Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse avalikult teatavakstegemine 20. juuni 2023, Tallinn Haldusasja number
3-23-191
Haldusasi
X. X. kaebus Transpordiameti 22.03.2023 8-3/21-359/28819-9 kirjas väljenduva otsuse tühistamise, 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee kinnistu omandamiseks kohustamise ja kahju hüvitamise nõuetes.
2.Jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 20. juulil 2023 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.1.Kaebaja isa omandas 2003. aastal Tartus Xxxxxxxxxx xxx XXx(hilisema aadressiga Xxxxxxx xx XX) asuva 81 997 m2 suuruse kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, edaspidi ka „jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu“). Alates 20.06.2014 olid selle kinnistu kaasomanikeks võrdsetes osades kaebaja isa ja kaebaja ning alates 25.06.2020 oli kinnistu kaebaja ainuomandis.
1.2.Tartu Linnavolikogu 11.03.2013 otsusega algatati Xxxxxxx xx XX krundi detailplaneering. Sel ajal kehtis Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneering1, mille kohaselt jäi kogu jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu väikeelamute maa juhtotstarbega alale.
1.3.Xxxxxxx xx XX detailplaneering (edaspidi ka „ Xxxxxxx xx XX DP“) kehtestati Tartu Linnavolikogu 18.02.2021 otsusega2. Detailplaneeringus on ette nähtud jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamine valdavalt väikeelamumaa kruntideks ja mõnede muu otstarbega kruntide moodustamine, viimaste hulgas on ka umbes 1,7 ha suurune teemaa krunt (detailplaneeringu põhijoonisel pos. 58), kuhu on joonisel kantud märkus „perspektiivne JõhviTartu-Valga maantee“ ning kaks kaitseotstarbelise metsamaa krunti (detailplaneeringu põhijoonisel pos. 52 ja pos. 53). Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise ajal kehtis juba Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr. 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneering 2030+3, mille kohaselt jääb üks osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust tänava maa-alale, ülejäänu väikeelamumaale.
1.4.Vastuseks kaebaja küsimusele teatas Transpordiamet kaebajale saadetud 31.08.2021 kirjas (dtl. 39), et Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamiseks vajalike maade omandamine eeldatavasti 2022. aasta sügisel, ent [jagamiseelse] Xxxxxxx xx XX kinnistust vajaliku äralõike omandamine on kokkuleppel ka varem, eeldusel, et kaebaja võõrandatava osa maast välja mõõdab.
1.5.Kaebaja esitas 08.11.2021 Transpordiametile avalduse (dtl. 736), soovides sisuliselt, et riik omandaks jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust osa, mis vastab DP joonisel näidatud teemaa (pos. 58) ja kaitseotstarbelise metsa (pos. 52 ja 53) kruntidele. Kaebaja taotlusel jagati jagamiseelne Xxxxxxx xx XX kinnistu 2021. aasta lõpus neljaks ning moodustati järgmised kinnistud: Xxxxxxx xx XXa (katastritunnus 79301:001:1079, DP joonisel pos. 52), Xxxxxxx xx XXb (katastritunnus 79301:001:1080, DP joonisel pos. 53), 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee (katastritunnus 79301:001:1081, DP põhijoonisel pos. 58, edaspidi ka „3JTV tee kinnistu“) ning Xxxxxxx xx XX (katastritunnus 79301:001:1078, mis hõlmab ülejäänud osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust).
1.6.Transpordiamet teatas kaebajale 23.11.2021. aasta kirjas (dtl. 86) menetluse algatamisest maa omandamiseks avalikes huvides, tehes pakkumuse omandada Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise tarbeks Xxxxxxx xx XXa, Xxxxxxx xx XXb ja 3JTV tee kinnistutele vastavad maatükid hinnaga 37 eurot/m2. Kaebaja esitas Transpordiametile samal
2005. aasta üldplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/VOLM2005100600125. Detailplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-10-006.
2017. aasta üldplaneeringu materjalid: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-14-003.
päeval kinnituse pakkumusega nõustumise kohta (dtl. 89). Järgnevalt koostas Transpordiamet eelnimetatud maa riigile omandamist käsitleva majandus- ja taristuministri käskkirja eelnõu (dtl. 124). Minister käskkirja ei allkirjastanud ning edaspidi otsustasid vastustajad loobuda Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute omandamisest ning tellida omandatava maa uue hindamise Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ-lt. Viimane koostas 09.12.2022 eksperthinnangu (dtl. 299), mille kohaselt on 3JTV tee kinnistu hüvitusväärtuseks 556 690 eurot ning Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute elamumaana realiseerimata jätmisest tingitud väärtuse vähenemisega seotud otsese varalise kahju suuruseks 177 834 eurot.
1.7.Transpordiamet teatas kaebajale 29.12.2022 kirjas (dtl. 340) maa riigile omandamise menetluse peatamisest, põhjendades seda sellega, et Vabariigi Valitsuse 01.12.2022 korraldusega nr 335 kinnitatud uues riigiteede teehoiukavas ei ole Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamist ette nähtud ning puuduvad eelarvelised vahendeid selle projekti realiseerimiseks, sh 3JTV tee kinnistu omandamiseks.
1.8.Transpordiamet saatis kaebajale 22.03.2023 kirja nr 8-3/21-359/28819-9 (dtl. 540), milles teatas 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpetamisest, selgitades, et Tartu põhjapoolse ümbersõidu projekt on jagatud sisuliselt kaheks eraldi osaks: lääne pool Emajõge asuvaks Vorbuse sõlmeks ja ida pool jõge asuvaks Vahi sõlmeks, millest esimene on vajalik rajada koos Tallinn-Tartu maantee TartuKardla lõiguga, ent 3JTV tee kinnistut hõlmava Vahi sõlme ehitust ei ole ette näha. Kirjas selgitatakse samuti, et kaebajal on õigus saada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi „KAHOS“) § 17 lõigete 1 ja 2 alusel asjaajamiskulude eest hüvitist 843,00 eurot.
2.Kaebaja esitas 26.01.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse (dtl. 2), milles esitatud nõudeid muutis 21.04.2023 avalduses (dtl. 560, vt ka 24.04.2023 kohtumäärus, dtl. 714). Muudetud kaebusega taotleb kaebaja esimese võimalusena Transpordiameti 22.03.2023 kirjas sisalduva 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpetamist käsitleva otsuse tühistamist, Eesti Vabariigi kohustamist 3JTV tee kinnistu omandamiseks hinnaga 734 524 eurot, millele lisandub KAHOS § 15 lg 3 kohane motivatsioonitasu ja täiendav tasu asjaajamisega kaasnevate kulude eest ja Eesti Vabariigilt hüvitise välja mõistmist õigusvastase viivitamisega tekitatud 664,66 euro suuruse varalise kahju eest ning teise võimalusena (kui eelnimetatud kohustamisnõuet ei rahuldata), Eesti Vabariigilt Transpordiameti 22.03.2023 otsusega tekitatud otsese varalise kahju eest 756 374,90 euro suuruse hüvitise välja mõistmist.
2.1.Kaebaja on seisukohal, et 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpetamine on õigusvastane, kuna vastustajad on seeläbi kuritarvitanud kaebaja usaldust, rikkunud vastuolulise käitumise keeldu ning kohelnud kaebajat ebavõrdselt nendega, kelle kinnistud Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise eesmärgil omandatakse. Kaebaja märgib, et juba Xxxxxxx xx XX DP algatamise staadiumis esitas toonane Maanteeamet selge nõudmise, et osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust planeeritaks transpordimaaks, millest tingituna venis DP algatamine kuus aastat. Kaebaja märgib, et tema isa ja tema on riigi sooviga leppinud, teades, et riik tee-ehituseks vajaliku osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust omandab, mistõttu tekkis riigil Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisega kohustus 3JTV tee kinnistu omandada, kuna see krunt sai moodustatud üksnes Transpordiameti nõudmise tõttu ja seepärast jäi
kaebaja ilma võimalusest arendada seda elamumaana. Kaebaja on seisukohal, et 3JTV tee kinnistu on faktiliselt sundvõõrandatud, kuna sellele on riigi initsiatiivil ja nõudmisel seatud piirangud, mis välistavad kaebajal selle kinnistu mõistlikul viisil enda huvides kasutamise, pidades eeskätt silmas, et kaebaja soovis kogu jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut kasutada vastavalt üldplaneeringus ette nähtud väikeelamumaa juhtotstarbele.
2.2.Kaebaja on seisukohal, et riigi väidetav rahapuudus või tee-ehituse projektide realiseerimise järjekorra muutmine ei ole piisav põhjus maa omandamise menetluse lõpetamiseks.
2.3.Kaebaja hinnangul on vastustajad erinevaid perspektiivse Tartu põhjapoolse ümbersõidu trassile jäävate kinnisasjade omanikke kohelnud ebavõrdselt. Seejuures peab kaebaja põhjendamatuks vastustajate argumenti, et n-ö Vorbuse sõlme rajamine on olulisem, pidades silmas, et 2022. aastal kehtestatud teehoiukavas ei ole ette nähtud ka Vorbuse sõlme ehitamist ja rahastamist, ometi on vastustajad omandanud selleks kinnistuid. Kaebaja viitab sellele, et Transpordiamet esitas 06.01.2023 vähemalt 19 maaomanikule kirja teatega, et riik vajab nende kinnistuid Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamiseks ning et maa omandamise menetlusega alustatakse esimesel võimalusel. Konkreetselt toob kaebaja esile riigi soovi omandada Jõe kinnistu (katastritunnusega 83101:003:0449), mis asub 3JTV tee kinnistust otse üle jõe ning mis saab olla vajalik üksnes selleks, et ehitada sild, üle mille kulgev tee peab jätkuma 3JTV tee kinnistul. Teiseks toob kaebaja esile Käo kinnistu (katastritunnusega 83101:003:0399), mille omanik esitas sarnaselt kaebajale taotluse kinnistu omandamiseks kiirendatud korras ja mille omandamise otsustas majandus- ja taristuminister 09.05.2022 käskkirjaga. Kaebaja osutab ka sellele, et kuigi uues teehoiukavas ei ole ette nähtud tugimaanteede 43, 46, 62 ja 81 rahastamist, on riik käesoleval aastal siiski kuuel korral omandanud kinnistuid nimetatud tugimaanteede rekonstrueerimiseks.
2.4.Viidates Riigikohtu seisukohale kohtuasjas 3-3-1-17-02 leiab kaebaja, et hea haldustavaga on vastuolus see, kui haldusorgan hoiab isikut teadmises, et ta kavatseb haldusmenetluse lõpptulemusena langetada otsuse, mis on isikute soovidele vastav, kuid langetab hoopis otsuse, mis ei vasta isikute tahtele. Kaebaja leiab, et järgnevalt loetletud asjaoludest on tal tekkinud õiguspärane ootus sellele, et riik viib 3JTV tee kinnistu omandamise menetluse lõpuni mõistliku aja jooksul: a) Maanteeamet käskis Xxxxxxx xx XX DP koostamisel arvestada Tartu põhjapoolse ümbersõidu lahendusega; b) Transpordiamet kinnitas 31.08.2021 kirjas, et maa omandamise protsess algab pärast Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti valmimist; c) Transpordiamet tellis asjaomase eelprojekti, tellis eksperthinnangu jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust tee jaoks tehtava äralõike turuväärtuse selgitamiseks ning tegi kaebajale 23.11.2021 pakkumuse äralõike omandamiseks; d) Transpordiamet esitas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile 09.12.2021 taotluse riigitee avalikuks kasutamiseks vajaliku kinnisasja osa omandamiseks; e) Transpordiamet andis 22.12.2021 korraldusega nr 1.1-3/21/551 projekteerimistingimused Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise ehitusprojekti koostamiseks; f) Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium palus 16.02.2022 Transpordiametil omandamise otsuse eelnõu täiendada (dtl. 136); g) Transpordiamet oma 14.04.2022 kirjas (dtl. 611) ning Majandusja Kommunikatsiooniministeerium oma 04.05.2022 kirjas (dtl. 613) kinnitasid kaebajale, et
omandamise menetlust jätkatakse ning kaebajale esitatakse uus pakkumus pärast uue hindamisaruande valmimist; h) Transpordiameti tellimusel koostas Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ 09.12.2022 teise eksperthinnangu.
2.5.Kaebaja leiab, et eeltoodust tulenevalt on riigil kohustus 3JTV tee kinnistu omandada ilma, et vastustajatel oleks jäänud selle üle otsustamiseks kaalutlusõigust, mistõttu palub kaebaja teha vastustajale kohtuotsusega ettekirjutuse kindla sisuga otsuse tegemiseks. Kaebaja märgib seejuures, et kõik vajalikud toimingud maa riigile omandamise otsustamiseks on menetluse käigus tehtud, eelkõige on tellitud nõuetekohane hinnang maa omandamisel kaebajale makstava tasu kindlaks määramiseks. Kaebaja osutab sellele, et tellis ka ise täiendava hindamise (dtl. 950) mille tulemus jääb Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ 09.12.2022 ekspertarvamuses näidatuga samasse suurusjärku.
2.6.Kaebaja palub mõista vastustajatelt välja 664,66 euro suurune hüvitis maa omandamise viivitamisega tekitatud otsese varalise kahju eest, mis vastab kaebaja poolt aastatel 2016— 2023 3JTV tee kinnistule vastava maa eest tasutud maamaksule (dtl. 408—421; dtl. 707). Kaebaja põhjendab hüvitamisnõuet sellega, et riigi põhjendamatu viivituse tõttu maa omandamisel on kaebaja pidanud tasuma maamaksu maa eest, mille kasutamiseks tal võimalust ei olnud.
2.7.Kohustamisnõude rahuldamata jätmise korral taotleb kaebaja teise võimalusena hüvitise välja mõistmist 756 374,90 euro suuruse varalise kahju eest. Asjaomane kahju seisneb esiteks 26 282,60 euro ulatuses õigusabi, nõustamise ja kinnisvara hindamisega seotud kulutustes, mille on teinud kaebaja (dtl. 424—435) või kaebajaga kokkuleppel OÜ Green Life Capital (dtl. 436; dtl 437— 443) seoses maa riigile omandamise menetlusega ning mis muutuvad tarbetuks juhul, kui riik 3JTV tee kinnistut ei omanda. Teiseks nõuab kaebaja hüvitise välja mõistmist 3JTV tee kinnistu ning samuti Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute turuväärtuse vähenemise eest. Sisuliselt leiab kaebaja, et riigi huvides ja initsiatiivil seatud kasutuspiirangute tõttu ei ole kaebajal võimalik eelnimetatud kinnistuid arendada soovitud eesmärgil ehk elamumaana, mistõttu on nende väärtus vähenenud, sest nimelt riigi soovi tõttu rajada Tartu põhjapoolne ümbersõit, kaotas kaebaja jagamiseelsel Xxxxxxx xx XX kinnistul 27,4% ulatuses võimaluse kinnistule määrata elamumaa sihtotstarve ja saada elamute ehitusõigus. Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute väärtuse vähenemisega seoses tugineb kaebaja Transpordiameti tellimusel Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt 09.12.2022 koostatud eksperthinnangule (dtl. 299), kus leiti, et olgugi, et need kinnistud jäävad kaebaja omandisse, on nende kinnistute (kogupindala 5445 m2) väärtus piirangutest tingituna vähenenud 177 834 euro võrra. 3JTV tee kinnistu väärtuse vähenemisega seoses leiab kaebaja, tuginedes riiklikult tunnustatud ekspertide R. Lubi ja E. Elbrechti arvamusele (dtl. 659) ja eelnimetatud 09.12.2022 eksperthinnangu koostanud G. Laanemetsa arvamusele (dtl. 706), et Xxxxxxx xx XXa ja 13b hüvitisväärtuse arvutamise metoodikast saab lähtuda ka 3JTV tee kinnistu puhul ning seega on selle kinnistu elamumaana arendamise võimaluse (ehitusõiguse) kaotamise tõttu selle väärtus vähenenud 552 258,30 euro võrra, mis vastab selle kinnistu väärtusele, kui seda saaks arendada elamumaana samasugustel tingimustel, nagu on 09.12.2022 eksperthinnangus käsitletud Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistute puhul (556 690 eurot), millest on maha arvatud 3JTV tee kinnistu tegelik väärtus, mis vastab maa maksustamishinnale (4431,70 eurot). Kaebaja selgitas
kohtuistungil, et juhul kui riik selliselt kinnisasjade väärtuse hüvitab ning siiski tulevikus soovib 3JTV tee kinnistut tee ehitamiseks omandada, saab ta selle omandada transpordimaa sihtotstarbega maa hinnaga.
3.1.Transpordiamet (edaspidi ka „TRAM“) vaidleb kaebusele vastu, leides eelkõige, et kuna 01.12.2022 kinnitatud riigiteede teehoiukavas ei ole Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamist ette nähtud, ei ole 3JTV tee kinnistu omandamine hetkel vajalik ega KAHOS § 4 lg 1 kohaselt lubatavgi. TRAM rõhutab, et kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlus ei pea lõppema tingimata omandamisega, vaid menetlus võidakse lõpetada, kui omandamise alus ära langeb.
3.2.TRAM märgib, et käesoleval ajal kehtivas üldplaneeringus on Tartu põhjapoolse ümbersõidu trassi asukoht kindlaks määratud, ent ei kõnealust üldplaneeringut ega Xxxxxxx xx XX DP-d ei ole kehtestanud riik, vaid kohalik omavalitsus vastava planeerimismenetluse tulemusena. Seejuures märgib TRAM, et DP eesmärk ei olnud asjaomase ümbersõidu rajamine, vaid see oli üksnes asjaoluks, millega tuli DP koostamisel arvestada, mistõttu ei saanud ka kaebaja maa omandamise kohustus tekkida DP kehtestamisest.
3.3.TRAM hinnangul on kaebaja taotletud kindla sisuga otsuse tegemiseks kohustava kohtuotsuse tegemine välistatud, kuna sellisel juhul peaks kohus asuma teostama kaalutlusõigust pädevate asutuste asemel, mis ei ole kohtu pädevuses.
3.4.Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-12-2486 leiab TRAM, et faktilise sundvõõrandamisega on tegemist juhul, kui kinnisasjale kehtestatud piirangu jätavad omaniku täielikult või peaaegu täielikult ilma omandiõiguse teostamise võimalusest, ent antud juhul see nii ei ole. Samuti märgib TRAM, et omandiõigust võib piirata ka planeeringutega, nagu käesoleval juhul, kusjuures kaebaja oli Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise ajal teadlik üldplaneeringust tulenevatest avalik-õiguslikest kitsendustest, mis hõlmasid teatud osa jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust. Samuti osutab TRAM sellele, et kaebaja on saanud pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut suures osas arendada ja sellelt tulu teenida, mistõttu ei saa väita, et detailplaneeringu kehtestamine tõi kaasa olukorra, kus kaebaja jäi täielikult või peaaegu täielikult ilma omandiõiguse teostamise võimalusest.
3.5.TRAM ei nõustu kaebaja väitega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta, selgitades, et Tartu põhjapoolse ümbersõidu projekt on jagatud kaheks eraldi osaks: lääne pool Emajõge asuvaks Vorbuse sõlmeks ja ida pool jõge asuvaks Vahi sõlmeks, kusjuures Vorbuse sõlm on vajalik rajada koos Tallinn-Tartu maantee Tartu-Kardla lõiguga, samas kui Vahi sõlm Tallinn-Tartu maantee toimivust ei mõjuta. TRAM selgitab, et riik on omandamas või omandanud kinnistuid, mis on vajalikud just Vorbuse sõlme välja ehitamiseks. Seoses kaebaja osundatud Jõe kinnistuga selgitab TRAM, et sinna ei ole kavandatud mitte ainult sild, vaid ka maantee muldkeha, kraavid ja jalakäijatele ühendus kavandatavalt kergliiklusteelt Emajõe ääres kulgeva Jänese matkarajani. Käo kinnistu osas selgitab TRAM et selle asukoht jääb ette Tiksoja liiklussõlme rajamisele, viimane on aga oluline liiklussõlm, mille rajamist on liiklusohutuse kaalutlustel kaalutud muuhulgas ka eraldiseisvalt juhul, kui KardlaTartu lõik või Tartu põhjapoolne ümbersõit ei lähe realiseerimisse. Mis puudutab kaebaja osundatud tugimaanteid
43, 46, 62 ja 81, siis nende puhul on TRAM selgituse kohaselt eranditult tegemist rekonstrueerimise objektidega, mis eristuvad oma olemuselt uute teede ehitamise objektidest.
3.6.TRAM hinnangul ei saa põhjendatuks pidada kaebaja poolt haldusmenetluses tehtud õigusabi- ja nõustamiskulusid ega nende eest hüvitise nõudmist, kusjuures igal juhul on välistatud hüvitise välja mõistmine kulude eest, mida ei ole kandnud kaebaja, vaid Green Life Capital OÜ. TRAM leiab, et kaebajal on KAHOS § 17 lg 1 ja 2 alustel õigus saada 843 euro suurune hüvitis seoses asjaajamisega.
3.7.TRAM ei nõustu, et kaebaja on kandnud kahju seoses kinnistu väärtuse vähenemisega, kuna ta omandas ehitusõiguseta kinnistu, detailplaneeringu tulemusena sai aga valdavale osale jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust ehitusõiguse ehk võimaluse kasutada seda oma huvides. TRAM rõhutab, et juba enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist nägi kehtiv üldplaneering ette tee praeguse 3JTV tee kinnistu asukohta, mistõttu ei olnud kaebajal võimalik nimetatud maad juba enne detailplaneeringust tulenevat kitsendust kasutada elamumaana ja seetõttu ei ole kaebajal õigust nõuda hüvitist selle eest, et detailplaneeringuga ei määratud elamumaaks kogu jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut. TRAM leiab, et kui detailplaneeringu koostamisel poleks ta transpordimaad kavandanud, siis poleks saanud kehtestada ka detailplaneeringut ning siis ei oleks saanud tekkida kehtivat detailplaneeringut ega ka kinnistu tänast väärtust, kuna detailplaneering ja sellest lähtuvalt tänane kinnistu väärtus tekkiski asjaolust, et lepiti kokku, et osa kinnisasjast muutub transpordimaaks, sest detailplaneering peab olema kooskõlas alas kehtiva üldplaneeringu ja avaliku huviga.
4.1.Majandus- ja taristuminister (edaspidi ka „minister“) vaidleb kaebusele vastu, leides esiteks, et kaebaja omandas 2014. a ehitusõiguseta kinnisasja, mille osas kehtestati detailplaneering alles 2021. aastal ning seega puudus kaebajal igasugune kaitstud ootus oma soovidele vastava detailplaneeringu saamiseks, samuti oli kaebaja juba kinnisasja omandades teadlik võimaliku tee kavandamisest. Minister leiab samuti, et kuna pärast kinnisasja omandamise menetluse algust muutunud asjaolude tõttu puudub riigil vajadus vaidlusaluse kinnisasja järele ning puudub ka sisulise sundvõõrandamise olukord, oli kinnisasja omandamise menetluse lõpetamine õiguspärane. Minister märgib, et teede ja raudteede rajamise projektid on pikaajalised ning nende mahud või prioriteedid võivad projekti ettevalmistuste jooksul muutuda, samas õigusnormid ei sätesta, millisel hetkel peab riik hakkama vajalikke kinnisasju omandama.
4.2.Minister on seisukohal, et KAHOS § 4 lg 3 alusel võib isik nõuda kinnisasja omandamist, kui omandiõiguse riive on väga suur ja kinnisasja ei ole võimalik kasutada senisel sihtotstarbel, samas ei saa riik hakata valimatult omandama avalik-õiguslike kitsendustega kinnisasju, sest erinevad avalikõiguslikud kitsendused ja piirangud koormavad enamikke kinnisasju Eestis. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-12-2486 leiab minister, et sundvõõrandamist ei kujuta endast juhtum, kus kehtestati detailplaneering, millega 15% kinnisasjast jäeti avalikus kasutuses transpordimaaks ehk olukord, mis sarnaneb käesolevas asjas vaidluse all olevaga. Samuti viitab vastustaja kohtuasjas 3-16-245 tehtud kohtuotsusele, kus leiti, et isegi kui isik omandab koos kehtiva ehitusõigust andva detailplaneeringuga kinnisasja, kuid selle realiseerimine muutub
hiljem keskkonnaasjaolude tõttu võimatuks või pikeneb aastaid, ei ole tarvis isikule sellist kahju hüvitada.
4.3.Minister rõhutab, et siis kui kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu omandas, ei kehtinud ühtegi ehitusõigust võimaldavat detailplaneeringut, vaid oli üksnes algatatud Xxxxxxx xx XX DP, mille algatamise otsuses oli märgitud nii potentsiaalne arendusala kui ka võimalik transpordimaa vajadus. Ministri arvates pidi kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu omandamisel arvestama, et tal ei ole mingit õiguspärast ootust ega kindlust, et ta saab seda 100% ulatuses elamuarenduseks kasutada. Samuti märgib minister, et kellelgi ei ole õiguspärast ootust teatud kindlatele tingimustele vastava detailplaneeringu kehtestamiseks enne, kui vastav planeering on kehtestatud, mis tähendab, et isegi kui DP menetluse algatamise ajal kehtinud üldplaneering nägi ette väikeelamute maa juhtotstarbe, ei saa sellest järeldada, et menetluses olev detailplaneering määrab kogu planeeritavale alale elamumaa sihtotstarbe.
4.4.Minister selgitab, et kui vaadata jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut tervikuna, siis on ilmselge, et transpordimaa koridori kajastamisega ei ole toimunud kaebaja kinnisasja sisulist sundvõõrandamist, vaid tegemist on proportsionaalse omandiõiguse kitsendusega ning suures ulatuses sai kaebaja oma omandiõigust kasutada ja käsutada tulusalt.
4.5.Nagu TRAMgi, leiab ka minister, et kindla sisuga otsuse tegemiseks kohustamine kohtuotsusega ei ole võimalik, kuna otsus avalikes huvides maa omandamise kohta on kaalutlusotsus, mida ei saa kohus teha pädeva haldusorgani asemel.
4.6.Minister ei pea põhjendatuks ka hüvitamisnõuet, kuna kaebaja poolt haldusmenetluse käigus kulude kandmine ei olnud põhjendatud ning muu isiku kantud kulude kaebajale hüvitamiseks puudub igal juhul alus. Minister ei pea põhjendatuks tasutud maamaksu hüvitamise nõuet, kuna vastava maksu tasumine on maa omaniku kohustus.
4.7.Mis puudutab nõuet hüvitada 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute väärtuse vähenemisest tingitud kahju, siis leiab minister, et sellise kahju hüvitamine on välistatud, kuna riik ei ole õigusvastaselt käitunud. Minister selgitab, kuna kaebaja kinnisasja pole ei sisulist ega formaalset (sund)võõrandatud, ei saa ühelgi juhul lähtuda tasust, mida kaebaja oleks sundvõõrandamise korral saanud. Minister leiab ka, et 09.12.2022 hindamisaruande lõpus olev Tartu Linnavalitsuse lakooniline hinnang, et ilma riigiteeta oleks 75% jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust olnud kasutatav elamuarendusalana, on antud ilma igasuguse sisulise analüüsita, samas kui Tartu põhjapoolse ümbersõidu vastu on huvi eeskätt kohalikul omavalitsusel, mistõttu olukorras, kus riik ei oleks hakanud seda plaanima, oleks Tartu linn suure tõenäosusega ise viidatud piirkonnas asunud mõnele uuele juurdepääsulahendusele mõtlema ning see ei oleks ikka kaebajale toonud maksimaalset hoonestusvõimalust.
KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kaebus tuleb rahuldamata jätta, kuna kehtivatest planeeringutest ja eelkõige Xxxxxxx xx XX DPst tulenevad avalikes huvides kehtestatud kitsendused ei ole sedavõrd ulatuslikud, et neid saaks käsitada kaebaja omandis oleva maa faktilise sundvõõrandamisena. Seetõttu ei ole riigil kohustust piirangute esemeks olevat maad õiglase ja kohese tasu eest omandada. Samuti ei ole vastustajad oma
tegevusega tekitanud kaebajas õiguspärast ootust 3JTV tee kinnistu omandamise suhtes ega kohelnud kaebajat ebavõrdselt teiste temaga samaväärses olukorras olevate isikutega. Isegi kui tõdeda, et kaebaja omandis oleva maa väärtus on võrreldes ajaga, mil kaebaja selle omandas, avalikes huvides kehtestatud piirangute tõttu vähenenud, ei ole see tingitud vastustajate õigusvastasest tegevusest, mistõttu on välistatud kahju hüvitamine riigivastutuse seaduse (edaspidi „RVastS“) § 7 lg 1 alusel. Samuti ei ole antud juhul tegemist vastustajate õiguspärase ent kaebaja omandiõigust erakordselt piirava tegevusega, mis annaks aluse nõuda kahju hüvitamist RVastS § 16 alusel. Välistatud on ka usalduskahju hüvitamine haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lg 3 alusel, kuna vastustajad ei ole andnud ühtki sellist haldusakti ega teinud ühtki sellist toimingut, mis oleks kaebajale andnud mõne õiguse, mille kehtima jäämist usaldades oleks kaebaja teinud kulutusi või võtnud vastu oma vara väärtust vähendavaid otsuseid. Kehtivas Xxxxxxx xx XX DP-s 3JTV tee kinnistule, aga ka Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistutele määratud sihtotstarbest tingitud omandiõiguse kitsendused, mille eesmärk on reserveerida avalikes huvides tuleviku tarbeks võimalus rajada 3JTV tee kinnistule riigimaantee, on sellised, mida kaebaja on kohustatud tasuta taluma vähemalt seni, kuni need ei piira tal nende maatükkide valdamist ega kasutamist sellisel otstarbel, nagu ta sai neid kasutada enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist.
6.Küsimus sellest, kas kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlus, mille alustamisest teatas TRAM kaebajale 23.11.2021 kirjas (dtl. 44), oli kaebaja või haldusorgani initsiatiivil alustatud menetlus, nagu ka see, kas TRAM 22.03.2023 kirjas väljendatud otsuse näol on tegemist haldusakti või toiminguga, on käesoleva vaidluse seisukohast teisejärgulised. Oluline on eeskätt küsimus, kas kaebajal on subjektiivne õigus nõuda, et riik temalt Xxxxxxx xx XX DP kohaselt riigimaantee rajamiseks ette nähtud maatükid omandaks. Sellele küsimusele tuleb vastata eitavalt.
7.KAHOS § 4 lõikes 3 on sätestatud, et „kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi [...] poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele.“ Nimetatud sätet tuleb mõista selliselt, et riigipoolne omandamise kohustus ja sellele vastav maaomaniku nõudeõigus tekib juhul, kui avalikõiguslik kitsendus välistab täielikult või takistab oluliselt kinnisasja kasutamise jätkamist viisil, nagu seda kinnisasja kasutati enne vastava kitsenduse kehtestamist. Iseenesest ei ole poolte vahel vaidlust selles, et Xxxxxxx xx XX DP-st tulenevalt 3JTV tee kinnistule määratud sihtotstarve on käsitatav avalikõigusliku kitsendusena eelnimetatud sätte tähenduses. Vaidlust ei saa olla ka selles, et vähemalt praegusele 3JTV tee kinnistule teemaa sihtotstarbe määramine on toimunud üksnes avalikes huvides ega teeni kuidagi kaebaja huve. Küll aga on kaebaja oma argumentatsioonis lähtunud põhimõtteliselt väärast eeldusest, et maa kasutamine „vastavalt senisele sihtotstarbele“ KAHOS § 4 lg 3 tähenduses tähendab praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XX kinnisasjade esemeks olevate maatükkide kasutamist elamumaana.
8.Ajal, mil kaebaja jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu omanikuks sai, kehtis 2005. aastal kehtestatud üldplaneering, mille kohaselt paiknes see kinnistu tervikuna väikeelamumaa juhtotstarbega maa-alal. Kinnistu paiknes detailplaneeringu kohustusega alal ehk alal, kus maale ehitusõiguse määramiseks tuli koostada detailplaneering. Vaidlust ei ole selles, et enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist ei kehtinud ühtki detailplaneeringut ega muud akti, millest oleks tulenenud jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu ükskõik millisele osale mistahes ehitusõigus. Jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu sihtotstarbeks oli „sihtotstarbeta maa“. See tähendab, et kuni Xxxxxxx xx XX DP
kehtestamiseni tähendas jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu senisele sihtotstarbele vastav kasutusvõimalus selliseid kasutusvõimalusi, mis olid üldplaneeringu kohaselt elamumaa juhtfunktsiooniga alale jääval ehitusõiguse ja sihtotstarbeta maatükil. Sellisele sihtotstarbele vastav kasutus ei ole välistatud ka praegu.
9.Vastustajad leiavad õigesti, et üldplaneeringus näidatud juhtotstarve ei ole samaväärne maa sihtotstarbega. Teatav juhtotstarve üldplaneeringus ei tähenda seda, et vastavale alale jääv kinnistu peab täielikult või maksimaalselt suures ulatuses saama sellele juhtotstarbele võimalikult lähedase sihtotstarbe. Üldplaneeringu kohaselt teatud juhtotstarbega maatükkide kruntideks jagamine ja kruntide ehitusõiguse määramine toimub detailplaneeringu kohustusega aladel detailplaneeringuga. See, et detailplaneering kui madalama taseme planeerimisdokument peab olema kooskõlas üldplaneeringuga, ei tähenda siiski, et üldplaneeringus teatava juhtotstarbega alale jääva kinnisasja omanikul tekiks õigus nõuda tulevikus sellise detailplaneeringu kehtestamist, mis annab talle üldplaneeringust tulenevat juhtotstarvet arvestades kõige soodsama või meelepärasema tulemuse. Kõik planeeringud, sealhulgas detailplaneering, on alati teatav kompromiss planeeringualale jäävate maatükkide omanike, planeeringualal toimuvast reaalselt või potentsiaalselt mõjutatud teiste maaomanike ning avalike huvide vahel. Sellest tulenevalt peab üldplaneeringus määratud juhtfunktsiooni kohaselt elamuehituseks kavandatud alale jääva kinnisasja omanik arvestama võimalusega, et ta ei pruugi detailplaneeringu menetluse tulemusena saada elamuehitust võimaldavat ehitusõigust maksimaalses võimalikus ulatuses.
10.Eelnevast tulenevalt ei ole KAHOS § 4 lõikes 3 kasutatud sõnastusega „senisel sihtotstarbel“ viidatud üldplaneeringust tulenevalt juhtotstarbele, vaid silmas ongi peetud konkreetsele maatükile omistatud sihtotstarvet. Maatükile sihtotstarbe määramise alused on sätestatud maakatastri seaduse § 18 lõikes 1, mille punktist 2 tulenevalt määratakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringu alusel. Seejuures lisati viimati viidatud säte seadusesse koos KAHOSi kehtestamisega. Eeltoodust järeldub, et KAHOS § 4 lõige 3 annab maaomanikule õiguse nõuda riigilt maa omandamist juhul, kui riigi huvides seatud omandiõiguse kitsendused takistavad maaomanikul maa kasutamist sellel otstarbel, mis vastas maa sihtotstarbele enne nende kitsenduste kehtima hakkamist. Käesoleval juhul tulenevad asjaomased riigi huvides seatud omandikitsendused Xxxxxxx xx XX DP-st. Enne selle detailplaneeringu kehtestamist oli kogu jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu näol tegemist ehitusõiguseta ja sihtotstarbeta maaga. Sellise maa kasutamine „vastavalt senisele sihtotstarbele“ tähendab seega maatüki mistahes faktilist kasutamist viisil, mida enne Xxxxxxx xx XX määratud sihtotstarve võimaldas. Vastavad kasutusvõimalused tegelikult Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisega ei ahenenud – kaebajal on jätkuvalt võimalik ka 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistuid kasutada samamoodi nagu ta sai neid kasutada enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist. On tõsi, et need kasutusvõimalused pole eriti avarad, ent need ei olnud seda ka enne eelnimetatud detailplaneeringu kehtestamist. Võimalust jagada praegustele 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistutele vastavat maad elamukruntideks ja kasutada neid elamute ehitamiseks, ei olnud kaebajal ei enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist ega ole ka pärast seda. KAHOS § 4 lõikes 3 kasutatud sõnastust „vastavalt senisele sihtotstarbele“ ei saa mõista selliselt, et see hõlmab üldplaneeringus ette nähtud juhtotstarbele vastava kõige soodsama kasutusvõimaluse potentsiaali ära kasutamist.
11.Käesoleva vaidluse aluseks olevad asjaolud erinevad ka kõigi poolte poolt korduvalt viidatud olukorrast Pärnus Rääma tn 19 kinnistul, mida käsitleti kohtuasjades 3-04-249 ja 3-12-2486 tehtud
kohtuotsustes. Eelviidatud kohtuotsustes käsitletud juhul kaotas maa omanik avalikes huvides kehtestatud detailplaneeringu lahenduse tõttu võimaluse kasutada teatud osa oma maatükist selle senisel sihtotstarbel tootmismaana ehk sihtotstarbel, mis oli tema kinnistu esemeks olevale katastriüksusele õigusaktides sätestatud alusel eelnevalt määratud. Käesoleval juhul aga oli jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu sihtotstarbeks määratud „sihtotstarbeta maa“.
12.Teiseks ei saa eelviidatud Pärnu olukorda käesoleva asjaga võrrelda ka seetõttu, et haldusasjas 3-04-249 tehtud kohtuotsuses tuvastas ringkonnakohus maa omandamise kohustuse tulenevalt toona kehtinud planeerimisseaduse §-st 30, milles oli selline kohustus ette nähtud juhul kui kehtestatud detailplaneeringuga või üldplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel või piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. KAHOS § 4 lõikes 3 on vastav maa omandamise kohustus sõnastatud märksa kitsamalt. Haldusasjas 3-12-2486 tehtud kohtuotsuses, kus Riigikohus tegelikult maa omandamise kohustust otseselt ei käsitlenud (vt. kohtuasjas 3-12-2486 tehtud Riigikohtu otsuse punkt 34), märkis Riigikohus siiski oma varasemale kohtupraktikale ja Euroopa Inimõiguste Kohtu praktikale tuginedes, et faktilise sundvõõrandamisega on tegemist, kui vaatamata omandiõiguse formaalsele säilimisele asetatakse omanik avaliku võimu meetmest tingitud intensiivse riive tõttu tema enda tahte vastaselt uude olukorda, kus tal pole oma vara suhtes enam võimalik omaniku õigusi mõistlikul viisil enda huvides teostada (vt. kohtuasjas 3-12-2486 tehtud Riigikohtu otsuse punkt 21). Seega rõhutas Riigikohus ka seal, et omandiõiguse riive tõttu peab omanik olema sattunud enda tahte vastaselt uude (ehk varasemaga võrreldes teistsugusesse) olukorda. Samas märkis Riigikohus eelviidatud kohtuotsuse punktides 27 ja 28, et detailplaneeringuga võib üldistes huvides seada omandiõigust kitsendavaid kasutustingimusi ning juhul kui need jäävad üldise talumiskohustuse raamidesse, ei tule neid hüvitada. Erinevalt eelviidatud Riigikohtu lahendist käsitletud olukorrast ei tekitanud Xxxxxxx xx XX DP kehtestamine käesoleval juhul kaebaja jaoks praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute kasutusvõimaluste osas uut olukorda, kuna kaebaja saab neid maatükke omanikuna kasutada samamoodi nagu ta sai neid kui sihtotstarbeta maad kasutada enne selle Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist. Teisalt sarnaneb käesolevas asjas vaidluse all olev olukord Riigikohtu eelviidatud lahendis käsitletuga selle poolest, et käesoleval juhul võimaldas Xxxxxxx xx XX DP lahendus kaebajal jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu selgelt ülekaalukat osa kasutada oma parimates huvides ehk arendada seda elamumaana. Jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu suurus oli umbes 8,2 ha, Xxxxxxx xx XX DP-ga nähti ette selle kruntideks jagamine selliselt, et umbes 5,9 ha suurusele osale sellest maast on võimalik rajada väikeelamukvartal ehk rajada sinna elamud koos otseselt nende elamute jaoks tarviliku taristuga. Nagu juba eespool märgitud, ei saanud kaebaja ka 2005. aastal kehtestatud üldplaneeringust järeldada, et ta saab jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu hoonestada suuremas ulatuses, kui see lõpuks 2021. aastal kehtestatud Xxxxxxx xx XX DP-s ette nähti.
13.Seega, isegi olenemata sellest, et Xxxxxxx xx XX DP kehtestamine ei kitsendanud varasemaga võrreldes kaebaja jaoks maa kasutamise võimalusi (vaid tegelikult avardas neid, andes võimaluse kasutada teatud osa maast elamuehituseks, millist võimalust kaebajal enne DP kehtestamist ei olnud), tuleb tõdeda, et Xxxxxxx xx XX DP-s ette nähtud lahendus, mis näeb 2005. aasta üldplaneeringus ette nähtud juhtotstarbest lähtuva sihtotstarbe 5,9 hektari suurusel osal 8,2-st, on käsitatav põhiseaduse § 32 lõike 2 teisest lausest tuleneva omaniku talumiskohustuse piiresse jääva lahendusena. Eeltoodu tõttu ei ole tegemist kaebaja omandi sundvõõrandamisega ning riigil ei ole KAHOS alusel kohustust
kaebaja maad omandada. Seega ei ole kaebajal õigust ka riigilt maa omandamist nõuda. Maa omandamise kohustus võib tekkida juhul, kui riik edaspidi faktiliselt asub täiendavalt kaebaja omandiõiguse teostamist piirama, eelkõige kavandatud teed ehitama. Juhul kui riik tulevikus aga Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamise plaanist sootuks loobub, on mõeldav kaebaja taotlusel menetluse algatamine uue detailplaneeringu koostamiseks või olemasoleva Xxxxxxx xx XX DP muutmiseks selliselt, et hoonestusõigus antaks ka praeguste 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute esemeks olevatele maatükkidele.
14.Nõustuda ei saa ka kaebaja seisukohaga, et riigi tegevus on tekitanud kaebajas õiguspärase ootuse, et riik maa omandab. Seadusega kaitstav õiguspärane ootus tähendab seda, et avalik võim ei või sõnamurdlikult käitudes võtta isikult ära mõnd eelnevalt talle õigusaktiga antud subjektiivset õigust, mille kehtima jäämist usaldades on isik oma tegevuse korraldanud ja oma valikud teinud. Käesoleval juhul ei tulene ühestki õiguse üld- ega üksikaktist ega vastustajate toimingust eraldivõetuna ega omavahelises koosmõjus kaebajale antud õiguslikult siduvat lubadust Xxxxxxx xx XX DP kohaselt Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamiseks reserveeritud maatükkide omandamiseks. Selles, et detailplaneeringu lahendus, milles nähakse praegusele 3JTV tee kinnistule ette teema sihtotstarve, lähtus varasema Maanteeameti ja praeguse Transpordiameti soovist, ei saa olla mõistlikku vaidlust. Kaebaja huvides selline sihtotstarve ei olnud, küll aga võib eeldada, et kaebaja huvides oli detailplaneeringu kehtestamine ning kompromissina pidi kaebaja seega leppima detailplaneeringus teatava osa ette nägemisega teemaaks, saades seevastu sama kompromissi n-ö teise poolena ehitusõiguse valdavale osale jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust. Maanteeameti (ja/või TRAMi) poolt planeeringudiskretsiooni teostavale organile ehk kohalikule omavalitsusele esitatud soov või nõudmine, et detailplaneeringu koostamisel ja kehtestamisel arvestataks Tartu põhjapoolse ümbersõidu rajamise vajadust, ei ole aga erinevalt kaebuses märgitust käsitatav kaebaja omandiõiguse piiramisena. Riigiteede võrgu arendamise eest vastutav haldusorgan peabki teede ehitamise tagamiseks esitama selliseid soove ja nõudmisi planeerimismenetlustes ning vastavat planeerimisdiskretsiooni teostav organ ehk antud juhul kohalik omavalitsus peab planeerimisotsuste tegemisel leidma tasakaalu selliste soovide-nõudmiste ja neile vastu rääkivate teiste isikute (nt maaomanike) huvide vahel. Igal juhul ei saa Maanteeameti või TRAM poolt planeerimismenetluses riigitee rajamise perspektiiviga arvestamist puudutava nõudmise esitamist koosmõjus sellega, et kaebaja detailplaneeringu menetluse käigus sellele vastu ei vaielnud, käsitada kokkuleppe ega riigipoolse siduva lubadusena 3JTV tee kinnistu (ja/või ka Xxxxxxx 13a ja 13b kinnistud) õiglase ja kohese hüvitise eest kohe pärast Xxxxxxx DP kehtestamist omandada.
15.Õiguspärast ootust selle vastu, et riik maatüki omandab, et saanud kaebajal tekkida ka sellest, et TRAM selgitas kaebajale 31.08.2021 kirjas maa omandamise võimalusi, tellis omandatava maa hindamise ja tegi 23.11.2021 kirjas pakkumuse maa omandamiseks. Iseenesest ei ole poolte vahel vaidlust selles, et pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist oli riigil soov jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust riigimaantee ehitamiseks vajalik tükk omandada. Siinkohal ei saa nõustuda kaebaja väitega, nagu oleks ta riigi poolt antud maa omandamise lubadust arvestades kasutanud oma maad moel, mis vähendas selle väärtust. Kui pidada kaebaja-poolseks maa kasutamist puudutavaks valikuks kehtestatud detailplaneeringu lahendusega nõustumist, siis väärib kordamist, et enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist ei andnud vastustajad ühtki haldusakti ega teinud ühtki toimingut, mis andnuks kaebajale subjektiivse õiguse või põhjendatud lootuse sellele, et riik teatava osa tema maast kohese ja
õiglase tasu eest hüvitab. Transpordiameti 31.08.2021 ja 23.11.2022 kirjadest võis kaebaja tõepoolest mõista, et riik soovib maad omandada (ja vaidlust ei ole selles, et sooviski), ent neis kirjades esitatule tuginedes ei ole kaebaja oma elukorralduses ega Xxxxxxx xx XX kinnistu kasutamisega seoses enam mingisuguseid muudatusi teinud. Seega ei saa kaebaja väita, et ta kasutas Xxxxxxx xx XX kinnistut teataval moel üksnes ja ainult seetõttu, et ta uskus riigi lubadust avalikes huvides vajalik osa kinnistust kohe omandada.
16.Mis puudutab TRAM 23.11.2022 kirjas tehtud pakkumist, siis seda ning sellele kaebaja poolt antud nõustumist ei saa käsitada siduva kokkuleppena maa omandamise kohta. Nimelt tuleneb KAHOS § 3 lõikest 1, et kui omandatava kinnistu väärtus on suurem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk, on kinnisasja avalikes huvides otsustamise pädevus ministril. Käesoleval juhul ei saa vaidlust olla selles, et Xxxxxxx 13 DP-s Tartu põhjapoolse ümbersõidu välja ehitamiseks ette nähtud ala (olenemata sellest, kas lugeda selle hulka üksnes praegune 3JTV tee kinnistu või ka Xxxxxxx xx XXa ja 13b kinnistud) väärtus oleks igal juhul eelnimetatud lävendist kordades suurem. Selles olukorras ei saanud lõplikku otsust maa omandamise kohta teha kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijaks olnud Transpordiamet. KAHOS § 27 lõiget 1, kus on sätestatud, et „[k]ui kinnisasja omanik nõustub menetluse läbiviija pakkumusega, esitab ta nõusoleku, mille alusel kinnisasja omandamise otsustaja otsustab kinnisasja omandamise raha eest või selle vahetamise teise kinnisasjaga“, tuleb mõista selliselt, et minister ei saanuks otsustada kinnisasja omandamist kokkuleppel muudel tingimustel kui need, mille Transpordiamet ja kaebaja omavaheliste pakkumuse ja nõustumise vahetamise teel olid kokku leppinud. See ei tähenda aga, ent minister pidanuks igal juhul otsustama maa omandamise. Vastupidi, ministrile KAHOS § 3 lõikest 1 tulenev otsustuspädevus hõlmab muuhulgas maa omandamise lubatavuse, otstarbekuse ning menetluse läbiviija poolt läbi viidud menetluse õiguspärasuse hindamist. Vastasel juhul muutuks ministri pädevust ette nägev säte sisutuks. Seega asjaolust, et TRAM alustas menetlust ja tegi kaebajale pakkumuse, millega kaebaja nõustus, ei tekkinud kaebajal õigust nõuda, et riik tema kinnistu omandaks. Niisamuti ei saanud sellist õiguspärast ootust tekitada kaebuses osutatud asjaolud, nagu TRAM poolt Tartu põhjapoolse ümbersõidu projekti tellimine, 23.11.2021 kirjas osutatud maatüki väärtuse hindamise läbi viimine või ka pärast seda, kui minister TRAM-i ja kaebaja vahelise kokkuleppe alusel maad omandama nõus ei olnud, uue hindamise läbi viimine. KAHOS menetlus on üles ehitatud selliselt, et maa omandamise otsustamiseks pädeval organil ehk antud juhul ministril on õigus otsustada, kas maa omandada või mitte, siis kui kõik omandamise otsustamiseks vajalikud toimingud on tehtud. Kohustus otsustada maa omandamine, saab tuleneda üksnes KAHOS § 4 lõikest 3, ent nagu eespool selgitatud, siis käesoleval juhul sellist kohustust ei olnud.
17.Mis puudutab kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse lõpetamisel TRAM 22.03.2023 kirjas 8-3/21-359/28819-9 esitatud põhjust ehk seda, et kaebaja kinnistule lähiajal asjaomase tee rajamist ette näha ei ole, siis selline põhjendus on iseenesest juba alustatud maa avalikes huvides omandamise menetluse lõpetamiseks piisav. Õige ei ole siiski vastustajate seisukoht, nagu oleks käesoleval juhul kõnealuse maa omandamine muutunud lubamatuks. KAHOS ei välista teeehituseks vajalike maatükkide omandamist ka aastaid enne seda, kui reaalselt teed ehitama asutakse, kui omandamise lubatavuse aluseks olevad asjaolud on võimalik tuvastada. Teisalt aga ei ole sellises ennaktempos maade omandamiseks riigil ka kohustust. Juba eespool esitatud põhjustel oleks riigil kohustus maa omandada juhul, kui kitsendustest tulenevalt oleks kaebajal välistatud või oluliselt takistatud oma maa kasutamine senisel otstarbel, millega antud juhul tegemist ei olnud. Pelgalt see,
et kaebaja maale on kehtiva detailplaneeringuga määratud teemaa sihtotstarve ning see on sisuliselt reserveeritud perspektiivse tee ehitamiseks, mis välistab selle kasutamise näiteks hoonete püstitamiseks, ei too kaasa riigi jaoks kohustust tee rajamiseks seda maad kohe omandada. Riik võib viivitada maa omandamisega seni, kuni asjaomane tee-ehitus algab või kui selle algamine on selgelt ette nähtav. Seejuures ei saa põhjendatuks pidada kaebaja hirmu, et riik võib tulevikus, kui tee rajamine reaalselt ette nähtav on, soovida omandada tee-ehituseks vajalikku maad transpordimaa hinnaga. Omandatava maa hindamisel tuleb igal juhul arvesse võtta ka maa arendamispotentsiaali ja sellega seotud võimalikku saamata jäävat tulu, mis maa senisel omanikul maatüki riigile võõrandamise korral lõplikult saamata jääb (KAHOS §-d 13 ja 14).
18.Nõustuda ei saa ka kaebaja väidetega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta. Nimetatud põhimõttest tuleneva ebavõrdse kohtlemise keeld keelab kahe samaväärses olukorras oleva isiku põhjendamatult erineva kohtlemise. Kaebajat ei ole põhjust käsitada isikuna, kes on samaväärses olukorras kõigi teistega, kelle kinnistud jäävad perspektiivse Tartu põhjapoole ümbersõidu trassile. TRAM on kohtule 18.05.2023 esitatud seletuse punktides 2.8 jj (dtl. 727 jj, vt ka joonised dtl. 747— 748) veenvalt ja piisavalt selgitanud, et kaebaja poolt osutatud maatükid, mille omandamiseks riik menetlusi jätkab või mille on riik omandanud, paiknevad kaebaja kinnistuga võrreldes teisel pool Emajõge. TRAM on loogiliselt selgitanud, et Emajõest lääne poole jääv n-ö Vorbuse sõlm ehitatakse välja esimeses järjekorras koos TEN-T põhivõrku kuuluva Tartu-Tallinn maantee Tartu-Kardla lõiguga. Isegi kui poolte vastandlikke seisukohti arvestades võiks küsida, kas TEN-T põhivõrgu prioriteetsusest tulenevalt on Tartu-Tallinn maantee osade ehitamise raames vajalik kohe välja ehitada ükskõik kas näiteks TRAM-i viidatud Tiksoja sõlm või muuhulgas perspektiivse Tartu põhjapoolse ümbersõidu osaks saav Vorbuse sõlm, ei ole ühelgi juhul meelevaldne ega ilmselgelt ebamõistlik riigi otsus kasutada piiratud eelarvevahendeid selliselt, et esmalt ehitatakse välja Emajõest lääne poole jääva Tartu-Tallinn maantee teatava osaga loogiliselt ühendatud teelõigud, jättes teisele poole jõge jääva tee ehitamise ootele. Samamoodi on loogiline, et TEN-T põhivõrku kuuluva Tartu-Tallinna maantee projekteerimisel, planeerimisel ja sõlmede ehitamisel võetakse arvesse perspektiivi ühendada need tulevikus ehitatava silla kaudu teisele poole jõge ehk muuhulgas kaebaja kinnistule rajatava TartuJõhvi-Valga maantee pikendusega selliselt, et moodustuks terviklik Tartu põhjapoolne ümbersõit ehk võimalus sõita nii Tallinna kui ka Võru või Valga poolt tulles Tartust Jõhvi poole ilma Tartu linna läbimata. See, et vastustaja ehitab Emajõest lääne poole jäävad teed ja sõlmed valmis nii, et peab silmas ka perspektiivset tee pikendamist teisele poole jõge, ei too kaasa kohustust kohe omandada teisele poole jõge jäävad maatükid, mis selle perspektiivse tee rajamiseks vajalikuks osutuvad. Teedevõrgu ehitamisel on lahendus, kus ehitatakse valmis sõlmed (ristmikud, kogujateed) nii, et need arvestavad tulevikus tõenäoliselt rajatava täiendava teega, igati mõistlik. Samamoodi on seda ka teeehituseks vajalike maade omandamisel maaomanike eristamine sõltuvalt sellest, kummale poole jõge maatükk jääb. Tegemist on maaomanikke objektiivset üksteisest eristava kriteeriumiga, mistõttu ei saa kaebaja, kelle maale lähiaastatel tee ehitamist ette näha ei ole, nõuda enda maatüki omandamist argumendiga, et teisele poole jõge, kuhu riik plaanib tee varem ehitada, on selleks vajalik maa omandatud või omandamisel. Samamoodi ei ole asjassepuutuv kaebaja väide, et riik on jätkanud tugimaanteede rekonstrueerimiseks vajalike maatükkide omandamist, kuigi kõnealuste teede ehitamist uues teehoiukavas ette nähtud ei ole. Iseenesest ei saa küsimust olla selles, et kaebaja maatükkide omandamiseks vajalik raha oleks riigil tahtmise korral võimalik ükskõik kas teehoiuks ja teede
ehitamiseks ja rekonstrueerimiseks ette nähtud vahenditest leida, jättes tegemata mingisugused muud kulud ning kulutades vajaliku summa kaebaja maatükkide omandamiseks. Sõltumata teehoiukavas sätestatust ei ole kaebajal aga õigust nõuda, et riik tema maatükid praegu omandaks. Otsus omandada maad nende ehitus- või rekonstrueerimisprojektide jaoks, mida reaalselt lähiajal ellu viima asutakse, on mõistlik ja vastustajate avara kaalutlusõiguse piiresse jääv otsus, mis ei riku kaebaja õigust võrdsele kohtlemisele.
19.Vastustajatel on õigus selles, et riik ei pea omandama tee-ehituseks perspektiivis vajalikke maatükke kohe, kui planeerimisdokumendis vastav tee ette nähakse. Põhjendatult on vastustajad osutanud ka sellele, et taristuobjektide planeerimine ja välja ehitamine on pikaajaline protsess ning selle realiseerimise võimalused sõltuvad suuresti selleks vajalike rahaliste vahendite olemasolust ja nende vahendite kasutamiseks seatud poliitilistest prioriteetidest. Tõtt-öelda ei olegi küsimus selles, kas riigil on piisavalt raha kaebaja kinnistu omandamiseks. Sellise summa leidmise võimalikkuses ei ole mõistlikku põhjust kahelda. Asi on aga selles, et sedalaadi olukordades on avalikul võimul väga ulatuslik kaalutlusruum otsustamaks, milleks olemasolevaid ja siiski piiratud mahuga vahendeid kasutada. Argumendiga, et raha ei ole, ei saaks õigustada seadusest tuleneva kohustuse täitmisest keeldumist, näiteks keelduda maa omandamisest, kui omanikul on KAHOS § 4 lõikest 3 tulenevalt õigust maa avalikes huvides omandamist nõuda. Seevastu kui vastav selge kohustus puudub, nagu käesoleval juhul, ei saa maaomanik nõuda, et riik leiaks eelarvevahendid maatüki omandamiseks ega vaidlustada maa omandamisest keeldumist argumendiga, et muude riigi poolt sarnasel eesmärgil tehtavate kulutuste otstarbekus on kaheldav. Siinkohal tuleb silmas pidada ka seda, et riigieelarve vahendite kasutamise prioriteedid võivad muutuda sõltuvalt nii üldisest majandusolukorrast, kui ka näiteks demokraatliku otsustusprotsessi tulemusena muutunud avaliku võimu eesmärkidest. Demokraatlikus ühiskonnas oleks mõeldamatu, et teatud ajal tehtud poliitiline otsus kasutada teatav hulk avalikku raha mingi teataval eesmärgil, ei võiks olla ümber vaadatav näiteks põhjusel, et avalik huvi (mida väljendab näiteks valimistulemus) muutub. Sellistes olukordades kaitseb erahuve ja peab era- ja avalike huvide tasakaalustamise tagama just õiguspärase ootuse kaitse kontseptsioon. Õiguspärase ootuse põhimõttest ei tulene aga ühelgi juhul, et riik ei võiks oma eesmärke muuta ja varem määratletud eesmärgi saavutamisele suunatud menetlusi lõpetada. See põhimõte kaitseb isikut selle eest, et avalik võim võtab asja eest teist taga ära isikult mõne sellise õiguse, mille isik on kehtiva õiguse kohaselt juba saanud ning mille teostamiseks ja mille kehtima jäämist usaldades on ta oma elu teatud moel korraldanud ja teatud valikud teinud. Üksnes sellest, et TRAM avaldas soovi kaebaja maatüki omandamiseks, alustas sellekohast menetlust ja tegi menetlustoiminguid – nõudmata seejuures kaebajalt ühegi konkreetse toimingu tegemist – ei saa järeldada, et kaebaja sai õiguse sellele, et riik maatüki omandab. Maa omandamise menetluse lõpetamine ei saanud seega õiguspärast ootust rikkuda.
20.Vastupidiselt kaebaja väitele ei ole riik kuritarvitanud kaebaja usaldust ega käitunud sõnamurdlikult. Riigipoolne ümber mõtlemine enne lõpliku otsuse tegemist ei ole käsitatav lubamatu sõnamurdliku käitumisena. Sõnamurdlikkusega võib tegemist olla juhul, kui avaliku võimu kandja on suhetes eraisikuga nõudnud viimaselt teatud toimingute või valikute tegemist, andes selgelt mõista, et ta teeb isiku jaoks soodsa otsuse ning seejärel loobub sellise otsuse tegemisest mingisugustel sellistel põhjustel, millega isik mõistlikult oma valikute tegemisel arvestada ei saanud. Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Eelkõige ei ole riik andnud kaebajale Xxxxxxx xx XX DP menetluse ajal
siduvat lubadust selle kohta, et pärast DP kehtestamist perspektiivse Tartu põhjapoolse ümbersõidu tarbeks planeeritud maatükid kohe omandatakse. Nagu juba eespool selgitatud, pidi kaebaja detailplaneeringu menetluses arvestama võimalusega, et erinevate avalike- ja erahuvide kaalumise tulemusena kehtestab kohalik omavalitsus detailplaneeringu, mis ei võimalda kogu jagamiseelset Xxxxxxx xx XX kinnistut elamukruntideks (ja elamukvartali toimimiseks vahetult vajalikeks muudeks kruntideks) jagada.
21.Kaebaja nõue mõista vastustajalt välja hüvitis, mis vastab kaebaja poolt tasutud maamaksu summadele, on põhjendamatu. Esiteks on põhjendamatu kaebaja väide, et riik on maa omandamisega õigusvastaselt viivitanud. Eelpool toodud põhjustel ei ole riigil tekkinud kohustust kaebajalt maad omandada. Vastustajad on ka õigesti märkinud, et maamaksu tasumise kohustus on maa omanikul. Maa sihtotstarbest või maa kasutamisele seatud kitsendustest tulenevalt erineb maa maksustamishind ja sellest tulenevalt ka omaniku poolt tasumisele kuuluva maamaksu suurus. Lisaks sellele tuleb tähele panna, et kaebaja on taotlenud aastatel 2016—2023 tasutud maamaksu väljamõistmist. Tuleb tähele panna, et avalik-õiguslikust kitsendusest maa kasutamisel saab rääkida alates Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisest 21.02.2021. Ühelgi juhul poleks alust lugeda kaebaja kahjuks enne seda tasutud maamaksu. Nagu juba eespool märgitud, ei saa õigeks pidada kaebaja väidet, et riik asus tema omandiõigust piirama juba Xxxxxxx xx XX DP menetluse käigus oma soove ja nõudmisi esitades. Kuna aga ka DP kehtestamine ja sellest tingitud piirang kaebaja kinnisomandi teostamisel ei ole samaväärne faktilise sundvõõrandamisega, et tekkinud riigil KAHOS § 4 lg 3 alusel kohustust kaebaja maatükke omandada ka pärast Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist. Seetõttu ei ole õige väita, et kaebaja on põhjendamatult pidanud tasuma maamaksu.
22.Põhjendamatu on ka kaebaja poolt alternatiivselt esitatud hüvitamisnõue. Esiteks, mis puudutab kaebaja poolt menetluse käigus tehtud kulutusi õigusabile ja kinnisvaraga seotud teenustele, siis neid ei saa käsitada kulutustena, mille kaebaja tegi seetõttu, et usaldas vastustaja(te) lubadust maa omandada. Nagu eespool märgitud, ei saanud kaebajal sellist seadusega kaitstavat usaldust tekkida. Lisaks sellele tuleneb KAHOS § 2 lõikest 3, et kõik avalikes huvides kinnisasja omandamisega seotud kulud kannab omandaja. Isik, kelle maatüki omandamiseks on KAHOS alusel menetlust alustatud, võib oma huvide realiseerimiseks, omandajaga peetavatel läbirääkimistel parema tulemuse saavutamiseks jms eesmärkidel kasutada õigusabi, kinnisvara-alast nõustamist, tellida hinnanguid jne, ent ta peab seejuures arvestama riskiga, et menetlus ei lõpe maa omandamisega. Võimalusega, et haldusmenetluse tulemusena soovitud sisuga haldusakti ei anta ning meelepärase otsuse saamiseks tehtud kulutused tarbetuks osutuvad, peab isik haldusmenetluses arvestama. Selliste kulude hüvitamist saaks nõuda juhul, kui soovitud sisuga haldusakt jääb õigusvastaselt andmata, samuti juhul kui haldusakti andmata jätmine on küll iseenesest õiguspärane, ent kui vastavad kulutused on tingitud haldusorgani selgelt eksitavast käitumisest või viimase poolt isikule esitatud nõudmistest. Antud juhul see nii ei ole. Kaebaja ei ole ära näidanud, et vastustajad oleks 23.11.2021 algatatud menetluse raames või ka enne seda esitanud kaebajale mingisuguseid nõudmisi, mille rahuldamiseks pidi kaebaja väidetava kahju tekkimist tõendavatel arvetel kajastatud teenuseid soetama.
23.Muuhulgas ei ole vastustajad nõudnud kaebajalt jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamist ja sellega seotud kulutuste kandmist. Transpordiameti 31.08.2021 kirjas ei anta kaebajale siduvat lubadust tee rajamiseks vajalik maatükk omandada ega nõuta temalt selleks kinnisasja jagamist. Kirjas on pelgalt selgitatud, et seaduse kohaselt on vastava maatüki omandamine võimalik planeeritust
kiiremini, kui maa omanik on vastava maatüki välja mõõtnud. Kaebaja ei saanud seda kirja mõista nii, et jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamise korral riik igal juhul jagamise tulemusena tekkinud maatüki omandab. Lisaks sellele ei saa tähelepanuta jätta, et jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu jagamine ei toimunud üksnes maa riigile võõrandamise eesmärgil. Vähemalt samavõrd oli vastavate maakorraldustoimingute tegemine ka kaebaja huvides selleks, et ta saaks asuda realiseerima oma majandushuve seoses Xxxxxxx xx XX DP kohaselt ette nähtud elamukvartali arendamisega. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on jagamise järgselt tekkinud Xxxxxxx xx XX kinnistu võõrandanud, ent ettevõtja, kes kaebajalt selle omandas, ei omandanud 3JTV tee, Xxxxxxx xx XXa j Xxxxxxx xx XXb kinnistuid, millest võib järeldada, et tal puudus oma ärihuvide realiseerimiseks soov ja vajadus nende maatükkide omandamiseks. Sellest omakorda saab järeldada, et kaebajal õnnestus kokkulepitud tingimustel jagamise järgselt tekkinud elamuarendusala võõrandada muuhulgas seetõttu, et ta oli jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu vastavalt ära jaganud.
24.Ühelgi juhul ei saaks hüvitamisele kuuluvaks kahjuks olla kulutused, mille on teinud OÜ Green Life Capital. Kaebaja on osutanud sellele, et nimetatud äriühinguga sõlmitud kokkuleppe kohaselt peab kaebaja need kulud äriühingule hüvitama. See väide ei ole aga täpne, kuna vastav hüvitamiskohustus on lepingu (dtl. 436) punkti 5 kohaselt seotud tingimusega, milleks on Xxxxxxx xx XX äralõike omandamise võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimine, milline tingimus ei ole saabunud. Igal juhul ei ole tõendatud, et kaebaja oleks vastavad kulutused teinud, seega pole kaebajale OÜ Green Life Capital poolt tasutud summadele vastavat kahju tekkinud.
25.Alternatiivse hüvitamisnõude põhjendus, mille kohaselt on praeguse 3JTV tee, Xxxxxxx nt 13a ja Xxxxxxx xx XXb kinnistute väärtus vähenenud, lähtub tegelikult samast väärast eeldusest, millest kohustamisnõuegi. Nimelt leiab kaebaja ekslikult, et nende kinnistute esemeks oleval maal on olnud elamumaa väärtus. Kuna ehitusõigust pole sellel maal olnud, ei ole sellel olnud ka elamumaa väärtust ning ei Xxxxxxx xx XX DP kehtestamisega ega riigi poolt maa omandamise menetluse lõpetamisega ei ole selle maa väärtus seega vähenenud. Siinkohal tuleb korrata, et kinnisasja väärtuse vähenemisest rääkides tuleb rääkida kogu jagamiseelsest Xxxxxxx 13 kinnistust tervikuna. Isegi kui asuda seisukohale, et praeguse 3JTV tee, Xxxxxxx 13a ja Xxxxxxx 13b kinnistute koosseisus oleva maa väärtus on detailplaneeringust tulenevast kasutusotstarbest tingituna väiksem kui see oli enne detailplaneeringu kehtestamist, mil tegemist oli ehitusõiguseta sihtotstarbeta maaga, siis tuleb samas tõdeda, et jagamise järgsel Xxxxxxx xx XX kinnistul ehk ligi 5,9 ha suurusel alal jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust on Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise tulemusena maa väärtus oluliselt suurenenud. Nagu eespool juba märgitud, on detailplaneering, nagu igasugune ruumilise planeerimise otsus, sisuliselt erinevate huvide ja võimaluste kaalumise tulemusena pädeva organi ehk antud juhul kohaliku omavalitsuse poolt heaks kiidetud kompromisslahendus. Kahtlust ei saa olla selles, et tervikuna on jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistu väärtus Xxxxxxx xx XX DP kehtestamise tagajärjel suurenenud, mitte vähenenud. Samas ei ole kaebajal kunagi olnud õigust nõuda jagamiseelse Xxxxxxx xx XX kinnistule sellise detailplaneeringu kehtestamist, mis näeks ette mahukama ehitusõiguse, kui see, mis 2021. aastal kehtestatud detailplaneeringuga ette nähti. Kaebaja leiab ekslikult, et 2005. aastal kehtestatud ja seejuures enne Xxxxxxx xx XX DP kehtestamist kehtetuks muutunud üldplaneeringust tulenevalt oli kogu jagamiseelse Xxxxxxx xx XX väärtus (proportsionaalselt) selline, nagu see on pärast detailplaneeringu kehtestamist sellel osal, kuhu on planeeritud elamukvartal.
26.Alternatiivse hüvitamisnõude rahuldamiseks puudub ka seadusest tulenev alus. Esiteks kuulub RVastS § 7 lg 1 kohaselt hüvitamisele avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud kahju. Sel alusel hüvitamisnõude rahuldamine ei ole võimalik, kuna igal juhul puudub kaebaja väidetava kahju tekkimisega põhjuslikus seoses olev vastustajate õigusvastane tegevus: selleks ei saa eeskätt olla ei vastustajate poolsete nõudmiste või soovide esitamine Xxxxxxx xx XX DP menetluse käigus, selleks ei saa olla Xxxxxxx xx XX DP kehtestamine ning selleks ei saa olla ka 3JTV (ja/või Xxxxxxx 13a ja 13b) kinnistute omandamisest keeldumine.
27.Teiseks näeb RVastS § 16 ette isiku õiguse nõuda õiguspärase ent tema põhiõigusi või vabadusi erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses. Asjaolu, et riik kaebaja maad ei omanda, ei piira kaebaja põhiõigusi (eeskätt omandiõigust) erakordselt eelviidatud sätte tähenduses. Selle eest, et Xxxxxxx xx XX DP-s on 3JTV tee kinnistul ette nähtud transpordimaa sihtotstarve, ei saa kaebaja nõuda hüvitise välja mõistmist vastustajatelt, kuna detailplaneeringu on planeerimisdiskretsiooni teostamisel ja kõigi huve kaaludes kehtestanud kohalik omavalitsus. Omandiõiguse erakordsest piiramisest ei saa rääkida ka seetõttu, et samast detailplaneeringust, millega sisulisel reserveeriti teatud osa maast perspektiivse riigimaantee ehitamiseks, tulenes kaebajale õigus ülejäänud osal jagamiseelsest Xxxxxxx xx XX kinnistust arendada välja elamukvartal. Seda õigust kaebajal eelnevalt ei olnud, kuna tegemist on detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga, kus ehitusõigus määratakse kindlaks detailplaneeringuga. Olukord, kus 21%-le terviklikust ehitusõiguseta maatükist määratakse detailplaneeringuga avalikust huvist lähtuv teemaa sihtotstarve, ent riik ei soostu asjaomast maad kaebajalt omandama enne kui tee-ehitus reaalselt selle maa kasutamist takistama hakkab, ei ole olukord, kus saaks rääkida õiguspärasest, ent kaebaja õigusi erakordselt piiravast haldusaktist või toimingust, millega tekkinud kahju tuleb hüvitada.
28.Viimaks on isikul haldusmenetluse seaduse § 67 lõikest 3 tulenevalt õigus nõuda talle tekitatud usalduskahju hüvitamist. Ka seda alust käesoleval juhul ei esine, kuna juba eeltoodud põhjustel ei ole vastustajad andnud selliseid haldusakte või teinud selliseid toiminguid, millest kaebajal oleks saanud tekkida usaldus selle vastu, et oleks asjaomase tee ehitamiseks vajaliku maatüki käesolevaks ajaks omandanud. Muuhulgas ei saa juba eespool toodud põhjustel asuda seisukohale, et vastustajat usaldades tegi kaebaja maa omandamise menetluse käigus kulutusi, mis maa omandamata jätmise tõttu tarbetuks muutusid. Vastustajad on õigesti selgitanud, et kaebajal on KAHOS § 17 alusel õigus saada hüvitist asjaajamisega seotud kulutuste eest selles paragrahvis sätestatud ulatuses. Selle hüvitise maksmisest ei ole vastustajad aga keeldunud. Kaebaja ei ole ka vastustajat usaldades oma maad kasutanud mingil kindlal ja talle hiljem kahjulikuks osutunud viisil.
29.Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustajad ei ole endi kasuks menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad kõigi menetlusosaliste kulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.