Vanasadama Arenduse OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse 10. oktoobri 2023. a ettekirjutushoiatuse nr 8-17/9066 ja 22. jaanuari 2024. a otsuse 35.4/49 resolutsiooni punkti 2 õigusvastasuse tuvastamiseks ning 16. septembri 2024. a ettekirjutushoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni punkti 1 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2024. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindajad v.adv Paul Keres ja v.adv Pille Pettai-Stasiulis Vastustaja – Pärnu linn, esindaja TK
Menetluse alus ringkonnakohtus
Pärnu linna määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada Pärnu linna määruskaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2024. a määruse haldusasjas nr 323-2386 resolutsiooni punkt 7. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotlus osaliselt.
Peatada Pärnu Linnavalitsuse 16. septembri 2024. a ettekirjutus-hoiatuse nr 817/8246 resolutsiooni punkt 1 kehtivus, välja arvatud osas, milles sellega kohustati Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama Kalda tn 4 hoone (EHR kood 121286565) esimese korruse ehitustööd, mis puudutavad eelprojekti joonisel PVSH1_EP_AR_5-001-v04_1K-plaan kajastatud elamu üldkasutatavaid pindu ja tehnopindu.
Tagastada Pärnu linna määruskaebuselt haldusasjas nr 3-23-2386 tasutud riigilõiv 15 (viisteist) eurot ja kanda see Pärnu Linnavalitsuse pangakontole nr EE681010220041188010 AS-s SEB Pank.
Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).
3-23-2386
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Linnavolikogu kehtestas 20.06.2019 otsusega nr 55 Pärnu linnas Kalda tn 2 ja Kalda tn 4 kinnistute detailplaneeringu (DP), millega nähti ette Kalda tn 2 kinnistu jagamine kuueks krundiks ning ehitusõigus äri- ja korterelamute ehitamiseks. Pärnu Linnavalitsus väljastas 02.12.2019 korraldusega nr 780 ehitusload Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele (katastritunnused 62401:001:0784, 62401:001:0786, 62401:001:0787, 62401:001:0788) maaaluse hooneosa püstitamiseks ning Kalda tn 4, 6 ja 8 kinnistutele elu- ja ärihoonete püstitamiseks (04.12.2019 ehitusluba nr 1912271/34615). Ehitusloa saanud projekti kohaselt on ehitustegevus kavandatud DP kohaste etappidena: I etapp – maa-alune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos Kalda tn 4 elu- ja ärihoonega (tähis projektis PVSH1); II etapp – maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos Kalda tn 6 elu- ja ärihoonega (tähis projektis PVSH2); III ja IV etapp – maa-alune hooneosa 24 ja 40 parkimiskohaga koos Kalda tn 8 elu- ja ärihoonega (tähis projektis PVSH3), Kalda tn 2 sadamahoone (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega. Projekti kohaselt on vastavalt hoonete kasutusotstarvetele ning kehtivale normatiivile nõutud 161 sõiduauto parkimiskohta. Maa-alusesse hooneossa on projekteeritud kokku 171 sõiduauto parkimiskohta.
2.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 19.06.2023 Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa taotluse Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 äripindadega korterelamute ning maa-aluse parkla rajamiseks (ehitusloa taotlus nr 2311271/10397).
3.Pärnu Linnavalitsus kohustas 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/9066 ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 133, korrakaitseseaduse (KorS) § 28 lg 1 ning asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) §-de 4, 5, 7 ja 10 alusel Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel kogu ehitustegevus, sh kõik 04.12.2019 ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd. Ehitamisega jätkamine otsustatakse pärast ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist.
4.Pärnu Linnavalitsus tunnistas 22.01.2024 otsusega 3-5.4/49 haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 ja § 64 alusel 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse kehtetuks (p 1) ja nägi ette, et enne hoonete püstitamisega jätkamist tuleb olemasolevad ehitised viia vastavusse ehitusloaga nr 1912271/34615 (p 2). Ühtlasi võttis linnavalitsus Vanasadama Arenduse OÜ taotluse alusel ehitisregistrist tagasi ja lõpetas ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse.
5.Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 21.12.2023 kaebuse, mille nõueteks jäid taotlused tuvastada Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 817/9066 ja 22.01.2024 otsuse 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 õigusvastasus (haldusasi nr 3-232386).
6.Pärnu Linnavalitsus kohustas 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/8246 EhS § 130 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 133, KorS § 28 lg 1 ning ATSS §-de 4, 5, 7 ja 10 alusel Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel kogu ehitustegevus, sh kõik 04.12.2019 ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd (p 1), ning tunnistas kehtetuks 22.01.2024 otsuse resolutsiooni p-i 2 (p 2). TS 16.07.2024 ekspertarvamusega (töö nr 24103) ja 04.09.2024 paikvaatlusega on tuvastatud, et kaebaja ei ehita ehitusloa nr 1912271/34615 ja selle aluseks oleva ehitusprojekti järgi. Maaaluse parkla rajamisel ei järgita tõenäoliselt ehitusloa saanud projekti ja selle etapilist elluviimist, st eelduslikult ei rajata II ja III etapi maa-alust parklat. Kehtiva ehitusprojekti (OÜ Väli töö nr 1889 (PVS_EP_AS-3-01_v05) seletuskiri, lk 16–17) järgi on ehitusalale standardi 2(10)
3-23-2386 järgi arvutatud 161 parkimiskohta ning projekteeritud on 171 maa-aluse parkla parkimiskohta. Maa-aluse parkimiskorruse etapilise väljaehitamise plaan on esitatud ehitusloa projekti joonisel (PVSH0_EP_AR-9-101_v05). Maa-aluse parkla hilisem rajamine ei ole ilma olemasolevate konstruktsioonide lammutamiseta ja ulatuslike ümberehitustöödeta võimalik. Muudetud on Kalda tn 4 (pos 1) hoone esimese korruse ruumide kasutusotstarbeid, st kaotatud on avalikule kasutusele suunatud pinnad (söögikoht, kauplused) ning asemele projekteeritud vannitubadega majutusruumid välisuksega tänavale. Ehitusprojekti (PVSH1_EP_AR-3-001_v04) kohaselt oli Kalda tn 4 hoone eluruumide pind 3472,6 m 2, toitlustuse pind 287,2 m2, büroo pind 290 m2 ja kaubanduse pind 454 m2, kuid tööprojekti (vt PVSH1_TP_AR-3-001_v06 seletuskiri) kohaselt on Kalda tn 4 hoone eluruumide pind 3592,6 m2 ja büroo pind 1105,09 m 2. Kasutusotstarbe muutmisega muutuvad ka tuleohutusnõuded. Muudetud on Kalda tn 4 hoone sidumiskõrgust (nullkõrgust +/-0.00 ehk absoluutkõrgust on tõstetud 3,19 m pealt 3,68 m peale, s.o muudatus 0,49 m). Uut vertikaalplaneerimise joonist ei ole esitatud, mis võimaldaks hinnata selle mõju ümbritsevatele tänavatele, sademevee lahendusele jms. Tuvastatud erinevusi ei saa pidada ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti täpsustusteks, vaid tegemist on ehitiste näitajate olulise muutmisega. Järgitud ei ole ka 22.01.2024 otsuse p-s 2 sätestatud nõuet viia ehitised vastavusse kehtiva ehitusloaga. Tuvastatud asjaoludel tuleb edaspidi ka ehitusluba EhS § 46 lg 1 p 1 alusel kehtetuks tunnistada. Ettekirjutus-hoiatuse p-s 1 sätestatud kohustuse täitmata jätmise korral rakendatakse sunniraha 45 000 eurot.
7.Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 25.09.2024 kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 tühistamiseks (haldusasi nr 3-24-2679). Vastustajal puudub seaduslik alus keelata kehtiva ehitusloa alusel toimuvat ehitamist. Kaebajat ei ole enne haldusakti andmist ära kuulatud ning ehitustegevuse uuesti peatamine oli üllatuslik (sh toimus enne 23.09.2024 kohtuistungit). Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldust nr 780 ei nähtu ehitisregistrist ja sellel ei ole EhS § 61 lg-st 2 tulenevalt seega õiguslikku tähendust. Ehitusloa aluseks oli eelprojekt, mida kaebaja on projekteerimise järgmistes staadiumites (põhi- ja tööprojekti koostamisel) täiendanud. Põhi- ja tööprojekti ei ole võimalik käsitada muudatusprojektina. Vastustaja ei ole arvestanud projekti PVS_EP_AS-3-01_v05 seletuskirja p-ga 4.4, mille kohaselt rajatakse maa-alusesse parklasse I etapis 98 parkimiskohta ning edasine parkimiskorrus rajatakse etapiliselt vastavalt parkimiskohtade ostuhuvile / turusituatsioonile. Ka projekti PVSH0_EP_AR-3-001_v05 seletuskirja p 4.1.1 näeb ette I etapis 98 parkimiskoha rajamise ning järgnevate parkimiskohtade rajamise vajaduse hindamise vastavalt klientide soovidele. Ideestik, mille kohaselt on võimalik parkimiskohtade arv 98–171, ei näe ette kohustuslikus korras parkimiskohtade ehitamist, vaid annab selleks võimalikud lahendused. Vastuolude korral tuleb lähtuda ehitusprojekti seletuskirjast (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97) § 6 lg 2). Vastustaja on ekslikult viidanud üksnes ideestiku skeemile ja püüdnud jätta muljet, nagu see oleks ehitamise iseseisev alus. DP ei esita parkimiskohtade arvu osas muid tingimusi kui standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ p 9.2.3, mille kohaselt ei tule ehitada rohkem kui 98 parkimiskohta. Kõrguse tõstmiste osas on MS 14.12.2023 (töö nr KE-39-23) ja 09.02.2024 (töö nr KE-39-23L1) ekspertarvamustes leitud, et parkimiskorruse põranda tõstmine 0,65 m võrra ja hoone absoluutkõrguse tõstmine 0,49 m võrra on väheoluline muudatus ega vaja uut ehitusluba. Muudatuse vajadus tulenes DP seletuskirja p-st 1.6.10. MS seisukohaga on nõustutud ka GE jt 03.06.2024 ekspertarvamuses (töö nr 240429E), kuna kõrguse tõstmine ei muuda hoone olulisi näitajaid, funktsioneerimist, arhitektuurset ilmet ega linnaehituslikke näitajaid ning kuna see jääb DP-ga lubatud piiridesse. Kõrguse tõstmise vajadus tuleneb sellest, et ehitusala asub vahetult Pärnu jõe ääres ning Pärnu jõe veetase on oluliselt mõjutatav merevee 3(10)
3-23-2386 kõrgusest, tuulte suunast ja võimalikust tormist merel. Projekti PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskirja p 4.1.1 kohaselt oli Kalda tn 4 hoone kasutamise otstarveteks muu kolme või enama korteriga elamu (kood 11222), muu toitlustushoone (kood 12139), büroohoone (kood 12201) ja kaubandushoone (kood 12311). Seega võimaldab projekt ehitada välja kõiki neid otstarbeid ning nende otstarvete valik on arendajale vaba ning konkreetsete üürnike leidmisel on võimalik ruume liigendada ja ruumide otstarvet ja suurust täpsustada. Ehitusprojekt ei näe ette äripindade suuruseid ning väiksemate ruumide planeerimine ei saa kuidagi häirida naabreid või avalikkust, kuna eelduslikult koguneb väiksemasse ruumi vähem inimesi kui suuremale pinnale. Suuremat ruumi on oluliselt keerulisem välja üürida. Ka vaheseinte ehitamise võimalus on projektis ette nähtud (PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskiri, p 4.1.4). Külaliskortereid ei plaani kaebaja ehitada ja sellekohased väited ei põhine tõenditel, mistõttu on viited tuleohutusele ainetud. Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras peatada Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivus või alternatiivselt peatada resolutsiooni p 1 kehtivus osas, milles kohustatakse kaebajat peatama ehitustegevus ehitusloa nr 1912271/34615 alusel. Vastustaja on kogu menetluse vältel käitunud pahauskselt ning eesmärgiga hoida ära kohtuvaidlus või lükata see edasi. Ehitamise peatamine on vastuolus Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2023 määruses (p-d 13 ja 19) sõnastatud põhimõttega, et ehituskeelu kehtestamine saab olla vaid ajutine abinõu kuni asjaolude väljaselgitamiseni. Ehituskeeld on ebaproportsionaalne, sest on kehtestatud määramata ajaks. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus, sest ehituskeeld muudab ettevõtlusega jätkamise võimatuks (vt ka 25.10.2023 esialgse õiguskaitse taotluse p-d 26–30 ja 25.01.2024 seisukoha p-d 76–97). Ringkonnakohtu määrusest nähtub, et vastustaja ei saa keelata ehitamist kehtiva ehitusloa alusel. Kaebus on perspektiivikas, sest vastustaja keelas kaebajal seadusliku tegevuse. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei rikuks avalikku huvi, vaid avalikku huvi (avalikku linnaruumi) kahjustaks hoopis ehitustegevuse aastateks seiskamine.
8.Tallinna Halduskohus võttis 26.09.2024 määrusega menetlusse Vanasadama Arenduse OÜ kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 tühistamiseks, liitis haldusasjad nr 3-23-2386 ja nr 3-24-2679 ühte menetlusse ning rahuldas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivuse kuni praeguse haldusasja menetluse lõpuni (resolutsiooni p 7). Kaebaja on taotlenud esialgset õiguskaitset põhjusel, et tema kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning tooks kaasa olulised probleemid sõlmitud ehituslepingute täitmisel. Vastustaja on 16.09.2024 ettekirjutuses heitnud ette, et kaebaja ei soovi ehitusloa saanud ehitusprojekti täpsustada, vaid tema eesmärk on teha projektis olulised muudatused. Vastustaja hinnangul on kaebaja muutnud ehitise olulisi tingimusi, sh kasutamise otstarvet, hoone esimese korruse absoluutkõrgust, parkimiskohtasid ja seeläbi ka teisi olulisi omadusi. Ehitusprojekti kohta on koostatud GEi jt 03.06.2024 ekspertarvamus, et selgitada välja projekti vastavus kehtivatele standarditele, õigusaktidele ja tavale ning projekti ekspertiiside vastavus majandus- ja kommunikatsiooniministri 08.06.2025 määrusele nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“ (määrus nr 62). Ekspertarvamuses leiti kokkuvõttes, et parandatult vastavad ehitusprojekti osad esitatavatele nõuetele ning ekspertiisis käsitletud tööprojektide alusel on kutseoskustega ehitajatel võimalik püstitada eesmärgipärane ehitis. Kohtule ei nähtu, et ekspertiisi koostamisel oleks rikutud määruse nr 62 nõudeid, mistõttu puudub kohtul alus asuda ekspertidest erinevale järeldusele. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel võtab kaebaja endale ise äririski, kui ta ehitab valmis ekspertiisi läbinud ehitusprojektist erineva ehitise, mille 4(10)
3-23-2386 vastavust ehitusprojektile hinnatakse uuesti kasutusloa menetluses. Samas on kaebaja oma esialgse õiguskaitse vajadust piisavalt põhjendanud ning ka ringkonnakohtud on praeguses asjas varem leidnud, et asjas puudub tungiv avalik või kolmandate isikute huvi, mis välistaks esialgse õiguskaitse kohaldamise. Pigem on avalikes ning kolmandate isikute huvides, et pooleliolev ehitis valmiks kinnitatud projekti alusel võimalikult kiiresti. Eelneva põhjal tuleb esialgse õiguskaitse taotlus rahuldada.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Pärnu linn palub 11.10.2024 määruskaebuses tühistada halduskohtu 26.09.2024 määruse resolutsiooni p 7 ning uue määrusega jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Halduskohus lähtus üksnes kaebaja tellitud ühest ekspertarvamusest, jättes arvestamata teiste menetluse käigus esitatud ekspertarvamustega. Vastustaja esitatud TSi 16.07.2024 ekspertarvamuses on tuvastatud, et kaebaja esitatud ekspertarvamustes ei ole hinnatud vastavust kehtiva ehitusloa saanud projektile ning kaebaja ei ehita kehtiva ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgi. Kaebaja esitatud 03.06.2024 ekspertarvamuse ülesanne ei olnud kontrollida tööprojekti vastavust nõuetele ja DP-le. Samuti puuduvad arvamusel kahe eksperdi allkirjad. Halduskohus ei ole TSi ekspertarvamusega üldse arvestanud ega seda ka põhjendanud. Ehitustegevuse jätkamise korral on suur tõenäosus, et maa-aluse parkla mahtu ei ole hiljem enam võimalik suurendada ega viia seda vastavusse DP ja ehitusloa nõuetega, ilma et sellega kaasneksid märkimisväärsed kulud. Hetkel on ehitus veel sellises järgus, kus maa-aluse parkla suurendamine on võimalik, kuid see eeldab juba rajatu osalist lammutamist. Ehitustegevuse peatamine on seega vajalik ning seda eelkõige eesmärgiga vältida märkimisväärseid kulusid kaebajale. Ehitusloaga vastuolus ehitamine muudab hiljem ka kasutusloa saamise keeruliseks, kuna ehitise mittevastavus DP-le on üheks kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks (EhS § 55 p 3). Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa seega olla kuidagi põhjendatud, sest vastasel juhul muutuks kohaliku omavalitsuse haldusaktide järgimine suvaliseks ning ehitusloast ja selle aluseks olevast ehitusprojektist möödaehitamiseks piisaks üksnes haldusaktide vaidlustamisest. Arusaamatu on halduskohtu järeldus, miks on avalikes huvides ehitise valmimine, sõltumata sellest, kas see vastab ehitusloale või mitte. Enne esialgse õiguskaitse kohaldamist ei küsinud halduskohus ka vastustaja seisukohta ega arvestanud seni haldusasjas tuvastatud asjaolude ja kogutud tõenditega. Kaebaja eesmärk on tekitada esialgse õiguskaitse kohaldamisega olukord, kus esialgse õiguskaitse tagajärgede kõrvaldamine oleks hiljem keerukas või ebamõistlikult kulukas.
10.Vanasadama Arenduse OÜ palub 30.10.2024 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määrus muutmata. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kahjustaks kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt. Määruskaebus keskendub peaasjalikult sisulisele vaidlusele ning selles ei ole lükatud ümber kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust. Ehitusseisakuga kaasnevaid tagajärgi (ehituslepingute täitmise võimatusest tekkiv kahju) oleks hiljem keeruline hüvitada. Kaebusel on head eduväljavaated, sest rikutud on ärakuulamisõigust, mis on ehitustegevuse keelamise kui kaalutlusotsuse puhul äärmiselt oluline menetlusviga (nt Riigikohtu 19.12.2006 otsus nr 3-3-1-80-06, p 20). Samuti ei saa vastustaja keelata ehitustegevust kehtiva ehitusloa alusel. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et ehitamise jätkamine on kooskõlas ka avalike huvidega. Määramata ajaks ja ilma tingimusteta ehituskeelu kehtestamine on vastuolus Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2023 määrusega (p-d 13, 19). Vastustaja varjatud eesmärk on välistada igasugune ehitustegevus kaebaja kinnistutel. Kaebaja esitatud 03.06.2024 ekspertarvamusele on alla kirjutanud kõik eksperdid. Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile tulenevad määrusest nr 62 ja kaebaja ei saa ise püstitada ekspertidele lähteülesannet. Halduskohus ei ole arvestanud mh kaebaja asjatundjate 5(10)
3-23-2386 arvamusi, vaid on tuginenud ehitusprojekti ekspertiisile. Kaebajal on alust arvata, et vastustaja jätkab senist käitumismustrit ja tunnistab enne sisulise vaidluseni jõudmist kehtetuks ka vaidlustatud 16.09.2024 ettekirjutuse. Ettekirjutuses on seejuures lisaks viidatud ehitusloa kehtetuks tunnistamisele, millega seoses ei ole kaebajat samuti eelnevalt ära kuulatud. Kaebaja on esitanud ettepaneku sõlmida kompromiss, nõustudes täiendavalt 30 parkimiskoha rajamisega. Sellega muutus ainetuks ka vastustaja hirm, et tulevikus pole võimalik täiendavaid parkimiskohti rajada. Vastustaja on aga üksnes teeselnud kompromissiläbirääkimiste pidamist ning 25.10.2024 selgus, et vastustajal ei ole mingit tahet kompromissi sõlmida.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab jätkuvalt, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus ehituskeelu kehtivuse peatamiseks (vt ka 30.11.2023 määruse p 10; 23.04.2024 määruse p 24). Kaebaja on selgitanud, et kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning tooks kaasa olulised probleemid ehitustööde tegemiseks sõlmitud lepingute täitmisel. Kaebaja on juba enne Kalda tn 4 hoonete valmimist sõlminud hulga võlaõiguslikke müügilepinguid ning tähtaegade ületamine võib tuua kaasa ostjate poolt korteritest loobumise ja tehingutest taganemise. Kaebaja on esitanud näidisena ühe Kalda tn 4 korteri müügilepingu, mille p-de 3.6.1 ja 4.1 järgi oli kaebajal kohustus tagada eluruumide valmimine hiljemalt 31.10.2024 ja asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt 15.11.2024. Ehkki nende tähtaegade järgimine oli juba muutunud võimatuks, ei välista see esialgse õiguskaitse vajadust. Ringkonnakohtule on usutav, et jätkuv ehituskeeld võiks tuua kaebajale kaasa rasked majanduslikud tagajärjed, mille hilisem korvamine võiks olla keeruline (vt 23.04.2024 määruse p 29). Vastustaja argument, et esialgne õiguskaitse tuleks jätta kohaldamata kaebaja õiguste kaitseks (hilisema ümberehitusega tekkiva kahju ärahoidmiseks), ei ole asjakohane. Olukorras, kus ehituskeeld on esialgse õiguskaitse korras peatatud, kuid vaidlus ehituskeelu õiguspärasuse üle jätkub kohtus, on ehitamise jätkamine hõlmatud kaebaja äririskiga. Ka esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine ei tekita kaebajale kaitstavat usaldust, et tal on võimalik ehitustegevusega jätkata (vt HMS § 67 lg 4 p 1; vrd Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 32). Kui kaebus jääb rahuldamata ja ehitustegevuse keelamine oli õiguspärane, tuleb kaebajal ehitustegevuse jätkamise tagajärjed hiljem kõrvaldada.
12.Eeltoodule vaatamata on taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamise (ehituskeelu peatamise) tõenäoliseks tagajärjeks, et kaebaja viib ehitustööd soovitud kujul lõpule juba enne asja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumist. Kalda tn 4 hoone faktilisel valmimisel sõlmib kaebaja eelduslikult asjaõiguslepingud kolmandate isikutega, kes on soovinud hoonesse korterit soetada, ning sel juhul tuleks vastustajal edaspidi arvestada ka nende õigustega (vt Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 37). Vastustajaga tuleb nõustuda, et asjas vaieldakse mh selliste tingimuste järgimise üle, mille hilisem ümbertegemine võib osutuda oluliselt raskendatuks või isegi võimatuks. Pärnu Linnavalitsus on 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuses nr 8-17/9066 (p 1.3), 22.01.2024 otsuses nr 3-5.4/49 (p-d 1.2, 2.1) ning ka 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuses nr 8-17/8246 (p-d 2.3, 2.10) heitnud kaebajale ette seda, et maa-aluse parkla rajamisel on arvestatud üksnes I etapi 98 parkimiskoha rajamisega ning ehitamisega senisel kujul jätkamisel ei oleks enam võimalik rajada II ja III etapi parkimiskohtasid (30 + 24) ilma ulatusliku ümberehituse ja lammutamiseta. Eksperdid MS ja TS on nõustunud, et parkimiskohtade hilisem rajamine oleks küll tehniliselt võimalik (hooned toetuvad vaiadele ja nende vahelise osa saab tühjaks kaevata, osa betoonist rostvärke tuleks lammutada), on TS avaldanud arvamust, et see oleks majanduslikult ebamõistlik (vt 09.04.2024 paikvaatluse protokoll, lk 3). Kalda tn 4 hoone 1. korruse avaliku kasutusega 6(10)
3-23-2386 ruumide asendamine väiksemate eraldi vannitubadega ruumidega (nt TSi 16.07.2024 ekspertarvamus) on hiljem tagasitäidetav eeldusel, et uued vaheseinad on mittekandvad (vt ka 09.04.2024 paikvaatluse protokoll, lk 11–12). Kalda tn 4 hoone absoluutkõrguse tõstmine on faktiliselt toimunud ning esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa seda enam mõjutada.
13.Lammutustööde hilisema võimalikkuse osas tuleb arvestada, et eluhoone lammutamine saab üldjuhul olla vaid väga erandlik abinõu, mille puhul tuleb arvestada ka kolmandate isikute (korteriomanike) usalduse kaitsega (nt Tallinna Ringkonnakohtu 08.11.2023 määrus nr 3-23-2226, p 10; 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13; vt ka Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 28; 08.04.2004 määrus nr 3-3-1-13-04, p 20). Kui lammutamise vajadus selgub alles siis, kui kaebaja on hoone kolmandatele isikutele võõrandanud (sh osaliselt), kaasneksid neile lammutamisega ka olulised negatiivsed mõjud (müra, tolm jms häiringud). Samuti mõjutaks lammutamine negatiivselt ehitusala naabreid (vt ka ringkonnakohtu 23.04.2024 määruse p 31).
14.Halduskohus pidas esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamiseks piisavaks, et GEi jt 03.06.2024 ekspertarvamuses on kokkuvõttes leitud, et parandatult vastavad ehitusprojekti osad esitatavatele nõuetele ning ekspertiisis käsitletud tööprojektide alusel on kutseoskustega ehitajal võimalik püstitada eesmärgipärane ehitis. Halduskohus leidis, et ekspertarvamuses ei ole rikutud määruse nr 62 nõudeid ning kohtul ei ole alust jõuda teistsugusele järeldusele. Ringkonnakohus nõustub Pärnu linna etteheitega, et halduskohus pidanuks lisaks arvestama vastustaja tellitud 16.07.2024 ekspertarvamusega. Seejuures ei ole GEi jt 03.06.2024 ekspertarvamuses käsitletud maa-aluse parkla parkimiskohtade arvu, Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutusotstarbe ega ka hoone absoluutkõrguse tõstmise küsimusi.
15.Kaebaja on esmalt leidnud, et vastustajal puudub seaduslik alus keelata ehitamist kehtiva ehitusloa alusel. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Vaidlusaluses 16.09.2024 ettekirjutuses on õiguslike alustena viidatud EhS § 130 lg 2 p-d 1 ja 2 ja KorS § 28 lg 1, mis annavad kohalikule omavalitsusele õiguse teha ehitusjärelevalve raames ettekirjutus mh ohu tõrjumiseks. EhS § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Seega on kohalikul omavalitsusel võimalik keelata mh ehitustegevus, mis on vastuolus ehitusloa saanud ehitusprojektiga (vt ka ringkonnakohtu 30.11.2023 määruse p 14; Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p 18). Kaebuse ülekaalukaid eduväljavaateid ei saa järeldada ka ärakuulamisõiguse rikkumise väitest, sest 16.09.2024 ettekirjutuses toodud peamised rikkumised olid kaebajale teada vastustaja 10.10.2023 ja 22.01.2024 haldusaktidest, mille üle on toimunud kohtuvaidlus. Asjaoludest tulenevalt ei pruukinud kaebaja ära kuulamata jätmine tingida sisuliselt õigusvastase haldusakti andmist (HMS § 58).
16.Vastustaja on heitnud kaebajale esmalt ette ehitusloas (ja ka DP-s) nõutust väiksema arvu parkimiskohtade rajamist. Ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti (vt PVS_EP_AS-301_v05 seletuskirja p 4.4) järgi on ehitusala normatiivne parkimiskohtade arv 161 ning maaalusesse parklasse on projekteeritud 171 parkimiskohta (täpsemalt kujutatud joonistel PVSH0_EP_AR-9-101 ja PVSH0_EP_AR-9-102). Ringkonnakohus kordab esmalt 23.04.2024 määruses (p 26) selgitatut, et kuna ehitustegevuse aluseks on kehtiv ehitusluba, siis ei ole määrav see, kui palju parkimiskohti tulnuks rajada DP või ka standardi kohaselt, sest sellega tuli arvestada ehitusloa andmisel. Tähtsust omab, kui palju parkimiskohti tuleb rajada kehtiva ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt. Vastustaja viidatud seletuskirja p-s 4.4 on selgitatud, et maa-alusesse parklasse rajatakse I etapis 98 parkimiskohta ning edasine maa-alune parkimiskorrus rajatakse etapiliselt vastavalt parkimiskohtade ostuhuvile/turusituatsioonile. Parkimiskohtade võimalik koguarv on 98–171. Arhitektuurilise 7(10)
3-23-2386 osa PVSH0_EP_AR-3-001_v05 seletuskirja p 4.1.1 järgi tuleb parkimisnormatiive rakendada suurima lubatud väärtusena (vt DP seletuskirja p 1.6.6). Ehitusloa andmise aluseks olnud ehitusprojekti seletuskirjadest lähtudes võib nõustuda kaebaja seisukohaga, et ehitusloa andmisel on vastustaja nõustunud, et välja ehitatakse minimaalselt I etapi 98 parkimiskohta ning seejärel otsustatakse klientide ostuhuvi alusel, kas rajada II ja III etapis täiendavad maaalused parkimiskohad (sama kinnitab mh parkimiskorralduse ideestik). Kuigi ehitusluba ja selle andmise korraldus moodustavad ühe terviku (nt Riigikohtu 09.05.2008 määrus nr 3-3-122-08, p 10), ei nähtu ka Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusest nr 780, millega ehitusluba väljastati, et selles oleks soovitud seada ehitusprojektile mingeid täiendavaid tingimusi, vaid korralduses on üksnes kirjeldatud ehitusprojektis kavandatut. Seega ei ole alust järeldada, et ehitusloa saanud ehitusprojekti alusel tuli rajada 171 parkimiskohta.
17.Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutusotstarbe muutmisega seoses nähtub ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektist (vt PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskirja p 4.1.1), et Kalda tn 4 hoone kasutamise otstarveteks on muu kolme või enama korteriga elamu, muu toitlustushoone, büroohoone ja kaubandushoone. Esimesel korrusel asuvad korterite trepikodade sissepääsud koos panipaikade, tehniliste ruumide ja prügiruumidega. Äripindadest asuvad 1. korrusel toitlustuspind ja kaubanduspinnad, mida on võimalik kasutada ühe suure ruumina või jaotada kergseintega väiksemateks osadeks (vt p 4.1.4). Eelprojekti joonisel (PVSH1_EP_AR-5-001-v04_1K-plaan) on kasutusotstarbe 11222 pindalaks 334,1 m2 (millest 26,6 m2 tehnopind ja 307,5 m2 üldkasutatav pind), kasutusotstarbe 12139 pindalaks 287,2 m2 ning kasutusotstarbe 12311 pindalaks 464 m 2 (millest mitteeluruumi pind 454 m2 ja tehnopind 10 m2). Tööprojekti joonisel PVSH1_TP_AR-5001_v01 on kadunud toitlustusele mõeldud pinnad ning asemele kavandatud väiksemad vannitubadega ja tänavale avanevate välisustega pinnad (pinnad K02–K17), mille kasutusotstarbeks on märgitud 12201 (büroohoone). Vastustajal on kahtlus, et need ruumid on kavandatud külaliskorteriteks, mille ehitamist on kaebaja ka varem soovinud (nt 21.12.2023 kaebuse p 32; 02.10.2024 seisukoht). Seda, et kaebaja soovib rajada külaliskorterid, kinnitab ka tema veebilehel olev Kalda tn 4 hoone 1. korruse müügiplaan, 1 millest nähtuvalt on uutesse ruumidesse kavandatud magamisase koos pesemis- ja kööginurgaga.
18.Seega saab vastustajaga nõustuda, et kaebaja soovib ilmselt ehitada tööprojekti alusel, mis on Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutamise otstarvete osas vastusolus ehitusloa andmise aluseks olnud eelprojektiga. Ehitusprojekti erinevate staadiumite detailsus on küll erinev, kuid samas tuleb arvestada, et eelneva staadiumi ehitusprojekt on siduvaks lähteülesandeks järgneva staadiumi projekti koostamiseks (vt määruse nr 97 § 5 lg 3). Ehitusloa saanud eelprojekti saab hiljem üksnes täpsustada (vt määruse nr 97 § 12), kuid mitte oluliselt muuta. Viimasel juhul on vaja taotleda uus ehitusluba (vt EhS § 46 lg 1 p 1; Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p-d 16 ja 18). Küsimuses, millist ehitusprojekti muudatust tuleb pidada oluliseks EhS § 46 lg 1 p 1 ja määruse nr 97 § 12 tähenduses, on vastustajal hindamisruum (vt ka ringkonnakohtu 23.04.2024 määruse p 27). Põhjendamatuks ei saa pidada hinnangut, et Kalda tn 4 hoone 1. korruselt avalikule kasutusele suunatud toitlustus- ja kaubanduspindade kaotamist ja nende asendamist ruumidega, mida võib mõistlikult pidada külaliskorteriteks turismiseaduse § 18 lg 8 tähenduses, saab käsitada ehitise olulise tingimuse olulise muutmisena. Seega võib Kalda tn 4 hoone tööprojekt olla vastuolus eelprojekti siduvate tingimustega (lähteülesandega).
19.Olukorras, kus kaebaja on Kalda tn 4 hoone absoluutkõrgust juba tõstnud (s.o hoone esimese korruse põrand on valminud), ei saa ehitusjärelevalve raames seda tagajärge enam ära hoida ehk sellel põhjusel ei oleks ehituskeelu kohaldamine põhjendatud. Ehituskeeld saab olla
3-23-2386 ajutiseks meetmeks peatada edasine ehitamine, mitte aga sanktsioon juba toimunud võimaliku õigusvastase ehitamise eest. Ehituskeeld on samas asjakohane ehitusloa nr 1912271/34615 alusel ehitatavate ülejäänud hoonete absoluutkõrguse tõstmise osas ning ka osas, milles hoonete absoluutkõrguse tõstmisega kaasneb hooneid ümbritseva maapinna tõstmine. Vastustaja on 04.09.2024 paikvaatlusel tuvastanud, et Kalda tn 4 hoonet ümbritseva maapinna tõstmise tööd ei olnud veel lõppenud.
20.Eelprojekti PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskirja p 3.3 kohaselt tuleb DP-st lähtuvalt projekteerida hoonete sissepääsud vähemalt 3,19 m kõrgusele (DP-s oli märgitud minimaalne absoluutkõrgus 3 m, kuid see erinevus on tingitud Euroopa kõrgussüsteemi rakendamisest). Tööprojektis on Kalda tn 4 hoone absoluutkõrguseks 3,19 m asemel 3,68 m. Vastustaja on selles osas heitnud ette peaasjalikult seda, et kuna kaebaja ei ole esitanud uut vertikaalplaneeringut vastustajale kontrollimiseks (vt 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse p 2.7), siis ei ole linnal olnud võimalik kontrollida maapinna kõrguse tõstmise mõju ümbritsevatele tänavatele, sademevee lahendusele jms. Vastustaja on 22.01.2024 otsuse p-s 2.3 selgitanud, et kõrguse tõstmise korral tulevad hoonete ümbruse teede ja platside kalded ehitusloa aluseks olnud projektiga võrreldes suuremad, sh tulevad kalded oluliselt suuremad kui standardiga EVS 843:2016 ette nähtud 2% (kergliiklusteede, sh promenaadi puhul) või 3% (linnaväljakute puhul). Kaebaja on 18.11.2024 esitanud uue vertikaalplaneeringu halduskohtule ja vastustajale (vt PVS_TP_TL-4-40_v05) ning sellest nähtuvalt on Kalda tn 4, 6 ja 8 hoonete promenaadi poolne kalle maksimaalselt 3% (ca 1,72°), kuid mitte vähem kui 2% (ca 1,15°). Ka ülejäänud suundades ei ületa hoonete ümbruse kalded 3%. Kuigi kaebaja on kõrguse tõstmise vajadust põhjendanud üleujutusohuga, mis pidi talle olema äratuntav juba enne ehitusloa taotlemist (vt ka ringkonnakohtu 23.04.2024 määruse p 27), ei saa selles osas täiendava ettevaatusabinõu kohaldamist pidada pahauskseks. Kaebaja on lisaks viidanud DP seletuskirja p-le 1.6.10, mille kohaselt tuleb üleujutusriski ärahoidmiseks tõsta sissepääsude (sh maa-aluse parkla sissepääsu) ja 1. korruse põranda pinda minimaalselt absoluutkõrguseni 3 m (3,19 m). Sellisel kõrgusel jääb hoonestusele vaid 1000-aastase tõenäosusega üleujutusrisk (veetaseme absoluutkõrgus kuni 3,71 m). Üleujutusohu osas ei pea siiski arvestama üksnes prognoosidega ning selle ohu ennetamiseks täiendava abinõu kohaldamine arvestab ka DP eesmärgi ning avalike ja kolmandate isikute huvidega. Tuvastatud asjaoludel on ringkonnakohtule kaheldav, et hoonete absoluutkõrguse tõstmist 0,49 m võrra saab pidada ehitusprojekti selliseks muudatuseks, mille jaoks tulnuks taotleda uut ehitusluba. Ei ole äratuntav, et kallete muutus 0–1% võrra muudaks sademevee lahendust või mõjutaks hooneid ümbritseva ala kasutatavust kergliiklejatele. Hinnangut, et tegemist ei ole väga olulise muudatusega, kinnitab kaudselt ka vastustaja valmidus kompromissi korras nõustuda kõrguse tõstmisega (vt 25.07.2024 kompromissiettepanek).
21.Kokkuvõttes on vastustaja määruskaebus põhjendatud osas, mis puudutab Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustööde peatamist. Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutusotstarbe muutmise küsimuses ei saa kaebuse eduväljavaateid pidada kuigi suurteks ning kuigi 1. korruse hilisem ümberehitamine ja osaline (st mittekandvate vaheseinte) lammutamine oleks ilmselt võimalik, võiksid sellega kaasneda olulised negatiivsed mõjud nii naaberkinnistutele kui ka kolmandatele isikutele. Selleks, et kaebajal oleks võimalik jätkata Kalda tn 4 hoone ülejäänud ehitustöödega, tuleb ehitustööd 1. korrusel peatada üksnes osaliselt. Kuna kaebajal on õiguskaitsevajadus ning kaebuse eduväljavaated on maa-aluse parkla ja hoonete absoluutkõrguse tõstmise osas pigem head, siis oli selles osas esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine põhjendatud.
22.Eelneva põhjal rahuldab ringkonnakohus Pärnu linna määruskaebuse osaliselt ja tühistab Tallinna Halduskohtu 26.09.2024 määruse resolutsiooni p-i 7. Ringkonnakohus teeb 9(10)
3-23-2386 tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt. Ringkonnakohus peatab HKMS § 251 lg 1 p 1 alusel Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivuse, v.a osas, milles sellega kohustati kaebajat peatama Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustööd. Kaebajal on lubatud jätkata Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustöödega elamu üldkasutatavate ja tehnopindade osas (vt joonis PVSH1_EP_AR_-5-001-v04_1K-plaan). Esialgne õiguskaitse ei laiene Kalda tn 4 hoone 1. korruse muu toitlustushoone (12139) ja kaubandushoone (12311) pindadele (s.o mitteeluruumid 1-101-1, 1-102-1 ja 1-103-1). Selleks, et kaebaja saaks jätkata Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustöödega, tuleb kas koostada tööprojekti muudatus, mis on kooskõlas ehitusloa andmise aluseks olnud eelprojektiga, või taotleda muudetud ehitusprojektile uus ehitusluba.
23.Haldusasjas määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1, riigilõivuseaduse (RLS) § 22 lg 1 p 9). Kuna Pärnu linn on 09.10.2024 maksekorraldusest nähtuvalt tasunud määruskaebuselt riigilõivu 15 eurot, tuleb seaduses ettenähtust rohkem tasutud riigilõiv HKMS § 104 lg 5 p 1 ja lg 8 ning RLS § 15 lg 1 p 1 alusel maksjale tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.