Fuxia Holdings OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu 14. novembri 2023. a otsuse p 2 osaliseks ja p 4 tervikuna tühistamiseks ning valla kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja Fuxia Holdings OÜ, esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk Vastustaja Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve
Asja läbivaatamise vorm
Avalikul kohtuistungil 19. septembril 2024
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Fuxia Holdings OÜ taotlus määrata kohtulik ekspertiis Linnase tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja kanalisatsioonitorustike jääkasenduskulu määramiseks.
Jätta kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 15. novembril 2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS § 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Viimsi Vallavolikogu otsustas 14. novembri 2023. a otsusega nr 49 sundvõõrandada Fuxia Holdings OÜ-le kuuluvad Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvad transpordimaa sihtotstarbega kinnistud Kesk-Kaare tee L7 (katastritunnus 89001:010:1465), Kesk-Kaare tee L9 (89001:010:2441) ja Suur-Kaare tee L13 (89001:010:1466). Otsuse p-ga 2 määrati kaebajale sundvõõrandamise tasu 35 044
3-23-3021 eurot. Otsuse p-ga 4 andis vald Fuxia Holdings OÜ-le kinnisasjade valduse vabatahtlikuks üleandmise tähtajaks 31. jaanuari 2024.
1.1.Vald selgitas, et kõnealustel kinnistutel asuv tee on 12. juunil 2001 ja 10. veebruaril 2004 kehtestatud detailplaneeringute (DP) järgi avalikus kasutuses. 22. veebruaril 2023 teatas Fuxia Holdings OÜ, et sulgeb kinnisasjad ja lülitab välja tänavavalgustuse. Kaebaja pani ette, et vald sõlmib valgustussüsteemi kasutamise lepingu või ostab kinnisasjad ja valgustussüsteemi ära. Kaebaja tehtud pakkumised on valla hinnangul ülemäära kallid ja ebamõistlikud.
1.2.Kohalikud elanikud esitasid 25. märtsil 2023 Viimsi vallale taotluse sundvõõrandamise menetluse läbiviimiseks. Taotlejad selgitasid, et probleemid kinnisasjade omanikuga on tinginud olukorra, kus elamurajoonis pole toimivat teedevõrku ja tänavavalgustust.
1.3.Inimestele peab olema tagatud takistusteta ligipääs oma kodudele. Olukorras, kus eratee on DP järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad. Üheteist kinnisasja omanikule on kohus määranud juurdepääsu oma kinnisasjale. Siiski ei ole juurdepääs ka neile alati tagatud, kuna teeomanik käitub asumi elanike ja tee kasutajate suhtes sageli pahatahtlikult. Kaebaja on keelanud transpordimaa kasutamist prügiveoks ja ehitustranspordiks. Ka ei täida kaebaja tee hooldamise kohustust.
1.4.Sundvõõrandamine on vajalik avalikes huvides: 50 majapidamisele ja lasteaiale juurdepääsu kindlustamiseks ning hooldatud teedevõrgu tagamiseks. Eelkõige on oluline võõrandatavate kinnisasjadega piirnevate kinnistute omanike huvi.
1.5.Sundvõõrandamise tasu koosneb üksnes kinnisasjade väärtusest. Fuxia Holdings OÜ-le ei teki sundvõõrandamise tõttu otsest varalist kahju ega jää saamata tulu. Kaebaja vabaneb hoopis tee korrashoiu ja tänavavalgustuse hooldamise kohustusest. Vastustajale teadaolevalt ei olnud Fuxia Holdings OÜ-l kinnisasja üürija/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta oleks lootnud kasu saada. Kinnisasjade väärtuse määramisel lähtus vald sellest, et tegu on transpordimaa kinnistutega, millel ei ole aktiivset turgu.
2.Fuxia Holdings OÜ esitas 29. detsembril 2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada 14. novembri 2023. a otsuse p 2 osas, milles vald määras kaebajale tema hinnangul nõutavast väiksema sundvõõrandamise tasu. Kaebaja palub kohustada valda määrama sundvõõrandamise tasu uuesti. Kaebaja palub tühistada ka vaidlustatud otsuse p 4.
2.1.Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §-s 12 on sätestatud kinnisasja väärtuse ja varalise kahju hindamise alused. Vald koostas praegusel juhul hindamisakti ise. Tegu on üksnes valla arvamusega, mis on vormistatud hindamisaktina. Hindamisaktis pole kirjas hindajate nime ja kvalifikatsiooni. Esitatud pole hinnangu põhjendusi. On vaid põhjendamata seisukoht, et kõigel muul peale kinnistute korralisel hindamisel kindlaks tehtud maa hinna puudub väärtus ja hind. Maa hindamise seaduse järgi on hindamise objekt maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, haljastuse ja päraldisteta (§ 2 lg 1). Hindamata on jäetud kinnistute teekatendi ja haljastuse väärtus. Hindamisakt tuleb koostada ka valgustussüsteemi kohta. Kaebaja hinnangul on iga valgustiposti hind 2000 eurot. Kinnistute koosseisu kuuluvad ka unikivist tehtud sissesõiduteed erakinnistutele maksumusega 22 500 eurot. 2(14)
3-23-3021
2.2.KAHOS § 14 alusel tuleb kaebajale hüvitada saamata jäänud tulu piiratud asjaõiguste eest. Piiratud asjaõigused on üle antud tähtajatult. Seega tuleb tulu hüvitada tähtajatult, kuid mitte üle nõude aegumise tähtaja, milleks on kümme aastat (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 149).
2.3.Kaebaja tellis hindamisaruande kutseliselt hindajalt Toivo Rattasepalt. 12. detsembril 2023 koostatud aruanne lükkab ümber kõik vastustaja väited. a) Kesk-Kaare tee L7 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga on 53 800 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 7500 eurot, kuna sellele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks. Järelikult tuleb vallal hüvitada 46 300 eurot. b) Kesk-Kaare tee L9 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga on 181 100 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 61 150 eurot. Vallal tuleb hüvitada 119 950 eurot. c) Suur-Kaare tee L13 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga on 68 200 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 11 600 eurot. Vallal tuleb hüvitada 56 600 eurot.
2.4.Kolme kinnistu peale tuleks vallal kokku tasuda 222 850 eurot. Lisaks eeltoodule tuleb vallal kaebajale hüvitada ekspertiisikulud ja saamata jäänud tulu piiratud asjaõiguste tasude näol. Kaebaja palub halduskohtul määrata õiglase hüvitise.
2.5.Otsuse punkti 4 palub kaebaja tühistada põhjusel, et omandi kaotamisega peab kaasnema õiglane ja kohene hüvitis (põhiseaduse (PS) § 32 lg 1, Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Vastustaja ei või nõuda valduse üleandmist enne kaebajale õiglase hüvitise maksmist. Kui hüvitise suuruse üle on vaidlus, tohib vara sundvõõrandada alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja otsusega määratud tasu saamist. Kui vara on ikkagi sundvõõrandatud enne vaidluse lahendamist või kohtu otsusega määratud tasu saamist, on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada nii vara võõrandamine kui ka hüvitis või selle suurus (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 8. novembri 1996. a otsus asjas nr 3-4-1-2-96). Kui hüvitise maksmine viibib, võib olla nõutav seda korrigeerida, arvestades inflatsiooni ja intressiga.
3.20. veebruaril 2024 esitatud avalduses täpsustas kaebaja oma nõuet kinnistute kasutamiseks sõlmitud lepingutest saamata jäänud tulu osas (KAHOS § 11 lg 1 p-d 1 ja 2).
3.1.Kaebaja on sõlminud rendilepingu OÜ-ga Pääsupoeg ning isikliku kasutusõiguse lepingud OÜ-ga Aragvi Grupp. Kaebaja leiab, et talle tuleb hüvitada nendest lepingutest saamata jäänud tulu kokku 199 500 eurot.
3.2.KAHOS § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui selleni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.
3.3.Servituutide lõpetamiseks pole alust. Asjaõigusseaduse § 235 lg-st 2 lähtudes tuleb võtta reaalkoormatise kestuseks 30 aastat. Seega peaks ka saamata jäänud tulu hüvitama 30 aasta eest. KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata, kuna see on põhiseadusega vastuolus. KAHOS eelnõu seletuskirjas pole seda piirangut põhjendatud. Riigil või KOV-il ei tohiks võimaldada omanikke ebaõiglaselt kohelda, võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhtega. Tegemist on õigusriigis lubamatu olukorraga.
Vastustaja esitas 25. märtsil 2024 vastuse, milles palus kaebuse rahuldamata jätta.
3(14)
3-23-3021
4.1.Vastustaja lähtus Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 2023. a määrusest nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“. Sundvõõrandamise tasu 35 044 eurot on vastustaja kaebajale tasunud.
4.2.Määruse nr 22 seletuskirja järgi rakendatakse selles sätestatud korda eelkõige riigivaraseaduse ja looduskaitseseaduse alusel tehtavates menetlustes, aga selles olevaid põhimõtteid on võimalik rakendada ka maakorraldusseaduse ja KAHOS-e alusel tehtavates menetlustes. Transpordimaa kinnisasjal pole aktiivset turgu. Kinnisasjade sihtotstarve vastab nende parimale kasutusele (vt määruse nr 22 § 13 p-d 1 ja 2, keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 15 lg 1 p 1). Aktiivse turu puudumise korral ei ole võimalik maa turuväärtust hinnata. Sellisel juhul võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda (määruse nr 22 § 12 lg 4). Seda on kinnitanud ka Maa-amet.
4.3.Kaebajale ei teki otsest varalist kahju ega jää saamata tulu. Viimsi vallale teadaolevalt ei olnud Fuxia Holdings OÜ-l üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta tulu oleks saanud. Kaasnevat kahju ei tuvastatud. Sellises olukorras koosneb sundvõõrandamise tasu ainult kinnisasja väärtusest. Kaasnev kahju ja saamata jäänud tulu sisalduvad selles tasus. Seetõttu pole võimalik pakkumises ega otsuses tasu kõiki komponente eraldi kajastada.
4.4.Vald võõrandas 13. veebruari 2024. a otsusega nr 18 samade kinnisasjade piiratud asjaõigused, sh Aragvi Grupp OÜ isiklikud kasutusõigused. Aragvi Grupp OÜ-ga sõlmitud notariaalsed lepingud pole asjakohased, kuna vald kustutab kinnistusraamatust kõik ebavajalikud kinnistuid koormavad asjaõigused. Ei ole tõendatud, et Aragvi Grupp on Fuxia Holdings OÜ-le tasunud lepinguga määratud tasusid. Vallal on kahtlus, et tegu on fiktiivsete lepingutega. Kaebajal tuleb tõendada, et ta on saanud kõik lepingujärgsed tasud Aragvi Grupp OÜ-lt ja Aleon Tehnika OÜ-lt oma arvelduskontole alates lepingute sõlmimisest kuni tänaseni. Isikliku kasutusõiguse puhul tuleb lähtuda KAHOS § 14 lg-st 2. Saamata jääv tulu hüvitatakse, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Pääsupoeg OÜ-ga sõlmitud leping lõppeb 1. mail 2025. Juhul, kui kaebaja tõendab, et lepingud ei ole fiktiivsed, loeb vald põhjendatuks järgmist saamata jäänud tulu:
4.4.1.Pääsupoeg OÜ lepingu alusel 12 kuud × 100 eurot = 1 200 eurot;
4.4.2.notariaalse lepingu nr 3467 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;
4.4.3.notariaalse lepingu nr 3469 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;
4.4.4.notariaalse lepingu nr 3052 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;
4.4.5.notariaalse lepingu nr 3593 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot. Kokku 3 600 eurot. KAHOS § 14 lg 2 ei ole põhiseadusega vastuolus. Saamata jäänud tulu arvestamisel tuleb lähtuda KAHOS sätetest.
4.5.Kaebaja viitab Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 (p 9). Tegu on 2006. a-l tehtud otsusega. Pärast seda on õigusruum muutunud. Vald on otsuses viidatud üldpõhimõtteid arvestanud.
5.26. juunil 2024 esitatud avalduses selgitas kaebaja, et kinnistutel paiknevad ka kaebaja omandis olevad vee- ja kanalisatsioonitorustikud (sh sademeveekanalisatsioon), mis mõjutavad kinnistute hinda.
KOHTU PÕHJENDUSED
Selgitused sundvõõrandamise tasu suuruse määramise kohta
4(14)
3-23-3021
6.KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (samas, lg 2).
7.Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3).
8.Menetluse läbiviija võib määrata kinnisasja väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS), looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Vajaduse korral tuleb tellida kinnisasja väärtuse hindamine kutsetunnistusega hindajalt. Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades. Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg-d 2 ja 7).
9.MHS § 8 lg 2 alusel on kehtestatud kinnisasja erakorralise hindamise kord (viidatud Vabariigi Valitsuse määrus nr 22). Sundvõõrandamise korral on õigustatud sellest lähtuda, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistuid ei sundvõõrandataks.
10.Erakorralise hindamise korra § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub mh juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega (samas, § 13 p 2).
11.Maa-amet selgitas Viimsi vallale 26. oktoobri 2022. a kirjas (dtl 435), et seniste müügitehingute ja väljakujunenud praktika põhjal transpordimaa sihtotstarbega kinnistutel turuväärtust pole. Enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse tasu eest KOV-ile üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Kui sellise kinnisasja KOV-ile üleandmine on vormistatud müügitehinguna, on tehingutes märgitud müügihind üldjuhul marginaalne. Seejuures ei nähtu, et tee ja teiste taristuelementide olemasolu või nende seisukord mõjutaks tehinguhinda. Selle põhjuseks on asjaolu, et üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed ja tehnovõrgud) tehtud kulutused sama arenduse kruntide turuväärtuses. Seega teenib arendaja taristuga seotud kulutused tagasi kruntide müügiga.
11.1.Harvemini on omandatava transpordimaa omanikuks eraisik või ettevõte, kes pole ise taristuelemente ehitanud. Sellisel juhul puudub ka minevikus kantud kulu. Omandamisega kaasnevaks kahjuks on omaniku jaoks enamasti vaid ostuhind. Ostuhinnal tuginevaid eksperdihinnanguid Maa-ametile esitatud ei ole. Põhjuseks võib olla asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida näiliste tehingute abil. Seetõttu ei oleks tegu hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega. Mõnel juhul võib ostuhind siiski üsna adekvaatselt kahju peegeldada.
11.2.Erandlikeks olukordadeks on juhtumid, kus isik on ehitanud osa taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama arendusala krunte. Sellistel juhtudel on taristu ehitamise eesmärgid ebaselged. Selleks võib olla saada toetusi või ootus võõrandada valmis ehitatud taristu KOV-ile ehituskulu hinnaga. See eeldaks tõenäoliselt siiski eelnevaid kokkuleppeid KOV-iga. 5(14)
3-23-3021 Kui selliseid kokkuleppeid pole, võib tegemist olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda hüvitamisele (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 5. märtsi 2021. a otsus asjas nr 3-16245, p 31).
11.3.Maa-amet pakkus lahenduseks hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnisasju maksustamishinna alusel. Hindamistulemus võib olla võrreldes maa ostuhinna ja taristuelementidele tehtud kulutustega madal, kuid kooskõlas praktilise elu ja turuosaliste väärtushinnangutega.
11.4.Vald küsis Maa-ametilt ka, kas paarkümmend aastat vanade tehnovõrkude ja rajatiste puhul, mis on aastate jooksul amortiseerunud ja vajavad hooldustöid, on üldse võimalik rääkida hüvitusväärtusest KAHOS kontekstis. Maa-amet selgitas, et tehnovõrkude ja -rajatiste puhul tuleb hüvitusväärtust hinnata juhul, kui KOV omandab tehnovõrkude- ja rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõiguse, saades ise piiratud asjaõiguse omanikuks. Sellisel juhul käsitletakse hüvitusväärtuse hindamisel tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõigust eraldi. Kindlasti tuleb jälgida, et kahju tekkimine on selgelt tuvastatav ja tõendatav, s.t kahju hüvitatakse sellele osapoolele, kes kahju kannatab. Igasugusel kulupõhisel lähenemisel tuleks seetõttu välja selgitada, kas tänane maaomanik on taristuelementide ehitaja ja tegeliku kulu kandja või mitte. Samuti tuleb hindamisel arvestada tehnovõrkude ja -rajatiste olukorda, kaasates vajadusel vastavad eriala eksperdid. Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee L13 kinnistud
12.Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 kinnisasjad jäävad Viimsi Vallavolikogu 12. juuni 2001. a otsusega nr 140 kehtestatud Vainu I maaüksuse DP alale. DP põhijoonise järgi on neile maaüksustele kavandatud teed (tänavad) (joonisel tähistatud positsiooninumbritega 16 ja 17, vt digitoimiku leht (dtl) 437). DP seletuskirja (dtl 439–447) p 2.7 „Kinnisomandi kitsendused ja servituutide vajadus“ järgi on kõik planeeritud teed avaliku kasutusega. Ka DP põhijoonise järgi on viirutusega tähistatud liiklusmaal kõigil teedel avalik kasutus. DP alusel on kinnistute sihtotstarbeks määratud 100% transpordimaa. Kinnistud on kasutusel teemaana.
13.Kesk-Kaare tee L9 kinnisasi jääb Viimsi Vallavolikogu 10. veebruari 2004. a otsusega nr 24 kehtestatud Pärnamäe küla Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala DP alale. DP põhijoonise järgi on tegu planeeritud teega, mis on avaliku kasutusega (dtl 423). DP seletuskirja järgi (dtl 424–434) on teede maaalade sihtotstarve transpordimaa (p 2.2). Teed on avaliku kasutuse kitsendusega (seletuskirja p-d 2.5 ja 2.7). Kinnistu on kasutuses teemaana.
Kaebaja ostis kõnealused kinnistud 2012. a-l pankrotimenetlustes.
14.1.Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L 13 kinnistud ostis kaebaja 18. mail 2012 toimunud AS-i AND Projekt pankrotivara enampakkumisel hinnaga 109 eurot ja 20 senti kinnistu kohta (pankrotivara enampakkumise aktid dtl 452 ja 459).
14.2.Kesk-Kaare tee L9 kinnistu ostis kaebaja 17. detsembril 2012 toimunud AS Q Vara pankrotivara enampakkumisel hinnaga 4000 eurot (akt dtl 455).
15.Kohus leiab eeltoodu põhjal, et vastustaja lähtus kinnistute väärtuse määramisel põhjendatult maa maksustamishinnast. Tegu on aktiivse turuta teekinnistutega, mille puhul õigusaktid võimaldavad määrata sundvõõrandamise tasu maksustamishinna alusel. Maa maksustamishinna väljaselgitamiseks ei ole vaja kutselise kinnisvarahindaja hinnangut. Vastustaja võis seega sundvõõrandamise tasu 6(14)
3-23-3021 määramiseks vajaliku hinnangu ise koostada. See on kooskõlas nii KAHOS § 12 lg-ga 2 kui ka uurimispõhimõttega (haldusmenetluse seaduse § 6).
16.Kaebaja on iseenesest põhjendatult leidnud, et hinnal, mille eest kinnistud on omandatud, ei ole sundvõõrandamise tasu määramisel määravat tähendust. Siiski viitab ka kinnistute ostuhind praegusel juhul sellele, et maksustamishinna alusel määratud hüvitisväärtus ei ole ilmselgelt asjakohatu ja kaebaja suhtes ebaõiglane.
17.Poolte vahel ei ole vaidlust maa maksustamishinna suuruse üle. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas sundvõõrandamise tasu oleks pidanud sisaldama lisaks maa maksustamishinnale, mis peegeldab maa enda väärtust, ka kompensatsiooni kinnistutele rajatud teede, tänavavalgustusrajatiste ja haljastuse eest.
Teed
18.Ehitisregistri järgi on Kesk-Kaare tee kui ehitis (ehitisregistri kood 220270172) võetud kasutusele 2007. a-l (vt ka kaebaja esitatud T. Rattasepa hindamisaruanne, lk 5, dtl 67). Suur-Kaare tee kui ehitise kasutuselevõtu aja kohta pole T. Rattasepa hindamisaruandes infot.
19.Vastustaja on esitanud teedeinseneri (tase 8) Alan Muruvälja eksperdiarvamuse (dtl 364–374), mille järgi on teede alused rajatud 2005. a-l. Teede katted on KeskKaare tee L9 puhul rajatud 2006 a.-l, Kesk-Kaare tee L7 puhul 2010. a-l ja Suur-Kaare tee L13 lõigul 2015. a-l. Teede alused ehitas arendaja kinnisvara arendustegevuse käigus. Katted rajas osaliselt arendaja, Kesk-Kaare tee L7 puhul valla teehooldajale teadaolevalt kohalikud elanikud ja Suur-Kaare tee L13 puhul Viimsi Vallavalitsus. Kõik eelmainitud teed on olnud valla teehooldes alates nende valmimisest.
20.Kohus leiab, et selleks, et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud ilma sundvõõrandamiseta, ei ole tarvis hüvitada talle lisaks maa maksustamishinnale praegusel juhul kinnistutel asuvate teede rajamise kulusid. Vastupidi, teede rajamise kulutuste arvestamine kinnistute väärtuse hulka tooks kaasa kaebaja põhjendamatu rikastumise. Kaebaja ei ole kõnealuseid teid rajanud ega selleks kulutusi kandnud.
21.Kõnealused teed on rajatud DP-dega kavandatud arenduse realiseerimise käigus. Eeldatavasti on kinnistute arendaja teedele tehtud kulutused tagasi teeninud arendusala kinnistute müügist. Osaliselt on teede ehitamist rahastanud hoopis vald, kes on kandnud ka teehoolduse kulud, ning kohalikud elanikud. Asjaoludest ei nähtu, et kaebaja oleks teinud teede rajamiseks kulutusi, mida põhjendatult lootis edaspidi tagasi teenida.
22.Kohus nõustub Maa-ametiga, et avalikult kasutatava tee paiknemine kinnistul tähendab kinnistuomanikule eeskätt koormavaid kohustusi. Seetõttu antakse teekinnistud arenduste realiseerimise käigus üldjuhul tasuta üle KOV-ile. Sellise tee paiknemine kinnistul ei tõsta kinnistu turuväärtust ega väärtust omaniku jaoks. Avalikult kasutataval teel ehitisena on oluline väärtus inimeste jaoks, kes seda kasutavad, ja KOV-i jaoks, kelle ülesandeks on korraldada valla või linna teede ehitamist ja korrahoidu (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1).
7(14)
3-23-3021
23.Kaebaja leiab, et juhul, kui vald oleks omandanud ilma teerajatisteta kinnistud, oleks tal tulnud hakata tegema kulutusi teede rajamisele. Seetõttu leiab kaebaja, et talle tuleks hüvitada teede kui ehitiste jääkasenduskulu.
24.Ekspert T. Rattasepp selgitas (hindamisaruande lisa, dtl 473–482), et ehitise asenduskulu on hinnatava ehitisega sama eesmärki täitva, kuid võimaluse korral funktsionaalsema ehitise loomise kulu (s.o arvestades tänapäevaseid ehitusnõudeid). Asenduskulu hinnatakse väärtuse kuupäeva hindades (standard EVS 875-8:2018). Ehitise jääkasendusväärtuse leidmiseks arvatakse selle asenduskulust maha ehitise kulum. Vara hindamisel käsitletakse kulumit turuga seotud tähenduses, s.o väärtuse vähenemine tulenevalt vara kahanenud tootluspotentsiaalist. Kogu objekti asenduskulude saamiseks liidetakse ehitustööde kulud, projekteerimiskulu, ehitusloa taotlemisega seotud kulu, omanikujärelevalve kulu, ehitusplatsi üld- ja korralduskulud, projektijuhtimise kulu ning käibemaks.
25.KAHOS normid ei toeta kaebaja arutluskäiku. Selleks, et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud, kui omandamist poleks toimunud, ei ole tarvis talle kompenseerida kõnealuste teede kui ehitistega sama eesmärki täitvate ehitiste loomise kulud. Kaebajal ei ole tarvis hakata kinnistute koosseisus võõrandatud teid kuskil mujal üles ehitama. KAHOS näeb ette kulumiga ehitusmaksumuse lisamise maa turuväärtusele juhul, kui võõrandatakse hoonestatud kinnistu (vt § 12 lg 5). Praegu sellise olukorraga tegu pole. Kaebaja olukorra hindamisel ei ole oluline see, et juhul, kui kõnealuseid teid kinnistutel poleks, tuleks vastustajal need rajada.
26.Kuna kaebajale ei tule hüvitada teede jääkasenduskulu, ei ole jääkasenduskulu suuruse väljaselgitamine kaebuse lahendamiseks oluline.
27.Kõnealuste teede seisukorra kohta esitatud andmed kinnitavad järeldust, et teede rajamiseks tehtud kulutuste kompenseerimine ei ole vajalik selleks, et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks juhul, kui võõrandamist poleks toimunud.
27.1.Vastustaja on 14. novembri 2023. a hindamisaruandes (dtl 54) selgitanud, et tegi võõrandatud kinnistutel paikvaatluse. Selle tulemusel leidis ta, et kinnistutel asuv taristu ja tehnovõrgud on amortiseerunud ja nendel pole väärtust.
27.2.T. Rattasepa 12. detsembri 2023. a hindamisaruandes on detailsemalt kirjeldatud praeguse kohtuasjaga mitte seotud Linnase tee L2 tee seisundit. Märgitud on, et asfaltkate on pragunenud tee aluste vajumise tõttu asfaltkatte ja mulla liitumispiirkonnas. Teekattel on tuvastatavad varem bituumeniga tihendatud kohad. Nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee kasutusomadusi, kui jätkuva deformeerumise vältimiseks tuleks need hooldusremondi käigus kohtparandada. Tee alused pole oluliselt deformeerunud. Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee 13 rajatiste kohta on ekspert lakooniliselt märkinud, et nende ehitustehniline seisund on samasugune.
27.3.Vastustaja esitas teedeinseneri (8. tase) A. Muruvälja 13. septembri 2024.a eksperdiarvamuse (dtl 364). A. Muruväli leidis kokkuvõttes, et teede rajamise aega, kasutatud materjale ja ehitustehnilisi võtteid, seisundit ning kasutamisintensiivsust arvestades on teed tänaseks amortiseerunud ja neil pole KOV-i jaoks kohe väärtust. Teed tuleb pärast ülevõtmist remontida. Muuhulgas on ekspert leidnud järgmist: a) Kesk-Kaare tee L9 asfaltkatend on rajatud 18 aastat tagasi. Arvestades selle seisundit, tuleks teele paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht. Enne katendi paigaldamist 8(14)
3-23-3021 tuleb hinnata aluskonstruktsiooni kandevõimet. Nõuetekohase kandevõime puudumise korral tuleb teele rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, millelt nähtub, et teekatend on muutunud poorseks ja praguliseks (dtl 365 ja 366). b) Kesk-Kaare tee l7 asfaltkatend on rajatud 14 aastat tagasi. Ka selle tee katte pindmine osa on kogu tee ulatuses muutunud väga poorseks. Esineb ka põik- ja pikipragusid. Vaja on paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht ja hinnata aluskonstruktsiooni kandevõimet. Vajaduse korral tuleb rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, mis kinnitavad, et teekatend on poorne ja pragunenud (dtl 370–372). c) Suur-Kaare tee L13 teele on 2015. a-l rajatud kohalike elanike panusel kahekordse graniitkillustikuga pinnatud katend. Katendi alla paigaldati kuni 10 cm paksune freespurust tasanduskiht. Tasanduskihi all asub kruusakatend. Teekattes on üksikud väiksemad augud. Märgata on kulumisjälgi, eriti rattajälgedes. Teekatendis on hakanud vähenema bituumenosise osakaal. Seetõttu ei püsi killustikosis enam katendikihis kinni. Katend ei pea koormusele ja ilmastikutingimustele vastu. Arvestades teekatendi vanust (üheksa aastat) ja seisukorda, tuleks teha säilitusremont, mille käigus rajada ühekordse graniitkillustikuga pinnatud katendikiht. Lisatud on fotod, millelt on näha teekatendis olevad üksikud augud ja kulumine rattajälgedes (dtl 373 ja 374).
28.Kaebaja leiab, et A. Muruvälja arvamus ei ole objektiivne, kuna mees töötab valla teehooldaja juures. Kohus leiab, et see ei anna põhjust tema arvamust kõrvale jätta. Arvamus on selgelt põhjendatud ja tugineb asjakohastele faktidele. A. Muruväli on arvamuse andmiseks kvalifitseeritud. Valla teehooldaja on teede seisukorraga kõige paremini kursis. Ei valla teehooldajal ega tema töötajatel ei ole mingit isikliku huvi kõnealuse sundvõõrandamise menetlusega seoses.
29.Kokkuvõttes leiab kohus, et on tõendatud, et teed on rajatud aastaid tagasi. Nende seisukorrast tulenevalt vajavad nad lähiajal ulatuslikke remonttöid. Teede kui ehitiste väärtuse arvestamata jätmine kinnistute väärtuse hindamisel on ka sel põhjusel põhjendatud. Haljastus
30.Kaebaja leiab, et kinnistu väärtuse määramisel tuleks arvestada sellele rajatud haljastuse väärtust.
30.1.Kaebaja esitas dokumendi „Puittaimestiku haljastusliku väärtuse ja maksumuse hindamine“, mille on koostanud viienda taseme puittaimede hindaja Sulev Järve (dtl 350 ja 351). S. Järve tegi 2023. a oktoobris välitööd, mille raames selgitas puittaimede liigilist kuuluvust, mõõtis puude rinnasläbimõõtu ja hindas visuaalselt võra, tüve ja juurekaela seisundit. Üle 8 cm rinnasläbimõõduga puude maksumuse arvutas S. Järve vastavalt Tallinna Linnavolikogu määruse „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ 3. peatükis „Asendusistutus“ kirjeldatud metoodikale, arvestades ühe haljastusühiku maksumuseks 49 eurot ja 52 senti. Haljastusühiku hind sisaldab kulutusi uute istikute transpordiks, istutustööks ja garantiiaegseks (kaheaastaseks) hoolduseks. Kirjeldatud metoodika põhjal leidis hindaja, et Kesk-Kaare tee L7 haljastuse väärtus on 6588 eurot ja 70 senti, Suur-Kaare tee L13 haljastuse väärtus on 7892 eurot ja Kesk-Kaare tee L9 haljastuse väärtus on 3461 eurot.
9(14)
3-23-3021
30.2.Vastustaja leidis 18. septembril 2024 esitatud seisukohas, et haljastuse väärtus pole teekinnistute puhul rahaliselt mõõdetav. Pole usutav, et võimalik ostja oleks nõus teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres kasvavad taimed, puud ja põõsad, mida tuleb hooldada.
31.Vastustaja seisukoht kattub Tallinna Halduskohtu seisukohaga 28. septembri 2024. a otsuse p-s 19. Kohus jääb praeguses asjas sama seisukoha juurde. Pole alust arvata, et haljastuse olemasolu teekinnistute turuväärtust tõstaks. Seetõttu ei muuda haljastuse olemasolu seisukohta, et maa väärtuse määramisel võis praegusel juhul võtta aluseks maa maksustamishinna.
32.Asendusistutuskulude kompenseerimine pole vajalik selleks, et panna kaebaja olukorda, kus ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud. Kaebaja ei pea kandma pärast kinnistute võõrandamist kulutusi uute istikute ostmisele. Kaebajal ei ole asendusistutuskohustust, mille määratlemiseks on Tallinna Linnavolikogu kehtestatud S. Järve viidatud metoodika. Seetõttu pole alust kompenseerida talle kulutusi puittaimede asendamiseks. Kaebaja pole ära näidanud, et ta oleks teinud puittaimede soetamiseks kulutusi, mida lootis põhjendatult tagasi teenida. Tänavavalgustus
33.Kaebaja leiab, et talle tuleks kompenseerida teeäärsete valgustite jääkasendusväärtus. Täpsemalt nõuab kaebaja valgustipostide ja maakaabelliinide soetamise ja paigaldamise kulusid. Kaebaja on kaebuses märkinud, et tänavavalgustuse jääkasenduskuludest tuleb maha arvata valgustussüsteemi jääkasenduskulud, kuna valgustussüsteemile on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks.
34.Vastustaja esitas ekspert Tõnu Roosma (B pädevus, tunnistus EL-290-22) seisukoha valgustite kohta (dtl 377–379).
34.1.Valgustid on rajatud 2004.–2005. aastal. 2005. a-l andis arendaja Kesk-Kaare tee L7 teevalgustuse valla käidukorraldusse, 2007. a-l anti valla käidukorraldusse Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 teevalgustus. Tänavavalgustuspaigaldis on rajatud maakaablitega, tsingitud koonusmastidel. Valgustitena on kasutatud kõrgsurvenaatrium valgusteid.
34.2.Valgustusrajatiste eluiga on üldjuhul 40 aastat. Kesk-Kaare tee L7 valgustid on 2023. a- l vahetatud riigihanke korras LED-valgustite vastu. Valgustite seisukord on pigem halb. Valgustite korpused on sammaldunud ja muutunud UV kiirguse toimel murenevaks. Naatriumvalgustite tehnoloogia on moraalselt vananenud ja väga suure energiatarbimisega. Valgustite väärtus on null eurot või pigem miinusväärtus, kuna lähiajal on vaja teha investeering valgustite vahetuseks (valgustuspunkti renoveerimise maksumus 322 eurot).
34.3.Mastide ja konsoolide seisukord on pigem hea. Esineb üksikuid korrodeerumise märke. Üksikutel mastidel on väiksemaid mõlke või muid vigastusi. Tsingitud metallmasti eluiga on sõltuvalt paigalduskoha tingimustest ja toote kvaliteedist 10 kuni 50 aastat, meie kliimas ca 30 kuni 40 aastat. Arvestades Pärnamäe paigaldise seisu, siis on nende eeldatava eluea lõpuni veel ligikaudu 12 aastat.
34.4.Ekspert on selgitanud ka kaablite, mastijalandi ja lülitus-jaotusseadme seisundit.
10(14)
3-23-3021
34.5.Kokkuvõttes on ekspert tõdenud, et käidukorraldaja on hoidnud kinnistutele rajatud teevalgustussüsteeme töökorras. Lähiajal on vaja teha investeering valgustite vahetamiseks.
35.Kaebaja esitas 4. oktoobril 2024 seisukoha, milles leidis, et Tõnu Roosna ei ole pädev ekspert. Ta on sisetööde elektrik (tase 47) ja valla käidumeister. Seetõttu on põhjust kahelda ka tema objektiivsuses. Kaebaja leiab, et eksperdi võime vara väärtust hinnata on kaheldav. Arvamuses leiab ta, et vara saab veel mitukümmend aastat kasutada, kuid jõuab seejärel järeldusele, et vara väärtus on null.
36.Kohus leiab, et eksperdiarvamus on usaldusväärne ja asjakohane vähemalt osas, mis puudutab valgustusrajatiste kirjeldust, seisundit ja nende rajamise aega. Samuti on valla käidumeister kõige õigem inimene selgitama seda, kes ja kuidas on tegelenud valgustussüsteemide hooldamisega.
37.Nagu kohus juba tee-ehitiste ja haljastuse puhul leidis, ei mõjuta ka tänavavalgustusrajatiste olemasolu praegusel juhul kinnistute sundvõõrandamise tasu suurust. Avalikult kasutatavate teedega transpordikinnistutel pole aktiivset turgu sõltumata sellest, kas tee äärde on rajatud valgustus või mitte. Praegusel juhul oli maa väärtuse määramisel seega õige lähtuda maa maksustamishinnast, hoolimata sellest, et kinnistutel paiknevad valgustussüsteemid.
38.Valgustite väärtuse arvestamata jätmine sundvõõrandamise tasu määramisel ei mõjuta hinnangut kaebaja olukorrale enne ja pärast kõnealuste kinnistute sundvõõrandamist. Valgustite rajamise kulud on arendaja eeldatavasti tagasi teeninud arendusala kinnistute müügist. Valgustid on alates 2005. ja 2007. a-st valla käidukorralduses. Valgustite hooldusega on sellest ajast alates tegelenud vald. Kaebaja pole teinud valgustitega seoses kulutusi, mille tagasi teenimist ta oleks õigustatud lootma. Valgustite jääkasendusväärtust pole põhjust kompenseerida, kuna kaebajal ei ole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi kusagile mujale.
Seega jättis vastustaja valgustite väärtuse põhjendatult arvesse võtmata.
Saamata jäänud tulu
40.Kaebaja leiab, et vastustaja on jätnud talle õigusvastaselt määramata rendi- ja servituudilepingutest saamata jäänud tulu. Saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1). Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui selleni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses (KAHOS § 14 lg 2).
Kaebaja on sõlminud kinnistute kasutamiseks järgmised lepingud.
41.1.1. mail 2020 sõlmis kaebaja rendilepingu OÜ-ga Pääsupoeg Suur-Kaare tee L13 kinnistu kasutamiseks parkimisplatsina (leping dtl 140). Lepingu tähtajaks on 1. mai 2025. Parkimisplatsi kasutamise eest tasub OÜ kaebajale 100 eurot kuus. Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 15 kuu eest, kokku 1500 eurot.
41.2.27. novembril 2014 sõlmis kaebaja tähtajatu isikliku kasutusõiguse lepingu nr 3467 OÜ-ga Aragvi Grupp elektroonilise sidevõrgu liinirajatiste omamiseks ja majandamiseks (leping dtl 147). Kasutusõigus on seatud Suur-Kaare tee V kinnistule. 11(14)
3-23-3021 Lepingule lisatud plaanist saab järeldada, et see hõlmab praeguse Suur-Kaare tee L13 kinnistu ala (vt dtl 153). Lepingu p 3.1.3 järgi on isikliku kasutusõiguse tasu 600 eurot aastas. Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel, kokku 18 000 eurot.
41.3.27. novembril 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3469 Kesk-Kaare tee L7 kinnistul elektroonilise sidevõrgu liinirajatise omamiseks ja kasutamiseks (leping dtl 156). Kasutusõiguse tasuks määrati 600 eurot aastas (lepingu p 3.1.3). Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel. Kokku tuleb kaebaja meelest talle selle lepingu alusel kompenseerida 4×30×600=72 000 eurot. Kohus märgib, et kaebaja arvutuskäik pole põhjendatud, kuna selles lepingus on kokku lepitud üksnes ühe kinnistu kasutamine, mille eest on määratud tasu 600 eurot aastas.
41.4.12. augustil 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3052, millega andis OÜ-le tähtajatu isikliku kasutusõiguse neljale kinnistule (Kesk-Kaare tee L7 ja L9, Suur-Kaare tee V ja Selise tn 2a, Tallinn) vee- ja survekanalisatsiooni ehitamiseks, omamiseks ja kasutamiseks (leping dtl 165). Isikliku kasutusõiguse tasuks lepiti kokku 600 eurot aastas iga kinnistu kohta. Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel, 3×30×600=54 000 eurot.
41.5.8. septembril 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3593, millega andis OÜ-le isikliku kasutusõiguse Kesk-Kaare tee L 7 ja L9 ning Suur-Kaare tee V kinnistul paikneva elektrivõrgu kasutamiseks (leping dtl 181). Isikliku kasutusõiguse tasuks määrati 600 eurot aastas iga kinnistu kohta (lepingu p 2.3). Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel, 3×30×600=54 000 eurot.
42.Kohus leiab, et KAHOS § 14 lg-t 2 pole põhjust pidada põhiseadusega vastuolus olevaks. See piirab sundvõõrandamise korral määratava tasu suurust, kuid mitte ebaõiglaselt (vt PS § 32 lg 1 teine lause). Piirangu kasuks räägib avalik huvi. Sundvõõrandamine on lubatud üksnes vältimatu vajaduse korral seaduses loetletud oluliste avalike huvide kaitseks (KAHOS § 4 lg-d 1 ja 2). Avalikud vahendid on paratamatult piiratud. Servituutidest, rendi- või üürilepingutest saamata jäänud tulu kompenseerimine ühe aasta tulude ulatuses on õiglane kompromiss avalike vahendite säästliku kasutamise ja omaniku õiguse vahel saada lepingust loodetud tulu. Ka sundvõõrandamiseta ei saa omanik kindel olla, kui kaua ta lepingutest loodetud tulu tulevikus tegelikult saab.
43.Vastustaja leiab, et tegu võib olla fiktiivsete lepingutega, kuna kaebaja pole tõendanud, et ta lepingujärgseid tasusid sai. Kaebaja selgitas 4. oktoobri 2024. a seisukohas, et tal on raskusi raamatupidamise algdokumentide esitamisega. Kaebaja raamatupidamise dokumendid on hävinud süütamise tõttu. Kui kaebaja juhatuse liikmel õnnestub dokumendid taastada, edastab ta need kohtule.
44.Viimsi vald tegi kaebajale kinnistute võõrandamise tasu ettepaneku 28. aprillil 2023, andes talle tähtaja 29. maini 2023 pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks (vt vaidlustatud otsuse lk-d 2 ja 3, dtl 35 ja 36). 29. mail 2023 esitas kaebaja vastustajale seisukoha (dtl 212), milles ei ole infot saamata jääva tulu suuruse määramiseks. Kaebaja poolt kinnisasja sundvõõrandamise otsuse eelnõule esitatud arvamuse sisu on kajastatud vaidlustatud otsuses (lk-d 5–8, dtl 38–41). Ka selles arvamuses ei andnud kaebaja vastustajale infot saamata jääva tulu suuruse kohta. 12(14)
3-23-3021 Vaidlustatud otsuses märkis vastustaja seetõttu põhjendatult: „Viimsi vallale teadaolevalt ei olnud Fuxia Holdings OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada.“ Ka kohtule esitatud algses kaebuses ei selgitanud kaebaja, kui suur on tema nõutav saamata jäänud tulu, vaid palus kohtul selle eest õiglase hüvitise määrata. Vajaliku info andis kaebaja alles kohtule esitatud 20. veebruari 2024. a avalduses.
45.Sõlmitud lepingute alusel saamata jääva tulu kohta peab haldusorganile infot andma kinnistuomanik ise. Vallal pole võimalust seda infot ise välja selgitada, kuna kinnistusraamatus see ei kajastu. Kohus hindab haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kuna vastustajal ei olnud vaidlustatud otsuse tegemise aja seisuga infot saamata jäänud tulu suuruse kindlaksmääramiseks, on vaidlustatud otsus õiguspärane ka selles osas.
46.Kohus märgib lisaks, et kaebaja selgitused selle kohta, miks ta ei saa esitada lepingute alusel tulu saamise kohta tõendeid, ei ole veenvad. Hoolimata väidetavast süütamisest peaks olema võimalik leida dokumente, mis kinnitavad lepingute alusel raha liikumist.
46.1.OÜ-ga Pääsupoeg sõlmitud lepingu järgi pidi rentnik tasuma iga kuu renti rendileandja esitatud arve alusel. Isegi, kui renti tasuti millegipärast sularahas ning maksete laekumist kinnitavat pangakonto väljavõtet pole seetõttu olemas, olnuks kaebajal võimalik küsida OÜ-lt Pääsupoeg talle esitatud rendiarveid.
46.2.OÜ-ga Aragvi Grupp sõlmitud lepingute järgi tuli kasutajal tasuda isikliku kasutusõiguse tasu omaniku näidatud kontole. Seega olnuks kaebajal eeldatavasti võimalik esitada laekumiste kohta kontoväljavõtted.
46.3.Politsei- ja Piirivalveameti 2. mai 2024. a määruse järgi (dtl 646) toimus väidetav süütamine 13. oktoobril 2023. Kaebajal oli võimalik esitada laekumisi tõendavad dokumendid vallale haldusmenetluses enne väidetava süütamise toimumist. Vee- ja kanalisatsioonitorustik
47.Kaebaja leidis 26. juunil 2024 esitatud avalduses, et kinnistute hinda mõjutab ka kinnistutel paiknev vee- ja kanalisatsioonitorustik. OÜ-ga Aragvi Grupp sõlmitud lepingust nr 3052 saab järeldada, et kinnistutel asuvad vee- ja survekanalisatsiooni trassid ei kuulunud mitte kaebajale, vaid OÜ-le Aragvi Grupp. Samale järeldusele on jõudnud ka AS Viimsi Vesi 6. detsembri 2018. a kirjas, millega vastas kaebaja pakkumisele müüa kanalisatsioonitrassid vee-ettevõtjale (dtl 311 ja 312). Seega pole neid rajatisi kaebajalt koos kinnistuga võõrandatud. Kaebaja ei saa nõuda nende omandi kaotamise eest tasu.
48.Kaebaja esitas 26. juunil 2024 ka taotluse määrata kohtulik ekspertiis Linnase tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja kanalisatsioonitorustike jääkasenduskulu määramiseks. Eeltoodud selgitustest lähtuvalt ei ole selline ekspertiis asja lahendamiseks vajalik. Kohus jätab taotluse rahuldamata. Kokkuvõte
49.Kaebus tuleb tervikuna rahuldamata jätta. Kuna vald määras sundvõõrandamise tasu õigesti, ei ole kahtlust ka otsuse p-i 4, millega vald määras kaebajale kinnisasjade valduse üleandmise tähtaja, õiguspärasuses.
13(14)
3-23-3021
50.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja pole kaebajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Menetlusosaliste kulud jäävad seega nende endi kanda.
Pihel Sarv /allkirjastatud digitaalselt/
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.