Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Piret Rõuk
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Kohtuasi
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 30. juunil 2008 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas 2-04-928 T Shagi OÜ B ja A P vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks Hageja: T S, isikukood xxx, elukoht xxx, lepingune esindaja vandeadvokaat Arvo Junti; Kostja: OÜ B, registrikood xxx, asukoht xxx, lepinguline esindaja vandeadvokaat Veljo Viilol; Kostja: A P, isikukood xxx, elukoht xxx, lepinguline esindaja T Pill 28. mai 2008 T Shagi OÜ B ja A P vastu rahuldada ja kustutada Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandast jaost kanne nr 1, A P kasuks seatud hüpoteek summas 800 000 krooni. Välja mõista OÜ-lt B menetluskulu 5060 (viis tuhat kuuskümmend) krooni ja A Plt menetluskulu 5060 (viis tuhat kuuskümmend) krooni T S kasuks. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Resolutsioon
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Hagiavalduse asjaolud, hageja nõue ning menetluse käik Hageja pöördus omandi kaitseks 28.07.2004 hagiga kohtusse OÜ B vastu, paludes kohustada kostjat rahuldama hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga tagatud nõue. 10.06.2005 esitas hageja kohtule avalduse paludes tunnustada OÜ B ja A P vahel 06.07.2001 korteriomandile Tallinna Xxx sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu tühisust ning kustutada A P kasuks seatud kanded: Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandast jaost kanded nr 2 ja 3 ning neljandast jaost kanne nr 1. Hagiavalduse kohaselt on hüpoteegi seadmise lepingu puhul tegemist näiliku tehinguga või heade kommete vastase tehinguga, kuigi kostja oli teadlik hageja poolt ostueesõiguse avalduse esitamisest, koormas ta ostueesõiguse esemeks olnud kinnisasja piiratud asjaõigusega, seades varale hüpoteegi. OÜ B teadis, et tal puudub õigus asja käsutada, s.o et hageja oli teostanud
15.03.2001 notariaalse avalduse esitamisega ostueesõigust. Hageja on korteriomandi omanik. Hageja asus seisukohale, et kostja ja kolmanda isiku vahelise laenulepingu puhul oli tegemist eelkõige näilise tehinguga, sest linnakohtu registriosakonna andmeil ei ole OÜ B esitanud 2001. a ja 2002. a majandusaasta aruandeid. Kuna hüpoteegi seadmise lepinguga on takistatud hagejal omandiõigust vabalt realiseerida, on leping vastuolus ka heade kommetega. Kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olnud vara hüpoteegiga koormamise tehing on tühine ning kanded tuleb kinnistusregistrist kustutada. 13.03.2006 määrusega kaasas kohus hageja taotlusel menetlusse kostjana senise kolmanda isiku A P, kuna hageja teine nõue on suunatud kinnistusraamatu kande kustutamisele, mis kinnistusraamatu seaduse kohaselt vajab selle isiku nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks, selliseks isikuks on muuhulgas asjaõigust omav isik, kui tegemist on asjaõiguse kustutamisega. 17.jaanuaril 2007 tühistas Tallinna Ringkonnakohus Harju Maakohtu 17.05.2006 otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kustutada Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandast jaost kanne nr 1, A P kasuks seatud hüpoteek summas 800 000 krooni ja kohtukulude jaotamise osas ning saadeti tsiviilasi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Ülejäänud osas jäeti kohtuotsus muutmata. 18.03.2008 esitas hageja hagi aluseks olevad asjaolud, mis seonduvad A. P poolt kinnistu Xxx pahauskse omandamisega ning võiks olla Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr xxx IV jakku kande nr 1 all sissekantud hüpoteegikande kustutamise aluseks alljärgnevalt: 15.03.2001 esitas T S notariaalse avalduse Xxx kinnistu suhtes ostueesõiguse teostamiseks, millega astus Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku ja OÜ B vahel sõlmitud 02.02.2001 ostumüügilepingus ostja OÜ B asemele, temale läksid üle kõik õigused ja kohustused, mis ostumüügilepingu järgi olid ostjal. 15.03.2001 esitas T S Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonnale avalduse märke tegemiseks kinnistusraamatusse temale omandi üleandmise tagamiseks. 20.04.2001 kanti OÜ B siiski kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. 01.07.2001 sõlmisid OÜ B ja A P laenulepingu, millise alusel laenas A P OÜ-le B 800 000 krooni. 06.07.2001 seadis OÜ B kinnistule Xxx A P kasuks hüpoteegi summas 800 000 krooni koos kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek tagas kõiki hüpoteegipidaja nõudeid, mis tulenesid laenusaaja, OÜ B ja hüpoteegipidaja vahel 01.07.2001 sõlmitud laenulepingust. Korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx väljatrüki kohaselt on Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskond 16.03.2001 vastu võtnud avalduse – Tallinna notar G Savisaare poolt tõestatud T S avalduse Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonnale, milles palutakse kanda korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesel vabale järjekohale lepingu alusel võõrandatud korteriomandi omandi ülekandmise nõuet tagav eelmärge T S kasuks. Nimetatud avalduse kohta oli kantud märge kinnistusraamatusse ning see oli nähtav ning kontrollitav hüpoteegi seadmise tehingu ajal. Seega oli A.P teadlik T.S kinnistusraamatusse veel mitte tehtud kandetaotluse olemasolust. Sellele vaatamata võttis A.P endale riisiko teadmisega, et kolmandal isikul võivad olla õigused kinnisvarale, ehk A.P, olles tutvunud kinnistusraamatusse tehtud kannete ning märgetega, teadis T.S ostueesõiguse avalduse olemasolust ning selle sisust.
Kostjate vastuväited OÜ B vaidles hagile vastu. 17.08.2005 esitatud vastuses asus kostja seisukohale, et nii laenuleping kui hüpoteegileping on kehtivad ja kooskõlas seadusega. Laenulepingu eesmärgiks oli OÜ B võlgade tasumine, kuivõrd äriühingul olid majanduslikud raskused, ning samas vajas laen tagatist. Hageja teostas ostueesõiguse alles Tallinna Linnakohtu 12.03.2003 otsusega, millega rahuldati hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hageja on jätnud ostusumma tasumata esitades selle kohta valeandmeid, mis
põhjustas laenu võtmise ja hüpoteegi seadmise. Hüpoteegi seadmise ajal oli korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ B ning sinna ei olnud kantud käsutamise keelumärget. Seega omandas A P piiratud asjaõiguse kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning hagejal puudub alus nõuda lepingu tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamist. 07.04.2008 hagi täpsustusele esitatud vastuväidete kohaselt leidis kostja, et hageja hagi täiendav põhjendus A.P pahausksuse kohta on alusetu, kostja jäi oma eelnevalt esitatud seisukohtade juurde ja leidis, et hageja nõue kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi kande kustutamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja leidis, et hageja Kinnistusametile esitatud avaldus eelmärke tegemiseks hageja kasuks ei ole asjakohane tõend A P pahausksuse tõendamiseks. 29.10.2001.a. on Tallinna Linnakohtu kinnistusameti kinnistusregistri registriosa nr. xxx neljandasse jakku kantud hüpoteek A P kasuks 01.07.2001.a. laenulepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks 06.07.2001.a. sõlmitud notariaalse hüpoteegi seadmise lepingu alusel. Vastavalt Hüpoteegi seadmise lepingule p. I alap. 1.1 on notar kontrollinud kinnistusregistri väljavõtet ning seisuga 05.07.2001a. tuvastanud, et kõnealloleva korteriomandi registriosas nr. xxx on omanikuna sisse kantud OÜ B ning kolmandas ja neljandas jaos kinnisasja koormavad ja omandit tagavad kanded puuduvad. Käesoleval juhul ei olnud hageja avalduse alusel eelmärget kinnistusraamatusse kantud, avalduse esitamine seda ei tähenda ning veelgi enam avaldus on registreeritud 07.08.2001a. peale hüpoteegi lepingu sõlmimist. Seega omandas A P piiratud asjaõiguse kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning puudub õiguslik alus nõuda hüpoteegi kustutamist. Kostja soovib lisada, et on arvestanud võetud laen P tagastada hageja T. S poolt tasutava ostusumma arvelt, milline kohustus tal ostueesõiguse teostamisel 02.02.2001a. ostumüügilepingu alusel üle läks. Sellest lähtuvalt on kostja poolt tehtud hagejale ka ettepanek kompromissi sõlmimiseks ostusumma 538 337, 24 tasumise, laenu tagastamise ja hüpoteegi kustutamiseks. A P 23.08.2005 kolmanda isikuna esitatud vastuväidete kohaselt ei pidanud kostja laenulepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal teadma hageja soovist viia esialgselt esitatud avalduses ostueesõiguse teostamiseks väljendatud tahe lõpuni. Ka ei pidanud hageja vajalikuks tagada oma ostueesõigusest tulenevaid huvisid eelmärke tegemisega kinnistusraamatusse, mis oleksid välistanud hagejale kuuluva kinnisasja koormamisest tulenevate tehingute kehtivuse. Hageja nõudeid ei ole võimalik rahuldada ka seetõttu, et selle tulemusel saaksid kahjustatud kolmanda isiku õigused tema poolt laenuks antud summa tagasi saamisel. Laenu andmisel ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel on A P lähtunud heauskselt kinnistusraamatu kehtivast seisust, teistel tingimustel ei oleks ta OÜ-le B sellises ulatuses laenu andnud. Hüpoteegi kustutamise nõude rahuldamine võiks toimuda siis, kui hageja on rahuldanud hüpoteegiga tagatud kolmanda isiku nõuded. Pärast 13.03.2006 kohtumääruse alusel menetlusse kaasamist kostjana on A P jäänud endisele seisukohale ning avaldanud 27.04.2006 kohtuistungil, et tegutses lepingute sõlmimisel kinnistusraamatu kandele tuginedes heas usus. Kostja A P jäi 23.04.2008 vastuses juba varasemalt kohtule esitatud seisukohtade juurde ning leiab, et ta oli heauskne ning, et hageja poolt esitatud tõendid ei tõenda kostja pahausksust. 29.10.2001.a. on Tallinna Linnakohtu kinnistusameti kinnistusregistri registriosa nr. xxx neljandasse jakku kantud hüpoteek A P kasuks 01.07.2001.a. laenulepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks 06.07.2001.a. sõlmitud notariaalse hüpoteegi seadmise lepingu alusel. Vastavalt Hüpoteegi seadmise lepingule p. I alapunktile 1.1 on notar kontrollinud kinnistusregistri väljavõtet ning seisuga 05.07.2001a. tuvastanud, et kõnealloleva korteriomandi registriosas nr. xxx on omanikuna sisse kantud OÜ B ning kolmandas ja neljandas jaos kinnisasja koormavad ja omandit tagavad kanded puuduvad. Muud infot A.P ei omanud ja seega oli tema käitumine heauskne. Seega omandas A P piiratud asjaõiguse kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning puudub õiguslik alus nõuda hüpoteegi kustutamist. Eeltoodust tulenevalt palusid kostjad jätta T S hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda.
Kohtuotsuse põhjendused Tulenevalt kehtinud AÕS § 65 lõikest 1 võib isik, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda kande muutmist või kustutamist. Kuna jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et OÜ B ja A P vahel 06.07.2001 korteriomandile Tallinna Xxxsõlmitud hüpoteegi seadmise leping on tühine, on ka A P kasuks Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandasse jakku tehtud kanne nr 1, A P kasuks seatud hüpoteek summas 800 000 krooni, muutunud ebaõigeks. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kande kustutamist juhul, kui tegemist ei ole kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõigusega AÕS § 65 lg 3 järgi. Seega tuleb kande kustutamise nõude lahendamiseks tuvastada, kas A P omandas vaidlusaluse asjaõiguse heauskselt või oli ta teadlik hageja õigustest kõnealusele kinnisasjale. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS §-st 109 tulenes, et kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna seadusest tulenevalt heausksust eeldatakse, tuleb selle puudumist tõendada hagejal. Kohtule esitatud kirjalikest tõenditest nähtub, et 15.03.2001 esitas T S Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonnale avalduse märke tegemiseks kinnistusraamatusse temale omandi üleandmise tagamiseks, mille alusel kannet aga ei tehtud ning 20.04.2001 kanti OÜ B kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. 06.07.2001 seadis OÜ B kinnistule XxxA P kasuks hüpoteegi summas 800 000 krooni koos kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx väljatrükiga on tõendatud, et Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskond on 16.03.2001 vastu võtnud T Savalduse Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonnale nr 2021, tõestatud Tallinna notari Gunnar Savisaare poolt, milles palutakse kanda korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesel vabale järjekohale lepingu alusel võõrandatud korteriomandi omandi ülekandmise nõuet tagav eelmärge T Skasuks. Harju Maakohtu Kinnistusosakonna kirjast 13.05.2008 nr. 446-08 nähtuvalt olid 2001. aastal notaribüroodes tehingute tegemise aluseks kinnitatud ärakirjad, millele tehti märge kinnistusosakonnas registreeritud avalduste kohta. Seega oli hageja avalduse esitamine nähtav ning kontrollitav hüpoteegi seadmise tehingu ajal. Kirjast nähtuvalt oli 02.05.2001 tõestamata ärakirja saanud A P , kostja OÜ B seaduslik esindaja. A P ärakirja saanud ei ole. 23.08.2005 vastuväites on kostja A P märkinud muuhulgas, et ta ei pidanud kostja laenulepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal teadma hageja soovist viia esialgselt esitatud avalduses ostueesõiguse teostamiseks väljendatud tahe lõpuni ning hageja ei pidanud vajalikuks tagada oma ostueesõigusest tulenevaid huvisid eelmärke tegemisega kinnistusraamatusse, mis oleksid välistanud hagejale kuuluva kinnisasja koormamisest tulenevate tehingute kehtivuse. A P eeltoodud vastuväidetest nähtuvalt teadis ta hageja soovist teostada ostueesõigust, ta ei teadnud vaid, kas hageja realiseerib oma tahte lõpuni. Seega saab järeldada, et ta pidi teadma võimalikust omanikukande muutmisest hageja kasuks ning mõistliku hoolsuse ülesnäitamisel kontrollima enne tehingu tegemist, kas kinnistusosakonnale on esitatud avaldusi. Kohus asub seisukohale, et A P, teades hageja ostueesõiguse teostamise soovist, kuid jättes kontrollimata, kas kinnistusametile on esitatud vastavad avaldused, ei lähtunud heauskselt kinnistusraamatu kehtivast seisust, mistõttu tuleb hagi AÕS § 65 lg 1 alusel rahuldada, sest § 65 lg 3 ei välista tema vastu nõude esitamist, kuna tegemist ei ole kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõigusega. Seega tuleb T Shagi OÜ B ja A P vastu rahuldada ja kustutada Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandast jaost kanne nr 1, A P kasuks seatud hüpoteek summas 800 000 krooni. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleneb, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006 kehtinud
tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tallinna Ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 17.05.2006 kohtukulude jaotamise osas. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Kuna hageja on tasunud asjas riigilõivu 120 krooni, siis tuleb kostjatelt hageja T Skasuks välja mõista kohtukulu riigilõiv alljärgnevalt: 60 krooni OÜ-lt B ja 60 krooni A Plt. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Võttes arvesse hagi hinda ja asja keerukust leidis kohus, et kostjatelt tuleb hageja T Skasuks välja mõista vajalik ja põhjendatud tasu esindaja poolt osutatud õigusabi eest alljärgnevalt: 5 000 krooni OÜ-lt B ja 5 000 krooni A Plt.
Kohtunik: /allkiri/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.