Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Tanel Saar, Tiina Pappel 18.11.2025, Tartu 3-24-803 A.L. kaebus XXXas Xxx asuva katastriüksuse maa maksustamishinna määramise ja 2024. a maamaksuteate tühistamiseks Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus A.L. apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja A.L. Vastustajad I Maa- ja Ruumiamet II Maksu- ja Tolliamet
RESOLUTSIOON
1.Tagastada apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõendid kaebajale.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus muutmata.
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 18.12.2025 (k.a) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maksu- ja Tolliamet (MTA) kohustas 06.02.2024. a maksuteatega nr 2024378620 2024. a maamaksu kohta A.L.a tasuma maamaksu 40,03 eurot. Maksuteate lisa 1 järgi olid maksustatavad katastriüksused XXXas XXX (katastritunnus xxx), maamaks 18,95 eurot ning Xxx (katastritunnus xxx), maamaks 21,08 eurot. Maamaksu arvutamise andmed on toodud maksuteate lisas 2. Maksuteade on väljastatud maksukorralduse seaduse (MKS) § 46 ning maamaksuseaduse (MaaMS) § 1 lg-te 1-3, § 5 lg 1, § 7 lg-te 1-22, § 71 ja § 11 alusel.
2.A.L. esitas 16.03.2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles ta palus tühistada Xxx katastriüksusele määratud maa maksustamishind ja maamaksuteade nr 2024378620. Kaebuse põhjendused: 1) Maa maksustamishind ei ole leitud õigesti ja on ebaproportsionaalselt kõrge. Maa maksustamishinna määramisel on lähtutud ehitusõiguse hinnast, mida on korrigeeritud pindalast lähtuvalt, ning arvestamata on jäetud teised olulised tegurid. Xxx katastriüksus asub Toometaguse miljööväärtuslikul alal ning jääb osaliselt riigikaitselise ehitise ja sideehitise kaitsevööndisse, mis seab maa kasutamisele olulised piirangud. Olemasolev suletud brutopind ei saa ületada 758 m2 (elamu ehitisealune pind on 379 m2 ja korruseid on 2) ning üldplaneering ei võimalda hoonet laiendada. Võrreldes maa hindamisega 2001. a on Xxx kortermaja aluse elamumaa väärtus tõusnud 36,25 korda, samas on XXX 10 puhul maa väärtuse kasv olnud vaid 14,09 korda. Niivõrd erinev hinnakasv ei ole põhjendatud. 2) Maksuteade tuleb tühistada, kuna Xxx korteri xxx maa maksustamishind ei ole õige. Arusaadav ei ole, mida tähendab maksuteate lisas 2 toodud „kaitsemehhanism“. Maksuteade ei vasta vorminõuetele ning järgitud ei ole maamaksu tõusu piirmäära.
3.MTA tunnistas 16.09.2024. a maksuteatega nr 2024469499 2024. a maamaksu kohta kehtetuks 06.02.2024. a maksuteate nr 2024378620 ning kohustas A. L. tasuma maamaksu 40 eurot. Maksuteate lisa 1 järgi olid maksustatavad katastriüksused XXXas XXX korter xxx, maamaks 19 eurot ning Xxx korter xxx, maamaks 21 eurot. Maksuteade on väljastatud MKS § 46 ning MaaMS § 1 lg-te 1-3, § 5 lg 1, § 7 lg-te 1-22, § 71 ja § 11 alusel.
4.A.L. esitas 26.09.2024 Tartu Halduskohtule avalduse, milles ta palus kohaldada tema kaebust ka maksuteate nr 2024469499 suhtes. Kaebaja väitel on maksuteatel nr 2024469499 kaebuses välja toodud puudused, kuid õiguspäraselt on rakendatud MaaMS § 81 nõudeid.
5.Tartu Halduskohus lubas 28.01.2025. a määrusega kaebust täiendada MTA 16.09.2024. a maksuteate nr 2024469499 tühistamise nõudega.
6.A.L. nõustus 12.02.2025. a avalduses menetluse lõpetamisega maksuteate nr 2024378620 tühistamise nõudes. Kaebaja palus tühistada MTA 16.09.2024. a maksuteade nr 2024469499. Kaebaja põhjendused: Xxx maa maksustamishind on ebaõiglaselt suur. Kui maa hindamisel ei arvestata, kas katastriüksus asub miljööväärtuslikul või muul oluliste ehitustegevuse piirangutega alal, siis on tegemist maaomanike ebaõiglase kohtlemisega. Suletud brutopind on vähemalt 140 m2 (898 m2 – 758 m2) ehk umbes 18,5% ulatuses üle hinnatud, mis tingib maa väärtuse ülehindamise. Xxx asub ehitusõiguse mudeliga hinnatava piirkonna välisservas, mistõttu võib maatükkide väärtus olla 30% võrra ülehinnatud.
7.Tartu Halduskohus lõpetas 12.03.2025. a otsusega menetluse MTA 06.02.2024. a maksuteate nr 2024378620 tühistamise nõudes (resolutsiooni p 1); jättis kaebuse Xxx asuva katastriüksuse maa maksustamishinna määramise ja MTA 16.09.2024. a maksuteate nr 2024469499 tühistamise nõuetes rahuldamata (resolutsiooni p 2); jättis menetluskulud kaebaja kanda ning jättis menetluskulud vastustajate kasuks välja mõistmata (resolutsiooni p 3). Otsuse põhjendused: 1) Maa maksustamishinna määramine on käsitletav eelhaldusaktina. Maksustamishinna määramisest eraldi võetuna ei tekkinud kaebajale mingeid kohustusi. MaRu määratud maa maksustamishind oli MTA-le maamaksu suuruse määramisel siduv. Xxx maa maksustamishind on määratud õiguspäraselt. Kohus nõustus MaRu põhjendustega (dtl 38-43).
2
2) Xxx katastriüksus paikneb Vaksali asumis, kus keskkonnaministri 07.07.2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ (määrus nr 32) § 10 lg 1 p 2 alusel on ette nähtud ehitusõiguse mõju arvestamine (ehitusõiguse rühm) ning kus ehitusõiguse pindala ruutmeetri väärtus on sätestatud määruse nr 32 § 12 lg 2 p-s 2.3. Ehitusõiguse pindala on määruse nr 32 § 10 lg 2 p 1 põhjal määratud kehtiva detailplaneeringu alusel ning on arvutatud määruse nr 32 § 10 lg 4 p-s 2 sätestatud korras. Rakendatud on määruse nr 32 § 12 lg-s 3 ette nähtud väärtust vähendavat kohandust. 3) Planeerimist või ehitamist reguleerivate õigusnormide alusel antud ehitusõigus hõlmab ehitamist mõjutada võivate asjaolude mõju, s.h katastriüksuse paiknemist miljööväärtuslikul alal. Ehitusõiguse andmisel on kõik seda mõjutavad asjaolud vastavas haldusmenetluses (nt detailplaneeringu ja ehitusloa menetluses) suure põhjalikkusega läbi kaalutud. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist saavad taotleda Xxx katastriüksuse kaasomanikud (korteriomanikud), kui see on nende huvides ja nad peavad seda vajalikuks. 4) Kohus ei näinud alust tunnistada mõni määruse nr 32 säte põhiseadusega (PS) vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata. Kaebaja maksukoormus on Xxx katastriüksuse eest 2024. aastal võrreldes 2023. aastaga tõusnud 5 euro võrra. Kaebaja ei saa tugineda sellele, kas ja millises ulatuses võib tema maksukohustus maamaksu tasumisel muutuda tulevikus. 5) Kaebaja ei toonud välja, et maksusumma arvutamisel või määramisel oleks kõrvale kaldutud õigusnormide nõuetest. See, kas MTA 16.09.2024. a maksuteate nr 2024469499 lisas 2 kasutatakse väljendit „kaitsemehhanism“ või „MaaMS §-s 81 sätestatud maamaksu tõusu piirmäär“, ei saa eraldiseisvalt kaebaja õigusi rikkuda. See ei oma mingit mõju maksuteatega määratud maksusumma suurusele.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.A.L. esitas 11.04.2025 apellatsioonkaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 ning rahuldada kaebus Xxx määratud maa maksustamishinna ja maksuteate nr 2024469499 tühistamise nõudes. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Maa korralise hindamise aluseks võetud ehitusõiguse suurus Xxx katastriüksusel ei ole määratud õiguspäraselt. Xxx kinnistul ehitusõiguse piiranguid reguleerib üldplaneering, mis on kehtestatud 05.10.1999. Kohus jättis hindamata, kas nii vana detailplaneeringut saab pidada Xxx ehitusõiguse määratlemise osas kehtivaks. Ehitusõiguse suuruse määramisel tuleks lähtuda hiljem koostatud üldplaneeringus toodud nõuetest. XXXa üldplaneeringu p 1.1.11 määratleb, et korterite kavandamisel miljööväärtuslikel aladel peab olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Xxx puhul on ühe korteri kohta 109 m2 krundi pinda, mis on alla koormusindeksi normi ning uute korteriomandite moodustamine ei ole üldplaneeringu kohaselt võimalik. Maa maksustamishinna aluseks võetud ehitusõiguse suurus 898 m2 on märgatavalt suurem tegelikust ehitusõiguse pinnast (maksimaalselt 758 m2), mis toob kaasa põhjendamatult kõrge maa maksustamishinna ja ebaproportsionaalselt suure maamaksukohustuse. 2) Kohus ei käsitlenud kaebaja 12.02.2025. a avalduse p-s 9 esitatud seisukohta, et esineb ehitusõiguse mudeliga hinnatavate maade omanike ebavõrdne kohtlemine tulenevalt sellest, kas maatükk asub miljööväärtuslikus piirkonnas või mitte. Ehitusõigusega hinnatavate elamumaade maa hinna määramisel tuleks arvestada, kas hinnatavale maale kohalduvad muinsuskaitselised ja miljööalade piirangud, mis seavad perspektiivsele ehitustegevusele väga suured piirangud. Maa korralise hindamise metoodika seda arvesse ei võta. Sellest tulenevalt on miljööväärtuslike ja muinsuskaitseliste piirangutega maade (s.h Xxx katastriüksus) väärtus hinnatud ebaõiglaselt kõrgemaks. 3) Kohus jättis hindamata maa väärtuse hindamise vigadest tuleneva liigse ja kaebaja õigusi rikkuda võiva maamaksukoormuse järgmistel aastatel. Järgmiste aastate maamaksuteadete 3
esitamise hetkeks oleks maa korralise hindamise käigus maksustamishinna määramiseks antud eelhaldusakti kaebetähtaeg möödunud ning puuduks võimalus esitada tühistamiskaebus maa maksustamishinna määramise kohta. Seetõttu tuleks käesoleva kohtumenetluse käigus hinnata, kas järgnevatel aastatel, mil maamaksu aluseks võetakse sama korralise hindamise käigus leitud hind, võib esineda maa maksustamishinna ebatäpsest määramisest tingitud ebaõiglaselt suure maksukoormuse näol maksumaksja õiguste rikkumine. XXXas võivad lähestikku asuvad ehitusmaa ja ehitusõiguse hindamismudeliga hinnatavate elamumaa katastriüksuste maksustamishinnad ruutmeetri kohta erineda kordades, mida ei saa pidada võrdse kohtlemise põhimõtet järgivaks (lisa 1). 4) Maksuteate nr 2024469499 lisas 2 toodud maa Xxx maksustamishind ei ole õiguspärane. Maamaksusumma kujunemine ei ole jälgitav. Kohus jättis käsitlemata mõiste “kaitsemehhanism” sisu. Kohtuotsuses ei ole hinnangut maksuteate nr 2024469499 vastavusele haldusmenetluse seaduse (HMS) § 55 lg-st 1 tulenevatele nõuetele. 5) Kohtuotsuses ei ole põhjendatud, miks menetluskulude jaotamisel ei kohaldatud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-s 6 sätestatut. Vähemalt osaliselt tulnuks menetluskulud mõista vastustajalt välja.
9.MTA palub 02.05.2025. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus muutmata. Vastuse põhjendused: 1) MaaMS-i alusel kehtestatud määruse „Maamaksu arvutamise ja tasumise ning maksusoodustuse taotlemise kord“ § 2 lg 3 järgi arvutatakse tasumisele kuuluva maamaksu summa maamaksumäära korrutamisel maa korralise hindamise tulemuste põhjal määratud maa maksustamishinnaga. Seda MTA maksuteates nr 2024469499 tegi. MTA rakendas MaaMS § 81 lg-s 2 sätestatud maamaksu tõusu piirangut. 2) Maa korraline hindamine on olemuselt masshindamine, mille puhul on paratamatu, et arvesse ei saa võtta iga kinnisasja kõiki spetsiifilisi tunnuseid. 2024. a maamaksu puhul suurenes kaebaja maamaksukohus Xxx maa puhul 5 euro võrra, mistõttu ei saa kaebaja õiguste riivet vaidlustatud maksuteate kontekstis pidada ebaproportsionaalseks. Maaomanikel on võimalik taotleda maamaksu suurust ebasoodsalt mõjutava detailplaneeringu (osalist) kehtetuks tunnistamist. 3) Kaebaja etteheide maamaksusumma kujunemise jälgitavuse kohta on tema subjektiivne arvamus, millest ei ole võimalik järeldada, et maamaksuteates on maksu arvutamise andmed esitatud viisil, mis ei võimalda keskmisel maamaksuteate adressaadil sellest aru saada. 4) Maksuteatel väljendi „kaitsemehhanism“ kasutamine ei saanud mõjutada maksusumma määramist. 5) Kaebajal ei olnud väljamõistetavaid menetluskulusid. Kaebaja esitas taotluse tasutud riigilõivu (20 eurot) väljamõistmiseks vastustajatelt. Muude võimalike menetluskulude väljamõistmist kaebaja ei taotlenud. Kui menetlus lõpetatakse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel, siis tasutud riigilõiv tagastatakse HKMS § 104 lg 5 p 4 järgi.
10.MaRu palub 05.05.2025. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse põhjendused: 1) Kaebaja ei toonud välja ühtegi õigusnormi, mille vastu MaRu Xxx katastriüksusele maa maksustamishinna arvutamisel on eksinud. Erisused, millisel juhul detailplaneeringus määratud ehitusõigusest kõrvalekaldumine on lubatud, on toodud määruse nr 32 § 10 lg-s 3. Nimetatud asjaolusid Xxx katastriüksusel ei esine. 2) Detailplaneeringu kehtivuse ja õiguspärasuse küsimused tuleb lahendada kohaliku omavalitsuse tasandil. 3) Ehitusõiguse mudel arvestab kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust detailplaneeringus ette nähtud ulatuses. Maa korralise hindamise metoodika on seadusandja avarat kaalutlusruumi arvestades piisavalt põhjendatud. 4
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Halduskohus ei eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel või tõendite hindamisel ega rikkunud kohtumenetluse norme.
12.Apellatsiooniastmes on poolte vahel jätkuvalt vaidluse all Xxx katastriüksuse maa maksustamishinna määramise õiguspärasus, selle raames maade omanike ebavõrdne kohtlemine sõltuvalt maatüki asumisest miljööväärtuslikus või mitte-miljööväärtuslikus piirkonnas ning ehitusõiguse ja ehitusmaa mudelite rakendamisest piirialadel. Ka leiab kaebaja, et seoses vigadega maa maksustamishinna määramisel ei ole õiguspärane maksuteade nr 2024469499, ühtlasi on maksuteates toodud maksusumma kujunemine raskesti jälgitav. Ringkonnakohus vastab esmalt apellatsioonkaebuse etteheidetele maa maksustamishinna määramise (I) ja maksuteate koostamise (II) kohta, kontrollib seejärel menetluskulude jaotuse põhjendatust halduskohtus (III) ning lahendab viimaks apellatsioonkaebuse taotlused ja jaotab menetluskulud ringkonnakohtus (IV). I
13.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga selles, et Xxx maa maksustamishind määrati õiguspäraselt.
14.XXXa üldplaneeringu kaardilt1 nähtub, et Xxx katastriüksus asub Vaksali linnaosa Vaksali asumis. Ka ei ole vaidlust selle üle, et katastriüksus on hõlmatud xxx, xxx ja xxx tänavate ning xxx krundi lõunapiiri sihiga piiratud ala detailplaneeringuga2.
15.MHS § 41 lg 1 järgi on korraline hindamine andmekogude andmetele tuginev turupõhine maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa maksustamishind. MHS § 43 lg 5 järgi kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega 1) tehingute arvestamist välistavad tingimused; 2) tehinguandmete kohandamise alused; 3) andmed, mida võib kasutada kinnisvaraturu analüüsil; 4) maa väärtust mõjutavate tegurite arvestamise erisused; 5) piirkonnad, kus arvestatakse ehitusõiguse mõju maa väärtusele; 6) sarnaste tunnustega katastriüksuste rühmade ja hindamismudelite kirjeldused; 7) maa maksustamishinna arvutuskäigus esitatavad andmed; 8) maa maksustamishinna esitamise täpsuse.
16.Keskkonnaministri 07.07.2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 10 lg 1 p 2 järgi tuleb Vaksali asumis maa väärtust mõjutava tegurina arvestada ehitusõiguse mõju ning kohalik omavalitsus määrab katastriüksuse ehitusõiguse pindala kehtiva detailplaneeringu andmete alusel. Kehtiva detailplaneeringu puudumise korral lähtutakse ehitisregistri andmetest (§ 10 lg 2 p 2). Kehtiva detailplaneeringu olemasolul võib ehitisregistri andmetest erandkorras lähtuda ka siis, kui 1) maakatastris olevad katastriüksuse piirid ja sihtotstarbed ei vasta detailplaneeringule; 2) ehitisregistri andmete alusel leitud ehitusõiguse pindala on vähemalt 20% suurem detailplaneeringu andmete alusel leitud ehitusõiguse pindalast (§ 10 lg 3). Kaebaja ei väida ja ringkonnakohtule ei nähtu, et esineks määruse nr 32 § 10 lg-s 3 sätestatud olukord.
1 2
Tartu linna üldplaneering 2040+ Asi nr. DP-01-155
5
17.XXXa kodulehe andmetel on xxx, xxx ja xxx tänavate ning xxx krundi lõunapiiri sihiga piiratud ala detailplaneering tänaseni kehtiv. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021. a otsusega nr 373 kehtestatud XXXa üldplaneeringu seletuskirja kohaselt kohaldatakse üldplaneeringuga kehtestatud nõudeid ka varasemate detailplaneeringute realiseerimisel, välja arvatud juhul, kui detailplaneeringus on vastavad tingimused reguleeritud teisiti. Enne üldplaneeringu koostamist kehtestatud detailplaneeringud jäävad kehtima3. Seega pidi MaRu lähtuma maksustamishinna määramisel kehtiva detailplaneeringu andmetest. Määruse nr 32 § 10 lg 4 järgi määratakse kehtiva detailplaneeringu andmete alusel ehitusõiguse pindala hoonete suletud brutopinnana. Detailplaneeringus suletud brutopinna andmete olemasolul võetakse aluseks suletud brutopind, andmete puudumisel arvutatakse suletud brutopind ehitisealuse pinna korrutamisel korruste arvuga (§ 10 lg 4 p-d 1, 2). Määruse eelnõu seletuskirjas selgitatakse, et ehitusõiguse maht leitakse olemasoleva või planeeritud pinna korrutamisel korruste arvuga4. Kuna detailplaneeringus suletud brutopinna kohta andmed puuduvad, on MaRu lähtunud ehitusõiguse pindala arvutamisel õigesti detailplaneeringus märgitud krundi suurusest 1122 m2 ja krundi täisehitusprotsendist 40%, arvutanud selle alusel ehitisealuse pinna 448,80 m2 (1122 m2 x 0,4) ning korrutanud ehitisealuse pinna hoone korruste arvuga 2, mis annab ehitusõiguse pindala tulemuseks 897,6 m2, ümardatult 898 m2.
18.Määruse nr 32 § 12 lg 2 järgi leitakse katastriüksuse väärtus katastriüksuse ehitusõiguse pindala korrutamisel asumi või selle osa ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega, mis Vaksali asumi puhul on p 2.3 järgi 250 eurot/m2 kohta. Määrus näeb ette ka selle, et kui ehitusõiguse pindala on suurem kui 500 m2, rakendatakse seda ületavale osale väärtust vähendavat kohandust 0,02 iga 1000 m2 kohta kuni kohanduseni 0,7 (§ 12 lg 3). Eelnõu seletuskirjas põhjendatakse kohandust sellega, et andmeanalüüsile ja kutseliste kinnisvarahindajate ekspertarvamustele tuginedes jõuti lahenduseni, kus esimesed 500 SBPm2 saavad alati 100% hinna (koefitsient 1,00), st neile kohandust ei rakendata, kuid 500 SBPm 2 ületavale osale rakendatakse väärtust vähendavat kohandust 2% iga 1000 SBPm2 kohta kuni kohanduseni 70%5. Selliselt rakendub vahemikus 501-1500 SBPm2 koefitsient 0,98, vahemikus 1500-2500 SBPm2 koefitsient 0,96 ja nii edasi kuni pindalani 14501 SBPm 2, millest alates rakendub koefitsient 0,706. MaRu on kinnitanud, et Vaksali asumi ehitusõiguse ruutmeetri 250 euro suurust väärtust vähendati 2,22 euro võrra. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole MaRu kohanduse tegemisel eksinud (500 SBPm2 x 250 eurot/m2 + 398 SBPm2 x 245 eurot/m2)/ 898 SBP = 247,78 eurot/m 2, millega esialgne ehitusõiguse ruutmeetri väärtus vähenes 2,22 euro võrra/m2 kohta (250-247,78=2,22 eurot/m2).
19.Vaidlus puudub selle üle, et Xxx krunt asub miljööväärtuslikul alal, kus XXXa üldplaneeringu kohaselt tuleb hoonete ümberehitamisel ja laiendamisel taotleda miljööväärtuslikule alale iseloomulikku mahtu7. Kaebaja leiab, et kuna üldplaneeringust tulenevad kitsendused (mahu säilitamise ja koormusindeksi järgimise nõue) ei luba olemasolevat korterelamu ehitisealust pinda laiendada ega hoone mahtu suurendada, tuleks krundi ehitusõiguse suuruse määramisel lähtuda olemasolevast olukorrast, mis on fikseeritud ehitisregistris. Ringkonnakohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Määrus nr 32 ei näe ette, et lähtuda tuleks ehitisregistris fikseeritud olukorrast (vt käesoleva otsuse p 16). Ringkonnakohus ei näe ka alust pidada määruses nr 32 toodud maa hindamise aluseid seaduse või põhiseadusega vastuolus olevaks.
3
YP2040_seletuskiri.pdf, lk 4. Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 17. 5 SBP on lühend sõnadest „suletud brutopind“. 6 Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 27. 7 YP2040_seletuskiri.pdf, lk 44. 4
6
20.Määruses nr 32 toodud erinevate asumite ehitusõiguse mudelis on juba kõigi piirkonna mõjudega, sh miljööväärtuslike aladega arvestatud. MaRu on kohtumenetluses läbivalt selgitanud, et ehitusõiguse mudeli piirkondade valimisel ja väärtustasemete eristamisel tugineti pikaajalise kogemusega kutselistest hindajatest koosnenud meeskonna eksperthinnangutele ja töörühma (fookusgrupi) aruteludele. Hindajad tuginesid oma hinnangute andmisel otsesele tehinguinfole (toiminud müügitehingud), turuinfole (nõudluse ja pakkumise info, äripindade rendi- ja üüritasemed) ning turukogemusele laiemalt. Ringkonnakohtul ei ole alust hindajate kompetentsuses kahelda. Ühtlasi ei ole mõeldav olukord, kus ehitusõiguse mudeliga hõlmatud piirkondade määratlemisel tuleks iga üksiku krundi piirkonda jätmist eraldiseisvalt kaaluda, võttes arvesse selle suhtes kehtestatud detailplaneeringust lähtuvaid kitsendusi.
21.Ringkonnakohus ei leia ka maade omanike ebavõrdset kohtlemist sõltuvalt maatüki asumisest miljööväärtuslikus või mitte-miljööväärtuslikus piirkonnas ning ehitusõiguse ja ehitusmaa mudelite rakendamisest piirialadel. Kuna maa korraline hindamine on masshindamine, mille puhul selgitatakse välja maa ligikaudne turupõhine väärtus võimalikult ühtse metoodika alusel, ei ole võimalik iga üksiku katastriüksuse puhul kõiki võimalikke maa väärtust mõjutavaid tegureid arvestada. Kui kaebaja leiab, et Xxx krunti hõlmav detailplaneering ei ole enam ajakohane, tuleb tal endal astuda kohaseid samme ja suhelda kohaliku omavalitsusega selleks, et detailplaneering kehtetuks tunnistatakse. Määruse nr 32 seletuskirjas selgitatakse, et planeerimis- ja ehitustegevuse ning selleks vajalike andmete eest vastutab kohalik omavalitsus, seetõttu vastutab kohalik omavalitsus ka ehitusõiguse ulatuse andmete eest korralisel hindamisel. Valdav osa ehitusõiguse pindalast määratakse ehitisregistri andmete alusel, mistõttu võib hindamisega kasvada huvi ehitisregistri andmete korrastamise ja parandamise vastu. Samuti võib ilmneda, et mõned detailplaneeringud ei ole enam ajakohased või on planeeritud ehitusõiguse pindalad üle võimendatud ning ei ole tegelikkuses enam realiseeritavad. Sellega võib kaasneda planeeringute muutmise või kehtetuks tunnistamise menetluste kasv8. See, kuidas mõni omavalitsus, s.h Tallinn, on toiminud, ei saa kuidagi mõjutada määruse nr 32 kehtivust ega MaRu tegevuse õiguspärasust. Ringkonnakohtul ei ole alust kahelda kaebaja väites, et XXXas võivad lähestikku asuvad ehitusmaa ja ehitusõiguse hindamismudeliga hinnatavate elamumaa katastriüksuste maksustamishinnad ruutmeetri kohta erineda, kuid nimetatud väitega ei ole võimalik põhistada Xxx maa maksustamishinna õigusvastasust. Ringkonnakohus tagastab kaebajale apellatsioonkaebuse lisana enda väite põhistamiseks esitatud tõendid.
22.Kuna ringkonnakohus ei tuvasta sarnaselt halduskohtule vigu Xxx maa väärtuse hindamisel, ei ole alust analüüsida ka seda, kas maa väärtuse hindamise võimalikest vigadest võiks tekkida kaebajale tema õigusi rikkuda võiv maamaksukoormus järgmistel aastatel. II
23.Ringkonnakohus leidis eelnevalt (otsuse p-d 13-20), et MaRu ei ole teinud vigu maa maksustamishinna määramisel. Riigikohtu pikaaegse praktika järgi on maa maksustamishinna määramise otsustus eelhaldusakt maksuteatele kui haldusaktile9. Seega oli Maa- ja Ruumiameti määratud Xxx maa maksustamishind Maksu- ja Tolliametile maamaksu suuruse määramisel siduv.
8 9
Maa korralise hindamise metoodika määruse eelnõu SK.docx.pdf, lk 18. RKHKo 3-16-1504/26, p 10.
7
24.Kaebaja arvates ei ole maksuteate nr 2024469499 lisas 2 toodud maksusumma kujunemine selgesti jälgitav, täpsemalt ei ole kaebaja jaoks arusaadav maksuteate lisas 2 nimetatud mõiste „kaitsemehhanism“ sisu ja sellega seotud summad.
25.MaaMS § 7 lg 7 ja § 11 lg 9 alusel rahandusministri 16.10.2014. a määrusega nr 38 vastu võetud „Maamaksu arvutamise ja tasumise ning maksusoodustuse taotlemise korra“ § 2 lg 3 järgi arvutatakse tasumisele kuuluva maamaksu summa maamaksumäära korrutamisel maa korralise hindamise tulemuste põhjal määratud maa maksustamishinnaga, võttes arvesse maamaksuseaduse § 4 lõikes 2 sätestatut. Maamaksumäär on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse 29.06.2023. a määrusega nr 60 ning on elamumaale 0,5% maa maksustamishinnast aastas 10. MTA on selgitanud, et kuivõrd maksuteatel kajastatud maa maamaksu summa osutus võrreldes eelmise aasta (s.o 2023. aasta) maksusummadega rohkem kui 10% suuremaks ja samal ajal oli 10% kummastki eelmise aasta maksusummast väiksem kui 5 eurot, rakendas MTA MaaMS § 81 lg-s 2 (asjakohases redaktsioonis) sätestatud maamaksu tõusu piirangut. MaaMS § 81 lg 1 (maamaksu teate andmise ajal kehtinud redaktsioonis) sätestas, et kui maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 10 protsenti suurem eelmise maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma 10 protsenti. Seejuures ei võeta arvesse seaduse §-s 4 sätestatud maksuvabastusi ega §-s 11 sätestatud maksusoodustusi. Lg 2 sätestas, et kui lõikes 1 sätestatud maamaksu summa suurenemine on võrreldes eelmise maksustamisperioodiga 10 protsenti, kuid on väiksem kui 5 eurot, suurendatakse maksusummat 5 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtuva maamaksu summani. Selle tulemusel vähenesid kaebaja poolt tasumisele kuuluvad maksusummad kuni summani, mis vastasid 2023. aasta maksusummale, millele on liidetud 5 eurot. Maksuteate lisas 2 toodud tabel lähtub maamaksu arvutamise valemist maamaksusumma = maa väärtus x maksumäär – kaitsemehhanism – maksuvabastused – maksusoodustused. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et seaduse normide ja eelmise aasta maksuteatega kõrvutamata võib maksuteates kajastatud summade kujunemine olla raskesti arusaadav. Maksuteatest arusaamist hõlbustaksid asjakohased selgitused ja valemid. Siiski on maksuteates kajastatud summade kujunemine ringkonnakohtu jaoks arusaadav ning summad õiguspärased, mistõttu puudub alus maksuteate tühistamiseks.
26.Kokkuvõtlikult leiab ringkonnakohus, et maksuteade on kooskõlas HMS §-s 55 haldusaktile ettenähtud nõuetega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et see, kas maksuteate lisas 2 kasutatakse väljendit „kaitsemehhanism“ või „MaaMS § 8 1 sätestatud maamaksu tõusu piirmäär“ ei saa eraldiseisvalt kaebaja õigusi rikkuda. III
27.Kaebaja leiab, et kohtuotsuses ei ole põhjendatud, miks menetluskulude jaotamisel ei kohaldatud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-s 6 sätestatut. Vähemalt osaliselt tulnuks menetluskulud vastustajalt välja mõista. Nimelt lõpetas halduskohus kohtuotsusega menetluse MTA 06.02.2024. a maksuteate nr 2024378620 tühistamise nõudes HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel. Ringkonnakohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. On õige, et kaebaja taotles halduskohtult 12.02.2025. a avalduses tasutud riigilõivu väljamõistmist vastustajatelt. Muude võimalike menetluskulude väljamõistmist kaebaja ei taotlenud. Kui menetlus lõpetatakse HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel, siis tasutud riigilõiv tagastatakse HKMS § 104 lg 5 p 4 järgi. Käesoleval juhul ei olnud aga halduskohtul alust kaebajale ka riigilõivu tagastada, sest olenemata ühe nõude osas menetluse lõpetamisest, jäid kaebaja teised nõuded rahuldamata. Riigilõiv 20 eurot oli tasutud kaebuselt tervikuna (RLS § 60 lg 1), mitte konkreetselt vaid selle nõude pealt, mille osas halduskohus menetluse lõpetas. 10
RT IV, 11.07.2023, 10.
8
IV
28.Eeltoodud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 12.03.2025. a otsus muutmata. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks ning vastustajad ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.