hageja nõue (kinnistusraamatu ebaõige kande parandamine ja tahteavalduse asendamine kohtuotsusega) sissenõutavaks alates hetkest, kui kinnistusraamatusse kanti omanikuna muu isik kui hageja, s.o 10. mail 2004. a.
10.Asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat. Hageja on hagi esitanud enam kui 12 aastat pärast väidetavat hageja õiguste rikkumise algust. Seega on haginõue aegunud.
11.Hagejal oli õigus juba enampakkumise õiguspärasuse üle peetud kohtumenetluse ajal esitada nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks ning hagejal ei olnud vajadust ära oodata vallasasjaks olnud korteri enampakkumise vaidluses kohtuotsuse jõustumist. Hageja ei ole nimetanud ühtegi õiguslikku asjaolu, mis oleks piiranud hageja õigust esitada nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks koheselt pärast ebaõige kande tegemist (esmakinnistamist). Maakohtu otsus
12.Maakohus jättis 20. jaanuari 2017. a otsusega hagi aegumise tõttu rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.
13.Otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled aegumise kohaldamise osas selle üle, kas aegumistähtaeg hakkas kulgema kinnistusraamatusse ebaõige kande tegemisest
10.mail 2004. a või Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2006. a otsuse jõustumisest
30.augustil 2006. a enampakkumise kehtetuks tunnistamise kohta.
14.Maakohus tuvastas, et Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2006. a otsusega tunnistati kehtetuks 21. augustil 2001. a toimunud enampakkumine kuni 31. detsembrini 2005. a kehtinud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 647 alusel põhjusel, et rikutud oli enampakkumise (täitetoimingust teatamise) korda. Enampakkumise toimumise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 2 kohaselt kehtetuks tunnistatud tehing loetakse kehtetuks algusest peale ning kehtetuks tunnistatud tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama või hüvitama rahas. Sama põhimõte on sätestatud
1.juulil 2002. a kehtestatud TsÜS § 90 lg 1.
15.Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt muutus kanne ebaõigeks seoses Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2006. a otsuse jõustumisega alles 30. augustil 2006. a, mil kande õiguslik alus langes ära, kuna korteriomandi moodustamisel ei ole vallasasjast korteri enampakkumise akt kinnistusraamatus registriosa avamise aluseks (eluruumide erastamise seaduse § 214 lg 1). Seega ei välista ainuüksi enampakkumise kehtetuks tunnistamine kande õigsust või võimalust tugineda kinnistusraamatu kandele (vt ka Riigikohtu 16. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-04). Asja omandaja kaotab enampakkumise kehtetuks tunnistamisel küll tagantjärele asja omandamise õigusliku aluse, kuid enampakkumisel ei olnud asja omandajaks NA vaid NP. Samuti ei olnud kande tegemise õiguslikuks aluseks enampakkumise akt, vaid 3 aastat hiljem korteriomandite seadmine Tallinna linna haldusaktide ja kinnistamisavalduse alusel. Kui enampakkumine tunnistati kehtetuks 30. augustil
2006. a, siis ei saanud ei NP, NA ega ka Tallinna linn asja käsutamisel toimida hageja õigusi rikkuvalt.
16.AÕS § 65 lg 1 kohaselt saab isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud ja kes soovib kannet muuta, esitada kande muutmiseks või kustutamiseks hagi. Kinnistusraamatu kanne on AÕS § 57 lg 1 kohaselt ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. Eluruumi omaniku korteriomanikuks saamise ja kinnistusraamatusse kandmise õiguslikud alused sätestab AÕS RakS § 13 lg 3. Kande õiguslikuks aluseks olnud toimingud ei ole kehtetud. Seega ei ole kande alus ära langenud (vt ka Riigikohtu 27. märtsi 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-02).
17.Maakohus ei nõustunud hagejaga selles, et enampakkumise kehtetuks tunnistamise tõttu on kehtetud ka kõik järgnevad sama korteri suhtes tehtud tehingud. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasasja omand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. AÕS § 95 sätestab võimaluse saada vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Selle eelduseks on, et täidetud oleksid tavalised omandi tekkimise tingimused, st sõlmitud asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Lisaks on täidetud heauskse omandamise eeldus AÕS § 95 lg 3 kohaselt – ehk asi on omandatud avalikul enampakkumisel. Seega on võimalik asja heauskne omandamine selle edasivõõrandamisel selleks õigustamata isiku poolt (vt ka Riigikohtu 16. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-68-03). Valduse üleandmine täitemenetluse käigus enampakkumisel müügi korral ei ole kohtu hinnangul vallasomandi tekkimise aluseks, kuna AÕS § 93 järgi saab kolmanda isiku valduses oleva asja valduse üleandmise asendada väljanõudeõiguse loovutamisega.
18.Eeltoodust tulenevalt nõustus maakohus kostjaga selles, et hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada ning esineb TsMS § 423 lg 2 p 2 sätestatud alus hagi läbivaatamata jätmiseks.
19.Lisaks leidis kohus, et hageja nõue on aegunud. Kohus oli seisukohal, et hageja nõue on sisuliselt kehtetuks tunnistatud enampakkumise tagasitäitmise nõue. Hageja tugineb oma nõude alusena sellele, et 30. augustil 2006. a jõustus Tallinna Ringkonnakohtu otsus, millega tunnistati 21. augustil 2001. a toimunud Tallinnas Humala 3-3 asuva korteri (vallasasi) müük enampakkumisel kehtetuks. Seega tuleks vara võõrandamine tagasi täita ning ennistada enampakkumise eelne olukord.
20.Kohtu hinnangul saab hageja nõue tuleneda TsÜS § 90 lg 2, mille kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 67 lg 2). Asja enampakkumisel võõrandamine, ka siis kui seda tehakse täitemenetluses kohtutäituri vahendusel, on müügitehing (21. juunil 1993. a vastu võetud täitemenetluse seadustiku § 56). Tegemist on vaid müügitehingu tegemise viisi erisusega. Kehtetuks tunnistatud tehing tehti 21. augustil 2001. a ning sellel ajal kehtinud TsÜS ́94 § 113 lg 1 kohaselt oli hagi aegumise üldine tähtaeg 10 aastat ning aegumistähtaeg hakkas kulgema päevast, mil isik sai teada või pidi teada sama oma õiguste rikkumisest. Hageja kinnitas 30. novembril 2016. a toimunud kohtuistungil, et ta on enampakkumise toimumisest alates teadnud, et see oli ebaõige. Enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks pöördus hageja kohtusse 23. aprillil 2003. a (tl 20). Enampakkumine tunnistati kehtetuks tagasiulatuvalt 30. augustil 2006. a. VÕS-i, TsÜS-i ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (RakendS) § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse TsÜS-i sätteid ka enne 1. juulit 2002. a tekkinud aegumata nõuetele. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaega 3 aastat alates ajast, mil õigustatud isik sai või pidi teadasaama, et tal
on alusetust rikastumisest tulenev nõue. TsÜS § 151 lg 2 kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue igal juhul 10 aasta möödumisel alusetust rikastumisest.
21.Tehingu tagasitäitmine asja tagastamise teel ei ole võimalik, kuna kehtetuks tunnistatud tehingu alusel müüdud vallasasi ei ole alles. Hageja pidi saama teada, et tal on kehtetuks tunnistatud tehingu tagasitäitmise nõue vähemalt 23. aprillil 2003. a, kuid mitte hiljem kui 30. augustil 2006. a. Seega möödus hagi esitamiseks ettenähtud 3aastane tähtaeg hiljemalt 30. augustil 2009. a ning TsÜS § 151 lg 2 rakendamise korral on hageja nõue igal juhul aegunud hiljemalt 21. augustil 2011. a. Apellatsioonkaebus
22.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega mitte kohaldada hagi osas aegumist ning mitte jätta hagi läbivaatamata. Hageja palub jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
23.Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustu hageja maakohtu hinnanguga, et hageja nõue tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna hageja taotletavat eesmärki ei ole tema nõudega võimalik täita.
24.Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja nõude aluseks saab olla alusetu rikastumise nõue TsÜS § 90 lg-st 2 tulenevalt. Riigikohus on selgitanud, et üksteisest tuleb eristada AÕS § 65 lg-st 1 tulenevat ebaõige kande parandamise nõuet ja TsÜS § 90 lg-st 2 ning VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevat alusetu rikastumise nõuet. Riigikohtu juhise kohaselt kohaldub esimene alus siis, kui registrikande aluseks olev asjaõigusleping on kehtetu, teine alus aga siis, kui kande aluseks olev asjaõigusleping on kehtiv, kuid kehtetu on võlaõiguslik leping (Riigikohtu 27. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09;
14.aprilli 2010. a otsus kriminaalasjas nr 3-1-1-3-10). Enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärjel kaotab enampakkumine õigusliku aluse, s.t sellisel juhul omandit ei teki (TMS § 98 lg 2). Kuna antud juhul tunnistati enampakkumine kehtetuks, ei saanud vaidlusaluse korteri omanikuks NP ega ka järgmised omandajad, kuna nad ei omandanud korterit heauskselt. Sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel vaidlusaluse korteri omanikukande parandamist.
25.TsÜS § 90 lg 2 ei saa reguleerida hageja nõuet, kuna antud säte reguleerib tehingu tühistamise tagajärgi, kuid enampakkumise kehtetuks tunnistamisel ei tühistata tehingut. Tehingu tühistamise sätteid ei saa enampakkumise kehtetuks tunnistamisele kohaldada isegi siis, kui võõrandamine toimub tehingu alusel, sest tühistamine ja kehtetuks tunnistamine on oma olemuselt erinevad instituudid. Tehingu tühistamise ja kehtetuks tunnistamise erinevus seisneb selles, et tehingu tühistamine on ühe poole kujundusõigus, mida saab teostada tahteavalduse tegemisega, aga tehingu kehtetuks tunnistamine toimub kohtu või muu pädeva organi otsusel.
26.Hageja leiab, et ebaõige kande parandamise nõude aegumistähtaeg on 30 aastat. Nõuete aegumine on sätestatud 1. juulil 2002. a jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (2002 TsÜS) 9. peatükis. Sama seaduse rakendamise seaduse § 9 lg 1 kohaselt tuleb aegumisele üldjuhul kohaldada 2002 TsÜS-i ja viimasele eelnev seadus kuulub kohaldamisele üksnes siis, kui nõue on tekkinud enne 1. juulit 2002. a ja see on samaks kuupäevaks ka aegunud. Hageja ebaõige kande parandamise nõue ei saanud aga olla viidatud kuupäevaks tekkinud ega ka aegunud. Seega tuleb antud juhul aegumisele kohaldada 2002 TsÜS-i. Viimase kohaselt ei ole üheselt selge, kas kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõue aegub 10 või 30 aasta jooksul. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Samas on tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommentaarides selgitatud, et selline nõue aegub hoopis TsÜS § 155 kohaselt siiski 30 aasta jooksul. Hageja nõustub viidatud
seisukohaga, kuna vastasel juhul tekiks õiguslikult vastuoluline olukord. Nimelt aegub AÕS § 80 lg-st 1 tulenev väljaanandmisnõue nõue TsÜS § 155 lg 1 alusel 30 aasta jooksul. Juhul kui kohaldada ebaõige kande parandamisest tulenevale nõudele 10aastast aegumistähtaega TsÜS § 149 alusel, võiks õigustatud isik küll nõuda endale kuuluva asja väljaandmist 30-aasta jooksul, kuid tal puuduks võimalus nõuda ebaõige kande parandamist pärast 10-ndat aastat.
27.Hageja hinnangul tuleb aegumise algust hinnata 2002 TsÜS-i järgi, kuna hageja nõude aegumise algusele kohalduv TsÜS-i versioon sõltub sellest, millal algas tema nõude aegumine, s.o kas hageja nõude aegumine algas enne või pärast 2002 TsÜS-i jõustumist. 1994 TsÜS-i kohaselt algas aegumine alates õiguse rikkumisest (§ 116). Antud juhul ei saanud aga hageja enne 1. juulit 2002. a teada enda õiguse rikkumisest ega pidanudki teada saama, kuna tema õigused ei olnud enne nimetatud kuupäeva rikutud. Hageja jääb oma seisukoha juurde, et vaidlusaluse korteri kinnistusraamatu omanikukanne muutus ebaõigeks alles 30. augusti 2006. a enampakkumise kehtetuks tunnistamisega, pärast mida tekkis hagejal õigus nõuda kande parandamist. Seega ei saanud hageja õigused olla rikutud enne 30. augustit 2006. a. Kuna TsÜS § 147 lg-te 1 ja 2 kohaselt algab aegumine nõude sissenõutavaks muutumisega, hakkaski hageja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõue aeguma alates 30. augustist 2006. a. Kuivõrd hageja ebaõige kande parandamise nõue aegub 30 aasta jooksul, aeguks tema nõue alles 30. augustil 2036. a. Isegi kui hageja nõue hakkas aeguma vahetult pärast seadusevastast enampakkumist, aeguks tema nõue alles 21. augustil 2031. a (30 aastat pärast 21. augusti 2001. a enampakkumist). Vastuse kaebusele
28.Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
29.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ja enda kandmist Tallinnas Humala 3-3 asuva korteriomandi omanikuna kinnisturaamatusse. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 21 alusel tuleb siiski osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
30.Kolleegiumi arvates on maakohus otsust põhjendades ekslikult keskendunud aegumise küsimusele. Seda põhjusel, et hagejal puudub ringkonnakohtu hinnangul nõue, millele aegumist kohaldada. Samal põhjusel on asjakohatud aegumist käsitlevad apellatsioonkaebuse kaalutlused.
31.Lähtudes hageja esieltoodud asjade käigust, ei ole esmalt vaidlust selles, et NPa on kõnealuse eluruumi ostnud täitemenetluses toimunud enampakkumisel. Enampakkumise ajal kehtinud TMS ei sätestanud reegleid täitemenetluses müüdud vallasasjale omandiõiguse tekkimise kohta. Sel ajal kehtinud TMS § 642 lg 1 kohaselt anti enampakkumisel ostetud vara ostjale üle pärast kogu ostuhinna tasumist. Seega on võimalik järeldada, et vallasasja enampakkumisel tekkis omand asja ostjale üleandmise hetkest. See reegel sai kehtida siiski ainult nende vallasasjade kohta, mis anti enampakkumise toimumise kohas ostjale üle. Täitemenetluse seadustik ei pannud kohtutäiturile kohustust anda ostjale üle vallasasja, mis ei ole kohtutäituri otseses valduses, sh vallasasjana käibes olevat korterit. Seega pidi juhul, kui kui tegemist oli sellise asjaga, mis tuli vormistada ostja nimele, kohtutäitur TMS § 642 lg 2 järgi
andma ostjale enampakkumise akti ärakirja. Akti ärakirja alusel vormistati asi ostja nimele (vt Riigikohtu otsus nr 16. juuni 2003. a otsus tsiviilasja nr 3-2-1-68-03, p 25).
32.Samuti puudus vallasasjana käibes oleva korteri müümisel täitemenetluses võimalus siduda omandiõiguse teket kohtutäituripoolse valduse üleandmisega neil juhtudel, kui korter on kolmandate isikute valduses. Kui korter oli kolmanda isiku valduses, võis võõrandaja kokkuleppel omandajaga samal ajal kehtinud AÕS § 93 järgi asendada asja valduse üleandmise väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale ning seda ka juhul, kui korter omandati vallasasjana mitte asjaõiguslepingu alusel vaid enampakkumisel täitemenetluses. Täitemenetluses korraldatud enampakkumisel tuli müüdud korteri väljanõudeõiguse loovutajaks lugeda kohtutäitur ning väljanõudeõiguse loovutamise ajaks ostuhinna täieliku tasumise aeg (vt nt Riigikohtu otsus nr 16. juuni 2003. a otsus tsiviilasja nr 3-2-1-68-03, p 27). Eeltoodut silmas pidades sai NP alates enampakkumisel ostetud korteri eest ostuhinna tasumisest selle omanikuks.
33.Omanikuna võõrandas NP korteri omakorda NA-le. Selle tehingu hindamisel on olulised tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS ja AÕSRS sätted. Nimelt võis kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse AÕSRS § 13 lg 6 esimese lause alusel võõrandada korterit kui vallasasja. Sellise eluruumi omandamisele kehtisid ka asja üleandmisega omandamise kohta käinud AÕS §-d 92-95. Kui kostja omandas korteri omanikult, st isikult, kes oli õigustatud omandit üle andma, siis ei teki heauskse omandamise küsimust (vt nt Riigikohtu 15. jaanuar 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1132-06, p 22). Kui NP ei olnud siiski miskipärast õigustatud vallasasjast korteri omandit NA-le üle andma, siis kohalduvad AÕS §-d 93-95 ehk vallasasjast korteri heauskse omandamise sätted, mille järgi oli heauskse omandamise eelduseks mitteomanikust võõrandaja ja omandaja vaheline kehtiv omandi üleandmise asjaõiguskokkulepe, omandaja poolt valduse saamine asjale ning omandaja heausksus võõrandaja käsutusõiguse olemasolu suhtes (vt nt Riigikohtu 31. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02, p 22; 23. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-21-18-05, p 15). Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille põhjal saaks teha järelduse, et NA ei saanud korterit ostes selle valdust või oli korterit vallasasjana omandades pahauskne.
34.Juhul kui eelnev kõrvale jätta ja eeldada, et NPa ega ka NA korteri kui vallasasja omanikeks ei saanud ja seepärast oli kinnistusraamatu kanne NA kui korteriomandi omaniku kohta ebaõige, oleks hagejal teoreetiliset õigus nõuda kinnistusraamatu kande muutmist lähtudes eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st 211, mille järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES § 214 lg 5 kohaselt kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest sätetest järeldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (vt Riigikohtu 23. märtsi 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05, p 17; ebaõige kande kohta vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
20.novembri 2003. a otsuse asjas 3-2-1-128-03, p 11). Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt saab ebaõige kinnistusregistri kande parandamist AÕS § 65 alusel nõuda korterit selle esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. märtsi 2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05).
35.Enne, kui hagejale saab anda õigust nõuda kinnistusraamatu kande parandamist, tuleb teha kindlaks, kas OÜ Lictor, OÜ KV Projekt ja hilisemalt ka kostja on korteriomandi heauskselt omandanud. Riigikohus on varasemas praktikas korduvalt rõhutanud, et ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei
ole õigustatud eset käsutama) ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminud isikul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada (vt nt Riigikohtu 25. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-06, p 12; 5. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06, p 17; 11. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11 ja 1. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04, p 18).
36.Kinnisasja heauskset omandamist reguleeris OÜ Lictor, OÜ KV Projekt ja hilisemalt ka kostja poolt nii asjaõiguslepingute sõlmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal AÕS § 561, mille järgi jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Sama sätte järgi on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-06, p 13). Hageja ei ole tõendanud, et OÜ Lictor, OÜ KV Projekt ja kostja teadsid, et nendele eelnenud korteriomandi omanikud olid kantud ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse ja seepärast tuleb nad lugeda heasukesteks. Seejures on oluline, et kui ükskõik milline eelnev korteriomanikest oli heauskne, on järgnevalt omandanud ostja ostnud korteriomandi müüjalt kui omanikult ja heausksuse küsimust enam ei teki (vt Riigikohtu tsiviilakolleegiumi 25. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-06, p 13). Sellisel juhul oleks hageja pidanud tõendama, et omanike käsutused oli muul põhjusel kehtetud. Kuna hageja ei ole sellistele asjaoludele tuginenud ega selle kohta tõendeid esitanud, on maakohus jõudnud õigele lõppjäreldusele, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Hagejal nõude puudumise tõttu ei kerki aegumise küsimust ja maakohtu otsuse vastavad põhjendused tuleb otsusest välja jätta.
37.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda.
38.Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise osas selgitab ringkonnakohus, et TsMS § 174 lg 3 järgi määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus juhul, kui maakohus määrab kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse peale kaevatakse edasi, kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 174 lg 4 järgi määrab juhul, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, menetluskulude rahalise suuruse kindlaks tsiviilasja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu otsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Seega määrab antud juhul menetluskulude rahalise suuruse vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
39.Seoses kohtunik Reet Allikvere ja kohtunik Margo Klaari eemalviibimisega asendasid neid apellatsioonkaebuse lahendamisel vastavalt ringkonnakohtu tööjaotusplaanile kohtunik Ande Tänav ja kohtunik Mati Maksing.
(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
(allkirjastatud digitaalselt) Mati Maksing
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.