Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

3-23-3021

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-23-3021 metoodikast. Vajaduse korral tuleb tellida kinnisasja väärtuse hindamine kutsetunnistusega hindajalt. Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena, mis koostatakse hindamise head tava arvestades. Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg-d 2 ja 7). MHS § 8 lg 2 alusel on kehtestatud kinnisasja erakorralise hindamise kord (Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrus nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (määrus nr 22)). Sundvõõrandamise korral on õige lähtuda sellest määrusest, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistuid ei sundvõõrandataks. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub muu hulgas juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega (määruse nr 22 § 13 p 2). Maaamet selgitas Viimsi vallale, et seniste müügitehingute ja praktika põhjal pole transpordimaa sihtotstarbega kinnistutel turuväärtust. Enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse tasu eest kohalikule omavalitsusele üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Kui sellise kinnisasja üleandmine on vormistatud müügitehinguna, on tehingutes märgitud müügihind üldjuhul marginaalne. Seejuures ei nähtu, et tee ning teiste taristuelementide olemasolu või nende seisukord mõjutaks tehinguhinda. Selle põhjuseks on asjaolu, et üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed ja tehnovõrgud) tehtud kulutused sama arenduse kruntide turuväärtuses. Järelikult teenib arendaja taristuga seotud kulutused tagasi kruntide müügiga. Harvem on omandatava transpordimaa omanikuks eraisik või ettevõte, kes pole taristuelemente ise ehitanud. Sellisel juhul puudub ka minevikus kantud kulu. Omandamisega kaasnevaks kahjuks on omaniku jaoks enamasti vaid ostuhind. Ostuhinnale tuginevaid eksperdihinnanguid Maa-ametile esitatud ei ole. Põhjuseks võib olla asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida näiliste tehingute abil. Seetõttu ei oleks tegu hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega. Mõnel juhul võib ostuhind siiski üsna adekvaatselt peegeldada kahju. Erandlikeks olukordadeks on juhtumid, kus isik on ehitanud osa taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama arendusala krunte. Sellistel juhtudel on taristu ehitamise eesmärgid ebaselged. Selleks võib olla saada toetusi või ootus võõrandada valmis ehitatud taristu kohalikule omavalitsusele ehituskulu hinnaga. See tõenäoliselt eeldaks siiski eelnevaid kokkuleppeid kohaliku omavalitsusega. Kui kokkuleppeid pole, võib tegu olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda hüvitamisele (vt Riigikohtu 05.03.2021 otsus asjas nr 3-16-245, p 31). Maa-amet pakkus lahenduseks hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnisasju maksustamishinna alusel. Hindamistulemus võib olla võrreldes maa ostuhinna ja taristuelementidele tehtud kulutustega madal, kuid kooskõlas praktilise elu ja turuosaliste väärtushinnangutega. Tehnovõrkude ja -rajatiste puhul tuleb hüvitusväärtust hinnata juhul, kui kohalik omavalitsus omandab tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõiguse, saades ise piiratud asjaõiguse omanikuks. Sellisel juhul käsitletakse hüvitusväärtuse hindamisel tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõigust eraldi. Kindlasti tuleb jälgida, et kahju tekkimine oleks selgelt tuvastatav ning tõendatav, s.t kahju hüvitatakse sellele osapoolele, kes kahju kannatab. Igasugusel kulupõhisel lähenemisel tuleks seetõttu välja selgitada, kas tänane maaomanik on taristuelementide ehitaja ja tegeliku kulu kandja või mitte. Samuti tuleb hindamisel arvestada tehnovõrkude ja -rajatiste olukorda, kaasates vajadusel eriala eksperdid. Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 kinnisasjad jäävad Viimsi Vallavolikogu 12.06.2001 otsusega nr 140 kehtestatud Vainu I maaüksuse DP alale. DP põhijoonise järgi on neile maaüksustele kavandatud teed (tänavad). DP seletuskirja p 2.7 „Kinnisomandi kitsendused ja servituutide vajadus“ järgi on kõik planeeritud teed avaliku kasutusega. Ka DP põhijoonise järgi on viirutusega tähistatud liiklusmaal kõigil teedel avalik kasutus. DP alusel on kinnistute sihtotstarbeks määratud 100% transpordimaa. Kinnistud on kasutusel teemaana. 3(12)

3-23-3021 Kesk-Kaare tee L9 kinnisasi jääb Viimsi Vallavolikogu 10.02.2004 otsusega nr 24 kehtestatud Pärnamäe küla Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala DP alale. DP põhijoonise järgi on tegu planeeritud teega, mis on avaliku kasutusega. DP seletuskirja järgi on teede maa-alade sihtotstarve transpordimaa (p 2.2). Teed on avaliku kasutuse kitsendusega (seletuskirja p-d 2.5 ja 2.7). Kinnistu on kasutuses teemaana. Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 kinnistud ostis kaebaja 18.05.2012 toimunud AS-i AND Projekt pankrotivara enampakkumisel hinnaga 109,20 eurot kinnistu kohta. Kesk-Kaare tee L9 kinnistu ostis kaebaja 17.12.2012 toimunud AS Q Vara pankrotivara enampakkumisel hinnaga 4000 eurot. Eeltoodu põhjal lähtus vastustaja kinnistute väärtuse määramisel põhjendatult maa maksustamishinnast. Tegemist on aktiivse turuta teekinnistutega, mille puhul õigusaktid võimaldavad määrata sundvõõrandamise tasu maksustamishinna alusel. Maa maksustamishinna väljaselgitamiseks ei ole vaja kutselise kinnisvarahindaja hinnangut. Vald võis seega sundvõõrandamise tasu määramiseks vajaliku hinnangu ise koostada. See on kooskõlas nii KAHOS § 12 lg-ga 2 kui ka uurimispõhimõttega. Kaebaja on iseenesest põhjendatult leidnud, et hinnal, mille eest kinnistud on omandatud, ei ole sundvõõrandamise tasu määramisel määravat tähendust. Siiski viitab ka kinnistute ostuhind praegusel juhul sellele, et maksustamishinna alusel määratud hüvitusväärtus ei ole ilmselgelt asjakohatu ega kaebaja suhtes ebaõiglane. Poolte vahel ei ole vaidlust maa maksustamishinna suuruse üle. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas sundvõõrandamise tasu oleks pidanud sisaldama lisaks maa maksustamishinnale, mis peegeldab maa enda väärtust, ka kompensatsiooni kinnistutele rajatud teede, tänavavalgustusrajatiste ja haljastuse eest. Ehitisregistri järgi on Kesk-Kaare tee kui ehitis võetud kasutusele 2007. a-l. Suur-Kaare tee kui ehitise kasutuselevõtu aja kohta pole T. Rattasepa hindamisaruandes infot. Vald on esitanud teeinsener (tase 8) A. Muruvälja eksperdiarvamuse, mille järgi on teede alused rajatud 2005. a-l. Teede katted on Kesk-Kaare tee L9 puhul rajatud 2006 a.-l, Kesk-Kaare tee L7 puhul 2010. a-l ning Suur-Kaare tee L13 lõigul 2015. a-l. Teede alused ehitas arendaja kinnisvara arendustegevuse käigus. Katted rajas osaliselt arendaja, Kesk-Kaare tee L7 puhul valla teehooldajale teadaolevalt kohalikud elanikud ja Suur-Kaare tee L13 puhul Viimsi vald. Kõik eelmainitud teed on olnud valla teehooldes alates nende valmimisest. Selleks et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud ilma sundvõõrandamiseta, ei ole tarvis hüvitada talle lisaks maa maksustamishinnale praegusel juhul kinnistutel asuvate teede rajamise kulusid. Vastupidi, teede rajamise kulu arvestamine kinnistute väärtuse hulka tooks kaasa kaebaja põhjendamatu rikastumise. Kaebaja ei ole kõnealuseid teid rajanud ega selleks kulutusi kandnud. Kõnealused teed on rajatud DP-dega kavandatud arenduse realiseerimise käigus. Eeldatavasti on kinnistute arendaja teedele tehtud kulutused tagasi teeninud arendusala kinnistute müügist. Osaliselt on teede ehitamist rahastanud hoopis vald, kes on kandnud ka teehoolduse kulud, ning kohalikud elanikud. Asjaoludest ei nähtu, et kaebaja oleks teinud teede rajamiseks kulutusi, mida põhjendatult lootis edaspidi tagasi teenida. Maa-amet leiab õigesti, et avalikult kasutatava tee paiknemine kinnistul tähendab kinnistuomanikule eeskätt koormavaid kohustusi. Seetõttu antakse teekinnistud arenduste käigus üldjuhul tasuta üle kohalikule omavalitsusele. Sellise tee paiknemine kinnistul ei tõsta kinnistu turuväärtust ega väärtust omaniku jaoks. Avalikul kasutataval teel on ehitisena oluline väärtus inimeste jaoks, kes seda kasutavad, ja omavalitsuse jaoks, kelle ülesandeks on korraldada valla või linna teede ehitamist ja korrahoidu. KAHOS-ga on vastuolus kaebaja väide, et kui vald oleks omandanud ilma teerajatisteta kinnistud, oleks tal tulnud hakata tegema kulutusi teede rajamisele ning seetõttu tuleks kaebajale hüvitada teede kui ehitiste jääkasenduskulu. Ekspert T. Rattasepp selgitas, et ehitise asenduskulu on hinnatava ehitisega sama eesmärki täitva, kuid võimaluse korral funktsionaalsema ehitise loomise kulu (s.o arvestades tänapäevaseid ehitusnõudeid). Asenduskulu hinnatakse väärtuse kuupäeva hindades (standard EVS 8754(12)

3-23-3021 8:2018). Ehitise jääkasendusväärtuse leidmiseks arvatakse selle asenduskulust maha ehitise kulum. Vara hindamisel käsitletakse kulumit turuga seotud tähenduses, s.o väärtuse vähenemine tulenevalt vara kahanenud tootluspotentsiaalist. Kogu objekti asenduskulude saamiseks liidetakse ehitustööde kulud, projekteerimiskulu, ehitusloa taotlemisega seotud kulu, omanikujärelevalve kulu, ehitusplatsi üld- ja korralduskulud, projektijuhtimise kulu ning käibemaks. Selleks et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud, kui omandamist poleks toimunud, ei ole tarvis talle kompenseerida kõnealuste teede kui ehitistega sama eesmärki täitvate ehitiste loomise kulud. Kaebajal ei ole tarvis hakata kinnistute koosseisus võõrandatud teid kuskil mujal üles ehitama. KAHOS § 12 lg 5 näeb ette kulumiga ehitusmaksumuse lisamise maa turuväärtusele juhul, kui võõrandatakse hoonestatud kinnistu. Praegu sellise olukorraga tegu pole. Kaebaja olukorra hindamisel ei ole oluline see, et juhul kui kõnealuseid teid kinnistutel poleks, tuleks vallal need rajada. Kõnealuste teede seisukorra kohta esitatud andmed kinnitavad järeldust, et teede rajamiseks tehtud kulutuste kompenseerimine ei ole vajalik selleks, et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks juhul, kui võõrandamist poleks toimunud. Vastustaja on 14.11.2023 hindamisaruandes selgitanud, et tegi kinnistutel paikvaatluse. Selle tulemusel leidis vald, et kinnistutel asuv taristu ja tehnovõrgud on amortiseerunud ning nendel pole väärtust. T. Rattasepa 12.12.2023 hindamisaruandes on detailsemalt kirjeldatud praeguse kohtuasjaga mitte seotud Linnase tee L2 tee seisundit. Märgitud on, et asfaltkate on pragunenud tee aluste vajumise tõttu asfaltkatte ja mulla liitumispiirkonnas. Teekattel on tuvastatavad varem bituumeniga tihendatud kohad. Nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee kasutusomadusi, kuid jätkuva deformeerumise vältimiseks tuleks need hooldusremondi käigus kohtparandada. Tee alused pole oluliselt deformeerunud. Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee 13 rajatiste kohta on ekspert lakooniliselt märkinud, et nende ehitustehniline seisund on samasugune. Vald esitas A. Muruvälja 13.09.2024 eksperdiarvamuse, kes leidis kokkuvõttes, et teede rajamise aega, kasutatud materjale ja ehitustehnilisi võtteid, seisundit ning kasutamisintensiivsust arvestades on teed tänaseks amortiseerunud ja neil pole kohaliku omavalitsuse jaoks kohe väärtust. Teed tuleb pärast ülevõtmist remontida. Muu hulgas on ekspert leidnud järgmist: a) Kesk-Kaare tee L9 asfaltkatend on rajatud 18 aastat tagasi. Arvestades selle seisundit, tuleks teele paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht. Enne katendi paigaldamist tuleb hinnata aluskonstruktsiooni kandevõimet. Nõuetekohase kandevõime puudumise korral tuleb teele rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, millelt nähtub, et teekatend on muutunud poorseks ja praguliseks; b) Kesk-Kaare tee l7 asfaltkatend on rajatud 14 aastat tagasi. Ka selle tee katte pindmine osa on kogu tee ulatuses muutunud väga poorseks. Esineb ka põik- ja pikipragusid. Vaja on paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht ja hinnata aluskonstruktsiooni kandevõimet. Vajaduse korral tuleb rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, mis kinnitavad, et teekatend on poorne ja pragunenud; c) Suur-Kaare tee L13 teele on 2015. a-l rajatud kohalike elanike panusel kahekordse graniitkillustikuga pinnatud katend. Katendi alla paigaldati kuni 10 cm paksune freespurust tasanduskiht. Tasanduskihi all asub kruusakatend. Teekattes on üksikud väiksemad augud. Märgata on kulumisjälgi, eriti rattajälgedes. Teekatendis on hakanud vähenema bituumenosise osakaal. Seetõttu ei püsi killustikosis enam katendikihis kinni. Katend ei pea koormusele ja ilmastikutingimustele vastu. Arvestades teekatendi vanust (üheksa aastat) ja seisukorda, tuleks teha säilitusremont, mille käigus rajada ühekordse graniitkillustikuga pinnatud katendikiht. Lisatud on fotod, millelt on näha teekatendis olevad üksikud augud ja kulumine rattajälgedes. Kaebaja leiab, et A. Muruvälja arvamus ei ole objektiivne, kuna see isik töötab valla teehooldaja juures. Kohus leiab, et see ei anna põhjust tema arvamust kõrvale jätta. Arvamus on selgelt põhjendatud ja tugineb asjakohastele faktidele. A. Muruväli on arvamuse andmiseks kvalifitseeritud. Valla teehooldaja on teede seisukorraga kõige paremini kursis. Ei valla teehooldajal ega tema töötajatel ei ole mingit isikliku huvi seoses kõnealuse 5(12)

3-23-3021 sundvõõrandamise menetlusega. Kokkuvõttes leiab kohus, et on tõendatud, et teed on rajatud aastaid tagasi. Nende seisukorrast tulenevalt vajavad nad lähiajal ulatuslikke remonttöid. Ka seetõttu on põhjendatud jätta teede kui ehitiste väärtusega arvestamata kinnistute väärtuse hindamisel. Pole alust arvata, et haljastuse olemasolu tõstaks teekinnistute turuväärtust. Seetõttu ei muuda haljastuse olemasolu seisukohta, et maa väärtuse määramisel võis praegusel juhul võtta aluseks maa maksustamishinna. Asendusistutuskulude kompenseerimine pole vajalik selleks, et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud. Kaebaja ei pea kandma pärast kinnistute võõrandamist kulutusi uute istikute ostmiseks. Kaebajal ei ole asendusistutuskohustust, mille määratlemiseks on kehtestatud kaebaja viidatud Tallinna Linnavolikogu metoodika. Seetõttu pole alust kompenseerida talle kulutusi puittaimede asendamiseks. Kaebaja pole ära näidanud, et ta oleks teinud puittaimede soetamiseks kulutusi, mida lootis põhjendatult tagasi teenida. Kaebaja leiab, et talle tuleks kompenseerida teeäärsete valgustite jääkasendusväärtus (valgustipostide ja maakaabelliinide soetamise ja paigaldamise kulu), sellest tuleb maha arvata valgustussüsteemi jääkasenduskulud, kuna valgustussüsteemile on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks. Kohus leiab, et vald jättis valgustite väärtuse õigesti arvesse võtmata. Avalikult kasutatava teega transpordikinnistul pole aktiivset turgu sõltumata sellest, kas tee äärde on rajatud valgustus või mitte. Praegusel juhul oli maa väärtuse määramisel seega õige lähtuda maa maksustamishinnast, hoolimata sellest, et kinnistutel paikneb valgustussüsteem. Valgustite väärtuse arvestamata jätmine sundvõõrandamise tasu määramisel ei mõjuta hinnangut kaebaja olukorrale enne ja pärast kõnealuste kinnistute sundvõõrandamist. Valgustite rajamise kulud on arendaja eeldatavasti tagasi teeninud arendusala kinnistute müügist. Valgustid on alates 2005. ja 2007. a-st valla käidukorralduses. Valgustite hooldusega on sellest ajast alates tegelenud vald. Kaebaja pole teinud valgustitega seoses kulutusi, mille tagasi teenimist ta oleks õigustatud lootma. Valgustite jääkasendusväärtust pole põhjust kaebajale hüvitada, kuna tal ei ole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi kuhugi mujale. Kaebaja leiab, et vald on jätnud talle õigusvastaselt määramata rendi- ja servituudilepingutest saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et KAHOS § 14 lg-t 2 pole põhjust pidada põhiseadusega vastuolus olevaks. See säte piirab sundvõõrandamise korral määratava tasu suurust, kuid mitte ebaõiglaselt (PS § 32 lg 1 teine lause). Piirangu kasuks räägib avalik huvi. Sundvõõrandamine on lubatud üksnes vältimatu vajaduse korral seaduses loetletud oluliste avalike huvide kaitseks (KAHOS § 4 lg-d 1 ja 2). Avalikud vahendid on paratamatult piiratud. Servituutidest, rendi- või üürilepingutest saamata jäänud tulu kompenseerimine ühe aasta tulude ulatuses on õiglane kompromiss avalike vahendite säästliku kasutamise ja omaniku õiguse vahel saada lepingust loodetud tulu. Ka sundvõõrandamiseta ei saa omanik kindel olla, kui kaua ta lepingutest loodetud tulu tulevikus tegelikult saab. Haldusmenetluses ega kohtule esitatud algses kaebuses ei selgitanud kaebaja, kui suur on tema nõutav saamata jäänud tulu. Vajaliku info andis kaebaja alles kohtule esitatud 20.02.2024 avalduses. Sõlmitud lepingute alusel saamata jääva tulu kohta peab haldusorganile infot andma kinnistuomanik ise. Vallal pole võimalust seda infot ise välja selgitada, kuna kinnistusraamatus see ei kajastu. Kohus hindab haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kuna vastustajal ei olnud vaidlustatud otsuse tegemise aja seisuga infot saamata jäänud tulu suuruse kindlaksmääramiseks, on vaidlustatud otsus õiguspärane ka selles osas. Kohus märgib lisaks, et kaebaja selgitused selle kohta, miks ta ei saa esitada lepingute alusel tulu saamise kohta tõendeid, ei ole veenvad. Hoolimata väidetavast süütamisest peaks olema võimalik leida dokumente, mis kinnitavad lepingute alusel raha liikumist.

6(12)

3-23-3021 Kaebaja väidab, et kinnistute hinda mõjutab ka vee- ja kanalisatsioonitorustik. OÜ-ga Aragvi Grupp sõlmitud lepingust saab järeldada, et kinnistutel asuvad vee- ja survekanalisatsiooni trassid kuulusid mitte kaebajale, vaid OÜ-le Aragvi Grupp. Samale järeldusele on jõudnud ka AS Viimsi Vesi. Seega pole neid rajatisi kaebajalt koos kinnistuga võõrandatud. Kaebaja ei saa nõuda nende omandi kaotamise eest tasu. Kaebaja esitas ka taotluse teha ekspertiis Linnase tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja kanalisatsioonitorustike jääkasenduskulu määramiseks. Eeltoodud selgitustest lähtuvalt ei ole selline ekspertiis asja lahendamiseks vajalik. Kuna vald määras sundvõõrandamise tasu õigesti, ei ole kahtlust ka otsuse p 4, millega vald määras kaebajale kinnisasjade valduse üleandmise tähtaja, õiguspärasuses. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7(12)

3-23-3021 praegusel juhul sellele, et maksustamishinna alusel määratud hüvitusväärtus ei ole ilmselgelt asjakohatu ja kaebaja suhtes ebaõiglane. Selgusetuks jääb, millel põhineb kohtu seisukoht ja eeldus, kuidas on kantud teede ja taristu ehitamise kulud. Oluline on vaid see, kes oli sundvõõrandamise ajal kinnistu ja taristu omanik, ning milline oli võõrandamise hetkel nende väärtus. Halduskohtu lähenemine omandisuhetele ja omandi puutumatusele on röövellik. Vald säästab siinsel juhul kulutused, mida ta peaks kandma ise taristut rajades. Kohus leidis, et teed on amortiseerunud ja neil puudub väärtus. Kohus tugines paikvaatlusele, mida aga ei teinud spetsialistid, kes suudaksid hinnata teede tehnoseisundit. Registreeritud eraeksperdi T. Rattasepa hindamisaruandest nähtub, et nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee kasutusomadusi. A. Muruväli hindas teede seisundit umbes aasta hiljem ja leidis, et teed on väärtusetud. Kui olukord on tõesti sedavõrd drastiliselt halvenenud, vastutab selle eest vald. A. Muruväli ei ole registreeritud eraekspert ning puudub alus eelistada tema arvamust T. Rattasepa omale. Ta pole valla töötajana ka objektiivne. Finantsplaneerimise OÜ on rajatiste (tee ja tänavavalgustus) seisundit kirjeldanud, leides mh, et kasutusomadused on head, ning arvutanud välja nende jääkasenduskulu. Arvestusmeetodina on jääkasenduskulu, mis arvestab reaalset kulumit, kõige kohasem lahendus, kuna vastasel juhul peaks vald vara omandades kõik nullist rajama. Haljastuse osas on kohus täielikult eiranud S. Järve ekspertarvamust. Tänavavalgustite osas on kohus asunud seisukohale, et neid ei tule kaebajale hüvitada, ja kohus tugineb vaid T. Roosna arvamusele, eirates täielikult T. Rattasepa hindamisaruannet. Puudub alus eelistada T. Roosna arvamust, kes pole ka selles valdkonnas pädev. Seatud servituutide lõpetamiseks puudub asjaõigusseadusest (AÕS) tulenev alus. Seega tuleb kohaldada AÕS §-i 235. Saamata jääva tulu hüvitis peab olema 30 aasta isikliku kasutusõiguse tasu, kuna kaebaja jääb sellest tulust ilma. KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata vastuolu tõttu PS §-ga 25. KAHOS seletuskiri ei too välja ühtegi mõistlikku põhjendust, miks peaks vähendama hüvitist kinnisasja sundvõõrandamise korral. Sisuliselt öeldakse seletuskirjas, et hüvitis on ühe aasta summa, ilma ühtegi kaalutlust või argumenti esitamata, mis õigustaks omaniku ebaõiglast kohtlemist, eriti võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhtega. Kohatu on kaebajale ette heita, et ta ei toonud esile saamata jääva tulu suurust. Selle kindlakstegemine oli vastustaja ülesanne. Halduskohtu suhtumine eraomandisse ning sundvõõrandamisse ebaõiglase hüvitise eest seab kahtluse alla põhiseaduslikud väärtused. Kui kohtud peaksid jätma taimestiku ja rajatiste kui väärtusetute eest hüvitise välja mõistmata, on kaebajal õigus kinnistul kasvavad puud raiuda ja küttepuudeks teha, samuti eemaldada tänavavalgustusrajatised ning kasutada neid teistel talle kuuluvatel kinnistutel, samuti üles freesida teekatend ja seda mujal taaskasutada.

3-23-3021 kaebaja olukorda, kus ta oleks olnud ilma sundvõõrandamiseta. Kuna tal ei tekkinud teede või rajatiste rajamisega kahju, siis ei ole seda kahju võimalik ka hüvitada, sest vastasel juhul oleks tegemist alusetu rikastumisega. Avalikult kasutatavat transpordimaad ei tohiks kasutada väljapressimiseks ja alusetuks rikastumiseks. Avalikud teed on ehitatud selleks, et inimesed saaksid jõuda oma koju. Õigusriigis ei saa ärimudel seisneda selles, et inimesed seatakse sundolukorda ja nad peavad tasuma selle eest, et pääseda oma koju, saamata kohast teenust (teede hooldamine, korrashoid, toimiv tänavavalgustus jne). Detailplaneering näitab selgelt, et arendaja ja Viimsi valla eesmärk ja visioon oli selline, et teed on avalikult kasutatavad ja need antakse Viimsi vallale üle. Kahetsusväärselt lõpetas arendaja oma tegevuse, tegemata vajalike tehinguid omandi üleandmiseks. Teemaad müüs kohtutäitur oksjonil ära enne kui Viimsi vald jõudis reageerida, sest tollel ajal ei olnud kohtutäituritel kombeks teavitada kohalikku omavalitsust oksjonil müüdavatest teemaadest. Siinsel juhul ei olnud otstarbekas seada sundvaldust. Teekinnistu omandamine on eelistatud lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Sundvalduse seadmisel määratav kuutasu on pigem sümboolne ning kaebaja sai sundvõõrandamisega nii või teisiti suurema hüvitise. Jääksasendusväärtust ei ole tarvis kompenseerida, kuna kaebajal pole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi mujale. Vastustaja on kehtivat õigust järgides jõudnud õigele järeldusele, et rajatistel puudub väärtus. Seda toetavad ka ekspertide arvamused, kus on lahti kirjutatud rajatiste seisukorrad. Kuna rajatistel puudub väärtus, need on väga kehvas seisukorras ning need vajavad remont- ja hooldustöid, mida pole aastaid tehtud, siis ei ole vajadust arutada jääktaastamis- ega jääkasenduskulu üle. Kasutades jääktaastamiskulu meetodit, tuleks kaebajal sellisel juhul vara ka taastada. Kaebaja leiab õigesti, et kui rajatis on midagi väärt, siis tuleb see kinnisasja omanikule ka hüvitada. Küll aga leidis Viimsi vald, et vaidlusalused rajatised on amortiseerunud. Praegune rajatiste seisukord nõuab remonti ja hooldust, et tagada nende funktsionaalsus ja ohutus. Kuna rajatised ei ole sellises tehnilises seisundis varsti enam kasutuskõlblikud ja vajavad ulatuslikku taastamist, ei oma need praegu väärtust. Üheski õigusaktis ei ole sätestatud, et hüvitada tuleb haljastus. Pole alust arvata, et haljastus tõstab teekinnistute turuväärtust. Transpordimaa väärtus sõltub peamiselt selle asukohast, ligipääsetavusest ja taristust, mitte rohelusest või haljastusest. Transpordimaa peamine funktsioon on võimaldada efektiivset liiklust ja kaubandust, seega on selle väärtuse määramisel olulisemad liiklusvood ning lähedus peamistele teedele ja teenustele. Haljastus võib küll luua meeldivama keskkonna, kuid see ei muuda maa põhifunktsiooni ega suurenda selle turuväärtust. Haljastus pigem segab liiklust (nt piirab sõiduki juhti vaadet) ning osa haljastusest tuleks nagunii likvideerida. Kaebaja võib seega taimed ära viia. Teevalgustus on aga rajatud tee valgustamiseks ning sellele teele on projektiga ette nähtud valgustusrajatis. Ehitise tehnosüsteemi muutmine eeldab selleks kohast menetlust ning kohaliku omavalitsuse väljastatavat luba. Kuna planeeringuga ette nähtud avalikuks kasutuseks kavandatud tee projekt sisaldab mh teevalgustust, siis ei saa sealt valgustust eemaldada. Vastustaja kirjeldas hindamisaruandes, et teed on amortiseerunud ning on hiljem toetanud oma väiteid ka ekspertarvamusega. Ekspertarvamuses on lisatud fotod rajatistest, mis kõnelevad seisundist rohkem kui kirjalik aruanne. Kahjustused teekattele on tekkinud aastatega, kuna teid ei ole hooldatud. Kaebaja pole midagi investeerinud teede korda 9(12)

3-23-3021 tegemiseks. Valla ja kaebaja esitatud eksperthinnangud käsitlevad kahte täiesti erinevat asja. Vastustaja leidis eksperdid, kes päriselt toimetavad valla rajatistega ja näevad, millised peavad olema kvaliteetsed ja töökorras rajatised. Samuti on nad kõige paremini teadlikud sellest, kuidas vald remondib ja hooldab oma rajatisi ning kui kulukas see on vallale. Ekspertidel on olemas kutsetunnistused ning nad on oma ala professionaalid, kelle pädevuses ei ole vastustajal alust kahelda. Kaebaja on kinni oma ühe eksperdi hinnangus, tahtmata kuulda teiste spetsialistide arvamusi. Saamata jääva tulu kohta oli kaebajal võimalik esitada vallale lepingud. Vald ei saa välja nõuda midagi, mille olemasolust ta teadlik pole. Kinnistusraamatus seda infot pole. Kaebaja ei veennud kohut ka selles, et kohtumenetluses esitatud lepingud pole fiktiivsed. KAHOS ja määrus nr 22 on kooskõlas põhiseadusega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-23-3021 ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse mingist muust allikast. Siinses asjas on vastustaja apellatsioonkaebusele esitatud vastuses põhjendatult välja toonud, et DP järgi oli arendaja ja Viimsi valla eesmärk, et teed on avalikult kasutatavad ning need antakse vallale üle, paraku lõpetas arendaja oma tegevuse, tegemata vajalikke notariaalseid tehinguid omandi üleandmiseks. Asjaolu, et taristu (tee, torud, tänavavalgustus jms) rajati elamukruntide väärtustamiseks, kinnitab kaudselt ka OÜ Merona Group majandusaasta aruanne, kus tuuakse välja, et OÜ Merona Group rajas 2005. a-l Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvatele kinnistutele kommunikatsioonid ning müüs need elamumaana.

11(12)

3-23-3021

(allkirjastatud digitaalselt)

12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.