Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-151-04 Otsuse kuupäev Tartu, 20. detsember 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi AS B-Lay hagi Vladimir Vorobei vastu eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/522/2004 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Vladimir Vorobei kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 29. november 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. juuni 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Vladimir Vorobeile kassatsioonkaebuselt
13.augustil 2004. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.HF Liisingu AS ja Vladimir Vorobei sõlmisid 17. veebruaril 1997. a notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu, millega HF Liisingu AS ostis V. Vorobeilt 1/2 mõttelist osa kaasomandis olevast elamust Tallinnas XXXXXXXXX XX. 18. veebruaril 1997. a sõlmisid HF Liisingu AS ja V. Vorobei järelmaksuga ostu-müügilepingu sellest elamust poole võõrandamiseks V. Vorobeile. Lepingu tingimuste kohaselt kohustus V. Vorobei maksma igas kvartalis väljaostumakseid ja intressi vastavalt maksegraafikule. 7. detsembril 1998. a teatas HF Liisingu AS järelmaksuga ostu-müügilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ja palus kostjal elamu vabastada.
2.
HF Liisingu AS esitas 14. detsembril 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi V. Vorobei väljatõstmiseks hagejale kuuluvast elamust Tallinnas XXXXXXXXXX XX. 17. juulil 2002. a müüs HF Liisingu AS nimetatud elamu notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga AS-le B-Lay, kes iseseisva nõudega kolmanda isikuna esitas hagi V. Vorobei väljatõstmiseks. HF Liisingu AS loobus hagist ja tema hagis lõpetas kohus 17. aprillil 2003. a menetluse.
3.AS B-Lay hagi põhjenduste kohaselt valdab kostja hagejale kuuluvat korterit õigusliku aluseta, mistõttu tuleb see tema ebaseaduslikust valdusest AÕS § 68 lg 1 ja lg 2 ning § 80 alusel välja nõuda.
4.Kostja hagi ei tunnistanud. HF Liisingu AS ja kostja sõlmisid 18. veebruaril 1997. a järelmaksuga ostu-müügilepingu, mille alusel läks eluruum kostja valdusse. Vastavalt lepingu punktile 17.1 pidi eluruumi omandiõigus rentnikule üle minema pärast kõigi rendimaksete tasumist. Seega on kostjal õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Tulenevalt elamuseaduse §-s 4 antud eluruumi kasutamise aluste ammendavast loetelust, pidi tegemist olema üürisuhtega. Kuna hageja loobus hagist, oleks kohus pidanud menetluse lõpetama.
5.Tallinna Linnakohtu 5. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati, V. Vorobei tõsteti välja AS-le BLay kuuluvast eluruumist Tallinnas XXXXXXXXXX XX ning talt mõisteti AS B-Lay kasuks välja kohtukulud. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudus alus iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi osas menetluse lõpetamiseks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise
eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt tuleb asjas kohaldada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust. HF Liisingu AS ja V. Vorobei vahel 18. veebruaril 1997. a sõlmitud järelmaksuga ostu-müügileping on kapitalirendi- ehk liisinguleping, mida vastavalt seaduse analoogiale reguleeris kõige lähedasemalt Eesti Vabariigi rendiseadus. Sellest lepingust ei tekkinud poolte vahel üürisuhet. Privaatautonoomia printsiibist tulenevalt võisid pooled kokku leppida, et kostjal tekib õigus eluruumi kasutamiseks liisingulepingu alusel. HF Liisingu AS on liisingulepingu ennetähtaegselt lõpetanud ja sellega on lepingu punkti 15 kohaselt lõppenud kostja õiguslik alus eluruumi valdamiseks. Õigusliku aluseta eluruumi valdavale isikule ei laiene ES §-s 5 sätestatud elamuõiguslikud tagatised. AS B-Lay on elamu omanik ja tal puudub lepinguline suhe kostjaga. Omanikul on õigus nõuda seadusvastase valdaja väljatõstmist AÕS § 80 lg 2 alusel.
6.Linnakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse. Kohus pole hinnanud õigesti asjaolusid ja kostja vastuväiteid. Kohus pole arvesse võtnud, et kostja on maksnud vaidlusaluse eluruumi väljaostmiseks liisingufirmale üle 800 000 krooni ja teinud investeeringuid eluruumi parendamiseks. Lepingu ühepoolse lõpetamisega tegi HF Liisingu AS kostjale võimatuks eluruumi väljaostmise jätkamise ning pani kostja õiguslikult ebakindlasse olukorda, kui müüs eluruumi edasi kolmandale isikule. Kostjal tekkisid HF Liisingu AS-ga eluruumi kasutamise osas elamuõiguslikud suhted, mida ei reguleeri 18. veebruari 1997. a leping. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2004. a otsusega jäeti V. Vorobei apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu otsus muutmata. Liisingulepingu lõpetamise ja HF Liisingu ASle makstud raha kohta esitatud väited ei ole vaidluses olulised, sest vaidlustatud pole seda, et HF Liisingu AS liisingulepingu lõpetas. Eluruumide kasutamise osas ei ole kostja täpsustanud, millisel alusel on tal õigus eluruumi kasutada, mistõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik sellele väitele vastata. Esimese astme kohtus väitis kostja, et tal oli HF Liisingu AS-ga üürisuhe, apellatsioonkaebuses ta aga väidab, et korteri kasutamiseks tal üürilepingut sõlmitud ei ole. Kuna TsMS § 79 järgi on kolmandal isikul, kes esitab iseseisva nõude vaidluseseme suhtes, kõik hageja õigused ja kohustused, on tal õigus ka oma kohtukulude hüvitamisele TsMS § 60 alusel.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks ringkonnakohus pidanud arvestama väiteid selle kohta, et HF Liisingu AS müüs vaidlusaluse elamu AS-le B-Lay kostja teadmata. HF Liisingu AS ei hoiatanud kostjat väljatõstmise kavatsusest, mistõttu kostja ei asunud täiendavalt otsima võimalusi kohustuse täitmiseks. Ei ole õiglane panna elanikku olukorda, kus ta jääb ilma nii elamispinnast kui ka selle eest tehtud sissemaksetest. HF Liisingu AS sai elamu müügist ebaõiglast kasu, sest sisuliselt maksti talle sama elamu eest kaks korda. Põhjendamatu on hageja asendamine iseseisva nõudega kolmanda isikuga.
9.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas AS B-Lay ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Kostja vaidles AS B-Lay omandi kaitse hagile vastu, väites, et vaidlusaluse eluruumi kasutamise õigus tekkis tal eluruumi eelmise omaniku HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingu alusel. Kostja tugines selle lepingu punktile 17.1, mille järgi pidi eluruumi omandiõigus kostjale üle minema pärast kõigi rendimaksete tasumist. Apellatsioonkaebuses märkis kostja, et kohus pole hinnanud õigesti asjaolusid ja kostja vastuväiteid ning võtnud arvesse eluruumi väljaostmiseks liisingufirmale tema tasutud 800 000 krooni. Kostja on esitanud need väited vastuseks hagile. Seega on kostja seisukohal, et nendest asjaoludest tuleneb tema õigus korterit vallata.
12.Ringkonnakohus on leidnud, et kostja väidetele pole võimalik vastata, kuna ta pole täpsustanud, millisel alusel on tal õigus eluruumi kasutada. TsMS § 330 lg 4 mõtte kohaselt pole apellatsioonikohus seotud poolte poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise. Seega oleks apellatsioonikohus pidanud kostja vastuväidetes esitatud asjaolusid õiguslikult hinnates kaaluma, kas neist võib tuleneda kostja õigus korterit vallata. Kui apellatsioonikohus leidis, et kostja vastuväited vajavad täpsustamist, siis oleks kohtul tulnud asja õigeks lahendamiseks anda selleks kostjale võimalus. TsMS § 171 lg 1 kohaselt tuleb protsessiosalistele tagada asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus.
13.Kolleegium ei soostu ringkonnakohtu seisukohaga, et asjas pole olulised kostja väited liisingulepingu ja HF Liisingu AS-le makstud raha kohta, sest liisingulepingu lõpetamist pole vaidlustatud. Sellisele seisukohale asudes on ringkonnakohus ebaõigesti tõlgendanud materiaalõiguse normi. AÕS § 68 lg 2 järgi võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Kostja õigus vallata AS-le B-Lay kuuluvat korterit võib teatud asjaolude korral tuleneda sellest, et talle ei tagastata raha, mis ta maksis HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud lepingu täitmiseks.
14.Vaidluse lahendamisel tulebki kostja vastuväiteid arvestades vaagida, kas kostjal on õigus saada tagasi HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud lepingu alusel tasutud raha. Selleks tuleb kõigepealt välja selgitada selle lepingu ning kostja tehtud maksete olemus.
15.Kohtud on võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 11 tuginedes põhjendatult leidnud, et 18. veebruaril 1997. a sõlmitud lepingu suhtes tuleb kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud seadusi. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et HF Liisingu AS ja kostja vahel 18. veebruaril 1997. a sõlmitud järelmaksuga ostu-müügileping on kapitalirendi- ehk liisinguleping, mida vastavalt seaduse analoogiale reguleeris kõige lähedasemalt Eesti Vabariigi rendiseadus. Kohtuotsuse põhjendustest ei nähtu, et 18. veebruari 1997. a lepingu tõlgendamisel oleks arvestatud
enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tegemisel eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Poolte tegeliku tahte väljaselgitamisel ei saa arvestamata jätta ka terminoloogiat, mida pooled lepingus kasutavad, samuti seda, kuidas lepingupooled ise on sõlmitud lepingut mõistnud. Pooled on lepingut sõlmides nimetanud seda järelmaksuga ostu-müügilepinguks. Lepingu punktis 17.1 on pooled kokku leppinud, et omandiõigus lepingu esemeks olevale eramule läheb kostjale üle pärast seda, kui ta on tasunud kõik lepingus ette nähtud rendi- ja muud maksed. Lepingu punkti 17.2 kohaselt vormistatakse omandiõiguse üleminek omandi üleandmise lepinguga. Asjaolu, et lepingu järgi ei toimunud ehitise kohest omandamist, ei välista, et tegemist oli müügilepinguga. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 kohustas küll müüjat andma asja ostja omandisse, kuid omandiõigus ei läinud üle müügilepinguga. Omand ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi ülemineku kohta. Lepingu punktis 17.2 märgitu võib tähendada kokkulepet nii selle kohta, et pärast lepingujärgsete maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, kui ka selle kohta, et sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kuid ka omandi üleandmise lepingu sõlmimise kokkulepe tulevikus ei välista iseenesest seda, et 18. veebruaril 1997. a sõlmiti ehitise järelmaksuga ostu-müügileping seda notariaalselt tõestamata. Kolleegium on seisukohal, et AÕS RakS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude ka ehitise müügilepingule. Ehitise kui vallasasja järelmaksuga ostu-müügi küsimusi on Riigikohus käsitlenud ka oma 10. novembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III, 2003, 34, 357).
16.Kui HF Liisingu AS ja kostja vahel 18. veebruaril 1997. a lihtkirjalikus vormis sõlmitud leping on ehitise müügileping, siis tuleb see lugeda TsÜS § 93 lg 3 alusel notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmise tõttu tühiseks. Kuna TsÜS § 66 lg 3 kohaselt loeti tühine tehing algusest peale kehtetuks, siis ei saa lepingu tühisuse korral tekkida lepingu ennetähtaegse lõpetamise küsimust. TsÜS § 66 lg 5 sätestas, et tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Asjas pole vaidlust selle üle, et kostja sai korteri valduse 18. veebruari 1997. a lepingu alusel. Seega tekkis 18. veebruari 1997. a lepingu tühisuse korral lepingupooltel TsÜS § 66 lg 5 alusel võlasuhe, mille sisuks oli ühelt poolt HF Liisingu AS kohustus tagastada kostjale raha, mis viimane korteri omandamiseks maksis, teiselt poolt aga kostja kohustus anda HF Liisingu AS-le üle korteri valdus, mille ta oli tühise müügilepingu alusel saanud.
17.Tsiviilkoodeksi § 183 sätestas, et lepingujärgsed vastastikused kohustused tuleb täita üheaegselt, kui seadusest, lepingust või kohustise olemusest ei tulene teisiti. Kolleegium on seisukohal, et seda paragrahvi tuleb analoogia alusel kohaldada ka enne 1. juulit 2002. a TsÜS § 66 lg 5 alusel tehingu tühisusest tekkinud võlasuhtele. Järelikult võis 18. veebruari 1997. a tehingu tühisuse korral kostja keelduda HF Liisingu AS-le korteri valduse üleandmisest kuni korteri omandamiseks tasutud raha tagastamiseni, milleni tal oli HF Liisingu AS kui korteri omaniku suhtes TsÜS § 66 lg-st 5 koostoimes TsK §-ga 183 tulenev õigus asja vallata.
18.Kui leiab tuvastamist, et kostja õigus vallata vaidlusalust korterit kehtis ka vaidlusaluse elamu omandi üleminekul AS-le B-Lay, tuleb järgnevalt kontrollida, kas TsÜS § 66 lg-st 5 ja TsK §-st 183
tulenev kostja õigus korterit vallata kehtib ka AS B-Lay kui korteri uue omaniku suhtes, kes ei olnud tühise tehingu pooleks. Seejuures tuleb AS B-Lay vindikatsioonihagi lahendamisel juhinduda sel ajal kehtinud asjaõigusseaduse sätetest, mis reguleerisid kolmanda isiku õigusi asjale vallasomandi üleminekul uuele omanikule.
19.Kolleegium ei näe kohtumenetluse normide rikkumist selles, et kohus lahendas AS B-Lay kui iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi, olles HF Liisingu AS hagis menetluse hagist loobumise tõttu lõpetanud. Apellatsioonikohtu otsuses on õigesti märgitud, et TsMS § 79 järgi on kolmandal isikul, kes esitab iseseisva nõude vaidluseseme suhtes, kõik hageja õigused ja kohustused. Seega tuleb iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi läbi vaadata ka siis, kui hageja on oma hagist loobunud. A. Kull, H. Jõks, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.