Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.07.2025. Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-17-1092 Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistud Osaühing Cautor omandas kinnistu aadressil Kakumäe tee 120 18.12.2015. Soetamisest saadik on kinnistu sihtotstarve olnud 50% elamumaa ja 50% maatulundusmaa. Kinnistu endine omanik oli 23.06.2008 esitanud taotluse kinnistul detailplaneeringu menetluse algatamiseks. Osaühing Cautor soovib jätkuvalt Tallinna Linnavalitsuse 23.03.2011 korraldusega nr 413-k algatatud detailplaneeringu nr DP032170 elluviimist. 23.06.2008 taotlus detailplaneeringu menetluse algatamiseks nägi ette elamurajooni rajamise metsaalale. Maa-ala sihtotstarbeks paluti määrata 100% elamumaa. 23.03.2011 korralduse p 1 järgi oli detailplaneeringu menetluse ülesandeks kinnistu jagamine 12 elamumaa (ehitusmahtudeks igale krundile üks kahekorruseline üksikelamu ja kokku kuni 23 ühekorruselist abihoonet), 2 transpordimaa, üheks tootmismaa ja üheks maatulundusmaa sihtotstarbega krundiks. Haabersti linnaosa halduskogu 28.02.2006 otsuse nr 15 „Kakumäe poolsaare rohealade arengukava“ kohaselt on lubatud Kakumäe teest mere poole (Kakumäe tee äärde) ehitada kaks rida elamuid, määrates kruntide minimaalsuuruseks 1100 m2. TÜP-i kohaselt oli Kakumäe tee 120 juhtotstarve perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilitamisega ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamute, samuti üksikute väiksemate 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus- ja teenindusettevõtteid. Kaebaja omandas Kakumäe tee 120 kinnistu, juhindudes omandamise ajal kehtinud TÜP-is ettenähtud tingimustest ja juba menetlemisel olnud detailplaneeringust. Planeerimismenetluses esitas osaühing Cautor detailplaneeringu eskiisi, mis nägi ette kinnistu jagamise 22 elamumaaks. Menetluses oleva detailplaneeringu arvestamata jätmisega on eiratud Harju maavanema seisukohti ja Kakumäe tee 120 detailplaneeringu käigus 201l. a-l tehtud keskkonnamõju strateegilist hindamist. Selle kohaselt paiknevad kinnistul üksnes üksikud I ja II väärtusklassi puud. Detailplaneering näebki ette kõigi kinnistul asetsevate kaitseliikide säilitamist. Harju maavanem on 27.10.2016 kirjas palunud vastustajal tungivalt arvestada andmete ajakohastamise vajadusega ning menetluses olevate detailplaneeringutega. HÜP-i kehtima jäämine olemasoleval kujul välistab Kakumäe tee 120 detailplaneeringu järgse lahenduse elluviimise. HÜP-i p-de 3 ja 3.1. kohaselt on see aluseks selles käsitletava ala detailplaneeringutele, mis üldplaneeringu kehtestamise ajaks ei ole vastu võetud ega kehtestatud. Vastustaja ei ole kuni HÜP-i vastuvõtmiseni määranud Kakumäe tee 120 puhkevõi haljasalaks, nagu seda nägi ette lähteülesanne (HÜP-i lähteülesande p-d 7.4.1. ja 7.4.4.1). HÜP-i seletuskirja järgi tuleb detailplaneeringute koostamisel lähtuda maa-alale määratud juhtotstarbest. HÜP-i kohaselt saaks hoonestamist kavandada ainult kinnistu lõuna- ja läänepoolses osas. Kogu kinnistu põhja- ja idapoolne osa, s.t ca 50% kinnistust on loetud rohevõrgustiku alaks. See tähendab 50% ulatuses automaatset kinnistu teise eesmärgiga kasutuselevõttu. Ainsaks HÜP-iga loodud ebaseadusliku olukorra võimalikuks lahenduseks oleks HÜP-iga määratud roheala nr 9 või rohevõrgustiku arenguala nr 39 osaline kehtetuks tunnistamine, sest roheala laiust ei ole lubatud muuta. HÜP-i maakasutusplaani järgi on Kakumäe tee 120 kinnistu määratud osaliselt rohealaks (H)(roheala 9) ja osaliselt pereelamute alaks (Ep). HÜP-i seletuskirja kohaselt (lk 99–100) on eraldi määratud rohevõrgustiku arengualad, mille loetelus on positsiooni nr 5 toodud ka Kakumäe tee arenguala (roheala nr 39). Sellesse arengualasse on paigutatud Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12. HÜP-i seletuskirja järgi tuleks nimetatud kinnistute hoonestamise võimalikkus ja ulatus kindlaks määrata alles detailplaneeringu koostamise käigus, kuid samas on hoonestamisele kuuluva ala suurus ja paiknemine juba üldplaneeringu põhikaardil 1 (maakasutusplaan) kindlaks määratud. Lisaks on HÜP Havi tn 12 kinnistute suhtes vastuoluline selles mõttes, et kui põhijoonis 2 (roheline võrgustik) näeb kinnistut rohekoridorina, siis HÜP-i seletuskirja lk-l 96, kus loetletakse olemasolevad ja loodavad rohekoridorid, Havi tn 12 kinnistut hõlmav rohekoridor puudub. 3(25)

3-17-1092 Samas nähtub HÜP-i osaks olevatelt gaasi-, elektri-, sadeveekanalisatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni teemakaartidelt (HÜP-i lisadeks olevad teemakaardid nr 11–15 koos vaidlusaluste alade tähistamisega, dtl 934–937), et Kakumäe tee 120 varustamiseks vajalikud tehnovõrgud on kavandatud selliselt, et need hakkavad paiknema kinnistu põhja- ja idapoolse osaga piirneval alal. Seega on HÜP-i seletuskiri ja kaardimaterjal omavahel olulises vastuolus, mis tingib planeeringu õigusvastasuse. Vastuoluline HÜP takistab edaspidi selle alusel algatatavate detailplaneeringute menetlemist. Tehnovõrkude Ehituse OÜ omandas 17.11.2005 175993/187550 mõttelise osa Havi 12 kinnistust, mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. TÜP-i kohaselt oli kinnistu juhtkasutuse otstarbelt määratletud väikeelamumaana, kus pidi säilima kõrghaljastus. Havi tn 12 detailplaneeringu algatamisettepanek on esitatud 15.04.2010 ja sellega sooviti maa ehitusõiguse määramist ja kinnistu sihtotstarbe määramist elamumaaks. Alates 09.12.2010 kuni praeguseni on Havi tn 12 detailplaneeringu menetlus olnud faasis, mis on planeeringute registris määratletud kui eskiisi esitamine ja menetlemine enne detailplaneeringu menetluse algatamist. Kaebajal oli kinnistut omandades põhjendatud ootus, et seda on võimalik majanduslikult otstarbekal viisil hoonestada, lähtudes TÜP-is sätestatud tingimustest. Kaebaja soovis kinnistule ehitada 6 ühepereelamut. Põhjendatud ning kinnistu omaniku ja avalikku huvi arvestavaks tasakaalustatud lahenduseks oleks selle kinnistu jagamine 5 väikeelamu krundiks, suurustega 1951–4394 m2, mis oleks kooskõlas ka HÜP seletuskirja lk-l 100 fikseeritud põhimõttega: „Alade hoonestamisel pereelamutega on soovitatav mitte planeerida krunte, mille pindala on väiksem kui 1500 m2“ . Sellisel juhul oleks võimalik osa kinnistust lülitada ka rohekoridori koosseisu ning kinnistu omanik on kompromissina valmis lubama rohekoridori ala avalikku kasutust. HÜP-is ei ole koostamisel oleva Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega arvestatud, kuigi vastustaja lubas seda teha. Vastustaja on HÜP-i menetluses kaalunud kaebaja huve seoses Havi 12 kinnistuga üksnes näiliselt. HÜP-i kehtestamisel Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 seatud piirangutega on oluliselt rikutud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-e 3 ja 56, täidetud ei ole kõrgendatud põhjendamiskohustust. Eriti hoolikalt tuleb põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus (Riigikohtu 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-04, p 11). Kuna Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 on mõlemad HÜP-i järgi arvatud ca 50% ulatuses roheala nr 9 hulka ja see erineb varem kehtinud TÜP-ist, tuli määratleda Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 roheala või rohevõrgustiku arenguala aluseks olevad tunnused ja esitada ettepanek roheala nr 9 ja/või rohevõrgustiku ala nr 39 laiendamiseks ja Kakumäe tee 120 ning Havi tn 12 selle hulka osaliselt arvamiseks. Eelnimetatud toiminguid ja ettepanekuid esitatud ei ole. Seega ei ole HÜP-s roheala nr 9 laiendamise ega ka rohevõrgustiku arenguala nr 39 moodustamise menetlust läbi viidud ega puudutatud isikut sellest teavitatud. Kaebajad said Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 seatud piirangutest teada üllatuslikult HÜP-i vastuvõtmisel. Rohealad on mõeldud avalikuks kasutamiseks, juhul kui omanik määramisega nõustub (vt HÜP-i seletuskiri lk 63). Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 ei vasta roheala ega rohevõrgustiku arenguala tunnustele. Pelgalt haljastuse olemasolu selleks alust ei anna. Samas ei ole keegi sellekohast nõusolekut kaebajatelt isegi küsinud. Eraomandis olevat kinnistut ilma omaniku nõusolekuta avalikult kasutada ei ole lubatud. Nii ei ole lubatav ka HÜP, mis sellist nõuet eirab ja määrab avalikuks kasutamiseks eraomandis olevad kinnistud ilma kinnistu omanikke teavitamata ja nõusolekut saamata. HÜP-i menetluse käigus pole tehtud uuringuid, mis kinnitaksid eraomandis olevate kinnistute rohevõrgustikku arvamise põhjendatust. Praeguseks on kaebaja ise tellinud keskkonnaekspert Olavi Hiiemäe 2022. a-l koostatud „Kakumäe loodusuuringute ekspertarvamuse“, et hinnata kinnistute rohevõrgustiku hulka arvamise põhjendatust. Ekspertarvamuse kohaselt ei ole HÜP-iga loodud lahendus looduse ja eelkõige loomade seisukohast mõistlik ega hästi toimiv (vt ekspertarvamuse lk 14–15, dtl 1520–1521). 4(25)

3-17-1092 Ekspert viitab ka Lemma OÜ keskkonnamõjude juhteksperdi P. Toonpere poolt koostatud ekspertarvamusele, milles jõuti järeldusele, et kavandavad tegevused ei toimu väärtuslikuks määratud metsaala arvelt. Samuti ei ole hoonestusalasid ette nähtud kaitstavate taimeliikide leiukohtadele. Täiendava elamuala kavandamine ei suurenda võrreldes eelmise lahendusega rohevõrgustiku killustamist (samas, lk 16, dtl 1522). Pärast üldplaneeringu avalikke väljapanekuid lisandus sellesse uus maakasutuse juhtotstarve – konfliktala (K). Selline juhtotstarve on määratud eelkõige riigile kuuluvatele kinnistutele aadressidel Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101 (s.o. maakasutuse juhtotstarve on muudetud pärast üldplaneeringu vastuvõtmist rohealast konfliktialaks) ja Riigimaa nr 8 (Poru tn 1) maaüksustele (s.o maakasutuse juhtotstarve on muudetud rohealast pereelamute alaks). TÜP ja HÜP nägid samas ette säilitada või rajada asumisisesed rohealad Kakumäe tee 47 haljasalal, Kakumäe tee 88 haljasalal, Tindi tn haljasalal, Poru tn haljasalal. Olukorras, kus just Tallinna linnale ja riigile kuuluvad kinnistud on vaatamata nende rohealadena säilitamise vajadusele ikkagi määratud konfliktalaks, kuid kaebaja kinnistute osas ei ole sellist lahendust üldse kaalutud, on tegemist ebavõrdse kohtlemise põhimõtte olulise rikkumisega. Veelgi enam, antud juhul on konfliktialaks määratud linna- ja riigimaad, mille haljastuse säilitamise kohustus oli sõnaselgelt ette nähtud. Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 osas sarnased piirangud puudusid. Lisaks on vastustaja lubanud elamumaadeks muuta ka eraõiguslike isikute omandis olevaid kinnistuid, mis oma loodusliku olemuse poolest vastavad samuti rohealade tunnustele (nt Korese tn 32, Korese tn 28, Korese tn 6, Saviliiva tee 14c). Kaebajate omandiõiguse riivet, õiguskindluse- ja õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumisi ei ole sisuliselt ja asjakohaselt hinnatud. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud Kakumäe tee 8a ja Kakumäe tee 8b kinnistute sihtotstarve on 100% elamumaa. Kakumäe tee 8d sihtotstarve on 100% sotsiaalmaa. Planeerimismenetluses paluti määrata Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja 8d kinnistutele maakasutuse juhtfunktsiooniks korterelamute ala; määrata Kakumäe tee ääres maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlus / avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B+A); roheala arenguala nr 207 asemel näha ette segahoonestusala haljastusprotsendiga 20% ning määrata hoonestustiheduseks 1,2 ja korruselisuseks 2–4. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) ei nõustunud kaebajate ettepanekutega. Kakumäe tee ääres määrati maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlusala (B) ning roheala arenguala nr 207 tähistus eemaldati. Maakasutuse juhtfunktsiooniks määrati väikeelamute ala, haljastuse osakaaluks 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks 2. Vastustaja a ei ole teostanud kaalutlusõigust Kakumäe tee 8a, 8d ja 8b kinnistute juhtotstarbe ja korruselisuse suhtes õiguspäraselt. TÜP-i kohaselt on Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d ala juhtotstarbeks väikeeleamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Seega on taotlus korruselisuse nõude osas igal juhul kooskõlas ala suhtes kehtinud TÜP-ga. Vastustaja on korduvalt muutnud oma seisukohta Kakumäe tee 8a, 8d ja 8b kinnistute ehitusõiguse kohta (nt TLPA 18.08.2011 nõupidamisel otsustatu, 17.01.2012, 05.04.2012, 07.06.2012 kirjad). TLPA saatis 23.09.2012 Osaühingule Infestus ja Osaühingule Cautor kirja, millest nähtuvalt otsustas loobuda kinnistule ehitatavatele hoonetele kolmanda korruse lubamisest ning jäi üldplaneeringu avalikustamisel esitletud lahenduse juurde, arvestades mh seisukohaga, et kinnistute omanikega kokkulepitud muudatuse sisseviimine tähendaks planeeringu põhilahenduse muutmist, mis tooks kaasa uue avaliku väljapaneku korraldamise kohustuse. Vastav põhjendus on fikseeritud 13.08.2014 TLPA-s toimunud nõupidamise protokollis. Uue avaliku väljapaneku korraldamine tähendaks TLPA arvates kuni aastast ajakadu. Sellega on TLPA kaalutlusotsuse tegemisel lähtunud lubamatust kaalutlusest. Uue (s.t kolmanda) avaliku 5(25)

3-17-1092 väljapaneku oleks kohalik omavalitsus pidanud nagunii läbi viima. Kaalutlusõigust on rikutud ka sellega, et kaalutlemisel on arvestatud teise avaliku väljapaneku ajal kohalike elanike (132 inimest) kollektiivse vastuväitega, milles väljendati mittenõustumist maakasutuse juhtfunktsiooni muutuse ja hoonestamisel 3 korruse lubamisega. Samas on jäetud täielikult arvestamata asjaolu, et kaebajad esitasid TLPA-le 23.02.2012 e-kirja, milles kirjeldasid, et nad on kohalike elanike seas tutvustanud oma arendusplaane ja selgus, et sellele puudub vastasseis. Kirjale oli lisatud andmed 146 toetusavaldusele allkirjad andnud isiku kohta. Kaebajate soovitava planeerimislahenduse toetuseks allkirju andnud isikute ring suurenes edaspidi veelgi ning 26.09.2014 Harju Maavalitsuses peetud nõupidamisel andsid kaebaja esindajad maavalitsusele üle juba 300 toetusallkirja. Jääb arusaamatuks, miks osa kohalike elanike esitatud allkirjadega on kaalutluse läbiviimisel arvestatud, teistega aga mitte. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d piirangute seadmisel on oluliselt rikutud ärakuulamisõigust. Enne kaebajate suhtes negatiivse kaalutlusotsuse (st 23.09.2012 TLPA kirjas kajastatud otsus) tegemist ei ole vastustaja küsinud kinnistu omanike seisukohta korruselisuse vähendamise kohta ega tundnud huvi sellega omanikele kaasneda võivate negatiivsete tagajärgede vastu, rikkudes seega ka kaalutlusõiguse reegleid. Kaebajad olid pärast vastustajalt positiivse otsustuse tegemist (kolmekorruselise hoonestuse lubamist) asunud arhitektuuribüroo kaasabil koostama maa-ala hoonestamise lahendusi, kulutades selleks palju raha. Lubatava hoonestuse taas kahekorruseliseks muutmine tähendaks nende kulutuste asjatuks muutmist ja kaebajatele kahju tekkimist. Kui vastustaja prioriteediks oli planeerimismenetlus võimalikult kiiresti lõpetada, siis oleks Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute juhtotstarve ja korruselisuse võinud jätta ka üldplaneeringuga määramata, määratledes selle maa-ala nn konfliktialana. Selliselt on maakasutuse juhtotstarvet üldplaneeringuga muudetud mitmete riigile kuuluvate kinnistute osas (nt Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101, Poru 1), mistõttu on vastustaja isikuid ka ebavõrdselt kohelnud. HÜP-is on seatud põhjendamatult karmid piirangud. Seatud kahekorruseliste hoonete rajamise piirangul ei ole sisulist põhjendust. Jääb ka arusaamatuks vastustaja soov juba üldplaneeringu staadiumis sedavõrd karmi piirangu seadmiseks (PlanS § 75 lg 1). Vastustaja üldplaneeringu lõpliku lahendusega sisuliselt võtnud ära võimaluse tulevikus detailplaneeringu menetluses alale parima ja mitmekesise lahenduse leidmiseks, mis võiks sisaldada nii kahe- kui ka kolmekorruselisi hooneid. Üldplaneeringus seatud üldiste asustust suunavate raamide sees täpsemate lahenduste leidmine peaks olema detailplaneeringu menetluse ülesanne. Vastustaja on seejuures halduskohtu istungil selgelt märkinud, et üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringud ei kavatseta menetleda. Lisaks eelnevale leiavad kaebajad, et HÜP ei põhine nõuetekohastel uuringutel. Keskkonnamõju strateegiline hindamise (KSH) aruanne kujutab endast formaalset dokumenti, milles kasutatud mõisted, kriteeriumid ja hindamismeetodid on ebaselged ning planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata. KSH teinud mittetulundusühingu juhataja ei vasta keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimise seaduse (KeHJS) § 34 lg 3 p 2 nõuetele. Planeeringu kehtestamisel on viidatud veel kehtestamata ja avalikustamata teemaplaneeringutele.

3-17-1092 väljapanek. Kogu linnaosa hõlmavate planeeringute puhul on paratamatu, et puudutatud isikute ring planeeringu menetlemise vältel muutub. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute omanikud soovisid, et nimetatud kinnistute maakasutuse juhtotstarbeks määrataks korterelamute ala, samas kui ümberkaudsete kinnistute omanikud soovisid, et alale nähtaks ette pereelamud. Muuhulgas olid kohalikud elanikud mures liikluskoormuse kasvu pärast olukorras, kus piirkonnas on praegugi hommikuste ja õhtuste tipptundide ajal liiklemine raskendatud. Üldplaneeringu esimese avaliku väljapaneku ajal oli Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarbeks määratud pereelamute ala (Ep) – säilitatava või loodava rohevõrgustikuga arenguala (rohevõrgustiku kaardil arenguala nr 207). Kakumäe teega külgnevas osas on maakasutuse juhtotstarbeks määratud ettevõtlusala ning avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B+A). Tulenevalt Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute omanike soovidest ning vastustaja seisukohast, et linna tervikliku ja jätkusuutliku arengu kavandamisel on vajalik tagada elamispindade mitmekesisus, üldplaneeringu lahendust muudeti. Üldplaneeringu teisel avalikul väljapanekul oli Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarve määratletud väikeelamute alana (Ev) ja ettevõtlusala ning avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alana (B+A). Teise avaliku väljapaneku jooksul esitasid kohalikud elanikud (132 isikut) sellisele lahendusele kollektiivse vastuväite, väljendades vastuseisu esimese avaliku väljapaneku järgsetele üldplaneeringu muudatustele (dtl 55 jj). Teise avaliku väljapaneku järel avaldas Osaühing Cautor soovi Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele osaliselt kolmekorruseliste väikeelamute püstitamiseks. Amet kaalus seda võimalust ning leidis, et Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutel võivad kolmekorruselised olla ridaelamu tüüpi korterelamud ning sellisel hoonetüübil ei tohi kolmanda korruse pind olla suurem kui 50% alumiste korruste pinnast. Harju Maavalitsuses 05.06.2013 toimunud arutelul esitati vastuväited. Harju maavanem palus 29.07.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 kirjas vastustajal veel kord põhjalikult kaaluda vastuväidete esitajate kirjades välja toodud argumente. Võttes arvesse ühelt poolt suure hulga piirkonna elanike vastuseisu sellele, et ala juhtotstarbeks määratakse väikeelamute ala (Ev) ning eriti just kahest korrusest suurem korruselisus, ning teiselt poolt maaomaniku soovi määrata maakasutuse juhtotstarbeks korterelamute ala, jõudis vastustaja seisukohale, et huvide tasakaalustamiseks on parim kompromisslahendus, mis võimaldab Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d omanikul püstitada alale korterelamud kuid määrata korruselisuseks kuni kaks korrust. Kahekorruseline hoonestus ei lähe vastuollu ümbritsevate väljakujunenud pereelamute ala hoonete kõrgusega ning riivab vähem ümbritsevate kinnistuomanike huve. Valdavalt ongi üldplaneeringus määratud pereelamute alaga ümbritsetud väikeelamute alal lubatud korruselisuseks kuni kaks korrust. 13.08.2014 kohtus vastustaja Osaühing Cautori esindajatega, kus veel kord arutati korruselisuse küsimust ja selgitati, et vastustaja on kohustatud planeerimisotsuste tegemisel kaaluma kõigi osapoolte huvisid. TÜP määras kindlaks üksnes peamised territooriumi juhtfunktsioonid, kuid ei määranud ära konkreetse kinnistu ehitusõigust. Seoses kaebajate kogutud toetusallkirjadega märgib vastustaja, et tal puudus võimalus üheselt tuvastada, milles seisnes kaebajate arendusplaanide tutvustamine. Teiseks lähtus vastustaja eeldusest, et kohalikud elanikud, kes on nõus suuremamahuliste arendusplaanidega, ei ole eeldatavalt vastu ka arendustegevusele väiksemas mahus. Osaühing Cautor väidab, et kuna ta omandas Kakumäe tee 120 kinnistu alles 2015. a detsembris, siis puudus tal võimalus osaleda üldplaneeringu avalikel aruteludel, kuid Kakumäe tee 8b ja 8d omanikuna ja aktiivselt üldplaneeringu menetluses osalenuna pidi ta juba kinnistut omandades teadma sellele üldplaneeringuga kavandatavatest piirangutest. Järelikult ei saanud Osaühingul Cautor olla õigustatud ootust, et Kakumäe tee 120 kinnistul saab omandiõigust realiseerida teisiti, kui selleks ajaks juba menetlemise lõppjärku jõudnud üldplaneering ette nägi. Kuna Kakumäe tee 120 osas üldplaneeringu menetluses vastuväiteid 7(25)

3-17-1092 ega arvamusi ei esitatud, siis ei ole üldplaneeringu dokumentides ka konkreetselt Kakumäe tee 120 kinnistu määramist roheala ja rohevõrgustiku arenguala koosseisu käsitletud. arvestades üldplaneeringuga hõlmatud kinnistute hulka, ei ole mõeldav, et üldplaneeringu seletuskirjas käsitletaks iga kinnistut eraldi. Küll aga on üldplaneeringu seletuskirjas selgitatud rohealade ja rohevõrgustiku arengualade määramise üldisi põhimõtteid. Seletuskirja kohaselt on Haabersti linnaosa üldplaneeringu koostamisel haljastuspõhimõtete kujundamisel lähtutud avalikust huvist ja põhiseadusega kaitstud väärtustest (loodusvarade ja ressursside säästlik kaitse, tervis, liikumisvabadus) ning üldisest põhimõttest kaitsta praeguste ja tulevaste põlvkondade õigust elada keskkonnas, mis vastab nende tervise ja heaolu vajadustele. Kakumäe tee 120 jääb osaliselt roheala nr 9 – Kakumäe raba – koosseisu, mis on määratud ülelinnalise tähtsusega puhke- ja virgestusalaks. HÜP-i seletuskirja p 4.1.7 kohaselt on selle roheala eesmärk säästa haruldast klindipaljandiga rannikut, jätta alles lindude ja loomade eluruum, hoida eramuid põhjatuule eest, pakkuda lähiümbruse elanikele ja teistele linlastele matka- ja puhkevõimalusi. Kakumäe tee 120 määramisel osaliselt roheala koosseisu lähtuti mh asjaolust, et kinnistu sihtotstarve on 50% elamumaa, 50% maatulundusmaa, kinnistu on hoonestamata ja kaetud metsaga. Kinnistu osas on algatatud detailplaneeringu koostamine, mille eesmärk ei ole üldplaneeringuga vastuolus. Detailplaneeringuga (alternatiivid I ja II) on kinnistu rohealaks määratud osale kavandatud ainult mänguväljakud ja puhkekohad ning nendeni viivad teerajad. Tegevus vastab roheala kasutustingimustele. HÜP-i lahendus lähtub olemasolevast olukorrast, s.t asjaolust, et kinnistu on hoonestamata ja kaetud metsaga ning selle sihtotstarve on 50% maatulundusmaa, üldplaneeringu lahendus on kooskõlas algatatud detailplaneeringu lahendusega ega takista selle edasist menetlemist ning üldplaneeringu lahendusele ei esitatud Kakumäe tee 120 kinnistu osas menetluse vältel ühtegi vastuväidet. Kaebajad väidavad ka jätkuvalt, et HÜP on vastuolus Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega, kuid ei täpsusta, milles see vastuolu seisneb. TÜP määras kindlaks üksnes peamised territooriumi juhtfunktsioonid, kuid ei määranud ära konkreetse kinnistu ehitusõigust. Ehitusõiguse üle tuli varasema ja tuleb ka praegu kehtiva õigusliku regulatsiooni kohaselt otsustada detailplaneeringu kohustusega aladel (milleks on ka Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud) detailplaneeringuga. Seega ei saanud kaebajatel TÜP-ist tulenevalt tekkida õiguspärast ootust, et nad saavad kinnistud hoonestada Tallinna üldplaneeringuga määratud maksimaalses ulatuses.

3-17-1092 Vastustaja on kaebusele vastates õigesti välja toonud, et Kakumäe tee 120 kinnistu osas ei esitatud üldplaneeringu menetluse käigus ühtegi vastuväidet. Üldiselt on õige ka vastustaja seisukoht, et arvestades üldplaneeringuga hõlmatud kinnistute hulka, ei pea üldplaneeringu seletuskirjas käsitlema iga kinnistut eraldi. Siiski ei saa nõustuda vastustajaga, et tulenevalt vastuväidete puudumisest piisab, et seletuskirjas on selgitatud roheala ja rohevõrgustiku arengualade määramise üldisi põhimõtteid (vt seletuskirja p 4 ja selle alapunktid, sh 4.4 ja selle alapunktid). Vastustaja toob ka välja, et asjaolu, et kaebaja kinnistu ei ulatu klindipaljandiga rannikule, ei tähenda seda, et ala määramine rohealaks ei täidaks seletuskirjas märgitud teisi eesmärke. Toodud põhjendused ja vastuväidete puudumine võimaldab eraomandi kasutusõigusi võrreldes varasemaga põhjendamata piirata ainult seni, kuni vastustajal ei ole alust arvata või ta ei tea, et mingi eraomandis oleva ala rohealaks määramine võib puudutada maa-ala omaniku õigusi ja huve. Praegusel juhul ei olnud vastustajal alust selliseks arvamuseks, sest kõnealuse ala suhtes oli juba TÜP-is juhtotstarbeks ette nähtud perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilitamisega. Samuti oli selle ala suhtes Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 413 k algatatud detailplaneering nr DP032170 ja määratud, et selle ülesandeks on kinnistu jagamine 12 elamumaa, 2 transpordimaa, üheks tootmismaa ja üheks maatulundusmaa sihtotstarbega krundiks. Järelikult teadis vastustaja eraomaniku konkreetsest huvist varasema üldplaneeringuga antud ehitusõiguse realiseerimiseks ja oli teadlik nii selle mahust kui sisust. Seega puudus vastustajal igasugune alus eeldada, et Kakumäe 120 kinnistu manik soovib oma kinnistut lasta määrata rohealaks, mis muudaks väga suure tõenäosusega nii sellele antava ehitusõiguse sisu kui mahtu. Kuigi Osaühing Cautor oli Kakumäe 120 omandamise järel teadlik toimuvast üldplaneeringu menetlusest ja pidi kinnistu omandamisel end kurssi viima õigusliku olukorraga, võis ta planeeringu menetlemise ajal kehtinud kohtupraktikat arvestades eeldada, et vastustaja korraldab pärast 3 aastat viimasest avalikust arutelust uue avaliku väljapaneku. Rohealal on peamiseks prioriteediks (ja seda on ka tunnistanud vastustaja) loodusväärtuste säilitamine (HÜP seletuskiri, lk 99–100) ehk elamuid saab rajada ainult seda piirangut arvestades. Perspektiivse väikeelamumaa puhul oli sisuliselt ainsaks TÜP-st tulenevaks looduskaitseliseks piiranguks nõue kõrghaljastuse säilitamiseks, mis oli HÜP-i kohase lahendusega võrreldes omanikule oluliselt vähem koormav. Seetõttu pidi vastustajale olema arusaadav, et tal tuleb haldusaktis või sellega seotud dokumentides varasemas üldplaneeringus määratletud kinnistu juhtfunktsiooni muutust põhjendada sõltumata sellest, kas konkreetses menetlusetapis (era)omanik sekkub või mitte. Tegemist ei ole ühe väikese ühe–kahe pereelamu ehitamiseks sobiva kinnistuga, vaid linnaruumis küllaltki suure pindalaga kinnistuga (41 584 m2). Põhjendamiskohustus tulenes nõudest teha era- ja avalike huvide tasakaalustamise suhtes planeeringumenetluses põhjendatud otsus ja selgitada, miks ühtesid huvisid eelistatakse teistele ja see oli ilmne, sest sisuliselt muutis Tallinna linn osa kaebaja eraomandis olevast kinnistust avalikult kasutatavaks ilma kaebajalt või temale eelnenud omanikult selleks luba või nõusolekut küsimata või vastavat otsust sisuliselt põhjendamata. Sellega rikkus vastustaja otseselt kaebaja omandiõigust. Sellega tegi vastustaja olulise menetlusvea, mis on piisav vastavas osas üldplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks on Kakumäe 120 kinnistu suhtes HÜP-i erinevates dokumentides (seletuskiri ja kaardimaterjalid) teatud kaebaja õigusi potentsiaalselt puudutavad (rikkuvad) vastuolud. Kaebaja esile toodud osades ei ole HÜP haldusaktina üheselt mõistetav (HMS § 55 lg 1), sest planeeringu seletuskirja ja kaartide vahel on selge vastuolu, arvestades krundi võimalikku hoonestusala. Vastustaja ei ole neid vastuolusid menetluses ümber lükanud. Vastuolud on kõrvaldamata vaatamata sellele, et Harju maavanem juhtis oma 27.10.2016 otsuses nr 6-7/2014/3318 eraldi tähelepanu vajadusele planeeringut põhjalikult ja igakülgselt motiveerida ja planeeringumaterjalid ajakohastada. Lisaks on kaebajat võrreldes riigiga koheldud ebavõrdselt, määrates 9(25)

3-17-1092 arusaadavad huvide konflikti alad riigimaa puhul konfliktialadeks ja kaebaja maa puhul rohealadeks. Kaheldamatult oli üheks sellise otsuse allikaks riigi vastuväide planeeringus algselt välja pakutud tsoneerimislahendusele (vt Maa-Ameti kiri 20.11.2013 nr 6.2/10371, dtl 925 jj), kuid see ei tähenda, et kohalik omavalitsus oleks võinud jätta kaalumata eraomanike sarnased huvid oma omandi kasutamise piiramise vältimiseks, eriti olukorras, kus menetluses oli neid huvisid selgelt kajastav detailplaneering. Vastustaja pidi aru saama, et tema otsust määrata eraomaniku kinnistule uus ja senisest erinev ning avalikke huve selgelt eelistav juhtfunktsioon tuleb spetsiaalselt põhjendada ja näidata ära, et konkreetset eraomanikku ei kohelda ebavõrdselt võrreldes teiste piirkonna maaomanikega. Havi tn 12 kinnistu Havi tn 12 osas tuleb HÜP tunnistada õigusvastaseks ja kehtetuks sarnastel põhjustel nagu Kakumäe tee 120 osas. HÜP-ist ei nähtu üheselt arusaadavaid kaalutlusi ja põhjendusi, miks Havi tn 12 kinnistu hõlmatakse rohevõrgustikku, kuidas see otsus kompenseeritakse maaomanikule ning millised ja kas üldse on selle kinnistu edasised konkreetsed võimalikud hoonestamistingimused. Vaidlust ei ole ka selles, et vastustaja pole kindlaks teinud Havi tn 12 kinnistul loodusväärtuste asumist ja selle tegelikku seisukorda, s.t puudub igasugune otseselt kõnealust ala puudutav ekspertarvamus, mis põhjendaks sisuliselt kinnistu rohevõrgustiku alaks arvamist. Kaebaja on teinud nii esimesel kui ka teisel avalikul väljapanekul (vt ettepanekute ja vastuväidete koondtabeli p-d 5 ja 20) ettepaneku viia üldplaneeringu lahendus kooskõlla koostamisel oleva Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega hoonestusala suhtes. Õige on kaebaja väide, et vastustaja ei ole seda tegelikult teinud ja on sellega sisuliselt teadlikult rikkunud kaebaja õigusi. HÜP-is määratud juhtfunktsiooni puhul on tegeliku ehitus(hoonestus)õiguse saamine oluliselt piiratum kui perspektiivse väikeelamute ala juhtfunktsiooniga alade puhul. Vastustaja pidi aru saama, et jättes oma lubadusest hoolimata üldplaneeringus kaebaja soovitud hoonestusala vastavalt tähistamata (algselt väljapakutud üldplaneeringu lahenduse muutmata), vähenevad kaebaja üldplaneeringuga tagatud ehitusõigused oluliselt võrreldes varasema üldplaneeringuga tagatud ehitusõigustega. Kuna vastustaja ei algatanud ka kogu üldplaneeringu menetluse ajal kaebaja soovitud detailplaneeringut, on üldplaneeringu muutmata jätmine ja seejuures esitatud väide, et soovitud ehitusala on kooskõlas menetletava üldplaneeringuga, selgelt eksitav ja isegi pahatahtlik ning vastuolus hea halduse põhimõttega. Kaebaja oli oma ettepanekutes pakkunud mõistlikku kompromissi oma erahuvide ja avalike huvide vahel (sarnaselt olukorraga Kakumäe 120 kinnistul). Seega pidi vastustaja haldusaktis või sellega seotud dokumentides varasemas üldplaneeringus määratletud kinnistu juhtfunktsiooni muutust põhjendama, kuid ei teinud seda. Lisaks esinevad ka Havi tn 12 kinnistu puhul HÜP-i eri dokumentides (seletuskiri ja kaardimaterjalid) kaebaja õigusi potentsiaalselt puudutavad (rikkuvad) vastuolud. Havi tn 12 puhul nähtub HÜP-i põhijooniselt 2 (roheline võrgustik), et sellele on osaliselt kantud rohekoridori tähis. Samas HÜP-i seletuskirja lk-l 96, mis loetleb olemasolevad ja loodavad rohekoridorid, Havi tn 12 kinnistut hõlmav rohekoridor puudub. Seega pole haldusakt üheselt mõistetav. Ühtlasi on ka siin kaebajat võrreldes riigiga koheldud ebavõrdselt, määrates arusaadavad huvide konflikti alad riigi puhul konfliktialadeks ja kaebaja puhul rohealadeks. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutega seoses on Harju Maavalitsus korraldanud järelevalvemenetluse, mille tulemusena andis Harju maavanem HÜP-ile heakskiidu. HÜP-i kehtestamise otsuses on selgitatud järgmist: „Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistule määrati varasemast üldplaneeringulahendusest erinevalt korruselisuseks kuni kaks korrust. Samas jäi ala maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamute ala. Maavanem asus seisukohale, et linnaplaneerimise amet on piisavalt põhjendanud ala väikeelamualaks määramist ning osaliselt on arvestanud vastuväite esitajate ettepanekuga, määrates ala maksimaalseks 10(25)

3-17-1092 korruselisuseks kaks korrust. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistu maakasutuse juhtotstarbe ja hoonestustingimuste kohta kollektiivselt esitatud vastuväite lahenduse osas oli maavanem vastuväite kohta 06.12.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 esitanud seisukoha, et linnaplaneerimise amet on piisavalt põhjendanud ala väikeelamualaks määramist ning osaliselt on arvestanud vastuväite esitajate ettepanekuga, määrates ala maksimaalseks korruselisuseks kaks korrust. Osaühingu Cautor väitel ei olnud nad linnaplaneerimise ameti 23.09.2013 saadetud kirja kätte saanud. Maavanem palus selgitada, kas üldplaneeringule vastuväidete esitajate Osaühingu Cautor ja Osaühingu Infestus esindajatega on kohtutud ja kujunenud olukorda täiendavalt selgitatud, nagu maavanemale lubati linnaplaneerimise ameti 30.06.2014 saadetud kirjas nr 31/483-6. Linnaplaneerimise Amet vastas 21.07.2016 kirjaga nr 3-1/15/4001-15, kus toodi välja, et Osaühingu Cautor esindajatega on kohtutud 13.08.2014, kus osalised jäid oma varasemate seisukohtade juurde s.o osaliselt eriarvamusele. Lisaks selgitas linnaplaneerimise amet Osaühingule Cautor 01.12.2014 saadetud kirjas nr 3-1/483-18, et kuna tegemist on pika aja jooksul saavutatud, kõikide osaliste huvisid võimalikult suurel määral arvestava kompromissiga ning kohtumistes ja kirjades välja toodust tulenevalt ei ole ilmnenud uusi asjaolusid, mille tõttu oleks põhjendatud Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistu hoonestuskõrguse muutmine üldplaneeringus, siis ei pea amet vajalikuks oma seisukohta muuta ega korraldada kohtumisi vaidlusaluseid kinnistuid puudutava uue arutelu alustamiseks.“ Seletuskirjas ei ole esitatud eraldi täiendavaid põhjendusi kõnealuste kinnistute maakasutuse määramise osas. Ühestki õigusaktist ei tulene, et kohalik omavalitsus peab maa olemasolevaid kasutustingimusi omaniku soovil tingimata muutma selliselt, nagu seda soovib maaomanik. Piisavalt on põhjendatud, miks HÜP-is määrati Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d maakasutuse juhtfunktsiooniks väikeelamute ala (Ev), haljastuse osakaaluks 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks 2. Kaebajatel puudus õigustatud ootus, et esialgne planeeringulahendus jääb püsima planeeringumenetluse lõpuni ja edaspidi ei arvestata mingeid avaliku väljapaneku käigus tehtud teiste huvitatud isikute ettepanekuid. On vältimatu, et avalikkuse kaasamise järel planeeringulahendused muutuvad, sest kohaliku elanikkonna (kogukonna) huvid saavadki reeglina süstemaatiliselt ja selgelt avalduda alles pärast planeeringulahenduse avaliku väljapaneku korraldamist. Kohalikul omavalitsusel on seejuures kohustus selles menetlusetapis ilmnenud eriarvamused ja ettepanekud läbi töötada ja erinevate huvide kaalumise järel otsustada, kas neid arvestada või mitte. Arvestades üldplaneeringu ülesandeid (vt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 8 lg 3) ja üldplaneeringu üldistusastet, ei ole mõeldav, et üldplaneeringu kehtestamise otsuses oleks iga kinnistu osas esitatud eraldi põhjendused ja kaalutlused vastava ala juhtfunktsiooni määramise kohta. Üldplaneeringu kehtestamise otsust on piisavalt motiveeritud nii otsuses kui ka selle seletuskirjas. Üldplaneeringu menetluse käigus (sh maavanema järelevalvemenetluses) on põhjalikult käsitletud ja kaalutletud kaebajate vastuväiteid, soove ja avalikke huve ning leitud nende vahel sisuline kompromiss, kus on arvestatud kõigi poolte huvidega. Kohalikul omavalitsusel on planeerimisotsuste tegemisel väga lai kaalutlusruum ja otsustuspädevus ning isikul puudub subjektiivne õigus nõuda maa kasutustingimuste määramist ainuüksi kinnistuomaniku huvist lähtudes. Vastustaja tegi otsuse, kus eelistas kaebajate huvile saada neile kuuluvatele kinnistutele maksimaalne ehitusõigus ja muuta piirkonnas üks arendusala seda vahetult ümbritsevatest aladest oluliselt erinevaks kohaliku kogukonna huvi säilitada piirkonna senine üldine ehituslik väljanägemine, eriti hoonestuse kõrgus. Vastustaja tegi sellega otstarbekusotsuse, mille kohtulik kontroll on piiratud. Ei nähtu, et vastustaja oleks otsustamisel teinud olulisi vigu ja jätnud olulisi asjaolusid arvestamata. Lõplikud ehitusmahud määratakse kindlaks detailplaneeringu menetluses. Teatud põhjendatud juhtudel on seejuures võimalik ka üldplaneeringu muutmine (vt PlanS § 142). Kuna siinse vaidluse ese on HÜP, jäävad tähelepanuta kaebajate argumendid, mis on seotud nende soovitava detailplaneeringuga samale alale. 11(25)

3-17-1092 Kaebajad on enne otsuse tegemist ära kuulatud. TLPA 23.09.2012 kajastatud seisukoht vähendada kaebajatele võimaldatavat ehitusõigust ei olnud menetluses lõplik otsus. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et kaebajate ja vastustaja esindajate vahel toimus nt 13.08.2014 eraldi kohtumine, kus pooled selgitasid oma seisukohti ning vastustaja selgitas muuhulgas, miks ta kaebaja seisukohtadega täies ulatuses ei nõustu. Seejuures oli põhjendatud ka vastustaja seisukoht, et uue avaliku väljapaneku korraldamine tähendaks olulist ajakadu ja kahjustaks nende planeeringumenetlusest osaliste huvisid, kes on huvitatud selle võimalikult kiirest vastuvõtust. Põhjendamatu on kaebajate väide, et tulenevalt alles üldplaneeringu menetluse esimeses etapis vastustaja ametnike väljendatud seisukohtadest tekkis neil õigustatud ootus just sellekohase planeeringulahenduse kehtestamiseks üldplaneeringu tasemel, mistõttu kandsid nad ka kulusid detailplaneeringu lahenduse väljatöötamisel. Seadus ei näe ette, et esimesele avalikule väljapanekule ja arutelule esitatav planeeringulahendus jääb muutumatuks kuni planeeringu kehtestamiseni. Vastupidi – planeerimisseadus näeb selgelt ette võimalused algselt välja pakutud planeeringulahenduste suhtes täiendavate seisukohtade kogumiseks ja nendega arvestamiseks. Vastustaja on kaebajatele just oluliselt vastu tulnud, sest on lubanud varasema üldplaneeringuga ette nähtud pereelamute maa juhtfunktsiooni muuta väikeelamute alaks, mis võimaldab krunte hoonestada palju mitmekesisemate ehitistega ja oluliselt paindlikumat maakasutust. Kaebajate muud väited Kaebajad väidavad, et üldplaneering ei põhine nõuetekohastel uuringutel, KSH aruanne kujutab endast formaalset dokumenti ning planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata. Need väited on üldsõnalised ja põhjendamata. Ei ole täpsustatud, millised seaduses sätestatud andmed on KSH aruandes kajastamata või miks kaebajad leiavad, et KSH ei põhine uuringutel. Samuti pole kaebajad esitanud ühtegi konkreetset väidet, millises osas on KSH-ga jäetud arvestamata. Kaebajate väide, et planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata, on paljasõnaline ja tõendamata. Samas on KSH siiski puudulik osas, mis puudutab Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistu arvamist roheala ja perspektiivse roheala arendusala juhtfunktsiooniga ala hulka, sest selles osas ei ole tehtud vajaliku detailsusastmega uuringuid. Kaebajad väidavad, et KSH teinud MTÜ juhataja ei vasta KSH tegemise ajal kehtinud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimise süsteemi seaduse (KeHJS v.r) § 34 lg 3 p 2 nõuetele. KeHJS v.r § 34 lg 3 p 2 ei tulenenud kvalifikatsiooninõuet KSH teinud ettevõtte juhatuse liikmele, vaid eksperdile. KSH aruande kohaselt on eksperdiks B.O Ideon. Kaebajad ei ole tema kvalifikatsiooni kahtluse alla seadnud. Kaebajad heitsid vastustajale ette, et planeeringu kehtestamisel on viidatud veel kehtestamata ja avalikustamata teemaplaneeringule. HÜP-is on märgitud, et HÜP-i algatamisel tugineti haljastuspõhimõtete määramisel Tallinna Linnavolikogu 24.03.2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringule „Tallinna rohealad”. Viide, et arvestatakse eelnimetatud teemaplaneeringus sätestatud põhimõtetega, mida ei ole kehtestatud, ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks. Planeeringu koostamisel võib arvesse võtta ka mittesiduvaid dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema planeeringu eesmärke, et vältida vastuolulist tegutsemist. Samuti oli kaebajatel võimalik esitada vastuväide HÜP-i menetluse käigus. Kaebajad viitasid nende ebavõrdsele kohtlemisele võrreldes naaberkinnistute omanikega, kelle kinnistute kohta on varem kehtestatud detailplaneeringud. Kaebajatele üldplaneeringuga antud ehitusõiguste realiseerimine sõltub eelkõige kaebajatest endist. Iga maaomanik kannab riski, et planeeringuid muudetakse teatud perioodilisusega ja ta võib jääda ilma oma ehitusõigusest, kui ei ole õigeaegselt alustanud selle realiseerimiseks vajalikke menetlusi. 12(25)

3-17-1092 Asjaolu, et teised maaomanikud on seda teinud, ei tähenda, et neid oleks eeliskoheldud või kaebajaid diskrimineeritud. Lisaks on detailplaneeringu menetluse korraldamisel vastustajal väga suur kaalutlusõigus. Üldplaneeringu kehtestamine enam kui viis aastat pärast viimast avalikustamistoimingut ei tähenda, et üldplaneering tuleks tingimata kehtetuks tunnistada. Kaebajate viidatud Riigikohtu 09.06.2004 otsuses nr 3-3-1-28-04 oli tegemist detailplaneeringuga. Üldplaneeringu maht oluliselt suurem kui detailplaneeringul ja juba seetõttu on selle lõpuni menetlemine ajamahukam. Samas puudutab üldplaneering ka oluliselt suuremat hulka isikuid, kelle huvides on selle võimalikult kiire kehtestamine. Kuigi tuleb möönda, ajavahemik viimase avalikustamise ja HÜP-i kehtestamise vahel oli ebatavaliselt pikk, on kaebajate põhiline huvi seoses üldplaneeringuga seotud selles põhimõtteliselt määratletud hoonestusõigustega ning see ja üldplaneeringu põhjendused ei ole asja materjalidest nähtuvalt selle aja jooksul oluliselt muutunud. Terve HÜP-i kehtetuks tunnistamise vastu räägib ka see, et seda pole massiliselt vaidlustatud, s.t sellega puudutatud isikute huvid on leidnud enamikul juhtudel õiglase lahenduse. Ei ole usutav, et kaebuse rahuldamata jäänud osas oleks uus avalik väljapanek oluliselt muutnud vastustaja põhimõttelist seisukohta ja kaalutlust juba langetatud otsuse osas. Vähemalt hüpoteetiliselt on võimalik kaebajatel selles osas taotleda uute asjaolude ilmnemisel üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmist. Selline lahendus oleks kindlasti asjakohasem ja ei kahjustaks üldplaneeringu kiirest vastuvõtmisest huvitatud olnud isikute ja avalikke huve.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-17-1092 ja oluliste rohealade piirid tulebki täpsustada detailplaneeringutega. HÜP on oluliselt täpsem kui TÜP ning see on võimaldanud hoonestusalade piire ka täpsemalt kujutada. Isikute õiguste kaitseks ja võimalike koormavate riivete ärahoidmiseks ongi HÜP-i kohaselt vaja asjaolud välja selgitada detailplaneeringu menetluses tehtavate uuringutega. HÜP-iga ei ole välistatud Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistute hoonestamine, vaid on rõhutatud, et taolistel aladel saab hoonestuse täpsemalt välja selgitada oluliselt detailsema detailplaneeringu menetlusega ja sealsete uuringutega. Detailplaneeringu menetluses on võimalik täpsemate uuringutega selgeks teha, kuidas mõjutab hoonestus väga olulisi loodusväärtusi. Kaebaja õiguste kaitse saab edaspidi teostuda kehtiva detailplaneeringu muutmise või uue detailplaneeringu algatamise menetluses, üldplaneeringu muutmine kaebaja soovitud viisil ei taga talle ehitamise õigust. Ekslik on halduskohtu käsitlus, nagu oleks kaebajate olukord HÜP-i kehtestamise tõttu muutunud halvemaks. Havi tn 12 kinnistu arendamiseks on antud varasemaga võrreldes paremad võimalused ja Kakumäe tee 120 kinnistul on jäänud olukord samaks. Roheala piiri on HÜP-i täpsusastmest tulenevalt täpsustunud. Seda enam paneb paika ala piiri just looduslik kooslus ja väärtused – seda ka HÜP reguleerib. Halduskohus jättis tähelepanuta, et kaebajate õigusi (eelkõige Havi tn 12 kinnistu osas) rajada kinnistutele eluhoone piirab maa sihtotstarve, mitte üldplaneeringuga määratud juhtotstarve või kasutusala. Kakumäe tee 120 kinnistu sihtotstarve on 50% maatulundusmaa ja 50% elamumaa, kuid täpsema hoonestuse saab määrata detailplaneeringu menetluse käigus, sest alal esineb kõrgem avalik huvi loodusväärtuste säilitamiste näol. Havi tn 12 kinnistu on täielikult maatulundusmaa, mistõttu ei saa omanik eeldada selle hoonestamise võimalust, kuna hoonestamist piirab kinnistu enda sihtotstarve. Halduskohus leidis, et üldplaneeringu muutmata jätmine ja seejuures vastustaja esitatud väide, et soovitud ehitusala on kooskõlas menetletava üldplaneeringuga, on selgelt eksitav ja isegi pahatahtlik. Ei ole selge, millistele faktilistele asjaoludele ja tõenditele halduskohus on siin tuginenud. Asjas ei ole vaidlust detailplaneeringute menetluste üle ning esitatud pole ka sellekohaseid tõendeid, sest halduskohus jättis ise rahuldamata kaebajate taotluse kaebuse täiendamiseks vaidlusaluste kinnistute detailplaneeringuid puudutavate nõuetega. Arusaamatuks jääb ka kohtuotsuse punktis 8.1.6 viidatud vastuolu üldplaneeringus. Arvestades üldplaneeringu üldistusastet ja üldplaneeringu kehtivuse ala suurust, pole mõeldav, et üldplaneering hakkaks käsitlema iga üksiku kinnistu osas juhtfunktsiooni kohaldamise otstarbekust. KSH aruanne on avalik dokument ning kuulub planeeringu põhjenduste hulka (PlanS § 3 lg 4), kuid halduskohus on KSH aruande täielikult kõrvale jätnud. HÜP-i KSH aruande lk 35 kinnitab: „allikaks on Tallinna rohealade teemaplaneering ja selle keskkonnamõju strateegiline hindamine (teemaplaneering „Tallinna rohealad“, 2007 ja teemaplaneeringu „Tallinna rohealad“ keskkonnamõju strateegiline hindamine, 2007, OÜ EKonsult).“ Nimetatud teemaplaneeringu linnustiku uuringu kokkuvõttes on kirjeldatud Kakumäe raba olulisust seal pesitsevate ja läbirändel peatuvate linnuliikude tõttu. Nii rõhutatakse ka HÜP-i KSH aruande lk-l 37: „Kakumäe raba männi-segametsades pesitseb ligikaudu 51 linnuliiki, kellest valdav enamus on värvulised. Kaitsealuseid pesitsejaid on tõenäoliselt väänkael, musträhn ja hoburästas. Läbirändel peatub siin hulgaliselt värvulisi, kuid samuti mitmeid kullilisi (raudkull, kanakull jm)“. Täiendavalt leitakse HÜP-i KSH aruande lkl 35: „Looduslikku taimkatet on säilinud ainult hoonestamata aladel, seda eelkõige Kakumäe poolsaare põhjaosas ja Astangu piirkonnas. Looduslikke rannikukooslusi on Kakumäe poolsaarel.“ Kui võtta juurde ka Kakumäe raba olulisus, siis on selgelt põhjendatud koosluste säilitamise vajalikkus. Ka linnas paiknev looduskeskkond omab primaarselt ökoloogilist tähtsust, st on looduskooslusena elupaigaks erinevatele liikidele ning pakub tasakaalu inimese loodud tehiskeskkonnale. Kakumäe raba keskkonna maksimaalne säilitamine on väga suure kaaluga avalik ehk üldine huvi. Kuigi vaidlusalused kinnistud ei kuulu otseselt Kakumäe raba 14(25)

3-17-1092 alasse, on nad piirialad ning osa suuremast Kakumäe raba tervikkeskkonnast. Piirkonna rohealana säilitamine vastab pikaajalise ruumilise arengu ja säästva arengu põhimõtetele. Juba Tallinna rohealade teemaplaneering rõhutas, et rabasid ja rabametsi tuleb säilitada, sest need on olulised veereservuaarid ning veekogude veetasemete regulaatorid ning Kakumäe rohealade oluliseks puuduseks on ümbritsetus tiheasustusega, mis takistab loomade liikumist naaberrohealadele. Seda probleemi käsitleb ka HÜP-i KSH aruanne, kus p-s 9 „Olulise negatiivse keskkonnamõju vältimine ja leevendamine“ tuuakse välja, et juba praegu on Kakumäe poolsaarel olevad rohealad suhteliselt isoleeritud ning arendustegevusega see isoleeritus veelgi suureneb. Oluliseks leevendusabinõuks on optimaalse laiusega rohekoridoride kindlaksmääramine üldplaneeringuga, mitte jätta need ülesanded hilisemate detailplaneeringute kanda, sest ökoduktide rajamine on Haabersti linnaosas mõttetu tegevus. HÜP-i lk-l 46 tuuakse olulise negatiivse mõjuna välja looduslike ja poollooduslike alade hävimist ja asendumist tehisliku maastikuga. Olemasolevate elamualade tihendamine ja uute loomine toob kaasa negatiivse mõju rohevõrgustikule. Havi tn 12 kinnistust lõuna poole on märgitud konfliktala, mille üheks võimalikuks otstarbeks on roheala, mille säilimisel on äärmiselt oluline tagada läbi olemasoleva rohekoridori rohevõrgustike terviklikkus. HÜP-is on üldise Kakumäe probleemina toodud rohealade killustatus ning rõhutatud rohevõrgustike terviklikkuse küsimust. Seega on väär halduskohtu seisukoht, et Havi tn 12 kinnistut läbivat rohekoridori pole üldplaneeringu seletuskirjas eraldi välja toodud. Puudub vajadus eraldi rõhutada üldist probleemi. Kohus on jätnud täielikult kõrvale PlanS § 3 lg-s 2 sätestatud põhimõtte, mille kohaselt seletuskiri ja joonis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. KSH aruandes esitatud probleemide ja nende leevendamise põhjendatust rõhutatakse üle HÜP-i lk-l 31: „Rohevõrgustiku arengualadel tuleb detailplaneeringute koostamisel tagada toimiv rohevõrgustiku sidusus ümbritsevate rohestruktuuridega. Rohevõrgustiku arengualadel on prioriteediks loodusväärtuste säilitamine.“ Havi tn 12 kinnistu osas on Tallinna Linnavolikogu 21.03.2002 otsusega nr 134 kehtestatud Kakumäe tee 100 ja sellega külgneva kinnistu Otti nr 41 detailplaneering. Havi tn 12 kinnistu oli detailplaneeringu krunt positsioon H3, mille suuruseks 18 756 m 2 ja otstarbeks maatulundusmaa. Krundile hoonestust detailplaneeringuga ei kavandatud. See detailplaneering tunnistati Tallinna Linnavolikogu 10.03.2016 otsusega nr 38 kehtetuks Havi tn 12 ja Havi tn 20 kinnistute osas. See detailplaneering sätestas täpsema roheala piiri kui TÜP. HÜP-iga ei ole seega Havi tn 12 kinnistu kasutust piiratud, kinnistu oli juba 2002. a-st määratud rohealaks. Oluline on Kakumäe raba äärsetel aladel leida kompromiss erahuvide ja avalike huvide vahel, et tagada Kakumäe raba kui terviku loodusväärtuste säilimine. Nii Kakumäe tee 120 kui Havi tn 12 kinnistute puhul on äärmiselt oluline loodusväärtuste säilimine. Alal on pooleli Tallinna Linnavalitsuse 15.06.2022 korraldusega nr 570 algatatud Kakumäe metsa kohaliku kaitse alla võtmise menetlus. Ka nimetatud menetluses lähtutakse põhimõttest hoonestada Kakumäe tee äärne ala ja idapoolsem ala tuleb säilitada rohealana. See on olnud läbiv põhimõte piirkonna detailplaneeringute puhul ning mõistlik kompromiss erahuvide ja avalike huvide vahel. Vastavast põhimõttest on lähtutud juba TÜP-i kehtivuse ajal. Kakumäe tee 120 põhjanurgast Kakumäe tee 212 idanurgani kulgevast mõttelisest sirgjoonest idapoolsete alade hoonestamine mistahes mahus kahjustaks olulisel määral Kakumäe raba looduskooslusi. Sealsed metsaalad on hinnatud II väärtusklassi kuuluvaks ning tuleb säilitada. Vastustaja ei ole määranud üldplaneeringuga eraomandis olevaid kinnisasju avalikuks kasutamiseks. Samuti ei määra üldplaneering eratänavaid avalikku kasutusse. Eramaal, sh eraomandis metsamaal viibimise igaüheõiguse üldised reeglid on paika pandud keskkonnaseadustiku üldosa seaduses (KeÜS). Vaidlusalused kinnistud on maatulundusmaad. Looduslik keskkond ei pea ilmtingimata olema avalikus puhkeotstarbelises kasutuses, ka 15(25)

3-17-1092 linnas paiknev looduskeskkond omab primaarselt ökoloogilist tähtsust, st on looduskooslusena elupaigaks erinevatele liikidele ning pakub tasakaalu inimese loodud tehiskeskkonnale.

3-17-1092 suunata. Üldplaneeringu eesmärk ja mõte ei ole seada liialt kitsendavaid tingimusi, mis ei võimaldaks tulevikus luua parimat ja mitmekesist lahendust. Kuigi HÜP näeb ette põhimõttelise võimaluse vältida piiravate tingimuste seadmist vastuoluliste huvide korral, määrates nt vastav ala konfliktalaks, ei ole vastustaja taolisi võimalusi kasutanud, vaid määranud kinnistutele Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d üksikasjalikud ja piiravad tingimused, mis olid selgelt vastuolus kaebajate kui kinnisasja omanike huvidega. Kui kinnisasja omaniku ettepanekuga ei arvestata, peab haldusorgan põhjendama, miks on kinnisasja omaniku huvidele eelistatud teiste isikute huve või avalikku huvi. Praegusel juhul ei ole vastustaja aga nii tegutsenud, vaid jättis ilma põhjendusteta ja kaalutlusi välja toomata rahuldamata kaebajate taotlused hoonestustiheduse, korruselisuse ja maakasutuse juhtfunktsiooni muutmise osas. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud asuvad Haabersti linnaosa Kakumäe piirkonnas, kus HÜP kohaselt on väheste eranditega määratud hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks 2. Ülekaalukalt suurel osal Kakumäe piirkonnast ei ole võimalik rajada suurema hoonestustihedusega ja kõrgemaid ehitisi. Mida piiravamad on planeeringuga seatud tingimused, seda olulisemaks muutub haldusorgani põhjendamiskohustus ja seda põhjalikumalt peaks haldusorgan kaaluma piirangute rakendamist ja erandite ettenägemist individuaalsetel juhtumitel. Kehtestades tervele Kakumäe asumile väga kitsad ehitustingimused, pidi haldusorgan olema piisavalt paindlik võimalike erandite ettenägemisel. Vastustaja pidi kaebajate ettepanekuid kaaluma eriti hoolikalt, kuna taotletud tingimused olid kooskõlas HÜP-i eesmärkidega ja põhimõtetega. HÜP-i seletuskirjas on selgelt välja toodud, et „üldplaneeringu eesmärk on vältida monofunktsionaalsete piirkondade lisandumist“ ning võimaliku ohuna oli märgitud suutmatust mitmekesistada Kakumäe poolsaare maakasutuse funktsioone, mille tagajärjel võib Kakumäe poolsaar jääda ühefunktsiooniliste piirkondadega elukeskkonnaks. Seega ei tulnud Kakumäe piirkonna planeerimisel igal juhul eelistada olemasoleva olukorra säilimist. Halduskohtu seisukoht, et vastustaja on eelistanud kaebajate huvidele „kohaliku kogukonna huvi säilitada piirkonna üldine ehituslik väljanägemine ja eriti selle kõrguse osas“, on spekulatiivne ja asjakohatu. HÜP-i dokumentidest ei nähtu, et vastustaja oleks kaebajate taotletud tingimuste arvestamata jätmisel vastandlikke huve üldse kaalunud. Hoonestuslaadi mitmekesistamine ja potentsiaalne ettevõtluseks soodustavate tingimuste seadmine teenib samuti kohaliku kogukonna huve. Igal juhul ei saanud kaebajate pakutud tingimusi pidada niivõrd oluliseks kõrvalekaldeks Kakumäe piirkonnas kehtestatud tingimustest, et see oleks läinud vastuollu mõne avaliku huviga. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks on just kahekorruseliste ehitiste rajamine avalikes huvides, kuid teatud osas näiteks kolmekorruseliste ehitiste rajamine läheks avalike huvidega vastuollu. HÜP-is ei ole „ehitusliku väljanägemise“ mõistet kasutatud ega põhjendatud vajadust säilitada Kakumäe ehituslikku väljanägemist. Lisaks tuleb arvestada ka sellega, et kohalike elanike huvid ei olnud kuidagi ühesuunalised. Kaebajad viitasid menetluse käigus, et vastustajale oli menetluse käigus esitatud ka 146 toetusavaldust (hiljem lisandus allkirju kuni 300) kaebajate arendusplaanidele (dtl 879), millega vastustaja ei arvestanud. Kaebajad ei nõustu ka halduskohtuga, et kaebajate huve mittearvestav otsus planeerimismenetluse raames on otstarbekusotsus, mis ei allu kohtu kontrollile. Seetõttu tuleb ringkonnakohtul halduskohtu otsus tühistada ning hinnata uue otsuse tegemisel vastustaja poolt kaalutlusreeglite järgimist. Kaebajad jäävad ka oma varasematele seisukohtadele seoses täiendava avalikustamise korraldamata jätmisega. Tõele ei vasta halduskohtu väide, et vastustaja on sisuliselt tulnud maaomanikest kaebajatele oluliselt vastu ja lubanud varasema üldplaneeringuga ette nähtud pereelamute maa juhtfunktsiooni muuta väikeelamute alaks. Juba TÜP-is oli Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele ettenähtud juhtotstarbeks väikeelamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus17(25)

3-17-1092 teenindusettevõtteid. HÜP-i kehtestamisega on kaebajate olukord võrreldes varasema TÜP-i tingimustega halvenenud, kuna maksimaalsete korruste arvu on vähendatud kaheni. HÜP-iga määras vastustaja Kakumäe tee 8d kinnistule lasteaia asukoha (HÜP-i seletuskirja lk 43). Tegemist on õigusvastase otsusega, millel puudub nii õiguslik kui ka faktiline alus. Kaebustes ja selle täpsustustes olid kaebajad planeeringu vaidlustanud ka lasteaia planeerimist puudutavas osas. Puudub vaidlus, et kaebajad ei ole huvitatud koolieelse lasteasutuse rajamisest või pidamisest ega ole sellist huvi planeerimismenetluse raames ka väljendanud. Lasteaia kavandamine Kakumäe tee 8D kinnistule on seega toimunud vastustaja algatusel ning piirab kaebajate omandiõigust ja ettevõtlusvabadust kinnistu edasisel arendamisel. Omavalitsusüksus peaks lasteasutused planeerima eelkõige endale kuuluvale või kohaliku omavalitsuse üksuse kasutuses olevale maale (kohaliku omavalitsuse korralduse seadus (KOKS) § 6 lg 2). Vastustaja ei ole põhjendanud, miks tuleb lasteaed kavandada just kaebajale kuuluvale Kakumäe tee 8D kinnistule. Väär on ka HÜP-i seletuskirjas väidetu, et eramaale kavandatud lasteaedade asukohad on üldplaneeringus määratud kehtivate detailplaneeringute alusel, kuna Kakumäe tee 8d kinnistul ei ole kehtestatud detailplaneeringut, millega oleks kinnistule planeeritud lasteaeda või näinud kinnistut ette lasteasutuse asukohana. Väärale kaalutlusele tuginemine HÜP-i seletuskirjas juba iseenesest näitab kaalutlusviga. Lisaks tuuakse HÜP-i seletuskirjas välja, et lasteaedade asukohti võib piirkonnasiseselt vajaduse korral ümber paigutada ning täpne paiknemine ja maavajadus selgitatakse välja jooksvalt ja reaalsest nõudlusest lähtudes. Sellest nähtub, et tegelikult ei peegelda HÜP-i lahendus reaalset nõudlust ja sellega koos kaalukat avalikku huvi, vaid teatud hüpoteetilist soovi tulevikuks. See ei ole aga piisav, et õigustada planeeringuga tekitatavat omandi põhiõiguse riivet. Kaebajad peaksid koostama detailplaneeringu, mis näeb ette lasteaia, kuid pole selge, kas üldse ja millist lasteaeda ja millistel tingimustel soovitakse eraomaniku maale rajada. Kakumäe tee 8d kinnistule lasteaia asukoha motiveerimata määramisega on vastustaja rikkunud koolieelse lasteasutuse planeerimise põhimõtteid. HÜP-i dokumentides puudub info selle kohta, et vastustaja oleks hinnanud, kas Kakumäe tee 8d kinnistul on põhimõtteliselt võimalik tagada Vabariigi Valitsuse 06.10.2011 määruse nr 131 „Tervisekaitsenõuded koolieelse lasteasutuse maa-alale, hoonetele, ruumidele, sisustusele, sisekliimale ja korrashoiule“ § 3 lg-tes 1 ja 3 sätestatud nõudeid. Halduskohus ei ole lasteaia küsimuses seisukohta üldse võtnud ega kaebajate väidetele vastanud, millega on oluliselt rikutud menetlusõigust. Sellega on kohus mh jätnud kontrollimata, kas vastustaja on üldplaneeringu menetluses kaalutlusõiguse teostamisel järginud kaalutlusreegleid. Vastustaja on põhjendamatult viivitanud detailplaneeringu algatamisega Kakumäe tee 8a ja 8d kinnistutele kaebajate 20.09.2021 taotluse alusel. Vastustaja on oma senise käitumisega välistanud HÜP-s ettenähtud tingimustest erandite tegemist ja jätnud kaebajad sisuliselt ilma võimalusest muuta HÜP-i tingimusi detailplaneeringute kaudu. Seega puudutavad detailplaneeringuga seotud kaebajate väited otseselt kaebuse põhieset ning on asjakohased.

3-17-1092 huvide teostamise võimaldamine, vaid parima võimaliku lahenduse leidmine, arvestades ka teiste kinnistu omanike ja avalike huvidega, samuti säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise ning keskkonnakaitse vajadustega. Võttes arvesse ühelt poolt suure hulga piirkonna elanike vastuseisu sellele, et ala juhtotstarbeks määratakse väikeelamute ala, ning eriti kahest korrusest kõrgemate hoonete lubamisele ning teiselt poolt maaomaniku soovi määrata maakasutuse juhtotstarbeks korterelamute ala ning saada ehitusõiguse realiseerimiseks suuremat vabadust, on üldplaneeringuga kehtestatud lahendus kompromiss erinevate huvide põrkumisel. Kuni kahe korruse nõue koos maakasutuse juhtotstarbeks jääva väikeelamute alaga annab piisavalt võimalusi mitmekülgse, kaasaegse ja kvaliteetse arhitektuurse lahendusega hoonete rajamiseks piirkonda. Arvestades vaidlusalust ala ümbritsevat pereelamute ala ning olemasolevat hoonestust, annab HÜP Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele oluliselt laiemad ehitusõiguslikud võimalused. Piirkondlik hoonete mitmekesisus ei tähenda ilmtingimata kõrgemate hoonete kavandamist. Kakumäe tee 8d kinnistu on üldkasutatava maa sihtotstarbega. Tegemist on sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliigiga ning see on avalikult kasutatav (maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 12 p 2). Üldkasutatava maa otstarve on avaliku kasutuse eesmärgiga sarnaselt ühiskondlike ehitiste maaga. Tulenevalt HÜP-i seletuskirjast on eramaadele kavandatud lasteaedade asukohad määratud detailplaneeringutega. Lasteaia täpsemas vajaduses saab selguse alles detailplaneeringu menetluses, mis on olemuselt vahetum kui üldplaneering. Nagu ka HÜP-is on sätestatud, siis on lasteaedade täpne paiknemine ja vajadus lahtine (v.a need, mis on määratud detailplaneeringuga) ehk asjaolusid saab hinnata detailplaneeringu menetluses. Sisuliselt on üldplaneeringus määratud piirkondlik vajadus lasteaia järele. Üksnes üldplaneeringu punktist ei tulene isikule kohustust lasteaia rajamiseks ega maa eraldamiseks, vaid see saab tuleneda järgnevast haldusmenetlusest. Pole kahtlustki, et Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutel üldplaneeringu kohaste mahtude kavandamisega kaasneb oluline elamuüksuste suurenemine piirkonnas. See omakorda nõuab lasteaia kavandamist piirkonda. Tegemist on kohaliku omavalitsuse kohustusega tagada piisav koolieelsete lasteasutuste olemasolu elanikele (KOKS § 6). Eelduslikult on lasteaed kodu lähedal. Lasteaia olemasolust peaks olema huvitatud ka elamupiirkonna arendajatest kaebajad.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/YP000150; https://www.tallinn.ee/et/ruumiloome/tallinnauldplaneering 2 https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/YP000020

19(25)

3-17-1092 osaliselt rohevõrgustiku arengualal / pereelamute alal (vt planeeringu põhijoonised „Maakasutusplaan“ ja „Roheline võrgustik“). Tallinna Linnavalitsuse 23.03.2011 korraldusega nr 413-k algatati Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu menetlus (dtl 577– 580). Selle raames on tehtud ka kinnistul keskkonna mõjude hindamine „Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu strateegiliste mõjude hindamine“ (dtl 581–762).

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning? CombinedSearch=Havi+tn+12&ShowGroupFilter=&SearchFormId=DetailProceeding_CombinedSearch_Form

20(25)

3-17-1092 Asjakohane on siinkohal ka vastustaja esile toodu, et Havi tn 12 kinnistu osas oli Tallinna Linnavolikogu 21.03.2002 otsusega nr 134 kehtestatud Kakumäe tee 100 ja sellega külgneva kinnistu Otti nr 41 detailplaneering. Havi tn 12 kinnistu oli sellel detailplaneeringu krunt positsioon H3, mille suuruseks 18 756 m 2 ja otstarbeks maatulundusmaa, ning sellele krundile hoonestust ei kavandatud (dtl 2291). Kõnealuse detailplaneeringu seletuskirja kohaselt oli eesmärgiks olemasoleva haljastuse säilitamine, säilitatud metsamaa moodustab planeeritavast territooriumist 63% ning arvestatud on Haabersti linnaosa funktsionaalse tsoneerimise projektiga, mille järgi on Kakumäe tee parempoolsele küljele ette nähtud kinnistute lõikes vähene hoonestusõigus (dtl 2295–2296). Seega kehtestati 2002. a-l, s.t pärast TÜP-i kehtestamist, detailplaneering, mis Havi tn 12 kinnistule hoonestust ette ei näinud, aga nägi ette olemasoleva haljastuse (metsa) säilimise. Nagu vastustaja selgitas, kehtis kõnealune detailplaneering Havi tn 12 kinnistu osas, kuni see 10.03.2016 kehtetuks tunnistati (dtl 2303). Eelneva põhjal võib järeldada, et juba vahetult pärast TÜP-i kehtestamist peeti eeskätt vajalikuks Havi tn 12 kinnistul ja ka selle naabruses olemasoleva metsamaa säilimist ning üksnes vähese hoonestuse lubamist Kakumäe tee parempoolsele küljele. Ühtlasi kinnitab eelnev, et kaebajatel ei saanud tekkida õiguspärast ootust oma kinnistud täielikult hoonestada pelgalt TÜP-is määratud juhtotstarbest (vt nt ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.10.2018 otsus nr 3-17-1087, p 8).

Vt https://www.tallinn.ee/et/ruumiloome/tallinna-rohealad; Tallinna rohealade teemaplaneeringut edasi ei menetleta ning teemaplaneeringut rakendatakse linnaosade üldplaneeringute kaudu

21(25)

3-17-1092 21.03.2002 otsusega nr 134 kehtestatud Kakumäe tee 100 ja sellega külgneva kinnistu Otti nr 41 detailplaneering, mis Havi nt 12 kinnistule hoonestust ette ei näinud ning tähtsustas kinnistul ja selle naabruses olemasoleva metsamaa säilimist. Praeguseks on kõnealuses piirkonnas käimas Tallinna Linnavalitsuse 15.06.2022 korraldusega nr 570 algatatud Kakumäe metsa kohaliku kaitse alla võtmise menetlus5, kus lähtutakse samuti põhimõttest hoonestada Kakumäe tee äärne ala ja säilitada idapoolsem ala rohealana. Kokkuvõttes nähtuvad eelnevast vastustaja põhjendused, miks tuleb arvata rohealade ja rohevõrgustiku arengualade hulka ka kaebajate kinnistud.

Vt https://www.tallinn.ee/et/keskkond/kakumae-metsa-kaitseala

22(25)

3-17-1092 teemakaartidelt, et Kakumäe tee 120 varustamiseks vajalikud tehnovõrgud on kavandatud selliselt, et need hakkavad paiknema kinnistu põhja- ja idapoolse osaga piirneval alal. Ringkonnakohus leiab, et kuigi HÜP-i maakasutusplaanil ja rohelise võrgustiku joonisel on Kakumäe tee 120 ja Havi nt 12 kinnistud paigutatud rohevõrgustiku arengualale, ei ole põhjust seada kahtluse alla HÜP-i seletuskirjas toodut (dtl 364), et rohevõrgustiku arengualade hoonestamise võimalikkus ja ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus. On tõsi, et seletuskirja lk-l 96 ei mainita Havi tn 12 kinnistut läbivat rohekoridori, kuid sealsamas on märgitud (dtl 359–360) järgmist: „Kui olemasolev linnaehituslik olukord ei võimalda tagada 30 või 50 m laiust rohekoridori, lahendatakse iga juhtum eraldi ja rohekoridori laius võib olla väiksem. Seetõttu täpsustatakse rohekoridori toimimiseks vajaliku maa-ala ulatust detailplaneeringute koostamise käigus.“ Kuivõrd eelnimetatud Olavi Hiiemäe ekspertarvamuse kohaselt on Havi tn rohekoridori laius ca 23 m (vt dtl 1520) ning HÜP-i rohelise võrgustiku joonise kohaselt jätkub kõnealune rohekoridor konfliktialadel, millele HÜP maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning mis lahendatakse hiljem koostatava detailplaneeringuga, võib järeldada, et ka Havi tn 12 kinnistu rohekoridori küsimus tuleb lahendada eeskätt detailplaneeringu menetluse käigus. Kaebajate osutatud gaasi-, elektri-, sadeveekanalisatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni teemakaartidel (dtl 934–937) on aga märgitud kaebajate kinnistutele perspektiivsed kommunikatsioonide asukohad, millest ei saa teha järeldust, et need asukohad ongi HÜP-iga muutumatult paika pandud.

3-17-1092 võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandusteenindusettevõtteid, aga osaliselt ka perspektiivne väikeelamu maa kõrghaljastuse säilitamisega. HÜP-i maakasutusplaani kohaselt asuvad kinnistud Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d väikeelamute alal (Ev; alal võivad paikneda pere-, paaris-, kaksik-, rida-, vaip- ja aatriumelamud, ridaelamu tüüpi korterelamud, väikesed korterelamud ning väikesed lähipiirkonda teenindavad kaubanduse, teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvad ettevõtted) ja ettevõtlusalal (B; alal võivad paikneda kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja büroohooned ning asutused, samuti vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad ettevõtted). HÜP-i kohaselt (dtl 308) määrati Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamute ala (Ev), haljastuse osakaaluks määrati 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks määrati 0,3 ja korruselisuseks 2.

24(25)

3-17-1092

25(25)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.