Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise aeg ja koht
4. jaanuar 2017 Tartu
Tsiviilasja number
2-14-20932
Tsiviilasi
OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti ERA hagi AS-i Raisner vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega ning AS-i Raisner vastuhagi OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti Era vastu 2 907 334 euro väljamõistmiseks Hagi tagamine
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 21. novembri 2016 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Raisner määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (kostja / vastuhagis hageja): AS Raisner (registrikood: 11246939); esindaja advokaat Edgar-Kaj Velbri Vastustajad (hagejad / vastuhagis kostjad):
1.OÜ Saka ERA (registrikood: 10402283)
2.OÜ Eesti ERA (registrikood: 10402768) Vastustajate esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Jätta AS-i Raisner määruskaebus rahuldamata ning Viru Maakohtu 21. novembri 2016 määrus muutmata.
esindajad
RESOLUTSIOON
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Jätta määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskulud AS-i Raisner kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendav maakohus lõpplahendis. Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Viru Maakohtu menetluses on OÜ Saka ERA (hageja I) ja OÜ Eesti ERA (hageja II) (hagejad) hagi AS-i Raisner (kostja) vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega ja AS-i Raisner vastuhagi OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti ERA vastu 2 907 334 euro väljamõistmiseks. Hagejad esitasid taotluse hagi tagamiseks, paludes seada eelmärke hoonestusõigustele nr 3548608, 3548508, 3548408, 3545808, 3545908, 3546108, 3546208, 3546308, 3546408, 3546608, 3547008, 3547208, 3547308, 3547408, 3547708, 3547808, 3547908, 3548108, 3548308, 3548708, 3548908, 3547608 ja 3548808, et tagada asjaõiguse omandamise nõue (hoonestusõiguse omanikule langemine). Haginõude eesmärgiks on hoonestusõiguste omanikuks saamine. Kostja on 26. oktoobri 2016 menetlusdokumendis märkinud, et teistel tuuleenergiatootjatel on suur huvi vaidlusaluste liitumispunktiga varustatud hoonestusõiguste ostmiseks. Kuigi hoonestusõigused ei ole varustatud ühegi punktiga, eksisteerib kostja viite alusel oht, et kostja võib need võõrandada. Hoonestusõigustele uue omaniku tekkimisel ei ole võimalik praeguses menetluses tehtavat otsust täita tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 1 tähenduses, kuna otsus kehtiks vaid kostja suhtes. Uus omanik saaks tugineda heausksusele, kuivõrd kinnistusraamatus puuduvad märked olemasolevale vaidlusele. Lisaks ohule, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada, on ilmnenud ka oht, et hüpoteegipidaja Adepte OÜ võib alustada täitemenetlust hüpoteekidega tagatud nõuete osas, mis kahjustaks otseselt hagejate asjaõiguse omandamise nõuet asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg-te 3 ja 4 tähenduses, kuna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg 1 alusel toimub täitemenetluses vara arestimine ja müük. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda tulevase asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks eelmärke. Hageja kui maaomaniku nõue hoonestusõiguse langemiseks omanikule on otseselt asjaõiguse omandamise nõue, mille tagamiseks on seadusega ette nähtud eelmärke instituut. Oht, mille kohaselt hüpoteegipidaja Adepte OÜ võiks alustada täitemenetlust ning sellega kahjustada hagejate õigust hoonestusõiguse omanikule langemiseks, oleks eelmärke seadmisega kõrvaldatud. Eelmärge muudab sundtäitmise käigus tehtava käsutuse tühiseks (AÕS § 63 lg 4) ning hageja õigus saada hoonestusõiguste omanikuks on seega tagatud.
MAAKOHTU SEISUKOHT
2.Viru Maakohus rahuldas 21. novembri 2016 määrusega hagejate taotluse hagi tagamiseks, kandis hagi tagamiseks kostjale kuuluvatele hoonestusõigustele (registriosa nr-d 3548608, 3548508, 3548408, 3545808, 3545908, 3546108, 3546208, 3546308, 3546408, 3546608, 3547008, 3547208, 3547308, 3547408, 3547708, 3547808, 3547908, 3548108, 3548308, 3548708, 3548908, 3547608 ja 3545808) kolmandasse jakku eelmärked hagejate kasuks hoonestusõiguse hageja I nimele kandmise (omanikule langemise) nõude tagamiseks ja hoonestusõigusele (registriosa nr 3545808) hageja II (RK 10402768) kasuks hoonestusõiguse hageja II nimele kandmise (omanikule langemise) nõude tagamiseks. TsMS § 377 lg 1 kohaselt võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 378 lg 4 järgi tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke võib kinnistusraamatusse kanda hagi tagamise määruse alusel (AÕS § 631 lg 2). Maakohus leidis, et eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse hagi tagamise abinõuna on põhjendatud. Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 241 lg 4). Hoonestusõiguse omanikule langemise (AÕS § 2441 lg 1) otseseks tagajärjeks on see, et hoonestusõiguste omanikeks saavad hagejad. Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult seotud. Eelmärked hoiavad ära hoonestusõiguste menetluse aegsest võimalikust käsutamisest tulenevaid negatiivseid tagajärgi hagejatele. Eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad käsutused on tühised, sh ka käsutamine sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (AÕS § 63 lg-d 3 ja 4). Seega tagab eelmärge hagejate hoonestusõiguse enda nimele kandmise (omanikule langemise) nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et õiguse käsutamisõigus jääb kostjale alles, kuna tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Eelmärke sisse kandmiseks hagi tagamise korras kohtulahendi täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu AÕS § 631 lg 2 järgi ei arvestata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Kostja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt on maakohus rikkunud kohtulahendi seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Kohtumääruse põhjendused on vastuolus seadusega. Maakohtu käsitlus hagejate hagi tagamise taotluse põhjendatuse kohta põhjusel, et eelmärgete seadmisega on AÕS § 63 lg 4 alusel hoonestusõigustega seonduvad käsutustehingud välistatud, on ekslik. Kohtulikult seatud eelmärge omab mõju üksnes neile asjaõigustele, mis on kinnistusraamatus eelmärkest hilisema järjekohaga. Kui realiseeritakse eelmärkest kinnistusraamatus eespool paiknevat hüpoteeki, siis eelmärge lõpeb hoonestusõiguse enampakkumisel realiseerimisel (TMS § 158–160). Maakohus jättis hagi tagava abinõu valikul arvestamata, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks (TsMS § 378 lg 4). Hagejatel ei esine õigustatud huvi hagi tagamiseks. Hagi tagamisega piiratakse kostja õigusi. Eelmärgete seadmine toob kaasa olukorra, kus kostja koostööpartneritel ja tuulepargi arendust finantseerivatel isikutel võib tekkida kahtluseid projekti jätkusuutlikkuses. Seeläbi võib tekkida olukord, kus kostja võidab kohtuvaidluse, kuid
kaotab võimaluse viia ellu tuulepargi projekt ning talle tekib miljonitesse eurodesse ulatuv kahju.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
4.Hagejad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid jätta see rahuldamata. Vastuse kohaselt on hagi tagamise abinõu igati sobilik tagamaks nõuet, mille esemeks on hoonestusõiguse omanikukande muutmine hageja kasuks. Käsutuse välistamiseks ja järjekoha tagamiseks on kohaseim abinõu eelmärge. Kõik kõnealused hoonestusõigused on kostja poolt koormatud hüpoteekidega Adepte OÜ kasuks koguväärtuses üle kahe miljoni euro. Maakohus ei ole lahendit põhjendanud hüpoteekidega seonduvalt, kuigi hagejad on seda taotluses teinud. Asjaolu, et maakohus ei viidanud käsutuse võimalikkusele täitemenetluses, ei muuda vaidlustatud kohtumäärust vääraks, sest käsutus täitemenetluses on osa kogu käsutusest, mille tagajärgede välistamist eelmärkega hagejad soovisidki. Kinnistusraamatus eespool seisvatel järjekohtadel olevad õigused on eespool ja teostatavad sõltumata hilisematest. Eespool on kinnistusraamatust nähtuvalt Adepte OÜ hüpoteegist tulenev õigus, mitte kostja õigus. Adepte OÜ õigust eelmärge ei takista, seda juba AÕS § 63 lg 3 teise lause tõttu. Küll aga takistab eelmärge käsutust täitemenetluses, kui selline aset leiab. Põhjendamatu on määruskaebuse väide kostja koostööpartnerite kahtlustele projekti jätkusuutlikkuses. Hagejad nõuavad nõusolekut hoonestusõiguse omanikukande parandamiseks tulenevalt sellest, et hagejad on 2014 aastal teostanud õiguse nõuda hoonestusõiguse langemist omanikule. Seega ei saa hagi tagamine täiendavalt mingeid „kahtlusi“ tekitada. Vaidluse sisul ei ole määravat tähtsust hagi tagamise üle otsustamisel. Eelmärke eesmärk on teha nähtavaks hageja nõue. Tõenäoline on, et kohtuvaidluse võidab hageja, sest mitte ühtegi ehitist, mis kostja pidi püstitama hiljemalt 7. oktoobriks 2012 ei ole tänaseni püstitatud ega ole saadud isegi ehituslube. Kõnealuse hoonestusõiguse alusel ei ole kostjal ega kellelgi teisel tulenevalt AÕS § 2551 p-st 1 ning asjaolust, et ehitustähtaeg nähtub viitena ka kinnistusraamatust, õigust midagi ehitada.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.
6.Hagejate nõudeks on hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmine ning vastavate kannete parandamine ja nõusoleku asendamine. Tegelikkusele ei vasta määruskaebuse esitaja väide, et hagejatel puudub õiguslik huvi. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks (Riigikohtu 8. novembri 2006
määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Kuna kinnisomandi saamise nõuet on võimalik tagada eelmärkega (AÕS § 63 lg 1 p 1), on ka hoonestusõiguse omanikule langemise nõude tagamiseks võimalik kanda eelmärge hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordse omaniku kasuks. Eelmärge annab koormatud kinnistu omanikule AÕS § 63 lg-st 3 tuleneva kaitse ja koormatiste kõrvaldamisvõimaluse ka nende käsutuste ja koormatiste vastu. Samuti tagab eelmärge tagasilangemisel tekkivate nõuete täitmist hoonestaja pankroti korral. Sellest tulenevalt on hagejate hagi tagamise taotluse esitamine lubatav.
7.AÕS § 631 lg 2 kohaselt võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel või muul seaduses sätestatud alusel. Hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Nimetatut rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Õige on määruskaebuse esitaja väide, et AÕS § 63 lg 4 kehtib juhul, kui eelmärge on realiseeritavast õigusest (nt hüpoteegist) eespool või samal järjekohal, muul juhul see lõpeb ja kustutatakse kinnistusraamatust (TMS §-d 158–160). Ringkonnakohus märgib, et hagejate esmaseks hagi tagamise avalduse aluseks on olnud siiski oht, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada. Lisaks ohule, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada, on olemas ka oht, et hüpoteegipidaja võib alustada täitemenetlust hüpoteekidega tagatud nõuete realiseerimiseks. Õige on hagejate viide, et maakohus ei ole hagi tagamist põhjendanud hüpoteekidega seonduvalt. Maakohus leidis põhjendatult, et eelmärge tagab hagejatele hoonestusõiguse enda nimele kandmise nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et hoonestusõiguse käsutamisõigus jääb kostjale.
8.Põhistamata on kostja väited talle hagi tagamise korral kahju tekkimise kohta. Kostja on põhjendanud võimaliku kahju tekkimist asjaoluga, et seoses eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega võivad kostja koostööpartneritel tekkida kahtlused projekti jätkusuutlikkuse kohta ning kostja kaotab võimaluse projekti elluviimiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist vaid oletusliku väitega, mida kostja ei ole põhistanud.
9.Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta selle lahendamisega seotud menetluskulud kostja kanda (TsMS § 659, § 162 lg 1). TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus lõpplahendis. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.