3-22-871/8 - Planeerimine ja ehitus - Planeeringud - Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

6.Kaebaja palub kaebuse rahuldada ja välja mõista vastustajalt kaebaja menetluskulud. Kaebuse põhjendused (18.04.2022 ja 03.01.2023 menetlusdokument) on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Keeldumine DP algatamisest pole põhjendatud. Kaebajal on õigus nõuda õiguspärase kaalutlusotsuse tegemist. 2) OÜ Metsaserv esitatud taotlus sisaldas üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut planeerimisseaduse (PlanS) § 142 lg 1 mõttes. Seega ei saanud keelduda algatamisest vastuolu tõttu ÜP-ga. Puudub selge viide (PlanS § 128 lg 2 kohane) keeldumise õiguslikule alusele. PlanS § 128 lg 3 kohaselt ei kohaldata lg 2 p-s 1 sätestatut PlanS § 142 sätestatud üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul. 3) Asjaolu, kas üldplaneeringu muutmiseks eksisteerib põhjendatud vajadus, tuleb selgitada välja detailplaneeringu menetlemise käigus, st peale planeeringu algatamist. 4) Kaebaja nõustub, et DP algatamisel tuleb arvestada nii avalikke kui erahuve, kuid antud juhul pole kaebaja huve kaalutud. Sealjuures ei ole vald arvestanud sellega, et kaebajale kuuluva Mäesauna kinnistu suurus on 15,93 ha ja detailplaneeringu realiseerimise järgselt oleks ca 13 ha endiselt maatulundusmaana kasutatav; ei ole arvestatud sellega, et Mäesauna kinnistul on olnud talukoht, seega juba ajalooliselt hoonestatud ja seda sama kohta on võimalik taashoonestada. Vaideotsuse kohaselt pole enam vaidlust, et Mäesauna kinnistul on vana talukoht. 5) Volikogu toob vaideotsuses esile reegli, et hajaasustusalade hoonestamine on vallavolikogu hinnangul võimalik erandina põhjendatud juhtudel vanade talukohtade uuesti kasutusele võtmisel. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks volikogu ei taha algatada DP-d, et selle menetluse raames anda hinnang, kas on põhjendatud kaebaja kinnistul asuva vana talukoha kasutusele võtmine. Kaebaja taotlus DP algatamiseks pole selgelt perspektiivitu. 6) Vallavolikogu on algatanud ja hiljem kehtestanud Harku vallas asuva Metsavälja maaüksuse detailplaneeringu, mis asub samuti range režiimiga loodusliku haljasmaa 1 Kättesaadav: https://www.harku.ee/kehtiv-uldplaneering

7.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda. 1) ÜP kohaselt, range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-TõlinõmmeHumala tuumalal tuleb arendustegevuse puhul arvestada, et majade õuealade vaheline või aedade kaugus peab olema vähemalt 500 meetrit. Vahekaugust mõõdetakse äärmiste õuealade piiridest. Mäesauna maaüksuse keskele hõredama kõrghaljastusega alale kavandatava elamu õueala ning piirkonnas lähimate olemasolevate ja kavandatavate õuealade vahele jääv vahemaa on vastavalt Ristallika maaüksusel paiknevast õuealast u 350 m ning Uue-Toa maaüksusele kavandatud õuealast u 270 m. Seega ei ole kehtivas maakonnaplaneeringus ning üldplaneeringus seatud tingimus õuealade vahekauguse osas täidetud ning detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta kehtivat ÜP-d ning ka kehtivat maakonnaplaneeringut. Eeltoodust tulenevalt on DP algatamise taotlus vastuolus nii ÜP-ga kui ka maakonnaplaneeringus määratud rohelise võrgustiku kasutustingimustega. 2) ÜP seletuskirja jaotis 2.18.2 määrab, et detailplaneeringu koostamise kohustus on tuumalades, rohekoridorides ja väärtuslikel maastikel kõikide arendustegevuste puhul ja katastriüksuse jagamisel ehitusõiguse taotlemise eesmärgil. Tuumalades, rohekoridorides ja väärtuslikel maastikel, kus ehitustegevus otseselt keelatud ei ole, on võimalik rajada eluasemekoht kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel hajaasustuse põhimõttel vastavalt ÜP seletuskirja peatükis 2.1.2 seatud tingimustele, mida on täpsustatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava 31.05.2018 vallavolikogu otsuse nr 51 kehtestatud teemaplaneeringu (edaspidi teemaplaneering) seletuskirja punktis 3.3 määratud tingimustega. ÜP seletuskirja jaotises 2.7 „Looduslik haljasmaa“ on range režiimiga loodusliku haljasmaa osas märgitud järgmist: - käesolevas üldplaneeringus tähistab looduslik haljasmaa looduslikke alasid ja põllumaid (valdavalt maatulundusmaa sihtotstarbega alasid). Eristatud on range režiimiga looduslikud haljasmaad, kus ehitustegevust ette ei nähta ning leebe režiimiga looduslik haljasmaa, kus on võimalik kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel ehitustegevuse lubamine hajaasustuse põhimõttel; - range režiimiga looduslikud haljasmaad kattuvad suures osas rohevõrgustiku tuumaladega ning kaitsealadega; - range režiimiga looduslikul haljasmaal on ehitustegevus keelatud va tehniliste kommunikatsioonide rajamine; - valdavas osas rohevõrgustiku tuumaladest ja koridoridest (range režiimiga looduslikul haljasmaal) ei ole üldplaneeringuga ette nähtud täiendavat hoonestust. ÜP seletuskirja punkti 2.17 osas „Harku valla rohevõrgustiku alade üldised kasutuspõhimõtted“ on rohevõrgustiku alade hoonestamise osas märgitud järgmist: - valdavas osas rohevõrgu tuumaladest ja koridoridest (range režiimiga looduslikul haljasmaal) ei ole üldplaneeringuga ette nähtud täiendavat hoonestust; - leebe režiimiga loodusliku haljasmaa

juhtotstarbega aladel, mis jäävad rohevõrgustiku piiridesse, on põhimõtteliselt võimalik hajaasustuse põhimõttel uute eluasemekohtade teke; - Harku rohevõrgustiku olulisim osa on valla keskosa läbivad massiivid, mille terviklikkuse hoidmine on esimene prioriteet. Eelkõige tähendab see Sõrve, Vääna-Jõesuu, Türisalu, Vääna-Humala ja Suurupi massiivide terviklikkuse tagamist ja nendevaheliste liikumiskoridoride säilitamist. Nimetatud tuumalade kogupindalast peab säilima vähemalt 90% looduslikuna ehk inimtegevusest puutumata. Koridoride laius peab olema vähemalt 500-700 m. ÜP seletuskirja punkti 2.17 osas „Tuumalade ja koridoride funktsioon ning kasutustingimused“ on kitsamalt Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumala osas märgitud järgmist: - Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumala on vahelduva iseloomuga koosluste kompleks, kus püsivalt elutsevad ja pesitsevad suurulukite asurkonnad. - Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumala ulatuslikke loometsade massiive kasutavad suurulukid poegimis- ja toitumisaladena. Arendustegevuse planeerimisel tuumalale tuleb arvestada, et majade õuealade vaheline või aedade kaugus peab olema vähemalt 500 meetrit. 3) Samuti asub Mäesauna maaüksus maakonnaplaneeringu kohasel rohevõrgustiku tuumalal. Maakonnaplaneering seab rohelise võrgustiku tuumaladele ja koridoridele üldised kasutustingimused, mis peavad tagama rohelise võrgustiku toimimise. Uute hoonete kavandamine rohelise võrgustiku aladele on võimalik kompaktselt olemasoleva hoonekompleksi juurde sama kinnistu piires. Seni hoonestamata maa-alale on uusi hooneid võimalik kavandada juhul, kui majapidamiste omavaheline kaugus on vähemalt 500 m, kui üldplaneeringuga ei ole seda täpsustatud. 4) Antud juhul on ka ÜP kohaselt määratletud, et range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumalal tuleb arendustegevuse puhul arvestada, et majade õuealade vaheline või aedade kaugus peab olema vähemalt 500 meetrit. Seetõttu on detailplaneeringu algatamise taotlus vastuolus nii ÜP-s kui ka maakonnaplaneeringus määratud rohelise võrgustiku kasutustingimustega. Vahekaugust mõõdetakse äärmiste õuealade piiridest. Mäesauna maaüksuse keskele hõredama kõrghaljastusega alale kavandatava elamu õueala ning piirkonnas lähimate olemasolevate ja kavandatavate õuealade vahele jääv vahemaa on vastavalt Ristallika maaüksusel paikenvast õuealast u 350 m ning Uue-Toa maaüksusele kavandatud õuealast u 270 m. Seega ei ole kehtivas maakonnaplaneeringus ning üldplaneeringus seatud tingimus õuealade vahekauguse osas täidetud ning detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta kehtivat ÜP-d ning ka kehtivat maakonnaplaneeringut. Eeltoodust tulenevalt on DP algatamise taotlus vastuolus nii ÜP-s kui ka maakonnaplaneeringus määratud rohelise võrgustiku kasutustingimustega. PlanS § 75 lg 1 p 6 alusel kuulub asustuse arengut suunavate tingimuste täpsustamine üldplaneeringu ülesannete hulka. Lähtuvalt PlanS § 55 lg-st 2 ja § 74 lg-st 5 on üldplaneeringu koostamise aluseks maakonnaplaneering ja detailplaneeringu koostamise aluseks üldplaneering. Ettepanekut maakonnaplaneeringu muutmiseks ei saa teha üldplaneeringust madalama astme planeeringuga. 5) Kaebaja on esitanud vastustajale vaidemenetluses Rahvusarhiivi 10.11.2020 teatise Mäesauna kinnistu ajaloolise hoonestuse kohta. Antud materjalidest võis tõepoolest asuda seisukohale, et antud kinnistul võis kunagi asuda hoonestus. Samas rõhutame, et hajaasustusalade peamine kasutusviis üldplaneeringu kohaselt on maatulunduslik ning selliste alade hoonestamine saab toimuda üksnes kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsese alusel. See tähendab, et ka ühe elamu kavandamine loodusliku haljasmaa juhtotstarbega maaüksusele toimub kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel, seega peab ka selle ühe elamu kavandamine olema põhjendatud, ratsionaalne ning kooskõlas üldplaneeringu põhimõtetega. Selliste alade hoonestamisel on kohaliku omavalitsus lähtunud muuhulgas ka põhimõttest, et on võimalik erandina põhjendatud juhtudel vanade talukohtade uuesti kasutusele võtmine. 4(9)

Antud juhul ei ole kindlasti tegemist sellise põhimõttega, et kui kinnistul on tuvastatav vana ja lagunenud vundament või selle üksikud jäänused, siis see vältimatult tagab isikule kinnistu hoonestamise võimaluse. DP algatamise üle otsustamisel võtab vallavolikogu arvesse mitmeid erinevaid asjaolusid – eelkõige vastavust ÜP-le ja antud juhul ka maakonnaplaneeringule. 6) Samuti loetakse ÜP muutmiseks üldplaneeringus range režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega ala jagamist elamumaa krundiks. ÜP seletuskirja jaotises 1.1.3 on märgitud, et „Harku valla üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks loetakse igasugust üldplaneeringu seletuskirjas lahti seletatud juhtotstarbe muutmist.“ Seega on vallavolikogu üldplaneeringu kehtestamisel PlanS (kehtis kuni 30.06.2015) § 9 lg 7 p-le 3 tuginedes rõhutanud, et käsitleb üldplaneeringu põhilahenduste muutmisena igasugust juhtotstarbe osas toimunud muudatust. Eespool toodust tulenevalt on kohaliku omavalitsuse hinnangul taotletava vastuolu ÜP ning ka maakonnaplaneeringuga ilmselge, mistõttu ei ole Mäesauna maaüksusel põhjendatud detailplaneeringu algatamine. 7) Kohtupraktika kohaselt on üldplaneeringu detailplaneeringuga muutmine erandlik ning nõuab vastava tegevuse põhjendamist. Põhjendamisvajadust võib pidada seda suuremaks, mida üksikasjalikum ning kaasaja suundumisi ja vajadusi kajastavam on maakasutuse ja ehituse tingimusi määrav üldplaneering. Käesoleval juhul on suhteliselt üksikasjaliku ÜP kehtestamisest möödunud u 8 aastat, mida ei saa pidada piisavaks ajaks, mille järel võiks lugeda üldplaneeringut sisult aegunuks. ÜP põhilahenduste detailplaneeringuga muutmine peab olema põhjendatud nii era- kui ka avaliku huvi seisukohalt. Kohtupraktikas on üldplaneeringu detailplaneeringuga muutmise osas selgitatud, et: - ÜP menetlemisel on kohalikul omavalitsusel võimalik kogu valla või linna territooriumi silmas pidades otsustada selle üle, milline piirkond sobib elamumaaks, milline tootmismaaks, milline maatulundusmaaks jne. DP koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-ga kavandatu elluviimine. Samas võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud ÜP muutmise ettepanekut. Kuivõrd DP koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa ÜP-ga hõlmatud alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla territooriumil valitsevat olukorda. Seetõttu peaks DP-ga üldplaneeringu muutmine jääma erandlikuks võimaluseks, millega tagatakse paindlikum reageerimisvõimalus muutuvatele oludele ja vajadustele; - ÜP muutmiseks põhjendatud vajaduse äratundmisel on haldusorganil planeerimismenetlusele omaselt lai kaalutlusruum; - DP-ga üldplaneeringuga muutmine on vaid erandlikult võimalik näiteks üldplaneeringu kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral. Kinnisasja senise maakasutuse ja ehitusõiguse muutmine ei ole seadusega tagatud omandiõigus. Selle rakendamise juures peab kinnisasja omanik arvestama kohaliku omavalitsuse ja teiste asjast huvitatud isikute seisukohaga, samuti tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise ja keskkonnakaitse vajadustega. Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja omaniku soovist, vaid eelkõige kehtestatud ÜP-st ja piirkonna tasakaalustatud arengust. Planeerimisseadus ei sätesta planeeringu algatamisest keeldumise aluseid ammendavalt, vaid annab kohalikule omavalitsusele ulatusliku kaalutlusruumi ning seeläbi puudub isikul subjektiivne õigus nõuda DP algatamise taotluse rahuldamist. Kuigi DP algatamise ettepaneku menetlemine on kohaliku omavalitsuse üksuse kohustus, ei kaasne ettepaneku esitamisega vältimatult DP koostamise algatamine kohaliku omavalitsuse poolt. Kohalikul omavalitsusel on õigus DP algatamise taotlus jätta rahuldamata, kui planeeringu eesmärk ei ole vastuvõetav ega ei vasta valla ruumilise arengu eesmärkidele. DP algatamine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ning selles küsimuses on kohalikul omavalitsusel avar kaalutlusruum. Isikul ei saa olla õiguspärast ootust DP algatamisele. 8) Kaebaja suhtes pole rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Nimelt on Harku vald algatanud ja hiljem kehtestanud Harku vallas asuva Metsavälja maaüksuse detailplaneeringu, mis asub 5(9)

tehniliste kommunikatsioonide rajamine. (ÜP seletuskirja p 2.7 – looduslik haljasmaa) ÜP seletuskirja punkt 2.17 käsitleb rohevõrgustiku tuumalasid ja koridore. Rohevõrgustiku alade üldised kasutuspõhimõtted selgitavad rohevõrgustiku alade hoonestamise osas järgmist: valdavas osas rohevõrgu tuumaladest ja koridoridest (range režiimiga looduslikul haljasmaal) ei ole üldplaneeringuga ette nähtud täiendavat hoonestust. /.../ Küll võib maakatastris elamumaana olevat maad samal eesmärgil edasi kasutada. /.../ Harku rohevõrgustiku olulisim osa on valla keskosa läbivad massiivid, mille terviklikkuse hoidmine on esimene prioriteet. Eelkõige tähendab see Sõrve, Vääna-Jõesuu, Türisalu, Vääna-Humala ja Suurupi massiivide terviklikkuse tagamist ja nendevaheliste liikumiskoridoride säilitamist. Nimetatud tuumalade kogupindalast peab säilima vähemalt 90% looduslikuna ehk inimtegevusest puutumata. Koridoride laius peab olema vähemalt 500-700 m. Samas seletuskirja punktis on tuumalade ja koridoride funktsiooni ning kasutustingimuste osas täpsustavalt märgitud, et Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumala on vahelduva iseloomuga koosluste kompleks, kus püsivalt elutsevad ja pesitsevad suurulukite asurkonnad. Ulatuslikke loometsade massiive kasutavad suurulukid poegimis- ja toitumisaladena. Arendustegevuse planeerimisel tuumalale tuleb arvestada, et majade õuealade vaheline või aedade kaugus peab olema vähemalt 500 meetrit. Maakonnaplaneering seab rohelise võrgustiku tuumaladele ja koridoridele üldised kasutustingimused, mis peavad tagama rohelise võrgustiku toimimise. Rohelise võrgustiku aladele ehitiste/rajatiste kavandamine on erandjuhul lubatud, kui sellega säilib rohelise võrgustiku terviklikkus ja toimimine (seletuskirja lk 49, ap 5). Uute hoonete kavandamine rohelise võrgustiku aladele on võimalik kompaktselt olemasoleva hoonekompleksi juurde sama kinnistu piires. Seni hoonestamata maa-alale on uusi hooneid võimalik kavandada juhul, kui majapidamiste omavaheline kaugus on vähemalt 500 m, kui üldplaneeringuga ei ole seda täpsustatud. (seletuskirja lk 49, ap 6) Maakonnaplaneering ei pea ka soovitavaks tuumalade maakasutamise sihtotstarbe ja üldplaneeringu järgse juhtfunktsiooni muutmist (seletuskirja lk 49, ap 9). Seega, kokkuvõtvalt maakonnaplaneering ja Harku valla üldplaneering üldjuhul range režiimiga looduslikul haljasmaal (sh rohevõrgustiku tuumala) ehitustegevust ette ei näe. Maakonnaplaneeringu kohaselt rohevõrgustikus erandjuhul uute hoonete kavandamisel peab majapidamiste vahekaugus olema vähemalt 500 m ning üldplaneeringuga on lubatud seda täpsustada. Ka ÜP seab Vääna-Tõlinõmme-Humala tuumalal toimuvale arendustegevusele tingimuse, et majade õuealade vaheline või aedade kaugus peab olema vähemalt 500 meetrit.

14.Kaevatavas haldusaktis (p E.4) on haldusorgan halduspraktika teadlikku muutmist alates 2020. a lõpust selgitanud. Tuues välja, et loodusliku haljasmaa juhtfunktsiooniga aladele, kuhu ÜP otseselt ehitamist ette ei näe, on ehitusõiguse taotlemine suurenenud. Seetõttu on volikogu 2020. a lõpus asunud seisukohale, et sellistel aladel tuleb ehitustegevust oluliselt piirata. Hoonestamist võiks kaaluda nt juhul kui maaüksuse omanik on omandanud maaüksuse pärimise teel ja soovib sinna endale kodu rajada. Märgitud on, et OÜ Metsaserv oli 2020. a teadlik, millise sihtotstarbega kinnistu ta omandas ning mida 2013. aastast kehtiv ÜP ning 2018. a teemaplaneering seal teha võimaldavad. Volikogu jõudis arusaamisele, et erandite tegemine ei võimalda tuumalale seatud tingimuste jätkusuutlikku järgimist ja tekitab olukorra, kus 500 m vahekauguseid ei olegi võimalik kõnealusel tuumalal tulevikus järgida. Ehk teisisõnu on kohalik omavalitsus ka kohtu arusaamise kohaselt jõudnud õigele järeldusele, et üksikuid maaüksusi puudutavate detailplaneeringutega kogu omavalitsuse territooriumi planeerimiseks koostatud kõrgema astme planeeringu (ÜP) korduv muutmine ei saa viia olukorrani, kus ÜP ega ka maakonnaplaneeringu järgimine pole enam võimalik. Ka Riigikohus on hiljutises otsuses (15.12.2022 otsus haldusasjas nr 3-20-1310, p 27) märkinud, et kõrgema tasandi planeeringuga terviklikult kujundatud rohevõrgustiku tõhusust ei tohi ohtu seada selle tükkhaaval muutmisega DP tasandi, st väiksemale alale fokusseeritud otsustega. Ka juhul kui haldusorgan on varasemalt võimaldanud hoonestada tuumala sees algselt maatulundusmaa kinnistuid, järgimata seejuures ka 500 m nõuet, millise laiema praktika kohta pole kohtule siiski ülevaadet esitatud, pole kohtul alust asuda seisukohale, et haldusorgani otsus DP algatamisest keeldumisel oleks praegusel juhul meelevaldne. Tuumala sees ehitusõiguse andmisest keeldumine on kooskõlas ÜP ja maakonnaplaneeringu seletuskirjade eelviidatud punktides toodud tingimuste ja põhimõtetega. Eelkõige rohevõrgustiku tuumala sees (mitte servas) uute hoonete püstitamine, isegi vanadele talukohtadele, pole üldjuhul kooskõlas tuumala eesmärgiga tagada rohevõrgustiku kui süsteemi funktsioneerimine (maakonnaplaneeringu seletuskiri lk 47). ÜP seletuskirjas (lk 35) tuuakse selgelt välja, et valdavas osas rohevõrgu tuumalades ja koridorides (range režiimiga looduslikud haljasmaal) pole ette nähtud täiendavat hoonestust. Üldisest ehituskeelust erandi tegemisel tuleb aga tagada õuealade vahekaugus 500 m, mis on maakonnaplaneeringus ja ÜPs toodud miinimumnõudena. Maakonnaplaneeringuga lubatud täpsustamine ÜP tasandil saaks seisneda vahekaugustele ÜP-ga rangema nõude seadmises, kuna maakonnaplaneering määratleb õuealade vahekauguse miinimumnõudena. Seega võib nõustuda vastustajaga, et kaebaja taotles sisuliselt DP-ga ka ÜP muutmise kaudu maakonnaplaneeringu muutmist.