Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-24-201 2024 esitatud lisa 3 (dtl 422). Tagastada kaebajate poolt 6. märtsil 2024 esitatud lisa 1 (dtl 334–337).

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-24-201 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 1, Kanalisatsioonitorustik EHR kood: 221386771 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 1), LääneHarju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusteatise 2412996/00398 (Veetorustik EHR kood: 221386763 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 1, 3 Kanalisatsioonitorustik EHR kood: 221386769 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 1), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusloa nr 2412271/00508 (Korterelamu nr 3 EHR kood: 121375669 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 3), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusteatise 2412996/00390 (Veetorustik EHR kood: 221386775 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 3, Kanalisatsioonitorustik EHR kood: 221386777 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 3), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusloa nr 2412271/00510 (Korterelamu nr 5 EHR kood: 121375699 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 5/2), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusteatise nr 2412996/00393 (Veetorustik EHR kood: 221386787 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 5, Kanalisatsioonitorustik EHR kood: 221386789 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 3 // 5), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusteatise nr 2412996/00392 (Veetorustik EHR kood: 221386781 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 5, Kanalisatsioonitorustik EHR kood: 221386782 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 5), Lääne-Harju Vallavalitsuse 29.01.2024 ehitusloa 2412271/00509 (Korterelamu nr 4 EHR kood: 121375672 Harju maakond, LääneHarju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 5/1) ja Lääne-Harju Vallavalitsuse 30.01.2024 ehitusloa nr 2412271/00570 (Korterelamu nr 1, EHR kood: 121375653 Harju maakond, Lääne-Harju vald, Laulasmaa küla, Kalda tee 1/1) tühistamist.

3-24-201 menetlusse kui ka 29.01.2024 ehitusloa nr 2412271/00499 (Korterelamu nr 2 Kalda tee 1/2) menetlusse kaasamata ka Keskkonnaameti. Kortermajade kohtumenetluse ajal valmis ehitamisega saabuksid kaebajatele pöördumatud tagajärjed. Kaebusel on head eduväljavaated, kuna kõik vaidlustatud haldusaktid on antud õigusvastase ja tühise DP alusel ning on vastuolus ka ÜP-ga. Nii DP kehtivuse kui ka ehitustegevuse peatamine seni, kuni on lõplikult selge, kas DP ning selle alusel ehitamine on õiguspärane või mitte, tagab ka avalikke huve. Avalikes huvides on see, et ÜP-s sätestatud nõuetest peetakse kinni.

Vastustaja ei vaielnud esialgse õiguskaitse kohaldamisele vastu.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine on asjakohane ja ei riiva ülemääraselt kolmandate isikute huve, sest väljastatud lubade alusel ei ole veel asutud ehitama. Kui peaks selguma vaidlusaluse detailplaneeringu õigusvastasus ja selle alusel välja antud ehituslube ja -teatiseid on juba asutud realiseerima, on olukorra tagasipööramine oluliselt keerulisem.

Kolmandad isikud palusid jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Kaebajatel puudub kaebeõigus, kuna piirinaabrid on kooskõlastanud detailplaneeringu. Seega on kaebus perspektiivitu. Vaidlustatud PT-ga ei rikuta kaebajate subjektiivseid õigusi. Lisaks on kolmandad isikud teinud juba märkimisväärseid kulutusi. Taristu rajamise takistamine ei ole põhjendatud, kuna tegemist on ehitamist võimaldava alaga ning mistahes elamute rajamisel tuleb rajada nende vajaduste teenindamiseks taristu ja kommunikatsioonid.

3-24-201 volikogu ainupädevuses (07.09.2006 kehtinud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p-d 31 ja 33). Ka Keila Vallavalitsuse 17.11.2011 korraldus nr 863 on samal põhjusel tühine. Lisaks ei ole võimalik jõustada juba kehtetuks tunnistatud DP-d selliselt, et vastava haldusakti resolutsioonist ei selgu õigused ja kohustused. Kuna kõik ülejäänud vaidlusalused haldusaktid on antud ülaltoodud põhjustel ilmselgelt tühise DP alusel ega saa olla sellest tulenevalt õiguspärased, ei saa pidada kaebuse eduväljavaateid ka selles osas vähesteks. Vaielda võib PT ja muu taristu osas (mille suhtes on väljastatud ehitusteatised) kaebajate subjektiivsete õiguse rikkumise ulatuse üle. Subjektiivsete õiguste rikkumist ei saa välistada olukorras, kus kogu taristu eesmärk on teenindada korterelamuid, mille ehitamist kehtiv üldplaneering aga ei võimalda. ÜP-st tulenevad isikutele samuti subjektiivsed õigused. Kolmandate isikute väide, et taristu tuleks rajada ka mistahes ehitiste antud alale rajamisel, on iseenesest õige, kuid ka see peab toimuma õiguspäraselt. On kaheldav, kas näiteks juhul, kui kolmas isik peaks antud alale rajama hoopis väikeelamud, peaks ta just sellises mahus korterelamute projektile vastavat taristut rajama. Ekslik on kolmandate isikute väide, et isikutel, kes on kunagi detailplaneeringu kooskõlastanud, puudub subjektiivne õigus detailplaneeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks või veelgi enam selle alusel antud ehituslubade vaidlustamiseks. Ühtegi sellist piirangut seadus ette ei näe. Samuti on asjatundmatu kolmandate isikute väide, et DP kehtestamise otsust ei saa vaidlustada avalikes huvides. Nii kehtiv planeerimisseadus (vt planeerimisseaduse (PlanS) § 141) kui ka vaidlusaluse DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseadus (vt PlanS v.r § 26 lg 1) näevad ette populaarkaebuse esitamise õiguse DP kehtestamise otsusele. Kolmandate isikute viited maakonnaplaneeringu vaidlustamisele ja sellega seotud kohtupraktikale ei ole asjasse puutuvad. ÜP-st võrsuvad isikutele ka subjektiivseid õigused, sh piirinaabritele õigus nõuda ÜP järgimist olukorras, kus ÜP kaitseb otseselt ka isikute subjektiivseid õigusi. Kaebajad on viidanud ka sellele, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole avalike huvidega vastuolus. Lisaks saab kaebuse eduväljavaateid pidada headeks ka korterelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade tühistamise nõuetes, sest ehitusload ei vasta kehtivale ÜP-le, nende andmise aluseks olev DP on ilmselt tühine. Samuti ei nähtu ehitusregistrist, et kaebajad kui piirinaabrid oleks olnud ehituslubade menetlusse kaasatatud. Ehitusprojektist nähtub lisaks, et muudetud on ehitiste paiknemist võrreldes DP-ga (DP põhijooniselt nähtub kolme korterelamu rajamine, ehitusprojekti koondvaatest nähtub viie korterelamu rajamine), seega oleks piirinaabrid kui puudutatud isikud tulnud igal juhul menetlusse kaasata. Vaidlustatud haldusaktide kehtivuse peatamine ei riiva avalikke huve määral, mis kaaluksid üles kaebajate huvi olukorra säilitamisele. ÜP järgimine on ka avalikes huvides. Vaidlustatud haldusaktide kehtivuse peatamine ei kahjusta ka kolmandate isikute õigusi sellisel määral, mis välistaks esialgse õiguskaitse kohaldamise.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-24-201 12.04.2021 Lääne-Harju vallaga heade kavatsuste ja koostöö kokkuleppe, mille p 2 kohaselt kehtib vaidlusalustel kinnistutel DP, mis võimaldab ehitada kinnistutele kokku 204 korterit. Kokkuleppe p 3 järgi on maksimaalselt lubatud korterite arvu vähendatud ca 3 korda ehk 70 kuni 80 korterini. Kaasatud on arhitekt Rein Murula, kes tunneb piirkonda hästi. Kolmandate isikute taotluse alusel väljastati 21.03.2023 projekteerimistingimused seoses täiendavate kergliiklusteede rajamisega. Seega kolmandad isikud ja Lääne-Harju vald on arvestanud piirkonna vajadusi ning piirkonna elanike huve. Kohus ei ole hinnanud kolmandate isikute õiguste riivet esialgse õiguskaitse kohaldamisel. Kohus on jätnud tähelepanuta DP realiseerimise ehk esialgsete kinnistute jagamise, planeerimismenetluse läbiviimise ja ehitamiseks vajalike haldusaktide andmise ja ehitamiseks vajalike ettevalmistustööde tegemine. Kulutusi on tehtud 100 175,89 eurot. Esialgse õiguskaitse kohaldamine riivab kolmandate isikute õigusi intensiivselt, sest see piirab nende omandiõigust, õiguskindlust ja ettevõtlusvabadust. Lähtuda tuleks Harju maakonnaplaneeringust, mille seletuskirja kohaselt on Laulasmaa kohalik keskus ja tegemist on linnalise asustusega alaga. Seega vaidlusalused kinnistud jäävad linnalise asustusega alale, millele võib rajada elamualasid, tootmisalasid, äripiirkondi jmt. Esialgse õiguskaitse seadmisega riivatakse avalikku huvi üldplaneeringu kaasaajastamiseks ja maakonnaplaneeringuga ühtlustamiseks. Kaebajate subjektiivsete õiguste riive puudub. Piirinaabrid on 2005. a-l kooskõlastanud ca 200 korteri ehitamise detailplaneeringu põhijoonisel. PT tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamiseks ei piisa sellest, kui ilmneb projekteerimistingimuste objektiivne õigusvastasus. Tühistamiskaebuse rahuldamise eeldus on kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine. Kaebajad ei saa omandiõigusele tuginedes piirata ehitustegevust. Korterite ehitamine on oluliselt suurema hulga isikute huvides võrreldes kaebuse esitajatega. Elamualal taristu rajamist ei saa pidada kaebuse esitajate õiguste rikkumiseks, mistõttu nende ehitamise piiramine ei ole põhjendatud. Kohtumääruse tegemisel ei ole kuulatud ära kolmandaid isikud. Halduskohus on esimesel korral andnud võimaluse ärakuulamiseks, kuid teise esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel ei pidanud kohus seda vajalikuks. Mõne kortermaja planeerimine elamumaale ei läheks vastuollu maa-ala üldise kasutamise otstarbega isegi siis, kui seal asuvad valdavalt väikeelamud. Korterelamu ehitamine elamumaale ei ole oluline muudatus. Kohalik omavalitsus võis võtta vastu detailplaneeringu ja lubada elamumaa juhtotstarbega alale mõne üksiku korterelamu ehitamise.

6(10)

3-24-201 Avalikes huvides on see, et ÜP-s sätestatud nõuetest peetakse kinni. ÜP ei ole korterelamute ja sellega seotud taristu rajamist vaidlusalusse piirkonda ette näinud. Kolmandate isikute viidatud maakonnaplaneeringuga ei saa muuta kehtivaid üldplaneeringuid. Kolmandad isikud eksitavad kohut, märkides, et uue menetluses oleva üldplaneeringu kohaselt on kogu alale korteralamute ehitamine lubatud. Kolmandate isikute huvi jätkata ehitustegevusega ei kaalu üles kaebajate huve olukorra säilitamisele. Samuti rõhutavad kaebajad, et olukorras, kus alale ei tohi rajada korterelamuid, ei ole põhjendatud lubada ka vastava tehnovõrgu väljaehitamist olukorras, kus pole selge, kui suures ulatuses ja milliste hoonetega on võimalik ala hoonestada. Ehitustegevuse lubamisel tekiksid seejuures kolmandatel isikutel veelgi suuremad kulud, mis kaebuse rahuldamisel osutuksid tarbetuks ning põhjustaks kolmandatele isikutele olulist majanduslikku kahju. Seejuures seni tehtud kulutuste juures pidid kolmandad isikud mõistma, et tegemist on nende äririskiga, sest juba 26.10.2011 korralduses nr 780 oli välja toodud, et tegemist ei ole ÜP-le vastava DP-ga ning seda ei ole kehtestanud pädev organ.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-24-201 naaberkinnistutele kõrgema kalda peale suurte korterelamute rajamine rikub nende kui kalda all asuvate eramute ja kinnistute omanike privaatsusõigust ning vastavat õigust kaitseb ÜP, nähes sellesse piirkonda üksnes väikeelamute rajamise võimaluse, mitte korterelamute ehitamist. Lisaks on kaebajad väitnud, et korterelamud ei sobi sellesse piirkonda. Kaitstav subjektiivne õigus võib võrsuda ka isiku huve kaitsvast planeeringust (vt nt Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 14.1). Seega on kaebus praeguses sõnastuses esitatud subjektiivsete õiguste, mitte avalike huvide kaitseks. Kaebajad ei ole näidanud, et ÜP maakasutuse juhtotstarbe eesmärk vaidlusalustel kinnisistutel on kaitsta mh avalikke huve. Ka esialgse õiguskaitse taotluses viitavad kaebajad üksnes nende õiguseid, mitte aga avalikke huve pöördumatult kahjustavale ohule. Kohtupraktikas on korduvalt leitud, et kui kaebusega kaitstavaid õigusi või huve saab rikkuda üksnes ehitamine ja ehitatav ehitis, puudub reeglina esialgse õiguskaitse vajadus DP või PT kehtivuse peatamiseks. Kaebajad ei ole kaebuses ega ka määruskaebuses ära näidanud, millised pöördumatud või raskesti kõrvaldatavad tagajärjed on DP, selle taasjõustamise otsuse ja PT väljastamisega neile kaasnenud või ilmselt kaasnevad juba praeguse kohtumenetluse ajal. Üksnes õigusrahule tuginemine ei anna alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Samuti ei ole täiendavate haldusaktide vaidlustamise vajadus selline pöördumatu tagajärg, mis õigustaks nende haldusaktide kehtivuse peatamist. Kui ehitusluba või muud haldusaktid antakse juba halduskohtus toimuva menetluse kestel, on kaebajatel võimalik praegust kaebust ka muuta ja puuduks vajadus algatada uus kohtumenetlus (nt Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrus asjas nr 3-23-2268, p-d 10–11; 07.03.2023 määrus asjas nr 3-23-192, p-d 10–11; 13.01.2023 määrus asjas nr 3-22-2610, p 9; 16.05.2022 määrus nr 3-22-829, p-d 13–14; 13.12.2018 määrus nr 3-18-2077, p 12; 27.09.2018 määrus nr 3-18-1117, p 10; 16.01.2018 määrus nr 3-17-2721, p 9; 01.02.2018 määrus asjas nr 3-17-2788, p-d 17 ja 20; 09.11.2017 määrus nr 3-17-2023, p 21). Kaebajad on saanud praeguses asjas kaebust muuta ja neil on see võimalus vajaduse korral ka tulevikus. Esialgse õiguskaitse vajaduse puudumise korral ei saa esialgse õiguskaitse kohaldamine olla ühelgi juhul põhjendatud, mistõttu ei ole vaja nende haldusaktide puhul hinnata kaebuse eduväljavaateid ja erinevaid huve. Muu hulgas ei saaks esialgse õiguskaitse kohaldamist pidada õigustatuks ka juhul, kui kaebusel on küll suured eduväljavaated, kuid kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks juhtida tähelepanu, et haldusakti tühisuse eelduseks on selle andmine ilmselgelt pädevust mitteomava haldusorgani poolt. Kui haldusakti puudused ei ole ilmselged, kehtib see haldusakt vaatamata tema võimalikule õigusvastasusele seni, kuni pädev organ või kohus ta kehtetuks tunnistab või tühistab (Riigikohtu halduskolleegiumi otsused asjades nr 3-3-1-35-13, p 12, ja 3-3-1-21-03, p 13). Maa-ala kasutamise ÜP järgsest juhtotstarbest mõne kinnistu osas kõrvale kalduv DP ei pruugi olla ÜPd muutev. Nii vallavolikogu kui vallavalitsus on kohaliku omavalitsuse üksuse organid ning asjaolu, et DP on kehtestanud vallavalitsus, mitte volikogu, ei saa üldjuhul teha järeldust, et selle kehtestamise otsus oleks tühine.

3-24-201 Ehitada võib, kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat ehitusteatise andmete täiendava kontrollimise vajadusest. Ehitusteatisega vaikimisi või selge sõnaga nõustumisel on ehitusloast erinev õiguslik mõju. See on vaid juriidiline fakt, mille ilmnemisel kõrvaldab seadus ehitamisele seatud piirangu (vt Riigikohtu 06.06.2018 määrus asjas nr 3-17-1152 p 11, 18.12.2019 otsus asjas nr 3-17-1859, p-d 15 ja 17).

3-24-201 ning teiselt poolt kolmandate isikute ettevõtlusvabadust ja avalikku huvi. Halduskohus on huve kaalunud. Kuna vastustaja ei olnud esialgse õiguskaitse kohaldamise vastu, siis on halduskohus õigesti leidnud, et avalikud ning kolmandate isikute huvid ei kaalu praegusel juhul üles kaebajate huvi endise olukorra säilitamise vastu. Kolmandad isikud väidavad, et nad on kandnud kulutusi summas 100 175,89 eurot, kuid puudub vaidlus selle üle, et ehitustöödega pole kruntidel alustatud. Kolmandad isikud pole väitnud, et suurema kahju vältimiseks oleks neil vaja viivitamatult teha ehitustöid, mida ei ole võimalik edasi lükata.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.