Vanasadama Arenduse OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 817/9066 ja 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 õigusvastasuse tuvastamiseks ning Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 817/8246 p 1 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindajad v.adv Paul Keres, v.adv Pille Pettai-Stasiulis ja Kenneth Karpov Vastustaja – Pärnu linn, esindajad Taavi Käärid, Eva Kruuse ja Maire Nigul
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 20.12.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Pärnu linna apellatsioonkaebus
Menetlustoiming
Kompromissi kinnitamine ja menetluse lõpetamine
RESOLUTSIOON
1.Kinnitada Vanasadama Arenduse OÜ ja Pärnu linna vahel haldusasjas nr 3-23-2386 sõlmitud kompromiss järgmiste tingimustega: „1. Kaebaja ehitab maa-aluse parkimiskorralduse lahendusena lisaks olemasolevale 98 parkimiskohale veel 34 parkimiskohta (edaspidi täiendavad parkimiskohad).
2.Kaebaja ehitab täiendavad parkimiskohad välja ehitusprojektis näidatud ajal, kuid hiljemalt detailplaneeringus kokkulepitud III etapi mahus H3 hoone kasutusloa esitamise ajaks, sealhulgas tuleb kaebajal esitada hiljemalt H2 hoone ehitamisega alustamise ajaks parkimiskohtade rajamiseks vajalik ehitusloa taotlus, kus on märgitud, mis ajal ja kuidas tehniliselt täiendavad parkimiskohad rajatakse. Kui täiendavaid parkimiskohti ei ole välja ehitatud, on vastustajal õigus keelduda H3 hoonele kasutusloa andmisest.
3.Pärnu linn nõustub H1, H2, H3 hoonete +/- 0,00 tõstmisega, st hoone esimese korruse põranda kõrguse tõstmisega 0,49 m võrra absoluutkõrguseni +3,68 abs (EH2000 Amsterdami null süsteemis). Kaebaja on eeltooduga seoses vastustajale enne käesoleva lepingu sõlmimist esitanud vertikaalplaneeringu lahenduse (projekt nr PVS, insener EV, staadium „tööprojekt“), vastustaja on esitatuga tutvunud ja tal ei ole selles osas nõudeid. Vastustaja nõustub, et tehtud muudatused ei nõua uue ehitusloa taotlemist.
4.Kaebajal on õigus ehitada H1 etapi alusel rajatava hoone esimesele korrusele külaliskortereid kuni 25% esimese korruse netopinnast ja üksnes kagusuunalise fassaadi
3-23-2386 osas, mille osas on kaebaja esitanud käesoleva lepingu sõlmimise ajaks ka H1 hoonele uue ehitusloa andmise taotluse; ühes sellega esitatud külaliskortereid kajastav plaan on käesoleva lepingu osa. H2–H3 hoonesse on lubatud rajada külaliskortereid H2 hoone osas üksnes lõunasuunalise fassaadi osas ning H3 hoone osas üksnes edelasuunalise fassaadi osas. Kui kaebaja soovib külaliskortereid rajada H2 ja H3 hoonete esimesele korrusele, siis tohib neis hoonetes külaliskorterite pindala moodustada mitte rohkem kui 25% esimese korruse netopinnast. Külaliskorterite rajamiseks hoonetesse H2–H3 on vaja taotleda uus ehitusluba. Kaebaja taotleb soovi korral uue ehitusloa.
5.Kui käesolevas lepingus nimetatud või nimetamata juhtudel kaebaja taotleb vastustajalt kooskõlastust ja/või uut ehitusluba ja/või kasutusluba, kohustub vastustaja kooskõlastuste ja/või loa andmisega mitte viivitama.
6.Pärast kompromissilepingu jõustumist tunnistab vastustaja viivituseta kehtetuks haldusasja nr 3-23-2386 esemeks olevad ettekirjutused, nendes esitatud etteheited ja nõuded. Kõik ettekirjutustes esitatud asjaolud loetakse lahendatuks käesoleva lepingu sõlmimisega ja vastustaja loobub haldusasjas nr 3-23-2386 käsitletud asjaoludele tuginedes ehitusloa nr 1912271/34615 kehtetuks tunnistamisest.
7.Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistu korteriomandite jagamiseks kohustub vastustaja mitte viivitama linna tehtavate toimingute läbiviimisel.
8.Käesolev kompromissileping kehtib ka kaebaja õigusjärglase suhtes, kes kaebaja asemel jätkab Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele maa-aluse hooneosa ning Kalda tn 4, 6 ja 8 elu- ja ärihoonete püstitamist. Kaebaja õigusjärglasel on õigus käesoleva lepingu täitmist nõuda otse vastustajalt ja vastustajal on õigus käesoleva lepingu täitmist nõuda otse kaebaja õigusjärglaselt.
9.Kõik haldusasjas nr 3-23-2386 kantud menetluskulud jäävad poolte endi kanda. See ei välista kaebaja õigust taotleda riigilt riigilõivu tagastamist.
10.Lepingust tulenevate kohustuste kohase täitmise korral vastustaja poolt ei esita kaebaja vastustaja vastu kahjunõuet seoses haldusasja nr 3-23-2386 esemeks olevate asjaoludega, sh eelnimetatud juhul loobub kaebaja kõikidest muudest käesoleva kompromissilepingu sõlmimise seisuga eksisteerivatest või tulevikus tekkida võivatest võimalikest nõuetest vastustaja vastu tingimusteta ja tagasivõtmatult. Samuti loobub vastustaja tingimusel, et kaebaja täidab käesolevast lepingust tulenevaid kohustusi, kõikidest haldusasja nr 3-23-2386 esemega seotud käesoleva kompromissilepingu sõlmimise seisuga eksisteerivatest ja tulevikus tekkida võivatest võimalikest nõuetest kaebaja vastu tingimusteta ja tagasivõtmatult.
11.Läbirääkimised ega lepingu ettevalmistus ei ole tõlgendatavad kaebaja poolt vastustaja seisukohtadega nõustumisena ja vastupidi. Pooled soovivad asja lahendada kokkuleppega, et vältida võimalikke arusaamatusi edasises ehitustegevuses ja kasutusloa menetluses. Kui käesoleva kompromissilepingu alusel jätab kohus kompromissi kinnitamata, ei loeta ühtegi lepingus sätestatud tingimust poole poolt teise poole mistahes seisukohtade omaksvõtuna.“.
2.Kompromissi lahutamatuks osaks on poolte allkirjastatud kokkuleppe lisa 1 – külaliskorterite plaan.
3.Tühistada Tallinna Halduskohtu 20.12.2024 otsus ja lõpetada haldusasja nr 3-232386 menetlus.
2(6)
3-23-2386
4.Tagastada pool Vanasadama Arenduse OÜ poolt tasutud riigilõivust, s.o 132,50 eurot ning kanda see Advokaadibüroo LEVIN OÜ AS-s LHV Pank asuvale arvelduskontole nr EE187700771001826350.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 155 lg 5, § 235 lg-d 1 ja 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Linnavolikogu kehtestas 20.06.2019 otsusega nr 55 Pärnu linnas Kalda tn 2 ja Kalda tn 4 kinnistute detailplaneeringu, millega nähti ette Kalda tn 2 kinnistu jagamine kuueks krundiks ning ehitusõigus äri- ja korterelamute ehitamiseks. Pärnu Linnavalitsus väljastas 04.12.2019 ehitusloa nr 1912271/34615 Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele maa-aluse hooneosa püstitamiseks ning Kalda tn 4, 6 ja 8 kinnistutele elu- ja ärihoonete püstitamiseks.
2.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 19.06.2023 Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 äripindadega korterelamute ning maa-aluse parkla rajamiseks.
3.Pärnu Linnavalitsus kohustas 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/9066 Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata ehitustegevus Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel, sh kõik ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd. Ehitamisega jätkamine otsustatakse pärast ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist.
4.Pärnu Linnavalitsus tunnistas 22.01.2024 otsusega nr 3-5.4/49 10.10.2023 ettekirjutushoiatuse kehtetuks (p 1) ja nägi ette, et enne hoonete püstitamisega jätkamist tuleb olemasolevad ehitised viia vastavusse ehitusloaga nr 1912271/34615 (p 2). Ühtlasi võttis linnavalitsus Vanasadama Arenduse OÜ taotluse alusel ehitisregistrist tagasi ja lõpetas ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse.
5.Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 21.12.2023 kaebuse, mille nõueteks jäi tuvastada Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 ja 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 õigusvastasus (haldusasi nr 3-23-2386).
6.Pärnu Linnavalitsus kohustas 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/8246 Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata ehitustegevus Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel, sh kõik ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd (p 1), ning tunnistas 22.01.2024 otsuse resolutsiooni p 2 kehtetuks (p 2).
7.Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 25.09.2024 kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 tühistamiseks (haldusasi nr 3-24-2679).
8.Tallinna Halduskohus võttis 26.09.2024 määrusega menetlusse Vanasadama Arenduse OÜ kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 tühistamiseks ning liitis haldusasjad nr 3-23-2386 ja nr 3-24-2679 ühte menetlusse.
9.Tallinna Halduskohus rahuldas 20.12.2024 otsusega kaebuse ning tuvastas 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 ja 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 õigusvastasuse, tühistas 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 p 1 ning mõistis Pärnu linnalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 48 410 eurot.
10.Pärnu linn esitas Tallinna Ringkonnakohtule 20.01.2025 apellatsioonkaebuse.
3(6)
3-23-2386
11.Pärnu linn esitas 16.07.2025 taotluse kohtuliku kompromissi kinnitamiseks ja menetluse lõpetamiseks. Taotlusele oli lisatud kaebaja ja vastustaja ühine kompromissileping, mille sisu oli järgmine: „1. Pooled paluvad lõpetada halduskohtuasi nr 3-23-2386 kohtuliku kompromissi tulemusena käesolevas dokumendis nimetatud tingimustel.
2.Kaebaja ehitab maa-aluse parkimiskorralduse lahendusena lisaks olemasolevale 98 parkimiskohale veel täiendavalt 34 parkimiskohta (edaspidi Täiendavad Parkimiskohad).
3.Kaebaja ehitab Täiendavad Parkimiskohad välja ehitusprojektis näidatud ajal, kuid hiljemalt detailplaneeringus kokkulepitud III etapi mahus H3 hoone kasutusloa esitamise ajaks, sealhulgas tuleb kaebajal esitada hiljemalt H2 hoone ehitamisega alustamise hetkeks parkimiskohtade rajamiseks vajalik ehitusloa taotlus, kus on märgitud, mis ajahetkel ja kuidas tehniliselt Täiendavad Parkimiskohad rajatakse. Kui täiendavaid parkimiskohti välja ehitatud ei ole, on Vastustajal õigus H3 hoonele kasutusloa andmisest keelduda.
4.Pärnu linn nõustub H1, H2, H3 hoonete +-0.00 tõstmisega, st hoone esimese korruse põranda kõrguse tõstmisega 0.49 m võrra absoluutkõrguseni +3.68 abs (EH2000 Amsterdami null süsteemis). Kaebaja on eeltooduga seoses vastustajale enne käesoleva lepingu sõlmimist esitanud vertikaalplaneeringu lahenduse (projekti nr PVS, insener EV, staadium tööprojekt), vastustaja on esitatuga tutvunud ja tal ei ole selles osas nõudeid. Vastustaja nõustub, et tehtud muudatused ei nõua uue ehitusloa taotlemist.
5.Kaebajal on õigus ehitada H1 etapi alusel rajatava hoone esimesele korrusele külaliskortereid kuni 25% esimese korruse netopinnast ja üksnes kagusuunalise fassaadi osas, mille osas on Kaebaja esitanud käesoleva lepingu sõlmimise ajaks ka H1 hoonele uue ehitusloa andmise taotluse ja sellega esitatud külaliskortereid kajastav plaan on käesoleva lepingu osa. H2-H3 hoonesse on lubatud rajada külaliskortereid H2 hoone osas üksnes lõunasuunalise fassaadi osas ning H3 hoone osas üksnes edelasuunalise fassaadi osas. Kui kaebaja soovib külaliskortereid rajada H2 ja H3 hoonete esimesele korrusele, siis tohib antud hoonetes külaliskorterite pindala moodustada mitte rohkem kui 25% esimese korruse netopinnast. Külaliskorterite rajamiseks hoonetesse H2-H3 on vajalik taotleda uus ehitusluba. Kaebaja taotleb soovi korral uue ehitusloa.
6.Kui käesolevas lepingus nimetatud või nimetamata juhtudel Kaebaja taotleb Vastustajalt kooskõlastust ja/või uut ehitusluba ja/või kasutusluba, kohustub vastustaja kooskõlastuste ja/või loa andmisega mitte viivitama.
7.Kompromissilepingu jõustumise järgselt tunnistab Vastustaja viivituseta kehtetuks haldusasja nr 3-23-2386 esemeks olevad kõik ettekirjutused, nendes esitatud etteheited ja nõuded. Kõik ettekirjutustes esitatud asjaolud loetakse lahendatuks käesoleva lepingu sõlmimisega ja Vastustaja loobub halduskohtuasjas nr 3-23-2386 käsitletud asjaoludele tuginedes ehitusloa nr 1912271/34615 kehtetuks tunnistamisest.
8.Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistu korteriomandite jagamiseks kohustub vastustaja mitte viivitama linna poolt tehtavate toimingute läbiviimisel.
9.Pooled on kokku leppinud, et käesolev kompromissileping kehtib ka Kaebaja õigusjärglase suhtes, kes Kaebaja asemel jätkab Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele maa-aluse hooneosa ja Kalda tn 4, 6 ja 8 elu- ja ärihoonete püstitamist. Kaebaja õigusjärglasel on õigus käesoleva lepingu täitmist nõuda otse Vastustajalt ja Vastustajal on õigus käesoleva lepingu täitmist nõuda otse Kaebaja õigusjärglaselt.
10.Kõik haldusasjas nr 3-23-2386 kantud menetluskulud jäävad poolte endi kanda. See ei välista Kaebaja taotlust riigilõivu tagastamiseks riigilt. 4(6)
3-23-2386
11.Lepingust tulenevate kohustuste kohase täitmise korral Vastustaja poolt, Kaebaja ei esita Vastustaja vastu kahjunõuet seoses halduskohtuasja nr 3-23-2386 esemeks olevate asjaoludega, sh Kaebaja eelnimetatud juhul loobub kõikidest muudest käesoleva kompromisslepingu sõlmimise seisuga eksisteerivatest või tulevikus tekkida võivatest võimalikest nõuetest Vastustaja vastu tingimusteta ja tagasivõtmatult. Samuti loobub Vastustaja tingimusel, et Kaebaja täidab käesolevast lepingust tulenevaid kohustusi, kõikidest halduskohtuasja nr 3-23-2386 esemega seotud käesoleva kompromissilepingu sõlmimise seisuga eksisteerivatest ja tulevikus tekkida võivatest võimalikest nõuetest Kaebaja vastu tingimusteta ja tagasivõtmatult.
12.Läbirääkimised ega lepingu ettevalmistus ei ole tõlgendatav kaebaja poolt vastustaja seisukohtadega nõustumisena ja vastupidi. Pooled soovivad asja lahendada kokkuleppega, et vältida võimalikke arusaamatusi edasises ehitustegevuses ja kasutusloa menetluses. Kui käesoleva kompromissilepingu alusel jätab kohus kompromissi kinnitamata, ei loeta ühtegi lepingus sätestatud tingimust poole poolt teise poole mistahes seisukohtade omaksvõtuna.
13.HKMS § 152 lg 1 p 3 ja § 154 järgi võivad pooled lõpetada menetluse kompromissiga. Pooled soovivad käesoleva menetluse lõpetada käesoleva kompromissiga, mille paluvad kohtul kinnitada. Pooled on teadlikud, et menetluse lõpetamisel kompromissiga on samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega.
14.Vastustaja esitab käesoleva lepingu kohtule kinnitamiseks, kui on täidetud kõik alljärgnevad tingimused:
14.1.Vastustaja on lahendanud Täiendavate Parkimiskohtade osas esitatud projekteerimistingimuste andmise taotluse ja andnud detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused, millega on taotluses näidatud mahus suurendatud maa-aluse korruse hoonestusala ja vähendatud parkimiskohtade arvu 132 kohani arvestusega, et Kaebajal on soovi korral võimalik rajada täiendavaid (maa-aluseid) parkimiskohti ja olulisel määral ei muutu hoonete osas siiani kavandatud elamuühikute arv;
14.2.Vastustaja on lahendanud lepingu punktis 5 märgitud ehitusloa andmise taotluse ja andnud ehitusloa H1 hoonesse külaliskorterite rajamiseks nii, et külaliskorterid asuvad hoone üksnes kagusuunalise fassaadi osas ja kuni 25 protsenti esimese korruse netopinnast;
14.3.kui punktis 14.1.ja 14.2. sätestatud tingimusi ei ole täidetud hiljemalt 6 kuu jooksul käesoleva lepingu sõlmimisest , loetakse, et käesolevat lepingut ei ole sõlmitud.“
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.HKMS § 154 lg 1 järgi võivad pooled kuni kaebuse kohta tehtud lõpliku lahendi jõustumiseni lõpetada menetluse kompromissiga. Kui kompromiss piirab kolmanda isiku õigusi, peab kompromissiga nõustuma ka kolmas isik. Kohus ei kinnita kompromissi, kui see on õigusvastane, riivab menetlusse kaasamata isiku õigusi või kui kompromissi ei ole võimalik täita. HKMS § 155 lg 4 järgi kinnitab kohus kompromissi määrusega, märkides selles kompromissi tingimused, ning ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kui menetluse lõpetab kõrgema astme kohus, tühistab ta ühtlasi määrusega alama astme kohtulahendi (HKMS § 152 lg 1 p 3 ja § 155 lg 3).
13.Poolte allkirjastatud kompromissilepingu p 13 esimeses lauses viidatakse HKMS § 152 lg 1 p-le 3 ja §-le 154. Kompromissilepingu p-s 1 ja p 13 teises lauses avaldavad pooled soovi lõpetada haldusasja menetlus kompromissiga. Tegemist on menetlusliku taotlusega kohtule, mitte kompromissi sisuga. Kompromissilepingu p 13 kolmanda lause kohaselt on pooled teadlikud menetluse kompromissiga lõpetamise tagajärgedest. Ka see ei ole kompromissi sisu,
5(6)
3-23-2386 vaid viide kohtule, et pooled teavad kompromissi kinnitamise ja haldusasja lõpetamise tagajärgi (HKMS § 155 lg 6, vt Riigikohtu 12.11.2018 määrus nr 2-15-14253, p-d 14 ja 16).
14.Kompromissilepingu p 14 sisaldab kokkulepet selle kohta, millal ja mis tingimustel saab vastustaja esitada kompromissilepingu kohtule. Vastustaja kinnitusel on ta kokkulepitud tingimused täitnud, st andnud uue ehitusloa ja detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused, lisades need taotlusele, ning esitanud kompromissi kohtule kuue kuu jooksul kompromissilepingu sõlmimisest (28.03.2025). Eelnevat arvestades ei ole ka p 14 kohtu kinnitatava kompromissilepingu olemuslikuks osaks.
15.Seega tuleb kompromiss kinnitada selliselt, et sellest on välja jäetud p-d 1, 13 ja 14. Selles tingitult on määruse resolutsioonis muudetud ka poolte allkirjastatud kompromissilepingu numeratsiooni. Määruse resolutsioonis on vähesel määral korrigeeritud ka poolte kompromissilepingu sõnastust, selle sisu muutmata. Kompromissi lahutamatuks osaks on poolte allkirjastatud kokkuleppe lisa 1 – külaliskorterite plaan (dtl 2834). Kompromiss ei ole õigusvastane ega piira kolmandate isikute õigusi ning seda on võimalik täita.
16.Eelneva põhjal ning HKMS § 152 lg 1 p 3 ning § 155 lg-te 3 ja 4 alusel kinnitab ringkonnakohus Pärnu linna ja Vanasadama Arenduse OÜ vahelise kompromissi, tühistab Tallinna Halduskohtu 20.12.2024 otsuse ning lõpetab haldusasja menetluse.
17.Menetlusosalised on kompromissi sõlmides kokku leppinud, et menetlusosaliste menetluskulud esimeses ja teises astmed jäävad nende endi kanda.
18.HKMS § 104 lg 6 p 1 näeb ette, et kui tasutud riigilõivu suurus ületab 50 eurot, tagastatakse pool asjas tasutud riigilõivust, kui pooled sõlmivad kompromissi. Advokaadibüroo LEVIN OÜ on haldusasja menetluses tasunud kaebaja eest riigilõivu kokku 265 eurot. Ringkonnakohus tagastab kaebajale pool tasutud riigilõivust, s.o 132,50 eurot. Kuna kaebaja ei ole taotlenud riigilõivu tagastamist enda pangakontole, tuleb tagastatud riigilõiv kanda selle tasunud Advokaadibüroo LEVIN OÜ pangakontole, mille andmed on märgitud maksekorraldustel. Pärnu linn on tasunud riigilõivu kokku 20 eurot (apellatsioonkaebuse esitamisel), mistõttu ei ole alust sellest poolt HKMS § 104 lg 6 p 1 alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.