Asjaõigus › Omandiasjad

Tunnustada Pärnu linnas M 1 asuvas ehitises olevate korteriomandite omanike omandiõigust M 1 asuvas ehitises asuvatele kolmele soojussõlmele, mis koosnevad kütte ringluspumpadest, mudafiltritest, rõhuvahe regulaatoritest, temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust

Tsiviilasi nr 2-06-3768

Kohtukulude jaotus Edasikaebamise kord

ja elektrijõuseadmetest. Tunnustada Pärnu linnas M 2 asuvas ehitises olevate korteriomandite omanike omandiõigust M 2 asuvas ehitises asuvale soojussõlmele, mis koosneb kütteplaatsoojusvahetist, ringluspumbast, paisupaagist, elamu küttesüsteemi lisaveesõlmest, küttevee temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee plaatsoojusvahetist, temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest. Jätta menetluskulud kostja AS Pärnu Soojus kanda. Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta selle lahendamist istungil.

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded ja väited, vastuväited ja tõendid Hagejate nõuded, väited ja tõendid Tulenevalt hagiavaldustest (I kd tl 3-25 ja 161-174), menetluse kestel hagejate poolt esitatud kirjalikest vastustest ja seisukohtadest (II kd tl 1-5, 6-7, 17-20, 32-36, 110-114, 118122, 177-181, 189-190, 194-200, 260, 261) ning kohtuistungeil antud seletustest (protokollid II kd tl 107-109, 173-176, III kd tl 14-22) on hagejateks olevate Pärnu linnas asuvate elamute korteriomandite omanike ja kostja AS Pärnu Soojus vahel vaidlus nimetatud elamutes paiknevate soojussõlmede omandiõiguse üle. M 1 asuvas elamus paikneb kolm soojussõlme, M 2 asuvas elamus üks soojussõlm. Kostja on mitmetes kirjades elamutes tegutsevatele korteriühistutele (edaspidi KÜ), millised esindavad vastavate hagejate huve, 2004. ja 2005.aastal väitnud, et soojussõlmed on kostja omandis ning nõudnud korteriühistutelt soojussõlmede rendilepingute sõlmimist ja nende kasutamise eest tasu maksmist (kirjad I kd tl 26-30 ja 175-182). Lisaks on kostja samasisuliste avaldustega pöördunud hagejate ja korteriühistute poole suuliselt. Hagejad ei ole kostja nõudeid tunnistanud ning asunud mitmetes 2004.a saadetud kirjades (I kd tl 31-34 ja 183-185) seisukohale, et soojussõlmed on nende kaasomandis ja kostja esitatud nõuded on seetõttu alusetud. Eriti teravaks läks pooltevaheline vaidlus 2005.a septembri lõpus – oktoobri alguses, mil kostja keeldus soojussõlmede kasutamise rendilepingu mittesõlmimise tõttu hagejate kasutuses olevaid elamuid soojusenergiaga varustamast. Samas oli selline kohustus kostjal nii kaugkütteseaduse (KKütS) sätetest kui KÜ-ga M 1 ja KÜ-ga M 2 sõlmitud soojusenergia müügilepingutest (vastavalt I kd tl 35-41 ja 186-194 (ka 279), kostja väitel on tegemist tüüplepingutega) tulenevalt. Hagejad leiavad, et kostja tahtis sundida kütte väljalülitamisega soojussõlme kasutamise eest maksma. Kütte taastamiseks pöördusid hagejaid esindavad korteriühistud 20.09.2005.a Eesti Korteriühistute Pärnu büroo kaudu Energiaturu Inspektsiooni (ETI) poole, kes leidis oma 26.09.2005.a vastuskirjas nr 2-10/297, et kostja on kohustatud KKütS ja Eesti Vabariigi ja kostja vahel 09.06.1999.a sõlmitud lepingu alusel tagama tarbijate varustamise soojusenergiaga. Väidetavate rendimaksete tasumata jätmine ei saa olla põhjuseks, mille alusel võiks kostja keelduda ostjate soojusenergiaga varustamisest. Analoogses vaidluses tegi ETI kostjale 14.10.2005.a ettekirjutuse nr 5 (I kd tl 42-47, kordub I kd tl 195-200), milles 2 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 kohustati kostjat alustama soojusega varustamist kõigis tema võrguga ühendatud elamutes ja hoonetes ning kostja taastas hagejate elamute soojusenergiaga varustamise 18.10.2005.a. Samuti pöördusid KÜ-d M 1 ja M 2 17.10.2005.a ja 11.11.2005.a pretensioonidega (I kd tl 48-53 ja 54-61, korduvad ka I kd tl 201-206 ja 207-214) kostja poole, rõhutades, et soojussõlmed on vastavate elamute elanike kaasomandis ning soojusenergiaga varustamise lõpetamine on vastuolus KKütS sätetega vaidluse tõttu soojussõlmede omandiõiguse üle. Eelneva tõttu pöördusid hagejad kohtusse, vältimaks edaspidiseid vaidlusi ja kostja võimalikku ebaseaduslikku tegevust. Hagejate arvates ning lähtudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 81 ja Riigikohtu lahenditest tsiviilasjades nr 3-2-1-12-96 ja 3-2-1-62-05 peavad nad soojussõlmede omandiõiguse tunnustamiseks tõendama kahte asjaolu: 1) millisel viisil ja 2) millal omandiõigus tekkis. Hagejad on seisukohal, et kõnealused soojussõlmed on vastavate ehitiste olulisteks osadeks, mistõttu saavad nende omanikuks olla vaid ehitiste kui peaasjade omanikud ehk hagejad. Hagidele lisatud kinnistusraamatu väljavõtetest (I kd tl 63-72 ja 215-217) nähtub, et M 1 ja M 2 elamud koos nende teenindamiseks vajaliku maaga on jaotatud vastavalt 170-ks ja 75-ks korteriomandiks ning et hagejad on nende korteriomandite omanikud (menetluse kestel on osad hagejad vahetunud, selle kohta on esitatud ka vastavad väljavõtted kinnistusraamatust). Korteriomandid tekkisid M 1 osas 18.02.1999.a vastavasisulise Elamuühistu Kungla poolt esitatud avalduse rahuldamisel (maa müügileping I kd tl 62, kinnistamisavaldus I kd tl 73-95, kinnistamisotsus I kd tl 96) ning M 2 osas 08.10.1999.a vastavasisulise KÜ M 2 avalduse rahuldamisel (maa müügileping ühe korteri osas I kd tl 218222, kinnistamisavaldus I kd 223-239, kinnistamisotsus I kd tl 240). Tulenevalt avalduste esitamise hetkel kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) 1 lg 1 ja § 5 lg 1 sätetest tekkis hagejatel korteriomandite kinnistusraamatusse kandmisega omand nende korterite suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Kuna kostja ei ole ühegi korteriomandi omanik kõnealustes elamutes, ei ole alust tema väidetel soojussõlme omandiõigusest. Hagejad leiavad, et soojussõlmed vastavad ehitiste olulisteks osadeks olemise sisulistele kriteeriumidele kuni 01.07.2002.a kehtinud AÕS § 17 lg 1 ning alates 01.07.2002.a kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 mõttes. Hagejad väidavad, et soojussõlm on ehitise osa, millest ehitis on ehitatud. Nende arvates on ehitise olulise osa definitsiooni ühe komponendi – „ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud” – juriidilise konstruktsiooni all peetud silmas kõiki ehituselemente: 1) mis võimaldavad ehitise otstarbekohase kasutamise (milleks antud juhul on hoones elamine) ja/või 2) milliste olemasolu ehitises võimaldab järeldada, et ehitis ei ole pooleliolev. Ilma küttesüsteemi osaks olevate soojussõlmedeta ei ole ehitis enam Eesti kliimatingimusi arvestades sihtotstarbeliselt kasutatav ehk elamiskõlbulik. Tegemist on samalaadse ehitise koostiselemendiga nagu elektrisüsteem, kanalisatsioon jne. Ehitist ei saa lugeda valmisolevaks, kui tal puudub kütmist võimaldav tehniline lahendus. Asjaolu, et soojussõlm on asendatav mõne teise seadmete kogumiga, ei muuda teda veel vallasasjaks. Samamoodi ei muuda seda antud asja kontekstis vallasasjaks asjaolu, et eraldatud kujul on tegemist iseseisvalt tsiviilkäibes oleva asjaga – ehitisega ühendatud kujul muutub soojussõlm selle oluliseks osaks. Hagejad ei pea oluliseks asjaolusid, millisel viisil, millal ja kelle poolt soojussõlm ehitisega ühendati. Analoogne käsitlus on ehitise parendamiseks kasutatud ehitusmaterjali (mis samuti enne ehitisega ühendamist oli vallasasjana käibes) osas esile toodud Riigikohtu tsiviilasjas nr III-2/1-68/95 tehtud lahendis. Isegi kui eeldada, et soojussõlm ei ole elemendiks, millest ehitis on ehitatud, on ta ehitisega püsivalt ühendatud ja seda ei saa eraldada ehitist oluliselt kahjustamata. Eraldamise puhul tuleb hinnata selle toimumise hetke – kas eraldamine avaldab mõju ehitise kasutatavusele. On selge, et akna, ukse, katuse või soojussõlme äravõtmisel ei ole ehitis enam endisel kujul kasutatav ning nimetatud olulised osad tuleb millegagi asendada. Soojussõlme

3 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 käsitleb ehitise olulise osana ka soojusenergia tarbimist reguleeriv normistik. KKütS § 2 p 4 tähenduses on soojussõlm tarbijapaigaldis ning ehitisega funktsionaalselt seotud. Ta asub ehitises ruumiliselt sees ja on üks osa elamusisesest torustike süsteemist. Ehitisest väljapoole jääv osa torustike süsteemist moodustab võrgu (tuleneb ka KKütS § 2 punktist 3 – võrk ei ole tarbijapaigaldis). Teisest küljest on oluline ka asjaolu, kas soojussõlmed ise on pärast ehitisest eraldamist olemasoleval kujul kasutatavad. Hagejad väidavad, et soojussõlmed on projekteeritud ja välja ehitatud koos konkreetsete ehitistega, arvestades hoonete eripära, kuhu see paigaldatakse. Reeglina muutuvad soojussõlmed ehitistest eraldamisel kasutuskõlbmatuks või vajavad vähemalt muutmist, parandamist või modifitseerimist. Nimetatud asjaolu tõendavad hagejad asjatundja arvamusega (II kd tl 123). Hagejate omandi ulatuse osas leiavad nad, et on tarbijapaigaldise omanikuks kuni liitumispunktini KKütS § 2 p 5 tähenduses (liitumispunkt on võrgu ja tarbijapaigaldise ühenduskoht). Konkreetsetes elamutes on liitumispunktiks mõõtesõlm, millega on ühendatud kostjale kuuluv võrk ja hagejate omandisse kuuluv soojussõlm. Hagejad viitavad ka TsÜS § 53 lõikele 2, mille kohaselt ei saa asi ja tema olulised osad olla eri isikute omandis. Sättest tuleneb, et asja omandiõigus määratakse peaasja kuuluvuse alusel – kui peaasi kuulub ühele isikule, saab ka tema oluline osa kuuluda vaid samale isikule. Soojussõlmede tarbijapaigaldiseks olemise ja seeläbi ehitise kaasomanikele (antud juhul korteriomandite omanikele) kuulumise osas on selge kinnituse andnud ka Riigikohus oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, samuti tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05. Siinkohal on oluline ka hagejate seisukoht kostja vastuväidete osas soojussõlmede olemise kohta tehnorajatisteks – tehnorajatisteks saavad maatükiga püsivalt ühendatud ehitised olla ning teisele isikule kuuluda vaid juhul, kui rajatised on sellele isikule kuuluva asjaõiguse olulised osad. Mingeid kostjale kuuluvaid asjaõigusi ei ole aga hagejatele kuuluvate kinnistute kohta avatud kinnistusregistri osadesse kantud. Lisaks on hagejad seisukohal, et kuivõrd nemad on jätkuvalt soojussõlmede valdajad, tuleb nende omandiõigust AÕS § 90 lg 1 alusel eeldada. Isegi hoolimata vaidlusaluste soojussõlmede asjaõiguslikust määratlusest on hagejad seisukohal, et soojussõlmede omandiõigus on alati kuulunud vastavates elamutes korteriomandeid omavatele isikutele ning seda ei ole soojussõlmede renoveerimine 19951996.aastal muutnud. Nimelt toimus M 2 asuvas elamus 1994.aastal korterite erastamine, M 1 korterid kuulusid küll soojussõlmede renoveerimise ajal kooperatiivile, ent siiski erastati ka need. Elamute kütmiseks vajalikud soojussõlmed paiknesid mõlemas elamus seal juba elamute ehitamisest 1980-1983 ning olid ehitiste projektijärgsed osad. 1994.aastal kehtinud eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 1 kohaselt oli erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Lähtuvalt Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1121-00 nimetatud „muule osale” antud tõlgendusest leiavad hagejad, et nemad või nende õiguseelnejad omandasid korterite erastamisel ka vaidlusalused soojussõlmed. Hagejate või nende õiguseelnejate omandiõigust M 1 elamu osas kinnitab ka Pärnu Linnavalitsuse 16.06.1995.a määrus nr 21 „EIB (Euroopa Investeerimispanga) laenu abil rekonstrueeritavate soojasõlmede ümberehitamise kord” (II kd tl 201-202, edaspidi EIB määrus), mille p 1 kohaselt rekonstrueeriti just soojatarbijate soojasõlmi. Nimetatud määruse alusel toimus ka vaidlusaluste soojussõlmede renoveerimine, mida M 2 elamu osas kinnitab väljavõte 04.02.1995.a ajalehest „Pärnu Postimees” (II kd tl 203). Lisaks räägib määrus soojatarbija küttesüsteemist (p 2) ning varem soojatarbijate poolt paigaldatud seadmetest (p 4). Hagejad on esile toonud ka väite, et soojussõlmede renoveerimine ülalnimetatud perioodil oli sisuliselt tööettevõtulepingu alusel Pärnu linnale teenuse osutamine hagejate ja/või nende õiguseelnejate huvides. Teenuse osutamisega ei saa tekkida teenuse tulemusena tekkiva töö kui objekti omandiõigus, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Sel ajal kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) tööettevõttu puudutavad sätted (§ 358 lg 1) seda ette ei näe.

4 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 Tööettevõtja antud garantii kinnitab, et tegelikkuses soojussõlmi renoveeriti, mitte ei paigaldatud uusi. Eeltoodu põhjal paluvad hagejad kohtul tunnustada nende omandiõigust järgnevalt: Tunnustada Pärnus, M 1 asuvate korteriomandite omanike omandiõigust M 1 asuvas ehitises asuvatele kolmele soojussõlmele, mis koosnevad kütte ringluspumpadest, mudafiltritest, rõhuvahe regulaatoritest, temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest; ning Tunnustada Pärnus M 2 asuvate korteriomandite omanike omandiõigust M 2 asuvas ehitises asuvale soojussõlmele, mis koosneb kütteplaatsoojusvahetist, ringluspumbast, paisupaagist, elamu küttesüsteemi lisaveesõlmest, küttevee temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee plaatsoojusvahetist, temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hagejate arvamus kostja vastuväidete kohta Kostja palub jätta hagi rahuldamata, ei tunnista hagejate nõudeid oma kirjalikes vastustes (I kd tl 108-127 ja 251-263), menetluse kestel esitatud kirjalikes vastustes ja seisukohtades (II kd tl 22-27, 28-29, 40-47, 52-54, 166-172, 215-217 ja 219-225) ning kohtuistungeil antud seletustes (protokollid II kd tl 107-109, 173-176, III kd tl 14-22) ning vaidleb neile vastu alljärgnevatel põhjendustel. Kostja leiab, et soojussõlm on vallasasi, mitte ehitise oluline osa. Kostja ei sea kahtluse alla üldteada õigusprintsiipi, et asi ja selle oluline osa ei saa olla erinevate isikute omandis. Küll aga ei nõustu kostja hagejate seisukohaga, et soojussõlm on ehitise oluline osa ning leiab, et hagejate selline seisukoht on ebaõige, kuna ei lähtu soojussõlme olemusest ja eesmärgist. Kostja arvates ei vasta soojussõlm ehitise olulise osa tunnustele kuni 01.07.2002.a kehtinud AÕS § 17 lg 1 ja alates 01.07.2002.a kehtiva TsÜS § 55 lg 1 mõttes. Kostja väitel on selge, et soojussõlme näol ei ole tegemist asjaga, millest ehitis on ehitatud. Hageja käsitlus ehitise olulise osa mõiste ühest osast – sõnadest „millest ehitis on ehitatud“ – jätab mõiste teise osa (olulise osa ühendatus ja eraldamisega kahjustamine) sisutühjaks ning kostja leiab, et hageja soovib ebaõigesti hõlmata ühele osale antava tõlgendusega kogu mõistet. Selline tõlgendus ei tulene seaduse tekstist ega selle mõttest. Kostja leiab, et mõisteosa „millest ehitis on ehitatud” all saab silmas pidada asju, millest ehitis tõepoolest on ehitatud – kivid, mört jms. Kuna kõnealused elamud ehitati valmis juba enne soojussõlmede nende külge ühendamist, ei saa soojussõlmed olla ehitise olulisteks osadeks, millest need on ehitatud. Seega on vaja tuvastada, kas soojussõlm on ehitisega püsivalt ühendatud ning kas teda saab eraldada ehitist või soojussõlme ennast oluliselt kahjustamata või mitte. Nagu hagejadki on õiguskirjanduses toodud seisukohale viidanud, on kostja hinnangul seejuures määravaks, kas lahutatud osa ja ülejäänud asi on edaspidigi senisel viisil majanduslikult kasutatav, olgu siis kas või pärast teiste asjadega ühendamist, samuti on määrav, kas kulutused eraldamiseks ületavad eraldatud osa väärtuse. Kostja on seisukohal, et erinevalt näiteks elamusisesest keskküttesüsteemist ei ole soojussõlm ehitisega püsivalt ühendatud ega ehitisest eraldamatu, kuna: 1) soojussõlme puhul on tegemist iseseisva, reaalsuses piiritletud ning eraldatud seadmete komplektiga (kogumiga), mis ei ole ehitisega püsivalt ühendatud - soojussõlme on võimalik ehitisest eraldada; 2) soojussõlme eraldamise kulutused ei ületa soojussõlme väärtust - eraldamiskulud on

5 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 võrreldes eraldatud osa väärtusega väiksed; 3) soojussõlme ehitisest eraldamine ei kahjusta oluliselt ei ehitist ega soojussõlme, kuna mõlemad asjad on ka peale eraldamist senisel majanduslikul viisil kasutatavad, sest o soojussõlme ehitistest eraldamine ei takista ehitise keskküttesüsteemi edasist sihtotstarbekohast kasutamist ega ehitise ühendamist kaugküttevõrguga, samuti on soojussõlme võimalik asendada teise soojussõlme, katla vms seadmega; o analoogiliselt jääb ka soojussõlm ehitisest eraldamisel terviklikuks ning teda on võimalik paigaldada mõne muu ehitise, keskküttesüsteemi vms külge (nii nagu on ka näiteks köögimööblit või elektriboilerit võimalik ühest ehitisest eraldada ning teise ehitisse ümber paigaldada ilma, et see ehitise oluliseks osaks muutuks). Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et on olemas ka nn grupisoojussõlmed, mille vahendusel toimub mitme elamu üheaegne kaugkütmine. Kui soojussõlmed oleks elamu olulised osad, peaks nimetatud grupisoojussõlmed olema üheaegselt mitme elamu olulised osad, mis on aga vastuolus asjaõiguslike põhimõtetega. Arvestades, et M 1 ja M 2 elamud on tüüpelamud, ning kaugküttevõrgu osad, millega nimetatud elamutes asuvad soojussõlmed on ühendatud, on samuti tüüpilised, on kõnealuste soojussõlmede kasutuskõlblikkuse säilimine loogiline. Kostja praktikas on ka mitmeid juhtumeid, kus näiteks M 2 elamus asuva soojussõlmega analoogsed soojussõlmed on elamutest eraldatud ja teistesse elamutesse paigaldatud (Pärnu linnas elamus asuv sõlm A paigaldati B elamusse, C elamus asuv soojussõlm paigaldati D elamusse). Hagejad on hagiavalduses väitnud, et Eesti kliimas ei ole ükski elamu ilma küttesüsteemi osaks oleva soojussõlmeta kasutatav (elamiskõlbulik). Kostja ei nõustu selle väitega ning leiab, hagejate väide viitab asjaolule, et hagejad ei ole kursis ja ei tee vahet elamusisese keskküttesüsteemi ja soojussõlme olemusel ja funktsioonidel. Nimelt on elamusisese keskküttesüsteemi eesmärgiks kaugküttevõrgust, lokaalsest katlast vms eraldatud soojusenergia jagamine elamu ulatuses selle energia kasutuskohta (ruumides oleva õhu soojendamine radiaatori vahendusel või kraanist võetava vee soojendamiseks). Seejuures on elamusisene keskküttesüsteem kogum seadmeid, mida ei ole võimalik eraldada elamut (selle seinu) ja seadet (torustikke) ennast kahjustamata. Soojussõlm on aga soojustehniliste seadmete kogum (omadustelt surveseadmestik) elamusisese keskküttesüsteemi ühendamiseks kaugküttevõrguga. Seega on soojussõlm elamusisese keskküttesüsteemi sisendiga ühendatud seade, mille eraldamine ei nõua elamusisese keskküttesüsteemi muutmist (elamu küttesüsteem on projekteeritud viisil, mis võimaldab elamu keskküttesüsteemi sisendi ühendamist ka mõne soojussõlmest erineva seadmega). Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et elamusisene keskküttesüsteem on terviklik ja eesmärgipäraselt kasutatav ka ilma soojussõlmeta. Soojussõlm ei ole elamusisese küttesüsteemi osa. Olulise osa ühendatuse ja eraldamisega ehitise või olulise osa enda (mitte)kahjustamise väiteid kinnitavad ka kostja esitatud asjatundja (soojusenergeetikainsener V P) arvamused koos lisadega (II kd tl 55-105). Kui aga lugeda hagejate väitest tulenevalt ehitise oluliseks osaks kõik asjad, mille vahendusel (konkreetset) ehitist köetakse, tuleks kaugkütmise korral lisaks soojussõlmele lugeda ehitise oluliseks osaks ka kogu kaugküttevõrk (sh kaugküttekatlamaja) – selline seisukoht ei oleks aga ilmselgelt ehitise olulise osa mõistega kooskõlas. Samuti ei näe kostja käesoleva asja lahendamise seisukohast tähendust hagejate poolt viidatud Riigikohtu otsusel tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, mille kohaselt loeti ühes konkreetses vaidlusasjas 2 soojussõlme tarbijapaigaldisteks ja seega ehitise olulisteks osadeks. Kostja rõhutab, et viidatud lahendis puudub õiguslik analüüs selle kohta, millistest asjaoludest lähtuvalt saab tarbijapaigaldist pidada ehitise oluliseks osaks üldiselt – lahend on tehtud konkreetse vaidlusasja asjaolude alusel ja saab olla siduv üksnes nimetatud vaidlusasjas.

6 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 Kostja leiab, et kõikide tarbijapaigaldise hulka kuuluvate esemete automaatne lugemine ehitise ja selle aluse maa oluliseks osaks on Riigikohtu lahendi grammatiline tõlgendamine, mis ei ole kooskõlas tegelikkusega. Kostja juhib tähelepanu, et kuna KKütS ei reguleeri ega saagi reguleerida tulenevalt ka seaduse üldsätetest (§ 1 lg 1) asjaõigusi (sh omandiõigust), ei saa ka soojussõlme tarbijapaigaldise hulka kuulumine muuta soojussõlme asjaõiguslikku staatust. Seega ei muuda ehitise oluliseks osaks mitteoleva asja käsitlemine KKütS tähenduses tarbijapaigaldisena teda ehitise oluliseks osaks ning asja tarbijapaigaldisena käsitlemine omab KKütS tähenduses eelkõige tähtsust hoopis soojusettevõtja ja tarbija vahelise vastutuse jagunemise (vastutuse piiride) ning Energiaturu Inspektsiooni pädevuse ulatuse määramise seisukohast. Kaugküttesüsteemi kuuluva eseme kas võrgu või tarbijapaigaldise osaks liigitamise määrab kindlaks eseme asukoht liitumispunkti/mõõtesõlme (liitumispunktiks loeb mõõtesõlme ka ETI praktika) suhtes. Kuna tarbija elamus asuv soojussõlm (ka hagi esemeks olevad soojussõlmed) asub ruumiliselt enne mõõtesõlme, liigitub soojussõlm tarbijapaigaldise ehk KKütS reguleerimisalast väljapoole jäävate soojusseadmete hulka. Kostja on seisukohal, et kõnealused soojussõlmed on surveseadmestikud surveseadme ohutuse seaduse (SOS) § 4 tähenduses, mistõttu nad vastavad AÕS §-s 158 sätestatud tehnorajatise tunnustele. Soojussõlme tehnorajatisena (analoogselt küttegaasi- või elektripaigaldisega) käsitlemisel ei saa ta AÕS §-st 158 tulenevalt olla korteriomandite oluliseks osaks. Asjaolu, et tegemist on surveseadmestikega, kinnitavad kostja hinnangul ka tema esitatud asjatundja arvamused koos lisadega (viidatud ülalpool). Rajatise asjaõiguslikuks määratlemiseks tuleb välja selgitada, millest ta koosneb, mis on selle eesmärk ja kus see täpselt asub (lahend Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06). Hagejad leiavad eelmises lõigus esitatud väidete osas, et isegi kui tuvastada soojussõlmedel ühiseid jooni surveseadmetega või surveseadmestikega surveseadme ohutuse seaduse tähenduses, ei välista see soojussõlmede käsitlemist tarbijapaigaldistena. Sel juhul on tegemist eri liiki surveseadmestikuga, mille asjaõiguslikul määratlemisel ja omandiõiguse tuvastamisel tuleb ikkagi lähtuda KKütS ja TsÜS vastavatest sätetest. Hagejad leiavad, et iga surveseadmestik ei ole tehnorajatis. Kostja viidatud AÕS § 158 sisaldab üksnes näidisloetelu sellest, mis võib olla tehnovõrguks või tehnorajatiseks. SOS-i alusel kvalifitseerub surveseadmeks igasugune seade, milles on ette nähtud rõhu tekkimine, sh õhupall, karastusjoogi pudel vms. Samas ei ole AÕS-i mõtteks lugeda igat surveseadmestikku tehnorajatiseks. SOS-i eesmärk on kehtestada teatud liiki ohtlikele surveseadmestikele teatud nõuded just ohutuse seisukohalt. Surveseadmestiku kvalifitseerimine tehnorajatisena AÕS-i tähenduses eeldab, et on välistatud selle kuulumine olemuslikult olulise osana ehitise juurde. SOS on jõustunud alles 01.07.2002.a, kuid nii algsed soojussõlmed kui ka nende renoveerimine kõnealustes elamutes toimus oluliselt varem. Hagejad on seisukohal, et soojussõlmedel tehnorajatiste tunnuste esinemine ei tähenda, et need ei ole ehitise olulised osad. Tehnorajatise olemasolu tuvastamisel tuleb lähtuda rajatise mõistest (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-67-02). Soojussõlmede renoveerimise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 38 lg 3 sätestas, et rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Kehtiva PES § 2 lg 1 ja 3 kohaselt on rajatis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Kuna soojussõlmed ei ole maapinna ega aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud asjad, ei saa nad ka olla tehnorajatised. Kostja leiab hageja eelneva seisukoha osas omakorda, et hagejate nimetatud Riigikohtu lahendist hagejate poolt tehtud järeldust ei tulene - hagejad on Riigikohtu lahendit tõlgendanud meelevaldselt. Nimelt on Riigikohus kõnealuses lahendis küll analüüsinud, kuidas sisustada rajatise mõistet ning asunud seisukohale, et mitte iga rajatis ei ole tehnorajatis, kuid Riigikohus ei ole asunud seisukohale, et tehnorajatise olemasolu

7 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 tuvastamisel tuleb lähtuda rajatise mõistest. Riigikohus on tehnorajatise mõiste sisustamise osas nimetatud otsuse punktis 8 leidnud, et tehnorajatise all tuleb üldmõistena silmas pidada eelkõige elektri- ja sideliine, gaasi-, soojus- ja veetrasse ja muid sarnaseid liine, trasse ja juhtmeid (tehnovõrgud), samuti nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikke abirajatisi nagu, alajaamad, mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Samuti märgib kostja, et isegi kui tehnorajatise olemasolu tuvastamisel tuleks lähtuda rajatise mõistest, on hageja rajatise mõistet kitsendavalt tõlgendanud. Kostja arvates ei tulene rajatise mõistest, et inimtegevuse tulemusel valmistatud ehitis, mis ei ole hoone, peab olema maapinnaga ühendatud. Kostja leiab, et rajatise mõistest tulenevalt on rajatiseks ka sellised ehitised (mis ei ole hooned), mis on ühendatud teise rajatisega, hoonega vms. Kostja juhib siinkohal tähelepanu, et kostja eeltoodud seisukohti kinnitab ka tehnorajatiste suhtes tehtud üks põhjapanevaim lahend - Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30.04.2004.a. otsus nr 3-4-1-3-04. Nimetatud lahend käsitleb teise isiku hoones asuvatesse ruumidesse paigaldatud tehnorajatise (elektripaigaldise) talumise kohustust ja selle tingimusi. Otsuse punktist 22 nähtuvalt peab Riigikohus võimalikuks, et tehnorajatis võib muuhulgas asuda nii kinnisasja osaks kui ka iseseisvaks vallasasjaks olevas hoones. Seega leiab kostja eeltoodule tuginedes, et kõnealused soojussõlmed vastavad soojusenergia ülekandmiseks vajalike surveseadmestikena AÕS §-s 158 sätestatud tehnorajatise tunnustele. Erinevalt hagejast on kostja ka seisukohal, et tehnorajatis ei pea selleks, et ta saaks kuuluda teisele isikule, olema sellele isikule kuuluva asjaõiguse oluliseks osaks. Kostja leiab, et hageja on vastupidisele järeldusele jõudnud Riigikohtu otsuse ebaõige tõlgendamise tagajärjel. Nimelt on hageja poolt viidatud Riigikohtu 23.05.2002.a lahendis nr 3-2-1-67-02 käsitletud juhtumit, kus tegemist oli küll rajatistega, kuid puudus selgus, kas nimetatud rajatised on käsitletavad tehnorajatistena. Arvestades nimetatud juhtumi asjaolusid, Riigikohtu otsuse punkti 9 sõnastust ning TsÜS § 54 lg 2 (endine AÕS § 16 lg 21) on kostja seisukohal, et Riigikohtu otsuse punktis 9 toodud analüüs ja järeldused on mõeldud kohaldamiseks ehitiste (sh rajatiste) osas, millised ei ole tehnorajatisteks AÕS § 158 tähenduses. Seega ei ole hageja poolt viidatud järeldus, et rajatis peab teise isiku omandisse kuulumiseks olema selle isiku asjaõiguse oluliseks osaks, tehnorajatiste suhtes kohaldatav ning tehnorajatiste puhul tuleb lähtuda erinormist – AÕS §-st 158. Järgnevalt leiab kostja, et kuigi EBRD (Euroopa Rekonstruktsiooni- ja Arengupank – sealt saadud laenu abil renoveeriti Mai 53 asuv soojussõlm) ja EIB laenude arvel 1995-1996.a soojussõlmede väljavahetamist nimetati lähtuvalt asjaolust, et soojussõlmede väljavahetamine oli üks osa kaugküttesüsteemi kui terviku (sh eeskätt soojusvõrgu) renoveerimisest, üldmõistega „renoveerimine”, oli kõnealuste elamute puhul faktiliselt tegemist uute soojussõlmede (uute vallasasjade) paigaldamisega. Uute soojussõlmede omandiõigus ei sõltu varasemalt M 1 ja M 2 elamutes asunud soojussõlmede omandiõigusest. Paigaldati uued vallasasjad, M 1 elamus AS Efipa tooted, kusjuures selles elamus jäi alles 2 elementi (soojusvahetit) vanadest sõlmedest (nõudmise tõttu säilitada võimalikult palju vanu detaile). M 2 elamus on täiesti uued Alfa-Laval OY soojussõlmed. Nimetatud asjaolud on tõendatud vaidlusaluste soojussõlmede üleandmise-vastuvõtmise aktidega nr A018, 169, 170 ja 171 (viidatud allpool), millistest nähtuvalt paigaldati kõnealustesse elamutesse uued terviklikud soojussõlmed, mitte üksnes ei vahetatud vanade soojussõlmede mõningaid osi. Vanad soojussõlmed utiliseeriti ning ME Pärnu Soojus ei võtnud vanu osi endale. Samuti kinnitavad kostja väidet, et tegemist oli asjaõiguslikus tähenduses uue asja paigaldamisega, eelnimetatud üleandmise-vastuvõtmise aktide juurde kuuluvad soojussõlmede projektid (esitatud asjatundja arvamuste lisadena, vt ülalpool). Hagejad on oma väidetes ekslikult tuginenud eeldusele, et M 1 ja M 2 elamutesse 1995-1996.a. paigaldatud soojussõlmed ja nimetatud elamutes varem

8 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 asunud soojussõlmed on samad asjad, mistõttu juhul, kui need soojussõlmed läksid juba korterite erastamisega hagejate omandisse, kuuluvad nad hagejate omandisse ka käesoleval ajal. Eelnevast tulenevalt ei oma käesolevas asjas õiguslikku tähtsust, kas enne 1995-1996.a. M 1 ja M 2 elamutes asunud soojussõlmed olid elamutes asuvate korterite erastamise ajal koos korteritega erastamise objektiks või mitte ja kas hagejad olid varasemate soojussõlmede kaasomanikeks või mitte. Varasemate soojussõlmede kaasomanikuks olek ei oleks saanud luua hagejatele omandiõigust uutele soojussõlmedele (vallasasjadeks olevatele vaidlusalustele soojussõlmedele). Hagejad ei nõustu kostja väitega, et soojussõlmede renoveerimine 1995-1996.aastal mõjutas nende omandiõigust. Hagejate esitatud 16.06.1995.a määruse p 9 kohaselt võeti rekonstrueeritud soojasõlmed piiritlusaktiga määratud ulatuses üksnes ME Pärnu Soojus bilanssi ja seda kuni rekonstrueerimiseks vajaliku pangalaenu tasumiseni. Bilanssi andmine ei ole samastatav omandisse andmisega, mida kinnitab ka Riigikohtu käsitlus tsiviilasjas nr 32-1-16-00. Vastav pangalaen saadi Pärnu Linnavalitsuse ja Rahandusministeeriumi vahel 10.11.1994.a sõlmitud laenulepingu alusel. Hagejad on veel lisanud, et tegelikkuses tasusid renoveerimistööde eest soojatarbijad – hagejad ja/või nende õiguseelnejad – ning seda kütte kõrgendatud hinna kaudu aastatel 1995-2001. Kõrgema hinna sees olid nii laenu tagasimaksed, intressid kui soojussõlmede korrashoiu kulud (seda kinnitab ka hageja A T avaldus kohtule M 1 elamu osas – II kd tl 260). Seda kõike vaatamata asjaolule, et formaalselt oli laenu tagasimaksjaks Pärnu linn. Kuivõrd laen on Pärnu linna poolt Rahandusministeeriumile ja selle poolt omakorda EIB-le tasutud veebruariks 2001.a, pidi ME Pärnu Soojus soojussõlmed oma bilansist välja arvama, mis jäi aga tegemata seoses ME Pärnu Soojus reorganiseerimisega aktsiaseltsiks 1997.aastal. See ei oma aga tähendust, sest Pärnu linn ei näinud soojussõlmede renoveerimisel ette, et nende omandiõigus võiks muutuda. Renoveerimise eesmärgiks oli Pärnu linna soojamajanduse rekonstrueerimine, mis ei pidanud ega saanud kaasa tuua osa korteriomandite omanikele kuuluva vara üleandmist ME-le Pärnu Soojus ega tema õigusjärglasele. Pärnu linn ei olnud õigustatud tema omandisse mittekuuluvaid soojussõlmi AS-le Pärnu Soojus üle andma ning selline tehing sai sel ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt olla vaid tühine (seadust rikuti oluliselt, tehing oli vastuolus AÕS § 68 lõikega 1). Linn ei ole kunagi olnud soojussõlmede omanikuks ehitisega ühendatud kujul ega saanud soojussõlmede omandiõigust seetõttu kellelegi üle anda. Kui kostja arvates on soojussõlmede näol tegemist vallasasjadega, saab nende omandiõigus üle minna üksnes AÕS-s sätestatud korras. AÕS § 92 lg 1 ja § 94 kohast kokkulepet omandi ülemineku kohta hagejate ja/või nende õiguseelnejate ning kostja vahel ei ole kunagi sõlmitud ja kostja ei ole seda tõendanud. Seda kinnitab M 2 asuva korteriomandi osas ka hageja N M`i avaldus kohtule (II kd tl 261). Teoreetiliselt oleks kostja saanud omandada soojussõlmed ainult läbi heauskse omandamise, kuid ka see eeldab saaja (kostja) valdust, mida ei ole kunagi olnud (AÕS § 32 kohaselt saab omandiõigus heauskse omandamisega tekkida üksnes juhul, kui väidetav omanik asja valdab ehk teostab tegelikku võimu asja üle). Isegi valduse omandamist eeldades ei saanud kostja olla heauskne valdaja, kuna kostja oleks pidanud teadma, et bilansikanne ei tekita omandiõigust ning ME Pärnu Soojus ei olnud soojussõlmede omanik. Kõik soojussõlmed ei vahetatud hagejate väitel renoveerimise käigus välja nt jäeti M 1 elamus alles soojaboilerid, millest üks on alles tänagi ja teine on korteriomanike rahadega välja vahetatud. Hagejad leiavad lisaks, et kuna konkreetsed soojussõlmed olid ruumide osad, mida nad erastasid koos korteriga, erastasid nad ka vastavad sõlmed. Osa elamust ei saa jääda erastamata. Kostja tõlgenduse puhul oleks ka hagejate sõlmitud erastamislepingutes pidanud kajastama vastavaid kitsendusi, mida aga ei ole tehtud.

9 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 Kostja peab siiski vajalikuks samas küsimuses märkida, et kuna korterite erastamisel erastamise objekti määratlus hõlmab ehitusprojekti kohaseid ruume (mitte selles asuvaid seadmeid), oleks hagejatel ka varasematele soojussõlmedele saanud omandiõigus korterite erastamisega tekkida üksnes juhul, kui need soojussõlmed oleksid olnud käsitletavad vastavate elamute oluliste osadena. Kostja leiab, et ainuüksi asjaolu, et nimetatud elamute projekteerimisel oli nende küttelahendusena ette nähtud kaugküte (ja kaugkütte edastamiseks vajalike soojussõlmede paigaldamine), ei muutnud ka varasemaid soojussõlmi elamute olulisteks osadeks toonase AÕS § 17 lg 1 tähenduses. Seega ei ole hagejate väide varasemate soojussõlmede hagejate omandisse kuulumise kohta tõendatud. Kostja on seisukohal, et kuigi eelnevast tulenevalt ei oma M 1 ja M 2 elamus varasemalt asunud soojussõlmede omandiõigus vaidlusaluste soojussõlmede omandiõigusele mõju, ei kinnita ka hagejate poolt esitatud EIB määrus hagejate väidet, et varasemad soojussõlmed kuulusid hagejatele. Esmalt rõhutab kostja, et EIB määruse sisuks ja eesmärgiks ei ole varasemate soojussõlmede omandiõiguse reguleerimine, s.t EIB määrus ei saa olla hagejate omandiõiguse tekkimise õiguslikuks aluseks. Seega oleks kõnealuses määruses olevat varasemate soojussõlmede käsitlust äärmisel juhul võimalik tõlgendada kohaliku omavalitsuse arvamusena (arusaamana) varasemate soojussõlmede kuuluvuse kohta. Kostja leiab siiski, et EIB määrusest ei saa tuletada ka kohaliku omavalitsuse arvamust soojussõlmede omandiõiguse osas, kuna määruses ei ole omandiõiguse küsimust puudutatud – määruses kasutatud terminid „soojatarbijate soojasõlmed” jne on kostja hinnangul käsitletavad üksnes määrusega hõlmatud soojussõlmede iseloomustamiseks ruumilise määratluse kaudu. Täiendavalt märgib kostja ka seda, et EIB määrus reguleerib üksnes EIB laenu abil soetatud soojussõlmi. Seega ei saa nimetatud määruse alusel teha järeldusi EBRD laenu abil soetatud soojussõlmede (sh M 2 soojussõlme) kohta. Hagejate poolt väidetud asjaolu, et EIB määrus reguleeris nii M 1 kui ka M 2 elamutes asuvate soojussõlmede renoveerimist, ajalehe Pärnu Postimees 04.02.1995.a artiklist ei nähtu. Seda enam, et hagejate poolt väidetud asjaolu ei saa juba olemuslikult olla ajaleheartikliga tõendatav. Kostja leiab, et soojussõlmede näol on tegemist iseseisvate vallasasjadena käibes osaleva esemetega, mis ei muutu(nud) elamutega ühendamisel nende olulisteks osadeks. Sama seisukoht on soojussõlmede osas levinud ka käibes nii soojusettevõtjate ja tarbijate vahelistes kui ka muude isikute vahelistes õigussuhetes. Seda kinnitavad näiteks Vabariigi Valitsuse 23.03.1999.a. korraldus nr 393-k (I kd tl 129-130, kordub I kd tl 280-281), mille punkti 2 alapunkti 23 kohaselt arvati riigivararegistrist välja sinna vallasvarana kantud soojussõlm ning Vabariigi Valitsuse 23.04.2002.a. korraldus nr 276-k (I kd tl 131-135, kordub I kd tl 282286), mille lisa 1 punkti 1 kohaselt anti loodavale sihtasutusele muu riigivararegistrisse kantud vallasvara hulgas üle ka soojussõlm. Arvestades, et kõnealused soojussõlmed on iseseisva vallasasjana käibes osalevad esemed, mitte ehitise olulised osad, ei tekkinud hagejatele koos M 1 ja 2 korterelamu korteriomanditele omandiõiguse tekkimisega seaduse alusel omandiõigust nimetatud soojussõlmedele. Kõnealused soojussõlmed on vallasasjad ning nende omandiõigus kuulub alljärgnevalt esitataval õiguslikul alusel kostjale. Lähtudes asjaolust, et ME (munitsipaalettevõte) Pärnu Soojus võttis Pärnu linnalt üle soojussõlmede ehitamiseks ja rekonstrueerimiseks EIB-lt võetud laenukohustuse, andis Pärnu linn soojussõlmede omanikuna (ülaltoodu kohaselt oli tegemist täiesti uute vallasasjadega ning linn võis neid seega oma äranägemise järgi käsutada, vajamata hagejate sellekohast nõusolekut) rahandusosakonna 30.12.1996.a. akti nr 290 (I kd tl 136-139) alusel ME-le Pärnu Soojus üle EIB-lt saadud laenu arvelt 1995.a ja 1996.a. ehitatud ja rekonstrueeritud 55

10 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 soojussõlme, sealhulgas ka vaidlusalused soojussõlmed M 1 asuvas elamus. M 1 elamusse paigaldatud kolme soojussõlme ME-le Pärnu Soojus üleandmist tõendavad ka Pärnu LV ja ME Pärnu Soojus vahel 30.12.1996.a. sõlmitud soojussõlme üleandmise ja vastuvõtmise aktid nr 169, 170 ja 171 (I kd tl 140, 141 ja 142). Samuti sõlmiti Pärnu Linnavalitsuse Rahandusosakonna ja ME (munitsipaalettevõtte) Pärnu Soojus vahel 09.02.1995 edasilaenuleping Euroopa EBRD-lt „saadud sihtotstarbelise laenu arvelt soetatud ja ME-le Pärnu Soojus üle antud soojasõlmede (45 tk) maksumusega ... 5 363 280 EEK ... tagasimaksmise kohta“ (I kd tl 287-288). Antud lepingu alusel andis Pärnu linn koos EBRD-lt võetud laenukohustusega ME-le Pärnu Soojus rahandusosakonna 30.11.1995.a aktiga nr 366 (II kd tl 226-227) üle ka laenu abil soetatud 45 soojussõlme, sealhulgas ka vaidlusaluse soojussõlme M 2 asuvas elamus. M 2 elamusse paigaldatud soojussõlme ME-le Pärnu Soojus üleandmist tõendab ka Pärnu LV ja ME Pärnu Soojus vahel 14.11.1995.a. sõlmitud soojussõlme üleandmise ja vastuvõtmise akt nr A018 (I kd tl 265). Enne äriseadustiku jõustumist kehtinud Eesti Vabariigi ettevõtteseaduse § 4 sätestas, et ettevõte võib tegutseda munitsipaalettevõttena. Vabariigi Valitsuse 05.07.1990.a kinnitatud munitsipaalettevõtte põhimääruse p 1 kohaselt on munitsipaalettevõte ettevõtlusega tegelev majandusüksus, mis asutatakse munitsipaalomandi baasil. Põhimääruse punktist 4 nähtub, et munitsipaalettevõtte vara omandiõigus kuulub munitsipaalettevõtte omanikule (omanikele). Põhimääruse p 5 kohaselt lähtub munitsipaalettevõte oma tegevuses kohaliku omavalitsusorgani huvidest; valdab, kasutab ja käsutab talle antud munitsipaalomandit Eesti Vabariigi omandiseaduse § 7 lõikes 3 ettenähtud alustel kohaliku omavalitsusorgani poolt kindlaksmääratud piirides. Seega moodustus ME Pärnu Soojus vara selle vara ME-le Pärnu Soojus üleandmisega ning munitsipaalettevõtte ja tema omaniku vaheline kokkulepe vara omandiõiguse ülemineku kohta ei olnud põhimääruse kohaselt ei vajalik ega ka võimalik (ME Pärnu Soojus vara kuulus õiguslikus mõttes jätkuvalt Pärnu linna omandisse). Arvestades, et vaidlusalused soojussõlmed olid Pärnu linna poolt ME-le Pärnu Soojus üle antud, kajastasid ME Pärnu Soojus raamatupidamisdokumendid (bilanss) talle üleantud vara õigesti ning hagejate väited selle kohta, et Pärnu linn ei ole oma õigusaktides vaidlusaluse vara omandiõiguse muutumist ette näinud, ei oma asja lahendamise seisukohast tähtsust. Pärnu Linnavolikogu 20.03.1997.a. otsusega nr 18 (I kd tl 143-144, kordub I kd tl 266267) kujundati ME Pärnu Soojus ümber AS-ks Pärnu Soojus. Eelnimetatud otsuse alusel tegi Pärnu linn AS Pärnu Soojus aktsiakapitali 18 miljoni krooni ulatuses mitterahalise sissemakse, milleks oli ME Pärnu Soojus lõpetamisbilansi kohane netovara (sh kõnealused soojussõlmed). Sellega sai Pärnu linn AS Pärnu Soojus 100%-liseks aktsionäriks ning AS Pärnu Soojus sai omakorda ME Pärnu Soojus õigusjärglaseks - talle läksid üle ka kõik ME-le Pärnu Soojus kuulunud õigused ja kohustused. AS Pärnu Soojus aktsiakapitali vastavust ME Pärnu Soojus põhikapitalile kinnitab vannutatud audiitori Kristi Maripuu 01.08.1997.a. arvamus (I kd tl 145, kordub I kd tl 268), mille kohaselt AS Pärnu Soojus algbilansi algsaldod on vastavuses ME Pärnu Soojus lõppbilansi lõppsaldodega. ME Pärnu Soojus lõppbilansi (I kd tl 146-149, kordub I kd tl 269-273) põhivara rea 9.2 kohaselt kuulus ME Pärnu Soojus põhivara hulka muuhulgas vaidlusalused soojussõlmed (inv nr 3050, 3052 ja 3053 M 1 osas, I kd tl 150; inv nr 1811 M 2 osas, I kd tl 274). Äriseadustiku § 509 lg 9 alusel leiab kostja, et kohaliku omavalitsuse poolt munitsipaalettevõttele üleantud vara tuleb lugeda registrisse kandmise hetkest äriühingu omandisse üleläinuks. Seadusandja tahet nimetatud sätte vastuvõtmisel selgitab ka kostja esitatud Riigikogu 28.01.1998.a istungi stenogramm (I kd tl 151-153, kordub I kd tl 275-277). P V on eelnimetatud istungil öelnud: “[...] Praeguses §-s 509 on paar olulist puudust. Esiteks jäi sätestamata selle paragrahvi tagasiulatuv jõud. Probleem seisneb selles, et kui toimub riigiettevõtete ümberkujundamine riigiaktsiaseltsideks, siis ei pea nüüd hakkama kogu nende vara uuesti üle lugema. Kuna tagasiulatuv jõud jäi sätestamata, siis võib praegu esitada

11 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 küsimuse, et kas see parandus hakkas kehtima alles sellest hetkest, kui see jõustus. Kui vastata jaatavalt, siis kaob selle paranduse mõte, sest kõik ümberkujundamise otsused on juba tehtud enne 1. septembrit 1997. Et välistada igasuguseid vaidlusi, tuleb sellele paragrahvile anda tagasiulatuv jõud. Teine probleem seisneb selles, et riigiettevõtete kõrvalt jäid välja munitsipaalettevõtted. Riigiettevõte on juriidiline isik, aga mitte omanik. Ka munitsipaalettevõte on juriidiline isik, aga mitte omanik. Paranduse mõte on selles, et omanik muutub. Kui riigiettevõte kujundatakse ümber aktsiaseltsiks, siis kuuluvad aktsiad küll riigile, aga omanik on ikkagi aktsiaselts. Öeldu kehtib ka munitsipaalettevõtte puhul, kõik aktsiad kuuluvad linnale või vallale. “. Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et koos ümberkujundamisega läksid ME Pärnu Soojus netovara hulgas AS-i Pärnu Soojus omandisse seaduse alusel üle ka vaidlusalused soojussõlmed ning hagejate väide, et soojussõlmed läksid õiguslikul alusel hagejate kaasomandisse, on ebaõige. Kuna vaidlusalused soojussõlmed olid ME-le Pärnu Soojus üle antud ning läksid ümberkujundamise käigus seaduse alusel üle AS-i Pärnu Soojus omandisse, ei oma omandiõiguse tekke osas õiguslikku tähtsust ka hagejate väited selle kohta, et vaidlusalused soojussõlmed oleks EIB määruse alusel tulnud EIB laenu tagasimaksmise tõttu 2001.a. bilansist välja arvata. Esiteks ei nähtu EIB määruse p-st 9, et termin „pangalaenu tasumine” tähendab Pärnu linna poolt EIB laenu tasumist – kuna Pärnu linn andis koos EIB laenu abil soetatud soojussõlmedega ME-le Pärnu Soojus üle ka EIB laenu tasumise kohustuse, tähendab nimetatud termin kostja arvates hoopis ME Pärnu Soojus poolt EIB laenu tasumist ning kostja tasub nimetatud laenu veel ka käesoleval ajal. Isegi juhul, kui M 1 soojussõlmed (millised olid omandatud EIB laenu arvel) olid ME-le Pärnu Soojus EIB määruse alusel üle antud vaid kuni EIB laenu tasumiseni, ei piiranud see tingimus kuidagi nende soojussõlmede omandiõiguse üleminekut ega saanud olla kehtiv uue omaniku (kostja) suhtes. Samuti ei saanud EIB laenu arvel soetatud soojussõlmede tähtajaline üleandmine kuidagi mõjutada EBRD laenu alusel soetatud soojussõlmede üleandmise tingimusi ega nende omandiõiguse üleminekut, kuna EIB määrus EBRD laenu arvel soetatud soojussõlmedega seonduvat ei reguleerinud. Seoses Pärnu linna poolt EIB laenu tagastamisega märgib kostja ka seda, et nimetatud laenu ennetähtaegse (2001.a) tagasimaksmise aluseks oli Pärnu linna ja kostja aktsionäri Vattenfall Estonia OÜ vahel 30.01.2001.a sõlmitud aktsiate ostu-müügileping. Ostumüügilepingu alusel omandas Vattenfall Estonia OÜ Pärnu linnalt ühelt poolt kostja aktsiad ning teiselt poolt kohustus Pärnu linnale tasuma EIB laenu. Kuna nimetatud lepingus on Pärnu linn kinnitanud kostja raamatupidamise aruannete, millistes kajastatud kostja vara hulka kuulusid ka vaidlusalused soojussõlmed, täielikkust ja õigsust, võib sellest järeldada, et ainuke isik, kelle õigusi soojussõlmede kostja omandisse üleminek teoreetiliselt rikkuda oleks saanud, on tunnistanud soojussõlmede kostja omandisse kuulumist ning soojussõlmede osas nõuete puudumist. Kostja märgib ka seda, et kostja on alates vaidlusaluste soojussõlmede paigaldamisest nimetatud soojussõlmi katkematult kasutanud (edastanud soojussõlmede kaudu M 1 ja M 2 elamutele soojusenergiat), hooldanud ja korras hoidnud, s.t. teostanud soojussõlmede üle tegelikku võimu. Muuhulgas sai kostja koos vaidlusaluste soojussõlmede paigaldamisega endale ka vastavate soojussõlmede ruumide võtmed. Asjaolu, et vaidlusalused soojussõlmed ruumiliselt asuvad M 1 ja M 2 elamutes, ei ole kostjal faktilise võimu teostamist takistanud. Samuti lisab kostja, et vastavalt kostja poolt M 1 ja M 2 elamute korteriühistutega sõlmitud lepingute (I kd tl 35-41 ja 186-194) punktidele 4.2 on kõnealustes elamutes asuvad soojussõlme(de) ruum(id) antud kostjale tasuta kasutamiseks. Vastavate lepingute punkti 7.3 kohaselt on kostja ja hagejate vahelise soojusseadmete ekspluateerimise ning nende tehnilise seisukorra eest vastutuse piirid määratud selliselt, et soojussõlme osas kuulub nii

12 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 ekspluateerimise õigus kui ka vastutus korrashoiu eest kostjale. Seega eeltoodust tulenevalt ning arvestades tehnovõrkude- ja rajatiste eripära, s.t et AÕS §-s 158 sätestatud tehnovõrgud ja -rajatised asuvadki vallasasjadena teisele isikule kuuluvatel kinnistutel, on hagejate väited kostjal valduse puudumise kohta alusetud. Kostja ei nõustu ka hagejate väitega selle kohta, et sisuliselt kujutas soojussõlmede renoveerimine töövõtulepingu alusel Pärnu linnale teenuse osutamist M 1 ja M 2 omanike huvides, mistõttu tööettevõtjale ei saanud TsK kohaselt tekkida teenuse tulemusena tekkiva töö omandiõigust. Kostja leiab, et hagejate väide hagejate kasuks tööettevõtulepingu sõlmimise kohta on meelevaldne ning täielikult tõendamata. Kostja ei tegelenud töövõtjatega. Ühestki käesolevas tsiviilasjas esitatud dokumendist ei nähtu, et Pärnu linn tellis vaidlusalused soojussõlmed eesmärgiga anda need M 1 ja M 2 korteriomanike omandisse. Vastupidi – Pärnu Linnavalitsuse 13.01.1995.a. korraldus nr 15-p kinnitab (II kd tl 228), et EBRD ja EIB laenude abil soojussõlmede soetamisel oli Pärnu linna eesmärgiks anda need üle ME Pärnu Soojus ekspluatatsiooni ja bilanssi. Lisaks on kostja märkinud, et ka hagejad ise on tunnistanud, et kostja õiguseelneja rahaliste vahendite abil soetatud ja paigaldatud kõnealune soojussõlm kuulub kostja, mitte hagejate omandisse. Nimetatud asjaolu tõendab M 2 elamu osas KÜ M 2 ja kostja vahel 30.03.2000.a. sõlmitud piiritlusakt nr 540300 (I kd tl 278). Siinkohal on hagejad avaldanud arvamust, et piiritlusakt ei tõenda soojussõlmede omandiõiguse kuuluvust kostjale. Kostja soovitud sisuga piiritlusakti allkirjastamata jätmise korral ähvardas kostja M 1 ja M 2 elamud soojata jätta, kasutades seda tehes ära oma monopoolset seisundit. Kostja märgib omakorda, et hagejate väited soojusseadmete piiritlusakti ebausaldusväärsuse kohta (s.t selle kohta, et hageja allkirjastas piiritlusakti kostja kui monopoli ähvardusel) on ebaõiged ning paljasõnalised. Samuti juhib kostja tähelepanu, et Energiaturu Inspektsiooni poolt 14.10.2005.a. tehtud ettekirjutus soojusega varustamiseks ei ole 30.03.2000.a. piiritlusakti sõlmimisega seotud - seda kinnitab ilmekalt juba piiritlusakti ning ettekirjutuse vahelise ajalise seose puudumine. Kohtu põhjendused, tuvastatud asjaolud, kohaldatavad õigusnormid Esitatud nõuete näol on tegemist tuvastushagiga tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1 mõttes. Hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude kirjeldusest tulenevalt on selge hagejate huvi soojussõlmede omandiõiguse tuvastamise vastu, kuivõrd kohtulahend lõpetaks mitu aastat kestnud vaidluse ja kirjavahetuse (mille olemasolus puudub vaidlus) küsimuses, kas kostjal on õigust nõuda temale väidetavalt kuuluvate soojussõlmede kasutamise eest tasu. Omandiõiguse tunnustamiseks (tuvastamiseks) peab kohus tuvastama hageja omandiõiguse – millal ja millisel viisil hageja väidetav omand tekkis (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6205, p 17). Kostjal on omakorda õigus hagejate väiteid ümber lükata, aga vastuväitena õigus ka tõendada oma omandiõigust vaidlusalustele objektidele, tehes seda samal viisil kui hagejad. Menetlusökonoomika huvides ei ole selleks vajalik vastuhagi esitamine. Alljärgnevalt käsitleb kohus väidetavaid poolte omandiõiguse tekkimisi ajalises järjestuses, millele järgnevad käesolevas asjas tekkinud õigusküsimuste analüüsid.

13 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 nimetatud korteri koos sellele vastava osaga elamust. Sel ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 1 kohaselt oli erastamise objektiks muuhulgas korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Muu osa erastamist reguleeris ja mõistet sisustas sama paragrahvi 3. lõige, mis algselt rääkis hoones või hoone juurde kuuluval krundil asuvatest eluruumidena mittekasutatavatest ruumidest, alates 07.04.1994.a aga elamus või elamuga ühisel krundil paiknevatest abiruumidest. Sama lõige andis volituse Vabariigi Valitsusele vastava korra kehtestamiseks. Selleks Vabariigi Valitsuse 01.07.1993.a määruse nr 198 lisana kinnitatud „Eluruumi erastamise korra“ punkt 7 muu osa sisu kuni 15.06.1994.a ei avanud, alates nimetatud kuupäevast loeti muu osa koosseisu ka elamu keldris, pööningul, ühiskoridoris ja mujal (ka elamuga ühisel krundil asuvates majapidamis-abihoonetes) paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid algselt ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Kuivõrd kostja ei ole vaidlustanud hagejate väidet, et soojussõlmed olid kõnealuste elamute projektijärgsed osad ning olid mõeldud elamute varustamiseks kaugküttega ehk sisuliselt elamu teenindamiseks, leiab kohus, et koos nimetatud ruumide erastamisega erastasid M 2 korteriomanikud ka soojussõlme, mis nimetatud hoones paiknes. Kohus ei lasku siinkohal arutlusse, kas ruumide erastamisega erastati ka soojussõlm, kas tegemist on ehitise olulise osaga (see analüüs tuleb allpool), sest kõnesolev omandamine ei oma õiguslikku tähendust seoses nimetatud soojussõlme täieliku väljavahetamisega (vt allpool p 2). Mis puutub M 1 asuvate soojussõlmede omandamisse enne 1995-1996.aastail toimunud renoveerimist, siis selles osas ei ole hagejad ega nende õiguseelnejad suutnud oma väidet tõendada. Hagejad on tunnistanud ka ise (nt A. T avaldus II kd tl 260), et tegelikult kuulusid M 1 asuvad korterid kooperatiivile (hiljem elamuühistule) „Kungla“ ning korteriomandid tekkisid alles 1999.aastal elamuühistu poolt vastava avalduse esitamisel Pärnu Maakohtu kinnistusametile (I kd tl 73-93, kinnistamisotsus I kd tl 96). Sellele eelnes elamuühistu ja Pärnu Linnavalitsuse (kes tegutses riigi nimel) vaheline maa ostu-müügileping 25.11.1998 (I kd tl 62). Eelnevalt ei olnud ega saanudki korterivaldajad olla korterite omanikeks, neile kuulus sel ajal kehtinud elamuseaduse § 4 ja III osa sätetele üksnes osamaks elamuühistus või –kooperatiivis.

14 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 soojusvahetita toimiv, kuid sooja vee saamine on tänapäeva korterelamute mugavustaset arvestades oluline tegur, mistõttu leiab kohus, et tegemist on asja oluliste osadega. Asi ja selle olulised osad ei saa aga olla tulenevalt viidatud paragrahvide 2. lõigetest erinevate isikute omandis. Uued soojussõlmed ei saanud vähemalt hagejate elamusse ja kaugküttevõrku ühendamata kujul hagejate omandis olla (kelle omandis nad olid, käsitleb kohus allpool). Seetõttu nõustub kohus kostjaga, et asjas ei oma õiguslikku tähtsust, kas ja kes olid varasemate soojussõlmede omanikeks kõnealustes elamutes. Varasemate soojussõlmede kaasomanikuks olek ei oleks saanud luua hagejatele omandiõigust uutele soojussõlmedele.

15 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 2) mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Tähelepanuta ei saa jätta ka samade paragrahvide teisi lõikeid, mille kohaselt ei ole ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ehitise osaks. Tulenevalt endise AÕS § 16 lõikest 1 ning alates 01.07.2002.a kehtiva TsÜS § 54 lg 1 on kinnisasja/maatüki osadeks sellega püsivalt ühendatud asjad nagu nt ehitised. Seega on asja ehitise oluliseks osaks lugemisel tegemist ka kinnisasja olulise osaga. Kohus ei jaga hagejate käsitlust ülalnimetatud definitsiooni sõnade „millest see on ehitatud” osas. Ehitise otstarbekohase kasutamise võimalikkus on kindlasti üks võimalik aspekt asja ehitisest eraldamisel asja või ehitise enda kahjustumise hindamisel, ehitise pooleliolemise väide aga ei tugine seaduse sättel ega mõttel. Kohus nõustub kostjaga, et seadusandja on nimetatud sõnade all silmas pidanud ikkagi ehitusmaterjali ning soojussõlmedest ehitisi ei ehitata. Seega tuleb pöörduda olulise osa definitsiooni teise osa poole. Soojussõlme on küll võimalik ehitisest eraldada ja paigutada teise ehitisse samade funktsioonide täitmiseks ning hagejate väide soojussõlmede kasutamiskõlbmatuks muutumise kohta on palja- ja üldsõnaline. Hagejate esitatud asjatundja arvamuse (II kd tl 123) sisust sellist järeldust ei tulene, T.-A. K on väitnud vaid seda, et kaugküttest loobumisel ei saa soojussõlme reeglina kasutada, kuid see on vaid järeldus soojussõlme kasutatavuse osas samas ehitises. Nagu nähtub kostja esitatud asjatundja arvamustest (arvamuse punktid 3 ja 4), on võimalik demonteeritud soojussõlme kasutada mujal ümberehitatuna, komponente lisades või lausa samal kujul. Hagejad ei ole vastu vaielnud ka kostja väidetele, et tegelikkuses on Pärnu linna piires soojussõlmi selliselt ümber paigutatud. Seega ei kahjustu soojussõlm ehitisest eraldamisel oluliselt. Kuid samas tuleneb kostja esitatud asjatundja arvamusele lisatud soojussõlmede ehitusprojektidest, et elamusisene torustik (jaotussüsteem, projektide seletuskirjade p 7) on ühendatud soojussõlmede endi torustikega. Kohus leiab, et selline ühendatus on püsiv seaduses antud definitsiooni mõttes. Tegemist ei ole mööbliga ega tarbeesemetega, mis on ehitiste teenindamiseks vajalikesse ruumidesse paigutatud. Asjaolu, et soojussõlme ehitisest eraldamise kulud on võrreldes soojussõlme endi väärtustega väikesed (millele hagejad ei ole vastu vaielnud), ei ole antud juhul määrav. Seaduse mõttes tuleb silmas pidada mitte ainult väärtuselist, vaid ka funktsionaalset kahjustumist, millele hagejad ka tähelepanu on juhtinud. Sama kinnitavad ka õiguskirjanduses laialt kasutatavad näited, et ehitise olulisteks osadeks on aknad, uksed ja katused. Akna lahtikruvimine ja mahavõtmine on tühine kulutus võrreldes tõdemusega, et ilma aknata ei säilita elamu/korter enam normaalselt toatemperatuuri, sest meie kliimatingimustes on keskmine välistemperatuur toatemperatuurist mitu korda madalam. Lisaks nõustub kohus hagejate seisukohaga, et kahjustumise seisukohalt on oluline eraldamisjärgne moment – soojussõlme (nagu ka aknaid või uksi) võib küll asendada, kuid selle puudumine tavalise kortermaja puhul nagu antud juhtumeil häirib oluliselt majaelanike igapäevast elu. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et mõlemad kõnesolevad elamud projekteeriti juba nende ehitamisel kütmiseks läbi kaugküttevõrgu, mille teostamiseks on soojussõlme olemasolu vältimatu. Seetõttu ei saa asjakohasteks pidada kostja väiteid soojussõlme eraldamisel elamusisese küttesüsteemi töökõlblikkuse säilimise kohta ja seeläbi kahjustumise puudumise kohta, kuna sellist lahtiühendamist ei ole plaanitud. Pealegi märgib kohus, et soojussõlme kui keerulise seadme ehitust arvestades ei ole sugugi lihtne leida teist ehitist, millega küttesüsteemiga sama soojussõlm ilma igasuguse muutmiseta ühildub – kostja esitatud asjatundja arvamuse 3.

16 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 punktid juhivad selle järelduse kinnituseks tähelepanu soojussõlmede vananemisele, sobivatele tehnilistele parameetritele jne. Eelnevast analüüsist tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuivõrd ehitis kahjustub soojussõlme eraldamisel selle eraldamise hetkel oluliselt ning vaidlusalused soojussõlmed on vastavate ehitistega püsivalt ühendatud, on ehitistega ühendatud kujul nende näol tegemist ehitiste oluliste osadega. Kuna asjas ei ole täpselt võimalik tuvastada, millisel konkreetsel ajahetkel vaidlusalused soojussõlmed ehitisega oma funktsioonide täitmiseks ühendati ja tööle hakkasid (igal juhul toimus see aastatel 1995-1996), siis järeldab kohus, et hagejad või nende õiguseelnejad omandasid soojussõlmed vastaval ajahetkel ülalnimetatud eluruumide erastamise seaduse ja selle rakendusakti alusel (M 2 puhul 1994.aastal) või hiljem korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja § 5 lg 1 alusel (M 1 puhul 18.02.1999.a kinnistamisotsusega I kd tl 96, M 2 erastatud korterid kinnistati korteriomanditena korteriühistu avalduse alusel 23.12.1999 – I kd tl 223-240). Nimetatud KOS-i sätete alusel tekkis hagejail või nende õiguseelnejail korteriomandite kinnistusraamatusse kandmisega omand nende korterite suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Kohus juhib tähelepanu ka KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2 sätetele, mis selgitavad, et nimetatud osaks on ka seadmed, mis on ette nähtud korteriomanike ühiseks kasutamiseks ja ehitise püsimiseks. Soojussõlmede funktsioone arvestades vastavad nad nimetatud seadmete tunnustele. Läbi ülaltoodud TsÜS § 55 lg 1 ja § 54 lg 1 käsitluse omandasid hagejad/õiguseelnejad ka vaidlusalused soojussõlmed. Puudub vaidlus selles, et hagejate või nende õiguseelnejate poolt korterite erastamisel või korteriomandite omandamisel ei olnud mingeid kitsendusi seoses kolmandale isikule (kostjale või tema õiguseelnejale) kuuluva asjaõigusega ning kostjale ei kuulu korteriomandeid kõnesolevates elamutes. Seega on kinnitust leidnud ka hagejate poolt soojussõlmede omandamise viis ja aeg. Kuna tegemist on sisuliselt seaduse alusel omandatud teisele isikule (kõnesoleval juhul olenevalt paigaldamise ja töölehakkamise ajast kas Pärnu linnale või kostjale/õiguseelnejale) kuulunud asjaga, võib olla alus esitada vastavasisulisi nõudeid hagejate vastu nende poolt soetusmaksumuse seni tasumata osas, kuid see ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Mis puutub kostja poolt esiletoodud grupisoojussõlmede väitesse, siis need ei ole asjakohased ja tuleb jätta tähelepanuta. Antud juhul peab kohus lähtuma konkreetsetest soojussõlmedest, mis aga ei ole grupisoojussõlmed ega varusta kaugküttega mitut elamut. Samuti ei ole vajadust käsitleda pikemalt poolte seisukohti soojussõlmede kui vallasasjade või nende valdamise osas juurdepääsu (ruumide võtmete omamise läbi) tõttu, kuivõrd kohus on ülalpool juba põhjendanud, et kõnesolevad soojussõlmed on kinnisasjade (korteriomandite) olulised osad ega ole küttesüsteemiga ühendatud kujul vallasasjadeks. Kohus märgib vaid seda, et arvestades kostjal tegelikku juurdepääsu võimalikkust ruumidesse, milles asuvad soojussõlmed (vastavalt KÜ-de ja kostja vahelistele lepingutele on see vajalik hooldus- ja remonttöödeks), on kostja näol tegemist soojussõlmede otsese valdajaga ja hagejail omanikena kaudse valdajana AÕS § 33 lg 2 tähenduses. See aga ei muuda soojussõlmede omandiõiguslikku kuuluvust.

17 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 üksnes nõustunud ringkonnakohtu järeldustega konkreetse elamu osas ning märkinud et tarbijapaigaldist saab lugeda ehitise ja kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 55 lg 1 ja § 54 lg 1 mõttes. Õige on ka kostja vastuväide, et KKütS ei reguleeri juba oma üldsätetest tulenevalt asjaõigusi, sh omandiõigust. KKütS § 1 lg 1 kohaselt reguleerib seadus soojuse tootmise, jaotamise ja müügiga seonduvaid tegevusi kaugküttevõrgus ning võrguga liitumist. Samas on nimetatud küsimusi selgemalt lahti seletatud teises ülalnimetatud lahendis (punktis 14). Riigikohus viitab üheselt, et tarbijapaigaldise ehitise oluliseks osaks lugemise aluseks on KOS-i vastavad sätted, millest § 1 lg 1 ja 2 on tõepoolest esimeses lahendis pärast ülalnimetatud konstateeringut käsitlemist leidnud. KOS § 1 lg 2 ütleb aga muuhulgas, et kaasomandi esemeks on ka ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Nagu näha, võimaldab seadus (KOS) sisuliselt ka tarbijapaigaldise kuulumist kolmandale isikule, mistõttu saab kohus antud lõigus käsitletava väite osas järeldada vaid seda, et ülalnimetatud Riigikohtu lahendid ei anna ühest kinnitust hageja väitele. Seega on ka käesoleva vaidluse puhul isegi vaidluse puudumisel soojussõlmede tarbijapaigaldisteks olemise osas olemas võimalus, et need ei kuulu vastavate elamute korteriomandite omanikele (muidugi juhul, kui kohus selle tuvastaks).

18 (19)

Tsiviilasi nr 2-06-3768 saa teha sellist järeldust asjas esitatud tõenditest, kostja ei ole seda ka väitnud), nõustub kohus hagejatega, et soojussõlmed ei saa antud juhul olla ka tehnorajatised. Kostja laiendatud käsitlus rajatise mõistest, mis lubab selle alla mahutada ka teise rajatise või hoonega ühendatust, ei tugine seadusel. Soojussõlmede kasutuseesmärk vastab küll tehnorajatiste eesmärgile – läbi soojussõlmede sihtotstarbelise kasutamise tagatakse kinnisasjadele (korteriomanditele) keskküte ja soe vesi ehk võimaldatakse kasutada tehnorajatiseks olevat kaugküttesüsteemi ja –torustikku – ent see ei muuda kohtu eelnevat järeldust. Kohus ei nõustu hageja käsitlusega, et tehnorajatis saab võõral maatükil olla vaid asjaõiguse olulise osana ning kuna hagejate kinnistute osas sellekohaseid kandeid kinnistusraamatus ei ole, puudub võimalus soojussõlmede tehnorajatisena käsitlemiseks. Kohus märgib, et Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-67-02 tehtud otsuse punktis 11 on selgitatud, et selliseks asjaõiguseks on AÕSRS § 152 lg 1 mõtte kohane tähtajaline asjaõigus ooteõiguse näol servituudi seadmiseks. Selline asjaõigus aga kinnistusraamatusse kandmist ei vaja.

Toomas Talviste Kohtunik

19 (19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.