Irina Goltsi hagi Uno Kiisholtsi vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kohustuse suuruse kindlaksmääramiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Irina Goltsi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
14. veebruar 2017
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Irina Golts (isikukood XXX), esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo Vastustaja (kostja): Uno Kiisholts (isikukood XXX)
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsus osas, millega maakohus jättis resolutsioonis lahendamata Irina Goltsi nõude Uno Kiisholtsi vastu asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks, ning osaliselt Irina Goltsi hüvitise maksmise kohustuse suuruse osas, samuti menetluskulude jaotust puudutavas osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega välja mõista Uno Kiisholtsilt Irina Goltsi kasuks asja säilitamiseks vajalike
kulutuste hüvitamiseks 1955 eurot 99 senti, kohustada Irina Goltsi maksma Uno Kiisholtsile kaasomandi osa eest 10 000 eurot, tasaarvestada Irina Goltsi nõue Uno Kiisholtsi nõudega ning kohustada maksma Irina Goltsi Uno Kiisholtsile kaasomandi osa kaotuse eest 8044 eurot 1 sent.
3.Täiendada Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsuse resolutsiooni ning anda Irina Goltsile tähtaja kuni kaks kuud käesoleva otsuse jõustumisest Uno Kiisholtsile kaasomandi osa hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks ja siduda Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile tasumisele kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumine kohtuotsuse resolutsiooni p-s 6.3 märgitud Uno Kiisholtsi tahteavalduse andmisega.
4.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „6.1. Rahuldada Irina Goltsi hagi Uno Kiisholtsi vastu osaliselt.
6.2.Lõpetada kaasomand kinnistu, asukohaga Jõgevamaa Kasepää vald Raja küla XXX (Tartu Maakohtu registriosa kinnistusosakonna kinnistusregistri nr XXX), suhtes ja jätta kinnistu Irina Goltsi ainuomandisse.
6.3.Tuvastada Uno Kiisholtsi kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu asukohaga Jõgevamaa Kasepää vald Raja küla XXX mõttelise osa suhtes Uno Kiisholtsi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks Irina Golts. Asendada Uno Kiisholtsi tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
6.4.Kohustada Irina Goltsi maksma Uno Kiisholtsile kaasomandi osa eest 10 000 eurot.
6.5.Välja mõista Uno Kiisholtsilt Irina Goltsi kasuks kinnisasja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks 1955 eurot 99 senti.
6.6.Tasaarvestada Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile tasumisele kuuluva summaga 10 000 eurot (p 6.4) Uno Kiisholtsi poolt Irina Goltsile tasumisele kuuluv summa 1955 eurot 99 senti (p 6.5.) ja kohustada Irina Goltsi tasuma Uno Kiisholtsile kaasomandi osa hüvitisena 8044 eurot 1 sent.
6.7.Irina Goltsil tasuda Uno Kiisholtsile kaasomandi osa hüvitisena 8044 eurot 1 sent kahe kuu jooksul alates käesolevas asjas tehtud kohtuotsuse jõustumisest.
6.8.Siduda Irina Goltsi poolt Uno Kiisholtsile tasumisele kuuluv hüvitis 8044 eurot 1 sent kohtuotsuse resolutsiooni p-s 6.3 märgitud Uno Kiisholtsi tahteavalduse andmisega (s.o kohtuotsus asendab Uno Kiisholtsi tahteavaldust juhul, kui Irina Golts on tasunud Uno Kiisholtsile hüvitise 8044 eurot 1 sent või Uno Kiisholts on sattunud täitmise vastuvõtmisega viivitusse).
7.Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Irina Golts (hageja) esitas 22. juunil 2015 Tartu Maakohtule hagi Uno Kiisholtsi (kostja) vastu, milles palus lõpetada pooltevaheline kaasomand ning jätta kinnistu hagejale, pannes talle kohustuse hüvitada kosjale soetusväärtus 3195 eurot 58 senti.
2.märtsi 2016 lõpliku sisukoha järgi leidis hageja tasaarvestavate summade kohta, et kostja kinnistu osa väärtus on 4154 eurot 25 senti ja hageja kantud ehitise säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste summa on 10 560 eurot 56 senti (millest kostja kaasomandile vastav osa on 2640 eurot 14 senti). Seega tuleb hagejal tasuda kostjale tasaarvestuse tulemusena 1514 eurot 11 senti. Hagiavalduse kohaselt on poolte kaasomandis (hagejale kuulub 3⁄4 suurune ja kostjale 1⁄4 suurune mõtteline osa) kinnistu asukohaga XXX küla Kasepää vald Jõgevamaa. Kostja omandas oma osa
23.novembri 2011 enampakkumisel. Hageja oli enampakkumise ajal samuti kinnistu kaasomanik ja on 2014. aastaks omandanud (sõlmitud kinkelepingute alusel) 3⁄4 mõttelist osa kinnistust. Kinnistul paikneva hoone säilitamiseks ja elamiskõlblikkuse tagamiseks (2012. aastal oli kinnistul ka tulekahju) on hageja teinud alates 2012. aastast remondi- ja parendustöid. Kostja ei ole hagejale tehtud hädavajalikke kulutusi hüvitanud. Kostja ei ole käinud oma kinnisvara hooldamas ega osalenud kinnistu korrastus- või remonditöödel. Hageja on valmis tasuma kostjale õiglast hüvitust omandi kaotamise eest, arvestades tasutavast summast maha kostja osa ajavahemikul 2012 - 2014 kaasomandi säilitamiseks kantud kulutustest.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Vastuväite kohaselt on hageja määranud valesti kinnistuosa väärtuse. Kinnistuosa väärtus (10 000 eurot) on määratud 27. veebruari 2013 kinnisasja arestimisaktiga. Kinnistut oli vaja vaid hooldada. Hageja nõuab kostjalt raha remonditööde eest, milles kokku ei lepitud. Kostja tehtud tööd kui kulud on tõendamata. Kostja soovib saada hüvitisena 10 000 eurot.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 13. mai 2016 otsusega hagi, kohustades kostjat andma nõusolek kaasomandis oleva kinnistu jagamiseks (selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse) ja omanikukande muutmiseks ning uue kande tegemiseks (millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja). Maakohus kohusta hagejat maksma kostjale kaasomandi osa eest 10 544 eurot. Maakohus jättis hageja tasutud riigilõivu kostja kanda ja muud menetluskulud poolte endi kanda ning määras menetluskulud rahaliselt kindlaks. Maakohtu põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled kaasomandi lõpetamise ega lõpetamise viisi üle. Hagi kaasomandi lõpetamiseks tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 ja 77 järgi rahuldada ja jätta kinnistu hageja ainuomandisse. Kohus ei saa hageja nõuet rahuldada hagi resolutsioonis esitatud sõnastuses, kuid kuna hageja nõude sisu ja eesmärk on üheselt tuvastatav, sõnastab kohus otsuse resolutsiooni vastavalt seaduse nõuetele (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5, AÕS § 641, kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1). Tõendite kohaselt saab kinnistu 1⁄4 suuruse mõttelise osa väärtuseks lugeda 12 500 eurot. Hageja on esitanud kinnistuosa väärtuse kohta erinevaid seisukohti (hageja peab kinnistuosa väärtuseks 3195 eurot 58 senti, 2. märtsi 2016 menetlusdokumendi kohaselt aga 4154 eurot 25 senti), kostja arvates on kinnistuosa väärtus arestimisaktis märgitud 10 000 eurot. Tõenditest on kõige usaldusväärsem 2016 jaanuari seisuga tehtud kinnisvarabüroo hinnang. See tõend annab kogu kinnistu väärtuse ning on ajaliselt lähedane omandi kaotamise (kohtuotsuse tegemise) ajale. Kõik muud väärtuse hindamiseks esitatud tõendid pärinevad kas pika ajalise distantsi tagant või on oletuslikud ega arvesta tegelikku kinnistu väärtust. Pooltel ei ole vaidlust selles, et kinnistu väärtus on vähenenud 2012 toimunud tulekahju tõttu ja suurenenud hageja tehtud remonditööde tõttu. 2016. aastal määratud hinna adekvaatsust toetab kaudselt 2013. aastal toimunud vara arestimisel läbiviidud hindamine teise kinnisvarabüroo poolt: 1⁄4 kinnistu väärtuseks on hinnatud 10 000 eurot ja seega kogu kinnistu väärtuseks 40 000 eurot. Arvestades ajalist distantsi ja asjaolu, et hageja on kinnistut vahepeal korrastanud, on ilmne, et kinnistu väärtus on mõnevõrra tõusnud. Tuvastatud asjaoludel ei ole kostja täitnud AÕS §-st 75 tulenevat kulude kandamise kohustust. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole osalenud kinnistu alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulude ja koormatiste kandmisel. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejal ei olnud kostja nõusolekut kulude tegemiseks. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Hageja on avaldanud oma kulutuste suuruse kohta erinevaid seisukohti (hageja on nimetanud kulutuste suuruseks 3101 eurot 40 senti, hiljem 12 405 eurot 60 senti ning 2. märtsi 2016 menetlusdokumendi kohaselt kokku 36 999 eurot 78 senti (s.o ehitise säilitamiseks vajalikud kulud 10 560 eurot 56 senti, kinnisasja hooldamise kulud 14 613 eurot 80 senti ja parenduslikud kulud 11 825 eurot 42 senti). Tõendite kohaselt saab AÕS § 72 lg 4 alusel lugeda põhjendatuks hageja tehtud kuluks 7823 eurot 96 senti (elektrisüsteemi muutmine tuleohutuks ja nõuetele vastavaks, kinnistu kuivendamise tööd, küttesüsteemi uuendamine, tulekahjujärgne koristamine, akna vahetus ja tulekahju ennetamiseks ning kiireks avastamiseks tehtud kulutused). Ülejäänud hageja nimetatud töid ei saa liigitada ehitise säilitamiseks vajalike kulutuste alla (eelkõige ehitise parendamine (11 825 eurot 42 senti) ning kinnisasja hooldamine (14 613 eurot 80 senti)) ja nende hüvitamist saaks hageja nõuda kas
käsundita asjaajamise (võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 jj) või alusetu rikastumise sätete (VÕS § 1042) alusel. Hageja esitas 2. märtsi 2016 menetlusdokumendis täiendava nõude alusetu rikastumise sätete alusel, kuid teatas kohtuistungil, et ta ei nõua alusetu rikastumise alusel kostjalt midagi ja palus seda vaid arvestada hüvitise määramisel. Kohus muudetud kujul hagi ei menetlenud, sest see tingiks asja menetluse olulise venimise. Kohus lahendas hageja nõude esialgselt esitatud seisukohtade alusel. Kui hageja esitab kulutuste osas, mida ei saa nõuda AÕS § 72 lg 4 alusel, hagi muul alusel, tuleb arvestada, et hageja, kes jätkas vaatamata kostja vastuseisule kinnistule kulutuste tegemist, ei pruugi nende kulude kostjalt väljanõudmisel käituda heas usus. Arvestades kostjale kuuluva kinnistuosa väärtuse suurust (1/4, s.o 12 500 eurot) ja kulutustest kostjale tema omandiosa alusel langevat osa (1/4, s.o 1956 eurot), tuleb hagejal hüvitada kostjale 10 544 eurot.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning saata asi täies ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Maakohus rikkus TsMS §-i 410 ja otsuse põhjendamise kohustust, kui lahendas asja sisuliselt olukorras, kus hageja seda ei taotlenud. Sellisel juhul tulnuks viidatud sätte alusel lükata asja arutamine edasi. Kui kohus leida, et hageja taotles otsuse tegemist 14. aprillil 2016 istungil, siis esiteks oli hageja taotlus ebaselge (kohtul tuli välja selgitada hageja tahe) ning teiseks tuleneb tahteavaldusest, et hageja taotles tagaseljaotsuse tegemist (kui kohus jättis selle taotluse rahuldamata, tulnuks lükata asja arutamine edasi). Maakohus jättis menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata hageja alternatiivse nõude (tegemist ei olnud hagi muutmisega) mõista kinnistule tehtud kulutused välja käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel ning teha sellekohane tasaarvestus hageja kohustusega kostja vastu. Maakohus lähtus kaasomandis oleva osa väärtuse kindlakstegemisel ekslikult asja väärtusest tervikuna, analüüsimata, kas see on praeguses asjas põhjendatud. Maakohus jättis tähelepanuta, et poolte vahel oli tavana välja kujunenud kinnistu ja sellel asuvate ehitiste kasutuskord, mille kohaselt kasutab kinnisasjal asuvaid hooneid ainuisikuliselt hageja ja kostja kasutab vaid kinnisasja (maatükki) vastavalt oma kaasomandi suurusele. Eeltoodu tõttu on tegemist olukorraga, kus kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel on kõrvalekaldumine kinnisasja kui terviku väärtusest õigustatud. Hageja tasutava hüvitise kindlaksmääramisel tuli seega lähtuda kaasomandi osade väärtusest, arvestades poolte vahel tavana väljakujunenud kasutuskorda. Maakohus ei hinnanud, kas kohtu väljamõistetud hüvitis on kooskõlas hea usu põhimõttega, arvestades, et kostja ei ole pärast kaasomandi osa omandamist (praeguseks 4,5 aasta jooksul) oma kinnisvara vastu huvi tundnud ega seda hooldanud. Sellise hüvitise väljamõistmine tähendaks kostja alusetut rikastumist hageja arvelt. Kostja ainus kulu on olnud kaasomandi osa soetusmaksumuse (3195 eurot 58 senti) tasumine. Kui ka maakohus tuvastas, et kostja osa väärtus on suurem kui 10 000 eurot, siis ei saanud kohus hüvitise määramisel seda summat ületada. Seda põhjusel, et kostja on ise pidanud oma osa väärtuseks on 10 000 eurot ja soovinud seda summat hüvitisena. Maakohus jättis ebaõigesti osade hageja tehtud vajalike kulutustega arvestamata, kui leidis, et vajalike kulutuste suuruseks on 7823 eurot 96 senti. Vajalikud kulud pidid tagama, et hoone säiliks elamiskõlblikuna (mis on vaidlusaluse asja eesmärk (otstarve)). Eeltoodut arvestades on põhjendatud vajalike kulutuste suuruseks 12 967 eurot 56 senti. Vaidlust ei ole selles, et hageja
tegi ka kasulikke ja torenduslikke kulutusi, mis tuleb hagejale hüvitada käsundita asjaajamise või alusetu rikastamise sätete alusel.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei ole.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu 13. mai 2016 otsuse osas, millega maakohus jättis resolutsioonis lahendamata hageja nõude kostja vastu asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks, ning osaliselt hageja hüvitise maksmise kohustuse suuruse osas. Samuti tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab välja kostjalt hageja kasuks asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks 1955 eurot 99 senti, kohustab hagejat maksma kostjale kaasomandi osa eest 10 000 eurot, tasaarvestab hageja nõude kostja nõudega ning kohustab maksma hagejat kostjale kaasomandi osa kaotuse eest 8044 eurot 1 sent. Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ning annab hagejale tähtaja kuni kaks kuud käesoleva otsuse jõustumisest kostjale kaasomandi osa hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks ja seob hageja poolt kostjale tasumisele kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumise kohtuotsuse resolutsiooni p-s 6.3 märgitud kostja tahteavalduse andmisega (s.o kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust juhul, kui hageja on tasunud kostjale hüvitise 8044 eurot 1 sent või kostja on sattunud täitmise vastuvõtmisega viivitusse). Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.
7.Ringkonnakohus esitas hagejale TsMS § 640 lg 1 p 7 alusel küsimusi. Vastuseks kohtu küsimustele on hageja kinnitanud, et ta on valmis maksma kostjale kaasomandi kaotamise eest hüvitise summas 10 000 eurot, millest on maha arvatatud asjale tehtud vajalikud kulutused. Samuti on esitanud hageja taotluse anda hüvitise maksmiseks tähtajaks kuni kaks kuud alates kohtuotsuse jõustumisest.
8.Asja materjalide kohaselt on kinnistu, asukohaga XXX küla Kasepää vald Jõgevamaa (registriosa number XXX), omanikud hageja 3⁄4 kaasomandist ja kostja 1⁄4 kaasomandist (I kd tl 48). Hageja esitas maakohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks ja kostjale väljamaksmisele kuuluva hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks. Samuti palus hageja teha tasaarvestus kostjale tasumisele kuuluva hüvitise ja hageja poolt kinnisasjale tehtud kulutuste vahel.
9.Ebaõige on hageja väide, et maakohus, lahendades 14.04.2016 asja sisuliselt, rikkus TsMS §-i 410. TsMS § 410 kohaselt kui kostja ei ilmu kohtuistungile, teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel kas tagaseljaotsuse, lahendab asja sisuliselt või lükkab asja arutamise edasi. Kui hageja vastavat taotlust ei esita või kui kohus taotlust ei rahulda, lükkab kohus asja arutamise edasi. Antud juhul ei ilmunud kostja 14.04.2016 toimunud kohtuistungile (II kd tl 73-74). Kohtu küsimusele asja arutamise võimalikkuse kohta on hageja esindaja selgitanud: „Mingit lahendust tahaks ikka saada, oleme huvitatud kiiremast lahendusest./.../ Taotleme, et teha otsus kaasomandi lõpetamise ja kohustuse kindlaks määramiseks.“ Ringkonnakohtu arvates on eeltoodu käsitletav hageja taotlusena lahendada asi sisuliselt ning hageja apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine seisukoht on põhjendamatu. Kohtuistungi protokollist nähtuvalt on maakohus määranud, et lahendab asja sisuliselt TsMS § 410 alusel. Lähtudes protokollilisest määrusest ei saanud hageja eeldada, et maakohus teeb asjas
tagaseljaotsuse (kohus on selgesõnaliselt määranud, et teeb asjas sisulise lahendi) ning põhjendamatu on hageja väide, et maakohus ei ole üldse läbi vaadanud tema taotlust lahendada asi tagaseljaotsusega. Alusetu on siinkohal hageja seisukoht, et tegemist on üllatusliku otsusega. Hageja taotles ise asjas otsuse tegemist ning maakohus ongi teinud asjas sisulise otsuse. Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui hageja ei olnud nõus maakohtu otsustusega teha asjas sisuline lahend, oli tal õigus esitada TsMS § 333 kohane vastuväide kohtu tegevuse kohta, kuid hageja ei ole seda teinud. Kohtuistungi protokolli kohaselt on hageja olnud nõus asja sisulise arutamise lõpetamisega ning ei ole esitanud vastuväidet kohtu tegevuse kohta.
10.Hageja väitel jättis maakohus menetlusnorme rikkudes põhjendamatult lahendamata tema alternatiivse nõude mõista kinnistule tehtud kulutused välja käsundita asjaajamise ja/või alusetu rikastumise sätete alusel ning teha sellekohane tasaarvestus hageja kohustusega kostja vastu. Asja materjalide kohaselt on hageja soovinud hagis tasaarvestada kostjale omandi kaotamise eest tasumisele kuuluva hüvitise AÕS § 72 lg 4 alusel hagejale kuuluva asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitisega võrdeliselt kostja osaga. Hageja on 02.03.2016 maakohtule esitatud menetlusdokumendis (II kd tl 2-5) lisaks asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamisele nõudnud ka kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamist kostja poolt. Ebaõige on siinkohal hageja väide, et kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamise nõue käsundita asjaajamise ja/või alusetu rikastumise sätete alusel on käsitletav alternatiivse nõudena ning maakohus on alusetult keeldunud selle menetlemisest. Ringkonnakohtu arvates on hageja 02.03.2016 menetlusdokumendis soovinud muuta hagi ning vastavalt TsMS § 376 lg-le 3 hagi muutmise avaldusele kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Tegemist ei ole alternatiivse nõudega juba seetõttu, et põhinõude rahuldamine välistaks väidetava alternatiivse nõude rahuldamise, kuid hageja on soovinud nii põhinõude kui nn alternatiivnõude rahuldamist. Antud juhul, arvestades hageja nõudeid (vajalike kulutuste, kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamise nõue), oleks teoreetiliselt võimalik nende kõigi rahuldamine, kuigi erinevatel õiguslikel alustel. Asja materjalide kohaselt määras maakohus hagejale tähtaja esitada fotod koos kirjelduste ja selgitustega ning maja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste arvestuse 3. märtsiks 2016 (I kd tl 192 pöördel). Hageja on lisaks maakohtu poolt nõutule esitanud 02.03.2016 menetlusdokumendis täiendava nõude (kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamise nõue). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 02.03.2016 esitatud nõue ei vastanud hagiavalduse kohta sätestatule (sh oli tasumata riigilõiv), seetõttu ei oleks olnud võimalik menetleda muudetud hagi ilma, et kohus oleks nõudnud hagejalt puuduste kõrvaldamist hagiavalduses ning nimetatud asjaolu oleks kaasa toonud menetluse lahendamise viibimise. Kuna maakohus oli määranud asjas istungi 14. aprilliks 2016, siis keeldus kohus õigustatult menetlusse võtmast muudetud hagi ning menetles üksnes eelnevalt esitatud hagi. Hagejal on võimalik esitada soovi korral kostja vastu iseseisev hagi kinnisasja hooldamise kulude ja ehitise parenduslike kulude hüvitamiseks (hagi, mis vastaks seaduses sätestatule). Siinkohal märgib ringkonnakohus, et hagejal oli võimalus kinnistu turuväärtuse määramiseks eksperthinnangu tellimisel juhtida hindaja tähelepanu tema poolt tehtud kasulikele jm kulutustele, mis ei kuulu AÕS § 72 lg 4 alusel kostja poolt hüvitamisele ning paluda kajastada kinnistu väärtust ka ilma tema poolt tehtud kulutusteta.
11.Alusetu on hageja väide, et maakohus lähtus kaasomandis oleva osa väärtuse kindlakstegemisel ekslikult asja väärtusest tervikuna. Ebaõige on siinkohal hageja seisukoht, et kuna tavana väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutab kinnisasjal asuvaid hooneid
ainuisikuliselt hageja ja kostja kasutab vaid kinnisasja (maatükki) vastavalt oma kaasomandi suurusele, siis on kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel kõrvalekaldumine kinnisasja kui terviku väärtusest õigustatud. Asja materjalidest nähtuvalt on selline hageja väide tõendamata, sest kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja teda elamusse sisse lasknud ja maatükki ta ei kasuta. Riigikohus on korduvalt lahendites selgitanud (vt näit Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 p 16; tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 p 10), et hinnata tuleb üldjuhul kaasomandis oleva asja väärtus tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest. Ringkonnakohtu arvates ei ole hageja esitanud selliseid erandlikke asjaolusid, mis antud juhul annaksid üldreegli kohaldamisel ebaõiglase tulemuse. Selliseks erandlikeks asjaoludeks ei ole hageja poolt väljatoodu, mille kohaselt kostja ei ole ligikaudu 4,5 aasta jooksul 1) kinnisasjal asuvaid ehitisi kasutanud ega avaldanud soovi nende kasutamiseks; 2) ei ole ehitistele teinud kulutusi ega tundnud huvi nende seisukorra vastu; 3) ei ole vastu vaielnud sellele, et hageja ainuisikuliselt kasutab ja parendab ehitisi. Siinkohal juhib ringkonnakohus hageja tähelepanu asjaolule, et hageja on esitanud ise kostja vastu asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude ning need kulutused on suures osas seoses kinnisasjal asuvate ehitistega, mida väidetavalt kasutab hageja kasutuskorra kohaselt (ja mille tõttu hageja arvates on kaasomandi osade väärtuse kindlaksmääramisel kõrvalekaldumine kinnisasja kui terviku väärtusest õigustatud).
12.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud aluste puudumise tõttu tähelepanuta hageja väite, et kostjale kaasomandi osa hüvitise määramisel tuleb arvestada vastava maatüki väärtusega ilma selle peal asuvate ehitisteta ning kuna maakohus seda ei teinud, siis tuleb otsus tühistada ja saata vastavas ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks. TsMS § 436 lg 2 kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada ning sama paragrahvi lg 4 järgi ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Hageja ei ole ise esitanud maakohtule asjaolu, et kostjale hüvitise suuruse määramisel tuleks lähtuda hoopis maatüki väärtusest.
13.Maakohus on vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse määramise aluseks võtnud LMV Kinnisvara OÜ eksperthinnangu, mille kohaselt 22.01.2016 oli kinnistu turuväärtuseks 50 000 eurot (I kd tl 115-149) ning kostja osa väärtuseks seega 12 500 eurot. Hageja on vastu vaielnud kostja osa väärtusele ning leidnud, et kuna kostja ei ole kandnud kulutusi seoses kinnisasja korrashoiuga (säilitamiseks vajalikke jms kulutusi), siis on kostja kaasomandi osa väärtuseks selle soetamishind 3195 eurot 58 senti. Kostja on ise lugenud oma osa väärtuseks 10 000 eurot (I kd tl 192, II kd tl 45-48). Vastavalt TsMS §-le 439 ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kuigi antud juhul on hagi esitanud hageja, siis arvestades tema nõuet kohustada hagejat maksma välja kostjale kaasomandi osa rahas, tuleb nõude piiride kindlaksmääramisel lähtuda kostja seisukohast ning kostja ei ole soovinud hüvitist kaasomandi osa kaotuse eest rohkem kui 10 000 eurot. Seega lähtub ringkonnakohus kostja poolt soovitud hüvitise suurusest 10 000 eurot ning maakohus on ebaõigesti aluseks võtnud LMV Kinnisvara OÜ eksperthinnangust tuleneva 12 500 eurot. Hageja on pidanud kostja kaasomandi osa väärtuseks soetamisväärtust 3195 eurot 58 senti või 4154 eurot 25 senti (arvestades kinnisvarahindade kasvutendentsi 30%).
Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga ning leiab, et kaasomandi osa väärtus kaasomandi lõpetamise hetkel ei ole kindlasti selle soetamisväärtus 2010. aastal. Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et kaasomandi lõpetamise ajal oleks kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtus väiksem kostja poolt nõutust, s.o väiksem kui 10 000 eurot.
14.Hagiavaldusest nähtuvalt (kuigi hagi nõudena ei ole hageja seda selgelt formuleerinud) on hageja taotlenud välja mõista kostjalt asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks 3101 eurot 40 senti ning selle tasaarvestamist hageja poolt kostjale maksmisele kuuluva hüvitisega. Maakohtule 02.03.2016 esitatud menetlusdokumendis (II kd tl 2-5) on hageja märkinud vajalike kulutustena 10 560 eurot 56 senti, milles kostja osa oleks 2640 eurot 14 senti. Apellatsioonkaebuses on hageja leidnud, et vajalikud kulutused on 12 967 eurot 56 senti ning kostja kaasomandi osale vastab 3241 eurot 89 senti. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Maakohus on lugenud AÕS § 72 lg 4 alusel põhjendatuks hageja tehtud kulutusi summas 7823 eurot 96 senti, hageja apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt tegi hageja vajalikke kulutusi summas 12 967 eurot 56 senti, seega on vaidlusalune summa 5143 eurot 60 senti (12 967,56 – 7823,96 = 5143,60). Siinkohal märgib ringkonnakohus, et maakohus on, rikkudes menetlusnormi (TsMS § 442 lg 5), jätnud otsuse resolutsiooniga lahendamata hageja nõude asja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsiooni. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja poolt väidetavalt asja säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi.
14.1.Hageja väitel kandis ta kulutusi elektrisüsteemi muutmiseks tuleohutuks ja nõuetele vastavaks summas 1568 euro 84 senti. Maakohus leidis, et nimetatud kulutus oli asja säilimiseks vajalik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses ei ole summat vaidlustatud. Seega on kulutus 1568 eurot 84 senti, mida hageja tegi elektrisüsteemi muutmiseks tuleohutuks ja nõuetele vastavaks, asja säilitamiseks tehtud vajalik kulutus
14.2.Hageja väitel tegi ta AÕS § 72 lg 4 tähenduses kulutusi sadevee- ja liigniiskuse eemaldamiseks vajaliku drenaažisüsteemi rajamiseks ning vundamendi kindlustamiseks summas 1480 eurot 92 senti. Maakohus, hinnates asjas olevaid tõendeid, leidis, et asja säilitamiseks on selles osas tehtud kulutusi 567 eurot, ülejäänud kulutused summas 913 eurot 92 senti ei olnud vajalikud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et saunaruumi taastamise kulu (I kd tl 20) ei seondu sadevee- ja niiskuse eemaldamisega ning vundamendi kindlustamisega ja tegemist ei ole vajaliku kuluga asja säilitamiseks. Viidatud arvel märgitud „saunaruumi osaline taastamine“ viitab pigem sellele, et sauna oli juba hävinenud ja hageja asus seda taastama (võib olla tegemist kasuliku kulutusega), kuid arvel märgitu ei kinnita seda, et teostati hädavajalikke töid sauna säilitamise tagamiseks. Õige on maakohtu seisukoht, et täielikult on tõendamata kulutused, mida hageja väidetavalt tegi kinnistu vundamendi drenaaži rajamiseks, samuti see, kas üldse ja millisel eesmärgil tehti väidetavaid betoneerimistöid. Asjakohatu on apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kinnistu
kuivendamiseks oli vajalik kraavide kaevamine, sest maakohus on rahuldanud nõude 567 euro ulatuses ning see sisaldab kinnistule kraavide kaevamise kulu.
14.3.Hageja nõude küttesüsteemi uuendamise kulutuse summast 3985 eurot 72 senti rahuldas maakohus 3900 euro ulatuses. Maakohus on õigesti kulutuse suurust hinnanud lähtudes hinnapakkumisest analoogse küttekolde ehitamiseks (II kd tl 18) ning jätnud arvestamata tööajakulu, kuna hageja tõendit ei esitanud.
14.4.Hageja on nõudnud tulekahjujärgse koristamise ja jäätmete utiliseerimise eest 927 eurot ning tulekahjujärgse kandekonstruktsioonide ja põrandate taastamise eest 1083 eurot 55 senti. Ringkonnakohus leiab, et tulekahju tagajärgede kõrvaldamine on vajalik ehitise säilitamiseks ning seetõttu on tulekahjujärgse koristamise ja jäätmete utiliseerimise kulutus 927 eurot vajalik. Samuti saab lugeda vajalikuks kulutuseks tulekahju tagajärgede kõrvaldamiseks kulunud kulutus materjalile summas 604 eurot 49 senti. Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole esitanud tõendeid tööajakulu osas ning seetõttu selles osas nõue ei kuulu rahuldamisele.
14.5.Hageja väite kohaselt on vajalikuks kuluks avatäidete asendamine summas 1498 eurot 46 senti (seisnes akende vahetuses). Maakohus on nõude rahuldanud summas 101 eurot 56 senti (ühe akna vahetus). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et akende vahetus antud juhul (v.a üks purunenud aken) ei olnud vajalik kulutus asja säilitamiseks, vaid tegemist võib olla kasuliku kulutusega ning seetõttu kostja ei pea kulutust AÕS § 72 lg 4 alusel hüvitama.
14.6.Hageja kulutusi tulekahjuhäireid võimaldavate häireseadmete ja käsikustutusvahendite ostmiseks ja paigaldamiseks summas 155 eurot 7 senti on maakohus pidanud vajalikuks kulutuseks.
14.7.Apellatsioonkaebuses on hageja lisanud vajalike kulutuste loetellu veel ohtlike puude mahavõtmise summas 1068 eurot ning sanitaartehnilised tööd maksumusega 1200 eurot. Ringkonnakohus jätab kaebuses vajalike kulutuste loetellu lisatud kulutused TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud aluste puudumise tõttu tähelepanuta.
14.8.Hageja poolt tehtud kulutusi saab lugeda AÕS § 72 lg 4 alusel vajalikeks summas 7823 eurot 96 senti (1568,84+567+3900+927+604,49+101,56+155,07=7823,96) ning arvestades kostja osa kaasomandist, tuleb kostjal hüvitada hagejale asja säilitamiseks vajalike kulutustena 1955 eurot 99 senti.
15.Käesoleva otsuse p-s 12 ringkonnakohus tuvastas, et kostja kaasomandi osa väärtus on 10 000 eurot ning kuna kaasomand lõpetatakse ja kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, siis tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 on hagejal kohustus maksta kostjale kaasomandi osa eest 10 000 eurot. Tasaarvestades kostja nõude 10 000 eurot hageja vastu hageja nõudega 1955 eurot 99 senti kostja vastu, tuleb panna hagejale kohustus tasuda kostjale kaasomandi osa eest 8044 eurot 1 sent. Hageja on kinnitanud 25.05.2017 ringkonnakohtule, et ta on valmis maksma kostjale kaasomandi kaotamise eest hüvitise summas 10 000 eurot, millest on maha arvatatud asjale tehtud vajalikud kulutused.
16.Kuna nii hagi kui apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus poolte endi kanda. Siinkohal arvestab ringkonnakohus ka seda, et tegemist on kaasomandi lõpetamise hagiga. Hageja on taotlenud tähtaega kuni kaks kuud käesoleva otsuse jõustumisest kostjale kaasomandi osa eest hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumiseks. Ringkonnakohus leiab, et taotlus kuulub
rahuldamisele. Samuti täiendab ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ning seob VÕS § 110 lg 5 kohaselt hageja poolt kostjale tasumisele kuuluva hüvitise 8044 eurot 1 sent tasumise kostja tahteavalduse andmisega (s.o kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust juhul, kui hageja on tasunud kostjale hüvitise 8044 eurot 1 sent või kostja on sattunud täitmise vastuvõtmisega viivitusse).
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.