Jätta menetlusosaliste menetluskulud solidaarselt XXXX ja XXXX kanda. Edasikaebamise kord ning tähtaeg Kohtumääruse peale võivad menetlusosalised
esitada
määruskaebuse
Tallinna
Ringkonnakohtule Harju kättetoimetamisest.
Maakohtu
kaudu
päeva
jooksul
arvates
määruse
Asjaolud
1.Avaldajad esitasid kohtutäiturile 15.04.2015.a kaebuse, vaidlustades 02.04.2015.a määratud kinnisasja hinda, kaebuse lahendamise ajaks täitemenetluse peatamist ja taotlust vara müügiks muul viisil kui suulisel või elektroonilisel enampakkumisel. Ühtlasi palus avaldajate esindaja, et kohtutäitur määraks enampakkumiseks pikema aja.
2.11.05.2015.a tegi kohtutäitur otsuse, millega jättis kaebuse rahuldamata. Avaldajad esitasid kohtule kaebuse kohtutäituri otsuse peale, mida kohus menetles tsiviilasjas nr 215-7736. Tallinna Ringkonnakohtu 05.01.2017.a jõustunud lahendiga rahuldas kohus avaldajate kaebuse osaliselt ning tühistas kohtutäituri 11.05.2015.a otsuse osas, milles kohtutäitur ei lahendanud avaldajate taotlusi enampakkumise tingimuste muutmiseks. Sama lahendiga kohustas kohus kohtutäiturit kaebust uuesti läbi vaatama ja lahendama avaldajate taotlused müügikuulutuse avaldamiseks suuremates kinnisvaraportaalides ja enampakkumise kehtivuse aja pikendamiseks.
3.Kohtutäitur on teinud 07.03.2017.a otsuse, millega kohtutäitur lahendas avaldajate kaebuse ning jättis selle rahuldamata.
4.Avaldajad esitasid 17.03.2017.a Harju Maakohtule kaebuse Harju tööpiirkonna Tallinna kohtutäitur Arvi Pink ́i 07.03.2017.a otsusele täiteasjades nr XXXX-XXXX. Avaldaja nõue ja põhjendused
5.Avalduse kohaselt tuli kohtutäituril lahendada kaks taotlust: esimene taotlus oli avaldada kinnisasja müügikuulutus kõikides suuremates kinnisvaraportaalides (city24, kv.ee, Sotheby’s) ning teiseks määrata enampakkumise toimumiseks pikem aeg kui 1 nädal.
6.Avaldajate hinnangul ei ole enampakkumise kehtivuse aja määramise taotlust kohtutäitur käesoleval juhul lahendanud ega oma seisukohta põhjendanud. Seega on otsus selles osas otseses vastuolus TMS § 217 lg-ga 5.
7.Avaldajatele on arusaamatu, miks kohtutäitur jätkab väärtusliku kinnisasja müüki vaid kohtutäiturite oksjonikeskkonnas, mis peale korduvaid vara ümberhindamisi toovad kokkuvõttes kahju nii avaldajatele kui ka võlausaldajatele. Avaldajad leiavad, et veebilehekülg www.varad.ee ei ole enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaal. Paljud inimesed ei teagi sellise portaali olemasolust. Keskkond www.varad.ee sarnaneb pigem ametlike teadaannetega. Tavainimene, kes soovib endale kinnisasja osta, ei lähe seda otsima ametlikest teadaannetest või kohtutäituri oksjonikeskkonnast.
8.Kohtutäitur on kaevatavas otsuses viidanud, et ta ei ole saanud võlgnikult taotlust kuulutuse avaldamise finantseerimise osas. Avaldaja hinnangul ei saa kohtutäitur eirata tõsiasja, et avaldajad on mitmeid kordi palunud kohtutäituril kuulutused erinevates portaalides avaldada. Kohtutäitur ei ole ühelgi korral viidanud sellele, et on nõus kuulutuste avaldamisega siis, kui avaldajad kannavad asjaomase kulu. Avaldajad oleks vaieldamatult juba algusest peale olnud nõus kulu kandmisega, kui kohtutäitur oleks palutud toimingu ära teinud ja kulude hüvitamist palunud.
9.Avaldajad paluvad kohtul kaebus rahuldada ja tühistata Tallinna kohtutäitur Arvi Pink ́i 07.03.2017.a otsus täiteasjades nr XXXX-XXXX ning kohustada kohtutäiturit vaatama kaebus uuesti läbi. Avaldajad paluvad menetluskulud jätta kohtutäitur Arvi Pink ́i kanda.
Kohtutäituri seisukoht
10.Kohtutäitur leiab, et avaldajate kaebus kohtutäituri 07.03.2017.a otsusele täiteasjades nr XXXX-XXXX tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Kohtutäitur jääb 07.03.2017.a kohtutäituri poolt avaldajate kaebusele koostatud otsuses esitatud seisukohtade juurde ja leiab, et avaldajate poolt 17.03.2017.a esitatud kaebuses välja toodud asjaolud ja põhjendused on asjakohatud.
11.Kohtutäitur selgitab, et kohtutäituri poolt määratud ühe nädalane enampakkumise toimumise aeg jääb seadusega sätestatud määradesse vastavalt TMS § 881 lg 2 ja on seega seaduslik. Viimane enampakkumine on juba viies, kuid ühelgi korral pole esitatud registreerimistaotlusi. Eeltoodust tulenevalt puudub vajadus enampakkumise toimumiseks pikema aja määramiseks kui 1 nädal, kuna sellega ei saavutata avaldajate soovitud tulemust.
12.Kohtutäitur märgib, et lisaks täituri poolt avaldatud enampakkumise kuulutustele on võlgnikud kogu täitemenetluse aja müünud ka ise nimetatud vara erinevate kinnisvaraportaalide kaudu s.h. kv.ee ja City24. Hetkel on mõlemas kinnisvaraportaalis vara müügis. Varale pole leitud ostjat ligikaudu 5 aasta jooksul, seega jääb kohtutäiturile arusaamatuks millist positiivset efekti peaks andma kohtutäituri poolt samasisulise kuulutuse lisamine antud kinnisvaraportaalidesse. Avaldaja poolt on kohtutäiturile ette heidetud, et täitur ei ole avaldajalt küsinud nõusolekut seoses müügikuulutuse avaldamisega tekkivate kulude hüvitamiseks, viidates TMS §-le 153 lõikele 2. Kohtutäitur sellist kohustust täiturile nimetatud sättest välja ei loe. Lisaks ei ole kohtutäiturile laekunud konkreetseid taotlusi kuulutuse avaldamise finantseerimise osas ei sissenõudjalt ega võlgnikult. Eeltoodu alusel palub kohtutäitur jätta avaldajate kaebus rahuldamata ning jätta menetluskulud avaldajate kanda. Sissenõudjate seisukoht
13.Sissenõudjad vaidlevad kaebusele täies ulatuses vastu ja paluvad jätta avaldajate kaebus rahuldamata.
14.Avaldajad ei ole oma kohustusi summas ligi 400 000 eurot sissenõudjate ees täitnud käesoleva aja seisuga viie aasta jooksul. Lisaks kohustuste täitmata jätmisele on avaldajad takistanud ka täitemenetlustes igakülgselt kinnistute müümist enampakkumisel. Kohtutäitur on lahendanud avaldajate taotluse enampakkumise aja pikendamiseks ning jätnud selle taotluse õiguspäraselt rahuldamata. Samuti nähtub, et kohtutäitur on oma otsust ka piisavalt põhjendanud. Seega, on ekslik avaldajate seisukoht, et enampakkumise aja pikendamise osas on kohtutäituri 07.03.2017.a otsus vastuolus TMS § 217 lg-ga 5.
15.Sissenõudjad nõustuvad kohtutäituriga ning leiavad samamoodi, et kuna avaldajad on ise XXXX kinnisaja müüki reklaaminud nii www.city24.ee kui ka www.kv.ee portaalides, siis puudub igasugune vajadus lisada samasugune kuulutus samasse portaali ka kohtutäituri poolt. Asjaolu, et avaldajad müüvad kinnisasja viidatud portaalides kallimalt, kui kohtutäitur, on kergesti avaldajate poolt muudetav. Avaldajad võivad probleemideta olemasolevates kuulutustes praeguse hinna 1 155 000 eurot (millega ei ole suudetud kinnisasja müüa viimase viie aasta jooksul) muuta näiteks 450 000 euro peale. Sama kinnisasja müügikuulutust ei ole mõistlik samas portaalis dubleerida ning selle tegemata jätmist ei saa kohtutäiturile ka ette heita. TMS § 153 lg 2 teine lause ei näe ette näidisloetelu „enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalidest internetis“, mille järgimata jätmist saaks kohtutäiturile ette heita. Kohtu seisukoht ja põhjendused
16.Kohus vaatab esitatud kaebuse läbi tulenevalt TsMS § 475 lg 1 p-st 15 hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Antud asjas kohtuistungi pidamise kohustust seadus ette ei näe, mistõttu kohus lahendab asja kirjalikus menetluses.
17.Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja puudutatud isikute seisukohtadega, dokumentaalsete tõenditega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avalduse rahuldamiseks alused puuduvad.
18.TMS § 218 lg 1 sätestab, et kaebuse kohta tehtud kohtutäituri otsuse peale võib menetlusosaline esitada otsuse kättetoimetamisest arvates kümne päeva jooksul kaebuse maakohtule, kelle tööpiirkonnas kohtutäituri büroo asub. Kohtutäitur on teinud 07.03.2017.a otsuse, millega kohtutäitur lahendas avaldajate kaebuse ning jättis selle rahuldamata. Avaldaja esitas 17.03.2017.a Harju Maakohtule kaebuse Harju tööpiirkonna Tallinna kohtutäitur Arvi Pink ́i 07.03.2017.a otsusele täiteasjades nr XXXX-XXXX. Seega on kaebus esitatud õigele maakohtule ning tähtaegselt.
19.Kohus selgitab, et kontrollib vaid kaevatava otsuse seaduslikkust, mistõttu tuleb kohtul lähtuda selle otsuse tegemise aluseks olnud võlgnike kaebusest ning käesolevas avalduses esitatud nõudest. Kohus selgitab, et kohtutäituri otsuse õiguspärasusele hinnangu andmisel saab kohus anda õigusliku hinnangu, kas kohtutäituri tegevus oli kaebuses vaidlustatud ulatuses ja kohtutäiturile esitatud kaebuse menetlemise ajal õiguspärane või mitte.
20.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kohtutäitur pidi avaldama kinnisasja XXXX müügikuulutuse kõikides suuremates kinnisvaraportaalides, nagu city24, kv.ee, Sotheby’s. Samuti on vaidlus selles, kas kohtutäitur lahendas avaldajate enampakkumise kehtivuse aja määramise taotluse.
21.Tulenevalt TMS § 871 lõikest 1 registreeritakse enampakkumisele enne enampakkumise algust ning sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et enampakkumisel osaleda sooviv isik registreerib end enampakkumise kuulutuses märgitud korras ja tähtajal ning tasub tagatisraha TMS § 83 lõigetes 2 ja 21 sätestatud korras. Tulenevalt TMS § 153 lg 2 peab kinnisasja enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg olema vähemalt 20 päeva, mis on seadusandja jaoks piisav aeg ostuhuvi tekkimisel ennast enampakkumisele registreerida. Kohtutäituri otsuses on märgitud, et 31.03.2017.a algama pidanud enampakkumine oli juba viies, kuid ühelgi korral pole esitatud registreerimistaotlusi. Kohtutäitur on seisukohal, et puudub vajadus enampakkumise toimumiseks pikema aja määramiseks kui 1 nädal, kuna sellega ei saavutata avaldajate soovitud tulemust.
22.Elektroonilise enampakkumise korra kehtestab TMS § 881 arvestades kinnisasja müügi korral sätestatud erisustega tulenevalt TMS § 153. Paragrahvi § 881 lg 2 kohaselt peab elektrooniline enampakkumine olema avatud vähemalt viis tööpäeva. Kohtutäituri otsusest nähtub, et kohtutäituri poolt määrati enampakkumise toimumise ajaks 1 nädal.
23.Kohtu hinnangul on kohtutäitur lahendanud ja sisuliselt põhjendanud avaldajate enampakkumise kehtivuse aja määramise taotluse. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et ühenädalane enampakkumise toimumise aeg jääb seadusega sätestatud määradesse vastavalt TMS § 881 lg 2 ja on seega seaduslik. Kohus nõustub kohtutäituri seisukohaga, et pikema tähtaja määramine ei too soovitud tulemust muuhulgas seetõttu, et varale pole leitud ostjat ligikaudu 5 aasta jooksul ning enampakkumisele ei ole esitatud ühelgi korral registreerimistaotlusi. Kuigi seadus võimaldab määrata ka pikemat enampakkumise tähtaega, ei muudaks enampakkumise tähtaja pikendamine kohtu hinnangul enampakkumise objekti potentsiaalsetele huvilistele atraktiivsemaks, seda saaks teha vaid enampakkumise objekti madalam hind.
24.TMS § 153 lg 2 sätestab, et enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis. Kohtutäitur võib kuulutuse avaldada ka enampakkumise kohas levivas ajalehes. Sissenõudja või võlgniku soovil avaldab kohtutäitur kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muus väljaandes. Kohtutäitur avaldab interneti-kuulutuses ka fotod kinnisasjast. Avaldajad leiavad, et veebilehekülg www.varad.ee ei ole enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaal ning kohtutäitur pidi avaldama kinnisasja XXXX müügikuulutuse kõikides suuremates kinnisvaraportaalides. Lisaks on kohtutäiturile ette heidetud, et täitur ei ole avaldajalt küsinud nõusolekut seoses müügikuulutuse avaldamisega tekkivate kulude hüvitamiseks, viidates TMS §-le 153 lg-le 2. Kohtutäitur ja sissenõudjad on seisukohal, et sama kinnisasja müügikuulutust ei ole mõistlik samas portaalis dubleerida ning selle tegemata jätmist ei saa kohtutäiturile ka ette heita. Toimiku materjalidest nähtub, et avaldajad on ise XXXX kinnisaja müügikuulutuse avaldanud nii www.city24.ee kui ka www.kv.ee portaalides (tl 44-48). Eeltoodust tulenevalt puudub vajadus lisada samasugune kuulutus samasse portaali ka kohtutäituri poolt. Kohtu hinnangul on kohtutäitur avaldanud kuulutuse Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis, milleks on www.varad.ee ja www.oksjonikeskus.ee. Avaldajad ei ole põhjendanud ega tõendanud enda väiteid nagu eelpool nimetatud portaalid ei ole enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalid.
TMS § 153 lg 2 eelviimane lause sätestab, et sissenõudja või võlgniku soovil avaldab kohtutäitur kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muus väljaandes. Kohus on seisukohal, et sätte kohaselt peab soovi avaldama võlgnik või sissenõudja, mida käesoleval hetkel ei ole. Kohtutäitur ei saa ilma võlgniku või sissenõudja soovita avaldada kuulutuse mõnes muus väljaandes ning hiljem esitada nõude võlgnikule kuulutuse avaldamisel tekkinud kulutuste eest. Muuhulgas on muudes väljaannetes kinnisasja müügikuulutused juba avaldatud. Täitemenetlust alustati avaldaja suhtes 17.04.2012.a. 18.04.2014.a koostas kohtutäitur akti kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise kohta. 06.04.2015.a koostas kohtutäitur akti vara ümberhindamiseks (tl 21-22). Kohtutäituri ja sissenõudja seisukohtade, täitmisteate ning vara ümberhindamise akti kohaselt ei ole vara suudetud võõrandada ligikaudu 5 aasta jooksul ning enampakkumised on korduvalt nurjunud. Seega, kohtu hinnangul dubleeriv reklaamkuulutus ei tooks käesoleval juhul avaldajatele positiivset tagajärge. Kohus on seisukohal, et avaldajad soovivad esitatud taotlusega venitada täitemenetlust. Avaldajad on ise avaldanud kuulutuse enda kuludega väljaannetes www.city24.ee ja www.kv.ee. (http://www.city24.ee/et/kinnisvara/majade-muuk/TallinnPirita/pcat1v?selectedTabMenu=list; http://kinnisvaraportaal-kvee.postimees.ee/andrekse-tee-16-asuv-elumaja-on-ehitatud-augustis1797293.html?nr=1&search_key=4e744c0c3cc2613a5fbb230073f587c7, tlk 44-48, 8992). Seega avaldajad on ise eelnevalt vabatahtlikult teinud seda, mida nad taotlevad
kohtutäiturilt. Kohus leia, et mitme kuulutuse avaldamine ühe enampakkumise objekti kohta ei tekita potentsiaalsetes ostjates rohkem ostuhuvi ega muuda pakutavat kinnisvara ka kuidagi atraktiivsemaks. Kohus märgib, et avaldajatel endil on võimalik muuhulgas alandada olemasolevates kuulutustes müüdava kinnisvara hinda, tekitades niiviisi objekti võimalikes ostjates rohkem huvi müüdava kinnisvara vastu.
26.Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta XXXX ja XXXX kaebus Tallinna kohtutäitur Arvi Pink ́i 07.03.2017.a otsusele täiteasjades nr XXXX ja XXXX rahuldamata.
27.Kõik määruses kajastamata dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad ei oma kohtu arvates sisulist tähtsust, mistõttu kohus neile ei vasta. Tsiviilasja hinna määramine
28.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind, lg 3 kohaselt on hagita asja hind hagita asjas avaldusega taotletud või kohtu omal algatusel tehtud toimingu harilik väärtus. TsMS § 125 sätestab, et tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. TsMS § 132 lg 1 kohaselt mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3500 eurot. Tulenevalt eeltoodust on tsiviilasja hinnaks 3500 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
29.Menetluskulude osas tuleb juhinduda TsMS §-dest 172 ja 173. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse ning kui menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Kuna avaldaja kaebus jääb rahuldamata, määrab kohus, et kõigi menetlusosaliste menetluskulud jäävad avaldajate kanda.
30.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine takistab käesolevas asjas menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus saab läbiviidud menetluse tulemusel avalduse sisuliselt lahendada, kuid menetluskulude kindlaksmääramine takistaks avalduse suhtes menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist, kuna kohtule ei ole avaldusi esitatud. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus menetlust lõpetava kohtumääruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumisest. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, eeldusel, et keegi menetlusosalistest seda kohtult taotleb.