Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov ja Krista Kirspuu
Määruse tegemise aeg ja koht 21. märts 2025, Tallinn Tsiviilasja number
2-21-9853
Tsiviilasi
AE avaldus Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ning korteriühistule juhatuse asendusliikme määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07. novembri 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja AE (isikukood XXXXXXXXXXX), riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Meelis Masso Puudutatud isik I Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu (registrikood 80221442), lepinguline esindaja Marko Jaani Puudutatud isik II MK (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik III MS (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik IV KV (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik V KM (isikukood XXXXXXXXXXX)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 07. novembri 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-9853 osas, millega maakohus tuvastas Tallinn, Männiku tee 103//Pihlaka tn 2a 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisuse ja sellega seonduvalt osas, milles maakohus otsustas edastada kohtumääruse registripidajale 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldaja nõue 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.3.Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu 08.06.2016 üldkoosoleku otsused on tühised.
3.4.Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike otsused, mis on kajastatud 30.-31.03.2020 elektroonilise üldkoosoleku protokollis, on tühised.
3.5.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.
3.6.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 15.02.2021 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.
3.7.Tuvastada, et Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 18.05.2021 korteriomanike üldkoosoleku otsus 2020.a. majandusaasta aruande kinnitamiseks (otsus 1) on tühine.
3.8.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 18.05.2021 korteriomanike üldkoosoleku otsuse 2 tühisus.
3.9.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 18.06.2021 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.
3.10.Jätta rahuldamata nõue määrata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistule juhatuse asendusliige.
3.11.MK ja KM menetluskulud jätta AE kanda. MKle ja KMle hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.
3.12.AEl, Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistul, MSil ja KVl tekkinud menetluskulud jätta nende endi kanda.
4.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda, välja arvatud AEle osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis jätta Eesti Vabariigi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AE (avaldaja) esitas 18.06.2021 Harju Maakohtule avalduse Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu (puudutatud isik I, korteriühistu) vastu korteriomanike üldkoosolekute otsuste 2
vaidlustamiseks ja juhatuse asendusliikme määramiseks. Vastavalt Harju Maakohtu 18.10.2021 menetlusse võtmise määrusele olid maakohtu menetluses järgmised avaldaja nõuded. 1) tuvastada korteriühistu 08.06.2016 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus; 2) tuvastada korteriomanike 31.03.2020 kõigi otsuste tühisus; 3) tuvastada korteriomanike 06.07.2020 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus; 4) tuvastada korteriomanike 15.02.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus; 5) tuvastada korteriomanike 18.05.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus; 6) tuvastada korteriomanike 18.06.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus; 7) määrata korteriühistule juhatuse asendusliige.
1.1.Avaldaja vaidlustab üldkoosolekute otsuseid asjaolul, et korteriühistu juhatuse liikmetel puudus esindusõigus. Avalduse kohaselt oli juhatuse liikmete ametiaeg pikem põhikirjas sätestatud maksimaalsest ametiajast (2 aastat) ning juhatuses oli rohkem liikmeid kui põhikiri lubab. Kõikide juhatuse liikmete volitused lõppesid 10.04.2010. Seejärel jäeti eelnevate juhatuse liikmete poolt korduvalt ühistu liikmed teavitamata uute juhatuse liikmete valimise vajadusest ega tehtud ka registrikande parandusi.
1.2.Kuna ühistu juhatuses ei olnud alates 10.04.2010 mitte ühtegi esindusõiguslikku liiget, siis on ka kõik nende poolt kokku kutsutud üldkoosolekud ebaseaduslikud. Avaldaja ei kiida heaks mitte ühtegi korteriühistu üldkoosoleku otsust.
2.Maakohus selgitas 18.10.2021 menetlusse võtmise määruses, et saab aru, et avaldaja hinnangul on vaidlustatud otsused tühised üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu, ning palus korteriühistul avalduse vastuses välja tuua iga asjasse puutuva üldkoosoleku kokkukutsumise asjaolud ja esitada neid tõendavad tõendid. Korteriühistu seisukoht
3.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
3.1.Avaldaja on minetanud õiguse tugineda TM, VV`e, AH`u ja teiste varasemate juhatuse liikmete esindusõiguse puudumisele korteriühistu juhatuse liikmena, kuna nimetatud isikute juhatuse liikmena registrisse kandmisest on möödunud enam kui kaks aastat (TM ja VV on juhatuse liikmed olnud alates 07.04.2005.a ning AH alates 11.04.2008).
3.2.Alternatiivselt on korteriühistu seisukohal, et juhatuse liikme ametiaja saab lugeda pikenenuks mõlemapoolseid (nii üldkoosoleku kui ka TM ja VV`e) tahteavaldusi ja käitumist hinnates (on kutsutud kokku üldkoosolekuid, esitatud üldkoosolekule majandusaasta aruandeid kinnitamiseks jne).
3.3.Kuna üldkoosolek on kiitnud heaks VV`e ja TM esitatud majandusaasta aruanded, siis on majandusaasta aruandeid kinnitavate otsustega pikendatud tagasiulatuvalt ka nende juhatuse liikmete ametiaega.
3.4.Lisaks on üldkoosolek 18.06.2021 otsusega kiitnud heaks VV`e, TM ja AH`u juhatuse liikmena tegutsemise ka ajal, mil väidetavalt nende ametiaeg oli lõppenud ehk korteriühistu on pikendanud nende ametiaega tagasiulatuvalt.
3.5.Avaldaja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega kui ta kogu varasemal perioodil korteriühistuga suhtlemisel on lähtunud arusaamisest, et TM ja VV on juhatuse liikmed, kelle ametiaeg on pikenenud ning kes on pädevad ja kohustatud vastama korteriomaniku
3
järelepärimistele, aga hilisemalt leiab, et vastavad isikud ei saanud olla juhatuse liikmed, kuna nende ametiaeg on lõppenud.
3.6.Korteriühistu esitas vastavalt maakohtu korraldusele vaidlustatud üldkoosolekute kokkukutsumist puudutavad selgitused ja üldkoosolekute kokku kutsumise teated.
3.6.1.08.06.2016 korteriühistu üldkoosolek oli korduskoosolek. See kutsuti kokku 01.06.2016, kutse edastati e-kirja teel ja sellele oli lisatud 2015. aasta majandusaasta aruande projekt. Lisaks avaldati samal päeval kutse trepikojas asuval teadetetahvlil.
3.6.2.31.03.2020 korteriühistu üldkoosolek kutsuti kokku 22.03.2020 ning kutse edastati korteriomanikele e-kirja teel ja avaldati samal päeval trepikojas asuval teadetetahvlil. Tegemist oli elektrooniliselt toimunud koosolekuga. Pärast 31.03.2020 koosoleku toimumist saadeti kõigile korteriomanikele otsuse eelnõu, millele oodati iga korteriomaniku seisukohta, kas ta on otsuse poolt või vastu. Samuti saadeti korteriomanikele hääletusprotokoll.
3.6.3.06.07.2020 üldkoosolek kutsuti kokku 26.06.2020 ning kutse avaldati nii trepikojas asuval teadetahvlil kui korteriühistu facebook ́i grupis. 27.06.2020 edastati korteriomanikele e-kirjaga majandusaasta aruande projekt.
3.6.4.15.02.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 03.02.2021 ning kutse koos põhikirja projekti ning 2021-2022 majandusaasta kavaga edastati korteriomanikele e-kirja teel. Samuti oli kutse üleval trepikojas asuval teadetahvlil.
3.6.5.18.05.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 08.05.2021 ning kutse edastati e-kirja teel. 14.05.2021 edastati korteriomanikele majandusaasta aruande projekt.
3.6.6.18.06.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 10.06.2021 ja kutse edastati e-kirja teel. Puudutatud isikute II kuni V seisukohad
4.Puudutatud isik IV (KV) palus jätta avalduse rahuldamata. KV selgitas, et teda valiti juhatusse TM poolt korraldatud üldkoosolekul 2020 juulis.
5.Puudutatud isik V (KM) palus jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isik osales korteriomanike üldkoosolekutel alates 02.12.2020 ning kõikide üldkoosolekute info on jõudnud temani piisava ajavaruga nii e-maili teel kui Facebook`i grupi kaudu. KM selgitas täiendavalt, et enne 18.06.2021 üldkoosolekut saadeti kõikidele majaelanikele üleskutse astuda juhatusse, kuid soovijaid ei olnud. Puudutatud isiku V hinnangul on korteriühistu tegevus seaduslik ning majaelanike enamuse poolt heaks kiidetud ja aktsepteeritud. Avaldaja ei ole osa võtnud ühestki üldkoosolekust, kus puudutatud isik V on viibinud.
6.Puudutatud isik II (MK) teatas, et ta ei soovi menetluses osaleda. Sisulist seisukohta ta ei esitanud.
7.Puudutatud isik III (MS) seisukohta ei esitanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
8.Harju Maakohus tegi 07.11.2023 määruse, millega rahuldas avalduse osaliselt. Puudutatud isikute MK ja KM ́i menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ning märkis, et neil puuduvad hüvitamisele kuuluvad menetluskulud. Avaldaja, korteriühistu ning puudutatud isikute MS ja KV menetluskulud jättis maakohus nende endi kanda.
8.1.Kinnistusraamatu kohaselt on avaldaja Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanik, kellele kuulub korter 3. Maakohus tuvastas, et kõik korteriühistu 08.06.2016 üldkoosoleku otsused on tühised. Maakohus kohaldas kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseadust (KÜS) 4
ja mittetulundusühingute seadust (MTÜS) ning 08.06.2016 kehtinud põhikirja, mille p. 6.4. kohaselt informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmeid vähemalt 3 päeva ette, teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikojas ning teates peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht. Kuna põhikiri sätestas lühema kui 7päevase tähtaja, on põhikirjas sätestatud üldkoosolekust etteteatamise tähtaeg vastuolus MTÜS-s sätestatud koosoleku kokkukutsumise korraga, mille kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Maakohus tuvastas, et üldkoosolek kutsuti kokku 01.06.2016, seega algas 7-päevase tähtaja kulgemine 02.06.2016 ja lõppes 08.06.2016 (so 7. päev) ning üldkoosolek saanuks toimuda kõige varem 09.06.2016. Seega asus maakohus seisukohale, et 08.06.2016 üldkoosoleku kokku kutsumisel rikuti üldkoosolekust etteteatamise tähtaega.
8.2.Maakohus tuvastas, et kõik 30.- 31.03.2020 elektroonilise üldkoosoleku protokollis kajastatud otsused on tühised, kuna otsuste poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud. Maakohus tuvastas, et 30.03.2020 kell 10.00 kuni 31.03.2020 kell 19.00 korteriühistu Männiku tee 103 Facebook grupis toimunud arutelu puhul oli tegemist koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsustega KrtS § 21 tähenduses, mitte elektrooniliste sidevahendite kaudu korraldatud üldkoosolekuga. Kehtinud KrtS § 21 lg 3 järgi on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja p. 6.9 oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Maakohus tuvastas 06.04.2020 korteriomanikele saadetud protokolli alusel, et hääletamisel osales kaheksa korteriomanikku 12-st. Otsuste tegemise ajal (s.o kuni 24.05.2020) ei kehtinud ka KrtS § 72 4, mis võimaldas vaatamata põhikirjas sätestatud konsensusele kohaldada häälteenamuse nõuet. Seega oli põhikirja p. 6.9 järgi vajalik kõikide korteriomanike nõusolek ning selle puudumisel on tegemist otsuste vastuvõtmise korra olulise rikkumisega, mis tingib otsuste tühisuse (TsÜS § 38 lg 2).
8.3.Maakohus tuvastas, et kõik 06.07.2020 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna üldkoosoleku kutset ei saadetud e-posti teel, mis võis takistada korteriomanikel üldkoosolekust teada saada. Maakohtu hinnangul ei kõrvalda vastavat puudust asjaolu, et kutse avaldati facebook ́i grupis. Maakohtu hinnangul saab iga korteriomanik tugineda üldkoosoleku kokku kutsumise korra rikkumisele ka teise korteriomaniku suhtes, kuna potentsiaalselt on rikkumine takistanud kõigi koosolekul mitteosalenud isikute õigust üldkoosolekust teada saada ja seega on tegemist KrtS 20 lg 4 olulise rikkumisega. Maakohus märkis, et kuigi 06.07.2020 üldkoosolekul valitud juhatuse liikmed on kantud registrisse, ei ole avalduse esitamise seisuga 18.06.2021 vastavate kannete tegemisest möödunud üle 2 aasta.
8.4.Maakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude 15.02.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisuse tuvastamiseks. Maakohus asus seisukohale, et kuigi otsused puudutatud isikute II kuni IV juhatusse valimise kohta olid tühised ning TM volituste tähtaeg oli lõppenud, millest tulenevalt puudus korteriühistul 15.02.2021 üldkoosoleku kokkukutsumise seisuga juhatus, ei ole siiski viimati juhatuse liikmeteks olnud isikute poolt üldkoosoleku kokkukutsumisega üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Ei ole välistatud, et üldkoosoleku saavad kokku kutsuda ka korteriomanikud ise, sh puudutatud isikud II, III ja IV.
8.5.Maakohus tuvastas, et 18.05.2021 üldkoosoleku otsus 2020 majandusaasta aruande kinnitamiseks (otsus 1) on tühine, kuna 08.05.2021 e-kirja teel edastatud üldkoosoleku kutselt puudus viide majandusaasta aruande projektiga tutvumise kohale ja korrale. Majandusaasta 5
aruande projekt edastati korteriomanikele alles 14.05.2021. Maakohtu hinnangul on tegemist olulise rikkumisega, mida ei kõrvalda ka projekti edastamine e-kirja teel 14.05.2021.
8.6.Maakohus jättis rahuldamata nõude tuvastada 18.05.2021 üldkoosoleku otsuse 2 tühisus, kuna ei tuvastanud selle otsuse osas kokkukutsumise korra rikkumist.
8.7.Samuti ei tuvastanud maakohus 18.06.2021 üldkoosoleku otsuste osas kokkukutsumise korra rikkumist, mistõttu jättis vastava üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata.
8.8.Maakohus asus seisukohale, et kuna 18.06.2021 otsused (millega mh valiti juhatuse liikmeks puudutatud isik V) ei ole tühised, siis on korteriühistul juhatuse liige olemas - so puudutatud isik V, mistõttu puudub vajadus juhatuse asendusliikme määramiseks.
8.9.Kuna maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning puudutatud isikud II ja V olid asjast puudutatud üksnes 18.06.2021 üldkoosoleku otsuste vaidlustamise osas, millises osas jättis kohus avalduse rahuldamata, jättis maakohus puudutatud isikute II ja V menetluskulud avaldaja kanda ning ülejäänud menetlusosaliste kulud nende endi kanda. Hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid asja materjalidest ei nähtunud. Korteriühistu määruskaebus
9.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega Harju Maakohus rahuldas avalduse ning tuvastas 08.06.2016 ja 06.07.2020 korteriomanike üldkoosolekute kõikide otsuste tühisuse, ning osas, milles maakohus leidis, et pärast kohtumääruse jõustumist tuleb esitada määrus registripidajale 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli aluse tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks. Puudutatud isik I palus maakohtu määruse tühistada ka menetluskulude jaotuse osas, milles maakohus jättis korteriühistu menetluskulud tema enda kanda, ning palub jätta menetluskulud avaldaja kanda.
9.1.Korteriühistu ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt oli 08.06.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise ajal kehtinud põhikirjas sätestatud 3-päevane etteteatamistähtaeg vastuolus seadusega. See oli sätestatud korduva üldkoosoleku kokkukutsumiseks, kuid seaduses sätestatud 7-päevane tähtaeg on kehtestatud esmase üldkoosoleku kokkukutsumiseks. MTÜS § 21 lg 1 võimaldab põhikirjas sätestada korduvüldkoosoleku kokkukutsumiseks lühema kui 7-päevase tähtaja.
9.2.Samas on korteriühistu hinnangul ka 7-päevase etteteatamistähtaja puhul korteriühistu liikmeid koosoleku toimumisest õigeaegselt teavitatud. Kutse edastamisel 01.06.2016 algas 7päevase tähtaja kulgemine 02.06.2016 ning koosolekut võis pidada 08.06.2016.
9.3.Korteriühistu ei nõustu, et 06.07.2020 üldkoosoleku teate e-posti teel edastamata jätmine oli üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, sest avaldajal ja teistel korteriühistu liikmetel oli võimalus teada saada, kus ja millal koosolek toimub, mida seal arutama hakatakse, ning ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. Põhikirja p. 6.4. kohaselt pannakse teade üldkoosoleku toimumisest välja trepikojas ning avaldaja ei ole väitnud, et korteriomanikke sel viisil õigeaegselt ei teavitatud.
9.4.Maakohtu lahend on üllatav ning ületab nõude piire, kuna avaldaja tugines üldkoosoleku otsuseid vaidlustades üksnes asjaolule, et üldkoosolekud kutsus kokku mittelegaalne juhatus. Avaldaja ei ole kordagi tuginenud kokkukutsumise korra olulisele rikkumisele, mh etteteatamistähtaja järgimata jätmisele ega üldkoosoleku teate e-posti teel saatmata jätmisele. Maakohus aga tuvastas tühisuse asjaoludel, mida avaldaja kohtu ette ei toonud.
9.5.Avaldaja on tulenevalt hea usu põhimõttest kaotanud õiguse tugineda 08.06.2016 korduva üldkoosoleku tühisusele seoses võimaliku etteteatamistähtaja järgimata jätmisega ning 6
06.07.2020 üldkoosoleku otsuse tühisusele teate e-posti aadressile saatmata jätmise asjaolul, kuna avaldaja ei ole varasemalt kordagi ei kohtumenetluses ega suhtluses korteriühistuga vastavatel asjaoludel üldkoosolekute otsuseid vaidlustanud. Avaldaja seisukoht määruskaebusele
10.Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.
10.1.Avaldaja on seisukohal, et kuna tegemist on hagita menetlusega, siis pidigi maakohus kohaldama uurimisprintsiipi ning selgitama ise välja asjaolud ja koguma selleks vajalikud tõendid. Avaldaja viitas, et TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega.
11.Puudutatud isikute II kuni V seisukohad määruskaebusele
11.1.Puudutatud isik IV (KV) toetab korteriühistu määruskaebust. Lisaks selgitas KV, et 06.07.2020 üldkooosoleku kutse oli koridori stendil 26.06.2020 vastavalt kehtinud põhikirjale. Puudutatud isiku IV hinnangul tuleks kõik avaldaja nõuded lähtuvalt hea usu põhimõttest rahuldamata jätta.
11.2.Puudutatud isikud II, III ja V määruskaebusele ei vastanud.
12.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus tuvastas Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 06.07.2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse (resolutsiooni p. 5). Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega jätab nimetatud üldkoosoleku otsuste osas esitatud tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata. Sellega seonduvalt tuleb tühistada ka maakohtu otsustus saata määrus registripidajale 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks (resolutsiooni p. 14). Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus esitab määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22).
14.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Korteriühistu on määruskaebuses palunud tühistada maakohtu määruse osas, milles kohus tuvastas 08.06.2016 ja 06.07.2020 üldkoosolekute otsuste tühisuse, ning osas, milles kohus määras, et määrus tuleb edastada pärast jõustumist registripidajale 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks. Lisaks osas, milles korteriühistu menetluskulud jäid tema enda kanda. Muus osas maakohtu määrust vaidlustatud ei ole ning muus osas ringkonnakohus maakohtu määrust ei kontrolli.
15.Määruskaebemenetluses on vaidlus selle üle, kas maakohus sai avaldaja poolt esiletoodud asjaolusid arvestades hinnata vaidlustatud üldkoosolekute otsuste tühisust üldkoosoleku toimumisest teatamise korra rikkumise, sh kokkukutsumisest etteteatamise tähtaja ja teate edastamise viisi osas, ning kas korteriühistu on vastavas osas koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud.
16.Avaldaja tugines üldkoosolekute otsuste vaidlustamisel asjaolule, et üldkoosoleku kutsusid kokku juhatuse liikmed, kelle volitused olid lõppenud. Maakohus kontrollis ja osaliselt tuvastas üldkoosolekute otsuste tühisuse asjaoludel, kuidas vastav üldkoosolek kokku kutsuti (kas koosoleku toimumisest teatati õigeaegselt ning kas koosoleku kokkukutsumise
7
teade toimetati korteriomanikeni nõuetekohaselt). Kolleegiumi hinnangul ei saa siiski praegusel juhul asuda seisukohale, et maakohus oleks avalduse piire ületanud. Käesoleval juhul on tegemist hagita menetlusega (TsMS § 613 lg 1 p. 4). TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asjas seotud avaldaja esitatud asjaoludega. Esitatud taotlusi on kohtul tulenevalt hagita menetluses kohalduvast uurimisprintsiibist (vt TsMS § 477 lg-d 5 ja 7) õigus ja kohustus tõlgendada ning hinnata omal algatusel sõltumata menetlusosaliste seisukohtadest (RKTKm 19.10.2020, 2-18-13213 p-d 33.3 ja 34.1). Avaldaja on soovinud üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamist. Üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks on selle vastuvõtmise korra oluline rikkumine (TsÜS § 38 lg 2). Avaldaja on tuginenud üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulisele rikkumisele, millena on käsitletav nii üldkoosoleku kokkukutsumine selleks mittepädeva isiku poolt kui ka üldkoosoleku toimumisest teatamise reeglite järgimata jätmine.
17.Vastuseks määruskaebuses esitatud vastuväitele maakohtu otsuse üllatuslikkuse osas märgib kolleegium, et kuna maakohus küsis juba menetlusse võtmise määrusega korteriühistu selgitust vaidlustatud üldkoosolekute otsuste teadete korteriomanikele teatavaks tegemise kohta (dtl 123) ning korteriühistu ka avaldas vastavad asjaolud kohtule (dtl 143-144), siis ei saanud nendel asjaoludel üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamine lõpplahendis olla korteriühistu jaoks üllatuslik. 08.06.2016 üldkoosoleku otsuste vaidlustamine
18.Maakohus asus seisukohale, et 08.06.2016 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna üldkoosolekust etteteatamisel ei järgitud MTÜS § 20 lg-s 5 sätestatud 7-päevast etteteatamistähtaega. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtuga ega pea vajalikuks maakohtu seisukohti täies ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659).
19.Vastuseks määruskaebuses esitatud vastuväidetele märgib kolleegium järgmist. 08.06.2016 kehtinud põhikiri ei kinnita korteriühistu väidet, justkui sätestanuks põhikirja p.
6.4.etteteatamistähtaja (üksnes) korduskoosoleku osas. Korteriühistu vastuse kohaselt oli 08.06.2016 koosoleku puhul tegemist korduskoosolekuga (dtl 143). Põhikirja p. 6.5. sätestab korduskoosoleku kokkukutsumise korrana, et kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. Eraldi korduskoosoleku kokkukutsumise etteteatamistähtaega põhikiri ei sätesta. Seega, erinevalt korteriühistu väidetest, ei ole korteriühistu põhikirjas korduskoosoleku kokkukutsumiseks sätestatud eraldi etteteatamise tähtaega. Seega reguleeris üldkoosolekust (nii esmasest kui korduskoosolekust) etteteatamistähtaega põhikirja p. 6.4., mille kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 3 päeva ette (dtl 6) ning 3-päevane etteteatamistähtaeg on vastuolus MTÜS § 20 lg-ga 5 nagu leidis õigesti ka maakohus.
19.1.Olenemata sellest, kas põhikiri reguleeris korduva või algse üldkoosoleku kokkukutsumise korda, reguleerib MTÜS § 20 lg 5 ka korduskoosolekust etteteatamist (vt nt TlnRnKm 08.05.2017, 2-16-12088/22 p. 24 ja TlnRnKm 30.08.2017, 2-17-9702 p. 6). Seega ei olnud 3-päevase etteteatamistähtaja kehtestamine põhikirjas ega vähem kui 7-päevase etteteatamistähtaja rakendamine kummalgi juhul õiguspärane.
20.Väär on ka korteriühistu väide, justkui oleks kutse 01.06.2016 edastamisel 7-päevast tähtaega järgitud. Tähtaeg hakkas kulgema järgmisest päevast, s.o 02.06.2016 ja lõppes tähtpäeva saabumisel, s.o 08.06.2016 (TsÜS § 135 lg 1 ja 2) ning koosolekut võis pidada tähtpäevale järgneval päeval, s.o 09.06.2016 (vt ka TlnRnKm 08.05.2017, 2-16-12088/22 p. 23), nagu leidis õigesti ka maakohus.
8
21.Põhjendamatu on korteriühistu seisukoht, et avaldaja poolt vaidlusaluse üldkoosoleku otsuste tühisusele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega. 06.07.2020 üldkoosoleku otsuste vaidlustamine
22.Ringkonnakohus nõustub korteriühistu vastuväitega, et praegusel juhul ei ole 06.07.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise teate e-kirja teel edastamata jätmine kokkukutsumise korra oluline rikkumine.
22.1.KrtS § 20 lg 4 kohaselt tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade saata korteriomaniku eposti aadressil, kui korteriühistule on korteriomaniku e-posti aadress teatatud. Praegusel juhul saab asja materjalide põhjal järeldada, et avaldaja e-posti aadress oli korteriühistule teada, kuid puudutatud isiku I kinnitusel kutset korteriomanike e-posti aadressile ei saadetud, vaid see avaldati trepikoja teadetahvlil ja korteriühistu facebook ́i grupis.
22.2.KrtS § 29 lg-st 1 tulenev koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine peab olema oluline, et tuua kaasa otsuste tühisuse. KrtS § 20 lg 4 eiramine ei ole aga alati oluline puudus. Esmatähtis on, kas korteriomanik sai koosoleku toimumisest tegelikult teada ja kas tal oli võimalik koosolekuks valmistuda. Need tingimused võivad olla täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud (vt TlnRnKm 11.01.2024, 2-18-11370/31; TrtRnKm, 22.04.2022, 2-20-15513 p. 11.5. ning analoogselt ka RKTKo 14.10.2014., 3-2-1-76-14, p 30). Siinsel juhul ei ole tegemist otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumisega. Korteriühistu selgitas, et koosoleku kutse (dtl 153) avaldati 26.06.2020 korteriühistu facebooki grupis (dtl 152) ning pandi üles ka trepikojas asuvale teadetahvlile. Üldkoosolekul kinnitatud majandusaasta aruande projekt edastati korteriomanikele 27.06.2020 e-kirjaga (dtl 154). Seejuures märkis korteriühistu, et on valmis vastavat asjaolu tunnistaja ütlustega tõendama juhul, kui avaldaja selle vaidlustab. Maakohus andis avaldajale 02.08.2023 määrusega tähtaja täienduste (seisukohtade ja tõendite) esitamiseks kuni 16.08.2023 ning määras, et eelmenetlus lõppeb 30.08.2023. Muu hulgas märkis kohus määruses, et avaldajal tuleb täienduste esitamise tähtajaks teatada, kas ta vaidlustab korteriühistu väiteid mh 06.07.2020 üldkoosoleku kutse teadete tahvlil avalikustamise osas (dtl 210). Avaldaja ei esitanud sisulisi vastuväiteid kutse teadetetahvlil avaldamise osas ega ole ka väitnud, et ei oleks kõnealusest üldkoosolekust õigeaegselt teada saanud. Seega ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest järelduks, et dokumentide e-postile saatmata jätmine oleks takistanud avaldajal koosolekul osalemast või selleks ette valmistamast. Seega ei ole korteriühistu 06.07.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikkunud ning maakohtu vastupidine järeldus on ebaõige.
23.Avaldaja on tuginenud 06.07.2020 üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel asjaolule, et juhatuse liikmel TM`l puudusid volitused üldkoosoleku kokku kutsumiseks (dtl 83). KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 1 kohaselt kutsub üldkoosoleku kokku juhatus. 06.07.2020 üldkoosoleku kutsus kokku TM (dtl 152, dtl 45, dtl 138), kes oli üldkoosoleku kokkukutsumise ajal ainsaks registrikaardile kantud juhatuse liikmeks. Korteriühistu on seisukohal, et majandusaasta aruandeid kinnitavate otsustega on pikendatud juhatuse ametiaega. Ringkonnakohus märgib, et olukorras, kus TM volitused olid lõppenud ja ühtegi teist juhatuse liiget 06.07.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise ajal ei olnud, siis oli TM üldkoosoleku kokkukutsumiseks õigustatud viimatise juhatuse liikmena (RKTKm 07.06.2023, 2-20-16710, p. 10). Samuti on TM esitanud 06.07.2020 üldkoosolekule kinnitamiseks 2019 majandusaasta aruande (dtl 153), mis 06.07.2020 üldkoosoleku protokolli kohaselt ka vastu võeti (dtl 51). Kiites otsusega heaks majandusaasta aruande, tunnustavad osanikud eeldatavasti ka selle 9
juhatuse liikmena koostanud ja osanikele kinnitamiseks esitanud isikute ametiseisundit (RKTKo 08.10.2008, 3-2-1-65-08, p. 34). See seisukoht on kohaldatav ka korteriühistu suhtes (TrtRnKo 21.12.2012, 2-10-61695/59, p. 8). Seega ei ole 06.07.2020 üldkoosoleku otsused tühised.
24.Kuivõrd maakohtu määrus tuleb 06.07.2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise osas tühistada, siis tühistab ringkonnakohus ka maakohtu korralduse edastada kohtumäärus registripidajale üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks (määruse resolutsiooni p. 14). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
25.Korteriühistu leidis, et tema menetluskulud maakohtus tuleks jätta avaldaja kanda. Sisulisi põhjendusi korteriühistu menetluskulude jaotuse osas ei esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole menetluskulude jaotuse muutmine praegusel juhul põhjendatud. Kuigi ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse osaliselt, jäi maakohtu määrus avaldaja kasuks tehtud otsustuste osas osaliselt jõusse. Seejuures ei vaidlustanud ka korteriühistu ise maakohtu määrust kõikide otsuste tühisuse tuvastamise osas. Kuna avaldaja avaldus rahuldati osaliselt, siis on põhjendatud korteriühistu menetluskulude tema enda kanda jätmine (TsMS § 172 lg 1).
26.Arvestades, et korteriühistu määruskaebus rahuldatakse osaliselt, siis tuleb määruskaebemenetluses kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1), välja arvatud avaldajale osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis tuleb jätta riigi kanda.
27.Eeltoodust tulenevalt ei tule menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) Tühistatud osaliselt Riigikohtu 29.10.2025 määrusega
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. märtsi 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-219853 korteriomanike 6. juuli 2020. a üldkoosoleku otsuste tühisust puudutavas osas ja määruskaebemenetluse kulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Harju Maakohtu 7. novembri 2023. a määrus osas, milles maakohus tuvastas korteriomanike 6. juuli 2020. a üldkoosoleku otsuse tühisuse.
3.Jätta määruskaebemenetluse kulud ringkonnakohtus Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu kanda. Hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.
4.Rahuldada AE määruskaebus.
10
5.Jätta menetluskulud Riigikohtu menetluses Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu kanda. Mõista Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistult Eesti Vabariigi kasuks välja AEle Riigikohtu menetluses osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud 352 eurot 80 senti ning riigilõiv 70 eurot, kokku 422 eurot 80 senti. Tasumisega viivitamisel tuleb määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:
6.1.Rahuldada avaldus osaliselt.
6.2.Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 8. juuni 2016. a üldkoosoleku otsused on tühised.
6.3.Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike otsused, mis on kajastatud 30.-31. märtsi 2020. a elektroonilise üldkoosoleku protokollis, on tühised.
6.4.Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 6. juuli 2020. a üldkoosoleku otsused on tühised.
6.5.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 15. veebruari 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisus.
6.6.Tuvastada, et Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike üldkoosolekul 18. mail 2021 vastu võetud 2020. a majandusaasta aruande kinnitamise otsus (otsus 1) on tühine.
6.7.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 18. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse nr 2 tühisus.
6.8.Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike 18. juuni 2021. a üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.
6.9.Jätta rahuldamata nõue määrata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistule juhatuse asendusliige.
6.10.Jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda, välja arvatud MK ja KM menetluskulud, mis jätta AE kanda. Hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.
6.11.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu kanda. Mõista Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistult Eesti Vabariigi kasuks välja AEle Riigikohtu menetluses osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud 352 eurot 80 senti ning riigilõiv 70 eurot, kokku 422 eurot 80 senti. Tasumisega viivitamisel tuleb määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.12.Jätta vastu võtmata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu Riigikohtu menetluses esitatud tõendid.
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.