Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-9-06 Otsuse kuupäev Tartu, 29. märts 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu Kohtuasi H-M.K hagi AS-i T vastu valduse rikkumise kõrvaldamiseks, edasise valduse rikkumise ärahoidmiseks ja üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse ning AS-i T vastuhagi H-M.K vastu üürilepingu tähtaja ja üüri suuruse kindlaksmääramiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1072/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS-i T kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Kassaator AS T (registrikood xxxxxxxx), vastustaja H-M.K esindajad Riigikohtus (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat A. Pohla. Asja läbivaatamise kuupäev 27. veebruar 2006. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2005. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.H-M.K esitas 3. septembril 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi AS-i T vastu, milles palus kohustada kostjat kõrvaldama valduse rikkumine, võimaldades hagejal kui üürnikul pääseda Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx-x asuvasse eluruumi ja seda vallata; kohustada kostjat hoiduma hageja valduse edasisest rikkumisest, võimaldades hagejal kasutada Xxxxxxxx xx-x eluruumi üürilepingu alusel; kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxxx kolmandasse jakku kostja kaasomandiosale kinnistu oluliseks osaks oleva elamu teisel korrusel paikneva ruumi nr x osas märge 13. aprilli 1998. a üürilepingu nr 160M kohta tähtajaga kuni 13. aprillini 2008. a või kui kinnistu on hagi rahuldava kohtuotsuse tegemise hetkeks jagatud korteriomanditeks, siis kanda
13.aprilli 1998. a üürilepingu nr 160M kohta märge korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr x, registriosa kolmandasse jakku.
2.Hagiavalduse kohaselt otsustati Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 1994. a korraldusega nr 673-k R. P tagastada Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx ja xx asuvad hooned 1/3 mõttelises osas. 2/3 mõtteline osa hoonetest jäi Tallinna linna omandisse. 18. augustil 1994. a sõlmisid Tallinna linn üürileandjana ja hageja üürnikuna eluruumi üürilepingu nr 3294/94, mille alusel anti üürniku kasutusse Tallinnas Xxxxxxxx xx asuv eluruum. 13. aprillil 1998. a sõlmisid Tallinna linn ja hageja uue eluruumi üürilepingu nr 160M eluruumi kasutamiseks. Tallinna Linnakohtu 2. juuli 1999. a otsusega lõpetati R. P ja Tallinna linna kaasomand varale reaalosadeks jagamise teel, kusjuures R. P omandisse jäi Xxxxxxxx xx elamu ja Tallinna linna omandisse Xxxxxxxx xx elamu. 27. jaanuaril 2004. a sõlmisid R. P ja AS T kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel võõrandas R. P Tallinnas Xxxxxxxx 3g asuva kinnistu AS-ile T. 6. aprillil 2004. a kanti AS T omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja kasutas Xxxxxxxx xx-xx (praegu korter nr x) asuvat eluruumi 18. augustil 1994. a sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel, mis alates 14. aprillist 2003. a pikenes veel viie aasta võrra, s.o kuni
13.aprillini 2008. a. 2003. aasta alguses asus hageja elama teise elukohta, sest üürilepingu esemeks olevas korteris puudusid vesi ja muud inimväärsed tingimused, lootuses, et maja omanik hakkab elamistingimusi parandama. Üüripinnalt lahkudes ei olnud hageja tahteks alatine üüripinnalt lahkumine. Hageja valdusesse jäid eluruumi võtmed ja ta käis igakuiselt korterit üle vaatamas, kütmas ning koristamas. 2004. aasta kevadest hageja enam korterisse ei pääsenud, kuna majas toimusid ehitustööd, uksed ja lukud olid vahetatud ning maja oli lindiga ümbritsetud. Kostja algatusel hoones teostatava arendusprojekti käigus on muudetud korterite numeratsiooni. Üürilepingu esemeks olev korter on tegelikult olemas ja paikneb samal kohal. Uue numeratsiooni järgi on lepingu esemeks hoone teisel korrusel paiknev korter nr x. 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid kostjale üle.
3.Kostja ei tunnistanud hagi. Xxxxxxxx xx elamu kuulus varasema Xxxxxxxx xx kinnistu koosseisu. Alles Xxxxxxxx xx kinnistu jagamisel pärast õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist tekkis iseseisev kinnisasi Xxxxxxxx xx. Kostja üürileping kehtis 3 aastat alates elamu tagastamisest, s.o kuni 30. novembrini 1997. a ja pikenes ORAS § 121 lg 3 alusel viieks aastaks, s.o kuni
30.novembrini 2002. a. Selle tähtaja möödumisel üürileping automaatselt ei pikenenud ja kuna hageja oli selleks ajaks omal initsiatiivil korterist juba lahkunud ning asunud elama teise eluruumi, siis oli hageja oma tegevusega lepingu üles öelnud. Kostja omandas Xxxxxxxx xx elamu elamiskõlbmatuna ja selles ei elanud kedagi. Üürilepinguid kinnistu müüja kostjale üle ei andnud. Xxxxxxxx xx-xx ei olnud elamu ostu-müügilepingu ajal hageja valduses, mistõttu ei läinud üürileandja õigused ja kohustused kostjale üle. Pooltel ei ole üürisuhet. Xxxxxxxx 3g asuvasse elamusse kavandatav korter nr x ei vasta endisele korterile nr xx ehk endine korter nr xx ei jää elamu ümberehitamisel alles. Alates hageja korterist lahkumisest ei ole üüri makstud. Hageja lahkumine ei olnud seotud üürileandjapoolse eluruumi parendamisele suunatud tegevusega ega loo hagejale õigust nõuda tagasi varasemat eluruumi, mida pole ka säilinud.
4.28. veebruaril 2005. a esitas AS T vastuhagi, milles palus määrata pooltevahelise üürilepingu tähtaeg nii, et üürilepingu kehtivuse viimane päev on 30. november 2007. a ja üürilepingu järgi tasutava üüri määraks ühes kuus on 5000 krooni, millele lisandub tasu kõrvalkulude eest. Kui kohus leiab, et ka pärast 30. novembrit 2002. a üürileping pikenes ega lõppenud hageja eluruumist lahkumise ja teise eluruumi elama asumisega, tuleb hageja üürileping lugeda kehtivaks kuni
30.novembrini 2007. a, mitte aga kuni 13. aprillini 2008. a. Samuti tuleb kohtul määrata üüri suurus. Kostja arvates on mõistlikuks üüri suuruseks 5000 krooni kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud.
5.H-M.K palus jätta vastuhagi rahuldamata. 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingu tähtaja lühendamiseks puudub õiguslik alus. Tähtajalise üürilepingu puhul saab üüri tõsta üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 300 nimetatud tingimuste olemasolul. Kostja tegi ehitustöid enda riisikol, s.t kostja ei saa tugineda üüri tõstmise nõudes sellele, et nüüdseks on eluruum täielikult renoveeritud, kuivõrd kostja jätkas eluruumi ümberehitust kohtumenetluse ajal. Lepingust ega seadusest ei tulene, et eluruumi remondi või olulise parendamise tulemusel saaks üürileandja nõuda üüri suurendamist.
6.Tallinna Linnakohus rahuldas 20. aprilli 2005. a otsusega hagi ning jättis rahuldamata vastuhagi. Linnakohus leidis, et puuduvad andmed selle kohta, et üürilepingu tähtaja möödumisel 1. detsembril 1997. a oleks üürileandja üürilepingu pikenemist vaidlustanud. Seega vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 pikenes üürilepingu tähtaeg 5 aasta võrra, s.o kuni 1. detsembrini 2002. a.
13.aprillil 1998. a sõlmisid üürileandja ja üürnik uue üürilepingu, millega üürileandja ja üürnik leppisid kokku sama eluruumi suhtes uue kasutamise tähtaja, s.o kuni 13. aprillini 2003. a. Selline üürisuhte ümbervormistamine mõlema poole nõusolekul ei olnud vastuolus kehtinud seadustega. Alates 13. aprillil 1998. a sõlmitud lepingust ei reguleerinud hageja kasutusõigust mitte elamu tagastamise hetkel kehtinud üürileping, vaid hiljem poolte kokkuleppel sõlmitud üürileping ning selle lepingu kehtivust ja lõppemist tuleb vaadelda üürilepingule üldiselt kehtestatud normide alusel. Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et 13. aprilli 1998. a üürilepingut ei saa tõendina arvestada, kuna sel ajal ei saanud üürileandjaks olla Tallinna linn. Nagu nähtub Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 1994. a korraldusest nr 673-k, olid R. P ja Tallinna linn pärast tagastamist elamu kaasomanikud vastavalt 1/3 ja 2/3 osas. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 4 järgi oli aastal 1998 ja on senini kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega oli kaasomanikul õigus sõlmida ka üürilepinguid. Vastavalt lepingu p-dele 2.1 ja 2.4 olid pooled 13. aprilli 1998. a lepingu sõlmimisel kokku leppinud muuhulgas, et lepingu tähtajaks on 5 aastat, st leping kehtib kuni 13. aprillini 2003. a, ning et kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks 5 aastaks. R. P tunnistajana ja hageja ei toonud esile asjaolusid, mis annaksid aluse lugeda üürileping sellest kuupäevast lõppenuks. Vastupidi, R. P ütluste kohaselt jätkus üürisuhe hagejaga kuni kinnistu müügini ning kehtivate üürilepingute hulgas, millest ta teatas maaklerile ja mis on kirjas müügilepingu p-des 1.3.1 ja 1.5.5, oli ka hagejaga sõlmitud leping. Nimetatud lepingupunktides kinnitab müüja, et lepingu ese on koormatud 2 üürniku õigustega, ja ostja, et on teadlik 2 kehtivast üürilepingust. Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, nagu oleks hageja ise öelnud vaidlusaluse üürilepingu üles oma tegevusega, s.o lahkudes eluruumist omal algatusel ja asudes elama teise eluruumi. Alates 1. juulist 2002. a reguleerivad üürilepingu kehtivust ja lõppemist võlaõigusseaduse sätted. VÕS § 310 lg 2 kohaselt, kui vähemalt 2 aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki pool ei teata vähemalt 2 kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Seega muutus 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürileping alates 13. aprillist 2003. a tähtajatuks ja tähtajatu üürilepingu lõppemine saab toimuda vaid kas korralise või erakorralise ülesütlemisega, järgides võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegu ja korda. Sellist üürnikupoolset ülesütlemist ei ole tõendanud. Eluruumist alaline lahkumine üürilepingu lõppemise alusena oli sätestatud kuni 1. juulini 2002. a kehtinud elamuseaduse ES §-s 531, mis aga võlaõigusseaduse jõustumisega kaotas kehtivuse. Tunnistajate ütlustega ja hageja seletusega on tõendatud, et alates jaanuarist 2003. a hageja tõepoolest ei elanud pidevalt/igapäevaselt üüritud eluruumis ega tasunud alates suvest 2003. a üürimakseid, kuid seda esmaste elamistingimuste
puudumise tõttu ning kokkuleppel üürileandjaga, kusjuures kumbki pool ei tõlgendanud teise poole tegevust lepingu ülesütlemisena. Eeltoodu alusel on tõendatud kinnistu omandiõiguse kostjale ülemineku ajal, 6. aprillil 2004. a eluruumi nr xx suhtes kehtiva üürilepingu olemasolu ning hagejal nimetatud eluruumi kasutamise õiguse olemasolu tähtajatu üürilepingu alusel. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 läksid seega kostjale üle kõik 13. aprilli 1998. a üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, sh ka kohustus anda üürniku valdusesse ja kasutusse üürisuhte objektiks olev eluruum (VÕS § 271 lg 1 ja § 276 lg 1). Kohus jõudis järeldusele, et sõltumata erinevast numeratsioonist, avatud köögist, väljaehitatud vannitoast ja rõdust on nüüdse eluruumi nr x näol tegemist renoveeritud endise eluruumiga nr xx ja see saab olla 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingu objektiks. Asjaolu, et vaatamata renoveerimisele on elamu II korrusel säilinud endine eluruum nr xx, nähtub otseselt elamu endise ja praeguse II korruse plaanide võrdlemisest. Muudetud on korteri siseplaneeringut ja välja ehitatud 14,6 m2 rõdu, kuid eluruum samal korrusel endise eluruumi nr xx kohal on alles ja ka elamispinna suurus ei ole oluliselt muutunud (endine suurus 36,4m2, uus suurus 53,65m2, millest 14,6m2 on rõdu, seega suurenes elamispind vaid 2,65m2 võrra). Seega on võimalik kostjal ka tegelikult asuda üürileandja kohustusi täitma ja anda hagejale üle uue numeratsiooni järgi eluruumi nr x valdus. Kuna leidis tõendamist, et poolte vahel on kehtiv üürisuhe, mille objektiks on uue numeratsiooni järgi eluruum nr x, siis on kostja üürileandjana kohustatud täitma lepingust ja seadusest tulenevat kohustust anda üüritud vara üürniku kasutusse ning ta ei või üürilepingu kehtivuse ajal teha üürnikule takistusi üüritud asja kasutamisel. VÕS § 324 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürnikul õigus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Üürnik on nimetatud seadusest tulenevat õigust kasutanud, üürileandja aga teatanud, et ei nõustu märke kandmisega. Kohtul puudub alus keelduda selle nõude rahuldamisest. VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab nimetatud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Vastuhagis on kostja esitanud nii üürilepingu tähtaja kui ka üüri suuruse muutmise nõude. Ka vastuhagi lahendamisel tuleb lähtuda võlaõigusseaduse sätetest. Kostja nõue tähtaja kindlaksmääramiseks on sisuliselt nõue tähtajatu lepingu taas tähtajaliseks muutmiseks, mis saab toimuda vaid poolte vastastikusel kokkuleppel. Kohtul puudub seaduslik alus muuta tähtajatut üürilepingut tähtajaliseks. Isegi juhul kui seaduses oleks selline võimalus ette nähtud, ei saaks seda kostja nõuet rahuldada, kuna nõude alusena esitatud asjaoludega kohus ei nõustunud. Puudub ka alus rahuldada kostja nõuet üüri suuruse määramise osas. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 ja eespool tuvastatud asjaoludele läks 13. aprilli 1998. a üürileping kostjale üle lepingu tekstis kirja pandud tingimustel. Üür on sätestatud lepingu p-s 4, mille kohaselt määrab korteriüüri suuruse üürileandja tegelikest kuludest lähtudes. Seega on üürilepingu järgi tõepoolest üürileandjal õigus määrata üüri suurust, kuid seda mitte lähtudes turusituatsioonist, vaid tulenevalt tegelikest kuludest konkreetsele
eluruumile. Viimaste alusel aga vastunõuet esitatud ei ole. Konkreetse üürimäära lisamine lepingusse oleks sõlmitud lepingu tingimuste muutmine, mida saab nõuda VÕS § 97 lg-s 1 toodud alustel ja mille nõudmiseks peavad olema üheaegselt täidetud VÕS § 97 lg-s 2 esitatud eeldused. Muutunud asjaoluks selle sätte mõttes saaks praegusel juhul lugeda üüriobjekti väärtuse olulise tõusu ja algselt kokkulepitud üüri suuruse ebaproportsionaalsust, kuid üüri suuruse tõstmisel tähtajatute lepingute puhul tuleb lähtuda VÕS §-s 299 sätestatust. Selle sätte lg-s 2 sätestatud teadet üürileandja üürnikule aga esitanud ei ole.
7.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada üürimärke osas ja teha uus otsus, millega kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxxxx AS-i T kaasomandiosale sisse märge hageja kasuks: tähtajaline üürileping sõlmitud
13.aprillil 1998. a, tähtajaga kuni 13. aprillini 2008. a, üüri suurus määratletud üürilepingu p-s 4.1. Apellatsioonkaebuse esitas ka kostja, kes palus linnakohtu otsust muuta või selle tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. septembri 2005. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata, parandades üksnes otsuse resolutsioonis olnud kirjavea. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus õigesti, et 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürileping muutus tähtaja möödumisel VÕS § 310 lg 2 järgi tähtajatuks. Kuna üürileping muutus seaduse alusel tähtajatuks, ei pikenenud see lepingu p 2.4 alusel kuni 13. aprillini 2008. a, nagu hageja ekslikult leiab. Seda ei muuda asjaolu, et kumbki lepingupool ei ole 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingut lõpetanud ega selle lõpetamist taotlenud, nagu hageja leiab. Kohus kohaldas seadust õigesti ja on oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Asjaolu, et tähtajaline üürileping oleks hagejale soodsam, ei võimalda teha teistsugust järeldust. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks linnakohus väljunud hagi piiridest, kui luges üürilepingu tähtajatuks. Kuna pooled vaidlesid üürilepingu kehtivuse üle, pidi linnakohus andma hinnangu ka selle kehtivuse ajale. Linnakohus andis sellele hinnangu seaduse alusel. Milliseid seadusi tuleb asjas kohaldada, otsustab kohus TsMS § 228 kohaselt otsuse tegemisel. Küll ei või kohtu kohaldatav õigusnorm tulla pooltele üllatusena, mis tähendab kohtu TsMS § 171 lgst 1 tulenevat kohustust osundada õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, et menetlusosalistel oleks võimalik tuvastatavaid asjaolusid tõendada ja õiguse kohaldamise kohta oma arvamust avaldada. Õige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et linnakohus seda ei teinud. Samas ei too nimetatud protsessinormi rikkumine endaga iseenesest kaasa seadusliku ning sisult ja lõppjäreldustes õige kohtuotsuse tühistamist TsMS § 333 alusel. Nimetatud puudust oli võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Hageja ei soovinud ringkonnakohtule uusi tõendeid esitada. Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus, et kõikidele selles esitatud väidetele on linnakohus otsuses hinnangu andnud. Linnakohus jõudis asjas tuvastatud asjaolusid ja tõendeid hinnates põhjendatult järeldusele, et üürileandja õigused ja kohustused 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingu järgi läksid VÕS § 291 lg 1 järgi kinnisasja omandamisel kostjale üle.
TsMS § 91 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus peab kõiki tõendeid hindama seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 95 lg-d 1 ja 2). Linnakohus pidas põhjendatult hageja esitatud tõendeid piisavaks, kinnitamaks asjaolu, et ta ei ole vabatahtlikult kaotanud korteri valdust ega asunud omal soovil elama teise kohta. Vaidluse all ei ole asjaolu, et Xxxxxxxx xx elamu oli kannatanud tulekahju tõttu, seal ei olnud vett ega elektrit ning see oli elamiseks kõlbmatu, kuni kostja asus seda remontima. Nimetatut on kinnitanud ka kõik asjas üle kuulatud tunnistajad (tl-d 153- 156). Hageja ei ole kaotanud õigust kasutada vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel. Kohus tegi õige järelduse, et kostja on kohustatud uue üürileandjana täitma lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi ja ta ei või lepingu kehtivuse ajal takistada üürnikku üüritud asja kasutamisel. Ebaõige on kostja apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks linnakohus põhjendanud, miks tuleb kinnistu ostu-müügilepingus märgitud üürnike (tl 12) all mõelda ka hagejat. Kohus on seda otsuses piisavalt põhjendanud ja märkinud, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes ta sellise järelduse tegi. Linnakohus tuvastas esitatud tõendite alusel, et üürilepingu ese on säilinud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi, kui tegi linnakohus. Asjaolu, et eluruum on renoveeritud ja selle väärtus on suurenenud ning muutunud on selle ruumijaotus, selleks alust ei anna. Linnakohus tuvastas, et pärast korteri renoveerimist on elamispind suurenenud vaid 2,65m2. Kostja ei ole seda seisukohta ümber lükanud. TsMS § 319 lg-s 2 sätestatust tulenevalt ei ole protsessiosalistel õigust apellatsioonimenetluses tugineda asjaoludele, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Sellest tulenevalt jätab ringkonnakohus tähelepanuta ega anna hinnangut apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud kostja väitele, nagu ei võiks hageja VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi nõuda kostjalt üürileandja kohustuste täitmist, kuna see on kostjale ebamõistlikult koormav ja kulukas.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale või teisele ringkonnakohtule.
10.Kassatsioonkaebuse kohaselt on kostja võõrandanud vaidlusaluse eluruumi enne ringkonnakohtu istungi toimumist ja esitanud ringkonnakohtule eluruumi müügilepingu, mille ringkonnakohus on vastu võtnud. Ringkonnakohus pidanuks andma kostja õigusjärglasele võimaluse astuda protsessi või hagejale võimaluse esitada taotlus kostja asendamiseks, kuid ringkonnakohus on seda tegemata jätkanud menetlust samade protsessiosalistega. Seetõttu on hagi rahuldatud ebaõige kostja suhtes. Samuti on ringkonnakohus ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostja väited, mille kohaselt VÕS § 291 lgt 1 saab rakendada üksnes juhul, kui VÕS §-s 271 ja § 276 lg-s 1 sätestatud üürilepingu eseme üürniku valdusse andmise kohustus on juba täidetud ning üürileandja õigused ja kohustused ei saa üle minna asja omandajale, kui üürnik ei teosta asja üle tegelikku võimu.
Otsus on ka vastuoluline. Ringkonnakohus on leidnud, et linnakohus on õigesti lugenud tõendatuks asjaolu, et hageja ei ole vabatahtlikult kaotanud korteri valdust. Seega asus ringkonnakohus sisuliselt seisukohale, et hageja kaotas korteri valduse (küll mitte vabatahtlikult). Kohtud ei ole aga põhjendanud, millisel alusel loevad nad tõendatuks, et hageja korteri valduse enne asja omandiõiguse üleandmist kostjale tagasi sai, mistõttu osutus võimalikuks VÕS § 291 lg 1 kohaldamine.
11.Vastustaja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu lahend on seaduslik ja põhjendatud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
13.Esmalt vastab kolleegium kassatsioonkaebuse väidetele seonduvalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 kohaldamisega. Võlaõigusseaduse § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusesse andmist võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt on hageja Xxxxxxxx xx eluruumi üürnikuna kasutanud
13.aprilli 1998. a üürilepingu alusel ning ei ole selles igapäevaselt elanud alates 2003. a jaanuarist. Seega on ta olnud selle eluruumi valdaja vähemalt 2003. a jaanuarini. Kolleegiumi arvates piisab sellest asjaolust VÕS § 291 lg 1 kohaldamiseks ka juhul, kui eluruum võõrandati uuele omanikule pärast üürniku valduse kaotamist, mis ei lõpetanud üürilepingut. VÕS § 291 lg 1 kohaldamise eelduseks ei ole see, et üürnik valdaks eluruumi just üürileandja vahetumise hetkel. VÕS § 291 lg 1 eesmärk on eelkõige üürnike kaitse tagamine omaniku vahetumise korral. Vajalik ei ole see, et iga uus üürileandja annaks üürnikule valduse üle. Seetõttu ei olnud ringkonnakohtul vajadust ka põhjendada, millistele tõenditele tuginedes on tuvastatud, et üürnik sai enne omandiõiguse üleandmist kostjale eluruumi valduse tagasi. Täiendavalt märgib kolleegium, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad VÕS § 291 lg 1 alusel üle ka siis, kui valdus kaotati eelmise üürileandja omavoli tõttu. Sarnasele seisukohale VÕS § 291 lg 2 alusel on Riigikohus jõudnud oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 (RT III 2004, 37, 381).
14.Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet seonduvalt asja võõrandamisega kohtumenetluse käigus. Toimiku materjalide kohaselt on kostja ringkonnakohtule 1. septembril 2005. a teatanud, et vaidlusalune eluruum on võõrandatud 8. augusti 2005. a müügilepinguga (ringkonnakohtu toimik, lehekülg 203). Toimiku materjalide hulgas on ka müügilepingu ärakiri, mille punkti 4.1 kohaselt on eluruumi valdus ostjale üle antud juba enne müügilepingu allkirjastamist (toimiku lehekülg 209). Samuti on selles lepingus punkt, et ostja on teadlik käesolevast kohtuvaidlusest (lepingu p 2.1.3 ja 2.2.1). Ringkonnakohtu istung toimus 6. septembril 2005. a. Sellel istungil omandiõiguse ja valduse üleminekut kahtluse alla ei seatud, samuti ei tulene see ringkonnakohtu otsusest.
Seega on kohtumenetluse käigus esitatud ringkonnakohtule dokumendid vaidlusaluse eluruumi võõrandamise ja valduse üleandmise kohta ning seda asjaolu vaidlustatud ei ole. Riigikohus on mitmes varasemas lahendis (nt tsiviilasjades nr 3-2-1-102-02, RT III 2002, 27, 301 ja 3-2-1-116-04, RT III 2004, 30, 324) viidanud sellele, et ringkonnakohus peab arvestama seda, kui menetluslik olukord on pärast asja lahendamist esimese astme kohtus oluliselt muutunud ja asja lahendamine esimese astme kohtus esitatud asjaolude ja tõendite alusel tooks ilmselt kaasa kohtulahendi, mis on muutunud asjaolusid arvestades sisuliselt ebaõige või mida ei ole reaalselt võimalik täita. Samas leiab kolleegium, et vaidlusaluse asja võõrandamisel kohtumenetluse käigus on teistsugused tagajärjed, kui muudel põhjustel menetlusliku olukorra muutumisel. Käesolevas asjas vaidlusaluse eluruumi võõrandamise ja valduse üleandmise menetlusõiguslike ja materiaalõiguslike tagajärgede kohta märgib kolleegium seetõttu järgmist. Hagejal olnuks võimalik taotleda kostja asendamist enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 76 lg 1 alusel või teha ettepanek ostjale protsessi astumiseks TsMS § 78 alusel. Viimati Mainitud sätte kehtivusala on kolleegium mitmes oma varasemas lahendis (nt tsiviilasi nr 3-2-1-85-98, RT III 1998, 25, 249) laiendanud analoogia alusel ka eriõigusjärglusele. Kuna asja materjalidest tulenevalt ei ole hageja vastavaid taotlusi esitanud ega kostja eriõigusjärglane protsessi astunud, jäi esialgne kostja menetlusõiguslikult jätkuvalt kostja positsiooni ja sai kasutada kõiki kostjale ettenähtud õigusi, muu hulgas kaevata ringkonnakohtu otsuse peale Riigikohtusse. Ka enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt ei toimunud eriõigusjärgluse korral automaatset poole vahetumist.
15.Järgmisena tõusetub küsimus sellest, kas ringkonnakohtul oli võimalik rahuldada hagi kostja suhtes, kes eeldatavasti ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal hageja valdusõigust eluruumi võõrandamise ja valduse üleandmise tõttu enam rikkuda ei saanud. See on küsimus vaidlusaluse asja võõrandamise mõjust kohtumenetlusele materiaalõiguslikust aspektist. Kolleegium leiab, et enne
1.jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku üldistest eesmärkidest (TsMS § 3) ja mõttest tulenevalt ei mõjutanud kohtumenetlust ka materiaalõiguslikust aspektist lähtudes see, et kostja võõrandas vaidlusaluse asja, ning seega oli ringkonnakohtul võimalik hagi rahuldada ka kostja suhtes. Kolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-28-04 (RT III 2004, 9, 109) ja eespool viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 leidnud, et asja võõrandamine ei takista kohtumenetluse jätkamist samade protsessiosalistega, kui õigusjärglane vaatamata talle antud võimalusele protsessi ei astu. Käesolevas asjas saab lugeda protsessi astumise võimaluseks kostja õigusjärglase teadmist kohtuvaidlusest, mis nähtub ringkonnakohtule esitatud müügilepingust. Kolleegium märgib täiendavalt, et poolte vahetumist kohtumenetluses käsitlev normistik peab tagama muu hulgas ka selle, et vaidlusaluse asja võõrandamisega ei oleks võimalik tekitada teistele menetlusosalistele raskusi oma õiguste maksmapanekul. Vaidlusaluse asja võõrandamine kostja poolt jäetakse seega tähelepanuta nn irrelevantsuspõhimõtte alusel. See väljendub ka alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 210 lõikes 2, mis sätestab, et vaidlusaluse eseme omandi või muu
sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) ei mõjuta iseenesest asja menetlust. Seega võimaldab menetluse jätkamine samade menetlusosalistega (kui teine pool ei ole taotlenud kostja asendamist või õigusjärglase protsessi astumist või muutnud hagi eset) säilitada senises menetluses saavutatut. Kohtumenetluse dispositiivsuse põhimõttest tuleneb ka see, et pooled otsustavad ise, kes on kohtumenetluse vastaspool. Seda põhimõtet toetab ka TsMS § 210 lg 3 esimene lause, mille järgi võib õigusjärglane astuda menetlusse poole õiguseelneja asemel ainult vastaspoole nõusolekul. TsMS § 210 lg 3 teise lause kohaselt võib vastaspoole nõusolekuta õigusjärglane astuda menetlusse kolmanda isikuna õiguseelneja poolel.
16.Kohtuotsuse täitmisele tuleb kohaldada alates 1. jaanuarist 2006. a kehtivat täitemenetluse seadustikku (TMS) ja samast kuupäevast kehtitavat tsviilkohtumenetluse seadustikku. Sõltumata sellest, et kohtumenetluse ajal vaidlusaluse eseme omandanud isik (poole eriõigusjärglane) ei astu menetlusse poole kui õiguseelneja asemele või ei kaasata iseseisva nõudeta kolmanda isikuna (TsMS § 210 lg 3), kehtib tehtud kohtulahend täitedokumendina tema suhtes TsMS § 460 lõike 1 järgi. Vastavalt TsMS § 460 lõikele 1 kehtib kohtuotsus ka isikute suhtes, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Samuti kehtib otsus vaidlusaluse asja otsese valdaja suhtes, kes sai valduse selliselt, et üks pooltest või tema õigusjärglane on saanud asja kaudseks valdajaks. Seejuures tuleb arvestada, et TsMS § 460 lg 2 kohaselt ei mõjuta TsMS § 460 lõikes 1 sätestatu kolmanda isiku poolt õigustamata isikult heauskselt omandatud õiguse kehtivust. Vaidlus poole eriõigusjärgluse üle täitemenetluses tuleb lahendada TMS §-des 18 ja 220 sätestatud korras.
17.Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides sarnaste vaidluste korral peab kolleegium vajalikuks märkida veel järgmist. Kui käesolev asi oleks tulnud lahendada alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku alusel, ei saanuks asjas kohaldada TsMS § 211, sest nimetatud paragrahv reguleerib vaidlusaluse kinnisasja võõrandamise tagajärgi eelkõige kinnisasjaga seotud asjaõigustest tulenevate vaidluste korral. Käesolevas asjas vaieldakse aga valduse üle, mis ei ole asjaõigus või asjaõigusega võrreldav kohustus TsMS § 211 lg 1 tähenduses. Samuti ei saaks kohaldada TsMS § 211 lg 1 teises lauses sätestatud erandit kinnisasja üüri- või rendilepingust või selle puudumisest tuleneva vaidlus kohta, sest selle eeltingimus on kinnistusraamatusse lepingu kohta kantud märke olemasolu. Käesolevas asjas on märke kandmine otsustatud küll ringkonnakohtu otsusega, kuid see otsus ei ole jõustunud. L. Laarmaa, P. Jerofejev, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.