Toomas Kajaku ja Taavi Möldri hagi Kaarel Silla ja Voldemar Trummi vastu asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks, omanikukande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ja asjaõiguslepingute sõlmimise kohustuse tuvastamiseks ning Voldemar Trummi vastuhagi Toomas Kajaku, Taavi Möldri ja Kaarel Silla vastu kohustuste puudumise tuvastamiseks ja eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.10.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Voldemar Trummi apellatsioonkaebus
Menetluse liik Menetlusosalised esindajad
ja
Kirjalik menetlus nende Hageja Toomas Kajak, esindaja adv. Kenno Vilippus Hageja Taavi Mölder, esindaja adv. Kenno Vilippus Kostja Voldemar Trumm, esindaja adv. Raivo Laus Kostja Kaarel Silla, esindaja Indrek Naur Kolmas isik hagejate poolel Arvo Treier, esindaja adv. Enno Heringson
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 23.10.2006 otsus osas, milles kohus tuvastas Kaarel Silla ja Voldemar Trummi vahel 18.11.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse ning tuvastas Voldemar Trummi kohustuse anda tahteavaldus tema omandikande kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistu registriosadest nr-d 17544701 ja 17544601. Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata ja tuvastada Voldemar Trummi kohustus anda tahteavaldus tema omandikande kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistu registriosadest nr-d 17544701 ja 17544601 kinnistute 5/6 mõttelises osas.
2.Muus osas jätta kohtuotsus muutmata, täiendades otsust ringkonnakohtu otsuses toodud õigusliku põhjendusega.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Apellatsioonimenetluse kohtukulud jätta kummagi poole enda kanda.
Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Kaarel Silla ja Toomas Kajak sõlmisid 13.09.2004 võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu, mille esemeks oli 1/6 mõttelist osa K. Sillale kolme iseseisva kinnistuna (XX xx, xx ja xx) tagastamisele kuuluvatest kinnistutest. K. Silla ja T. Mölder sõlmisid 21.10.2004 võlaõigusliku tagastatava maa müügilepingu, mille esemeks oli 4/6 mõttelist osa K. Sillale kolme iseseisva kinnistuna (XX xx, xx ja xx) tagastamisele kuuluvatest kinnistutest. Mõlema lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu eseme üleandmiseks müüjalt ostjale ühe kuu jooksul arvates lepingu eseme kinnistusraamatusse kandmise päevast ning p-s 5.3 andis müüja nõusoleku omandiõiguse ülekandmise nõuet tagava eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse ostja kasuks. K. Silla omand XX xx ja xx kinnistutele kanti kinnistusraamatusse 09.11.2004, XX xx omand kanti kinnistusraamatusse 20.12.2004. Eelmärked XX xx ja xx kinnistute osas kanti kinnistusraamatusse 17.12.2004 ning XX xx kinnistu osas 28.12.2004.
2.Kostjad sõlmisid 18.11.2004 asjaõiguslepingu, millega K. Silla andis Voldemar Trummile üle omandi XX xx ja xx kinnistutele. XX xx maatüki suhtes asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Asjaõiguslepingu p-dest 1.6.3 ja 1.6.4 nähtub, et ostja oli lepingu sõlmimise hetkel teadlik müüja poolt antud nõusolekust omandiõiguse ülekandmise nõuet tagava eelmärke kandmiseks kinnistusregistri vastavatesse registriosadesse. Lepingust nähtus samuti, et kinnistusosakonnale on 12.-16.11.2004 esitatud vastavad kinnistamisavaldused.
3.XX xx ja xx kinnistute omandi üleandmisega V. Trummile ning XX xx kinnistu suhtes asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumisega rikub K. Silla hagejatega sõlmitud lepingute pde 5.1 alusel hagejatele kuuluvat õigust saada kinnisasjade omanikuks ühe kuu jooksul nende maatükkide kinnistusraamatusse kandmise päevast. V. Trumm sõlmis K. Sillaga asjaõiguslepingu ja taotles teadlikult kannet, mis rikub hagejate kasuks seatud eelmärkega kaitstavaid õigusi. V. Trummi kasuks omandi muudatust taotlevad kinnistamisavaldused esitati 18.11.2004, eelmärke avaldused 15.11.2004. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3 alusel on 18.11.2004 asjaõigusleping tühine. V. Trummi omanikukanded on ebaõiged kannete aluseks olnud käsutustehingu tühisuse tõttu. Tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1 on V. Trumm kohustatud andma tahteavalduse omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatust.
4.Nõuete täpsustuste kohaselt palusid hagejad tunnustada 18.11.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust; tuvastada V. Trummi kohustus anda nõusolek tema omandikande kustutamiseks kinnistusregistri registriosast nr 175447 ja 175446 teises jaos ja asendada tema nõusolek vastavaks omandikande kustutamiseks kohtuotsusega; tuvastada K. Silla kohustus sõlmida asjaõigusleping, millega ta peab andma üle omandi 1/6 mõttelisele osale kinnistutest asukohaga XX xx, xx ja xx T. Kajakule ja asendada tema nõusolek T. Kajaku kandmiseks omanikuna nimetatud registriosadesse kohtuotsusega; tuvastada K. Silla kohustus sõlmida asjaõigusleping, millega ta peab andma üle omandi 4/6 mõttelisele osale kinnistutest asukohaga XX xx, xx ja xx T. Möldrile ja asendada tema nõusolek T. Möldri kandmiseks omanikuna nimetatud registriosadesse kohtuotsusega. Kostjate vastuväited
5.Voldemar Trumm ja Kaarel Silla hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt on 13.09.2004 ja 21.10.2004 sõlmitud võlaõiguslikud tagastatava maa müügilepingud tühised tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 129 lg-st 1. K. Silla ei soovinud anda ega andnudki Arvo Treierile volitust veel tagastamata ja/või kinnistamata maatükke võõrandada või võtta võõrandamiseks kohustusi. K. Silla volikirjas A. Treierile sisaldub volitus K. Silla
esindamiseks üksnes asjaajamiseks seoses õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisega ja kinnistamisega. Hagejatega sõlmitud müügilepingud on K. Silla poolt heaks kiitmata. Tehingud tehti K. Silla tahte vastaselt. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud tehingud on tühised. Kuna hagejatel ei ole vaidlusaluste kinnistute või nende osade suhtes nõuet tekkinud, siis puuduvad õiguslikud tagajärjed ka kinnistusraamatusse hagejate kasuks sisse kantud eelmärgetel. Kolmanda isiku seisukoht
6.Kolmas isik Arvo Treier palus hagi rahuldada. A. Treier on teinud vaidlusalused tehingud K. Silla nimel õiguspäraselt ning tal oli tehingute tegemise hetkel K. Silla tahtele vastav volitus. Tehingute tegemisel kontrollis nõuetekohase volituse olemasolu ka notar. 12.04.2004 volikirja andmise ajal oli K. Silla tahe üheselt suunatud sellele, et ta usaldas kogu asjaajamise vaidlusaluse maa tagastamise toimingute teostamisel ja võõrandamisel A. Treierile. Piirangute olemasolul oleks K. Silla nendest notarit informeerinud ning need oleksid sisaldunud volikirjas. Vastuhagi nõue ja põhjendused
7.Voldemar Trumm tugineb vastuhagiavalduses asjaoludele, et 18.11.2004 asjaõiguslepingu sõlmimise ajal ei olnud XX xx ja xx kinnistute andmete õigsuse vastu kinnistusraamatusse kantud vastuväiteid ega muid andmete õigsuse vastaseid kandeid. Kinnistusraamatust ei nähtunud ühtegi kannet kinnistute käsutamisõiguse piiramiseks ning notari viidatud kinnistamisavaldustest ja võlaõiguslikest müügilepingutest ei olnud samuti järeldatav kinnistute käsutuspiirangute kohta kannete taotlemine.
8.Võlaõiguslikud müügilepingud on tühised seoses A. Treieril esindusõiguse puudumisega. K. Silla poolt A. Treierile antud volikiri lubas esindajal valitseda, kasutada ja käsutada volitajale tagastatud kinnistuid või hilisema jagamise tulemusena tekkinud uusi kinnistuid. Kinnistuks ei saa aga lugeda tagastamisele kuuluvat maatükki enne kui see on kantud kinnistusraamatusse. Seega müügilepingu sõlmimisel enne nende lepingute esemeteks olnud tagastamisele kuuluvate maaüksuste kandmist kinnistusraamatusse on A. Treier ületanud talle volikirjaga antud esindusõigust. Kuivõrd kinnistusraamatusse XX xx ja xx kinnistute osas kantud eelmärked omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks on tehtud tühiste võlaõiguslike müügilepingute alusel ja need ei taga seetõttu hagejatele mingeid õigusi, siis on kinnistusraamatu kanded nendest eelmärgetest tulenevate õiguste kohta ebaõiged ja kahjustavad V. Trummi omandiõigust.
9.Vastuhagi täpsustamise avalduses palub V. Trumm tuvastada, et tal puuduvad 13.09.2004 ja 21.10.2004 võlaõiguslike tagastatava maa müügilepingute p-dest 5.3 tulenevad ja kinnistusraamatusse kantud eelmärgetega tagatud omandi üleandmise kohustused; tuvastada T. Kajaku kohustus teha tahteavaldus nõusoleku andmiseks kustutada registriossa nr 17544701 kantud eelmärge T. Kajaku kasuks 1/6 mõttelise osa kinnistust asukohaga XX xx omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks, ning registriossa nr 17544601 kantud eelmärge T. Kajaku kasuks 1/6 mõttelise osa kinnistust asukohaga XX xx omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks; tuvastada T. Möldri kohustus teha tahteavaldus nõusoleku andmiseks kustutada registriossa nr 17544701 kantud eelmärge T. Möldri kasuks 1/6 mõttelise osa kinnistust asukohaga XX xx omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks, ning registriossa nr 17544601 kantud eelmärge T. Möldri kasuks 1/6 mõttelise osa kinnistust asukohaga XX xx omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks. Vastused vastuhagile
10.Toomas Kajak ja Taavi Mölder vastuhagi ei tunnistanud. Hagejad leidsid, et vastuhagi menetlus tuleb lõpetada, kuna hagejate ja K. Silla vahelised müügilepingud ei riku
V. Trummi õigusi. V. Trumm teadis, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kuigi väljavõte kinnistusraamatust näitas eelmärgete puudumist, on asjaõiguslepingus K. Silla teavitanud V. Trummi, et ta on andnud nõusoleku eelmärgete kandmiseks. Samuti on notar teavitanud kinnistamisavalduste esitamisest. Iga kinnistusraamatusse taotletav kanne saab endale järjekoha ning saadud järjekoht prevaleerib kõigi järgnevate järjekohtade üle sõltumata sellest, millisesse jakku ta on kantud. Hagejad esitasid kinnistamisavaldused varem kui V. Trumm ning seega on see käsutus tühine selles osas, millega ta eelmärget rikub. Kinnistusregistrisse oli tõepoolest eelmärge asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks tegemata, kuid kinnistuspäevikus oli juba kanne tehtud.
11.K. Silla tunnistas vastuhagi. Kuna V. Trumm omandas kinnistud, millel puudusid kitsendused ja piirangud ning avalduste alusel ei olnud veel kinnistusraamatu kannet tehtud, siis puudusid kinnistu omandamisel igasugused käsutuskeelud. Tühisest tehingust ei saa tekkida seaduslikke kinnistamisavaldusi. K. Silla peab tehinguid, millega tema esindaja võõrandas XX xx, xx ja xx kinnistud, tühiseks. Eelmärge ja eelmärkega tagatud õigus ei saa tuleneda tühisest tehingust. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
12.Kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus tuvastas 18.11.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse; tuvastas Voldemar Trummi kohustuse anda tahteavaldus tema omandikande kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriosast nr 175447 ja nr 175446 (uued numbrid 17544701 ja 17544601); tuvastas Kaarel Silla kohustuse anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega ta annab üle omandi 1/6 mõttelisele osale kinnistutest asukohaga XX xx, xx ja xx Toomas Kajakule; tuvastas Kaarel Silla kohustuse anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega ta annab üle omandi 4/6 mõttelisele osale kinnistutest asukohaga XX xx, xx ja xx Taavi Möldrile; tuvastas Kaarel Silla kohustuse anda tahteavaldus Toomas Kajaku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks 1/6 mõttelise osa kinnistute asukohaga XX xx, xx ja xx suhtes; tuvastas Kaarel Silla kohustuse anda tahteavaldus Taavi Möldri omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks 4/6 mõttelise osa kinnistute asukohaga XX xx, xx ja xx suhtes.
13.Poolte vahel on vaidlus selles, kas K. Silla andis A. Treierile volituse hagejatega 13.09.2004 ja 21.10.2004 sõlmitud võlaõiguslike tagastatava maa müügilepingute sõlmimiseks. 12.04.2004 volikirjast ja Tallinna Linnavalitsuse 18.08.2004 korraldusest nähtub, et volikiri väljastati A. Treierile enne, kui vaidlusalused maatükid K. Sillale tagastati. Arvestades asjaolu, et K. Silla volitas notariaalse volikirja p-s 2 A. Treierit valitsema, kasutama ja käsutama volikirja p-s 1 näidatud K. Sillale tagastatud kinnistut ning volikirja p-s 1 sisaldus ka viide kinnistule, siis leidis kohus, et volikirjast ei tulene üheselt, et A. Treieril oli volitus valitseda, kasutada ja käsutada K. Sillale tagastatud maad alles pärast seda, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Volikirjast ei nähtu ka, et A. Treierile seati esindamisel (v.a. edasivolitamise õigus) piiranguid. Seisukohta, et A. Treieril oli volitus 13.09.2004 ja 21.10.2004 tehinguid teha, toetab ka asjaolu, et K. Silla on eelnevalt mitmel korral andnud A. Treierile piiranguteta volitusi vaidlusaluste maadega õigustoimingute tegemiseks. Kohus asus seisukohale, et K. Silla väide, mille kohaselt oli tema tahteks võõrandada kindlasti kinnistusraamatusse kantud kinnistuid, ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Nimelt sõlmis K. Silla 29.10.2004 V. Trummiga samuti tagastatava maa võlaõigusliku müügilepingu. Asjakohane ei ole ka K. Silla väide, et tema tahteks oli saada tagastatud maade müügist kõrgemat hinda, kuna esiteks ei seadnud K. Silla volikirjas A. Treierile mingeid piiranguid müügihinna või tingimuste osas ning teiseks ei nähtu, et K. Silla ja V. Trummi vahel sõlmitud tagastatava maa müügileping oleks K. Silla jaoks soodsamate tingimustega võrreldes hagejatega sõlmitud lepingutega. Asjaolu, et K. Silla tühistas hiljem
A. Treierile antud volikirja, näitab kostja tahet tühistamise ajal. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et K. Silla poolt hilisem volikirja tõlgendamine on otsitud, et vabaneda oma kohustuste täitmisest hagejate ees.
14.Eelmärked XX xx ja xx kinnistute osas kanti 15.11.2004 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 17.12.2004 ning XX xx osas 28.12.2004. XX xx ja xx kinnistute omanikuna kanti 18.11.2004 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 20.12.2004 V. Trumm. Kinnistamisavaldused eelmärgete sissekandmiseks hagejate kasuks esitati varem kui kinnistamisavaldused V. Trummi sissekandmiseks omanikuna. Seega kanti eelmärked kinnistusraamatusse varem kui omandikanded. Samas kinnistamisavalduse esitamise ajal V. Trummi omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks ei olnud eelmärked kinnistusraamatusse veel sisse kantud. Kuna 18.11.2004 asjaõiguslepingu sõlmimisel osutas notar lepingu pooltele, et lepingu eseme suhtes kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged, ei olnud V. Trumm kinnistamisavalduse esitamisel tema omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks heauskne ja et enne omanikukande tegemist oli kinnistusraamatusse kantud eelmärked hagejate kasuks, siis leidis kohus juhindudes AÕS § 63 lg-st 3 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 87, et 18.11.2004 sõlmitud asjõigusleping on tühine.
15.Kuna K. Silla kohustus 13.09.2004 ja 21.10.2004 võlaõiguslikes tagastatava maa müügilepingutes 1 kuu jooksul arvates nimetatud lepingutes märgitud maatükkide kinnistusraamatusse kandmist sõlmima hagejatega asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks, kuid seda ei teinud, siis leidis kohus, et hagejate nõue tuvastada K. Silla kohustuse olemasolu tahteavalduse tegemiseks hagejatega asjaõiguslepingu sõlmimiseks tuli rahuldada. Kohus juhindus võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg-st 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 68 lg-st 5.
16.Käesoleval hetkel on XX xx ja XX xx kinnistute omanikuna kantud kinnistusraamatusse V. Trumm. Kostjate vahel 18.11.2004 sõlmitud asjaõigusleping on tühine. Seega ei vasta kinnistusraamat tegelikule õiguslikule olukorrale, kuna kinnistusraamatusse on omanikuna kantud ebaõige isik. Eeltoodu alusel tuli rahuldada ka hagejate nõuded tuvastada V. Trummi kohustus tahteavalduse tegemiseks tema omandikande kustutamiseks XX xx ja xx kinnistute osas. Hagejad esitasid ka nõuded XX xx, xx ja xx kinnistute omandi üleandmiseks. Sisuliselt on tegemist nõudega, millega hagetakse K. Sillalt tahteavalduste tegemist hagejate omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kuna K. Sillal on kohustus sõlmida hagejatega asjaõigusleping, siis on põhjendatud ka hagejate nõue saada K. Sillalt tahteavaldus hagejate omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kuna K. Sillal on lepingust tulenev kohustus sõlmida hagejatega asjaõigusleping kinnistute omandi üleandmiseks, leidis kohus, et vastuhagi tuleb eelpool toodud põhjendustel jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused
17.Voldemar Trumm palus kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada Voldemar Trummi vastuhagi Toomas Kajaku ja Taavi Möldri vastu.
18.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks kohus pidanud TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätma hagi asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata või rahuldamata. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Taolist õigussuhet, millest saanuks hagejatel tekkida õiguslik huvi kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks, ei saanudki hagejatel nimetatud lepingust tekkida, kuivõrd hagejad ei olnud asjaõiguslepingu pooled ega sellega soodustatud või kaitstud isikuteks. Ka asjaolu, et hagejad olid esitanud samade kinnistute suhtes eelmärgete sissekandmiseks kinnistamisavaldused, ei anna alust asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ega tõenda, et
tehing oleks tühine või et hagejatel oleks olnud õiguslik huvi selle tehingu tühisuse tuvastamiseks. Kohtu poolt AÕS § 63 lg 3 ja TsÜS § 87 kohaldamine ei olnud põhjendatud, kuivõrd AÕS § 63 lg-st 3 ei tulene keeldu teha omandikannet kinnistusraamatusse juhul, kui eelnevalt oli mõni isik esitanud kinnistamisavalduse samale kinnistule omandiõigust tagava eelmärke sissekandmiseks, mille kohta ei ole veel kannet tehtud. Kahjustada saab üksnes kinnistusraamatusse sisse kantud õigust. Kinnistusraamatusse kandmata eelmärkest ei tulene selle tulevasele omandajale veel mingit õigust. Eelmärked hagejate kasuks XX xx ja xx kinnistute osas kanti kinnistusraamatusse alles 17.12.2004, s.o pärast kostjatevahelise asjaõiguslepingu sõlmimist 18.11.2004. Kinnistute omandi käsutus ei oleks olnud tühine isegi siis, kui hagejate eelmärkega tagatavad õigused oleks olnud kinnistusraamatusse kantud asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks, sest sissekantud eelmärge omandi üleandmiseks kehtinuks igakordse kinnistu omaniku suhtes. Omaniku kanne või omaniku muutmise kanne ei lõpeta ega muuda kinnistusraamatusse kantud eelmärkega tagatud nõuet. Käeoleval juhul kuulunuks kohaldamisele AÕS § 63 lg 3 teine lause. Kuna sissekantud eelmärge omandi üleandmiseks kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes, siis puudus hagejatel oma eelmärkega tagatud õiguse maksmapanemiseks õiguslik huvi kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks, nad saanuks vaid nõuda kinnistusraamatu kande muutmist. Ka on kohus põhjendamatult leidnud, et asjaõigusleping on tervikuna tühine. Eelmärge T. Kajaku osas pidi tagama üksnes 1/6 mõttelise osa XX xx ja xx asuvate kinnistute omandi üleandmist ning eelmärge T. Möldri osas üksnes 4/6 mõttelise osa XX xx ja xx asuvate kinnistute omandi üleandmist. Ülejäänud 1/6 mõttelise osa nimetatud kinnistute omandi üleandmist hagejatele eelmärked ei taganud, vaid selles osas pidi eelmärge tagama hoopis AS-ile F kinnistute omandi üleandmist. AS F nõuet ei esitanud ega olnud ka menetlusosaline.
19.Apellandi seisukohta, et asjaõigusleping kehtib ning on õiguspärane, kinnitab ka asjaolu, et kuna leping oli sõlmitud enne eelmärgete sissekandmist, siis ei olnud kinnistute omandi apellandile kinnistamiseks vajalik hagejate nõusolek. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud V. Trummi väitega, et KRS § 341 kohaselt on nõutav üksnes selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Seadus kaitseb üksnes kinnistusraamatusse sisse kantud õigust ega kaitse õigust, mida alles kandeavaldusega taotletakse või mille kohta on tehtud kanne kinnistuspäevikusse. Kinnistusraamatusse sissekandmata eelmärkest ja kinnistuspäeviku kandest ei teki isikul õigust. Apellant omandas XX xx ja xx kinnistud kinnistusraamatusse kantud omanikult K. Sillalt. Kohus jättis asja lahendamisel põhjendamatult kohaldamata AÕS § 56 lg 1, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Asjaõiguse käsutus on alati kehtiv selles osas, milles see ei takista eelmärkega tagatud nõude täitmist. Kinnistute omaniku kohta tehtud muudatus ei takistanud hagejate eelmärgete sissekandmist ja ei takista eelmärkega tagatud õiguste maksmapanekut. Maakohus ei ole eeltooduga aga arvestanud ja on jätnud vastava õigusnormi (AÕS § 68 lg 1) kohaldamata. Tulenevalt TsÜS §-st 139 tuleb heausksust eeldada. Hagejad ei tõendanud, et V. Trumm oli pahauskne.
20.Kuivõrd kohtu järeldus asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamisel põhineb ebaõigel asjaolude tuvastamisel ja õigusnormi kohaldamisel, siis on kohus ebaõigesti tuvastanud ka apellandi kohustuse anda tahteavaldus tema omanikukande kustutamiseks XX xx ja xx kinnistute osas. Kui omanikukanne on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel, siis puudub õiguslik alus kustutada või muuta sellist kannet tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1. Hagejad ei ole tuginenud ühelegi AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud asjaolule. Kui ka asjaõigusleping oleks tühine, ei saaks see olla aluseks apellandi omandikande kustutamiseks, vaid muutmiseks. Kinnistusraamatu kande muutmise nõuet hagejad ei esitanud. Kinnisasja suhtes, mille kohta on tehtud esmane kanne kinnitusraamatusse maa tagastamise haldusakti alusel, ei saa teha kustutamiskannet, vaid üksnes muutmise kannet. Seadusest ei tulene, et omanikukande kustutamisel saab selle
kinnisasja omanikuks eelmise kande järgi olnud omanik. Antud juhul ei kanta K. Sillat XX xx ja xx kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse maakohtu otsuse alusel, kuivõrd see ei sisalda sellekohast otsustust. Kohtuotsusest ei nähtu viiteid tõenditele ja õigusnormidele, millest tulenevalt jõudis järeldusele, et apellandil tuleb anda tahteavaldus XX xx ja xx kinnistute osas tervikuna omandikande kustutamiseks ehk kustutamiseks ka selles osas, milles omandi üleandmiseks oli esitanud kinnistusametile avalduse AS F.
21.Kohus leidis ebaõigesti, et hagejate kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärked on õiguspärased. Apellant tugines oma vastuväidetes asjaolule, et 13.09.2004 ja 21.10.2004 sõlmitud võlaõiguslikud müügilepingud on tühised tulenevalt TsÜS § 129 lg-st 1 seoses A. Treieril lepingute sõlmimiseks esindusõiguse puudumisega. Volikiri lubas esindajal käsutada volitatule tagastatud kinnistuid või hilisema jagamise tulemusena tekkinud uusi kinnistuid. Kinnistuks ei saa lugeda tagastamisele kuuluvat maatükki enne, kui see on kantud kinnistusraamatusse (KRS § 51 p1, § 33 lg 1). Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud sellekohase väitega. Seda seisukohta kinnitab ka Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 63. Kui kohus oleks eelnimetatud õigusnorme kohaldanud, oleks pidanud jõudma järeldusele, et müügilepingute sõlmimisel enne nende lepingute esemeteks olnud tagastamisele kuuluvate maaüksuste kandmist kinnistusraamatusse on A. Treier ületanud talle 12.04.2004 volikirjaga antud esindusõigust ning seetõttu on müügilepingutest tulenevad eelmärgete kandmiseks tehtud kinnistamisavaldused tühised. Eelmärked kitsendavad alusetult apellandi omandiõigust XX xx ja xx kinnistutele. Kuivõrd eelmärked on kinnistusraamatusse kantud tühistest müügilepingutest tulenevalt, siis on ka eelmärked tühised ja kinnistusraamatu kanne eelmärgete kohta on ebaõige ning need eelmärked ei taga hagejatele kinnistute mõtteliste osade omandiõiguse üleandmist ning neil ei ole seega mingeid õiguslikke tagajärgi.
22.Kohus on põhjendamatult rahuldanud hagejate nõude tuvastada K. Silla kohustus anda tahteavaldus asjaõiguslepingute sõlmimiseks. Selline kohtuotsus ei ole täidetav, kuna kinnistusraamatu kande alusel kuulub XX xx ja xx kinnistute omand apellandile, mitte K. Sillale. Kohtuotsusest ei nähtu, milliste asjaolude ja õigusnormide alusel kohus järeldas, et apellandile omandiõiguse alusel kuuluvate kinnistute mõtteliste osade omandit saab kohustada üle andma isikut, kes ei ole nende kinnistute omanik.
23.Kohus jättis põhjendamatult vastuhagi rahuldamata. Kohtu järeldus vastuhagi mitterahuldamise kohta põhineb kohtu poolt ebaõigest õigusnormi kohaldamisest, asjaolude tuvastamisest ja tõendite hindamisest tuleneval ekslikul järeldusel, et müügilepingud on kehtivad ja kostjatevaheline asjaõigusleping tühine. Apellant kui XX xx ja xx kinnistute omanik saab nõuda hagejate kasuks tehtud omandiõiguse üleandmist tagavate eelmärgete kustutamist kinnistusraamatu kande parandamise teel tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1. Käesoleval juhul ei pea eelmärgete kustutamiseks läbima kohtueelset menetlust, kuivõrd eelmärked on kinnistusraamatusse kantud tühistest tehingutest tulenevalt ja seetõttu puudub vajadus küsida eelmärgetega puudutatud isikute nõusolekut kohtuväliselt. Vastus apellatsioonkaebusele
24.Toomas Kajak ja Taavi Mölder palusid rahuldada apellatsioonkaebuse osas, mis puudutab nende kasuks seatud eelmärgetega tagamata õigusi (XX xx ja xx kinnistute 1/6 omandi üleandmise tühisuse tuvastamine 18.11.2004 asjaõiguslepingus). Muus osas palusid nad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
25.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1
p 2 alusel tühistada osas, milles kohus tuvastas Kaarel Silla ja Voldemar Trummi vahel 18.11.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse ja tuvastas Voldemar Trummi kohustuse anda tahteavaldus tema omandikande kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistu registriosadest nr-d 17544701 ja 17544601. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust ülejäänud osas kohtuotsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub muus osas esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda, kuid täiendab maakohtu otsust õigusliku põhjenduse osas.
26.Põhjendatud on apellatsioonkaebus osas, milles vaidlustatakse maakohtu järeldused ja otsus selle kohta, nagu oleks K. Silla ja V. Trummi vahel 18.11.2004 sõlmitud asjaõigusleping AÕS § 63 lg 3 ja TsÜS § 87 järgi tühine. Õige on ka apellatsioonkaebuse väide, et mingil juhul ei saaks see olla tühine osas, milles see eelmärkega tagatud hagejate nõudeid ei kahjustanud. AÕS § 63 lg 3 järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Eristada tuleb asjaõiguslepingu (käsutustehingu) kehtivust käsutuse kehtivusest, mida maakohus antud juhul teinud ei ole. AÕS § 63 lg 3 ei keela tehingu tegemist, vaid sätestab üksnes käsutuse tühisuse eelduse. Esitatud ja kohtu tuvastatud asjaoludel ei ole K. Silla ja V. Trummi vahel sõlmitud asjaõigusleping ringkonnakohtu hinnangul TsÜS § 87 järgi tühine, mistõttu tuleb hagi jätta selles osas rahuldamata.
27.Samas ka juhul, kui kinnisasja omandi ülekandmise asjaõigusleping kehtib, ei ole sellel alati kehtiva käsutuse tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne võib ikkagi olla ebaõige. Kande ebaõigsus saabki olla aluseks hageja nõuetele kinnistusraamatu kande parandamiseks ja neid saab rahuldada ka siis, kui leiab tuvastamist asjaõiguslepingu kehtivus. Samas kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab kinnisasja omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Kinnisasja suhtes tehtud käsutuse kehtivuse kontrollimisel tuleb lähtuda AÕS §-s 561 sätestatust. AÕS § 561 kohaselt saab heauskselt omandada kinnisasja, mille omandamiseks oli sõlmitud kehtiv käsutustehing. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et V. Trumm ei olnud heauskne omandaja. Maakohus on oma järeldust piisavalt põhjendanud ning ringkonnakohus neid põhjendusi ei korda. Asja lahendamisel ei oma tähtsust, et omandiõiguse ülekandmise nõuet tagavaid eelmärkeid ei olnud veel kinnistusraamatusse kantud. Oluline AÕS § 561 järgi on asjaolu, et V. Trumm oli teadlik sellekohaste kinnistamisavalduste esitamisest ja notar juhtis lepingus tema tähelepanu sellega seonduvatele võimalikele õiguslikele tagajärgedele (I kd lk xx). Seega oli V. Trumm teadlik, et teiste isikute kasuks on toimumas õigusmuudatus ning kui ta laskis kinnistusraamatusse enda kasuks õiguse sisse kanda, pidi ta arvestama sellega, et ta võib oma õiguse kaotada (AÕS § 63 lg 3). Apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks V. Trummi pahausksus tõendatud, ei ole õige.
28.Kuna eelmärkega õigustatud isikul on õigus nõuda vastavate tingimuste saabumisel enda sissekandmist õiguse omajana ja kui vahepeal on sisse kantud kolmanda isiku õigus, mis takistab eelmärkega tagatud õiguse sissekandmist, on eelmärkega õigustatud isikul õigus nõuda alusetu rikastumise alusel (VÕS § 1028) endiselt omanikult vastava asjaõiguslepingu sõlmimist või hageda seda temalt kohtu kaudu. Kohtuotsus asendab isiku puuduvat nõusolekut. Eelmärkega õigustatud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse on lisaks vaja ka kolmanda isiku nõusolekut (AÕS § 63 lg 5), et kustutada eelmärkega õigustatud isiku suhtes ebaõige kanne ning selle mittesaamisel on eelmärkega õigustatud isikul õigus pöörduda
kohtusse nõusolekut asendava otsuse saamiseks (TsÜS § 68 lg 5). Eeltoodud asjaoludel oli hagi rahuldamine V. Trummi kohustuse tuvastamises anda tahteavaldus tema omandikande kustutamiseks põhimõtteliselt õige, kuid seda üksnes kinnistute 5/6 mõttelise osa suuruses, kuna hagejatel ei ole puutumust kinnistute 1/6 mõttelise osaga, mille omandi üleandmise tagamiseks oli esitanud kinnistusametile eelmärke sissekandmise avalduse AS Favorte ja mille üle toimub Harju Maakohtus vaidlus eraldi menetluses (AS Favorte hagi V. Trummi ja K. Silla vastu – ts. asi nr 2-04-1990).
29.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väidetega 13.09.2004 ja 21.10.2004 hagejate ja K. Silla vahel sõlmitud võlaõiguslike müügilepingute tühisuse kohta. Maakohus leidis põhjendatult, et A. Treieril oli K. Silla volitus nimetatud tehingute tegemiseks. A. Treier ei ületanud talle 12.04.2004 volikirjaga antud esindusõigust. Kuna müügilepingud ei ole tühised, ei ole tühised ka lepingutest tulenevad eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks tehtud kinnistamisavaldused ega kinnistusraamatusse kantud eelmärked. Maakohus on oma järeldust piisavas ulatuses põhjendanud. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata selles osas tõendeid teisiti ja teha teistsugust otsustust, kui tegi maakohus.
30.Menetlusosaline võib kohtuotsuse peale edasi kaevata vaid teda puudutavas osas. Sel põhjusel ei vasta ringkonnakohus apellatsioonkaebuste väidetele, mis käsitavad kohtuotsusega K. Sillale pandud kohustusi tahteavalduste andmiseks.
31.Kuna hagi rahuldamine maakohtu ja ringkonnakohtu otsuses märgitud ulatuses välistab vastuhagi rahuldamise täies ulatuses, ei korda ringkonnakohus vastuhagi rahuldamata jätmise aluseks olevaid asjaolusid ja põhjendusi.
32.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Põhjusel, et apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele, jätab ringkonnakohus kummagi poole apellatsioonimenetluse kohtukulud kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi kummagi poole enda kanda.
Tiit Kollom
Mare Merimaa
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.