Hageja T.S, esindaja adv Arvo Junti, kostja OÜ *, esindaja adv Veljo Viilol, kostja A.P, esindaja Tiina Pill
*
ja ja
A.P vastu tehingu kinnistusraamatu
tühisuse kannete
RESOLUTSIOON
Tühistada Harju Maakohtu 17.05.2006 otsus osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kustutada Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx neljandast jaost kanne nr 1 (A.P kasuks seatud hüpoteek summas 800 000 krooni), ning kohtukulude jaotamise osas. Saata tsiviilasi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata. T.S apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt, A.P apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.
Hagiavalduse asjaolud, hageja nõuded ning menetluse käik
1.Hageja pöördus omandi kaitseks 28.07.2004 hagiga kohtusse OÜ * vastu, paludes kohustada kostjat rahuldama hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga tagatud nõue. 17.08.2004 määrusega kaasas kohus asja menetlusse kolmanda isikuna A.P. 10.06.2005 esitas hageja kohtule avalduse nõude täpsustamiseks, esitades sisuliselt uued nõuded, paludes tunnustada OÜ * ja A.P vahel 06.07.2001 sõlmitud hüpoteegi seadmise (korteriomandile Tallinna X)
lepingu tühisust ning kustutada A.P kasuks seatud kanded: Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxx kolmandast jaost kanded nr 2 ja 3 ning neljandast jaost kanne nr 1. Hagiavalduse kohaselt on hüpoteegi seadmise lepingu puhul tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 mõttes või heade kommete vastase tehinguga TsÜS § 66 lg 1 alusel: kuigi kostja oli teadlik hageja poolt ostueesõiguse avalduse esitamisest, koormas ta ostueesõiguse esemeks olnud kinnisasja piiratud asjaõigusega, seades varale hüpoteegi. AS * teadis, et tal puudub õigus asja käsutada, s.o et hageja oli teostanud 15.03.2001 notariaalse avalduse esitamisega ostueesõigust. Kostja on koormanud vara, mille osas on hageja asunud avalduse esitamisega ostja asemele ning omandanud õiguse nõuda kinnistusraamatu kande tegemist enda kasuks (tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 3). Hageja vastav nõue on Tallinna Linnakohtu otsusega rahuldatud. Hageja asus seisukohale, et kostja ja kolmanda isiku vahelise laenulepingu puhul oli tegemist eelkõige näilise tehinguga, sest linnakohtu registriosakonna andmeil ei ole OÜ * esitanud 2001. a ja 2002. a majandusaasta aruandeid. Kuna hüpoteegi seadmise lepinguga on takistatud hagejal omandiõigust vabalt realiseerida, on leping vastuolus ka heade kommetega (TsÜS § 66 lg 1). Kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olnud vara hüpoteegiga koormamise tehing on tühine ning kanded tuleb kinnistusregistrist kustutada.
2.13.03.2006 määrusega kaasas kohus hageja taotlusel menetlusse kostjana senise kolmanda isiku A.Pi Kohus tugines TsMS § 208 lg-le 2 ning leidis, et hageja teine nõue on suunatud kinnistusraamatu kande kustutamisele, mis kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 1 kohaselt vajab selle isiku nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), lg 2 p 2 kohaselt on selliseks isikuks muuhulgas ka asjaõigust omav isik, kui tegemist on asjaõiguse kustutamisega. A.P on asjaõigust omav isik, kelle kasuks seatud kande kustutamist taotletakse. Vastuväited hagile
3.OÜ * vaidles hagile vastu. 17.08.2005 esitatud vastuses asus kostja seisukohale, et nii laenuleping kui hüpoteegileping on kehtivad ja kooskõlas seadusega. Laenusumma on reaalselt laenusaaja arvele laekunud ning hüpoteegi seadmise leping on sõlmitud laenulepingu tagamiseks. Seetõttu on alusetu väita, et pooled soovisid lepingutega vältida õiguslikke tagajärgi. Tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Laenulepingu eesmärgiks oli OÜ * võlgade tasumine, kuivõrd äriühingul olid majanduslikud raskused, ning samas vajas laen tagatist. Kostja ei nõustunud hagiga ka selles, nagu oleks sõlmitud leping vastuolus heade kommetega ja seetõttu TsÜS § 66 alusel tühine. Notariaalse avalduse esitamisega 15.03.2001 ei saanud hageja omanikuks. Hageja ei olnud vaidlusaluste lepingute sõlmimise ajaks ostueesõigust teostanud. Hageja teostas ostueesõiguse alles Tallinna Linnakohtu 12.03.2003 otsusega, millega rahuldati hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks. Pigem on hageja ise käitunud vastuolus heade kommetega, jättes ostusumma tasumata ja esitades selle kohta valeandmeid. Selline käitumine põhjustas laenu võtmise ja hüpoteegi seadmise. Hüpoteegi seadmise ajal oli korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ * ning sinna ei olnud kantud käsutamise keelumärget. Seega omandas A.P piiratud asjaõiguse kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning hagejal puudub alus nõuda lepingu tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamist.
4.A.P on kolmanda isikuna esitanud kohtule vastuse 23.08.2005, milles vaidleb hagile samuti vastu ning kordab valdavas osas kostja seisukohti. Vastuväidete kohaselt ei pidanud kostja
laenulepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal teadma hageja soovist viia esialgselt esitatud avalduses ostueesõiguse teostamiseks väljendatud tahe lõpuni. Ka ei pidanud hageja vajalikuks tagada oma ostueesõigusest tulenevaid huvisid eelmärke tegemisega kinnistusraamatusse, mis oleksid välistanud hagejale kuuluva kinnisasja koormamisest tulenevate tehingute kehtivuse. Hageja nõudeid ei ole võimalik rahuldada ka seetõttu, sest selle tulemusel saaksid kahjustatud kolmanda isiku õigused tema poolt laenuks antud summa tagasi saamisel. Laenu andmisel ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel on A.P lähtunud heauskselt kinnistusraamatu kehtivast seisust, teistel tingimustel ei oleks ta OÜ-le * sellises ulatuses laenu andnud. Hüpoteegi kustutamise nõude rahuldamine võiks toimuda siis, kui hageja on rahuldanud hüpoteegiga tagatud kolmanda isiku nõuded.
5.Pärast 13.03.2006 kohtumääruse alusel menetlusse kaasamist kostjana on A.P jäänud endisele seisukohale ning avaldanud 27.04.2006 kohtuistungil, et tegutses lepingute sõlmimisel kinnistusraamatu kandele tuginedes heas usus. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
6.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja tunnistas hüpoteegi seadmise lepingu tühisust TsÜS § 66 lg 1 alusel vastuolu tõttu heade kommetega ning jättis rahuldamata nõude kinnistusraamatu kannete kustutamiseks.
7.Kohus leidis, et hageja poolt esiletoodud seisukohtade ja esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik tuvastada hüpoteegilepingu tühisust selle näilikkuse tõttu TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 alusel, sest tehing sõlmiti kavatsusega luua õiguslikke tagajärgi (ka hageja ise on seda möönnud). Tehing on aga tühine TsÜS § 66 lg 1 alusel, sest on vastuolus heade kommetega. Võttes aluseks 06.07.2001 hüpoteegilepingu teksti, asus maakohus seisukohale, et lepingu sisu iseenesest ei ole taunitav, kuid lepingus on eksitavaid tahteavaldusi, milles kinnistu omanik on andnud tõele mittevastavaid kinnitusi (p 2.1.1 ja p 2.1.2): kuigi korteriomand oli koormatud kinnistusraamatusse kandmata kolmanda isiku õigusega, omanik seda eitas. Kohus leidis, et küsitav on lepingu sõlmimise asjaolude ja ajendite vastavus ühiskonna moraali põhimõtetele. Nimetatud asjaolude hindamiseks analüüsis kohus poolte käitumist vaidlustatava lepingu sõlmimisele eelneval ajal ning nende teadlikkust ostueesõiguse teostamise sisust ja tagajärgedest. Hageja esitas ostueesõiguse teostamiseks 15.03.2001 koostatud avalduse, millele OÜ * juhatusel liige vastas 28.03.2001 kirjaga, paludes teha vastavad toimingud. Kohus ei nõustunud väitega, et hageja teostas ostueesõigust Tallinna Linnakohtu 12.03.2003 otsusega. Tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 3 kohaselt astus ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega juba sõlmitud ostu-müügilepingu järgse ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamist. Seega asus hageja ostueesõiguse teostamise avaldusega korteriomandi ostjaks. Kohus leidis, et hageja oli avalduse esitamise järel omapoolsed korraldused kohustuse täitmise tagamiseks teinud, mistõttu kostja sellekohased vastuväited (mis tuginesid AÕS § 271 lg-le 1) ei ole põhjendatud. Kohus lähtus vaidlusalusele tehingule hinnangut andes asjaoludest, mis olid pooltele teada lepingu sõlmimise ajal, s.o juulis 2001, ning jõudis järeldusele, et OÜ * ei saanud sel ajal teada, et tal tekib hagejaga vaidlus notari deposiidis oleva summa väljamaksmise üle, mistõttu ei ole alust sellele asjaolule tugineda.
8.Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kinnistusraamatu kanne kustutamiseks. Kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx kolmandasse jakku tehtud kannete osas leidis kohus, et need keelumärked on tehtud kohtutäituri avalduse alusel täitmise tagamiseks ning teises tsiviilasjas Tallinna Linnakohtu määruse alusel hagi tagamiseks, mistõttu ei saa neid kandeid kustutada. Kohus märkis, et nende kannete kustutamist on võimalik taotleda vaid samas
täite- või kohtuasjas. Sama registriosa neljandasse jakku kantud hüpoteegi kustutamise nõude jättis kohus rahuldamata, sest asjaolusid, mis seda võimaldaksid, antud juhul ei esine. Kohus tuvastas kinnistusraamatu väljavõtte alusel, et hüpoteegilepingu sõlmimise ajal 06.07.2001 oli kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ * ning hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, et kinnistusraamatu kanne oleks tehtud õigusliku aluseta, kannet oleks valesti muudetud või kustutatud, samuti, et A.P olnuks teadlik aluse ära langemisest. Kostja A.P võis lepingu sõlmimise ajal tugineda kinnistusraamatu kandele ja on asjaõiguse omandanud seega heauskselt. Kohus tugines AÕS § 65 lg-le 3, mille kohaselt ei saa ebaõige kande muutmise või kustutamise nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguse suhtes, mis on kinnistusraamtusse kantud. Apellatsioonkaebuste põhjendused
9.Hageja T.S palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada osas (kaebuse nõue formuleeritud vastuses ringkonnakohtu 07.08.2006 määrusele), millega jäeti rahuldamata tema nõue kustutada Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx kolmandast jaost kanne nr 2 (kinnistu käsutamise keelumärge A.P kasuks) ja neljandast jaost kanne nr 1 (hüpoteek summas 800 00 krooni A.P kasuks). Hageja palub uue otsusega hagi ka selles osas rahuldada.
10.Harju Maakohus jõudis õigele järeldusele, leides, et OÜ * on oma tegevusega kahjustanud teadlikult ja tahtlikult teise isiku vara. Oma õigusvastase käitumisega on kostja tinginud olukorra, kus hageja on sunnitud taluma väidetavalt heauskse kolmanda isiku kasuks tema kinnistule seatud kitsendusi. Kuna maakohtu otsusega on hüpoteegi seadmise leping tunnistatud tühiseks, on hüpoteegikande alus ära langenud ning vastav kanne registriosa neljandas jaos tuleb kustutada. Seetõttu tuleb kustutada ka kolmandasse jakku tehtud kanne nr 2. Keelumärke eesmärgiks oli tagada A.P kasuks seatud hüpoteeki ning OÜ * poolt A.P väidetavalt antud laenu, mis on seotud poolte vahel sõlmitud hüpoteegilepinguga ning viimase tühisuse tõttu ei oma kinnistu käsutamise keelumärge sel otstarbel enam õiguslikku tähendust. Tulenevalt AÕS § 63 lg-st 8 on isikul, kelle kinnistut või õigust eelmärge või vastuväide puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanemine on välistatud. Isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist (AÕS § 65 lg 1). Tühise lepingu alusel kinnistusraamatusse kantud hüpoteegikanne ja käsutamise keelumärge õigustamata isiku kasuks ei oma õiguslikku tähendust.
11.Kostja A.P palub apellatsioonkaebuses tühistada kohtuotsus osas, millega rahuldati hageja nõue hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tunnustamiseks ning jätta uue otsusega hagi tervikuna rahuldamata. Kohus on otsuse tegemisel rikkunud menetlusnorme, mille tulemusena kohaldas vääralt materiaalõigust – TsÜS § 66 lg 1 – ning leidis alusetult, et kostjate vahel 06.07.2001 sõlmitud hüpoteegileping on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kuigi kohus on tuginenud Riigikohtu praktikale ning viidanud vajadusele teha lepingu heade kommete vastasus kindlaks koguhinnangu andmise teel, mida ta aga käesoleval juhul ei ole arvestanud. Hüpoteegi seadmise lepingu heade kommetega vastuolu tuvastamisel on kohus lähtunud valedest lepingu pooltest, s.o andnud hinnangu OÜ * ja T.Si tegevusele, kuid jätnud hinnanguta ja põhjendamata, miks ta leiab ja milles seisneb A.Pi heade kommete vastane tegevus 06.07.2001 hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel. Oma järeldustes ei ole kohus seda sisuliselt ka tuvastanud. Kohus märkis, et lepingu eesmärgiks oli küll tagada 01.07.2001 sõlmitud laenulepingut, kuid andmata hinnangut laenulepingule, leidis kohus, et sellise kinnitusega on kostjad väljendanud oma tahet koormata kinnistu hüpoteegiga just A.Pi kasuks ja laenulepingu tagamiseks. Kohus on lepingu osas tuvastanud
OÜ * poolseid eksitavaid tahteavaldusi, mitte aga A.Pi poolseid. Apellandi seiskohalt ei oma tähtsust kohtu seiskoht, et kostja OÜ * ja hageja süüdistavad üksteist vastastikku ebaeetilises käitumises seoses ostueesõiguse teostamisega ja hüpoteegi lepingu sõlmimisel. Kohus on tuvastanud, et A.P ei olnud T.Si õigustest teadlik ning ta omandas hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel asjaõiguse heauskselt. Kostja võis lepingu sõlmimisel tugineda kinnistusraamatu kandele ja on asjaõiguse omandanud heauskselt. Seega on kohus tuvastanud A.Pi tegevuses heade kommete vastasuse puudumise 06.07.2001 hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel, millest tulenevalt tunnistas alusetult nimetatud lepingu tühisust. Vastused apellatsioonkaebustele
12.T.S ja A.P vaidlevad teineteise apellatsioonkaebustele vastastikku vastu ning paluvad jätta need rahuldamata.
13.OÜ * nõustub kostja apellatsioonkaebusega ja palub selle rahuldada, hageja kaebusele vaidleb ta vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
14.Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leiab et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb menetlusõiguse normi rikkumise tõttu kaebuse põhjendustest olenemata osaliselt tühistada TsMS § 656 lg 2 alusel, s.o hüpoteegikande kustutamise nõude rahuldamata jätmise osas, samuti kohtukulude jaotamise osas, ning saata tsiviilasi tühistud osas uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Ülejäänud osas on kaevatav kohtuotsus õige ning tuleb jätta muutmata. Sellest tulenevalt rahuldab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse osaliselt ning jätab kostja kaebuse rahuldamata.
15.Harju Maakohus leidis õigesti, et OÜ * tegevust hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel saab hinnata heade kommete vastaseks, millest tuleneb lepingu tühisus. Maakohus on oma sellekohast seisukohta käsitanud piisava põhjalikkusega ning kolleegium nõustub sellega. Kohus tugines õigesti Riigikohtu praktikale, mille kohaselt on heade kommete vastane tehing vastuolus õigluse ja moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonna valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. OÜ *, olles teadlik hageja ostueesõiguse teostamisest, koormas kinnisasja kolmanda isiku kasuks hüpoteegiga. Kuigi hageja saatis talle teate ostuhinna deponeerimise ja notari aja määramise kohta, sõlmis kostja päev enne kirjas märgitud aega laenulepingu (vastavalt 02.07.2001 ja 01.07.2001), millest tuleneva kohustuse tagamiseks sõlmiti 06.07.2001 hüpoteegi seadmise leping. Selline käitumine kahjustas hageja õigusi ja on ühiskonnas vaieldamatult taunitav. Kuigi kinnistusraamatu kanne ei olnud ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega muutunud ebaõigeks, sest omandiõiguse üleminek vajas veel teatud toimingud, ning OÜ * tegevuses puudus formaalne vastuolu seadusega, on tema tegevus taunitav. Asjaolu, et kinnistusraamatusse ei olnud kantud keeldu asjaõigust käsutada, ei kõrvalda neid objektiivseid asjaolusid, millest järelduvalt võib hinnata OÜ * tegevust lepingu sõlmimisel heade kommete vastaseks.
16.Kolleegium ei nõustu A.P kaebuses sisalduva väitega, et kohus lähtus hüpoteegilepingu sõlmimisele hinnangu andmisel valedest pooltest, jättes seejuures hindamata A.P tegevuse. Kaebuses viidatud asjaolud võivad omada tähtsust küll isiku heausksuse tuvastamisel (millele tuginedes jättis maakohus rahuldamata hageja nõude hüpoteegikande kustutamiseks), kuid ei võimalda hinnata tehingut kehtivaks. Maakohus ei heitnud A.P ette
kaebuses märgitud käitumist, vaid leidis üheselt, et tegemist oli OÜ * poolsete rikkumistega.
17.Tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1 võib isik, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda kande muutmist või kustutamist. Kuna maakohus tuvastas, et hüpoteegi seadmise leping on tühine, on ka vastav kinnistusraamatu kanne muutunud ebaõigeks. Seetõttu oli hagejal õigus nõuda kande kustutamist, kuid seda vaid juhul, kui tegemist ei ole kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõigusega (AÕS § 65 lg 3). Seega tuli kande kustutamise nõude lahendamiseks tuvastada, kas A.P omandas vaidlusaluse asjaõiguse heauskselt või oli ta teadlik hageja õigustest kõnealusele kinnisasjale. Ka tühise käsutustehingu alusel omandatud asjaõigus võib olla kehtiv. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 109 kohaselt, kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (sama sätestab kehtiv TsÜS § 139). Kuna seadusest tulenevalt heausksust eeldatakse, tuli selle puudumist tõendada hagejal. Hageja seevastu tugines vastava nõude põhjendamisel hüpoteegi seadmise lepingu tühisusele ega esitanud ühtegi kande kehtivust kummutavat väidet. Toimiku materjalist nähtuvalt ei ole hageja esitanud kogu menetluse kestel sellekohaseid väiteid ega tõendeid. Kohtuistungi protokollist (ka eelistungite protokollidest) nähtuvalt ei ole nimetatud küsimus arutluse all olnud. Pealegi kaasati A.P menetlusse kostjana vaid veidi enam kui kuu enne 27.04.2006 kohtuistungit, kus asja sisuliselt arutati. Küll nähtub aga istungite protokollidest, et hageja on taotlenud A.Pi kohtusse kutsumist ning vande all tunnistuse andmist, sest „tehingu kohta suudab ütlusi anda asjaosaline ise“ (09.02.2006 eelistungi protokoll - tl 118), Sama taotlust kordas hageja ka 27.04.2006 kohtuistungil (tl 138), mil A.P osales menetluses juba kostjana. Kohus jättis taotluse rahuldamata samal põhjusel kui varem, s.o põhjendusel, et tõendamist vajavad asjaolud on tõendatud dokumentaalsete tõenditega (tl 118). Kohus ei täpsustanud, milliste asjaolude tõendamist ta silmas pidas. Tuginemine otsuses kostja heausksusele oli seetõttu hagejat üllatav. Eelnevast tulenevalt on kolleegium seisukohal, et maakohus on jätnud täimata TsMS §-st 392 tulenevad eelmenetluse ülesanded. Kohus jättis välja selgitamata hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende suhtes, tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks jne.
18.Kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx kolmandasse jakku tehtud kande nr 2 kustutamata jätmise osas on maakohtu otsus õige. Täitemenetluses kohtutäituri avalduse alusel tehtud keelumärget ei ole võimalik hagis märgitud asjaoludele tuginedes kustutada.
19.Kohtukulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
Ü.Jänes
G.Kivinurm
M.Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.