Vanasadama Arenduse OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutuse/hoiatuse nr 817/9066 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindaja vandeadvokaat Paul Keres Vastustaja – Pärnu linn
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 27.12.2023 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 27.12.2023 määruse haldusasjas nr 3-23-2386 resolutsiooni p 1 peale.
2.Jätta Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 27.12.2023 määruse haldusasjas nr 3-23-2386 resolutsiooni p 1 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 235 lg 1, § 252 lg 7).
Vanasadama Arenduse OÜ on Pärnu linnas Kalda tn 2a, 4, 6, 8 ja T3 asuvate kinnistute omanik.
2.Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusega nr 780 on väljastatud ehitusload Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistule maa-aluse hooneosa püstitamiseks ja Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8 elu- ja ärihoonete püstitamiseks (ehitusluba nr 1912271/34615). Ehitusloa saanud projekti kohaselt on ehitustegevus kavandatud detailplaneeringukohaste etappidena: I etapp maa-alune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4 (tähis projektis PVSH1), II etapp maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 6 (tähis projektis PVSH2), III ja IV etapp maa-alune hooneosa 24 ja 40
3-23-2386 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 8 (tähis projektis PVSH3), sadamahoone Kalda tn 2 (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega.
3.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 19.06.2023 Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa taotluse Kalda tn 2, 4, 6, 8 äripindadega korterelamute ja maa-aluse parkla rajamiseks.
4.Pärnu Linnavalitsus kohustas 10.10.2023 ettekirjutusega nr 8-17/9066 Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Pärnu linnas Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8 ja Kalda tn 10 kinnistutel kogu ehitustegevus, sh kõik ehitusloa nr 1912271/34615 alusel teostatavad ehitustööd (resolutsiooni p 1) ning ehitamisega jätkamine otsustatakse pärast uue ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist (resolutsiooni p 2). Ettekirjutuse kohaselt on parkimislahendus vastuolus kehtiva ehitusprojekti ja detailplaneeringuga ning hoonete kasutusotstarve vastuolus kehtiva ehitusloa ja detailplaneeringuga. Ehitustegevusega on alustatud uue menetluses oleva ehitusprojekti alusel selleks vastavaid lubasid omamata.
5.Vanasadama Arenduse OÜ esitas ettekirjutusele 12.10.2023 vaide, mille Pärnu Linnavalitsus jättis 20.11.2023 korraldusega nr 751 rahuldamata.
6.Pärnu Linnavalitsus rakendas 29.11.2023 otsusega nr 3-5.4/812 sunnivahendina Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 p 1 täitmata jätmise eest Vanasadama Arenduse OÜ-le sunniraha 45 000 eurot.
7.Pärnu Linnavalitsus rakendas 15.12.2023 otsusega nr 3-5.4/857 sunnivahendina Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 p 1 täitmata jätmise eest Vanasadama Arenduse OÜ-le sunniraha 45 000 eurot.
8.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 21.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutuse/hoiatuse nr 8-17/9066 tühistamiseks. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutuse nr 8-17/9066, 29.11.2023 otsuse nr 3-5.4/812 ja 15.12.2023 otsuse nr 3-5.4/857 kehtivuse peatamiseks. Kaebaja on kinnisvaraarendaja, kes soovib vaidlusalusel kinnistul välja ehitada elu- ja äriruume ning need ostjatele müüa. Kaebaja äriplaan ja tegevuskava on ehitatud üles kindlale finantsplaanile ja ajakavale. Kaebaja ei saa ajakava ilma oluliste negatiivsete tagajärgedeta lihtsalt määramata aja võrra edasi lükata, ilma et sellega kaasneksid olulised ja raskesti kõrvaldatavad tagajärjed. Kehtiva detailplaneeringu ja kehtiva ehitusloa alusel ehitamine on seisma pandud määramata ajaks ja rakendatud on otsest sunnivahendit. Taotluse kohaselt tingivad esialgse õiguskaitse kohaldamise vajalikkuse: 1) tekkida võivad tsiviilvaidlused korteriomandi omandamiseks võlaõiguslikud lepingud sõlminud ostjatega; 2) ebakindlusest tingitud raskused korteriomandite müügil ostjatele; 3) täiendavad finantskulud; 4) kohustus hüvitada ostjatele hilinemisega põhjustatud kahju ja leppetrahv; 5) ebakindlusest tingitud muud negatiivsed faktorid, sh sellised võimalikud tagajärjed nagu koostööpartnerite soov kaebajaga sõlmitud töövõtu- ja käsunduslepingud lõpetada (ehitamine, projekteerimine, omanikujärelevalve jne). Kaebaja ei ole ettekirjutuses etteheidetut toime pannud. Isegi kui ehitusloa taotlus lahendatakse, siis ettekirjutuse resolutsiooni p 2 võimaldaks Pärnu linnal väita, et ehitamist ei või automaatselt jätkata, vaid peab ära ootama veel mingisuguse otsustuse. See kõik tooks kaasa märkimisväärse ajakulu ja väga raske majandusliku kahju, mis põhjendamatult ja ebaproportsionaalselt kahjustab kaebaja majandustegevust. Kaebaja peab lepingu eseme valmis ehitama hiljemalt 31.10.2024 ning kaebaja on kohustatud ostjatele moodustatavad
2(5)
3-23-2386 korteriomandid üle andma hiljemalt 15.11.2024. Selle kohustuse rikkumisel on kaebaja kohustatud maksma leppetrahvi. Ettekirjutuse mõjul ei saa kaebaja teostada talveperioodi ettevalmistustöid, mida on vaja teha ehitise kaitsmiseks. Ehitustööde katkestamine määramata ajaks seaks lisaks ohtu vahetus läheduses oleva Pärnu vanasadama kai, kuna tagasitäide tuleks esimesel võimalusel teostada. Hetkel on ehitustegevuse peatamisega sisuliselt peatatud ka kõik konserveerimistööd. Ehitustegevuse peatamisega on seotud järgmised riskid: 1) lõpuni ehitamata ja katmata ehituskonstruktsioonid saavad ilmastikuolude mõjul kahjustada; 2) hüdroisolatsioon saab ultraviolettkiirguse mõjul kahjustada; 3) soojustus saab ultraviolettkiirguse mõjul kahjustada; 4) lahtisesse kaevikusse koguneb vesi, s.h. veetaseme tõusmisel, mille tagajärjel tekivad kahjustused valmisehitatud konstruktsioonidele ja pinnasele; 5) paigaldatud sadeveekanalid ja drenaaž on linna vee- ja kanalisatsioonivõrku ühendamata ning veega täitumisel ja külmumisel kahjustuvad torustikud ja kaevud; 6) eelnevaga seoses, vee ära juhtimata jätmisel kahjustuvad põrandakonstruktsioonid; 7) tekib vandalismioht. Kaebajale on määratud sunniraha kokku 90 000 eurot olukorras, kus ekspertarvamuse kohaselt ei ole kaebaja millegi olulise vastu eksinud. Seega võib kaebajale täiesti põhjendamatult tekkida väga raske ja korvamatu tagajärg, kui alustataks täitemenetlust ning samaaegselt jätkuks ehitusloa menetlus määramata aja. Oodata tuleks ka täiendava otsuse tegemist ehitamise jätkumise kohta, millist otsust seadus ei sätesta. Ekspertarvamus kinnitab, et Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2023 määruse p-s 19 nimetatud asjaolud on saabunud ja tõendatud, kuid vastustaja ei ole ettekirjutuse mõju lõpetanud. Pärnu linn on teada andnud, et ehitustegevuse jätkumine otsustatakse hiljem, kui ehitusloa menetlus lõpeb.
9.Tallinna Halduskohus rahuldas 27.12.2023 määruse resolutsiooni p-ga 1 esialgse õiguskaitse taotluse HKMS § 252 lg 4 alusel osaliselt ning peatas Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 täitmise 30-päevaks selliselt, et Vanasadama Arenduse OÜ-l on lubatud teostada Pärnu linn Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8 ja Kalda tn 10 kinnistutel ehitiste talveperioodi ettevalmistustöid ning ehitiste konserveerimistöid.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.Vanasadama Arenduse OÜ palub 11.01.2024 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 27.12.2023 määrus osas, millega kohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus tervikuna. Halduskohtu määrus tuleb tühistada, kuna osas, milles halduskohus jättis taotluse rahuldamata, on määrus täielikult põhjendusteta. Kaebaja esitas 15.12.2023 vastustajale ekspertarvamuse, milles on ümber lükatud kõik ettekirjutuse etteheited. Kaebaja palus vastustajal ettekirjutuse mõju lõpetada hiljemalt 19.12.2023. Vastustaja seda ei teinud ja kaebaja oli sunnitud pöörduma kohtusse. Kaebaja loobus 28.12.2023 e-kirjaga ehitusloa taotlusest (lisa 1). Vastustaja edastas 09.01.2024 kaebajale kirja, milles palus esitada taotlus ehitusloa taotluse tagasi võtmiseks (lisa 2). Kaebaja esitas 10.01.2023 täiendava taotluse ehitusloa taotluse tagasi võtmise kohta (lisa 3). Kaebaja oli sunnitud määruskaebuse esitama, sest vastustaja tegevus ehitusloa taotluse menetluses, samuti ettekirjutuse mõju lõpetamiseks on olnud seotud oluliste viivitustega. Kaebajal ei ole võimalik prognoosida, millal ta saab kehtiva ehitusloa alusel ehitamist jätkata, kuigi ettekirjutuse resolutsiooni p-s 1 sätestatud formaalne eeldus ettekirjutuse mõju edasi kehtimiseks on lõppenud (ehitusloa taotlus on tagasi võetud). Ettekirjutuse resolutsiooni p 2 kohaselt otsustatakse ehitamisega jätkamine pärast uue ehitusloa taotluse menetluse lõppemist. Vastustaja on kinnitanud, et ettekirjutus on 3(5)
3-23-2386 tehtud ehitusloa menetluses (mida seadus ei võimalda) ja vastustajal ei ole kavatsust ettekirjutuse mõju lõpetada enne, kui ehitusloa taotluse menetlus lõppeb. Kuigi ehitusloa taotlus on tagasi võetud, ei ole vastustaja teinud otsustust vastavalt ettekirjutuse resolutsiooni p-le 2. Seega seisab kaebaja ehitustegevus otsuse taga, mida seadus ette ei näe. Eelnev on toonud kaebajale kaasa märkimisväärse ajakulu ja raske majandusliku kahju. Kui ettekirjutuse mõju viivitamatult ei peatata, võib tekkida olukord, kus kaebaja peab kogu projektist mingiks ajaks loobuma, sest ehitamine võib osutuda kulukamaks kui projekti täielik külmutamine.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus tuleb võtta HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele. Haldusasjas määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Ringkonnakohus ei pea määruskaebuse kiiremaks lahendamiseks vajalikuks nõuda selle kohta vastustajalt seisukohta. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.
12.Halduskohus kohaldas praeguses asjas HKMS § 252 lg 4 alusel nn ajutist õiguskaitset kuni 30 päevaks. HKMS § 252 lg 4 kolmandast lausest tulenevalt juhul, kui menetlusosalised nn ajutise õiguskaitse kohaldamist ei vaidlusta, rakendub esialgne õiguskaitse kuni HKMS § 249 lg-s 4 sätestatud tähtpäevani (haldusasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni). Kuna kaebaja on 27.12.2023 määruse vaidlustanud, siis kehtib esialgne õiguskaitse kuni 26.01.2024 ja halduskohus peab hiljemalt selleks ajaks esialgse õiguskaitse taotluse uuesti sisuliselt lahendama. Ringkonnakohus saab HKMS § 252 lg 4 alusel tehtud määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamisel hinnata üksnes seda, kas esialgse õiguskaitse kohaldamine 30 päevaks oli põhjendatud või mitte, sest halduskohtu kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu ei kehti nimetatud tähtajast kauem (nt Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-892, p 11; 22.04.2022 määrus nr 3-22-744, p 7). Seega ei saa ringkonnakohus põhjenduste puudumise tõttu kontrollida esimese astme kohtu lahendit sisuliselt.
13.Halduskohtu määrus oleks õigusvastane, kui esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine ei saaks kohtumenetluse ajal mingil juhul kaasa tuua neid tagajärgi, mida kaebaja soovib kaebuse esitamisega ära hoida, kaebusel puuduks usutavad eduväljavaated või esineks ülekaalukas vastanduv huvi, mis saaks ebaproportsionaalselt riivatud juba 30 päeva jooksul (Tallinna Ringkonnakohtu 18.12.2019 määrus asjas nr 3-19-2356, p 12; 31.07.2017 määrus asjas nr 3- 17-1462, p 12 ja 29.07.2020 määrus asjas nr 3-20-1350, p-d 15 ja 17). Praegusel juhul see nii ei ole.
14.Kaebaja on põhjendanud esialgse õiguskaitse vajadust muu hulgas sellega, et ettekirjutusega ehitustegevuse peatamisel saavad ilmastikuolude mõjul kahjustada ehitusjärgus ehitis ning selle konstruktsioonid, hüdroisolatsioon, soojustus ja torustik, samuti tekib vandalismioht. Pärnu Linnavalitsuse 20.11.2023 korraldusest nr 751 (dtl 885‒888) nähtuvalt on kaebaja asunud ehitusloa nr 1912271/34615 alusel rajama Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistule maa-alust hooneosa 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4. Vastustaja ehitusjärelevalve teenistuse 02.10.2023 kohapealse kontrolli käigus tuvastati, et kaebaja on teostanud vaiatööd, monoliitbetoonist on valatud I ehitusetapi esimese korruse kandeseinad ja maa-aluse parkla põrand, osaliselt on valatud monoliitbetoonist maa-aluse korruse välisperimeetri seinad, toimunud on maa-aluse parkla välisperimeetri seinte raketiste paigaldamine ja armeerimine. Kuna ehitustegevus on pooleli, on halduskohus ehitisele ja selle 4(5)
3-23-2386 konstruktsioonidele taotluses esile toodud võimalike tekkivate kahjustuste ärahoidmiseks põhjendatult lubanud teostada ehitise talveperioodi ettevalmistustöid ning ehitise konserveerimistöid. Seega on kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus ulatuses, milles taotlus on rahuldatud.
15.Kaebuse eduväljavaateid ei saa praeguses menetlusstaadiumis pidada ilmselgelt olematuteks. Kaebuse sisulist perspektiivi saab halduskohus hinnata edasise menetluse käigus (nt otsustades kuni 26.01.2024 kohaldatud nn ajutise esialgse õiguskaitse abinõu pikendamise üle). Esitatud tõendite valguses ei nähtu asjas sedavõrd tungivat avalikku või kolmandate isikute huvi esinemist, mis saaks välistada esialgse õiguskaitse ajutise kohaldamise kuni 26.01.2024.
16.Esialgse õiguskaitse abinõu üle 30 päeva pikendamise vältimiseks ei pea menetlusosaline esitama määruskaebust ringkonnakohtule, vaid piisab halduskohtule vastuväite esitamisest. Sellisel juhul tuleb halduskohtul enne 30-päevase n-ö ajutise esialgse õiguskaitse lõppemist esialgse õiguskaitse taotlus uuesti sisuliselt lahendada, võttes arvesse menetlusosaliste vastuväiteid (Tallinna Ringkonnakohtu 31.07.2017 määrus nr 3-17-1462, p 11; 29.07.2020 määrus nr 3-20-1350, p 15). Kuna halduskohtu määrus vaidlustati, peab halduskohus enne 26.01.2024 esialgse õiguskaitse taotluse uuesti läbi vaatama. Edasist perioodi puudutavas osas tuleb halduskohtul lahendada esialgse õiguskaitse taotlus põhjendusi sisaldava määrusega, mida saab vaidlustada ringkonnakohtus.
17.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 27.12.2023 määruse resolutsiooni p 1 muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.