Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Määruse tegemise aeg ja koht
23. aprill 2024, Tallinn
Haldusasja number
3-23-2386
Haldusasi
Vanasadama Arenduse OÜ kaebus Pärnu Linnavalitsuse
10.oktoobri 2023. a ettekirjutuse/hoiatuse nr 8- 17/9066 tühistamiseks ja Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024. a otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 2. veebruari 2024. a määrus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindaja vandeadvokaat Paul Keres Vastustaja – Pärnu linn, esindajad TK, EK
Menetluse alus ringkonnakohtus
Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 2. veebruari 2024. a määruse resolutsiooni p-de 1 ja 5 peale.
2.Võtta asja materjalide juurde Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebuse lisa 5 ja 23.02.2024 vastuse lisa 1. Tagastada Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebuse lisad 1– 4 ja 23.02.2024 vastuse lisa 2 ning Pärnu linna 22.02.2024 vastuse lisad 1–2.
Rahuldada Vanasadama Arenduse OÜ määruskaebus osaliselt.
4.Tühistada Tallinna Halduskohtu 2. veebruari 2024. a määruse resolutsiooni p 1 ja saata haldusasi menetluse jätkamiseks tagasi halduskohtule.
5.Jätta Tallinna Halduskohtu 2. veebruari 2024. a määruse resolutsiooni p 5 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni p-de 3–4 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 155 lg 5). Määruse resolutsiooni p-de 1–2 ja 5 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
3-23-2386
1.Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusega nr 780 väljastati ehitusload Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele maa-aluse hooneosa püstitamiseks ja Kalda tn 4, 6 ja 8 elu- ja ärihoonete püstitamiseks (ehitusluba nr 1912271/34615). Ehitusloa saanud projekti kohaselt on ehitustegevus kavandatud detailplaneeringukohaste etappidena: I etapp maa-alune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4 (tähis projektis PVSH1); II etapp maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 6 (tähis projektis PVSH2); III ja IV etapp maa-alune hooneosa 24 ja 40 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 8 (tähis projektis PVSH3), sadamahoone Kalda tn 2 (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega.
2.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 19.06.2023 Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa taotluse Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 äripindadega korterelamute ja maa-aluse parkla rajamiseks.
3.Pärnu Linnavalitsus kohustas 10.10.2023 ettekirjutusega nr 8-17/9066 ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 133, korrakaitseseaduse § 28 lg 1 ning asendustäitmise ja sunniraha seaduse § 4, 5, 7 ja 10 alusel Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Pärnu linnas Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel ehitustegevus, sh kõik ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd (resolutsiooni p 1). Ehitamisega jätkamine otsustatakse pärast uue ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist (resolutsiooni p 2). Parkimislahendus on vastuolus kehtiva ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti ja detailplaneeringuga. Detailplaneering ei näe ette võimalust hoonete teenindamiseks vajaliku parkimisvajaduse kavandamist maa peal ega ka ristparkimist. Hoonete kasutusotstarve on vastuolus ehitusloa ja detailplaneeringuga. Uues ehitusloa taotluses on muudetud oluliselt hoonete kasutusotstarvet, lisandunud on 28 külaliskorterit varasemate kaubandus- ja toitlustuse kasutusotstarvete asemel.
4.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 12.10.2023 ettekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks vaide, mille Pärnu Linnavalitsus jättis 20.11.2023 korraldusega nr 751 rahuldamata.
5.Pärnu Linnavalitsus rakendas 29.11.2023 otsusega nr 3-5.4/812 sunnivahendina Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 p 1 täitmata jätmise eest Vanasadama Arenduse OÜ-le sunniraha 45 000 eurot.
6.Pärnu Linnavalitsus rakendas 15.12.2023 otsusega nr 3-5.4/857 sunnivahendina Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 p 1 täitmata jätmise eest Vanasadama Arenduse OÜ-le sunniraha 45 000 eurot.
7.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 21.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 tühistamiseks.
8.Vanasadama Arenduse OÜ esitas 29.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse täienduse ning taotles Pärnu Linnavalitsuse 29.11.2023 otsuse nr 3-5-4/812 ja 15.12.2023 otsuse nr 3-54/857 tühistamist.
9.Pärnu linn tunnistas 22.01.2024 otsusega 3-5.4/49 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 817/9066 kehtetuks (p 1) ja nägi ette, et enne hoonete püstitamisega jätkamist tuleb olemasolevad ehitised viia vastavusse ehitusloaga nr 1912271/34615 (p 2). Maa-alune parkla on vastuolus kehtiva ehitusloa ja detailplaneeringuga. Detailplaneering ei esita parkimiskohtade arvu osas muid tingimusi kui EVS 843. Detailplaneering ei määra muid 2(11)
3-23-2386 võimalusi hoonetega seonduvate parkimiskohtade vähendamiseks maa-aluses parklas. Ehitusloas nr 1912271/34615 on arvutatud normatiivseid parkimiskohti 161. Ekspertarvamuse kohaselt saab väita, et 161 koha ehitamine ei ole reaalne, kuna ehitatud vaiade ja rostvärkide lahendused ei järgi perspektiivse parkla laienduse lahendusi. Maa-aluse parkla osas ei vasta praegune lahendus ehitusloale ega detailplaneeringule. Ehitustööd ei vasta kehtivale ehitusloale, kuna hoonete +/-0.00 kõrgust on tõstetud võrreldes ehitusloa projektiga 490 mm kõrgemale. Projekti joonistelt nähtub, et kaasnevalt planeeritakse tõsta ka maapinda hoonete ümber. Kõrguse muutumisel hoonete vahetus ümbruses tulevad hoonete ümbruse teede ja platside kalded suuremad kui kehtiva ehitusloa puhul. 3% kalle on maksimum, mida lubatakse linnaväljakute puhul. Samas on hoone ümbruses ka promenaad, mida saab pidada kergliiklusteeks ja vastavalt EVS 843 „Linnatänavad“ 8.1.3 alap-le 8 tuleb üldjuhul kavandada kergliiklustee katte põikkalle ühepoolsena, kaldega 2%. Praegu ei ole igal pool kergliiklustee selline kalle tagatud. Tegelikkuses pole tagatud ka 3% kalle igal pool, esineb piirkondi, kus kalded on oluliselt suuremad kui 2% või 3%. Uue lahendusega esineb ebamugavaid kohti, mis ei vasta EVS 843 kergliiklustee ja linnaväljaku nõuetele. Võrreldes ehitusloaga on tehtud muudatus ka prügikäitlemises. Uue lahendusega on planeeritud hoonete vahele suhteliselt suured prügikogumise mahutid, kuid kehtiva ehitusloa järgi on prügikäitlemine hoonetes. Uue lahendusega on mahutid küll maa-alused, aga oluline osa nendest on ka maa peal. See muudab oluliselt eelmist lahendust. Lisandunud on ka üks ventilatsioonikorsten. Kahe maja vaheline vaba ruum on vähenenud kordades. Ehitamise aluseks oleva projekti, kus maa-aluseid konstruktsioone on muudetud nii, et tõstetud on hoonete +/-00 absoluutkõrgusele +3,19 abs. Ekspertiisi ei ole planeerimisosakonnale esitatud. Oluline ehitusloa nõue on täitmata. EhS § 19 lg-te 1 ja 2 järgi on omanikul kohustus tagada ehitamise vastavus õigusaktide nõuetele, sh peab olema tagatud nii ehitise vastavus planeeringule kui ka ehitamiseks vajalike lubade olemasolu. EhS § 12 lg 1 sätestab kohustuse ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. Praegusel juhul on tõendatud, et ehitustegevus Kalda 2, 4, 6, 8 kinnistutel ei toimu vastavalt ehitusloa nr 1912271/34615 aluseks olevale ehitusprojektile (Infragate Eesti AS töö nr PR28/198-18 „Pärnu Vanasadama kvartali hoonete ja rajatiste projekteerimistööd Kalda tn 2 ja Kalda tn 4, november 2019“). Tegelik ehitamine erineb sellest oluliselt ja juba tehtud olulisi ehituslikke muudatusi ei saa käsitada kui muudatusi majandus- ja taristuministri määruse 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 12 mõistes, mis ei nõua uut ehitusluba.
10.Pärnu linn esitas 22.01.2024 halduskohtule taotluse menetluse lõpetamiseks.
11.Vanasadama Arenduse OÜ täiendas 26.01.2024 esitatud nõudeid ja palus tuvastada Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasus ja Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 tühisus või alternatiivselt tühistada Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2.
12.Samas avalduses esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse peatada Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 kehtivus. Esialgset õiguskaitse kohaldamata jättes tekivad kaebajal tsiviilõiguslikud vaidlused võlaõiguslikud lepingud sõlminud ostjatega, täiendavad finantskulud, kohustus hüvitada ostjatele hilinemisega põhjustatud kahju ja maksta leppetrahvi ning koostööpartnerite võimalik soov lõpetada kaebajaga sõlmitud töövõtu- ja käsunduslepingud. Kaebaja ei saa ajakava ilma 3(11)
3-23-2386 oluliste negatiivsete tagajärgedeta lihtsalt määramata aja võrra edasi lükata, ilma et sellega kaasneksid olulised ja raskesti kõrvaldatavad tagajärjed. 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p-i 2 mõjul esineb kaebaja õiguste intensiivne riive, sest kaebajal puudub arusaam, kas ja milliseid ehitustöid ta võib teha. Kaebaja peab kartma, et vastustaja teeb mingi uue ettekirjutuse või täitekorralduse. Kuigi ebaseadusliku ettekirjutuse (kuni ettekirjutus kehtis) ja otsuse resolutsiooni p 2 mõjul tekkinud kahju tuleb hüvitada vastustajal, kaasneb lepinguliste tähtaegade ületamisega iseenesest ostjatega vaidlusi, tõenäoliselt ka kohtuvaidlusi. Kaebajale on juba saabunud esimesed teated sellest, et korteri ostuhuvilised lükkavad otsustamist edasi, kuna ehitamine seisab. Halduskohtule esitatud ekspertarvamus tõendab, et kaebaja tegevus ei ohusta neid eesmärke, küll aga tagab hoonele parema kaitse üleujutuse vastu. Seega ei saa ehitamine kahjustada avalikke huve. Küll aga kahjustab ehitusloa alusel ehitamise mitte lubamine kaebaja ja ka kaebajaga lepingud sõlminud kolmandate isikute huve ja õigusi. Otsuse resolutsiooni p 2 sisuliselt asendab ettekirjutuse resolutsiooni punkti 2 ühegi seadusliku aluseta. Töö seiskumisega (nt soklipaneelide ladustamine, transport, tööseisak; kraana seisak; betoontööde seisak, õõnespaneelide tootmise peatamise seisak, tööjõu ja rendiseadmete lisakulud jms) tekkinud kahju ületab 130 000 eurot. Kaebaja kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimalda püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning toob kaasa olulised probleemid ehitustööde tegemiseks sõlmitud lepingute täitmisel. Kinnistule kavandatavate korterite ja äripindade osas on sõlmitud ca 30 võlaõiguslikku müügilepingut juba enne ehitiste valmimist. Kui ostjad taganevad müügilepingutest hoonete valmimise tähtaja viibimise tõttu, kaasneks sellega kaebajale väga raske majanduslik tagajärg, kuna korterite ostuhind jääks kaebajal saamata, kuid laenusumma tuleks Luminor pangale sellele vaatamata tagastada.
13.Pärnu linn palus asja menetluse lõpetada ja jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kuna põhjendatud huvi on tuvastamiskaebuse menetlemise eelduseks, siis kaebaja põhjendused ei ole asjakohased. Kaebuse edasi menetlemine ei ole kaebaja õiguste kaitseks vajalik, sest ehitustegevusega jätkamine on seotud seaduse, mitte vastustaja antud tingimustega. Kaebaja esitas 10.01.2024 avalduse uue ehitusloa taotluse tagasivõtmiseks ehitisregistrist ja palus seda taotlust mitte edasi menetleda ning lugeda menetlus lõppenuks. Seejärel tunnistas Pärnu linn 22.01.2024 otsusega nr 3-5.4/49 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 kehtetuks ja ühtlasi kohustas kaebajat, et enne hoonete püstitamisega jätkamist tuleb olemasolevad ehitised viia vastavusse ehitusloaga nr 1912271/34615. Vastustaja on tuvastanud, et vähemasti perioodil alates uue ehitusloa taotluse esitamisest ei ole kaebaja ehitanud kehtiva ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgi ning senine ehitustegevus on olnud vastuolus õigusaktidega. Sellest tulenevalt on vastustaja ka järelevalvemenetluse käigus piiranud kaebaja õigust ehitustegevusega jätkata seni, kuni ehitustegevus on kooskõlas õigusaktidega. Vastustaja tehtut kinnitab ka 08.01.2024 koostatud TS ekspertarvamus, milles on leitud, et kaebaja tehtud ehitustööd ei vasta kehtivale ehitusloale ning ilma suuremate ümberehitusteta ei saa tagada ehitusprojekti elluviimist, mis vastaks ka detailplaneeringule. Kaebaja soovib esialgse õiguskaitse taotlusega luua olukorda, mis toob kaasa tagajärgi, mille kõrvaldamine hiljem on keerukas või ebamõistlikult kulukas. On ilmselge, et kaebaja edasine ehitustegevus ei saa olla vastuolus ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga ega detailplaneeringuga, mistõttu ei saa olla lubatav ka sellise ehitusprojekti ja detailplaneeringuga
4(11)
3-23-2386 vastuolus oleva ehitamise lubamine senikaua, kui ei ole sellise ehitise püstitamiseks õiguslikku alust.
14.Tallinna Halduskohus lõpetas 02.02.2024 määrusega Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 peale esitatud tühistamisnõude osas menetluse (resolutsiooni p 1), lubas muuta kaebust ja võttis menetlusse kaebuse nõude Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt tühistamiseks (resolutsiooni p 2) ning jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 5). Pärnu linn tunnistas 22.01.2024 otsusega 3-5.4/49 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 817/9066 kehtetuks (p 1), mistõttu see ei oma kaebaja subjektiivsetele õigustele mõju. Preventiivsel eesmärgil Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasuse tuvastamine ei ole kaebaja õiguste kaitseks vajalik. Kaebaja loobus 19.06.2023 esitatud ehitusloa taotluse menetlemisest ning võttis taotluse tagasi (dtl 1121, dtl 1215). Seega on jätkuvalt kehtivad Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusega nr 780 väljastatud ehitusload ning kaebajal on lubatud nende ehituslubade alusel ehitamine. Seda kinnitas ka vastustaja kohtule esitatud vastuses. Menetlusosalised ei ole välja toonud, et kaebaja on vastustaja haldusakti alusel rakendatud sunniraha juba tasunud või vastustaja on asunud sunniraha sisse nõudma täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, milleks tal praegu puudub alus. Haldusakti õigusvastasuse tuvastamine ei saa ära hoida uute ettekirjutus-hoiatuste tegemist. Ehitamine peab olema kooskõlas EhS-s sätestatuga. 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse osas kohtumenetluse jätkamine ei ole kaebaja õiguste kaitseks vajalik. Kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel hindab kohus kaebuse perspektiive piiratud informatsiooni raames ning hindab eelkõige, kas kaebaja õigused saaksid kohtumenetluse ajal pöördumatult kahjustatud. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kaebaja õigused saavad pöördumatult kahjustatud. Kaebajal on lubatud ehitada Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusega nr 780 väljastatud ehituslubade ning nende aluseks olevate projektide alusel. Vastustaja esitatud TS 09.01.2024 ekspertarvamuse kohaselt ei vasta ehitustööd ehitusloale, kuna hooned on tõstetud võrreldes ehitusloa projektiga 490 mm kõrgemale. See on tõendatud ka esitatud ehitusloa muudatustega. Hoone kõrguse muutumisel tulevad hoone ümbruse teede ja platside kalded suuremad kui kehtiva ehitusloa puhul. Kalle 3% on maksimum, mida lubatakse linnaväljakute puhul. Samas on hoone ümbruses ka promenaad, mida saab pidada kergliiklusteeks. Vastavalt EVS 843 „Linnatänavad“ 8.1.3 alap-le 8 tuleb üldjuhul kavandada kergliiklustee katte põikkalle ühepoolsena, kaldega 2%. Praegu ei ole igal pool kergliiklustee selline kalle tagatud. Tegelikkuses pole igal pool tagatud ka 3% kalle. Ka Tallinna Ringkonnakohus leidis 30.11.2023 määruse p-s 18, et ehitamine peab toimuma üksnes kehtiva ehitusloa aluseks oleva projekti järgi. Praeguses etapis puudub veendumus, et taotleja jätkas ehitamist kehtiva ehitusloa aluseks olnud projekti järgi. Kuna kaebaja loobus 19.06.2023 esitatud ehitusloa taotluse menetlemisest ning võttis taotluse tagasi, oli põhjendatud vastustaja nõue viia ehitis vastavusse eelnevalt väljastatud ehitusloaga. Kaebusest nähtuvalt on kaebaja eesmärk ehitada ehitusloa nr 1912271/34615 alusel ning kohtule ei nähtu, et vastustaja keelaks sellist tegevust. Seega puudub oht, et kaebaja õigused saaksid kahjustatud taotluses kirjeldatud viisil olukorras, kus kaebajal on lubatud jätkata ehitamisega, kui kaebaja viib eelnevalt ehitatu kehtiva projektiga kooskõlla.
5(11)
3-23-2386
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
15.Kaebaja palub määruskaebuses tühistada halduskohtu määruse resolutsiooni p-d 1 ja 5, jätkata menetlust vastustaja 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasuse tuvastamise nõudes ning peatada Pärnu Linnavalitsuse 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 kehtivus. Halduskohus möönis, et otsuse resolutsiooni p 2 mõjul on ehitamine keelatud, kuni väidetavalt ehitusloaga vastuolus olevad ehitised viiakse kooskõlla projektiga, kuid asus ebaõigele seisukohale, et selline olukord ei riku kaebaja õigusi. Kaebaja on ehitanud vastavalt ehitusloale, mida tõendab ekspertarvamus. Halduskohus ei ole ekspertarvamust hinnanud ega sellega arvestanud. Kaebajale on väljastatud ehitusluba, kuid ta ei saa selle alusel ehitada. See on intensiivne omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riive. Halduskohus ei ole otsuse p 2 vaidlustamiseks esitatud kaebuse eduväljavaateid hinnanud. Samuti pole kohus arvestanud kaebaja huvidega ega prognoosinud nii esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmise kui ka kohaldamise tagajärgi. Halduskohus on lähtunud üksnes vastustaja seisukohtadest. Kohtuasjas ei ole enam tähtsust, mida kaebaja taotles ehitusloa taotluses ja kas seda on võimalik ellu viia või mitte, vaid lähtuda tuleb üksnes 04.12.2019 ehitusloast ja selle aluseks olevast ehitusprojektist. Ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti ei ole vastustaja ekspertarvamuses ühegi konkreetse viitega mainitud, mistõttu ei saa vastustaja esitatud ekspertarvamust pidada asjakohaseks tõendiks. Ehitusluba on väljastatud hoonete kõigi etappide ehitamiseks ja 98 parkimiskohaga maa-aluse parkimiskorruse ehitamiseks. Selliste tingimustega ehitusluba nähtub ehitisregistrist. EhS § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 61 lg 2 kohaselt on ehitisregistrist nähtuval ehitusloal õiguslik tähendus. Ehitusluba vastab detailplaneeringule. Menetluse lõpetamine Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasuse tuvastamise nõudes on põhjendamatu. Kohus on jätnud tähelepanuta, et preventiivse eesmärgi all pidas kaebaja silmas kahjunõude esitamist, sest ettekirjutuse mõjul ei saanud kaebaja üle mitme kuu kinnistul ehitustegevusega jätkata. Sellele on kaebaja viidanud 25.01.2024 kaebuse täienduse p-s 73. Vastustaja poolt vastuseks määruskaebusele esitatud korraldus nr 780 ei ole ehitusluba ega siduv dokument ning see on allkirjastamata. Esitatud vertikaaldokument ei ole asjakohane. Ehitusluba on antud 98 parkimiskoha ehitamiseks.
16.Vastustaja palub vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja senine ehitustegevus ei ole toimunud vastavalt ehitusloale. Detailplaneeringu seletuskirja p 1.6.14 näeb ette, et kavandatud hoonestus viiakse ellu etapiviisiliselt (dtl 570): I etapp maa-alune hooneosa (tähis projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 4 (tähis projektis PVSH1); II etapp maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 6 (tähis projektis PVSH2); III ja IV etapp maa-alune hooneosa 24 ja 40 parkimiskohaga koos elu- ja ärihoonega Kalda tn 8 (tähis projektis PVSH3), sadamahoone Kalda tn 2 (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega. Detailplaneeringu p 1.6.6 sätestab, et teadaolevate andmete põhjal on Pos 1, Pos 2 ja Pos 3 arvutuslik parkimiskohtade vajadus kokku kuni 222 kohta. Parkimiskohtade arvu tuleb täpsustada projekteerimisel vastavalt hoonete kasutusotstarbele (dtl 31–32). Kehtiva 6(11)
3-23-2386 ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis projekteeriti OÜ Väli poolt „Pärnu Vanasadama kvartal“ Väliruum osas (töö nr 1889) (edaspidi OÜ Väli projekt) kokku 171 parkimiskohta, mida kinnitab ka tehniline joonis (dtl 735). Seletuskirja p-s 4.4 sisaldub parkimisarvutus, kus projektalas nähakse samuti ette kokku 171 parkimiskohta (dtl 603). Selliste parkimiskohtade arvuga vastustaja ehitusluba andes nõustus, mida kinnitab 02.12.2019 korraldus nr 780 „Ehitusloa andmine Pärnu linn, Kalda tn 2, 4, 6 ja 8“. Detailplaneeringu kohaselt tuleb parkimiskohad tagada krundisiseselt või planeeritud kruntidel ühiselt vastavalt hoone kasutusotstarbele ning kehtivale normatiivile. Projektis on vastavalt hoonete kasutusotstarvetele ning kehtivale normatiivile nähtud ette 161 sõiduauto parkimiskohta. Maaalusesse hooneossa on projekteeritud kokku 171 sõiduauto parkimiskohta. OÜ Väli projekti seletuskirja p 4.4 viimane lause näeb küll ette, et „projektiga on kavandatud sõiduautode ning jalgrataste parkimiskohti vastavalt standardile“, mis on parkimisarvutuse tabelis tooduna 161 parkimiskohta (dtl 603). Kaebaja projekteeris aga kokku maa-alusesse hooneosasse 171 parkimiskohta. Sama parkimiskohtade arv 171, mille kaebaja projekteeris, kinnitab ka kehtiva ehitusprojekti koosseisu kuuluv asendiskeemi joonis AR-4-01 (dtl 714). Majandus- ja taristuministri määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 3 lg 1 p 2 sätestab, et ehitusprojekt koosneb graafilistest projektdokumentidest, nagu tehnilised joonised, illustratsioonid, skeemid, graafikud. Kaebaja väide, et parkimiskohtade välja ehitamisel justkui tuleb lähtuda kehtiva ehitusprojekti osaks olevast ideestikust, mis näeb ette minimaalselt maaalusesse hooneosasse 98 parkimiskohta, ei ole asjakohane, sest ideestiku puhul on tegu illustratsioonidega ja lähtuda saab üksnes ehitusprojekti koosseisu kuuluvatest kinnitatud tehnilistest joonistest. Seetõttu on kehtiva ehitusprojekti alusel maa-alusesse hooneossa ette nähtud parkimiskohtade arv 171, mis on kooskõlas ehitusloa ja detailplaneeringuga. Ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis on ette nähtud hoone +/-0.00 = 3,19 abs ja seda kõikides konstruktsiooni osades. Samale kõrgusele on planeeritud ka maapind hoonete ümber. Vastustajal on põhjust arvata, et maapinda tõstetakse. See on oluline muudatus kehtivas ehitusprojektis. Ehitusekspert MS ekspertarvamuse küsimuses 6 on soovitud vastust, kas hoone +-0,00 (st esimese korruse põranda) kõrguse muutumisega seotud kergliiklusteede kalded vastavad kehtivale standardile EVS 843 „Linnatänavad“. Vastuses 6 aga käsitleb ekspert TModel OÜ 11.12.2023 joonist PVS_TP_TL-4- 40_v05_Vert.pdf (dtl 1668), mis ei ole osa kehtiva ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist. Ekspertarvamus on selles osas puudulik. Vastustaja on kaebajale seadnud ehitusloa väljastamisel kohustuseks vastavalt korralduse nr 780 p-le 7 ehitusekspertiisi tegemise (EhS § 42 lg 3 p 6), kuid kaebaja ei ole seni esitanud ekspertiisi, mille järgi saaks vastustaja hinnata tegelikku ehitamist ja vastavust ehitamise nõuetele ning kehtivale ehitusloale. Vastustaja esitatud TS 08.01.2024 ekspertarvamusest nähtub, et kaebaja ei ehita vastavalt ehitusloale. Seetõttu on põhjendatud 22.01.2024 otsuse nr 3-5.4/49 resolutsiooni p 2, mis näeb ette enne hoonete püstitamisega jätkamist olemasolevate juba rajatud ehitiste vastavusse viimise ehitusloaga nr 1912271/34615. Ehitus on praegu sellises järgus, kus maa-aluse parkimiskorruse mahu suurendamine kehtiva ehitusloa kohaseks on veel võimalik, mistõttu on olemasolevate ehitiste vastavusse viimine vajalik, et vältida märkimisväärseid kulusid kaebajale. Seega tähendab esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine seda, et kohaliku omavalitsuse haldusaktide järgimine muutub suvaliseks ning ehitusloast ja selle alusel olevast ehitusprojektist möödaehitamiseks piisab üksnes haldusaktide vaidlustamisest. Esialgse õiguskaitse kohaldamine toob kaasa tagajärgi, mille kõrvaldamine on hiljem keerukas, kui mitte võimatu. Kaebaja väited kehtiva ehitusloa järgi ehitamisest on ka seetõttu vastuolulised, et ta on ise esitanud uue ehitusloa taotluse koos olulisel
7(11)
3-23-2386 määral muudetud ehitusprojektiga, mille ta võttis hiljem tagasi. Ka muus osas on kaebaja määruskaebus üldsõnaline või vasturääkiv. Vaidlustatud kohtumääruses tehtud otsustus mitte jätkata menetlust Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasuse tuvastamise nõudes on õiguspärane. Õigusvastasuse tuvastamise nõue teenib üksnes kaebaja eesmärki esitada hiljem hüvitamiskaebus. Hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus ei anna õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks või sellele üleminekuks (HKMS § 45 lg 2 ls 2), mistõttu ei ole tuvastuskaebuse osas kaebajal kaebeõigust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I
17.Ringkonnakohus võtab HKMS § 207 lg 1 alusel määruskaebuse menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 155 lg 5 ja 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
18.Vastustaja esitas 22.02.2034 vastusega koos korralduse nr 780 ja joonise PVS_TP_TL-440_v05_Vert.pdf, mis mõlemad on toimikus juba olemas (dtl 1564–1566 ja 1224) ja tuleb seetõttu tagastada. Kaebaja esitas koos määruskaebusega parkimiskohtade ideestiku koos seda illustreeriva plaaniga (lisa 1), EVS standardi väljavõtte (lisa 2), MS täiendava ekspertarvamuse (lisa 3), kaebaja 09.02.2024 vastuväite vastustaja ekspertarvamusele (lisa 4) ning vastustaja 12.02.2024 e-kirja (lisa 5). Lisad 1–4 on juba toimikus olemas (dtl 736–739, 1593–1594, 1596– 1609, 1582–1587), mistõttu ringkonnakohus tagastab need. Lisa 5 võtab ringkonnakohus asja materjalide juurde. Kaebaja esitas koos 23.02.2024 vastusega ES selgituse ehitusloa kohta (lisa 1) ja ehitusprojekti (lisa 2). Lisas 2 esitatud dokumendid on esitatud 25.10.2023 koos esialgse õiguskaitse taotlusega ja seega toimikus olemas, mistõttu ringkonnakohus tagastab need. Lisa 1 võtab ringkonnakohus asja materjalide juurde. II
19.Kaebaja palus 25.01.2024 avalduses jätkata menetlust Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/9066 õigusvastasuse tuvastamiseks preventiivsetel kaalutlustel ja menetluskulude hüvitamiseks ning 26.01.2024 avalduses kahjunõude hüvitamiseks.
20.Kohtupraktikas on leitud, et HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel saab menetluse lõpetada mh juhul, kui kehtivusaja möödumise tõttu on haldusaktil kadunud igasugune mõju ja praktiline tähendus (nt Riigikohtu 03.12.2021 määrus nr 3-14-50421, p 21; 28.10.2020 määrus nr 3-20-580, p 11). HKMS § 152 lg 2 kohaselt ei lõpeta kohus menetlust HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel, vaid jätkab menetlust haldusakti õigusvastasuse tuvastamiseks, kui see on vajalik kaebaja õiguste kaitseks ja kaebaja seda taotleb. Sellisele jätkutuvastuskaebusele üleminek HKMS § 152 lg 2 alusel on abiks mh sellisele kaebajale, kes on valinud oma õiguste kaitseks õigel ajal kohase õiguskaitsevahendi, kuid kelle esitatud nõuet pole temast sõltumatult muutunud asjaolude tõttu enam võimalik rahuldada. HKMS § 152 lg 2 alusel tuvastamiskaebusele üleminekul ei ole kohus seotud HKMS § 45 lg-s 2 sätestatud tuvastamiskaebuse esitamise piirangutega. Siiski peab tuvastamiskaebuse menetlemine olema kaebaja õiguste kaitseks vajalik (nt Riigikohtu 28.10.2020 määrus nr 3-20-580, p 12). Tuvastamisnõudele üleminekut on lubatud nt juhul, kui 8(11)
3-23-2386 kaebaja soovib esitada vaidlustatud haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamise nõuet või kui tuvastamisnõue aitab tal muul moel tulevikus oma õigusi kaitsta. Muu hulgas on peetud õigusvastasuse tuvastamise nõudele sellist üleminekut lubatavaks, kui kaebaja soovib menetletavas asjas kantud menetluskulude hüvitamist vastustajalt (nt Tartu Ringkonnakohtu 05.04.2022 määrus nr 3-19-2392, p 18; Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2022 määrus nr 3-211639, p 15; 06.07.2022 määrus nr 3-21-1066, p 17; 08.07.2022 otsus nr 3-22-619, p 15).
21.Kaebajal on õigus taotleda üleminekut haldusakti tühistamise nõudelt selle õigusvastasuse tuvastamise nõudele haldusakti kehtivuse kaotamise järel. Halduskohus jättis tähelepanuta, et kaebaja on maininud nii kavatsust esitada hiljem kahju hüvitamise nõue (kaebaja 26.01.2024 kaebuse ja esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluse p 73) kui ka võimalust jätta menetluskulud asja sisulisel lahendamisel vastustaja kanda (kaebaja 25.01.2024 avaldus lk 1). Õigusvastasuse tuvastamise nõudele üleminek aitab seega kaebaja õiguste kaitsele kaasa. III
22.Halduskohus on põhjendatult jätnud kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
23.Vaidlustatud ettekirjutuse p-ga 2 kohustati kaebajat enne hoonete püstitamisega jätkamist viima olemasolevad ehitised vastavusse ehitusloaga. Ettekirjutuse põhjenduste kohaselt ei vasta püstitatud ehitise osa kehtivale ehitusloale. Ringkonnakohus mõistab ettekirjutuse p-i 2 nii, et sellega kohustati kaebajat peatama edasine ehitamine muus osas peale ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile mittevastavate osade ümberehitamise.
24.Kaebaja soovib esialgse õiguskaitse kohaldamisega säilitada ehitised olemasolevas mahus ja vältida tsiviilvaidluste tekkimist kaebajaga korteriomandi omandamiseks võlaõiguslikud lepingud sõlminud ostjatega, täiendavate finantskulude tekkimist ja koostööpartnerite poolt kaebajaga sõlmitud töövõtu- ja käsunduslepingute lõpetamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebajal ettekirjutuse p-st 2 tulenevalt kohustust valminud hooneosa ümber ehitada, sest ettekirjutusega ei ole talle sellist kohustust pandud ega selleks tähtaega määratud. Muus osas ehitamise peatamise ettekirjutuse tõttu ei ole kaebajal võimalik aga ehitada hoone valmis ilma vaidluse all olevaid muudatusi ehitises valmis ehitamata, mistõttu kaasnevad kaebaja jaoks negatiivsed mõjud tsiviilõiguslikes suhetes. Kaebaja on esialgse õiguskaitse vajadust piisavalt põhistanud.
25.Kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu, kuid selle eduväljavaated ei ole ka suured.
26.Vastustaja on otsuses paikvaatlustele ja TS ekspertarvamusele tuginedes leidnud, et maaaluse parkla osas ei vasta valminud ehitustööd ehitusloale ja detailplaneeringule. Ehitustööd ei vasta kehtivale ehitusloale, kuna hoonete +/-0.00 kõrgust on tõstetud võrreldes ehitusloa projektiga 490 mm kõrgemale. TS ekspertarvamuses (dtl 1302–1321) on ehitustehniliselt kirjeldatud, põhjendatud ja selgitatud, et kaebaja tehtud ehitustööd ei vasta ehitusloale ning ilma suuremate ümberehitusteta ei saa tagada ehitusprojekti elluviimist nii, et rajatu vastaks ka detailplaneeringule. Kaebaja esitatud ekspertarvamuse seisukoha, et teostatud tööd vastavad ehitusloale, veenvuse on vastustaja seadnud kahtluse alla. Joonisel PVSH0_EP_AR-9101_v05_parkimiskorruse-etapilisus (dtl 735) on kajastatud kokku 171 parkimiskohta. Vaidlus menetlusosaliste vahel on küsimuses, kas see joonis kajastab ideestikku või on ehitusprojekti joonis, millele anti ehitusluba. Küsimuses, kas ehitamine toimus vastavalt ehitusloale ja projektile ning millise eksperdi arvamus on veenvam, annab lõpliku hinnangu halduskohus kaebuse sisulise lahendamise käigus kõiki tõendeid hinnates. Ringkonnakohus märgib siiski, et asja lahendamisel ei oma tähtsust, kui palju parkimiskohti nõuab detailplaneering, sest 9(11)
3-23-2386 ehitamise aluseks on ehitusluba. Samuti ei anna ehitise kõrvalekalle standardist alust järeldada, et ehitamine ei vasta ehitusprojektile. Olukorras, kus ehitusprojekti ja standardi vahel on ebakõla, võib vastustaja kaaluda ehitusloa muutmist, ent sellisest ebakõlast ei saa järeldada, et ehitatud ei ole ehitusprojekti järgi.
27.Ehitusluba annab EhS § 38 lg 1 järgi õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 46 lg 1 näeb ette ehitusloa kehtetuks tunnistamise, kui ehitusloa taotlemise aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et ehitise olulised tingimused muutuvad oluliselt, näiteks ehitise tuleohutus, energiatõhusus, kasutamise otstarve, mõjuvad koormused või ehitusloas märgitud muud olulised tehnilised näitajad. Ehitusprojekti oluliste tingimuste muutmise kriteeriume ei ole seaduses ega majandus- ja taristuministri määruse „Nõuded ehitusprojektile“ §-s 12 loetletud ammendavalt. Seetõttu on ehitusloa andjal selles küsimuses hindamisruum. Vastustaja hinnang, et hoone absoluutse kõrguse tõstmine 49 cm võrra on ehitise olulise tingimuse muutmine, ei ole ringkonnakohtu esialgsel hinnangul põhjendamatu ega ekslik. See nõue ei ole seotud vaid hoone ümbruses olevate teede ja väljakute kallete nõuetekohasusega, vaid võib omada tähtsust naaberkinnisasjade omanike ja kasutajate jaoks. Projektis tehtud muudatuse õigustamine vajadusega vältida üleujutuseohtu ei pruugi olla piisav, sest see asjaolu ei saanud ilmneda pärast ehitusloa andmist; ehitusloa menetluses tuleb tasakaalustada ehitamisest huvitatud isiku ja naaberkinnisasjade omanike huvid ning hoone absoluutne kõrgus omab tiheasustusalal ehitamisel huvide tasakaalustamise seisukohalt olulist tähtsust.
28.Vaidlustatud ettekirjutusega ei kohustatud kaebajat ehitama. Ettekirjutuses ei ole antud kaebajale mingiks tegevuseks tähtaega, vaid lubatud edasist ehitamist juhul, kui juba püstitatud hooneosad on viidud ehitusloaga kooskõlla. Sellest saab järeldada, et kui olemasolev hooneosa vastab ehitusloale, ei ole edasine ehitusloa järgne ehitamine takistatud.
29.Kui vaidlustatud ettekirjutus on õigusvastane, on kaebajal võimalik nõuda talle sellega tekitatud kahju hüvitamist, kuigi sellise kahju suuruse tõendamine võib olla kaebajale koormav ja hüvitisenõude esitamise vajadus raskendab kaebuse rahuldamise kohta tehtava kohtuotsuse täitmist. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei anna kaebajale siiski kindlust, et selle kehtimise ajal ehitatud hooneosasid ei tule hiljem lammutada. HKMS § 254 lg 2 järgi tuleb kaebuse rahuldamata jätmisel kõrvaldada esialgse õiguskaitse kohaldamisest tulenevad tagajärjed. Kui kaebus jääb rahuldamata, tekiks kaebajal vajadus esialgse õiguskaitse kehtivuse ajal ehitamise järel viia hoone vaidlusalused osad ehitusloaga kooskõlla, selleks vajadusel uued hooneosad lammutades. Hoone +/-00 kõrguse muutmine ega vaiade lisamine või ümberpaigutamine ei ole võimalik nii, et hoone praegu veel ehitamata osad, mis ehitatakse esialgse õiguskaitse kehtivuse ajal, jäävad alles. Kuna ka ettekirjutus lubab eeldusel, et valminud hooneosad on nõuetele vastavad – st kaebuse rahuldamise eelduste olemasolul –, edasist ehitusloa järgset ehitamist, siis ei saa kaebaja huvi esialgse õiguskaitse kohaldamiseks pidada kuigi kaalukaks.
30.Avalikes huvides on tagada ehitamise vastavus ehitusloale. Neid asjaolusid arvestades ei kahjusta esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kaebaja õigusi ülemääraselt.
31.Kohtumenetluse ajal ehitamine ja selle ebaseaduslikkuse korral hilisem lammutamine kahjustaks ka naabrite huve ülemääraselt, arvestades ehitamise ja lammutamisega kaasnevat müra, liiklust jm intensiivseid kahjulikke mõjutusi.
32.Eeltoodu tõttu ringkonnakohus rahuldab kaebaja määruskaebuse osaliselt, tühistab halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 ja saadab haldusasi menetluse jätkamiseks tagasi halduskohtule. Halduskohtu määruse resolutsiooni p 5 jääb muutmata. 10(11)
3-23-2386
(allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.