Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotlus peatada Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutuse/hoiatuse nr 8-17/9066 kehtivus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Taotleja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindajad vandeadvokaadid Paul Keres ja Pille Pettai Eeldatav vastustaja – Pärnu linn, esindaja Taavi Käärid Jätta Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määrusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Asjaolud
1.Pärnu Linnavalitsus tegi 10.10.2023 Vanasadama Arenduse OÜ-le ettekirjutuse nr 8-17/9066 ning kohustas peatama viivitamata Pärnu linn Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8 ja Kalda tn 10 kinnistutel kogu ehitustegevus sh kõik ehitusloa nr 1912271/34615 alusel teostatavad ehitustööd (p 1). Ehitamisega jätkamine otsustatakse peale uue ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist (p 2).
2.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 25.10.2023 Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutuse nr 8-17/9066 kehtivuse peatamiseks. Esineb kaebaja õiguste intensiivne riive, sest kehtiva detailplaneeringu ja kehtiva ehitusloa alusel ehitamine on seisma pandud määramatuks ajaks. Ettekirjutusega on hoiatatud sunnirahaga summas 45 000 eurot, kui avaldaja ei hoidu ehitamisest määramatu aja jooksul. Vaide eesmärk on tunnistada õigusvastane ettekirjutus tervikuna kehtetuks, kuna see keelab avaldajal oma kinnistule ehitamist kehtiva ehitusloa alusel. Vastustaja on omavahel segamini ajanud riikliku järelevalve ja ehitusloa menetluse, põhjustades sellega avaldajale ettekirjutuse mõjul ebaseadusliku ja intensiivse põhiõiguste riive. Ehitisest lähtuva ohu tekkimist ümbritsevale ei ole ettekirjutuses esile toodud ning seda ei saagi eksisteerida, kuna ehitamine toimub vastavuses detailplaneeringuga. Taotleja kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning tooks kaasa olulised probleemid ehitustööde tegemiseks sõlmitud lepingute täitmisel. Nagu arendusprojektide puhul on tavapärane, on ka taotleja sõlminud kavandatavate
korterite ja äripindade osas u 30 võlaõiguslikku müügilepingut juba enne ehitiste valmimist, milles sätestatud tähtaegade ületamine võib kaasa tuua ostjate poolt korteritest loobumise ja lepingutest taganemise. Taotlejale ei ole võimalik heastada olulist kahju. Lepingu p-st 3.6.1 nähtub, et taotleja peab lepingu eseme valmis ehitama hiljemalt 31.10.2024 ning lepingu punkti 4.1. kohaselt on avaldaja kohustatud ostjatele moodustatavad korteriomandid üle andma hiljemalt 15.11.2024. P-st
5.3.nähtuvalt on taotleja selle kohustuse rikkumisel kohustatud maksma leppetrahvi. Lisaks tekitab ehitusgraafikust mahajäämine tõenäoliselt taotlejale täiendavat kahju tõenäolise kohustusega hüvitada korteriomandi ostjatele kahju, mis ületab leppetrahvi ja tekib seoses korteriomandi üleandmisega viivitamisega. Lisaks tekib korteriomandeid omandavatel isikutel üleandmise viibimisel tõenäoliselt ebamõistlikke ja ebavajalikke ebamugavusi. Taotleja kasutab ehituskulude finantseerimiseks pangalaenu ning on võtnud Luminor pangast ehituslaenu intressikuluga ca 7.7% aastas (marginaal 3.59 + euribor hetkel 4.1%). Kinnistule on Luminor panga kasuks seatud hüpoteek hüpoteegisummaga 7 789 600,00 eurot. Ehituslaenu teenindamiseks tarviliku raha peaks taotleja saama korterite asjaõiguslepingute sõlmimisel pärast hoonete valmimist, kui ostjad tasuvad avaldajale korterite üleandmise eest ostuhinna. Kui ostjad taganevad müügilepingutest hoonete valmimise tähtaja viibimise tõttu, kaasneks sellega taotlejale väga raske majanduslik tagajärg, kuna korterite ostuhind jääks taotlejal saamata, kuid laenusumma tuleks Luminor pangale sellele vaatamata tagastada. Täiendavalt ohustab ehitustegevuse peatamine otseselt ehitist selle praeguses ehitusjärgus, sest ettekirjutuse mõjul ei saa taotleja teostada ka talveperioodi ettevalmistustöid, mida on vaja teha ehitise kaitsmiseks. Ehitustööde katkestamine määramata ajaks seaks ohtu vahetus läheduses oleva Pärnu vanasadama kai, kuna tagasitäide tuleks esimesel võimalusel teostada. Hetkel on ehitustegevuse peatamisega sisuliselt peatatud ka kõik konserveerimistööd. Ehitustegevuse peatamisega on seotud järgnevad riskid: 1) lõpuni ehitamata ja katmata ehituskonstruktsioonid saavad ilmastikuolude mõjul kahjustada; 2) hüdroisolatsioon saab ultraviolettkiirguse mõjul kahjustada; 3) soojustus saab ultraviolettkiirguse mõjul kahjustada; 4) lahtisesse kaevikusse koguneb vesi, s.h. veetaseme tõusmisel, mille tagajärjel tekivad valmisehitatud konstruktsioonidele ja pinnasele; 5) paigaldatud sadeveekanalid ja drenaaž on linna vee- ja kanalisatsioonivõrku ühendamata ning veega täitumisel ja külmumisel kahjustuvad torustikud ja kaevud; 6) eelnevaga seoses, vee ärajuhtimata jätmisel kahjustuvad põrandakonstruktsioonid; 7) tekib vandalismioht.
3.Pärnu linn esitas 30.10.2023 seisukohad esialgse õiguskaitse taotlusele ning palus jätta taotluse rahuldamata. Pärnu linnas, Kalda tn 2, 2a, 4, 6, 8 ja 10 ning Kalda tn T1 ja T3 kinnistutele kehtib detailplaneering, millega on määratud kinnistute juurdepääsud ja liikluse- ja parkimiskorralduse lahendus. Äri ja korterelamute parkimine Kalda tn 4 (Pos 1), Kalda tn 6 (Pos 2) ja Kalda tn 8 (Pos 3) on kinnistutele ettenähtud maa-aluse parkimiskorrusena detailplaneeringuga määratud hoonestusalas, kuhu juurdepääs on ettenähtud läbi Kalda tn 4 transpordimaa krundi (linnale kuuluv avaliku kasutusega parkla). Detailplaneeringu põhijoonisel esitatud maa-aluse hoonestusala tingmärgiga tähistatud ala ulatuses võib projekteerimisel parkimiskohtade paigutust korrigeerida. Kehtiv detailplaneering ei näe ette võimalust hoonete teenindamiseks vajaliku parkimisvajaduse kavandamist maa peal ja ka mitte osaliselt ega ristparkimise teel. Kalda tn 2 kinnistule lubab detailplaneering ainult praamiootejärjekorda ehk ajutist peatumist, mitte parkimist. Kinnistul Kalda tn 4 näeb detailplaneering ette avaliku kasutusega parkla. Pos 5 tänava maale ei ole detailplaneerinuga lubatud parkimist kavandada. Autode ja jalgrataste parkimiskohtade arv tuleb tagada vastavalt EVS 843:2016 standardile ning hoonete kasutusotstarvetele. Taotleja asus 30.08.2022 ehitama kehtiva ehitusloa alusel, kuid 19.06.2023 otsustas taotleja esitada uue ehitusloa taotluse Kalda tn 2, 4, 6, 8 äripindadega korterelamute ja maa-aluse parkla rajamiseks, esitades uue ehitusprojekti. Selgus, et kavandatavate muudatuste maht on märkimisväärne, mistõttu vastustaja palus taotlejal esitada võrdlustabeli plaanitavate muudatustega ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektiga. Edastatud mahukast muudatuste võrdlustabelist selgus, et ehitusloa aluseks olevat projekti muudetakse uue projektiga võrreldes oluliselt. Ehitusseadustiku (di EhS) § 13 lg 3 näeb ette
ehitusprojektile esitatavad nõuded, mis kehtestatakse valdkonna eest vastutava ministri määrusega. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 12 lg 1 näeb ette ehitusprojekti muutmise võimalust üksnes sellisel juhul, kui muudatuse ulatusest, iseloomust või mahust tulenevalt ei pea taotlema uut ehitusluba või esitama uut ehitusteatist. Taotleja taotleb uut ehitusluba, millega ta ühtlasi tunnistab kavandatavate muudatuste olulist mõju senisele kehtivale ehitusprojektile kui ka kehtivale detailplaneeringule. Ettekirjutuse p.1.4 viitab vastustaja selgesõnaliselt taotleja erinevale arusaamale. Kui uues arhitektuurse osa projektis (Arhitekt Must OÜ) märgitakse hoone +/- 0.00 kõrguseks 3,68 abs., siis sama projekti koosseisus on esitatud ka konstruktsioonide osa ehitusprojekt. Konstruktsioonide osa ehitusprojektis, KB23OÜ töö Konstruktsioonid 22.08.2023, seletuskirjas on selgesõnaliselt väljendatud, et hoone +/-0.00 = 3,19 abs. Sellest ka sõnastus „Jääb selgusetuks, mida siiski tegelikult on mõeldud“. Oluliseks on siinjuures ka asjaolu, et Ehituskonstruktsioonide põhiprojekti ekspertiis Töö nr. EK-EKS-004, koostaja X. X., ei ole kordagi oma ekspertiisis maininud vajadust teha muudatusi hoone +/- 0.00 abs muutmiseks. Ka ei ole kordagi käsitletud, et kavandatakse ehitada ehitusloa saanud projektist erinevalt. Vastupidi, menetlusse esitatud konstruktsioonide osa ehitusprojektis on jäädud +/- 0.00 abs määramisel ehitusloa saanud projekti kohaseks, so 3.19 abs (EH2000 süsteemis). Järelikult on taotleja käsitlused dokumentides vastuolulised, kus ühe ehitusprojekti raames esitatakse +/- 0.00 kohta erinevaid arvulisi absoluutväärtusi, sh on nende vahe 49 cm. Kohapealse 02.10.2023 ehitustegevuse kontrolli käigus peatöövõtja OÜ Vilcon projektijuht B. B. selgituste kohaselt +/-0.00 on tõstetud ca 50 cm ja ehitatakse uue projekti kohaselt. Niisamuti uute kõrgustega ehitusjoonised olid ehitusobjekti kontoris nähtaval kohal. Vastustajal ei ole alust kahtlustada peatöövõtja esindajat valeinfo edastamises, seda enam, et ka uued ehitusjoonised olid kasutusel. B. B. omab nõutavat pädevust ehitustegevuse juhtimises. Pärnu Linnavalitsuses 19.09.2023 toimunud veebikoosolekul avaldas taotleja esindaja G. G., et kogu maa-aluse parkla maht on välja ehitatud ja rohkem ei planeerita. Niisamuti on G. G. esitanud vastustajale 26.09.2023 uue parkimiskohtade arvutuse ja asendiplaani, mille kohaselt on selgelt näha, et maa-alust parklat ei plaanita täies mahus välja ehitada ja parkimine kavandatakse suuremahuliselt maa peale. Detailplaneeringu seletuskiri p.1.6.6. Hoonetega seonduv parkimine on kruntidel Pos 1...Pos 3 kavandatud maa-alusena. Joonisel 3 on esitatud maa-aluse parkla hoonestusala, mis jääb Pos 1, Pos 2 ja Pos 3 kruntidele. Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusega nr 780 on väljastatud ehitusload Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistule maa-aluse hooneosa Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8. Projekti kohaselt on ehitustegevus kavandatud detailplaneeringukohaste etappidena – I etapp maaalune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4 (tähis projektis PVSH1), II etapp maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 6 (tähis projektis PVSH2), III ja IV etapp maa-alune hooneosa 24 ja 40 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 8 (tähis projektis PVSH3), sadamahoone Kalda tn 2 (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega. Seega on ehitusloas väga selgelt väljendatud, et maa alla on ette nähtud kokku 186 parkimiskohta. Järelikult on taotleja kavandatav parkimiskohtade oluline vähendamine maa alt maa peale vastuolus kehtiva ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektiga kui ka detailplaneeringuga. 10.10.2023 ettekirjutuse tegemise ajal oli ehitustegevus järgus, kus maa-aluse parkimiskorruse mahu suurendamine ehitusloa kohaseks on võimalik. Ehitamisega jätkamisel ettekirjutuse kehtivuse ajal ehk esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamisel ei ole suure tõenäosusega võimalik maa-aluse parkimiskorruse mahtu suurendada kehtiva ehitusloa kohaseks, mis tähendab, et esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamisel rajatakse ehitis, mis ei vasta detailplaneeringule. sellise ehitise tulevikus detailplaneeringuga kooskõlla viimine ei ole ehitustehniliselt võimalik või osutub see ebamõistlikult keeruliseks. Taotleja ei ole ehitustegevust ka peale ettekirjutuse tegemist peatanud, vaid on seda jätkanud, mis toob tema enda tegevusest tulenevalt kaasa võimalikud tagajärjed, mille kõrvaldamine hiljem on keeruline, kui mitte võimatu ning tuues avaldajale kaasa märkimisväärseid kulusid.
Vastustaja ei ole ettekirjutusega peatanud ehitustegevust määramatuks ajaks, vaid selle ajani kuni uus ehitusloa taotlus saab menetletud, kõik vastuolud lahendatud ning kavandatav on kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Taotleja soovib esialgse õiguskaitse taotlusega luua olukorra, mis toob paratamatult kaasa tagajärgi, mille kõrvaldamine hiljem on keerukas või ebamõistlikult kulukas. On ilmselge, et ehitustegevuse jätkamine on vastuolus ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga kui ka kehtiva detailplaneeringuga, mistõttu ei saa olla lubatav sellise ehitustegevuse jätkamine senikaua, kui ei ole sellise ehitise püstitamiseks antud ehitusluba. Vastustajale ei ole teada, et taotlejal oleks pooleli ehitustöid, mis vajavad kaitsmist ilmastiku olude eest. Kohtu põhjendused
3.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lg 1 alusel võib halduskohus kaebuse esitaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebuse esitaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249 lg 3). Esialgse õiguskaitse taotluse võib esitada halduskohtule ka vaidemenetluse ajal (HKMS § 249 lg 2). Vaidlust ei ole, et taotleja on vaidlustanud 10.10.2023 ettekirjutuse nr 8-17/9066 vaidemenetluse korras, seega on esialgse õiguskaitse esitamine lubatav.
4.Vanasadama Arenduse OÜ sõnul tekib taotlejale esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel pöördumatu kahju. Taotleja kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning tooks kaasa olulised probleemid ehitustööde tegemiseks sõlmitud lepingute täitmisel. Samuti tekitab ehituse peatamine juba valminud ehitisele olulise kahju. Taotleja on eelnevat põhistanud ning esitanud vastavad tõendid.
5.Samas tuleb kohtul hinnata ka vaide esitamise perspektiive. EhS § 19 lg 1 ja 2 järgi on omanikul kohustus tagada ehitamise vastavus õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh peab olema tagatud ehitise vastavus planeeringule kui ka ehitamiseks vajalike lubade olemasolu. EhS § 12 lg 1 sätestab kohustuse ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. Vaadeldaval alal kehtib Pärnu Linnavalitsuse 20.06.2019 otsusega nr 55 kehtestatud Pärnu linnas Kalda tn 2 ja Kalda tn 4 kinnistute detailplaneering (dtl 204). Detailplaneeringu järgi on hoonetega seonduv parkimine kruntidel Pos 1...Pos 3 kavandatud maa-alusena. Joonisel 3 on esitatud võimaliku maa-aluse parkla hoonestusala, mis jääb Pos 1, Pos 2 ja Pos 3 kruntidele (detailplaneeringu lk 10). Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et Pärnu Linnavalitsus andis 04.12.2019 ehitusloa nr 12271/34615 Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistule maa-aluse hooneosa püstitamiseks ja Kalda tn 4, Kalda tn 6, Kalda tn 8 elu- ja ärihoonete püstitamiseks. Projekti kohaselt on ehitustegevus kavandatud detailplaneeringukohaste etappidena – I etapp maa-alune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4 (tähis projektis PVSH1), II etapp maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 6 (tähis projektis PVSH2), III ja IV etapp maa-alune hooneosa 24 ja 40 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 8 (tähis projektis PVSH3), sadamahoone Kalda tn 2 (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega. Samas esitas taotleja 19.06.2023 ehitisregistri kaudu Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa taotluse Kalda tn 2, 4, 6, 8 äripindadega korterelamute ja maa-aluse parkla rajamiseks koos Arhitekt Must OÜ ehitusprojektiga „Pärnu Vanasadama kvartali hoonete ja rajatiste projekteerimistööd Kalda tn 2, 2a, 4, 6, 8, 10 ja T3“ (dlt 242). Vanasadama Arenduse OÜ esitas 28.08.2023 Pärnu Linnavalitsusele võrdlustabeli plaanitavate muudatustega kehtiva ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis (dtl 431). Nimetatud tabelist nähtuvalt on tõstetud parkla põranda tasapinda ning tõstetud parkimiskohtade arvu 1 võrra. Samas projekti eskiisist nähtub maapealne parkimislahendus (dtl 179), mis on vastuolus detailplaneeringuga ning millist lahendust ei näinud
ette 04.12.2019 ehitusluba nr 12271/34615. Ka taotleja esindaja väljendas Pärnu linnale, et kogu maa-aluse parkla maht on välja ehitatud ja rohkem juurde ehitada ei planeerita. Parkimine kavandatakse suuremahuliselt maa peale. Samuti on menetlusosaliste vahel vaidlus hoone absoluutkõrguse osas. Arvestades eelnevat lähtus vastustaja ettekirjutuse tegemisel õigesti eeldusest, et ehitustegevus ei toimu seaduslikul alusel, st ehitatakse projektide alusel, millele ei ole ehitusluba väljastatud.
6.Taotleja esitas 12.10.2023 Pärnu linnale vaide ettekirjutuse vaidlustamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 84 lg 1 ja 2 kohaselt kui seadus ei sätesta teisiti, lahendatakse vaie 10 päeva jooksul, arvates vaide edastamisest vaiet läbivaatavale haldusorganile. Kui vaiet on vaja täiendavalt uurida, võib vaiet läbivaatav haldusorgan vaide läbivaatamise tähtaega pikendada kuni 30 päeva võrra. Tähtaja pikendamise teade edastatakse vaide esitajale. Menetlusosalised ei ole avaldanud, et vaie on lahendanud. Pärnu linn teatas, et taotleja ei ole praeguse ajani ettekirjutust järginud ning ehitustegevust peatanud. Seega on paljasõnalised taotleja väited, et taotlejale tekivad vaidemenetluse ajal kahjulikud või pöördumatud tagajärjed. Küll aga nõustub kohus vastustajaga, et negatiivsed tagajärjed saabuvad taotlejale juhul, kui ta ehitustegevusega jätkab ning ehitab projektide järgi, mille osas ei ole praeguse ajani ehitusluba väljastatud. Paljasõnalised on taotleja väited osas, et ehitustegevus on vaidlustatud ettekirjutusega peatatud määramata ajaks. EhS § 42 lg 5 kohaselt annab pädev asutus ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Pädev asutus annab kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Kuigi eelnevast nähtub, et vastustaja ei ole täitnud seadusest tulenevat kohustust väljastada 30 päeva jooksul ehitusluba või sellest keelduda, nähtub, et 19.06.2023 esitatud ehitusloa osas toimub haldusmenetlus. Puudub alus järeldada, et haldusmenetlusega viivitatakse määramata aja.
6.Kohus jätab Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
7.Toimetada määrus menetlusosalistele kätte.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.