Saue Auto AS hagi Loodusmaja OÜ, Tarvi Tara ja Elin Tara vastu tehingu kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
4000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. septembri 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Saue Auto AS apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28. märts 2017
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Saue Auto AS (registrikood 10115980), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais Vastustaja (kostja I): Loodumaja OÜ (registrikood 11172804), lepinguline esindaja Kaspar Kamsakann Vastustaja (kostja II): Tarvi Tara (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kai Amos Vastustaja (kostja III): Elin Tara (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kai Amos
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 19. septembri 2016 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Saue Auto AS-i kanda.
3.Välja mõista Saue Auto AS-lt menetluskulud ringkonnakohtus Loodumaja OÜ kasuks 970 eurot ning Tarvi Tara ja Elin Tara kasuks 752 eurot 96 senti. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Saue Auto AS (hageja) esitas 4. märtsil 2015 Harju Maakohtule Loodusmaja OÜ (kostja I), Tarvi Tara (kostja II) ja Elin Tara (kostja III) vastu hagi, milles palus tunnistada kehtetuks
4.septembril 2014 kostja I ja kostja II vahel sõlmitud XX kinnistu (registriosa nr XXX) müügileping. Samuti palus hageja kohustada kostjaid II ja III andma nõusoleku kinnistusraamatusse kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnistu omanikuks kostja I. Koos hagiavaldusega esitas hageja hagi tagamise taotluse. Harju Maakohus rahuldas 5. märtsi 2015 määrusega hagi tagamise taotluse ning arestis kostjatele II–III kuuluva kinnistu. Harju Maakohus saatis 17. märtsi 2015 määrusega tsiviilasja lahendamiseks Tartu Maakohtule. Hagiavalduse kohaselt on Tartu Ringkonnakohtu 25. aprilli 2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-11-21978 kostjalt I hageja kasuks välja mõistetud põhivõlgnevus 2747 eurot 18 senti, viivis 664 eurot 62 senti ja sellele lisanduv viivis. Menetluskuludest jäi 6% hageja ja 94% kostja I kanda. Otsus jõustus 3. septembril 2014. Hageja esitas 2. oktoobril 2014 kohtutäiturile täitmisavalduse. Kohtutäituri andmete kohaselt on kostja I juhatuse liige M. Lehes kinnitanud talle, et kostja I on maksevõimetu.
4.septembril 2014 (üks päev pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist) müüs kostja I oma kinnistu (tootmismaa) kostjale II müügihinnaga 4000 eurot, mille ostja tasus sularahas enne lepingu sõlmimist. Kostja II oli tehingu tegemise ajal abielus, mistõttu sai kinnistu omanikuks ka tema abikaasa kostja III. Hageja hinnangul tuleb tehing täitemenetluse seadustiku alusel kehtetuks tunnistada. Varstu Keskkooli kodulehelt nähtuvalt on kostja I juhatuse liige M. Lehes ja kostja II klassivennad.
Kinnistu müügihind on turuhinnast madalam, kinnistul paiknevad tootmishooned. Samuti ei saa pidada tavapäraseks müügihinna (4000 eurot) tasumist sularahas.
2.Kostja I ei vastanud hagile kirjalikult. Eelistungil teatas kostja I, et nõustub kostjate II–III vastusega.
3.Kostjad II–III vaidlesid hagile vastu. Kostjate hinnangul ei ole tehingu tagasivõitmise eeldused praegusel juhul täidetud. Kinnistu on müüdud turuhinnaga (4000 eurot). Hageja väide selle kohta, et kostja I kasutab kinnistul paiknevaid tootmishooneid, ei ole õige. Hooned on amortiseerunud ja lagunenud, neid ei saagi kasutada. Müügilepingu tulemusena kostja I varaline seisund ei muutunud. Hageja huve ei ole kahjustatud. Hageja ei ole põhjendanud oma väidet, mille kohaselt on kinnistu müügihinna tasumine sularahas tavapäratu. Kostja II ei ole kostja I juhatuse liikme M. Lehese lähikondne. Kostjal II puudub kostjaga I ühine majanduslik huvi. Kostja I sõlmis müügilepingu heauskselt.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus jättis 19. septembri 2016 otsusega hagi rahuldamata ja kostjate menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja I kasuks välja menetluskulud 1568 eurot 56 senti ning viivise menetluskuludelt (kuid mitte rohkem kui 1568 eurot 56 senti) ja kostjate II–III kasuks menetluskulud 2106 eurot ning viivise menetluskuludelt (kuid mitte rohkem kui 2106 eurot). Maakohus tühistas otsuse jõustumisel Harju Maakohtu 5. märtsi 2015 hagi tagamise määruse. Maakohus luges tõendatuks, et hagejal on olemas täitedokument ning tema nõue on muutunud sissenõutavaks. Kohtutäitur on alustanud täitemenetlust. Kostjal I puudub vara ning täitemenetluse käigus ei ole nõuet võimalik rahuldada. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kinnistu müügihind (4000 eurot) on alla turuhinna. Kostjate väidet selle kohta, et tehing on toimunud turuhinda arvestades, kinnitavad kostja I juhatuse liikme R. Lehese ütlused, ERI Kinnisvara 28. aprilli 2015 eksperthinnang ning DTZ Baltic arvamus. Ei ole tõendatud, et müügi toimumise hetkel oleks kinnistu turuväärtus olnud märgatavalt suurem kui 4000 eurot. M. Jallai ütlused ei ole usaldusväärsed. M. Jallai erinevate äriühingute esindajana ei väljendanud kindlat soovi kinnistu ostmiseks. Eluliseks usutavaks ei saa lugeda M. Jallai soovi osta kinnistu 17 000 euro eest, sest DTZ Baltic hindamisakti kohaselt oli kinnistu turuväärtus 6000 eurot. Maakohus nõustus kostjatega II–III selles, et kinnistu müümisega ei muutunud kostja I varatuks. Kostja I varaline seis ei muutunud, sest ta sai kinnistu eest 4000 eurot. Üksnes asjaolu, et kostja I juhatuse liige M. Lehes ja kostja II on koos käinud Varstu keskkoolis, ei muuda isikuid lähikondseteks. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et nende vahel oleks ühine oluline majanduslik huvi. Ei ole tõendatud, et tootmishooneid kasutab jätkuvalt kostja I. Samuti ei ole oluline, mis eesmärgil uued omanikud kinnistu ostsid. Maakohus nõustus kostjatega selles, et sularahas tehingu eest tasumist ei saa tõlgendada sissenõudja huvide kahjustamisena. Samuti ei näita see asjaolu, et müügihind oleks olnud turuhinnast väiksem. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 91 lg 1 esimese lause järgi võib rahalise kohustuse täita sularahas. Maakohtu hinnangul ei ole hageja esile toonud asjaolusid ega tõendeid, millest saaks järeldada, et kostjad II–III ei olnud kinnistu ostmisel heausksed.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on maakohus ebaõigesti jaganud tõendamiskoormise. Kostja I tegi tehingu üks kuu enne täitemenetluse alustamist, seega on täidetud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 188 lg-s 2 sätestatud eeldus. Järelikult pidid kostjad tõendama, et hageja huve ei ole kahjustatud. Kostja II oli kostja I võlausaldajate huvide kahjustamisest teadlik, kuna: 1) kostja I ei ole selgitanud, mis eesmärgil ta omandas endise klassivenna äriühingult oma elukohast kaugel asuva tootmismaa; 2) kostjad ei ole selgitanud, miks tehing tehti vahetult pärast seda, kui Riigikohus keeldus kostja I kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest; 3) kostja I seaduslik esindaja ei osanud selgitada, kuidas kinnistule ostja leiti; 4) kostja I ei põhjendanud, miks ei küsitud Arca Nova OÜ-lt, kas ta soovib kinnistut osta. Maakohus hindas ühekülgselt ja ebaõigesti tunnistaja M. Jallai ütlusi. Dokumentaalsetest tõenditest ning tunnistaja ütlustest nähtub, et Arca Nova OÜ oli valmis kinnistut ostma 17 000 euroga. Asja materjalidest tulenevalt oleks saanud tuvastada, et kinnistu turuhind oli oluliselt kõrgem kui selle müügihind (4000 eurot). Maakohus ei selgitanud kostja I juhatuse liikme ülekuulamisel välja asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid, ning selle asemel, et ka teine juhatuse liige üle kuulata, jättis kohus osa asjaoludest tuvastamata. Üksnes seda, et maakohus soovis kostja I juhatuse liiget omal algatusel üle kuulata, saab pidada küllaltki tavapäratuks ning poolte võistlevuse põhimõttega vastuolus olevaks. Jääb arusaamatuks, miks omistas maakohus suuremat kaalus asjas ilmselt erapoolikutele ütlustele (kostja I juhatuse liikme ütlustele), võrreldes tunnistaja M. Jallai ütlustega. Maakohus on jätnud kohaldamata TMS § 189 lg 2. Kinnistu müügilepingu osaline kinke iseloom seisnes selles, et kinnistul oli olemas oluliselt kõrgema hinnaga potentsiaalne ostja.
6.Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
7.Kostjad II–III vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ja ning menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
19.septembri 2016 otsus muutmata. Kuna Tartu Maakohtu 14. mai 2012 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
9.Maakohus jagas õigesti tõendamiskoormise ja hageja vastupidine väide on alusetu.
9.1.Asja materjalide kohaselt on hageja sissenõudjana esitanud hagi kostjate vastu TMS §-de 187 ja 188 alusel tehingu kehtetuks tunnistamiseks ning tagasivõidetavaks tehinguks on kostja I ja kostja II vahel 4. septembril 2014 sõlmitud XX kinnistu müügileping. Sissenõudja võib TMS § 187 lg-te 1 ja 2 järgi nõuda vara tagasivõitmist (tunnistada kehtetuks tehingu, mis kahjustab tema huvisid) juhul, kui tal on täitedokument, tema nõue on muutunud
sissenõutavaks ja sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Tehingu tagasivõitmise üldised alused sätestab TMS § 188. Selle paragrahvi 1. lõike kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Riigikohus on käsitlenud viidatud sätete kohaldamist 18. novembril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-11309 tehtud otsuse p-s 9. Riigikohus rõhutas, et TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks tuleb esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine (vt TMS § 187 lg 1), ning märkis, et võlausaldaja huve ei saa kahjustada see, kui kinnisasi müüakse turuhinnaga, samuti asjaolu, et müügist saadud raha ei kasutata võlausaldaja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks. Nimetatud otsuses kolleegium märkis, et eeltooduga ei ole välistatud olukorrad, kus sissenõudja huvid võivad saada kahjustatud muude asjaolude tõttu.
9.2.Tehingu tagasivõitmiseks TMS § 188 alusel peab olema tõendatud võlausaldaja huvide kahjustamine ning selle asjaolu tõendamise koormus lasub hagejal. Antud juhul on hageja sissenõudja huvide kahjustamise sisustanud läbi asjaolu, et kostja I müüs kostjale II 4. septembril 2014 XX kinnistu alla turuhinna. Siinkohal on alusetu hageja väide, et kuna kostja I tegi tehingu üks kuu enne täitemenetluse alustamist, siis on täidetud TMS § 188 lg-s 2 sätestatud eeldus ja kostjad pidid tõendama, et hageja huve ei ole kahjustatud. TMS § 188 lg 2 järgi ei eeldata, et kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku lähikondsega tehtud tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huvisid. Selles sättes nimetatud eeldus kehtib vaid juhul, kui võlausaldaja huvide kahjustamine on tõendatud.
9.3.Hageja ei ole tõendanud, et XX kinnistu müügiga kahjustati võlausaldaja huvisid. Kostja I ja kostja II vahel sõlmiti 4. septembril 2014 XX kinnistu müügileping ostuhinnaga 4000 eurot (I kd tl 64-68). Hageja väitel kahjustas müügileping tema kui võlausaldaja huvisid, sest Arca Nova OÜ oli valmis kinnistut ostma 17 000 euroga, s.o tunduvalt kõrgema ostuhinnaga. Kostjad on hageja väitele vastu vaielnud, väites, et kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal oli kinnistu turuvääruseks ostuhind 4000 eurot. Kostjad on kinnistu turuväärtuse tõendamiseks esitanud ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangu (I kd tl 107-118), mille kohaselt kinnistu väärtus 27. aprillil 2015 oli 4000 eurot. Lisaks on kostjad tuginenud DTZ Baltic poolt 10. juulil 2012 koostatud turuväärtuse konsultatsioonile (I kd tl 155158), millise oli saatnud kostjale I Arca Nova OÜ esindaja M. Jallai ning mille kohaselt seisuga 10.07.2012 oli kinnistu turuväärtus 6000 eurot. Hageja ei ole kinnistu turuväärtuse kohta menetluse kestel vastavat eksperthinnangut esitanud. Tema väide, et Arca Nova OÜ oli erihuvi tõttu valmis ostma 4. septembril 2014 XX kinnistu 17 000 euro eest, tugineb tunnistaja M. Jallai ütlustele. Siinkohal nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et tunnistaja M. Jallai ütlused on vastuolulised ning nende alusel ei ole võimalik tuvastada Arca Nova OÜ erihuvi osta XX kinnistu. Samuti ei ole tunnistaja M. Jallai ütlustega võimalik tuvastada XX kinnistu turuhinda septembris 2014.
9.4.Hageja väitel ei selgitanud maakohus kostja I juhatuse liikme R. Lehese ülekuulamisel välja asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid ning omistas neile põhjendamatult suuremat kaalu võrreldes tunnistaja M. Jallai ütlustega. Ringkonnakohus ei nõustu nimetatud hageja väitega.
Maakohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid kogumis (sh ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangut, DTZ Baltic poolt koostatud turuväärtuse konsultatsiooni, tunnistaja M. Jallai ütlusi, kostja I seadusliku esindaja R. Lehese vande all antud ütlusi) ning asunud seisukohale, et XX kinnistu müük ei ole toimunud alla turuhinna. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega (maakohtu otsuse p 6.2 viimane lõik) ning ei pea vajalikuks neid korrata.
9.5.Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu seisukohaga, et kostja I poolt XX kinnistu müümisega kostjale II ei muutunud kostja I varatuks, sest vastusooritusena sai ta 4000 eurot. See, et kostja II ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks, ei ole TMS § 188 lg 2 kohaldamise jaoks tähtis, st selline tegevus ei muuda müügilepingut võlausaldaja huve kahjustavaks.
10.Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et kostja II ei ole võlgniku (kostja I) lähikondne pankrotiseaduse § 117 tähenduses. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-s 7, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja ei korda neid. Asjaolu hindamisel, kas XX kinnistu müüdi alla turuhinna või mitte, ei oma tähtsust see, mis eesmärgil kostja II kinnistu omandas. Samuti kinnistu turuhinna määramisel ei ole tähtsust asjaoludel, kuidas leiti kinnistule ostja ning miks ei pakutud enam kinnistut Arca Nova OÜ-le.
11.Hageja väite kohaselt jättis maakohus ebaõigesti kohaldamata TMS § 189 lg 2, sest antud juhul oli kinnistu müügilepingul osaliselt kinke iseloom, mis seisnes selles, et kinnistul oli olemas oluliselt kõrgema hinnaga potentsiaalne ostja. Hageja ei ole maakohtus menetluse kestel tuginenud asjaolule, et XX kinnistu müügilepingul oli osaliselt kinke iseloom ning seetõttu on müügileping kehtetu. Lisaks eeltoodule võib kohus TMS § 189 lg 2 kohaselt tunnistada kehtetuks müügilepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom, kuid antud juhul ei ilmne vaidlusalusest müügilepingust poolte kohustuste ebavõrdsus. Hageja väide, mille kohaselt Arca Nova OÜ oli nõus ostma kinnistu tunduvalt kõrgema hinna eest, tugineb üksnes tunnistaja M. Jallai vastuolulistele ütlustele. Tunnistaja M. Jallai on andnud küll ütlusi selle kohta, et Arca Nova OÜ valmis kostjalt I XX kinnistu ära ostma 17 000 euro eest, kuid samas nähtub ka tunnistaja ütlustest, et Arca Nova OÜ ja Saue Auto AS vahel oli sõlmitud eelleping, et kui Saue Auto AS saab kinnistu enda valdusse, siis on ta nõus müüma selle Arca Nova OÜ-le 10 000 euro või 12 000 euro eest (aga ei olnud mingit siduvat kokkulepet Arva Nova OÜ ja kostja I vahel). Hinnates tunnistaja M. Jallai ütlusi kogumis teiste tõenditega, saab asuda seisukohale, et tõendatud ei ole Arca Nova OÜ valmisolek osta kostjalt I vaidlusalune kinnistu tunduvalt kõrgema hinna eest, kui ostis kostja II.
12.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja I palub mõista hagejalt enda kasuks välja menetluskulud 970 eurot (780 + 190). Kostjad II ja III paluvad mõista hagejalt enda kasuks välja menetluskulud 752 eurot 96 eurot (650 + 102,96). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb lepingulise esindaja kulud välja mõista vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja I lepingulise esindaja tunnitasu (120 eurot koos käibemaksuga) ning kostjate II –III lepingulise esindaja tunnitasu (156 eurot koos käibemaksuga) on mõistliku suurusega. Kostjate menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud apellatsioonimenetluses esitatud dokumente ja menetluse asjaolusid arvestades. Kostja I on oma lepingulise esindaja sõidukulu (30 eurot) tõendanud. Kostja I on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu ta ei saa menetluskuludega seotud käibemaksu oma menetluskuludelt maha arvata. Seega tuleb hagejalt mõista kostja I kasuks välja menetluskulud 970 eurot ja kostjate II–III kasuks menetluskulud 752 eurot 96 senti. VÕS § 113 lg 1 teise lause
järgi tuleb hagejalt kostjate kasuks väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja mõista viivis.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.