Tehnovõrkude Ehituse OÜ, OÜ Cautor, OÜ Infestus, OÜ TRAX Teenused kaebus Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsuse nr 40 tühistamiseks Kakumäe tee 120, Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b, Kakumäe tee 8d, Havi tn 12 kinnistutele kohaldatud piirangute osas Kaebuse esitajad: Tehnovõrkude Ehituse OÜ, OÜ Cautor, OÜ Infestus, OÜ TRAX Teenused, volitatud esindaja v.adv. Martin Triipan Vastustaja: Tallinna linn, esindajad Elis Allas ja Eva Vanamb Kolmas isik: B.O
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise viis
RESOLUTSIOON
Kohtuistung 14.11.2018 ja kirjalik menetlus
1.Rahuldada kaebus osaliselt ja tunnistada Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsuse nr 40 kehtetuks Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistutele kohaldatud piirangute osas.
2.Mõista vastustajalt kaebaja Osaühing Cautor kasuks välja 7085 eurot ja Tehnovõrkude Ehituse OÜ kasuks 7085 eurot kantud menetluskulusid. Jätta muud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30. augustil 2023. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavolikogu kehtestas 20.04.2017 otsusega nr 40 Haabersti linnaosa üldplaneeringu.
2.Kaebajaid teavitati üldplaneeringu kehtestamisest 02.05.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjaga nr 3-1/1594. 22.05.2017 esitasid kaebajad kohtule kaebuse otsuse nr 40 osaliselt kehtetuks tunnistamiseks.
3.Kohus võttis kaebuse oma 28.06.2017 määrusega menetlusse ja tegi menetlusosalistele ettepaneku lahendada vaidlus kompromissiläbirääkimiste teel. Kuna esialgsed kompromissiläbirääkimised tulemust ei andnud viis kohus läbi eelmenetluse ja kohtuistung asjas toimus 14.11.2018. Kohutistungil otsustas kohus minna üle kirjalikule menetlusele ja peatada menetlus poolt nõusolekul alates 14.11.2018 kuni kuueks kuuks detailplaneeringute esitamise ja menetlemise võimaldamiseks. 16.05.2019 määrusega otsustas kohus peatada menetluse seoses kompromissiläbirääkimistega kuni 30.09.2019. Kohus pikendas menetlusosaliste taotlusel seoses kompromissiläbirääkimistega menetluse peatamise tähtaega oma 03.10.2020, 03.03.202001.10.2020, 01.04.2020, 01.10.2021 ja 03.05.2022 määrustega kuni 31.10.2022. 30.11.2022 otsustas kohus oma määrusega lahendada asi kirjalikus menetluses ja määras täiendavad menetlustähtajad. 30.01.2023 määrusega uuendas kohus haldusasja arutamise, kaasas menetlusse kolmanda isikuna B.O ja määras uued menetlustähtajad. 07.03.2023 jättis kohus oma määrusega rahuldamata kaebajate taotluse nõude muutmiseks ja määras täiendavad menetlustähtajad.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebuse esitajad leiavad, et vaidlustatud üldplaneering on vastuolus avaliku huviga, samuti on vaidlustatud üldplaneeringuga rikutud kaebajate õigusi. Seega esitavad kaebajad kaebuse kahel alusel: nn populaarkaebusena ja subjektiivsete õiguste rikkumise motiividel.
4.1.Populaarkaebus Kaebajad leiavad, et planeeringu menetlemisel on oluliselt rikutud ühte kõige olulisemat planeerimise põhimõtet - avalikkuse kaasamist. Kaebajad toovad välja, et Haabersti linnaosa üldplaneering võeti vastu 10.03.2011 ja see oli avalikul väljapanekul kahel korral: 25.04.23.05.2011 ja 26.01.-23.02.2012. Vaidlusalune Haabersti linnaosa üldplaneering (edaspidi HÜP) kehtestati Tallinna LV 20.04.2017 otsusega nr. 40, so enam kui 5 (viis) aastat peale viimast avalikustamise lõppu. HÜP kehtestamisega muutus Tallinna LV 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering (edaspidi ka TÜP) Haabersti linnaosa ulatuses kehtetuks. Kaebajad viitavad Riigikohtu halduskolleegiumi 09.06.2004 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-2804, milles Riigikohus leidis, et " 20. Tuleb arvestada, et vahepeal möödunud aja tõttu võis olla tekkinud uusi huvitatud isikuid, kes ei osalenud algses planeerimismenetluses, kuid kes
soovisid avaldada nüüd oma seisukohti ja vastuväiteid kavandatava planeeringu suhtes. Samuti võivad vahepeal olla muutunud ka teised asjaolud. Seetõttu on Riigikohtu halduskolleegium seisukohal, et selline planeeringu kehtestamine, kus lähtutakse endiselt 6 kuud tagasi toimunud planeerimismenetluse tulemustest, kusjuures siis jäi detailplaneering poolthäälte puudumise tõttu kehtestamata, ei ole kooskõlas planeerimismenetlust reguleerivate normide eesmärkidega. Kui eelmisest planeerimismenetlusest on möödunud pikk ajavahemik, tuleb planeeringu kehtestamiseks viia läbi uus planeerimismenetlus. Käesolevas haldusasjas ei ole tuvastatud, et uus planeerimismenetlus oleks läbi viidud.
21.Planeeringu kehtestamine ilma uut planeerimismenetlust läbi viimata oli käesolevas asjas oluline menetlusviga, mis võis viia ebaõige lahenduseni.". Osundatud lahendis leidis Riigikohus, et planeeringu kehtestamine, lähtudes 6 kuud tagasi toimunud planeerimismenetluse tulemustest, kujutab endast olulist menetlusviga. Kaebajad leiavad, et olukord, kus planeeringu avaliku väljapaneku ja kehtestamise vahele jääb rohkem kui 5-aastane ajavahemik, kujutab endast samuti olulist menetlusviga ja tingib planeeringu tühistamise. Kaebajad väidavad, et perioodil 23.02.2012 kuni 19.04.2017 (st avaliku väljapaneku lõppemisest kuni planeeringu kehtestamiseni) on lisandunud Haabersti linnaossa tuhandeid uusi elanikke ja kinnisvaraomanikke, kes soovivad planeeringu osas oma seisukohta avaldada. Ka kaebaja Osaühing Cautor omandas Kakumäe tee 120 kinnistu 18.12.2015 sõlmitud müügilepingu alusel ehk peaaegu 3 aastat peale viimase avaliku väljapaneku lõppemist. Kuna üldplaneering mõjutab Kakumäe tee 120 kinnistu kaudu otseselt Osaühing Cautor õigusi ja kohustusi, soovib Osaühing Cautor osaleda planeerimismenetluses ning teha selles omapoolseid ettepanekuid ja esitada vastuväiteid. Kaebajate väitel eksisteerib väga suur arv isikuid (orienteeruvalt vähemalt 25% linnaosa elanike üldarvust), kellel on peale planeeringu avalikku väljapanekut kas tekkinud Haabersti linnaosaga seonduvad huvid või on need huvid seoses kinnisvara omandamise või võõrandamise ja/või elukoha vahetusega muutunud. Võib eeldada, et osa nimetatud elanikkonnagrupist oleks soovinud olla kaasatud üldplaneeringu menetlusse, kuid planeeringu koostaja poolt tehtud menetlusvea tõttu ei olnud see võimalik. Lisaks olulistele muutustele linnaosa elanike arvus ja koosseisus on vaadeldaval perioodil toimunud olulisi muudatusi ka linnaosa avalikus ruumis, näiteks 2017 kevadel algas varem planeeritud Haabersti ringristmiku ümberehitus, algas suuremahuline Kakumäe jahisadamakompleksi ehitamine, 18.06.2014 kehtestati Ehitajate tee 148 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mis nägi ette kaubanduskeskuse ehitamise (2017 detsembris keskus avati), ehitamisel on mitmed uusealmurajoonid (Hõbemetsa, Aurora Park, Natura Park, jt), 2017 pikendati seni Hiiu ja Haabersti vahelist kergliiklusteed Põhja-Tallinnani, paljusid riigi omandis olevaid avalikus kasutuses olevate rohealade suhtes on langetatud nende hoonestamise otsus (Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe tee 101, Poru 1), jne. Kõik need (ja ka teised) muudatused omavad olulist ruumilist mõju, mis avaldus alles peale üldplaneeringu avalikku väljapanekut ning millest tulenevalt oleksid kindlasti paljud inimesed soovinud üldplaneeringu menetluse raames avaldada oma seisukohti ja vastuväited. Seega - planeeringu kehtestamine ilma uut avalikku väljapanekut läbi viimata on oluline menetlusviga, mis võis viia ebaõige otsustuseni ning juba ainuüksi seetõttu tuleb vaidlustatud otsus tühistada.
4.2.Subjektiivsete õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebus
4.3.Kakumäe tee 120
4.3.1.OÜ Cautor omandas kinnistu aadressil Kakumäe tee 120 (pindala 41 584m2, reg. osa nr. 373601, katastri nr. 78406:611:1180) 18.12.2015 SRE Management OÜ-lt (reg. nr. 11582583). Soetamisest saadik on kinnistu sihtotstarve olnud 50% elamumaa ja 50% maatulundusmaa. Kuna kinnistu omandati alles 18. detsembril 2015.a, puudus Cautoril võimalus osalseda aktiivselt üldplaneeringu menetluses avalikel aruteludel. Enne kinnistu omandamist Cautor OÜ poolt oli selle suhtes 23.06.2008.a. esitatud taotlus DP menetluse algatamiseks (endise omaniku SRE Management OÜ poolt). Cautor OÜ soovis ja soovib jätkuvalt 23. märtsi 2011.a Tallinna Linnvalitsuse korraldusega nr 413-k algatatud1 detailplaneeringu nr. DP032170 elluviimist.
4.3.2.Kakumäe tee 120 detailplaneeringu menetlus DP menetlust algatanud 23.03.2011 korraldusest nähtub, et juba eelnev 23.06.2008 taotlus DP menetluse algatamiseks nägi ette elamurajooni rajamist metsaalale. Maa-ala sihtotstarbeks paluti määrata 100% elamumaa. 23.03.2011 korralduse punkti 1 kohaselt algatati Kakumäe tee 120 DP menetlus, mille ülesandeks kinnistu jagamine 12 elamumaa, 2 transpordimaa, üheks tootmismaa ja üheks maatulundusmaa sihtotstarbega krundiks. 12 elamumaa sihtotstarbega kruntide määrati ehitusmahtudeks igale krundile üks 2korruseline üksikelamu ja kokku kuni 23 1-korruselist abihoonet. Tootmismaa sihtotstarbega krundile määrati õigus ühe 1-korruselise tootmishoone ehitamiseks. Kakumäe tee 120 suhtes seni kehtinud TÜP (väidetavalt peaks ka HÜP, kuid kaebajate arvates see nii ei ole) tugines Haabersti linnaosa halduskogu 28.02.2006. a otsusele nr 15 „Kakumäe poolsaare rohealade arengukava“ (vt 09.02.2018 kaebuse täienduse lisa 11), mille kohaselt on lubatud Kakumäe teest mere poole (Kakumäe tee äärde) ehitada kaks rida elamuid, määrates kruntide minimaalsuuruseks 1100m2. Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001. a määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt oli Kakumäe tee 120 juhtotstarve perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilitamisega ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamute, samuti üksikute väiksemate 3– 4korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võivad paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus- teenindusettevõtteid.2 Kakumäe tee 120 DP menetluses esitatud varasem eskiis nägi ette kinnistule moodustatavatele kruntidele ehitusõiguse määramise kokku 12-le kuni 2-korruselise pereelamu- ning kuni 26 abihoone ehitamiseks. Lisaks 12-le elamumaa krundile sooviti moodustada üks maatulundusmaa krunt, kaks transpordimaa krunti ning üks tootmismaa krunt alajaama ehitamiseks. Ehitusaluste pindade suurused on 150 m2 kuni 250 m2 ning hooned on planeeritud kuni 2- korruselised, maksimaalse kõrgusega maapinnast katuseharjani kuni 9 m (vt 22.05.2017 kaebuse lisa 2). Kaebaja omandas Kakumäe tee 120 kinnistu, juhindudes omandamise ajal kehtinud Tallinna linna ÜP-s (2001.a) ettenähtud tingimustest ja juba menetlemisel olnud DP-st.
https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP032170 #tab34 2 09.02.2018 kaebuse punkt 4.2.
Planeerimismenetluses esitas OÜ Cautor DP eskiisi, mis nägi ette kinnistu jagamise 22 elamumaaks. Kaebajad toovad välja, et Kakumäe tee 120 DP on sisuliselt kooskõlas senise Tallinna linna ÜP-ga ja 20.04.2017 HÜP-ga. HÜP-ga kindlaks määratud tehnilise inrastruktuuri asukohad on kooskõlas Kakumäe tee 120 DP lahendusega.
4.3.3.Menetluses olevate DP arvestamata jätmisega on eiratud Harju maavanema seisukohti ja Kakumäe tee 120 DP käigus teostatud KSH-d. Kaebajad on jätkuvalt seisukohal, et HÜP-i kehtestamisel ei ole arvestatud Kakumäe poolsaare kinnistute olemasoleva ehitusjoonega. Kakumäe tee ja Kakumäe tee 120 kinnistute vahelisel alal on väljakujunenud üksikelamute rajoon, kus kinnistutel asuvad peamiselt 2korruselised pereelamud. Eeltoodule ja vastustaja 23.03.2011 korraldusele tuginedes oligi Kakumäe tee 120 DP algatatud ja läbi viidud. 23.03.2011 korralduse punkti 6 alusel algatati Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu strateegiliste mõjude hindamine (edaspidi nimetatud „Kakumäe 120 KSH“, vt 22.05.2017 kaebuse lisa 3). DP elluviimiseks viidi perioodil mai 2011.a kuni detsember 2011.a OÜ Adepte Ekspert poolt. KSH koostamisel lähtuti alal eelnevalt teostatud uuringutest, eeskätt Kakumäe tee 120 ala puittaimestiku haljastuslik hinnang (Abner 2007), Kakumäe 120 kinnistu maa-ala radooniriski uuringute aruanne (Eesti Geoloogiakeskus 2010) ja töö Tallinna rohealade linnustik (Tallinna Linnuklubi 2006). Täiendavate uuringutena viidi läbi botaaniline inventuur selgitamaks kaitsealuste taimeliikide esinemist ja nende kasvukohtade seisukorda ning teostati elamukruntidel täpsustav dendroloogiline inventuur üksikpuude väärtuse hindamiseks. Lisaks teostati KSH raames liiklusmüra modelleerimine. Kakumäe tee 120 detailplaneeringu raames koostatud keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruande kohaselt paiknevad kinnistul üksnes üksikuid I ja II väärtusklassi puud. DP näebki ette kõigi kinnistul asetsevate kaitseliikide säilitamist. HÜP lisakaardi nr. 2 järgi on Kakumäe tee 120 ja ka Havi tn 12 DP ära toodud kui menetluses olevate detailplaneeringutena.2 Harju maavanem on 27.10.2016 kirjas palunud vastustajal HÜP-i kehtestamise otsustamisel ja otsuse vormistamisel arvestada eelmärgitud motiveerimise põhimõtetega. Harju maavanem palus tungivalt arvestada andmete ajakohastamise vajadusega ning menetluses olevate detailplaneeringutega.3 Käesoleval juhul seda tehtud ei ole, HÜP-i kehtestamisel on arvestamata jäetud menetluses olnud Kakumäe tee 120 DP, mida ei ole peale HÜP-i jõustumist võimalik senisel viisil realiseerida.
4.3.4.Planeeringu kehtestamisel on lähtutud ebaõigetest andmetest (sobimatutest kaalutlustest). Euroopa Kohtu praktika kohaselt tähendab asjakohane hindamine loodusdirektiivi mõttes seda, et valdkonna usaldusväärseimatest teadusandmetest lähtudes tuleb teha kindlaks kõik kava või projekti aspektid, mis eraldi või koos muude kavade või projektidega võivad 2 http://www.tallinn.ee/ehitus/Lisakaart-2-Kehtestatud-ja-menetletavad-detailplaneeringud-seisuga-juuli-2016 3 Harju maavanema 27.10.2016 kiri nr 6-7/2014/3318 „Haabersti linnaosa üldplaneeringu järelevalve“, arvutivõrgus: http://www.tallinn.ee/est/ehitus/HUP-jarelevalve_1, lk 2.
avaldada mõju selle ala kaitse-eesmärkidele (Euroopa Kohtu otsus asjas C-404/09: komisjon vs Hispaania, p 99). Hindamist ei saa lugeda asjakohaseks, kui selles esinevad lüngad või kui see ei sisalda selliseid täielikke, täpseid ja lõplikke seisukohti ning järeldusi, mis hajutaksid kõik teaduslikult põhjendatud kahtlused kavandatud tööde mõju kohta (samas, p 100). Antud juhul ei ole HÜP-s roheala nr 9 laiendamist ega ka rohevõrgustiku arenguala nr. 39 moodustamise menetlust läbi viidud ega puudutatud isikut sellest teavitatud.
4.3.5.HÜP-i kehtimajäämine olemasoleval kujul välistab 23. märtsi 2011.a korraldusega nr 413-k algatatud Kakumäe tee 120 detailplaneeringu järgse lahenduse elluviimise HÜP-i punktide 3 ja 3.1. kohaselt on see aluseks selles käsitletava ala detailplaneeringutele, mis üldplaneeringu kehtestamise ajaks ei ole vastu võetud ega kehtestatud. HÜP kehtestamise otsuse p. 1 kohaselt esitati sellega maakasutuse ja ehitustegevuse suunamise üldised tingimused ja nõuded. HÜP-i lähteülesande punktid 7.4.1. ja 7.4.1.1. nägid ette HÜP-i käigus määrata ja täpsustada asukohad täiendavaks elamuehituseks ja samaaegselt määrata kindlaks ka puhke- ning haljasalad. Vaidlust ei ole, et vastustaja ei ole kuni HÜP-i vastuvõtmiseni määranud Kakumäe tee 120 puhke-või haljasalaks nagu seda nägi ette lähteülesanne (mis sätestasid volituste ja pädevuse mahud planeeringu läbiviimisel). HÜP-i seletuskirja kohaselt on maakasutuse juhtotstarve üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kindlaks määratud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Maa-alale määratud juhtotstarbest tuleb detailplaneeringute koostamisel lähtuda. HÜP-i kohaselt saaks hoonestamist kavandada ainult kinnistu lõuna- ja läänepoolses osas.4 Kogu kinnistu põhja- ja idapoolne osa, st ca 50% kinnistust on loetud rohevõrgustiku alaks (mitte rohevõrgustiku arengualaks). Vaidlust ei ole ilmselt selles, et maakasutuse juhtfunktsioon määrab ära kinnistu kasutamise üldised tingimused ja eesmärgi. Juhtfunktsiooni 50% ulatuses muutmine Kakumäe tee 120 osas tähendab seega automaatset kinnistu teise eesmärgiga kasutuselevõttu (muudetud ulatuses). Eeltoodu tähendab, et Kakumäe tee 120 juhtotstarbe muutmise tõttu ei ole DP lahendust võimalik olemasoleval kujul ellu viia. 50% planeeringuga ettenähtud ehitusalast on määratud roheala hulka kuuluvaks. Kuna Kakumäe tee 120 DP ei olnud 20.04.2017 seisuga vastu võetud, tähendab see senise planeeringulahenduse jätkamise võimatust, sest HÜP-i kohaselt kaalutakse rohealaks määratud aladele detailplaneeringute koostamisel üksikute pereelamute rajamise võimalust kohtades, mis külgnevad olemasolevate või üldplaneeringus kavandatud tänavatega ning kus puudub väärtuslik kõrghaljastus. HÜP-i kohaselt on Kakumäe tee 120 kinnistu mõistlik majandamine põhimõtteliselt välistatud ja eeldab vastustaja enda arvates ka HÜP-i muutmist. Kaebaja rõhutab siinkohal, et HÜP seletuskirja lk 98 on märgitud: Detailplaneeringute koostamise käigus läbi viidava dendroloogilise inventariseerimise käigus on võimalik küll haljaskoridoride kulgemist pisut täpsustada, kuid nende laiust muuta ei ole võimalik.
4 09.02.2018 kaebuse täienduse p. 4.12.
Seega on ainsaks HÜP-ga loodud ebaseadusliku olukorra võimalikuks lahenduseks vastavalt HÜP-ga määratud roheala nr. 9 või rohevõrgustiku arenguala nr. 39 osaline kehtetuks tunnistamine, sest roheala laiust ei ole lubatud muuta.
4.3.6.HÜP-i järgi on Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 loetud rohevõrgustiku alaks nr. 9 ja samaaegselt rõhevõrgustiku arengualaks nr. 39 (peaks objektiivselt välistatud olema) HÜP-i maakasutusplaani5 järgi on Kakumäe tee 120 kinnistu määratud osaliselt rohealaks (H) (roheala 9) ja osaliselt pereelamute alaks (Ep). Rohealaks loetakse puhkeotstarbelist ala, nagu mets, avalik park või looduslik haljasala, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alal võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordiehitised. Rohealad on üldiselt mõeldud avalikuks kasutamiseks, juhul kui omanik määramisega nõustub. Rohevõrgustiku arengualad on olemasolevad rohealad, mis kavandatakse jätta osaliselt või täies ulatuses rohealadeks ka tulevikus. Nende alade hoonestamise võimalikkus ja ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbi viidavatest keskkonnaalastest uuringutest. Siinkohal tuleb tähelepanu juhtida, et Kakumäe tee 120 ja ka Havi tn 12 olid TÜP-i kohaselt ette nähtud väikeelamumaaks (50% Kakumäe tee 120 sihtotstarbest on elamumaa). Seega on roheala hulka loetud ka maa-ala, mille kasutamise kord nägi ette selle kasutamise elumaana. 20.04.2017 ÜP seletuskirja lk 99-100 kohaselt "Eraldi on üldplaneeringus määratud rohevõrgustiku arengualad. Need piirkonnad on olemasolevad rohealad, mis kavandatakse jätta osaliselt või täies ulatuses rohealadeks ka tulevikus. Ala hoonestamise võimalikkus ja ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbi viidavatest keskkonnaalastest (taimestiku, loomastiku, linnustiku, elupaigatüüpide jms) uuringutest lähtudes. Rohevõrgustiku arengualadel tuleb detailplaneeringute koostamisel tagada toimiv rohevõrgustiku sidusus ümbritsevate rohestruktuuridega. Rohevõrgustiku arengualadel on prioriteediks loodusväärtuste säilitamine. Alade hoonestamisel pereelamutega on soovitatav mitte planeerida krunte, mille pindala on väiksem kui 1500 m2." Järgnevas rohevõrgustiku arengualade loetelus on positsiooni nr 5 toodud ka Kakumäe tee arenguala (roheala nr 39). Sellesse arengualasse on paigutatud Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12.6 Tulenevalt eeltoodud seletuskirja osast, tuleks nimetatud kinnistute hoonestamise võimalikkus ja ulatus kindlaks määrata alles detailplaneeringu koostamise käigus (mis oli Kakumäe tee 120 osas juba menetluses). Samaaegselt on hoonestamisele kuuluva ala suurus ja paiknemine juba üldplaneeringu põhikaardil 1 (maakasutusplaan) – kindlaks määratud.7 HÜP on Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistute suhtes vastuoluline selles mõttes, et kui põhijoonis 2 (roheline võrgustik) näeb mõlemat kinnistut 50% ulatuses rohekoridori H9 osana, siis üldplaneeringu seletuskirja lk-l 96, mis loetleb olemasolevad ja loodavad rohekoridorid, Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistuid hõlmav rohekoridor puudub.8 Samaaegselt nähtub HÜP-i osaks olevatelt gaasi-, elektri-, sadeveekanalistsiooni ja veevarustuse ja kanalisatsiooni teemakaartidelt (üldplaneeringu lisadeks olevad teemakaardid nr 11-15 koos vaidlusaluste alade tähistamisega - Lisa 16.1., 16.2., 16.3, 16.4 ja 16.5), et Kakumäe tee 120 varustamiseks vajalikud tehnovõrgud on kavandatud selliselt, et need hakkavad paiknema kinnistu põhja ja idapoolse osaga piirneval alal.9 5 Arvutivõrgus: http://www.tallinn.ee/ehitus/Pohikaart -1-Haabersti-Up_maakasutusplaan_1 6 09.02.2018 kaebuse p. 4.14. 7 09.02.2018 kaebuse p. 4.14. 8 09.02.2018 kaebuse punkt 5.2. 9 09.02.2018 kaebuse täienduse p. 4.12.
Seega on planeeringu erinevad osad (seletuskiri ja kaardimaterjal) omavahel olulises vastuolus, mis tingib planeeringu õigusvastasuse. Vastuoluline HÜP takistab edaspidi selle alusel algatatavate DP-de menetlemist. Nii on ka Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 juhul. HÜP-i kehtestamise korral jääbki selgusetuks, kas ja kuidas on üldse võimalik kõnealuste kinnistute suhtes planeeringute vastuvõtmine ja ehitusmahtude ning sihtotstarbe määramine, arvestades DP menetlustes esitatud ja seni aktsepteeritud planeerimislahendusi.
4.4.Havi tn 12
4.4.1.17.11.2005 omandas TVE 175993/187550 mõttelise osa Havi 12 kinnistust (pindala 17 591 m2, registriosa nr 9892901, katastritunnus 78401:101:1902), mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Havi tn 12 kinnistu oli Tallinna LV 11.01.2001.a. TÜP-i kohaselt juhtkasutuse otstarbelt määratletud väikeelamumaana, kus pidi säilima kõrghaljastus.
4.4.2.Havi tn 12 detailplaneeringu menetlus Havi tn 12 detailplaneeringu algatamisettepanek on esitatud juba 15.04.2010.a. (planeering nr. DP034480). DP algatamisettepanekuga sooviti maa ehitusõiguse määramist ja kinnistu sihtotstarbe määramist elamumaaks. 13.05.2010.a. kirjaga nr. 1/2-1/858 kohustati koostama ja esitama planeeringu eskiisi enne DP algatamise otsustamist. 01.07.2011 kirjaga nr. 3-2/858 esitati eskiisi täiendamise nõue. Alates 09.12.2010 kuni käesoleva ajani on Havi tn 12 DP menetlus olnud faasis, mis on planeeringute registris määratletud kui - eskiisi esitamine ja menetlemine enne DP menetluse algatamist.10 Kaebajal oli kinnistut omandades põhjendatud ootus, et kinnistut on võimalik majanduslikult otstarbekal viisil hoonestada, lähtudes TÜP-is sätestatud tingimustest.12
4.4.3.Havi tn 12 DP-ga kavandatav tegevus on kooskõlas TÜP-i ja HÜP-iga (va rohevõrgustiku kaardi tähistuse osas). TVE soovis planeerida Havi tn 12 kinnistule ehitada 6 ühepereelamut kuid praeguseks on küsitav kas kinnistule lubatakse ainsatki elamut rajada kuna TLPA on vältinud hoonestuse kohta igasuguste konkreetsete lubaduste andmisest.13 Vastustaja nõudmisel on esitatud nn parandatud Havi tn 12 planeeringu eskiis, milles väljendusid kaebaja hinnangul kompromissi tunnused. Kaebaja leiab, et põhjendatud ning kinnistu omaniku ja avalikku huvi arvestavaks tasakaalustatud lahenduseks oleks see kinnistu jagada 5 väikeelamu krundiks, suurustega 19514394 m2 (eskiis - Lisa 19). Niisugune kruntide suurus oleks täielikus kooskõlas ka HÜP seletuskirja lk-l 100 fikseeritud põhimõttega: "Alade hoonestamisel pereelamutega on soovitatav mitte planeerida krunte, mille pindala on väiksem kui 1500 m2" . Sellisel juhul oleks võimalik osa kinnistust lülitada ka rohekoridori koosseisu ning kinnistu omanik on sellisel juhul kompromissina valmis lubama rohekoridori ala avalikku kasutust.11
https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP034480 #tab33 12 09.02.2018 kaebuse punkt 5.6. 13 22.05.2017 kaebuse p. 13. 11 09.02.2018 kaebuse punkt 5.6.
20.aprilli 2017.a otsusega nr 40 ei arvestatud tegelikkuses TVE ettepanekutega HÜP lahenduse kooskõlla viimiseks koostamisel oleva Havi tn 12 DP lahendusega kuigi TLPA lubas seda teha: 1) Esimesel avalikul väljapanekul (25. aprillist 2011.a kuni 23. maini 2011.a); 2) Avalikul arutelul 29. septembril 2011.a esitatud ettepanekule osas; 3) Teisel avalikul väljapanekul (26. jaanuarist 2012.a kuni 23. veebruarini 2012.a); 4) 07. juunil 2012.a toimunud avalikul arutelul.12 Vaatamata eeltoodule, ei ole HÜP-is Havi tn 12 kinnistu DP-st tulenevaid asjaolusid arvestatud. HÜP-i seletuskirja lisast nr. 2 punktist 5 nähtub, et TVE on palunud HÜP-is korrigeerida hoonestusala piiri Havi tn 12 kinnistu osas kuna see ei olnud menetluses oleva Havi tn 12 DP planeeringulahendusega kooskõlas. Samast nähtub, et vastustaja on ettepanekuga nõustunud ning: Täpsustati üldplaneeringu lahendust vastavalt Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusele.13 Teisel avalikul väljapanekul (26. jaanuarist 23. veebruarini 2012) ja avalikul arutelul (7. juuni 2012) esitatud ettepanekute ja vastuväidete koondtabelist nähtub, et TVE on palunud muuta üldplaneeringu hoonestusala piiri Havi tn 12 krundi osas vastavaks detailplaneeringu eskiisis planeeritule (p. 20). Samas nähtub, et vastustaja hinnangul HÜP-i lahendus juba oli kooskõlas koostamisel oleva Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega. Kuna vastuvõetud HÜP on ikkagi vastuolus Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega, siis on vastustaja avaldanud ebaõigeid andmeid ja kehtestanud HÜP teadlikult Havi tn 12 DP lahendust arvestamata14 (Havi tn 12 DP senist lahendust välistavalt). Kaebaja leiab, et vastustaja oleks ÜP menetluses pidanud Havi 12 kinnistu osas ka tegelikult kaaluma kaebaja huve (mitte näiliselt), lähtudes kaebaja kui äriühingu tegelikest ja vastustajale teada olnud ning äratuntavatest huvidest. Sellises olukorras on abstraktne kirjavahetusele viitamine eksitav ja hea haldusega vastuolus. Seda ka sellepärast, et viidatud on algatamata detailplaneeringu menetlusele, mille menetlemise osas loodi kaebajale eelnevalt vastupidine arusaam asjaoludest. Pelgalt kirjadele vastamist ja nendele viitamist ei saa pidada planeeringuga seotud probleemi lahendamisel sobivaks (asjakohaseks) tegevuseks. HMS § 5 lg 2, mis seondub ka hea halduse põhimõttega, eeldab isiku taotluse lahendamisel tõhusat ja tulemuslikku tegevust.15 Tegemist on olulise kaalutlusveaga, mis on viinud ka sisuliselt ebaõige üldplaneeringu vastuvõtmiseni. HÜP-i õiguspärasust ei saa jaatada olukorras, kus esinevad niivõrd mahukad ja olulised erinevused (seatud piirangute ja maakasutuse ning eesmärgi osas).16
4.5.HÜP-i kehtestamisel Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 seatud piirangutega on oluliselt rikutud HMS § 3 ja § 56 (kõrgendatud põhjendamiskohustust ei ole täidetud) Keskkonnaasjade otsustamisel on haldusorganil ulatuslik kaalutlusõigus, saab antava haldusakti sisulise õiguspärasuse ning eelnimetatud eesmärgi saavutamise tagada üksnes akti andmisele eelnev õiguspärane, tõhus ja õiglane menetlus.17 12 22.05.2017 kaebuse punkt 13. 13 Esimesel avalikul väljapanekul (25. aprillist 23. maini 2011) ja avalikul arutelul (29. september 2011) esitatud ettepanekute ja vastuväidete koondtabel, arvutivõrgus: https://oigusaktid.tallinn.ee/? id=3001&aktid=136002&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp 14 Analoogne seisukoht 22.05.2017 kaebuse p. 13. 15 RKHKo 09.03.2009.a. otsus haldusasjas nr. 3-3-1-94-08, p. 19. 16 09.02.2018 kaebuse punkt 5.7.
Olulise keskkonnamõjuga küsimuste õigeks otsustamiseks on määrav tähtsus läbiviidaval haldusmenetlusel iseenesest. Enamasti ei ole neis asjades võimalik veenvalt otsustada, et vaatamata puudustele haldusmenetluse läbiviimisel on selle tulemusena antud haldusakt sisuliselt õiguspärane. Võimalik on üksnes eeldada vastuvõetud otsuse õiguspärasust, kui otsustamisele on eelnenud seaduses ettenähtud korras läbiviidud ja haldusmenetluse põhimõtetele vastav haldusmenetlus.21 HÜP menetlemise käigus on Harju maavanem oma 27.10.2016 kirjas nr 6-7/2014/3318 rõhutanud18 HMS § 56 olulisust ja seda, et haldusakti motiveerimata jätmine tähendab üldjuhul selle haldusakti õigusvastasust ning on haldusakti tühistamise aluseks. 19 Eriti hoolikalt tuleb põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus.20 Menetlustoimingute põhjendamise nõue tuleneb haldusmenetluse üldpõhimõtetest. HMS § 3 lg 1 kohaselt võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja -vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. Oluline on rõhutada, et Havi tn 12 ja ka Kakumäe tee 120 maakasutuse juhtotstarvete muutmine on toimunud peale HÜP-i avalikustamist ja väljapanekuid. Vaatamata sellele, et roheala muutmine tähendab planeeringu põhimõttelist muutmist (sellega kaasnes ka ehitusjoone muutmine, ehituspiirangute ja mahtude seadmine jms), ei ole HÜP-i osas rohealade muudatusi avalikustatud. Vastustaja ei ole kaebajaid teavitanud ega mistahes viisil põhjendanud, miks ja millistel kaalutlustel ning huve arvestades on Havi tn 12 ja Kakumäe tee 120 määratud roheala või rohevõrgustiku arenguala hulka. Arvestades eeltoodut oli vastustajal kõrgendatud põhjendamiskohustus seoses Havi tn 12 ja Kakumäe tee 120 kinnistutele seatud piirangutega. Põhjendamiskohustust ei ole täidetud ka keskmiselt nõutaval/eeldataval tasemel. Vaidlustatud HÜP on Havi tn 12 ja Kakumäe tee 120 kinnistute osas vastuoluline ka põhjusel, et HÜP seletuskirja järgi peaks kinnistu hoonestamise võimalikkus ja ulatus selguma DP menetlemise käigus, samaaegselt määrab HÜP-i põhijoonis võimaliku hoonestusala juba kindlaks.21
4.6.Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 roheala nr. 9 hulka lugemine on toimunud TÜP-i vastaselt ja HÜP-i lähteülesannet rikkudes. Tallinna LV kinnitas 14. juuni 2006 nr 1285-k HÜP-i lähteülesande. Vastavalt HÜP-i lähteülesande punktile 4.8. pidi üldplaneering täpsustama metsade, parkide, looduslike haljasalade, rohekoridoride piire ja nende rajamise tingimusi ning teha ettepanekud olemasolevate metsade, parkide, looduslike haljasalade, rohekoridoride täiendamiseks. Kakumäe tee 120 ei ole kuni HÜP vastuvõtmiseni kunagi olnud rohealaks, rohevõrgustiku arengualaks ega rohekoridoriks planeerimisseaduse ja looduskaitseseaduse mõttes. 17 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-1-8606, p. 22. 21 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-1-86-06, p. 24. 18 Harju maavanema 27.10.2016 kiri nr 6-7/2014/3318 „Haabersti linnaosa üldplaneeringu järelevalve“, arvutivõrgus: http://www.tallinn.ee/est/ehitus/HUP-jarelevalve_1, lk 2. 19 Samas kirjas viidatud lahend: RKHKo 3-3-1-39-07. 20 Samas kirjas viidatud lahend: RKHKo 3-3-1-37-04. 21 09.02.2018 kaebuse punkt 5.2.
Havi 12 kinnistu osas nähtub HÜP-i põhijooniselt 2 (roheline võrgustik), et sellele on osaliselt kantud rohekoridori tähis. Samal ajal üldplaneeringu seletuskirja lk-l 96, mis loetleb olemasolevad ja loodavad rohekoridorid, Havi 12 kinnistut hõlmav rohekoridor puudub. HÜP-i lähteülesande punktis 5 on loetletud arvestamisele kuuluvad lähteandmed ja – dokumendid, sealhulgas arvestamisele kuuluvad seotud planeerimist puudutavad aktid. Nende hulgas on ka seni Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 suhtes kehtinud TÜP. Kõnealuse piirkonna osas seni kehtinud TÜP-i ja HÜP-i rohealade ja maakasutustingimuste erinevusi kajastavast kaardist nähtub, et HÜP-is on oluliselt suurendatud roheala mahtu ja piire võrreldes TÜP-is kehtestatuga.22 Roheala koosseisu on arvatud Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 põhja- ja idapoolsed osad, millised ei ole seni olnud rohealaks ega rohevõrgustiku arengualaks TÜP-i ega ühegi teise alusdokumendi järgi. Seesama ala (Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12) on TÜP-is määratletud 100% ulatuses väikeelamumaana. HÜP-i maakasutusplaani27 järgi on Kakumäe tee 120 kinnistu määratud osaliselt rohealaks (H)(roheala 9) ja osaliselt pereelamute alaks (Ep). Seejuures on roheala koosseisu lülitatud kinnistu põhja ja idapoolne osa, millised ei ole seni olnud rohealaks TÜP-i ega teiste alusdokumentide järgi. HÜP-i lähteülesande punkti 7.4.1. kohaselt pidi vastustaja määrama olemasolevate kaitsealuste objektide asukohad, koos nende kaitsevöönditega. Vajaduse korral tuli teha ettepanek täiendavate maa-alade või objektide kaitse alla võtmiseks (p. 7.4.2.). Kuna Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 on mõlemad HÜP-i järgi arvatud ca 50% ulatuses roheala nr. 9 hulka kuuluvateks ja see erineb varasemalt kehtinud TÜP-st tulenevast, tuli (esines kohustus): 1) Määratleda Kakumäe tee 120 roheala või rohevõrgustiku arenguala aluseks olevad tunnused; 2) Määratleda Havi tn 12 roheala või rohevõrgustiku arenguala aluseks olevad tunnused; 3) Esitada ettepanek roheala nr. 9 ja/või rohevõrgustiku ala nr. 39 laiendamiseks ja Kakumäe tee 120 ning Havi tn 12 selle hulka osaliselt arvamiseks. Eelnimetatud toiminguid ja ettepanekuid esitatud ei ole. Seega ei ole HÜP-s roheala nr. 9 laiendamist ega ka rohevõrgustiku arenguala nr. 39 moodustamise menetlust läbi viidud ega puudutatud isikut sellest teavitatud. Kui seaduse või määrusega ei ole sätestatud teisiti, määrab menetlustoimingu vormi ja muud haldusmenetluse üksikasjad haldusorgan kaalutlusõiguse alusel (HMS § 5 lg 1) ning kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve (HMS § 4 lg 2). Eelnimetatud korda HÜP-i vastuvõtmisel Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 osas järgitud ei ole.
4.7.Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 maakasutuse juhtfunktsiooni muutmine on toimunud formaalselt ja materiaalselt õigusvastaselt.
4.7.1.HMS § 3 lg 1 kohaselt võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja -vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. HÜP-i eesmärgiks oli Haabersti linnaosa ruumilise arengu põhimõtete kujundamine, millega määratakse kindlaks üldised tingimused ehitamiseks ning maakasutuseks ning pannakse 22 Arvutivõrgus: http://www.tallinn.ee/est/ehitus/Lisakaart-1-HaaberstiUp_Tln_up_vordlus 27 Arvutivõrgus: http://www.tallinn.ee/ehitus/Pohikaart-1Haabersti-Up_maakasutusplaan_1
paika, kuhu võib rajada nt elamuid, tootmishooneid, kaubanduskeskuseid ja kus säilitatakse puhke- või miljööalad ning see võetakse aluseks edasiste ruumiliste otsuste tegemisel, eeskätt detailplaneeringute koostamisel. PlanS § 6 punkti 17 kohaselt on roheline võrgustik eri tüüpi ökosüsteemide ja maastike säilimist tagav ning asustuse ja majandustegevuse mõjusid tasakaalustav looduslikest ja poollooduslikest kooslustest koosnev süsteem, mis koosneb tuumikaladest ja neid ühendavatest rohekoridoridest. Kaebajad leiavad, et Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 roheala nr. 9 (või ka rohevõrgustiku arenguala, mis ei olegi selge) hulka arvamine on toimunud HÜP-is viidatud lähteülesannet ja planeerimismenetluse olulisi põhimõtteid eirates. Kaebajad said Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 seatud piirangutest teada üllatuslikult HÜP-i vastuvõtmisel. Eelnevat arvestades on Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 roheala nr. 9 ja/või rohevõrgustiku arenguala nr. 39 hulka arvamine toimunud formaalselt õigusvastaselt - ilma vastavaid menetlustoiminguid tegemata ja asjaomaseid isikuid teavitamata ning kaasamata. HÜP-i kohaselt saaks hoonestamist kavandada ainult kinnistu lõuna- ja läänepoolses osas.23 Kogu kinnistu põhja- ja idapoolne osa, st ca 50% kinnistust on loetud rohevõrgustiku alaks (mitte rohevõrgustiku arengualaks). Rohealaks loetakse puhkeotstarbelist ala, nagu mets, avalik park või looduslik haljasala, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alal võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordiehitised. Rohealad on üldiselt mõeldud avalikuks kasutamiseks, juhul kui omanik määramisega nõustub. Rohealad on mõeldud avalikuks kasutamiseks, juhul kui omanik määramisega nõustub (vt HÜP seletuskiri lk 63). Avalikult kasutatavad rohealad on üldjuhul üldkasutatava maa sihtotstarbega munitsipaalomandis olevad maaüksused, millel paiknevad olemasolevad haljasalad ja linnapargid. Elamumaa või mistahes muu sihtotstarbega kinnistud ei ole avalikult kasutatavad, olenemata sellest, kas tegemist on era-, munitsipaal- või riigi omandis olevate maaüksustega, kui maaomanik ei ole selleks nõusolekut andnud. Haldusorgan ei saa eeldada, et kinnistu omanik lubab ilma takistuseta kõikidel soovijatel kinnistutel vabalt ringi liigelda ja seal aega veeta. Kaebajate hinnangul on HÜP-is oluliselt eksitud rohealade defineerimisel ja kaardistamisel. Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 ei vasta roheala ega rohevõrgustiku arenguala tunnustele. Pelgalt haljastuse olemasolu selleks alust ei anna. Samas ei ole keegi sellekohast nõusolekut kaebajatelt isegi küsinud. Eraomandis olevat kinnistut ilma omaniku nõusolekuta avalikult kasutada ei ole lubatud. Nii ei ole lubatav ka HÜP (ehk haldusotsus), mis sellist nõuet eirab ja määrab avalikuks kasutamiseks eraomandis olevad kinnistud ilma kinnistu omanikke teavitamata ja nõusolekut saamata. Siinkohal tuleb tähelepanu juhtida, et Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 olid TÜP-i kohaselt ette nähtud väikeelamumaaks (sealhulgas 50% Kakumäe tee 120 kinnistu sihtotstarbelt on elamumaa). Puuduvad igasugused põhjendused, alusuuringud ja kaalutlusotsused Tallinna LV 11.01. 2001. a määrusega nr 3 kehtestatud TÜP-is maakasutuse juhtfunktsioonina määratletud väikeelamute ala muutmiseks rohealaks.24 Seega ei esinenud aluseid, põhjendusi ega vajadust Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 roheala või rohevõrgustiku arenguala hulka arvamiseks. 23 09.02.2018 kaebuse täienduse p. 4.12. 24 09.02.2018 kaebuse täienduse p. 4.1.
4.7.2.Samuti ei ole üldplaneeringu menetluse käigus läbi viidud uuringuid, mis kinnitaksid eraomandis olevate kinnistute rohevõrgustikku arvamise põhjendatust. Vastustaja ei ole kindlaks teinud loodusväärtuste tegelikku esinemist kinnistutel ja kinnistute üldist seisukorda, mille pinnalt kinnistutele piirangute seadmise põhjendatust üldse hinnata. Praeguseks on kaebaja ise tellinud loodusväärtuste uuringu, et hinnata kinnistute rohevõrgustiku hulka arvamise põhjendatust. Keskkonnaekspert Olavi Hiiemäe koostatud „Kakumäe loodusuuringute ekspertarvamuse“ (lisa 2) eesmärgiks oli teostada Kakumäe poolsaarel loodusuuringud, selgitamaks sealse roheala ja võimaliku rohekoridori toimimise ja funktsioneerimise. Töös hinnati nii rohealaks määratud ala kui perspektiivseks rohealaks määratud alasid. Ekspertarvamuse kohaselt ei ole üldplaneeringuga loodud lahendus looduse ja eelkõige loomade seisukohast mõistlik ega hästi toimiv (vt ekspertarvamuse lk 14 – 15), mis juba iseenesest näitab, et rohevõrgustiku loomisel ei ole koostatud piisavalt uuringuid ja hangitud informatsiooni ka looduskaitse seisukohast mõistliku lahenduse loomiseks. Vastustaja on sisuliselt ülepinnaliselt otsustanud rohevõrgustiku hulka arvata metsaala sisaldavad kinnistud, hindamata seda, kas selliselt loodav lahendus loomadele ka tegelikult kasutatav on. Ekspert viitab ka Lemma OÜ keskkonnamõjude juhteksperdi P. Toonpere poolt koostatud ekspertarvamusele, milles jõuti järeldusele, et kavandavad tegevused ei toimu väärtuslikuks määratud metsaala arvelt. Samuti ei ole hoonestusalasid ette nähtud kaitstavate taimeliikide leiukohtadele. Täiendava elamuala kavandamine ei suurenda võrreldes eelmise lahendusega rohevõrgustiku killustamist (vt lk 16). Kokkuvõtlikult on ekspert jõudnud järeldusele: Tuginedes eelpool toodud argumentidele ja arvestades kavandatud tegevuse mahtu, iseloomu ja paiknemist pole projekteeritavate tegevuste elluviimisel ja kavandatud hoonete ja rajatiste sihipärase kasutamisega seonduvalt olulist keskkonnamõju ette näha. Havi tn ja Kakumäe tee vaheline rohekoridor on liiga kitsas ja ei täida täielikult oma funktsiooni – pigem toimib metsloomade meelitajana suhteliselt suure liiklussagedusega linnakeskkonda, mis loob reaalsed metsloom – inimene – liiklusvahend vahelised ohuolukorrad. Siinse rohekoridori toimimine on tagasihoidlik ja seepärast võiks rohealade ÜP järgne määratlemine lõppeda Kakumäe raba territooriumiga – mõttelisel joonel Sikuti tn 11 ja Havi tn 10. /---/ Eksperdid on seisukohal, et nimetatud planeeringulahendused on antud mahus realiseeritavad, kuna eksperdid ei tuvastanud uuringute käigus planeeritavatel hoonestatavatel kinnistutel (ÜP kohaselt rohevõrgustiku arengualal) Looduskaitseseadusest tulenevaid asjaolusid ning muid loodusväärtusi mis võiksid põhjendada nimetatud hoonestusalade arvamise kohaliku kaitseala hulka või välistada ehitustegevuse muul põhjusel. Eelnevast tulenevalt ei näinud ekspert roheala laiendamise vajalikkust ning pidas seda looduskaitse seisukohast isegi ebamõistlikuks, kuivõrd loomadele tekitatakse täiendavaid konfliktkohti ja võimalikke ohte. Samuti oli ekspert seisukohal, et vaidlusaluste kinnistute hoonestamine ei tooks kaasa negatiivseid mõjusid rohevõrgustiku toimimisele.
4.8.Ebavõrdne kohtlemine
4.8.1.Peale üldplaneeringu avalikke väljapanekuid lisandus sellesse uus maakasutuse juhtotstarve - konfliktala (K). Konfliktala definitsiooni kohaselt on konfliktalaks ala, millele üldplaneering maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning mis lahendatakse hiljem koostatava
detailplaneeringuga. Ala hoonestamise ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbi viidavatest keskkonnaalastest uuringutest lähtuvalt. Alal tuleb tagada toimiv rohevõrgustiku sidusus ümbritsevate rohestruktuuridega. Selline juhtotstarve on määratud eelkõige riigile kuuluvate kinnistute osas aadressidega Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101 (s.o. maakasutuse juhtotstarve on muudetud peale Üldplaneeringu vastuvõtmist rohealast konfliktialaks) ja Riigimaa nr 8 (Poru tn 1) maaüksuste osas - s.o. maakasutuse juhtotstarve on muudetud rohealast pereelamute alaks. Eeltoodut kinnitab TLPA 05.10.2016. a kiri nr 3-17/2910-1 (tl 75p). Kirjast tuleneb: „Maaameti ettepanek oli näidata vaidlusalused kinnistud valge alana millele koostataks hiljem osaüldplaneering. /.../ tähistada üldplaneeringus antud kinnistud konfliktalana seades tingimuse, et konfliktala tulevane maakasutus ja ehitusõigus määratakse hiljem eraldi koostatava detailplaneeringuga. /.../ Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustub Maa-ameti ja Harju Maavalitsuse esitatud kompromissettepanekuga ning määrab üldplaneeringus antud kinnistud konfliktalaks, mille maakasutus määratakse hiljem koostatava detailplaneeringuga. Tuleb märkida, et Tallinna LV 13.06.2013 määruse nr 40 25 punktist 5.4.1. nähtub, et: TÜP-ga nähakse ette olemasolevate asumisiseste rohealade säilitamine ja maa-alade reserveerimine, et rajada uued asumipargid, mis on valdavalt avalikud puhkealad, kuhu võib ehitada väiksemaid spordi- ja puhkerajatisi. TÜP ja HÜP nägid ette säilitada või rajada asumisisesed rohealad järgmistes piirkondades: Kakumäe tee 47 haljasala, Kakumäe tee 88 haljasala, Tindi tn haljasala, Poru tn haljasala. Olukorras, kus justnimelt Tallinna linnale ja riigile kuuluvad kinnistud on vaatamata nende rohealadena säilitamise vajadusele ikkagi määratud konfliktalaks, kuid kaebaja kinnistute osas ei ole vastavat lahendust üldse kaalutud, on tegemist ebavõrdse kohtlemise põhimõtte olulise rikkumisega. Veelgi enam, antud juhul on konfliktialaks määratud linna- ja riigimaad, mille haljastuse säilitamise kohustus oli sõnaselgelt ette nähtud. Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 osas sarnased piirangud puudusid. Ometi ei takistanud ka see vastustajal Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 suhtes veel rangemate piirangute seadmist (st. mitte isegi samaväärset). Sellises olukorras ei saa enam rääkida eraomandi võrdsest kaitstusest, st. sisuliselt on tegemist omandiõiguse lubamatu riivega. Lisaks sellele, et vastustaja on üldplaneeringu menetluses lubanud hoonestada riigi omandis olevaid roheala tunnustele vastavaid kinnistuid, on vastustaja lubanud elamumaadeks muuta ka eraõiguslike isikute omandis olevaid kinnistuid, mis oma loodusliku olemuse poolest vastavad samuti rohealade tunnustele (nt Korese tn 32, Korese tn 28, Korese tn 6, Saviliiva tee 14c). Kaebajad ei saa aru, miks on nende kinnistute omanikke koheldud soodsamalt, kui kaebajaid.26 Märkimisväärseks tuleb siinjuures pidada asjaolu, et Tallinna linna munitsipaalomandisse on mh antud 290 900 m2 suurune Paldiski mnt 100-104 katastriüksus, mis on tänaseks korduvalt jagatud, kusjuures registreeritud 39-st katastriüksusest mitte ühegi sihtotstarbeks ei ole enam üldmaa ning munitsipaalomandisse antud 290 900 m2 suurusest maa-alast valdav osa ehk täpsemalt 193 476 m2 ehk 66,5% on tänaseks juba Tallinna linna poolt eraomandisse võõrandatud. 25 Tallinna LV 13.06.2013 määrus nr. 40 „Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013-2025“. 26 09.02.2018 kaebuse p. 4.9. 32 22.05.2017 kaebuse p. 13.
Lisaks on 58 532 m2 suurune osa ehk 20,1% munitsipaalomandisse taotletud maast koormatud tasuliste hoonestusõigustega, tähtajaga 50 aastat. Samuti on Tallinna linn munitsipaalomandisse antud 43 012 m2 suuruse Saviliiva tee 8a ja 73 580 m2 suuruse Vabaõhumuuseumi tee 95b katastriüksuseid korduvalt jaganud ning alale on püstitatud roheala asemel nii pere- kui ka paariselamud (nn Saviliiva elamurajoon). Viidatud kirjas juhib Maaamet tähelepanu ka muudele vastustaja rohealade moodustamise kavatsusega seonduvate väärtõlgendustega. Eeltoodust nähtub üheselt, et Tallinna linn ise on aidanud kaasa avalikult kasutatavate alade, sh rohealade kogupindala vähenemisele Haabersti linnaosas, mistõttu ei ole vastustaja käitumine, mis on suunatud kaebajale kuuluva Kakumäe tee 120 kinnistu osaliseks säilitamine ilmtingimata rohealana, põhjendatud ja kooskõlas vastustaja enda halduspraktikaga. Otsusest ei nähtu kaalutlused, millistel põhjustel on linn otsustanud isikuid samadel asjaoludel ebavõrdselt kohelda. HÜP-i seletuskirja p. 6 näeb ette, et planeering koostatakse koostöös planeeringuala naabrusesse jäävate kohalike omavalitsuste, linnaosa valitsuste, linnavalitsuse ametite, planeeringuala kinnisasjade omanike, elanike ning teiste huvitatud isikutega. Kui linna ja riigi maade osas sõlmiti kompromiss ning nende alad määrati konfliktialadeks (mis ei sea kinnistutele nii ulatuslikke piiranguid), siis Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 osas samaväärsest kohtlemisest rääkida ei saa. Havi tn 12 kinnistu puhul jääb roheala moodustamine täielikult arusaamatuks kuna seda ümbritseb täielikult hoonestus ning kinnistu ise paikneb nn. „kotis“ teiste hoonestatud kinnistute vahel.32
4.8.2.Vastustaja ei ole alade määramisel tuginenud ühelegi uuringule ega esitanud ühtegi veenvat põhjendust selle kohta, miks riigile kuuluvaid kinnistuid peaks kohtlema teisiti kaebajatele kuuluvatest kinnistutest. Silmakirjalikud on vastustaja poolt istungil esitatud etteheited selles osas, et kaebajate huvi on oma kinnistud võimalikult suurel määral hoonestada, et sealt tulu teenida, samas kui riigile kuuluvate kinnistute osas on üldplaneeringus tehtud selgelt põhjendamatu (sarnaste eraomanike maade rohevõrgustikku määramise taustal) erand, et võimaldada nende kinnistute hoonestamist tulevikus just sellises mahus nagu vaja. Selline ebavõrdne kohtlemine on õigusvastane ja põhjendamatu. Olukord, kus rohevõrgustikku arvamist ega sellest välja arvamist ei ole põhjendatud, viitab selgelt kaalutlusvigadele, mis toob vastavas osas kaasa üldplaneeringu õigusvastasuse. Kaebaja leiab, et kui aktsepteerida vastustaja lähenemist, justkui võiks erakinnistuid oluliste piirangutega rohevõrgustikuga hõlmata ilma konkreetseid alasid puudutavate uuringute ja põhjendusteta, muudab omandi kaitse ja ka kohtuliku kaebeõiguse sisuliselt illusoorseks. Planeeringu põhjendatustest peaks olema võimalik mõista, miks aladele vastavaid piiranguid kehtestatkse ja vajadusel ka vastustaja kaalutluste aluseks olevate faktiliste asjaoludel tõeväärtust hinnata ja kohtu poolt kontrollida. Antud juhul tuleb arvestada, et konkreetsete kinnistute osas on tehtud uuringuid ja ekspertiise, mis hoopis toetavad nende hoonestamist. Sellel taustal on üldplaneeringuga sedavõrd oluliste piirangute kehtestamine eriti markantne.
4.9.HÜP rikub olemasoleval kujul kaebajate põhiõigusi ning õiguskindluse- ja õiguspärase ootuse põhimõtet. Apellant on alates planeerimisotsusest teadasaamisest olnud seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad mistahes objektiivsed põhjendused muuta üldplaneeringuga väikeelamute ala 50% ulatuses rohealaks või rohevõrgustiku arengualaks.
Tähelepanuväärne on, et peale HÜP-i avalikustamist on Havi tn 12 kinnistule lisatud rohekoridori tähis peaks ühendama järgmist rohekoridori piirkonda, milleks on aga määratud seesama ebavõrdse kohtlemise saanud konfliktiala. Sisuliselt on HÜP-ga asutud täitma vastustajale pandud avalik-õiguslikke kohustusi eraomandi (Havi tn 12 kinnistu) arvelt, mis on vastuvõetamatu ja õigusvastane. Kaebaja kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muudatus ei ole põhjendatud ja rikub kaebaja põhiõigusi (oma vara vabalt kasutada ja käsutada) seadusega vastuolus oleval viisil ning õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtet. Kaebaja hinnangul ei ole haldusorgan kõnealusel juhul arvestanud, et kinnistu omanikul on tekkinud Tallinna üldplaneeringu alusel põhjendatud õiguspärane ootus selles osas, et senise detailplaneeringuga oli kaebajal võimalik muuta kinnistu sihtotstarve 100% ulatuses elamumaaks. Peale ÜP kehtestamist on see praktiliselt välistatud ja kaebaja omand muutub kaebaja jaoks suures osas väärtusetuks.
4.10.Kaebajate omandiõiguse riivet, õiguskindluse- ja õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumisi ei ole sisuliselt ja asjakohaselt hinnatud. Antud juhul on omandi käsutamisvabaduse olulist piiramist põhjendatud sellega, et KOV lähtub oma tegevuses eelkõige tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise põhimõttest ning keskkonnakaitse vajadusest. Eelnevast nähtub, et tegelikkuses see nii ei ole ja tõendid näitavad pigem seda, et keskkonnakaitse toimub Tallinna linnas meelevalla (st rohealade määratlemisel ei lähtuta seadusest) jõustamise ja eraomandi käsutamisvabaduse piiramise kaudu. Keskkonnakaitse peab aga olema sisuline ja adekvaatne, mitte näiline ega protseduuriliselt formaalne. Käesoleval juhul on 20.04.2017.a otsusega ilma igasuguse aluse, põhjenduseta ja vajaduseta tunnistatud kehtetuks Tallinna Linnavolikogu poolt 11.01.2011 määrusega nr 3 kehtestatud TÜP, mis nägi Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistute juhtfunktsioonidena ette 100% väikeelamumaa. Samaväärselt ei ole käitutud jällegi riigile ja linnale kuuluvate kinnistute osas. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Juhul kui haldusorgan ei teosta kaalutlusõigust, on lähtunud sobimatutest või ebaõigetest kaalutlustest või jätnud mõne olulise asjaolu tähelepanuta, võib olla tegemist olulise kaalutlusveaga.27
4.11.HÜP-i osalise õigusvastasuse tuvastamise nõue. Riigikohus on toonitanud, et EhS § 13 kohaselt eeldatakse, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis lahendab kohalik omavalitsus koos detailplaneeringu taotlejaga DP menetlemise seisukohalt olulised küsimused, sealhulgas kes teostab teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab vastavad planeeringuga seotud kulud. 28 Kakumäe tee 120 DP raames on teostatud KSH ja esitatud planeeringu lahendused ning eskiisid. Vastustaja ei ole Kakumäe 120 DP menetluse alguses ega hiljem selgitanud, et kaebajate soovitud DP lahendus ja ehitusmahud ei ole lubatavad. Sellist teavet vastustaja kaebajatele esitanud ei ole. Kui üld- või detailplaneeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab kohalik 27 RKHKo otsused haldusasjades 3-3-1-72-13 p 21, nr 3-3-1-54-03, p-d 38–40, ja nr 3-3-1-81-07, p 16. 28 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-126-10. 35 22.05.2017 kaebuse p. 14.
omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga vastava kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku ning üldplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust (planeerimisseaduse § 18 lg 5). Vastustaja ei ole teavitanud Kakumäe tee 120 ega Havi tn 12 omanikke, et kavandatav rohevõrgustiku ala välistab seniste DP-de lõpuleviimise ja välistab ehitusõiguse määramise võimaluse vähemalt 50% ulatuses kavandatud ehitusmahust. HÜP-i vastuvõtmine olemasoleval kujul muudab Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 sisuliselt väärtusetuks. Kakumäe tee 120 soetusmaksumuseks oli 780 000 eurot ja Havi tn 12 maksumuseks oli vastavalt ca 766 939,78 eurot. Planeerimismenetluse käigus õigusvastaselt tekitatud kahju (sealhulgas kinnistute turuväärtuse vähenemine) tuleb kahjustatud isikutele hüvitada. Vastavalt planeerimisseadusele on kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detail- või üldplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel või kui piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks (PlanS § 30).
4.12.Kakumäe tee 8A ja 8D OÜ TRAX Teenused omandas kinnistu aadressil Kakumäe tee 8A (pindala 24 115m2, reg. osa nr. 10904601, katastri nr. 78406:610:137016) 16.01.2003. Soetamisest saadik on kinnistu sihtotstarve olnud 100% elamumaa. OÜ Cautor omandas 27179/29517 mõttelist osa kinnistust aadressil Kakumäe tee 8D (pindala 29 517m2, reg. osa nr. 9931301, katastri nr. 78406:610:0096) 07.02.2003 Nordmet Invest OÜlt. Soetamisest saadik on kinnistu sihtotstarve olnud 100% sotsiaalmaa. Planeerimismenetluses palus kaebaja OÜ TRAX Teenused määrata Kakumäe tee 8a ja 8d kinnistutele maakasutuse juhtfunktsiooniks korterelamute ala. Kakumäe tee ääres määrata maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlus/avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B+A). Roheala arenguala nr 207 asemel näha ette segahoonestusala haljastusprotsendiga 20% ning hoonestustiheduseks määrata 1,2 ja korruselisuseks 2-4. TLPA ei nõustunud TRAX-i ettepanekuga ning maakasutuse juht-funktsiooni muutmisega. Kakumäe tee ääres määrati TLPA poolt maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlusala (B) ning roheala arenguala nr 207 tähistus eemaldati. Haljastuse osakaaluks jäi 30% (aedlinn) ning ei nõustud hoonestustiheduse ja korruselisuse tõstmisega. Hilisemalt täpsustas TLPA lisaks, et maakasutuse juhtfunktsiooniks määratakse väikeelamute ala, haljastuse osakaaluks määrati 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks 2.35
4.13.Kakumäe tee 8B Kakumäe tee 8B (pindala 959m2, reg. osa nr. 12948501, katastri nr. 78406:610:4700) kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa. OÜ Infestus palus planeerimismenetluses määrata Kakumäe tee 8b kinnistule maakasutuse juhtfunktsiooniks korterelamute ala. Kakumäe tee ääres paluti määrata maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlus/avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B+A). Roheala arenguala nr 207 asemel näha ette segahoonestusala haljastusprotsent 20%. Hoonestustiheduseks määrata 1,2 ja korruselisuseks 2-4.29 TLPA ei nõustutud ka Kakumäe tee 8B maakasutuse juhtfunktsiooni muutmisega. Kakumäe tee ääres on juba määratud maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlusala (B). TLPA otsustas 29 22.05.2017 kaebuse p. 15.
eemaldada roheala arenguala tähistuse, haljastuse osakaaluks määrati 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks 2. Kaebajad leiavad, et üldplaneeringu menetleja ei ole teostanud kaalutlusõigust Kakumäe tee 8a, 8d ja 8b kinnistute juhtotstarbe ja korruselisuse suhtes õiguspäraselt. Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega kehtetatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D ala juhtotstarbeks väikeeleamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korrusellistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandusteenindusettevõtteid. Seega on Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D taotlus korruselisuse nõude osas igal juhul kooskõlas ala suhtes kehtinud TÜP-ga.
4.14.TLPA menetlus Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D osas enne HÜP-i kehtestamist Peale üldplaneeringu vastuvõtmist on menetleja korduvalt muutnud oma seisukohta Kakumäe tee 8a, 8d ja 8b kinnistute ehitusõiguse suhtes. Näiteks on 18.08.2011 TLPA-s toimunud nõupidamisel 30 otsustatud, et "Arvestades, et tegemist on alaga kus puudub kõrghaljastus, mis seaks piiravaid tingimusi ning kogu piirkonna elamisviisi mitmekesistamiseks, võib tihedusnäitajaks olla 0,5, korruselisus kuni 3 ning juhtfunktsiooniks korterelamute maa-ala". 17.01.2012 e-kirjaga teatas TLPA üldplaneeringute osakonna töötaja (9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 3), et "Tallinna Linnaplaneerimise Amet otsustas Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute hoonestustingimuste osas järgmist. Kinnistute maakasutuse juhtotstarbeks määratakse väikeelamute ala(EV), hoonestustiheduseks 0,3 ning korruselisuseks 2." 05.04.2012 on TLPA Osaühingule Infestus saadetud kirjas31 informeerinud, et kõnealusel maaalal määratakse korruselisuseks 2-3. Samal päeval on LPA saatnud Osaühingule Infestus veel teisegi kirja,39 milles teatab eelmise kirja tühistamisest. 07.06.2012 on TLPA saatnud Osaühingule Infestus ja Osaühingule Cautor e-kirja (lisatud vastustaja 21.09.2017 vastusele - lisa 9), millest nähtuvalt on LPA üldplaneeringute osakonna seisukoht, et kinnistutele ehitatavatel hoonetel võib olla 2-3 korrust (3-korruselised võivad olla ridaelamutüüpi korterelamud ning selisel hoonetüübil ei tohi olla kolmanda korruse pind suurem kui 50% alumise korruse pinnast). 23.09.2012 on TLPA saatnud OÜ-leInfestus ja OÜ-le Cautor kirja, 32 millest nähtuvalt menetleja otsustab loobuda kinnistule ehitatavatele hoonetele kolmanda korruse lubamisest ning jääb üldplaneeringu avalikustamisel esitletud lahenduse juurde. Muuhulgas arvestas TLPA eelnimetatud kaalutlusotsuse tegemisel seisukohaga, et kinnistute omanikega kokkulepitud muudatuse sisseviimine tähendaks planeeringu põhilahenduse muutmist, mis tooks kaasa uue avaliku väljapaneku korraldamise kohustuse. Vastav põhjendus on fikseeritud 13.08.2014 TLPA-s toimunud nõupidamise protokollis. 33 Uue avaliku väljapaneku korraldamine tähendaks TLPA arvates kuni aastast ajakadu.
30 9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 2. 31 9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 4. 39 9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 5. 32 9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 6. 33 9.02.2018 kaebuse täpsustuse Lisa 7.
Kaebajad leiavad, et TLPA on kaalutlusotsuse tegemisel lähtunud lubamatust kaalutlusest. Võimaliku uue avaliku väljapaneku korraldamise kohustus ei saanud olla TLPA jaoks üllatus. Küsimuse sellest, kuivõrd ulatuslik planeeringu muutmine on põhilahenduste muutmine, peab kohalik omavalitsus lahendama kaalutlusõiguse korras. Kui TLPA leidis, et vaadeldava maaala juhtfunktsiooni ja suurima lubatud korruselisuse suurendamine kahelt kolmele kujutab endast üldplaneeringu põhilahenduste muutmist (kuigi kaebajate arvates see nii ei ole), oleks TLPA pidanud uue avaliku väljapaneku korraldamisega arvestama juba 2012 juunis, kus TLPA sõlmis kinnistute omanikega kokkuleppe 3-korruselise hoonestuse lubamiseks. Kõrvalepõikena olgu mainitud ei vastustaja ei käsitlenud planeeringu põhilahenduste muutmisena maakasutuse juhtfunktsiooni muutmist mitmete riigile kuuluvate kinnistute osas (Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101 - maakasutuse juhtotstarve on muudetud rohealast konfliktalaks) ja Riigimaa nr 8 maaüksuse osas (maakasutuse juhtotstarve on muudetud rohealast pereelamute alaks). Kohalik omavalitsus on kohustatud järgima seaduses ettenähtud menetluskorda. Haldusorgani soov vältida seadusest tulenevaid menetlusetappe ei saa olla kaebajate õiguste piiramisel asjakohane kaalutlus. Kaebajad on seisukohal, et uue (st kolmanda) avaliku väljapaneku oleks kohalik omavalitsus pidanud nagunii läbi viima, kuna planeeringut ei oleks tohtinud kehtestada rohkem kui 5 aastat tagasi toimunud avaliku väljapaneku tulemustele tuginedes. Kaebajad viitavad ka sellele, et TLPA poolt augustis 2014 väljendatud seisukoha järgi oleks uue avaliku väljapaneku läbiviimine tähendanud kuni aastast ajakulu. Tegelikkuses kulus augustist 2014 kuni planeeringu kehtestamiseni 2 aastat ja 8 kuud. Seega ei oleks kolmanda avaliku väljapaneku korraldamine pikendanud planeerimismenetlust märkimisväärselt. Kaebajad viitavad ka Riigikohtu lahendile haldusasjas nr 3-3-1-68-02, mille kohaselt: "Kui seadusandlus ja faktilised asjaolud on uue, isikule negatiivse otsuse tegemisel samad kui eelmise, isikule positiivse otsustuse tegemisel, siis on uus otsus käsitatav diskretsiooniõiguse kuritarvitamisena. Isikut ei saa elamisloa andmise otsustamisel ühesuguste asjaolude puhul erinevatel ajahetkedel kohelda erinevalt. Isikut tuleb erinevatel ajamomentidel, kui pole muutunud õiguslikud ja faktilised asjaolud või pole ilmnenud seniteadmata asjaolusid, kohelda ühtemoodi." Antud olukorras on tegemist analoogilise situatsiooniga - otsus lubada maa-ala hoonestamisel kuni 3-korruselist hoonestust oli kaebajate jaoks soodustav kaalutlusotsus. Kuna asjaoludes ja õiguslikus olustikus perioodil juuni kuni september 2012 märkimisväärseid muudatusi ei toimunud, ei olnud vastupidise sisuga kaalutlusotsuse tegemine õiguspärane.
4.15.Kohalike elanike ja huvitatud isikute arvamusi ei ole Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D osas arvestatud (ca 300 elaniku allkirjastatud arvamust on eiratud) Kaebajad leiavad, et planeeringu menetleja on rikkunud kaalutlusõiguste ka sellega, et kaalutlemisel on arvestatud teise avaliku väljapaneku ajal kohalike elanike (132 inimest) kollektiivse vastuväitega, milles väljendati mittenõustumist maakasutuse juhtfunkts34iooni muutuse ja hoonestamisel 3 korruse lubamisega. Samas on menetleja jätnud täielikult arvestamata asjaolu, et kaebajad Osaühing Cautor ja Osaühing Infestus esitasid TLPA-le 23.02.2012 e-kirja, 42 milles kirjeldasid, et nad on kohalike elanike seas viinud läbi oma arendusplaanide tutvustamise, mille käigus selgus, et kaebajate arendusplaanidele puudub põhimõtteliselt igasugune sisuline vastasseis, mis võiks tingida tagasipöördumise vastuvõetud üldplaneeringu lahenduse juurde arendusala tiheduse ja 34 9.02.2018 kaebuse täpsustuse lisa 9.
korruselisuse osas. Kirjale oli lisatud andmed 146 toetusavaldusele allkirjad andnud isiku kohta. Seejuures on kaebajate poolt soovitava planeerimislahenduse toetuseks allkirja andnud isikute hulgas ka neid, kes olid varasemalt esitanud üldplaneeringule vastuväite. Kaebajad rõhutavad ka seda, et tema poolt soovitava planeerimislahenduse toetuseks allkirju andnud isikute ring suurenes edaspidi veelgi ning 26.09.2014 Harju Maavalitsuses peetud nõupidamisel (kus lisaks kaebajate ja Harju Maavalitsuse esindajatele osales ka TLPA ametnik Jaak-Adam Looveer) andsid kaebaja esindajad maavalitsusele üle juba 300 toetusallkirja.35 Kaebajatele jääb arusaamatuks, miks osade kohalike elanike poolt esitatud allkirjadega on kaalutluse läbiviimisel arvestatud, teistega aga mitte. Asjaolu, et vaadeldava maa-ala hoonestamistingimuste osas olid olemas konkureerivad avalikud arvamused ning erinevad tõsiseltvõetavad alternatiivid, mis väljendus nii vastuväidetes kui ka 300 toetusallkirjas ning vastustaja poolt korduvalt tehtud vastuolulistes otsustes, kinnitab veelkordselt kaebajate positsiooni, et õiguspärane ja põhjendatud oleks olnud korraldada üldplaneeringu kolmas avalik väljapanek.
4.16.Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D piirangute seadmisel on oluliselt rikutud ärakuulamisõigust HMS § 40 lg 1 sätestab üldreegli haldusakti adressaadi ärakuulamiseks nii koormava haldusakti andmise kui ka soodustava haldusaktist andmata jätmise korral. 44 Ärakuulamisõiguse tagamata jätmine loetakse ühtlasi hea halduse põhimõtte rikkumiseks.36 Euroopa Kohtu praktika kohaselt eeldab ärakuulamisõigus haldusmenetluses seda, et puudutatud isikul oleks võimalik enda arvamusi asjassepuutuvates küsimustes piisavalt selgitada ja vajadusel võtta seisukoht haldusorgani poolt tema asja menetlemisel esitatud dokumentide suhtes.
4.17.Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D planeering oli kooskõlas TÜP-iga ja teenib ka HÜP-is seatud eesmärkide saavutamist Kaebajad viitavad veelkordselt, et nende poolt pakutud kinnistute hoonestuskava (piirkonna keskosas 3-kordsed korterelamud ja suur maa-alune parkimisala) oleks väga hästi kokku sobinud Üldplaneeringu seletuskirja p-st 3.2. nähtuva eesmärgiga: "Haabersti linnaosa üldplaneeringu üks eesmärke on parandada piirkonna elukeskkonna kvaliteeti ning mitmekesistada elamustruktuuri, mille järgi monofunktsionaalsed alad pakuksid elanikele eri tüüpi hoonestust ja elamisruumi." Vaidlustatud üldplaneering (seletuskirja lk 43) näeb linnaossa ette 10 uue lasteaia ehitamist, kusjuures 3 lasteaeda on kavandatud munitsipaalmaale ja 7 eramaale. Muuhulgas on lasteaed kavandatud ka Kakumäe tee 8d kinnistule. Kaebajate arvates on põhimõtteliselt ebaõige planeerida lasteaiad valdavalt eramaadele, eriti kui puudub selgus küsimuses, kas eraomanikud soovivad oma kinnistutele lasteaedade ehitamist. Üldplaneeringu seletuskirja lklt 43 nähtuvalt "Eramaale kavandatud lasteaedade asukohad on üldplaneeringus määratud kehtivate detailplaneeringute alusel". Samas puudub Kakumäe tee 8d kinnistu suhtes kehtiv detailplaneering. Seega on ilmselge, et kaebajate pakutud planeeringulahendus on kooskõlas ka HÜP-ga ja teenib selles seatud eesmärkide saavutamist – antud juhul vähemalt ühe lasteaia rajamist eramaale.
4.18.HÜP-is ei ole TÜP-ist kõrvalekaldumist selgitatud ega selle mõju Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D planeeringule arvestatud 35 toetusavaldus ja allkirjad andnud isikute andmete koondtabel - 9.02.2018 kaebuse täpsustuse lisa 10. 44 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-1-37-11, p. 13. 36 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-1-80-06, p. 22.
Lisaks rikkus vastustaja ka kaalutlusõiguse reegelid, kuna enne kaebajate suhtes negatiivse kaalutlusotsuse (st 23.09.2012 TLPA kirjas kajastatud otsus) tegemist ei ole vastustaja küsinud kinnistu omanike seisukohta korruselisuse vähendamise kohta ega tundnud huvi sellega omanikele kaasneda võivate negatiivsete tagajärgede suhtes. HMS § 4 lg 2 kohustab haldusorganit kaalutlusõiguse teostamisel arvestama olulisi asjaolusid ja kaaluma põhjendatud huve. Seega on välistatud õiguspärane kaalutlusõiguse teostamine, kuna haldusorganil on kohustus enne kaalutlusõiguse alusel otsuse tegemist selgitada välja asjas olulise tähtsusega asjaolud, kogudes selleks vajaduse korral tõendeid omal algatusel (HMS § 6), kuid seda ei tehtud. Kaebajad soovivad rõhutada, et nende ärakuulamise nõue enne negatiivse kaalutlusotsuse langetamist ei oleks olnud pelk formaalsus. Kaebajad olid peale vastustaja poolse positiivse otsustuse tegemist (3-korruselise hoonestuse lubamist) asunud arhitektuuribüroo Murula kaasabil koostama maa-ala hoonestamise lahendusi, kulutades selleks suuri rahasummasid. Lubatava hoonestuse taas 2-korruseliseks muutmine tähendaks nende kulutuste asjatuks muutmist ja kaebajatele kahju tekkimist. Igal juhul on tegemist olulise asjaoluga, mida vastustaja oleks pidanud kaalutlusotsuse tegemisel arvestama. Kaebajad leiavad, et kui vastustaja prioriteediks oli planeerimismenetlus võimalikult kiiresti lõpetada, siis oleks Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute juhtotstarve ja korruselisuse võinud jätta ka üldplaneeringuga määramata, määratledes selle maa-ala nn "konfliktialana", mis üldplaneeringu järgi tähendab seda, et nende maaalade juhtotstarvet üldplaneeringuga ei määrata ning see lahendatakse hiljem koostatava detailplaneeringuga. Ala hoonestamise ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbi viidavatest keskkonnaalastest uuringutest lähtuvalt. Sellisel juhul oleks maa-ala ehitusõigus lahendatud hiljem detailplaneeringu menetluse käigus. Selliselt on maakasutuse juhtotstarvet üldplaneeringuga muudetud mitmete riigile kuuluvate kinnistute osas (nt Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101, Poru 137, mistõttu on vastustaja isikuid ebavõrdselt kohelnud. Kaebajate käsutuses olevast dokumentatsioonist ei nähtu, et vastustaja oleks kaalunud sellist võimalust kaebajate kinnistute suhtes.
4.19.Üldplaneeringus on seatud põhjendamatult karmid piirangud. Nagu kaebajad välja tõid, ei ole üldplaneeringus seatud kahekorruseliste hoonete rajamise piirangul sisulist põhjendust. Samuti jääb kaebajale arusaamatuks vastustaja soov juba üldplaneeringu staadiumis sedavõrd karmi piirangu seadmiseks. PlanS § 75 lg 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärk kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. Üldplaneeringu eesmärk on seega seada üldised ruumilise arengu tingimused ja maksimaalsed tingimused, mille sees on detailplaneeringute menetluses võimalik nö mängida ja asustuse kujunemist suunata. Samas ei ole üldplaneeringu eesmärk ja mõte juba ette seada liialt kitsendavaid tingimusi, mis ei võimalda tulevikus luua parimat ja mitmekesist lahendust. Üldplaneeringus liiga jäikade tingimuste seadmine võib takistada tulevikus ajakohaste arhitektuursete lahenduste kasutamist. Eespool väljatoodust on ilmne, et kolmekorruselisi hooneid on teatud mahus antud kinnistutel põhimõtteliselt võimalikuks ja sobivaks peetud. Samas on vastustaja üldplaneeringu lõpliku lahendusega sisuliselt võtnud ära võimaluse tulevikus detailplaneeringu menetluses alale parima ja mitmekesise lahenduse leidmiseks, mis võiks sisaldada nii kahe- kui kolmekorruselisi hooneid. Üldplaneeringus seatud üldiste asustust suunavate raamide sees täpsemate lahenduste leidmine peaks olema detailplaneeringu menetluse ülesanne. Kuigi ka vastustaja on justkui teatud hetkedel viidanud sellele, et hoonete täpse korruselisuse ja paiknemise küsimused võiksid saada lahenduse detailplaneeringu menetluses, on sellest 37 LPA 05.10.2016 kiri, 9.02.2018 kaebuse täpsustuse lisa 8.
hoolimata seatud üldplaneeringus lõppastmes nii jäigad tingimused, mis parimate lahenduste leidmist oluliselt piiravad. Samuti tuleb siinkohal taas rõhutada, et vastustaja on halduskohtu istungil selgelt märkinud, et üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringud ei kavatseta menetleda, mis tähendab üheselt, et vastustaja varasem seisukoht hilisema lahenduse otsimisest enam asjakohane ei ole.
4.20.HÜP-i osalise õigusvastasuse tuvastamise nõue Riigikohus on toonitanud, et EhS § 13 kohaselt eeldatakse, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis lahendab kohalik omavalitsus koos detailplaneeringu taotlejaga DP menetlemise seisukohalt olulised küsimused, sealhulgas kes teostab teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab vastavad planeeringuga seotud kulud.38 Kakumäe tee 120 DP raames on teostatud KSH ja esitatud planeeringu lahendused ning eskiisid. Vastustaja ei ole Kakumäe 120 DP menetluse alguses ega hiljem selgitanud, et kaebajate soovitud DP lahendus ja ehitusmahud ei ole lubatavad. Sellist teavet vastustaja kaebajatele esitanud ei ole. Kui üld- või detailplaneeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab kohalik omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga vastava kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku ning üldplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust (planeerimisseaduse § 18 lg 5). Vastustaja ei ole teavitanud Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D omanikke, et kavandatav rohevõrgustiku ala välistab seniste DP-de lõpuleviimise ja välistab ehitusõiguse määramise võimaluse vähemalt 50% ulatuses kavandatud ehitusmahust. HÜP-i vastuvõtmine olemasoleval kujul muudab Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 sisuliselt väärtusetuks. Kakumäe tee 8A ja 8B soetusmaksumuseks oli kokku 1 597 791,21 eurot ja 8D maksumuseks oli vastavalt ca 320 000 eurot. Planeerimismenetluse käigus õigusvastaselt tekitatud kahju (sealhulgas kinnistute turuväärtuse vähenemine) tuleb kahjustatud isikutele hüvitada. Vastavalt planeerimisseadusele on kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detail- või üldplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel või kui piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks (PlanS § 30).
4.21.Kaebajate muud väited Kaebajad väidavad, et üldplaneering ei põhine nõuetekohastel uuringutel, KSH aruanne kujutab endast formaalset dokumenti, milles kasutatud mõisted, kriteeriumid ja hindamismeetodid on ebaselged ning planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata. Kuivõrd loetletud kaebajate väited on üldsõnalised ning põhjendamata, ei ole vastustajal võimalik nendele ka vastata. Vastustaja on seisukohal, et planeerimismenetlus viidi läbi kooskõlas seadusega ning sellisele seisukohale asus ka Harju maavanem, andes oma 27.10.2016 kirjaga nr 6-7/2014/3318 Haabersti linnaosa üldplaneeringule oma heakskiidu (lisa 2 – Harju Maavalitsuse 27.10.2016 kiri nr 6-7/2014/3318, tl 41-43). Veel väidavad kaebajad, et KSH läbi viinud mittetulundusühingu juhataja ei vasta keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimise seaduse (KeHJS) § 34 lg 3 p 2 nõuetele. Lisaks sellele, et kaebajate väide on üld- ja paljasõnaline, sätestab KeHJS § 34 lg 3 p 2, et 38 RKHKo otsus haldusasjas nr. 3-3-1-26-10.
strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasnevat keskkonnamõju võib hinnata või hindamist juhtida ekspert, kes omab vähemalt kaheaastast töökogemust valdkonnas, mille keskkonnamõju ta soovib hinnata. Nimetatud sättest tuleneb kvalifikatsiooninõue eksperdile, mitte mittetulundusühingu juhile. Lisaks osundavad kaebajad, et planeeringu kehtestamisel on viidatud veel kehtestamata ja avalikustamata teemaplaneeringutele. Vastustaja osundab siinkohal Riigikohtu 20.03.2014 lahendile nr 3-3-1-87-13, mille kohaselt ei ole kohalikul omavalitsusel planeeringu kaalumisel keelatud arvesse võtta asjakohaseid mittesiduvaid dokumente, s.h koostamisel oleva kõrgema planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega.
4.22.Kaebuse esitajad paluvad vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 9739 (sh riigilõiv 60 eurot), istung ja seotud kulud 4518 eurot ja täiendavad seisukohad ja menetlustoimingud 12512,4 eurot so kokku 26769,4 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (II kd tl 193-197p, III kd tl 1-3p jaIV kd tl 51-54)).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses.
5.1.Populaarkaebuse osas märgib vastustaja järgmist Kaebajad leiavad, et üldplaneeringu kehtestamine ilma uut avalikku väljapanekut läbi viimata oluline menetlusviga, mis võis viia ebaõige otsustuseni ja seetõttu tuleks vaidlustatud otsus tühistada. Kaebajad viitavad seejuures Riigikohtu halduskolleegiumi 09.06.2004 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-28-04. Vastustaja arvates ei ole viidatud lahend antud juhul asjakohane. Esiteks on üldplaneering oluliselt mahukam ning sellega hõlmatud teemade ring ja puudutatud isikute hulk oluliselt suurem kui detailplaneeringu puhul, mistõttu võtab kõigi esitatud vastuväidete kaalumine, nendele vastamine ning vajadusel muudatuste sisseviimine menetletavasse planeeringusse oluliselt rohkem aega. Teiseks oli viidatud kohtulahendis tegemist olukorraga, kus algselt jäi detailplaneering poolthäälte puudumise tõttu kehtestamata, kuid kehtestati täpselt samal kujul pool aastat hiljem. Antud juhul ei jõudnud üldplaneering varem kehtestamiseni seetõttu, et selle menetlemine oli pooleli. Näiteks Harju maavanem andis oma heakskiidu üldplaneeringule alles 27.10.2016 (kaebuse vastuse lisa 2). Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et uus avalik väljapanek oleks tulnud läbi viia üksnes seetõttu, et tõenäoliselt oli vahepeal lisandunud uusi isikuid, kes oleksid soovinud olla kaasatud üldplaneeringu menetlusse. Üldplaneeringu materjalid olid ka enne kehtestamist avalikult kättesaadavad ning kõigil huvitatud isikutel oli võimalik nendega tutvuda. Pärast viimast avalikku väljapanekut ja enne üldplaneeringu kehtestamist ei muudetud üldplaneeringu põhilahendust, millega oleks kaasnenud kohustus läbi viia uus avalik väljapanek. Kogu linnaosa hõlmavate planeeringute puhul on paratamatu, et puudutatud isikute ring planeeringu menetlemise vältel muutub. See asjaolu iseenesest ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks. 5.2. Havi tn 12 Kaebajad väidavad, et esitasid üldplaneeringu avalike väljapanekute järgsetel avalikel aruteludel vastustajale omapoolsed ettepanekud üldplaneeringu kohta, mis puudutasid Havi tn 12, Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistuid. Tehnovõrkude Ehituse OÜ esitas 21.01.2011 ja 23.05.2011 üldplaneeringu osas ettepaneku, milles osundas, et üldplaneeringus markeeritud hoonestusala ei ühti Havi tn 12 detailplaneeringu eskiisi hoonestusalaga (lisa 3 – Tehnovõrkude Ehituse OÜ 21.01.2011 ja
23.05.2011 kirjad tl 45-46). Tehnovõrkude Ehituse OÜ palus korrigeerida üldplaneeringu hoonestusala piiri Havi tn 12 krundi osas vastavalt Havi tn 12 detailplaneeringu eskiisile. Vastustaja teavitas Tehnovõrkude Ehituse OÜ-d oma 06.07.2011 kirjaga nr 3-1/1978, et üldplaneeringu lahendust täpsustatakse vastavalt koostamisel olevale Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusele (lisa 4 – TLPA 06.07.2011 kiri Tehnovõrkude Ehituse OÜ-le, tl 47-48). Oma 23.02.2012 kirjas esitas Tehnovõrkude Ehituse OÜ samasisulise ettepaneku (lisa 5 – Tehnovõrkude Ehituse OÜ 23.02.2012 kiri tl 49-50), mille vastustaja vastas 02.04.2012, teavitades kaebajat, et Haabersti linnaosa üldplaneeringu lahendus on kooskõlas koostamisel oleva Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega (lisa 6 – TLPA 02.04.2012 kiri Tehnovõrkude Ehituse OÜ-le, tl 51-52). Eeltoodust tulenevalt jääb vastustajale arusaamatuks, millises osas ei ole vastustaja kaebaja arvates tema ettepanekutega arvestanud.
5.3.Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute omanikud soovisid, et nimetatud kinnistute maakasutuse juhtotstarbeks määrataks korterelamute ala, samas kui ümberkaudsete kinnistute omanikud soovisid, et alale nähtaks ette pereelamud. Muuhulgas olid kohalikud elanikud mures liikluskoormuse kasvu pärast olukorras, kus piirkonnas on praegugi hommikuste ja õhtuste tipptundide ajal liiklemine raskendatud. Üldplaneeringu esimese avaliku väljapaneku ajal oli Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarbeks määratud pereelamute ala (Ep) säilitatava või loodava rohevõrgustikuga arenguala (rohevõrgustiku kaardil arenguala nr 207). Kakumäe teega külgnevas osas on maakasutuse juhtotstarbeks määratud ettevõtlusala ning avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B+A). Esimese avaliku väljapaneku järgselt avaldas OÜ TRAX Teenused (Kakumäe tee 8a hoonestusõiguse omanik) soovi, et Kakumäe tee 8a ja 8d kinnistutele määrataks korterelamute ala (Ek) juhtotstarve ning hoonestustiheduseks 1,2 ja korruselisuseks 2 kuni 4 korrust (lisa 7 – OÜ TRAX Teenused 20.05.2011 kiri, tl 54). Tulenevalt Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute omanike soovidest ning vastustaja seisukohast, et linna tervikliku ja jätkusuutliku arengu kavandamisel on vajalik tagada elamispindade mitmekesisus, üldplaneeringu lahendust muudeti. Üldplaneeringu teisel avalikul väljapanekul oli Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarve määratletud väikeelamute alana (Ev) ja ettevõtlusala ning avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alana (B+A). Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute haljastuspõhimõtteks oli määratud aedlinn haljastuse osakaaluga minimaalselt 30%. Kinnistute hoonestustihedus oli 0,3 ja korruselisus 2. Teise avaliku väljapaneku jooksul esitasid kohalikud elanikud (132 isikut) sellisele lahendusele kollektiivse vastuväite, väljendades vastuseisu esimese avaliku väljapaneku järgsetele üldplaneeringu muudatustele, mille kohaselt muudeti Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarve pereelamute alast (Ep) väikeelamute alaks (Ev). Samuti ei olnud nad nõus muudatustega hoonete korruselisuse osas, asudes seisukohale, et ala peab jääma pereelamute alaks (Ep), kus hoonestustihedus on 0,3 ja maksimaalne korruselisus 2 (lisa 8 - 03.02.2012 kollektiivne vastuväide, tl 55-62). Teise avaliku väljapaneku järgselt avaldas Osaühing Cautor soovi Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele osaliselt 3-korruseliste väikeelamute püstitamiseks (Osaühing Cautor 23.02.2012 kiri). Amet kaalus seda võimalust ning leidis, et Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutel võivad
3korruselised olla ridaelamu tüüpi korterelamud ning sellisel hoonetüübil ei tohi kolmanda korruse pind olla suurem kui 50% alumiste korruste pinnast. Harju Maavalitsuses 05.06.2013 toimunud arutelul esitasid vastuväite esitajad (70 inimest) Harju Maavanemale pöördumise, mille kohaselt toetasid maksimaalse hoonestuskõrguse osas üldplaneeringu esimesel avalikul väljapanekul välja pakutud lahendust, mis nägi ette kuni 2korruselised hooned ega nõustunud ala määramisega väikeelamualaks. Vastuväidete esitajad olid seisukohal, et Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistud peaksid jääma pereelamute alaks (Ep), kus hoonestustihedus oleks 0,3 ja maksimaalseks korruselisuseks kuni 2 korrust. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistute maakasutuse juhtotstarvete määramise osas esitatud vastuväidete kohta andis Harju Maavalitsus seisukoha oma 29.07.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 (lisa 1 – Harju Maavalitsuse 29.07.2013 kiri nr 6-7/2013/941, tl 36-40p). Harju maavanem, võttes arvesse paljude kohalike elanike suurt huvi Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute säilimiseks pereelamute alana, tegi vastustajale ettepaneku veelkord kaaluda nimetatud kinnistutele väikeelamu ala (Ev) maakasutuse juhtotstarbe määramist ning maksimaalse korruselisuse kuni kolm korrust, planeerimise otstarbekust ja põhjendatust. Harju maavanem palus vastustajal veelkord põhjalikult kaaluda vastuväidete esitajate kirjades välja toodud argumente, miks ei ole nende hinnangul üldplaneeringuga määratud maakasutus- ja ehitustingimused antud piirkonda sobivad. Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 4 lõike 2 punkti 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna või valla haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalusel vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist. PlanS § 8 lõige 3 sätestab, et üldplaneeringu ülesanne on muuhulgas valla või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine, kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine, samuti maa- ja veealadele üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe määramine. Üldplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, k.a territoriaalplaneerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Planeerimistegevuse eesmärgiks ei ole mitte ainult üksiku kinnistu omaniku huvide teostamise võimaldamine, vaid parima võimaliku lahenduse leidmine, arvestades ka teiste huvitatud isikute, s.t nii teiste kinnistu omanike kui ka avalike huvidega, samuti säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise ning keskkonnakaitse vajadustega. Kohalik omavalitsus peab kaalutlusõiguse alusel hindama, milline on otsuste mõju kinnistu omaniku õigustele, s.h omandiõigusele ning kas piirangute seadmine on põhjendatav ülekaaluka avaliku huviga. Kohalik omavalitsus peab õiguspärase ja ruumilise planeerimise põhimõttele vastava planeerimisotsustuse tegemiseks olema eelnevalt analüüsinud erinevaid planeeringulahendusi. Õiguste piirang peab olema proportsionaalne ja otsus peab vastama võrdse kohtlemise põhimõttele. Võttes arvesse ühelt poolt suure hulga piirkonna elanike vastuseisu sellele, et ala juhtotstarbeks määratakse väikeelamute ala (Ev) ning eriti just suurema korruselisuse kui kaks korrust osas, ning teiselt poolt maaomaniku soovi määrata maakasutuse juhtotstarbeks korterelamute ala ning saada ehitusõiguse realiseerimiseks suuremat vabadust, jõudis
vastustaja seisukohale, et huvide tasakaalustamiseks on parim kompromisslahendus, mis võimaldab Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d omanikul püstitada alale korterelamud (väikeelamute (Ev) alal võivad paikneda pere-, paaris-, kaksik-, rida-, vaip- ja aatriumelamud, ridaelamu tüüpi korterelamud, väikesed korterelamud ning väikesed lähipiirkonda teenindavad kaubanduse, teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvad ettevõtted), kuid määrata korruselisuseks kuni kaks korrust. Kahekorruseline hoonestus ei lähe vastuollu ümbritsevate väljakujunenud pereelamute ala hoonete kõrgusega ning riivab vähem ümbritsevate kinnistuomanike huve. Valdavalt ongi üldplaneeringus määratud pereelamute alaga ümbritsetud väikeelamute alal lubatud korruselisuseks kuni kaks korrust. Selline lahendus, mis mahuliselt on lähedane pereelamutele, kuid võimaldab korterelamute ehitamist, vastab piirkonna arenguvajadustele ning arvestab nii Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistu omaniku kui ka kohalike elanike huve. Ehkki kaebaja hinnangul piirab korruselisuse kuni kaks korrust nõue põhjendamatult võimalikke arhitektuurseid lahendusi, on vastustaja seisukohal, et maakasutuse juhtotstarbeks jääv väikeelamute ala (Ev) annab piisavalt võimalusi mitmekülgse, kaasaegse ja kvaliteetse arhitektuurse lahendusega hoonete rajamiseks piirkonda. Hoonestamata ala planeerimisel tuleb enam lähtuda ümbritsevast väljakujunenud elamuala hoonestuspõhimõtetest. Vastava seisukoha edastas vastustaja Osaühingule Cautor ja Osaühingule Infestus oma 23.09.2013 kirjas (lisa 9 – TLPA 23.09.2013 kiri, tl 63-64p). Ka Harju Maavalitsus asus oma 06.12.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 seisukohale, et vastustaja on piisavalt oma seisukohti põhjendanud, arvestades nii kohalike elanike kui ka maaomanike huvidega (lisa 10 – Harju Maavalitsuse 06.12.2013 kiri nr 6-7/2013/941, tl 65-69). 13.08.2014 kohtus vastustaja Osaühing Cautori esindajatega, kus veelkord arutati korruselisuse küsimust ning vastutaja selgitas Osaühing Cautor esindajatele veelkord, et amet on kohustatud planeerimisotsuste tegemisel kaaluma kõigi osapoolte huvisid, s.t nii kinnistute omaniku soovi hoonestada ala pereelamutest erineva hoonetüübiga ehk kolmekorruseliste väikeelamutega kui ka kohalike elanike ja teiste kinnistute omanike soovi määrata alal maakasutuse juhtotstarbeks pereelamute ala (Ep) ning mitte võimaldada rajada piirkonda kõrgemaid kui kahekorruselisi hooneid. Pikkade vaidluste tulemusena jõuti lahenduseni, mis maakasutuse juhtotstarbe osas arvestab Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d omanike soove hoonestada ala korterelamutega, kuid arvestamaks ka kohalike elanike huve, on elamute kõrguseks määratud kuni kaks korrust, mis arvestab juba väljakujunenud pereelamute ala hoonete kõrgusega. Vastustaja selgitas, et ka linnaehituslikult sobib sinna piirkonda paremini madalam hoonestus, mitte kõrged korterelamud (lisa 11 – Haabersti linnaosa üldplaneeringus Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele määratud ehitusõiguse arutelu protokoll, tl 70-71). Vastustaja kaalus üldplaneeringu menetluses nii kaebajate OÜ TRAX Teenused ja Osaühingu Cautor soove ja ettepanekuid kui ka kohalike elanike huve ning jõudis selle tulemusena kompromisslahenduseni, mis arvestab mõlema poole huvidega. Sellisele seisukohale asus ka Harju Maavalitsus oma 06.12.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 (kaebuse vastuse lisa 10). Haldusasjas nr 3-17-1087 punktis 8.1 asus kohus seisukohale, et üldplaneering piirab igal juhul teataval määral maaomaniku õigusi. Samas, arvestades, et kohalikul omavalitsusel on planeerimisotsuste tegemisel väga lai kaalutlusruum ja otsustuspädevus ning isikul puudub subjektiivne õigus nõuda maa kasutustingimuste määramist lähtudes ainuüksi kinnistuomaniku huvist, on vastavate piirangute seadmine põhjendatud. Kohus ei saa kontrollida planeerimisotsuste otstarbekust, sest otstarbekusküsimustes on lõplike otsuste tegemine haldusorgani ainupädevuses. Kaebajad osundavad Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 otsusega kehtestatud Tallinna üldplaneeringule, mille kohaselt oli Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d ala juhtotstarbeks väikeelamute
ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korrustelistele elamutele mõeldud ala, kus võis paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid ning leiavad, et Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d taotlus on korruselisuse nõude osas kooskõlas ala suhtes kehtinud Tallinna üldplaneeringuga. Vastustaja juhib tähelepanu, et Tallinna üldplaneering määras kindlaks üksnes peamised territooriumi juhtfunktsioonid, kuid ei määranud ära konkreetse kinnistu ehitusõigust. Ehitusõiguse üle tuli varasema ja tuleb ka praegu kehtiva õigusliku regulatsiooni kohaselt otsustada detailplaneeringu kohustusega aladel (milleks on ka Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud) detailplaneeringuga. Seega ei saanud kaebajatel Tallinna üldplaneeringust tulenevalt tekkida õiguspärast ootust, et nad saavad kinnistud hoonestada Tallinna üldplaneeringuga määratud maksimaalses ulatuses. Kaebajad osundavad, et peale Haabersti linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmist on vastustaja korduvalt muutnud oma seisukohta Kakumäe teeb 8a, 8b ja 8d ehitusõiguse suhtes. Seejuures on vastustaja kaebaja hinnangul lähtunud kaalutlusotsuse tegemisel lubamatust kaalutlusest, s.t Harju maavanema seisukohaga, mille kohaselt tähendanuks kaebajate soovitud muudatus planeeringu põhilahenduse muutmist, mis tooks kaasa uue avaliku väljapaneku korraldamise kohustuse. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, mille kohaselt ta lähtus kaalutlusotsuse tegemisel lubamatust kaalutlusest. Asjaolu, et vastustaja osundas 13.08.2014 toimunud nõupidamisel üldplaneeringu põhilahenduse muutmisega kaasnevale ajakulule kui ühele aspektile, ei tähenda, et see oli oluline või peamine kaalutlus, millest vastustaja lähtus. Kaebajad leiavad, et vastustaja on rikkunud kaalutlusõigust ka sellega, et kaalutlusõiguse teostamisel arvestati teise avaliku väljapaneku ajal esitatud kohalike elanike kollektiivse vastuväitega maakasutuse juhtfunktsiooni muutmisele ja 3-korruselise hoonestuse lubamisele, kuid jäeti arvestamata kaebajate Osaühingu Cautor ja Osaühingu Infestus poolt vastustajale esitatud e-kirjaga (09.02.2018 kaebuse täienduse lisa 9). Vastustaja leiab, et otsustusautonoomia planeeringute menetlemisel annab talle ka õiguse otsustada, millise kaalu ta mingile asjaolule omistab. Antud juhul puudus vastustajal esiteks võimalus üheselt tuvastada, milles seisnes kaebajate poolt läbi viidud arendusplaanide tutvustamine. Teiseks lähtus vastustaja eeldusest, et kohalikud elanikud, kes on nõus suuremamahuliste arendusplaanidega, ei ole eeldatavalt vastu ka arendustegevusele väiksemas mahus. Nõustuda ei saa kaebajate väitega, et Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutele piirangute seadmisel on rikutud on ärakuulamisõigust. Kaebajad olid planeeringulahendusest teadlikud ning said väljendada oma seisukohti üldplaneeringu koostamise käigus. Seega on kaebajad üldplaneeringu menetluses olnud ära kuulatud. Asjaolu, et kaebajad ei ole ärakuulamise tulemusega rahul, ei tähenda seda, et õigust olla ära kuulatud on rikutud. Kaebajate hinnangul seisneb minetus kaalutlusõiguse teostamisel ka selles, et kaebajate seisukohta ei küsitud enne nende suhtes negatiivse kaalutlusotsuse tegemist. Vastustaja selgitab, et planeeringute menetlemisel tegutseb vastustaja täieliku otsustusautonoomia tingimustes ehk ta peab langetama vastavad otsused ja viima planeeringu kehtestamiseks vajalikku vormi kujundades selleks iseseisvalt kaalutlusõiguse alusel oma seisukoha ilma, et ta peaks täiendavalt ühegi menetlusosalisega oma kujundatavat seisukohta arutama ja nendega oma seisukohta kooskõlastama. Kaebajatel puudus haldusmenetluslik õigus väljaspool planeerimisseadusega antud õigusi osaleda haldusorgani kaalutlusõigusel põhineva seisukoha kujundamisel ja haldusakti eelnõu haldusorganisisesel väljatöötamisel. Halduskohus on haldusasjades 3-17-1083 ja 3-17-1087 asunud seisukohale, et kaebaja esitatud näited riigile kuuluvate maade kohta erisuste tegemisel ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks. Kui ka üldplaneeringus fikseerida konkreetse juhtotstarbe asemel konfliktala, ei tagaks see kaebajatele vaidlusalustel kinnistutel ehitamise õigust.
5.4.Kakumäe tee 120 Haabersti üldplaneeringu põhikaardi nr 2 „Roheline võrgustik“ kohaselt on Kakumäe tee 120 kinnistu juhtotstarbeks üldplaneeringus määratud osaliselt roheala, osaliselt rohevõrgustiku arenguala. Üldplaneeringu kohaselt on rohealad puhkeotstarbelised alad, nagu metsad, avalikud pargid, looduslikud haljasalad, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alal võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordiehitised. Rohevõrgustiku arengualad on olemasolevad rohealad, mis kavandatakse jätta osaliselt või täies ulatuses rohealadeks ka tulevikus. Ala hoonestamise võimalikkus ja ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbiviidavatest keskkonnaalastest (taimestiku, loomastiku, linnustiku, elupaigatüüpide jms) uuringutest. Rohevõrgustiku arengualadel tuleb detailplaneeringute koostamisel tagada toimiv rohevõrgustiku sidusus ümbritsevate rohestruktuuridega. Rohevõrgustiku arengualadel on prioriteediks loodusväärtuste säilitamine. Alade hoonestamisel pereelamutega on soovitatav mitte planeerida krunte, mille pindala on väiksem kui 1500 m2 (üldplaneeringu seletuskiri, lk 53). Üldplaneeringu põhikaardi nr 1 „Maakasutusplaan“ kohaselt jääb kinnistu pereelamute (Ep) alale, kus võivad paikneda ühe või kahe korteriga elamud ning väikesed lähipiirkonda teenindavad kaubanduse, teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvad ettevõtted ja asutused. Kokkuvõttes on kinnistu üldplaneeringu kohaselt määratud osaliselt rohealaks ja osaliselt pereelamute alaks. Üldplaneeringu rohealade lahenduse järgi on seal elamuala tüübiks määratud metsalinn, kus tuleb säilitada looduslähedane metsamaastiku miljöö. Kinnistu omanik on seisukohal, et Kakumäe tee 120 kinnistu määramisega rohealaks ja rohevõrgustiku alaks piiratakse ulatuslikult ja põhjendamatult kinnistu omaniku õigusi. Üldplaneeringu menetluses ei esitatud Kakumäe tee 120 kinnistu osas ühtegi vastuväidet. Kaebaja Osaühing Cautor väidab, et kuna ta omandas Kakumäe tee 120 kinnistu alles 2015. aasta detsembris, siis puudus tal võimalus osaleda üldplaneeringu avalikel aruteludel. Vastustaja osundab, et Kakumäe tee 8b ja 8d omanikuna, kes eeltoodust nähtuvalt aktiivselt üldplaneeringu menetluses osales ning üldplaneeringuga kavandatavaga ilmselgelt väga hästi kursis oli, pidi Osaühing Cautor juba kinnistut omandades teadma Kakumäe tee 120 kinnistule üldplaneeringuga kavandatavatest piirangutest. Järelikult ei saanud Osaühingul Cautor olla õigustatud ootust, et Kakumäe tee 120 kinnistul saab omandiõigust realiseerida teisiti, kui selleks ajaks juba menetlemise lõppjärku jõudnud üldplaneering ette nägi. Tallinna Linnavalitsuse 23.03.2011 korraldusega nr 413-k (tl 72-73p) algatati Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu koostamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine. Detailplaneeringu ülesanne on Kakumäe tee 120 kinnistu jagamine kaheteistkümneks elamumaa, kaheks transpordimaa, üheks tootmismaa ja üheks maatulundusmaa sihtotstarbega krundiks ning moodustatavatele elamumaa sihtotstarbega kruntidele kokku kaheteistkümne 2korruselise üksikelamu ja kuni kahekümne kolme 1korruselise abihoone ning tootmismaa sihtotstarbega krundile ühe 1-korruselise tootmishoone ehitamiseks. Lisaks on detailplaneeringu ülesanne üldiste maakasutustingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Algatamise korralduse p-i 7.2 kohaselt tuli detailplaneeringuga metsaalale kavandatava hoonestamise võimalikkus ja tingimused välja selgitada keskkonnamõju strateegilise hindamise käigus. Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) aruande kohaselt viidi KSH läbi perioodil mai-detsember 2011 ning selle käigus analüüsiti detailplaneeringulahenduse vastavust ülemuslikele strateegilistele
planeerimisdokumentidele ning õigusaktidele. Hindamisel leiti, et detailplaneeringuga kavandatav tegevus on täiel määral kooskõlas Tallinna linna ja Haabersti linnaosa üldplaneeringutega (KSH aruanne, tl 74-164p). Osaühing Cautor väidab, et üldplaneeringu dokumentides ei ole motiveeritud, miks Kakumäe tee 120 kinnistu määrati suures ulatuses rohealaks ja rohevõrgustiku arengualaks. Kuna Kakumäe tee 120 osas üldplaneeringu menetluses vastuväiteid ega arvamusi ei esitatud, siis ei ole üldplaneeringu dokumentides ka konkreetselt Kakumäe tee 120 kinnistu määramist roheala – rohevõrgustiku arenguala koosseisu käsitletud – arvestades üldplaneeringuga hõlmatud kinnistute hulka, ei ole mõeldav, et üldplaneeringu seletuskirjas käsitletaks iga kinnistut eraldi. Küll aga on üldplaneeringu seletuskirjas selgitatud rohealade ja rohevõrgustiku arengualade määramise üldisi põhimõtteid. Seletuskirja kohaselt on Haabersti linnaosa üldplaneeringu koostamisel haljastuspõhimõtete kujundamisel lähtutud avalikust huvist ja põhiseadusega kaitstud väärtustest (loodusvarade ja ressursside säästlik kaitse, tervis, liikumisvabadus) ning üldisest põhimõttest kaitsta praeguste ja tulevaste põlvkondade õigust elada keskkonnas, mis vastab nende tervise ja heaolu vajadustele. Kakumäe tee 120 jääb osaliselt roheala nr 9 – Kakumäe raba – koosseisu, mis on määratud ülelinnalise tähtsusega puhke- ja virgestusalaks. Üldplaneeringu seletuskirja p-i 4.1.7 kohaselt on selle roheala eesmärk säästa haruldast klindipaljandiga rannikut, jätta alles lindude ja loomade eluruum, hoida eramuid põhjatuule eest, pakkuda lähiümbruse elanikele ja teistele linlastele matka- ja puhkevõimalusi. Alale võib rajada kergliiklusteid, jooksuradasid, puhkekohti, väiksemaid puhke- ja spordiehitisi. Kakumäe tee 120 määramisel osaliselt roheala koosseisu lähtuti mh asjaolust, et kinnistu sihtotstarve on 50% elamumaa, 50% maatulundusmaa, kinnistu on hoonestamata ja kaetud metsaga. Kinnistu osas on algatatud detailplaneeringu koostamine, mille eesmärk ei ole üldplaneeringuga vastuolus. Detailplaneeringuga (alternatiivid I ja II) on kinnistu rohealaks määratud osale kavandatud ainult mänguväljakud ja puhkekohad ning nendeni viivad teerajad. Tegevus vastab roheala kasutustingimustele. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja seisukohal, et Kakumäe tee 120 kinnistu omaniku huvidega on üldplaneeringu koostamisel arvestatud, nii nagu ka avaliku huviga. Üldplaneeringu lahendus lähtub olemasolevast olukorrast, s.t asjaolust, et kinnistu on hoonestamata ja kaetud metsaga ning selle sihtotstarve on 50% maatulundusmaa, üldplaneeringu lahendus on kooskõlas algatatud detailplaneeringu lahendusega ega takista selle edasist menetlemist ning üldplaneeringu lahendusele ei esitatud Kakumäe tee 120 kinnistu osas menetluse vältel ühtegi vastuväidet. Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas oleks saanud eeltoodut arvestades kinnistu omaniku huvidega veel rohkem arvestada või milles seisneb kinnistu omaniku arvates antud juhul tema õiguste rikkumine. Kaebajad väidavad, et üldplaneeringu menetlemisel on arvestamata jäetud menetletava Kakumäe tee 120 detailplaneeringuga, mida ei ole pärast üldplaneeringu kehtestamist võimalik senisel viisil ellu viia. Vastustajale jääb kaebajate väide arusaamatuks. Üldplaneeringu lahendus on algatatud detailplaneeringu lahendusega kooskõlas ega takista selle edasist menetlust (vastustaja 21.09.2017 vastuse punktid 41-50). Kaebajad väidavad ka jätkuvalt, et üldplaneering on vastuolus Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega, kuid ei täpsusta, milles see vastuolu seisneb. Mis puudutab kaebajate väiteid, et Tallinna üldplaneering nägi Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 juhtotstarbeks ette väikeelamumaa, siis juhib vastustaja veelkord tähelepanu, et Tallinna üldplaneering määras kindlaks üksnes peamised territooriumi juhtfunktsioonid, kuid ei määranud ära konkreetse kinnistu ehitusõigust. Ehitusõiguse üle tuli varasema ja tuleb ka
praegu kehtiva õigusliku regulatsiooni kohaselt otsustada detailplaneeringu kohustusega aladel (milleks on ka Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud) detailplaneeringuga. Seega ei saanud kaebajatel Tallinna üldplaneeringust tulenevalt tekkida õiguspärast ootust, et nad saavad kinnistud hoonestada Tallinna üldplaneeringuga määratud maksimaalses ulatuses. Kaebajad leiavad, et olukorras, kus riigile kuuluvad kinnistud on määratud konfliktalaks, kuid kaebajatele kuuluvate kinnistute osas on vastav lahendus jäetud üldse kaalumata, on tegemist ebavõrdse kohtlemise põhimõtte olulise rikkumisega. Vastustaja osundab kohtu seisukohtadele haldusasjas 3-17-1083, mille kohaselt ei muuda kaebajate esitatud näited riigile kuuluvate maade kohta erisuste tegemisel üldplaneeringut õigusvastaseks. Kui ka üldplaneeringus määratleda konkreetse juhtotstarbe asemel konfliktala, ei tagaks see kaebajatele soovitud ehitusõigust.
6.Kolmanda isiku seisukoht
6.1.Kolmas isik toetab kokkuvõtlikult kaebajate kaebust tühistada Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsus nr 40 kaebuses toodud kinnistutele kehtestatud ja vaidlustatud piirangute osas. Kolmanda isiku omandis oleva Havi tn 12 kinnistu puhul puudutab see kitsendusi, mis tulenevad kinnistu määramist roheala ning rohevõrgustiku arenguala koosseisu. Kolmas isik jagab täielikult kaebajate erinevates menetlusdokumentide põhiseisukohti, mille kohaselt ei ole kinnistu rohevõrgustikku hõlmamist üldse põhjendatud ei planeeringus endas ega keskkonnamõju strateegilises hindamises. Lisaks sellele formaalselt laadi puudusele ei ole vastustaja kogu menetluse väitel esitatud seisukohtades püüdnud ka sisuliselt argumenteerida, mis õigustab Havi tn 12 kinnistule selliste kitsenduste määramist. Kolmas isik leiab, et vastustaja ei saa lihtsalt tugineda üldplaneeringu materjalidele, vaid peaks oma väiteid tõendama konkreetsete menetluses esitatud tõenditega.
6.2.Asja materjalidest ei nähtu ka ühtegi ekspertarvamust, mis üldplaneeringu sellist lahendust (ja sisuliselt varasema üldplaneeringu muutmist) põhjendaks. Vastupidi, näiteks kaebajate 16.01.2023 dokumendis (lk 6) on põhjendatult viidatud, et tehtud uuringud viitavad hoopis sellele, et rohevõrgustiku ala Havi tn 12 kinnistul ei ole põhjendatud.
6.3.Haabersti LO üldplaneeringuga Havi tn 12-le kavandatud rohekoridoril puudub kolmanda isiku poolt viidatud uuringust (Olavi Hiiemäe Kakumäe loodusuuringute ekspertarvamus) nähtuvalt adekvaatne põhjendus. Kohapealseid olusid igakülgselt hinnates toovad eksperdid välja, et selline kunstlik rohekoridor paneb loodusliku loomastiku isegi suuremasse ohtu, mida võib pidada lausa keskkonnavaenulikuks. Kõneks olevaid aspekte pidanuks Tallinna linn uurima ja põhjendama vaidlustatud üldplaneeringu menetluses.
6.4.Kolmas isik möönab, et kuigi Tallinna linn ei saanud otseselt arvestada hiljuti tehtud uuringutega, on tõsiasi see, et samaväärset ekspertiisi planeerimismenetluses ei tehtud ehk olulisi küsimusi ei uuritud piisava põhjalikkusega. Oluliste küsimuste välja selgitamata jätmine on viga, mida Tallinna linn ei saa eitada. Praeguseks tehtud ekspertiisid aga kinnitavad, et ebapiisav põhjendamine ongi viinud sisuliselt vale otsuseni.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Käesolevas asjas seisneb vaidlus selles, kas Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneering (ÜP) on õiguspärane Kakumäe tee 120, 8a, 8b, 8 d ning Havi tn 12 kinnistutele kohaldatud piirangute osas.
Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised faktilised asjaolud:
7.1.Vaidlustatud üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on roheala puhkeotstarbeline ala, nagu mets, avalik park või looduslik haljasala, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alal võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordiehitised. Rohealad on üldiselt mõeldud avalikuks kasutamiseks, juhul kui omanik määramisega nõustub. Detailplaneeringute koostamisel kaalutakse rohealaks määratud aladele üksikute pereelamute rajamise võimalust kohtades, mis külgnevad olemasolevate või üldplaneeringus kavandatud tänavatega ning kus puudub väärtuslik kõrghaljastus. Rohealadel paiknevaid üksikuid krunte saab kasutada senise sihtotstarbe kohaselt. Nende täpsemad hoonestustingimused määratakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Eraldi on vaidlustatud üldplaneeringus määratud rohevõrgustiku arengualad. Need piirkonnad on olemasolevad rohealad, mis kavandatakse jätta osaliselt või täies ulatuses rohealadeks ka tulevikus. Ala hoonestamise võimalikkus ja ulatus määratakse kindlaks detailplaneeringu koostamise käigus läbi viidavatest keskkonnaalastest (taimestiku, loomastiku, linnustiku, elupaigatüüpide jms) uuringutest lähtudes. Rohevõrgustiku arengualadel tuleb detailplaneeringute koostamisel tagada toimiv rohevõrgustiku sidusus ümbritsevate rohestruktuuridega. Rohevõrgustiku arengualadel on prioriteediks loodusväärtuste säilitamine. Alade hoonestamisel pereelamutega on soovitatav mitte planeerida krunte, mille pindala on väiksem kui 1500 m2.
7.2.Vaidlust ei ole selles, et kaebajatele kuuluvad täielikult või osaliselt järgmised kinnistud:
7.2.1.Tehnovõrkude Ehituse OÜ omandis oli kuni 03.06.2022, mil selle omandas kinnistusraamatu kandest lähtuvalt B.O (tagasiostuõigus Tehnovõrkude Ehituse OÜ), Havi tn 12 kinnistu (katastritunnus 78401:101:1902). Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et Tallinna linna üldplaneeringu järgi oli Havi tn 12 kinnistu määratletud väikeelamumaana, kus pidi säilima kõrghaljastus (Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrus nr 3). Havi tn 12 kinnistu suhtes on esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus 15.04.2010 (vt https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP034480#tab35 ). 01.07.2011 on Tallinna linn esitatud eskiisi täiendamise nõude. Kohtule on esitatud Havi tn 12 detailplaneeringu eskiis, kust nähtub kinnistule 2 ühepereelamu rajamise soov koos abihoonetega (vt lisakaust - eskiis). Vaidlustatud ÜP järgi on Havi tn 12 kinnistu roheala ja rohevõrgustiku arenguala (vt https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/YP000020 Põhikaart 2 Roheline võrgustik).
7.2.2.OÜ Cautor omandis on alates 18.12.2015 Kakumäe tee 120 kinnistu (katastritunnus 78406:611:1180). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et varasemalt oli kinnistu määratletud perspektiivse väikeelamumaana, kus pidi säilima kõrghaljastus (Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrus nr 3). Vaidlustatud HÜP järgi on Kakumäe tee 120 kinnistu roheala ja rohevõrgustiku arenguala vt https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/YP000020 Põhikaart 2 Roheline võrgustik) (vt ka eelmine punkt roheala ja rohevõrgustiku arenguala sisu osas). Vaidlust ei ole ka selles, et Kakumäe tee 120 kinnistu suhtes on algatatud Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 413-k detailplaneeringu menetlus (tl 72-73p). Selle raames on tehtud ka kinnistul keskkonna mõjude hindamine „Kakumäe tee 120 kinnistu detailplaneeringu strateegiliste mõjude hindamine“ (KSH) (tl 74-164p).
7.2.3.OÜ Infestus omandis on Kakumäe tee 8a (katastritunnus 78406:610:1370) kinnistu. OÜ
Cautor omandis on Kakumäe tee 8b (katastritunnus 78406:610:4700) ja 8d (katastritunnus 78406:610:0096) kinnistud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et varasemalt olid need kinnistud määratletud segahoonestusalana, kus oli lubatud igasugune ettevõtlus v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine, alal võisid paikneda ka üksikud elamud ja asutused ning lubatud oli püstitada 3-4 korruselisi elamuid ning samuti võisid paikneda alal elamupiirkonda teenindavad asutused ja väiksemad kaubandus-teenindusettevõtted (Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrus nr 3). OÜ TRAX Teenused omab hoonestusõigust Kakumäe tee 8a osas (vt elektrooniline kinnistusraamat). OÜ TRAX Teenused palus ÜP menetluses määrata Kakumäe tee 8a ja 8d kinnistutele maakasutuse juhtfunktsiooniks korterelamute ala. TLPA ei nõustunud maakasutuse juhtfunktsiooni muutmisega. Kakumäe tee ääres määrati maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlusala (B). Roheala arenguala nr 207 tähistus eemaldati. Haljastuse osakaaluks jääb 30% (aedlinn). Samuti ei nõustutud hoonestustiheduse ja korruselisuse tõstmisega. Osaühingu Cautor palus ÜP menetluses määrata Kakumäe tee 8b kinnistule maakasutuse juhtfunktsiooniks korterelamute ala. Kakumäe tee ääres määrata maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlus- / avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (B A). Roheala arenguala nr 207 asemel näha ette segahoonestusala haljastusprotsent 20%. Hoonestustiheduseks määrata 1,2 ja korruselisuseks 2-4. TLPA ei nõustunud maakasutuse juhtfunktsiooni muutmisega. Kakumäe tee ääres on juba määratud maakasutuse juhtfunktsiooniks ettevõtlusala (B). Roheala arenguala tähistus eemaldati. Haljastuse osakaaluks jääb 30% (aedlinn). Samuti ei nõustutud hoonestustiheduse ja korruselisuse tõstmisega. Vaidlustatud HÜP järgi asuvad kinnistud Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d väikeelamute alal (Ev), ning ühiskondlike hoonete (avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide) ja ettevõtlusalal (A+B). HÜP Seletuskirja (lk 8) kohaselt võivad väikeelamute alal paikneda pere-, paaris-, kaksik-, rida, vaip- ja aatriumelamud, ridaelamu tüüpi korterelamud, väikesed korterelamud ning väikesed lähipiirkonda teenindavad vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad, kaubandus-, teenindus- ja lastehoiuettevõtted. Väikeelamute alale detailplaneeringute koostamisel tuleb tagada sujuv üleminek väikeelamute alalt pereelamute alale (üleminekuala on vähemalt ühe keskmise pereelamu krundi laiune ala, mida võib hoonestada kuni kahekorruseliste hoonetega, kuid hoonestuses ei tohi tekkida suuri mahulisi kontraste piirnevate aladega). Ühiskondlike hoonete ja ettevõtlusalal võivad paikneda avalikkusele orienteeritud vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad, kultuuri ja spordiga tegelevad ettevõtted ja asutused, kõrvalotstarbena teenindus-, toitlustus- ja kaubandusasutused, v.a supermarketid, ning parklad ja rekreatsioonialad. Astangu asumis võivad sellel alal paikneda ka äri- ja büroohooned. Korruselisuseks määrati kuni kaks korrust ja hoonestustiheduseks määrati kuni 0,3 (vt ÜP põhikaart nr 3).
8.Kaebuse esitajad leiavad, et nende kinnistuid hõlmav rohevõrgustiku teemaplaneering piirab põhjendamatult ja ebaproportsionaalselt nende omandiõigust. Kuigi vastustaja väitel ei muudeta maa sihtotstarvet (maatulundusmaa) ega juhtfunktsiooni, tehakse kaebajate hinnangul kaudselt võimatuks maa sihtotstarbe muutmine äri-, elamu- või tootmismaaks. Kaebajad leiavad, et üldplaneering on ka nende kinnistute osas piisavalt põhjendamata.
Kohus selgitab, et otsustus selle üle, milline asjassepuutuvatest konfliktsetest ja kaitsmist väärivatest õigustest ja huvidest on kaalukam, on halduse kaalutlusõiguse tuum. Sellise kaalumisotsuse tegemise pädevus on käesoleval juhul vastustajal. Õiguste ja huvide ebaõigele väärtustamisele saab kohus tugineda vaid juhul, kui see on toimunud ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsiooni-volituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga. Säärast ilmselget viga menetluses, otsuse põhjendamisel ja kaalutlusõiguse teostamisel näeb kohus praegusel juhul vaidlustatud üldplaneeringus Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 alade suhtes. Kohus põhjendab iga kinnistu osas eraldi oma seisukohta ning seejärel võtab seisukoha ka kaebajate üldiste väidete osas.
8.1.Kakumäe tee 120
8.1.1.Kohus leiab, et vastustaja on kaebusele vastates õigesti välja toonud, et Kakumäe tee 120 kinnistu osas ei esitatud üldplaneeringu menetluse käigus ühtegi vastuväidet. Üldjuhul on õige ka vastustaja seisukoht, et arvestades üldplaneeringuga hõlmatud kinnistute hulka, ei pea üldplaneeringu seletuskirjas käsitlema iga kinnistut eraldi.
8.1.2.Kohus ei nõustu siiski vastustaja seisukohaga, et tulenevalt vastuväidete puudumisest menetluse käigus piisab sellisel juhul sellest, et seletuskirjas on selgitatud roheala ja rohevõrgustiku arengualade määramise üldisi põhimõtteid (vt seletuskirja p 4 ja selle alapunktid, sh 4.4. ja selle alapunktid). Pooled ei vaidle selle üle, et Kakumäe tee 120 jääb osaliselt roheala nr 9 –Kakumäe raba – koosseisu. Seletuskirjas on märgitud, et kavandatava ja kaitstava roheala eesmärk on säästa haruldast klindipaljandiga rannikut, jätta alles lindude ja loomade eluruum, hoida eramuid põhjatuule eest, pakkuda lähiümbruse elanikele ja teistele linlastele matka- ja puhkevõimalusi. (Seletuskirja p 4.1.7.) Vastustaja toob välja ka, et asjaolu, et kaebaja kinnistu ei ulatu klindipaljandiga rannikule ei tähenda seda, et ala määramine rohealaks ei täidaks seletuskirjas märgitud teisi eesmärke, milleks on jätta alles lindude ja loomade eluruum, hoida eramuid põhjatuule eest ja pakkuda elanikele ja teistele linlastele matka- ja puhkevõimalusi. Kohus märgib, et toodud põhjendused ja vastuväidete puudumine võimaldab eraomandi kasutusõigusi võrreldes varasemaga põhjendamata piirata ainult seni, kuni vastustajal ei ole alust arvata või ta ei tea, et mingi eraomandis oleva ala rohealaks määramine võib puudutada maa-ala (era)omaniku õigusi ja huve. Käesoleval juhul vastustajal selliseks arvamuseks alust ei olnud, sest nimetatud ala suhtes oli Tallinna Linnavolikogu juba 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud TÜP-s ette nähtud juhtotstarbeks perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilitamisega. Samuti oli selle ala suhtes Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 413 k algatatud detailplaneering nr DP032170 ja määratud, et DP ülesandeks on kinnistu jagamine 12 elamuma, 2 transpordimaa, üheks tootmismaa ja üheks maatulundusmaa sihtotstarbega krundiks. 12 elamumaa sihtotstarbega krundile määrati ehitusmahtudeks igale krundile üks 2korruseline üksikelamu ja kokku kuni 23 1-korruselist abihoonet. Tootmismaa sihtotstarbega krundile määrati õigus ühe 1-korruselise tootmishoone ehitamiseks. Seda detailplaneeringut menetleti jätkuvalt kogu vaidlustatud üldplaneeringu menetluse ajal. Järelikult teadis vastustaja eraomaniku konkreetsest huvist varasema üldplaneeringuga antud ehitusõiguse realiseerimiseks ja oli teadlik nii selle mahust kui sisust. Kohtu hinnangul puudus vastustajal seetõttu igasugune alus eeldada, et Kakumäe 120 kinnistu eraomanik soovib oma kinnistut lasta määrata rohealaks, mis muudaks väga suure tõenäosusega nii sellele antava ehitusõiguse sisu kui mahtu.
8.1.3.Kohus märgib, et vastustajal on osliselt õigus selles, et OÜ Cautor osales seoses Kakumäe tee 8b ja 8d omanikuks olemisega aktiivselt üldplaneeringu menetluses ja seetõttu ei saanud tal olla Kakumäe 120 omandamise järgselt õigustatud ootust, et Kakumäe tee 120 kinnistul saab ta omandiõigust realiseerida teisiti, kui kinnistu omandamise ajaks juba menetlemise lõppjärku jõudnud üldplaneering ette nägi. Kohus märgib, et kaheldamatult oli selleks ajaks OÜ Cautor teadlik toimuvast üldplaneeringu menetlusest ja pidi kinnistu omandamisel end kurssi viima õigusliku olukorraga, kuid see ei tähenda, et ta oleks pidanud eeldama, et vastustaja ei vii pärast 3 aastast vahemikku viimasest avalikust arutelust läbi uut planeeringu avalikku väljapanekut ja arutelu ning et kaebajal ei õnnestugi oma vastuväiteid esitada enne planeeringu kehtestamist. Kohus märgib, et arvestades planeeringu menetlemise ajal kehtinud kohtupraktikat, võis kaebaja seda kohtu hinnangul uue avaliku väljapaneku korraldamist siiski selgelt eeldada. Kohus ei nõustu vastustajaga, et kaebaja, ostes kinnistu, mis on hõlmatud pooleli olevasse üldplaneeringu menetlusse, pidi arvestama, et juba tehtud menetlustoiminguid ei korrata ning et tema kaasarääkimise võimalused üldplaneeringu menetluses on sellest tulenevalt piiratumad.
8.1.4.Kohus tuleb siinkohal tagasi vastustaja väite juurde, et kummalgi juhtfunktsioonil – perspektiivne väikeelamumaa ja roheala-rohevõrgustiku arenguala - ei ole kaebaja OÜ Cautor õigustele mingit mõju, kuna mõlemal juhul määratakse ehitusõigus lõppastmes koostatava detailplaneeringuga. Kohus märgib, et selline väide on eelkõige ennastõigustav, et mitte öelda naeruväärne. Kaebaja toob õigustatult välja, et rohealal on peamiseks prioriteediks (ja seda on ka tunnistanud vastustaja) loodusväärtuste säilitamine (HÜP seletuskiri lk 99-100) ehk elamuid saab rajada ainult seda piirangut arvestades. Perspektiivse väikeelamumaa puhul oli TÜP-s ainsaks otse sisalduvaks sisuliselt planeeringust tulenevaks looduskaitseliseks piiranguks nõue kõrghaljastuse säilitamiseks. Kohtu hinnangul on siinkohal väga suur vahe ja seetõttu pidi vastustajale olema arusaadav, et tal tuleb haldusaktis või sellega seotud dokumentides varasemas üldplaneeringus määratletud kinnistu juhtfunktsiooni muutust põhjendada sõltumata sellest, kas konkreetses menetlusetapis (era)omanik sekkub või mitte. Kohus märgib täiendavalt, et tegemist ei ole ka ühe väikese ühe-kahe pereelamu ehitamiseks sobiva kinnistuga, vaid linnaruumi jaoks kaheldamatult küllaltki suure pindalaga kinnistuga (41584 m2).
8.1.5.Kohtu hinnangul tuleneb kohaliku omavalitsuse vastav põhjendamiskohustus nõudest teha era- ja avalike huvide tasakaalustamise suhtes planeeringumenetluses põhjendatud otsus ja selgitada, miks ühtesid huvisid eelistatakse teistele. Selline põhjendamiskohustus on käesoleval juhul ilmselge, sest sisuliselt muutis Tallinna linn (nagu kaebajast omanik seda õigesti välja toob) osa kaebaja eraomandis olevast kinnistust avalikult kasutatavaks (roheala osas lähtudes selle mõiste definitsioonist üldplaneeringus) ilma kaebajalt või temale eelnenud omanikult selleks luba või nõusolekut küsimata või vastavat otsust sisuliselt põhjendamata. Kohtu hinnangul rikkus vastustaja sellega otseselt põhiseadusega kaitstud omandiõigust. See tähendab, et ta on teinud olulise menetlusvea, millest piisab kohtu hinnangul vastavas osas üldplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.
8.1.6.Kohus märgib siiski täiendavalt, et lisaks vastustaja tehtud põhjendamis- ja kaalutlusveale on kaebaja õigesti välja toonud ka asjaolu, et Kakumäe 120 kinnistu suhtes on HÜP erinevates dokumentides (seletuskiri ja kaardimaterjalid) teatud kaebaja õigusi potentsiaalselt puudutavad (rikkuvad) vastuolud. Kaebaja poolt väljatoodud osades ei ole HÜP haldusaktina üheselt mõistetav, sest planeeringu seletuskirja ja kaartide vahel on selge vastuolu arvestades krundi võimalikku hoonestusala.Vastustaja ei ole neid kaebaja poolt välja
toodud vastuolusid menetluses ümber lükanud. Kohus märgib, et üks kõige olulisematest põhinõuetest haldusaktile on see, et „Haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav.“ (HMS § 55 lg 1). Kohus märgib, et vastustaja ei ole vastuolusid erinevate planeeringu dokumentide vahel kõrvaldanud isegi vaatamata sellele, et Harju maavanem oma Haabersti linnaosa heakskiiduotsuses 27.10.2016 nr 6-7/2014/3318 juhtis eraldi tähelepanu vajadusele planeeringut põhjalikult ja igakülgselt motiveerida ja planeeringumaterjalid ajakohastada.
8.1.7.Kohus nõustub kaebajaga viimase poolt välja toodud asjaolusid hinnates ka selles, et teda on võrreldes riigiga koheldud ebavõrdselt määrates arusaadavad huvide konflikti alad riigi puhul konfliktialadeks ja kaebaja OÜ Cautor puhul rohealadeks. Kohus möönab, et kaheldamatult oli üheks sellise otsuse allikaks riigipoolne vastuväide planeeringus algselt välja pakutud tsoneerimislahendusele (vt Maa-Ameti kiri 20.11.2013 nr 6.2/10371), kuid see ei tähenda, et kohalik omavalitsus oleks võinud jätta kaalumata eraomanike sarnased huvid oma omandi kasutamise piiramise vältimiseks, eriti olukorras, kus menetluses oli neid huvisid selgelt kajastav detailplaneering. Vastustaja pidi aru saama, et tema otsust määrata eraomaniku kinnistule uus ja senisest erinev ning avalikke huve selgelt eelistav juhtfunktsioon, tuleb spetsiaalselt põhjendada ja näidata ära, et konkreetset eraomanikku ei kohelda ebavõrdselt võrreldes teiste piirkonna maaomanikega. Käesoleval juhul on kohtu hinnangul vastustaja aga just seda teinud.
8.2.Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistud
8.2.1.Vastustaja on oma vastuses põhjalikult kirjeldanud üldplaneeringu menetluses toimunut seoses Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistutega ning kohus ei pea vajalikuks vastavaid faktilisi asjaolusid ja esitatud seisukohti korrata. Nende osas ei ole poolte vahel ka vaidlust.
8.2.2.Kohus märgib, et nimetatud kinnistute osas on läbi viidud ka Harju Maavalitsuses järelevalvemenetlus (vt tl 36-40 ja tl 41-43, tl 66-69), mille tulemusena Harju Maavanem andis Haabersti üldplaneeringule heakskiidu. Oma kirjas 29.07.2013 kirjas juhtis maavalitsus kohaliku omavalitsuse tähelepanu mh sellele, et: „Võttes arvesse paljude kohalike elanike suure huvi olemasolu Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute säilimiseks pereelamute alana, teen kohalikule omavalitsusele ettepaneku käesoleval juhul veelkord kaaluda nimetatud kinnistutele väikeelamu ala (Ev) maakasutuse juhtotstarbe määramise ning maksimaalse korruselisuse kuni 3 korrust, planeerimise otstarbekust ja põhjendatust. Kuigi Üldplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, palun TLPA-l veelkord põhjalikult kaaluda Vastuväite esitajate kirjades välja toodud argumente, miks ei ole nende hinnangul Üldplaneeringuga määratud maakasutus- ja ehitustingimused antud piirkonda sobivad. Ühtlasi palun selgitada, millistel kaalutlustel ja põhjendustel on kohalik omavalitsus leidnud, et pereelamute ala (Ep) juhtotstarbe muutmise näol väikeelamute alaks (Ev) ei ole tegemist Üldplaneeringu I avaliku väljapaneku järgse põhilahenduse muutmisega.“ 06.12.2013 kirjas leidis Harju Maavanem, et: „Käesoleval juhul on kohalik omavalitsus piisavalt põhjendanud, et väikeelamute ala (Ev) juhtotstarbe kavandamise eesmärk ei ole piirkonda uute suurte kortermajade püstitamise lubamine, vaid Kakumäe piirkonda lisaks pereelamutele ka teist laadi hoonestuse rajamise võimaldamine, et tagada pakutavate elamispindade mitmekesisus. Samuti on kohalik omavalitsus arvestanud Vastuväite esitajate ettepanekuga mitte lubada osaliselt kolmanda korruse kavandamist, mistõttu korrigeeritud Üldplaneeringu lahenduses on Kakumäe tee 8a, Kakumäe tee 8b ja Kakumäe tee 8d kinnistute maksimaalne korruselisus 2 korrust. Antud juhul Üldplaneeringuga seatav tingimus, mille kohaselt tuleb detailplaneeringute koostamise käigus tagada vähemalt ühe keskmise
pereelamukrundi laiune üleminekuala väikeelamute alalt pereelamute alale, tähendab seda, et Viige tänava väikeelamutega paralleelselt saaks perspektiivis planeerida väikeelamuid, mis oligi algselt vastuväite esitajate soov. Seega on kohalik omavalitsus osaliselt vastuväite esitajate ettepanekutega arvestanud.“
8.2.3.Kohus toob välja, et üldplaneeringu kehtestamise otsuses on selgitatud, et: „Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistule määrati varasemast üldplaneeringulahendusest erinevalt korruselisuseks kuni kaks korrust. Samas jäi ala maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamute ala. Maavanem asus seisukohale, et linnaplaneerimise amet on piisavalt põhjendanud ala väikeelamualaks määramist ning osaliselt on arvestanud vastuväite esitajate ettepanekuga, määrates ala maksimaalseks korruselisuseks kaks korrust. Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistu maakasutuse juhtotstarbe ja hoonestustingimuste kohta kollektiivselt esitatud vastuväite lahenduse osas oli maavanem vastuväite kohta 06.12.2013 kirjas nr 6-7/2013/941 esitanud seisukoha, et linnaplaneerimise amet on piisavalt põhjendanud ala väikeelamualaks määramist ning osaliselt on arvestanud vastuväite esitajate ettepanekuga, määrates ala maksimaalseks korruselisuseks kaks korrust. Osaühingu Cautor väitel ei olnud nad linnaplaneerimise ameti 23.09.2013 saadetud kirja kätte saanud. Maavanem palus selgitada, kas üldplaneeringule vastuväidete esitajate Osaühingu Cautor ja Osaühingu Infestus esindajatega on kohtutud ja kujunenud olukorda täiendavalt selgitatud, nagu maavanemale lubati linnaplaneerimise ameti 30.06.2014 saadetud kirjas nr 3-1/483-6. Linnaplaneerimise Amet vastas 21.07.2016 kirjaga nr 3-1/15/4001-15, kus toodi välja, et Osaühingu Cautor esindajatega on kohtutud 13.08.2014, kus osalised jäid oma varasemate seisukohtade juurde s.o osaliselt eriaravamusele. Lisaks selgitas linnaplaneerimise amet Osaühingule Cautor 01.12.2014 saadetud kirjas nr 3-1/483-18, et kuna tegemist on pika aja jooksul saavutatud, kõikide osaliste huvisid võimalikult suurel määral arvestava kompromissiga ning kohtumistes ja kirjades välja toodust tulenevalt ei ole ilmnenud uusi asjaolusid, mille tõttu oleks põhjendatud Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d kinnistu hoonestuskõrguse muutmine üldplaneeringus, siis ei pea amet vajalikuks oma seisukohta muuta ega korraldada kohtumisi vaidlusaluseid kinnistuid puudutava uue arutelu alustamiseks.“ Vaidlust ei ole , et üldplaneeringu seletuskirjas ei ole esitatud eraldi täiendavaid põhjendusi konkreetselt viidatud kinnistute maakasutuse määramise osas.
8.2.4.Kaebajad leivad, et vaidlustatud otsus sisaldab küll formaalseid põhjendusi, kuid ei ole kaalutud kõiki vastandlikke huve, mida otsuse tegemisel on arvesse võetud ja ei ole välja toodud nende huvide kaalu, mida erinevatele arvesse võetud huvidele on omistatud. Juhul kui mõni huvi jäetakse arvesse võtmata, siis tuleks seda ka piisavalt põhjendada.
8.2.5.Kohus märgib, et ühestki õigusaktist ei tulene, et kohalik omavalitsus peab maa olemaolevaid kasutustingimusi omaniku soovil tingimata muutma selliselt nagu seda soovib maaomanik. Antud kinnistute puhul on kohtu arvates piisavalt põhjendatud, miks määrati üldplaneeringus Kakumäe tee 8a, 8b ja 8d osas maakasutuse juhtfunktsiooniks väikeelamute ala (Ev), haljastuse osakaaluks 30% (aedlinn) ning hoonestustiheduseks 0,3 ja korruselisuseks
8.2.6.Kohus märgib, et kaheldamatult on maaomanikest kaebajatele pettumus, et algselt HÜP niele antud ehitusõiguse ulatust vähendati, kuid neil puudus õigustatud ootus, et esialgne planeeringulahendus jääb püsima planeeringumenetluse lõpuni ja edaspidi ei arvestata mingeid avaliku väljapaneku käigus tehtud teiste huvitatud isikute ettepanekuid. Arvestades planeerimiseaduses ettenähtud menetluskorda on üsna vältimatu, et eriti avalikkuse kaasamise järel planeeringulahendused muutuvad, sest kohaliku elanikkonna (kogukonna) huvid
saavadki reeglina süstemaatiliselt ja selgelt avalduda alles pärast planeeringulahenduse avaliku väljapaneku korraldamist. Kohalikul omavalitsusel on seejuures kohustus selles menetlusetapis ilmnenud eriarvamuste ja ettepanekute läbitöötamiseks ja erinevate huvide kaalumise järel otsustamiseks, kas neid arvestada või mitte. Kohus nõustub siinkohal ka vastustajaga, et arvestades üldplaneeringu ülesandeid (vt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 8 lg 3) ja üldplaneeringu üldistusastet, ei ole mõeldav, et üldplaneeringu kehtestamise otsuses oleks iga kinnistu osas esitatud eraldi põhjendused ja kaalutlused vastava ala juhtfunktsiooni määramise kohta. Üldplaneeringu kehtestamise otsust on piisavalt motiveeritud nii otsuses kui ka selle seletuskirjas. Otsuses on välja toodud kaalutlused üldplaneeringu kehtestamiseks. Üldplaneeringu menetluse käigus (sh maavanema poolt läbi viidud järelevalvemenetluses) on põhjalikult käsitletud ja kaalutletud kaebajate vastuväiteid ning soove ning avalikke huve ning leitud nende vahel sisuline kompromiss, kus on arvestatud kõigi poolte huvidega. Ka kaebajad ise ei ole detailselt välja toonud, mis on jäänud konkreetselt kaalumata ning milliseid poolte huve oleks tulnud täiendavalt üldplaneeringu kehtestamise otsuses käsitleda või kaaluda ja milliste kaalutluste puhul on väidetavalt välja toomata nende olulisus. On selge, et üldplaneering piirab teataval määral maaomaniku õigusi, kuid arvestades, et kohalikul omavalitsusel on planeerimisotsuste tegemisel väga lai kaalutlusruum ja otsustuspädevus ning isikul puudub subjektiivne õigus nõuda maa kasutustingimuste määramist ainuüksi kinnistuomaniku huvist lähtudes, on menetluse käigus täiendavate piirangute seadmine põhjendatud ja lubatav. Käesoleval juhul on vastustaja teinud otsuse, kus eelistas kaebajate Osaühing Cautor, OÜ TRAX ja OÜ Infestus huvile saada neile kuuluvatele kinnistutele maksimaalne ehitusõigus ja muuta piirkonnas üks arendusala seda vahetult ümbritsevatest aladest oluliselt erinevaks kohaliku kogukonna huvi säilitada piirkonna senine üldine ehituslik väljanägemine ja eriti selle kõrguse osas ehk vastustaja tegi siinkohal otstarbekusotsuse, mida kohus ei saa muuta v.a. juhul kui otsustamisel on tehtud olulisi vigu ja jäetud olulisi asjaolusid arvestamata. Käesoleval juhul kohus sellist viga ei leidnud.
8.2.7.Kohus rõhutab, et ta ei saa kontrollida planeerimisotsuste otstarbekust, kuid peab siiski vajalikuks märkida, et antud juhul on kohalik omavalitsus kohtu hinnangul leidnud mõistliku lahenduse tasakaalustamaks avalikke huve säilitada piirkonna senine hoonestuslaad just kõrguse osas ja kaebajate huve saada ehitusõigus ka mitmekesisematele majadele kui ainult ühepereelamud. Üldplaneeringu seletuskirjast nähtub kohtuhinnangul piisav motivatsioon, miks on sellise lahenduse kasuks otsustatud. Kaebajad on saanud kinnistule ehitusõiguse teatavas mahus ning samal ajal on nende määramisel arvestatud piisavalt kogukonna avalike huvidega. Lisaks tuleb arvestada sellega, et lõplikud ehitusmahud määratakse kindlaks detailplaneeringu menetluses. Teatud põhjendatud juhtudel on seejuures võimalik ka üldplaneeringu muutmine (vt PlanS § 142). Seega on kaebajatel veel võimalik veenda nii kohalikku kogukonda kui ka vastustajat oma ehhitussoovide sobivuses ja saavutada oma eesmärgid võimalikult esialgsel kujul kasvõi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlemise kaudu. Kohus märgib, et arvestades käesoleva vaidluse eset – üldplaneeringut – tuleb kohtul jätta tähelepanuta kaebjate argumendid, mis on seostud kabejate soovitava detailplaneeringuga samale alale. Need ei ole käesolevas menetluses asjakohased.
8.2.8.Kohus ei nõustu kaebajate seisukohaga, et enne lõpliku otsuse tegemist ei kuulatud kaebajaid ära. Kohus märgib kõigepealt, et TLPA 23.09.2012 kajastatud seisukoht vähendada kaebajatele võimaldatavat ehitusõigust, ei olnud menetluses lõplik otsus, milleks oli üldplaneeringu kehtestamine. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et kaebajate ja vastustaja esindajate vahel toimus näiteks 13.08.2014 eraldi kohtumine, millel pooled selgitasid üksteisele oma seisukohti ning vastustaja selgitas muuhulgas, miks ta kaebaja seisukohtadega
täies ulatuses ei nõustu. Kohus märgib siinjuures eraldi ära, et erinevalt kaebajate seisukohast, ei ole iseenesest keelatud ja vale ka vastustaja seisukoht, et uue avaliku väljapaneku korraldamine tähendaks olulist ajakadu ja kahjustaks nende planeeringumenetlusest osaliste huvisid, kes on huvitatud selle võimalikult kiirest vastuvõtust. Kohtu hinnangul on see igati põhjendatud seisukoht olukorras, kus üldplaneeringu menetluse on kestnud mitu aastat ja selle edasisel venimisel võib osade puudutatud isikute huvi saada võimalikult kiiresti kätte lõplik plnaneeringulahendus olla oluliselt rikutud.
8.2.9.Kohtule jäävad arusaamatuks kaebaja väited, et tulenevalt alles üldplaneeringu menetluse esimeses etapis vastustaja ametnike väljendatud seisukohtadest, tekkis tal õigustatud ootus just nenedele vastava planeeringulahenduse kehtestamiseks üldplaneeringu tasemel ja seetõttu kandsid nad kahju asudes usaldusele põhinevalt välja töötama detailplaneeringu lahendust. Kohus märgib, et selline väide on põhjendamatu, sest seadus ei näe ette, et esimesele avalikule väljapanekule ja arutelule esitatav planeeringulahendus jääb muutumatuks kuni planeeringu kehtestamiseni. Vastupidi – planeerimisseadus näeb selgelt ette võimalused algselt välja pakutud planeeringulahenduste suhtes täiendavate seisukohtade kogumiseks ja nendega arvestamiseks. Seega on kõik vastavad väited täielikult alusetud. Kohus märgib siinkohal veel täiendavalt, et isegi kaebajate enda 2.04.2018 kaebuse tervikteksti p 3.16 välja toodud kronoloogiast nähtub, et vastustaja on olnud kaebaja väljapakutud lahenduse osas läbi kogu selles kirjeldatud ajavahemiku väga erinevatel seisukohtadel ehk kaebajad pidid kohtu hinnangul aru saama, et tegu on veel lõplikult otsustamata küsimusega seda enam, et üldplaneeringu kehtestajaks on Tallinna Volikogu, mitte TLPA.
8.2.10.Lisaks märgib kohus, et ei pea käesoleval juhul ainult pikka ajavahet üldplaneeringu viimase avaliku väljapaneku (arutelu) ja kehtestamise vahel ainsaks otsustavaks põhjuseks ja aluseks üldplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Selleks on kohtu hinnangul vaja ka muid täiendavaid asjaolusid, mida kaebajad ei ole kohtule suutnud veenvalt esitada.
8.2.11.Kohus märgib, et kohtu hinnangul on vastustaja sisuliselt tulnud maaomanikest kaebajatele oluliselt vastu ja lubanud varasema üldplaneeringuga ette nähtud pereelamute maa juhtfunktsiooni muuta väikeeleamute alaks, mis võimaldab krunte hoonestada palju mitmekesisemate ehitistega ja oluliselt paindlikumalt maakasutuse osas. Seetõttu on põhjendamatu kaebajate väide, et vastustaja otsus on vastuolus üldplaneeringu eesmärgiga, mis nähtub selle seletuskirja punktist 3.2. Asjaolu, et kaebaja ei saa selles mainitud erinevaid elamisruume ehitada tema poolt soovitud mahus ja korruselisuses, ei tähenda, et see eesmärk jääks täitmata, kui kaebaja omale antud ehitusõiguse realiseerib. Samuti ei vasta juba ainuüksi kaebajale erinevate elamisruumide ehitamise võimaluse andmisest tulenevalt tõele kaebajate väide, et planeeringus on võetud vaikivaks eelduseks, et esinevad avalikud huvid, mis a priori vastanduvad kinnisut omaniku erahuvidele ja need kaaluvad erahuvid alati üle. Kohus möönab, et teatud loogika oli ka kaebajate väidetes, et 3-korruseliste hoonete lubamisel oleks majanduslikult lihtsam viia autode parkimisalad hoonete alla ja suurendada sellega vaba pinda hoonete vahel, kuid õige on ka vastustaja vastuväide, et põhiliselt kasutavad hooneid ümbritsevat ala meie tavade kohaselt sealsete hoonete elanikud ja avalikkusele ei ole sellest eriti suurt võitu (13.08.2014 kohtumise protokoll).
8.2.12.Kokkuvõtvalt märgib kohus, et ei näe käesoleval juhul alust üldplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Kakumäe tee 8A, 8B ja 8D piirangute osas ja jätab kaebuse selles osas rahuldamata.
8.3.Havi tn 12
8.3.1.Kohus märgib Havi tn 12 seotud asjaolusid käsitlema asudes, et menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust järgmistes faktilistes asjaoludes:
8.3.1.1.Havi tn 12 kinnistuomanikuks on alates 3.06.2022 B.O, kes kaasati ta enda soovil menetlusse kolmanda isikuna kohtu 30.01.2023 määrusega. Samas on kinnitstu endisel omanikul ja kaebuse esitajal selles osas Tehnovõrkude Ehitus OÜ-l kinnistu suhtes tagasiostu õigus, mille kohta on ka tehtud vastav eelmärge kinnistusraamatusse, mistõttu pidas kohus võimalikuks tema jätkamist kaebajana käesolevas asjas.
8.3.1.2.Vaidlustatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Havi tn 12 kinnistu osaliselt rohealal nr 9 ja osalisetlt säilitatava või loodava rohevõrgustiku arengualal nr 39 (vt Haabersti linnaosa ÜP Rohelise võrgustiku kaart). Vaidlust ei ole, et Tallinna üldplaneeringuga maakasutusplaani kohaselt asus Havi tn 12 kinnistu perspektiivsel väikeelamualal, millel oli kohustus säilitada kõrghaljastus. Tallinna linna üldplaneeringu arengusuundade plaani kohaselt oli antud alale (hõlmas ka Kakumäe tee 120 ala) ette nähtud uuselamurajoon ja sama nägi ette TÜP elamuehituspiiskondade skeem. Rohelise vööndi skeemil ei olnud antud ala märgitud ei metsaala ega ökoloogilise tsoonina. Kokkuvõtvalt oli TÜP kohaselt üheselt ette nähtud terve Havi tn 12 kinnistu hoonestamine.
8.3.1.3.Haabersti linnaosa üldplaneeringust ei nähtu üheselt arusaadavaid kaalutlusi ja põhjendusi, miks eraomandis asub Havi 12 kinnistu hõlmatakse rohevõrgustikku, kuidas see otsus kompenseeritakse maaomanikule ja millised ja kas üldse on selle kinnistu edasised konkreetsed võimalikud hoonestamistingimused. Vaidlust ei ole ka selles, et vastustaja pole kindlaks teinud Havi tn 12 kinnistul loodusväärtuste asumist ja selle tegelikku seisukorda ehk puudub igasugune otseselt seda ala puudutav ekspertarvamus, mis põhjendaks sisusliselt kinnistu rohevõrgustiku alaks arvamist.
8.3.1.4.Kolmas isik B.O ja kaebaja Tehnovõrgud Ehitus OÜ on alates 2010 aastast välja pakkunud detailplaneeringu algatamise sooviga erinevaid võimalusi kinnistu hoonestamiseks sobiva lahenduse leidmiseks, kuid vastustaja tegevuse tõttu ei ole selleks vajaliku detailplaneeringu menetlemiseni veel jõutud. Vaidlust ei ole ka selles, et Havi tn 12 kinnistu osas käis ka käesoleva asja menetluse ajal vaidlus võimaliku detailplaneeringu lahenduse (mille osas on esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus, kuid linna otsust detailplaneeringu algatamise osas ei ole) vastavuse osas HÜPle vaatamata sellele, et seletuskirjas ning linna vastuses on linn kinnitanud esitatud hoonestuskavade vastavust HÜPile.
8.3.2.Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb HÜP Havi tm 12 osas tunnistada õigusvastaseks ja kehtetuks sisuliselt väga sarnastel põhjustel nagu käesolevas otsuses Kakumäe tee 120 puhul.
8.3.3.Kohus märgib kõigepealt, et võimaliku detailplaneeringu menetlusega seotud küsimused ei oma käesoleva asja lahendamisel tulenevalt nende erinevast esemest ja menetlusest olulist ja otsustavat tähendust.
8.3.4.Kaebaja Tehnovõrkude Ehituse OÜ ja kolmas isik B.O, kes nõustub ja toetab kaebaja seisukohti, leiavad, et nende kinnistut hõlmav rohevõrgustiku teemaplaneering piirab põhjendamatult ja ebaproportsionaalselt eraisiku põhiseadusega tagatud omandiõigust ja et HÜP on piisavalt põhjendamata ja selle tegemise aluseks olnud kaalutlused sisuliselt kajastamata. Kohus nõustub nende seisukohtadega põhijoontes ning leiab kõigepealt, et, et otsustus selle üle, milline asjassepuutuvatest konfliktsetest ja kaitsmist väärivatest õigustest ja huvidest on kaalukam, on halduse kaalutlusõiguse tuum. Sellise kaalumisotsuse tegemise
pädevus oli kaheldamatult käesoleval juhul vastustajal. Õiguste ja huvide ebaõigele väärtustamisele saab kohus tugineda vaid juhul, kui vastustaja on teinud kaalutlusotsuse langetamisel olulise vea, see on toimunud ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga. Säärast olulist viga HÜPi menetluses näeb kohus praegusel Havi tn 12 osas otsuse langetamisel.
8.3.5.Kohus leiab, et kaebaja on õigesti välja toonud, et Havi tn 12 kinnistu osas on kaebaja teinud nii esimesel kui teisel avalikul väljapanekul (vt. ettepanekute ja vastuväidete koondtabeli p 5 ja 20 vastavalt) ettepaneku viia üldplaneeringu lahendus kooskõlla koostamisel oleva Havi tn 12 detailplaneeringu lahendusega hoonestusala suhtes. Õige on kohtu hinnangul ka kaebaja väide, et vastustaja ei ole seda tegelikult teinud ja on sellega sisuliselt teadlikult rikkunud kaebaja õigusi. Kohus märgib siinkohal, et vaidlust ei ole selles, et kehtestatud üldplaneeringus on kaebaja kinnistu Havi tn 12 määratud osaliselt rohealaks ja osaliselt rohevõrgustiku arendusalaks. Kohus toob välja sarnaselt otsuse põhjendustega Kakumäe tee 120 osas, et mõlema määratud juhtfunktsiooni puhul on tegeliku ehitus(hoonestus)õiguse saamine oluliselt piiratum, kui see on perspektiivse väikeelamute ala juhtfunktsiooniga alade puhul. Mõlemal neist on võimalik küll ehitiste püstitamine, kuid seejuures on tingimused selle õiguse saamiseks oluliselt piiratumad ja lähtuvad eelkõige looduskaitselistest eesmärkidest. Kohus on seisukohal, et vastustaja pidi aru saama, et jättes üldplaneeringus kaebaja soovitud hoonestusala vastavalt tähistamata (algselt väljapakutud üldplaneeringu lahenduse muutmata), kuigi lubas seda, loob ta olukorra, kus kaebaja üldplaneeringuga tagatud ehitusõigused vähenevad ka õiguslikult võetuna oluliselt võrreldes varasema üldplaneeringuga tagatud ehitusõigustega. On suur vahe, kas kaebaja soovitud ehitusõigus on tähistatud vastava maaksutuse juhtfunktsiooiga üldplaneeringus või tuleb seda taotlema asuda alles detailplaneeringu menetluses võimaliku erandina eelkõige looduskaitselise ja seetõttu ka avaliku kasutuse juhtfunktsiooniga alal.
8.3.6.Kohus märgib, et arvestades asjaolu, et vastustaja ei algatanud ka kogu üldplaneeringu menetluse ajal kaebaja soovitud detailplaneeringut, võib vastustaja poolset üldplaneeringu muutmata jätmist ja seejuures esitatud väidet, et soovitud ehitusala on kooskõlas menetletava üldplaneeringuga (ja seda ilma vastavaid kaitstavate loodusväärtuste uuringuid läbi viimata), pidada selgelt eksitavaks ja isegi pahatahtlikuks. Kohus loeb sellise käitumise planeeringumenetluse käigus selgelt pahatahtlikuks ka seetõttu, et sisuliselt oli kaebaja pakutud ettepanekutes kaebaja pakkunud kohtu hinnangul väga mõistlikku kompromissi oma erahuvide ja avalike huvide vahel ning valmis loobuma osal oma kinnistul oma erahuve realiseerimast avalike huvide kasuks (sarnaselt olukorraga Kakumäe 120 kinnistul). Lisaks on vastustaja selline käitumine ka ilmselges vastuolus hea halduse põhimõttega.
8.3.7.Kohus märgib, et käesoleval juhul teadis vastustaja juba kaebaja ettepanekutest lähtudes, et eraomandis oleva ala rohealaks määramine võib puudutada maa-ala (era)omaniku õigusi ja huve ja soovitava ehtusõiguse mahtu. Kohtu hinnangul pidi vastustajale peale kaebaja poolt teisele avalikule väljapanekule korduva ettepaneku esitamist oma kinnisut hoonestusala määramiseks üldplaneeringus olema arusaadav, et kaebaja ei ole rahul senitehtuga ja tal tuleb haldusaktis või sellega seotud dokumentides varasemas üldplaneeringus määratletud kinnistu juhtfunktsiooni muutust põhjendada kui ta ei muuda üldplaneeringut vastavalt talle esitatud ettepanekule ja ei näe selles ette kaebaja erahuvisid tagavat soovitud hoonestusala. Vastustaja seda ei teinud ja esitas hoopis valeväite, et
detailplaneeringuga soovitud hoonestusõigus on kooskõlas olemsasoleva üldplaneeringu sõnastusega. Kohus juba selgitasd, et nii see ei olnud. Täiendavalt märgib kohus siinkohal, et varasema üldplaneeringu muutmise peamiseks põhjuseks oli lähtudes asjaoludest vastustaja soov edendada avalikke huivisid erahuvide arvelt. Seda oleks tulnud aga põhjendada ja esitada konkreetsed kaalutlused. Kohus kordab ka seoses Havi tn 12 kinnistuga, et kohaliku omavalitsuse vastav põhjendamiskohustus tuleneb nõudest teha era- ja avalike huvide tasakaalustamise suhtes planeeringumenetluses põhjendatud otsus ja selgitada, miks ühtesid huvisid eelistatakse teistele. Selline põhjendamiskohustus on käesoleval juhul ilmselge, sest sisuliselt muutis Tallinna linn (nagu kaebajast omanik seda õigesti välja toob) suure osa kaebaja eraomandis olevast kinnistust avalikult kasutatavaks (roheala osas lähtudes selle mõiste definitsioonist üldplaneeringus) ilma kaebajalt või temale eelnenud omanikult selleks luba või nõusolekut küsimata või vastavat otsust sisuliselt põhjendamata. Kohtu hinnangul rikkus vastustaja sellega ka Havi tn 12 kinnistu osas otseselt põhiseadusega kaitstud omandiõigust. See tähendab, et ta on teinud tõsise menetlusvea, millest piisab kohtu hinnangul vastavas osas üldplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.
8.3.8.Kohus märgib täiendavalt, et lisaks kaalutlusveale on kaebaja õigesti välja toonud ka asjaolu, et Havi tn 12 kinnistu suhtes on HÜP erinevates dokumentides (seletuskiri ja kaardimaterjalid) teatud kaebaja õigusi potentsiaalselt puudutavad (rikkuvad) vastuolud. Kaebaja on välja toonud, et Havi tn 12 osas nähtub HÜP põhijooniselt 2 (roheline võrgustik), et sellele on osaliselt kantud rohekoridori tähis. Samal ajal üldplaneeringu seletuskirja leheküljel 96, mis loetleb olemasolevad ja loodavad rohekoridorid, Havi tn 12 kinnistut hõlmav rohekoridor puudub ehk planeeringumaterjalid on vastuolulised. Kaebaja poolt väljatoodud osades ei ole HÜP haldusaktina üheselt mõistetav, sest planeeringu seletuskirja ja kaartide vahel on selge kooskõlastamatus arvestades ka võimaliku hoonestusala puudutvat osa. Vastustaja ei ole neid kaebaja poolt välja toodud vastuolusid menetluses ümber lükanud. Kohus märgib, et üks kõige olulisematest põhinõuetest haldusaktile on see, et „Haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav.“ (HMS § 55 lg 1). Kohus märgib, et vastustaja ei ole neid vastuolusid kõrvaldanud isegi vaatamata sellele, et Harju maavanem oma Haabersti linnaosa heakskiiduotsuses 27.10.2016 nr 6-7/2014/3318 juhtis eraldi tähelepanu vajadusele planeeringut põhjalikult ja igakülgselt motiveerida ja planeeringumaterjalid ajakohastada.
8.3.9.Kohus nõustub kaebajaga ka selles, et teda on võrreldes riigiga koheldud ebavõrdselt määrates arusaadavad huvide konflikti alad riigi puhul konfliktialadeks ja kaebaja Tehnovõrkude Ehituse OÜ puhul rohealadeks. Kohus möönab, et kaheldamatult oli üheks riigi (elamu)ehitusõigusega maade konfliktalaks määramise otsuse allikaks riigipoolne vastuväide planeeringus algselt välja pakutud tsoneerimislahendusele (vt Maa-Ameti kiri 20.11.2013 nr 6.2/10371). Ka eraomaniku puhul pidi vastustaja seda tegema ja kaaluma eraomaniku sarnaseid huvisid oma omandi kasutamise piiramise vältimiseks, eriti veel olukorras, kus menetluses oli neid huvisid selgelt kajastav detailplaneering ja kaebaja oli palunud üldplaneeringu menetluses kaks korda teha sellele vastavad parandused üldplaneeringus. Vastustaja pidi aru saama, et tema otsust määrata eraomaniku kinnistule uus ja senisest erinev ning avalikke huve selgelt eelistav juhtfunktsioon, tuleb spetsiaalselt põhjendada ja näidata ka ära, et konkreetset eraomanikku ei kohelda ebavõrdselt võrreldes teiste piirkonna maaomanikega. Seda vastustaja teinud ei ole.
8.3.10.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tal esinevad selged alused kaebuse rahuldamiseks ja üldplaneeringu tühistamiseks Havi tn 12 kinnistu osas.
9.Kaebajate muud väited
9.1.Kaebajad viitasid, et üldplaneering ei põhine nõuetekohastel uuringutel, KSH kujutab endas formaalset dokumenti ning planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata. Kohus nõustub siinkohal osaliselt vastustajaga ning leiab, et kaebajate vastavad väited on niivõrd üldsõnalised ja põhjendamata, et nende osas ei ole võimalik konkreetset seisukohta võtta. Millised seaduses sätestatud andmed on KSH-s kajastamata või miks kaebajad leiavad, et KSH ei põhine uuringutel on kaebuses põhjendamata. Kaebajate väide, et üldplaneeringut on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata jääb samuti arusaamatuks. KSH aruanne on koostatud 2009 aasta, üldplaneeringu avalik väljapanek ja avalik arutelu toimus 2012. Seega oli KSH olemas ja sellega tuli arvestada. Kaebajad ei ole esitanud ühtegi konkreetset väidet, millises osas on KSH-ga jäetud arvestamata. Kaebajate väide, et planeeringulahendust on arutatud ilma KSH aruandega tutvumata on paljasõnaline ja tõendamata. Samas märgib kohus, et kohtu hinnangul on KSH siiski puudulik osas, mis puudutab Kakumäe tee 120 ja Havi tn 12 kinnistu arvamist roheala ja perspektiivse roheala arendusala juhtfunktsiooniga ala hulka, sest selles osas ei ole kohtu hinnangul vajaliku detailsusastmega uuringuid tehtud.
9.2.Kaebajad väidavad, et KSH läbi viinud MTÜ juhataja ei vasta keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimise süsteemi seaduse (KeHJS) (KSH tegemise ajal kehtinud redaktsiooni) § 34 lg 3 p 2 nõuetele, mis sätestas, et strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega kaasnevat keskkonnamõju võib hinnata või hindamist juhtida ekspert, kes omab vähemalt kaheaastast töökogemust valdkonnas, mille keskkonnamõju ta soovib hinnata. Tallinna linna planeeringute registrist nähtub, et Haabersti linnaosa üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande vastutav täitja on S.J ja juhatuse liige on W.G. Kohus nõustub vastustajaga ja leiab, et KeHJS § 34 lg 3 p 2 ei tulenenud kvalifikatsiooninõuet mitte KSH teinud ettevõtte juhatuse liikmele vaid sellest tulenes kvalifikatsiooninõue eksperdile. Vastavaks eksperdiks on KSH aruande kohaselt S.J. Kaebajad ei ole tema kvalifikatsiooni kahtluse alla seadnud, vaid on üksnes märkinud, et juhatuse liikmel puudus vastav kvalifikatsioon. Sellest tulenevalt ei pidanud kohus vajalikuks hakata koguma täiendavaid tõendeid eksperdi kvalifikatsiooni kohta.
9.3.Kaebajad heitsid vastustajale ette, et planeeringu kehtestamisel on viidatud veel kehtestamata ja avalikustamata teemaplaneeringule. Üldplaneeringus on haljastuse osas märgitud, et Haabersti linnaosa üldplaneeringu algatamisel tugineti haljastuspõhimõtete määramisel Tallinna Linnavolikogu 24.03.2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringule „Tallinna rohealad”. Teemaplaneeringu menetlus on küll peatatud, kuid selle põhimõtteid rakendatakse linnaosade üldplaneeringute kaudu. Haabersti linnaosa üldplaneeringu koostamisel on haljastuspõhimõtete kujundamisel lähtutud avalikust huvist ja põhiseadusega kaitstud väärtustest (loodusvarade ja ressursside säästlik kaitse, tervis, liikumisvabadus) ning üldisest põhimõttest kaitsta praeguste ja tulevaste põlvkondade õigust elada keskkonnas, mis vastab nende tervise ja heaolu vajadustele. Arvestades, et Haabersti linnaosas asuva metsamaa puhul on üldjuhul ette nähtud metsamajandamisest ja -kasvatusest erinev funktsioon, on üldplaneeringu eesmärk kehtestada üldised põhimõtted rohealade ja rohevõrgustiku toimimise tagamiseks. Kinnistute haljastuspõhimõttest lähtuv olemasoleva kõrghaljastuse säilitamine ei muuda kinnistutel olevat metsamaad avalikult kasutatavaks haljasalaks, linnapargiks või puhke- ja virgestusalaks. Seega ei ole kinnistutele jäävad rohealad mõeldud avalikult kasutatavaks, kui omanik seda ei soovi. Eraomandis olevad rohealad täidavad vaid ökoloogilist funktsiooni. Kohus leiab, et vastav viide, et arvestatakse eelpool nimetatud teemaplaneeringus sätestatud põhimõtetega (mida ei ole kehtestatud) ning tuuakse need sisse linnaosa üldplaneeringu
koostamisse, ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks. Vastustaja toob põhjendatult välja, et planeeringu koostamisel võib arvesse võtta ka mittesiduvaid dokumente sh koostamisel oleva kõrgema planeeringu eesmärke, et vältida vastuolulist tegutsemist. Samuti oli kaebajatel võimalik esitada vastuväide üldplaneeringu menetluse käigus.
9.4.Kaebajate arvates on üldplaneering olemuselt vastuoluline, kuna samaaegselt kavandatakse planeeringualale nii raudteetunnelit kui ka rohekoridori loomade liikumiseks, ning see ei põhine nõuetekohastel uuringutel. Kohtule ei nähtu üldplaneeringu materjalidest raudteetunneli rajamist kaebajate kinnistutele. Kaebajate väide on paljasõnaline ja arusaamatu ning kohus jätab selle tähelepanuta.
9.5.Kaebajad viitasid veel nende ebavõrdsele kohtlemisele naaberkinnistute omanikega, kellede kinnistute osas on detailplaneeringud varasemalt kehtestatud. Kohus on selles osas seisukohal, et kaebajatele üldplaneeringuga antud ehitusõiguste realiseerimine sõltub siiski eelkõige kaebajatest endist. Kohtu hinnangul kannab iga maaomanik riski, et planeeringuid muudetakse teatud perioodilisusega ja ta võib jääda seetõttu ilma oma ehitusõigusest, kui ei ole õigeaegselt alustanud selle realiseerimiseks vajalikke menetlusi. Asjaolu, et teised maaomnaniud on selle läbi viinud, ei tähenda, et neid seetõttu oleks eeliskoheldud või kaebajaid diskrimineeritud. Lisaks on detailplaneeringu menetluse korraldamisel vastustajal väga suur kaalutlusõigus.
9.6.Üldplaneeringu kehtestamine enam kui viis aastat peale viimast avalikustamistoimingut ei tähenda kohtu arvates vaatamata Riigikohtu halduskolleegiumi 9.06.2004 haldusasjas nr 3-3128-04 tehtud otsuse punktides 20 ja 21 väljendatut, et kehtestatud üldplaneering tuleks tingimata kehtetuks tunnistada. Kohus märgib, et siinkohal on olukorrad erinevad, sest viidatud otsuse oli tegemist detailplaneeringuga. Kaheldamatult on üldplaneeringu maht oluliselt suurem, kui detailplaneeringul ja juba seetõttu on selle lõpuni menetlemine ajamahukam. Samas puudutab üldplaneering ka oluliselt suuremat hulka isikuid, kelle huvides on selle võimalikult kiire kehtestamine. Kohus möönab, et käesoleval juhul oli üldplaneeringu kehtestamise ja viimase avalikustamisega seotud ajavahemik ebatavaliselt pikk. Samas leiab kohus, et kaebajate põhiline huvi seoses üldplaneeringuga on siiski seotud selles põhimõtteliselt määratletud hoonestusõigustega ja see ei ole nähtuvalt kaebuses esitatud materjalidest selle aja jooksul oluliselt muutunud nagu ka üldplaneeringu põhjendused. Terve üldplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu räägib käesoleval juhul ka see, et üldplaneeringut ei ole massiliselt vaidlustatud ehk sellega puudutatud isikute huvid on leidnud enamikel juhtudel õiglase lahenduse. Kohus märgib ka, et vähemalt kahe käesoleval juhul üldplaneeringu vaidlustanud kaebaja suhtes tegi kohus otsuse üldplalneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks lähtudes muudest planeeringu menetluse käigus tehtud vigadest. Kohus ei leia, et kaebuse rahuldamata jäänud osas oleks uus avalik väljapanek tingimata muutnud oluliselt vastustaja põhimõttelist seisukohta ja kaalutlust juba langetatud otsuse osas. Kohus märkis vastavas osas, et vähemalt hüpoteetiliselt on võimalik kaebajatel selles osas taotleda uute asjaolude ilmnemisel üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmist. Selline lahendus oleks kindlasti asjakohasem ja ei kahjustaks üldplaneeringu kiirest vastuvõtmisest huvitatud olnud isikute ja avalikke huve.
10.Kokkuvõtvalt leiab kohus arvestades eeltoodut, et kaebajate üldised väited ei too kaasa vaidlustatud otsuse õigusvastasust populaarkaebusena ega anna alust selle tühistamiseks vaidlustatud osas. Vaidlustatud otsuse näol on tegemist õiguspärase haldusaktiga välja arvatud osas, milles kohus selle kehtetuks tunnistas.
11.Menetluskulud Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus osaliselt vastustaja ja osaliselt kaebajate kahjuks. Kohtukulude väljamõistmise osas leiab kohus, et ta rahuldas kaebuse 2/3 osas. Lisaks tuleb kohtul menetluskulude väljamõistmisel arvestada veel sellega, et osa kaebajate osas jäi kaebus rahuldamata ja seetõttu puudub alus neile menetluskulude väljamõistmiseks. Kaebajad, kellel oli menetluses üks ühine esindaja, on palunud välja mõista menetluskulud kokku summas 9739 + 4518+ 12512,4 eurot ehk kokku 26769,4 eurot (koos käibemaksuga vastavas osas). 2/3 sellest summast on 17846,27 eurot. Vastustaja leiab, et kaebajate 27.03.2023 taotluses esitatud menetluskulud on põhjendamatult suured ning arvestades tegelikult kohtule esitatud dokumentide mahtu ja sisu peaksid põhjendatud menetluskulud jääma 2023 aasta osas kõige rohkem suurusjärku 3000-3300 eurot. Samuti leiab vastustaja oma 10.04.2023 seisukohas kaebajate menetluskuludele, et nendes sisalduvad arve nr 230606 kohaselt ka kolmanda isiku B.O menetluskulud, mis tuleb kaebajate menetluskulu arvestusest välja jätta. Kohus märgib kohe, et kolmanda isikuga seotud menetluskulud on arvel nr 230606 kokku 1300 eurot. Muus osas vastustaja kaebajate menetluskuludele tähtaegselt vastuväiteid esitanud ei ole. Kuna kolmas isik ei ole kohtule tähtaegselt menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, tuleb nimetatud kulud maha arvestada kaebajate menetluskuludest. Kohus nõustub ka osaliselt vastustajaga selles, et kaebajate 2023 menetluskulud on arvestades esitatud dkomentide mahtu ja sisu osaliselt põhjendamatud just õigusabi mahu osas. Kohus peab õigustatuks 2023 aastal tehtud kaebajate menetluskulusid 7000 euro suuruses summas (koos käibemaksuga). Kokkuvõtvalt on kohtu hinnangul kaebajate põhjendatud menetluskulud kokku summas 21257 eurot ja 2/3 sellest summast on 14171 eurot, mis kulub väljamõistmisele vastustajalt võrdses osas 7085 eurot (sisaldab ka käibemaksuga osa) Tehnovõrkude Ehituse OÜ-le ja Osaühingule Cautor. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik OSALISELT JÕUSTUNUD RIIGIKOHTU 09.09.2025 KOHTUMÄÄRUSEGA.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.