2-14-20932/84 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

2.Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja palus kohaldada hagejate nõudele aegumist. Hagejate poolt viidatud hoonestusõiguse seadmise lepingu sätted ei ole olulises osas kostjale siduvad, kuivõrd kostja ei ole lepingu pooleks. Asjaõiguslepingu sisu on hoonestusõiguse igakordse omaniku suhtes kehtiv vaid ulatuses, milles see kajastub hoonestusõiguse kinnistusraamatu kandel (AÕS § 56 lg 1). Selliseid kandeid kinnistusraamatus ei ole. Hoonestusõiguse tagasilangemise alused puuduvad. Tuulikupargi rajamist on takistanud hagejate sihikindel pahatahtlik tegevus. 2 aastat 3 kuud oli pooleli kohtuasi, mis oleks negatiivse lahendi korral toonud kaasa hoonestusõiguste omanikele tagasilangemise (tsiviilasi nr 2-08-52102). Kostja ei saanud sel perioodil teha suuri investeeringuid tuulikupargi rajamiseks. Hagejad on rikkunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-st 1, § 23 lg-st 2 ja § 101 lgst 3 tulenevaid kohustusi ja hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 28.2.3 tulenevaid kohustusi. Lüganuse valla erakordselt pikk menetlusaeg teemaplaneeringu kehtestamisel (kehtestati 29. märtsil 2012) oli kostjale ettenägematu ja mõjutamatu vääramatu jõud. Hagejad vaidlesid vastu teemaplaneeringu kehtestamisele, et takistada hoonestusõiguse eesmärkide saavutamist. Tuulikupargi valmimist on mõjutanud ka 2014 novembris üllatuslikult tekkinud Kaitseministeeriumi vastuseis tuulikupargi rajamisele. Kaitseministeeriumi keeldumine tuleneb väidetavalt 2013 muutunud julgeolekuolukorrast, mis on vääramatu jõu asjaolu. Arvestades eeltoodud mõjutusi, pikeneb tuulikupargi rajamise tähtaeg 5 aasta ja 232 päeva võrra 27. maini 2018. Lisaks pikeneb tähtaeg täiendavalt kuni Varja tuulikupargi kooskõlastamiseni ja ehituslubade väljastamiseni. Kostjal on alates ehituslubade väljastamisest 1 aasta ja 213 päeva Varja tuulikupargi rajamiseks. Hageja ei saa sel perioodil kohaldada õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguste tagasilangemist. Tagasilangemise nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega kuni 1 aasta ja 213 päeva möödumiseni Varja tuulikupargi ehituslubade väljastamisest. Varja tuulikupargi rajamine on edasi lükkunud hagejate tegevuse tõttu.

hoonestusõiguse omanikuks hageja I. Kostja nõusolekuid kinnistusraamatu kannete muutmiseks asendab käesolev kohtuotsus. Maakohus jättis Viru Maakohtu 21. novembri 2016 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu (eelmärked) kehtima kuni otsuse resolutsiooni ps 2 ja 3 märgitud kannete parandamiseni. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Hagi ja vastuhagiga seotud menetluskulud jäid kostja kanda. Maakohus leidis, et hageja I tagasinõude aluseks on asjaolu, et kostja on rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-s 26.3 sätestatud kohustust ehitada tuulikupark kokku lepitud tähtajaks 7. oktoobriks 2012. Hoonestaja kohustus püstitada ehitised tähtaegselt tuleneb seadusest ning sellist kokkulepet ei saa käsitleda kui võlaõiguslikku kokkulepet, mis hoonestusõiguse üleminekul kehtiks uue omaniku suhtes vaid juhul, kui see kanti uuele omanikule üle või on kantud kinnistusraamatusse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole ehitisi tähtaegselt püsitanud. Kostja poolt välja toodud põhjused lepingu mittetäitmise kohta ei näita seda, et tagasilangemise alust ei oleks ja viitavad pigem lepingu täitmise võimatusele ja vabandatavusele. Samas on AÕS § 2441 lg 1 puhul tegemist asjaõigusliku alusega, mille puhul ei ole võimalik vabandatavusele tugineda. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et poolte vaheline teine kohtuvaidlus (tsiviilasi nr 2-0852102) ei võimaldanud lepingut täita. Kui tuulikupargi rajamiseks oli aega 8 aastat ja kohtuasi kestis üle kahe aasta, siis oli isegi olenemata kohtuasja menetlusest piisavalt aega lepingulise kohustuse täitmiseks. Maakohtu hinnangul ei saa asuda ka seisukohale, et hagejad oleks rikkunud hea usu põhimõtet. Lepingu p 26.3 täitmise kohustus lasus kostjal ja leping on pooltele, ka kostjale, täitmiseks kohustuslik. Arvestades, et leping sõlmiti 7. oktoobril 2004 ja lepingus oli kehtestatud konkreetne tähtaeg tuulikupargi lõpetamiseks ning kostjale olid planeeringu kehtestamisega seotud riskid teada pikemat aega, on tegemist kostja tegevusetusega oma lepinguliste kohustuste täitmisel. Asjaolu, mille tekkimine oli võlgnikule mõistlikult ettenähtav, ei saa lugeda vääramatuks jõuks. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et mõjutusi arvestades pikeneb lepingu p 26.3 sätestatud tähtaeg 27. maini 2018. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et pooled oleksid lepingus sätestatud tähtaja muutmises (pikendamises) kokku leppinud. Kostja ei ole lepingu p-s 26.3 kokku lepitud tähtaja jooksul ehitist püstitanud, mistõttu on AÕS § 2441 lg-s 1 sätestatud eeldus täidetud ning hagejatel kui kinnisasjade omanikel on õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguste enda nimele kandmiseks. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise, kuid on erinevatel seisukohtadel selles osas, mida hüvitis hõlmab. Kostja leiab, et hüvitis koosneb hoonestusõiguse enda ja püstitatud hoonete väärtusest. Hageja on seisukohal, et hüvitiseks on ainult püstitatud ehitiste väärtus. Maakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et hoonestusõiguse lõppemisel (AÕS § 253 lg 1) määratakse hüvitis kindlaks ainult püstitatud hoonete väärtuse alusel ja tagasilangemisel lisaks hoonestusõiguse enda kui sellise väärtuse alusel. AÕS § 2442 lg-s 1 on silmas peetud ehitiste harilikku väärtust ning hüvitis piirdub kinnisasjal eksisteerivate ehitiste turuväärtusega. Maakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et hüvitis tuleb tavapäraselt tasuda ka siis kui ehitisi pole kinnisasjale püstitatud. Maakohtu hinnangul ei ole kostja tõlgendus kooskõlas hoonestusõiguse regulatsiooni mõttega ning jätaks kinnistu omaniku huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti tähelepanuta. Lepingu p 26.6 järgi on hüvitise maksmine hoonestusõiguse langemisel omanikule ja tähtaja möödumisel kinnisasjale jäävate ehitiste eest välistatud. Kuna hüvitiseks on ehitiste väärtus, puudub vajadus käsitleda poolte teisi väiteid hüvitise ja selle suuruse kohta, sh väiteid, mis puudutavad kostja esitatud asjatundja arvamust ning tehtud investeeringuid ja

9.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagejate hagi rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi. Alternatiivselt saata asi maakohtule uueks menetlemiseks. Menetluskulud jätta hagejate kanda. Koos apellatsioonkaebusega esitas kostja taotluse menetluse peatamiseks kuni kinnistamisasjas nr 51004201750 menetluse lõpetamiseni. Apellatsioonkaebuse menetlemise ajal ringkonnakohtus loobus kostja taotlusest menetluse peatamiseks ning palus võtta asja materjalide juurde kinnistusregistri vaidlusaluste osade väljavõtted. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hagi rahuldades jätnud tuvastamata olulised asjaolud, väljunud nõude piirest ja jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja vastuväited. Hoonestusõiguse tähtaeg ei ole kostja suhtes siduv. Kostja ei ole lepingu pooleks, on selle regulatsioon kostja suhtes siduv vaid ulatuses, milles lepingust tulenevad asjaõiguslikud kokkulepped ja sellised kokkulepped on kantud kinnistusraamatusse. Seetõttu on hagi ebaõigesti rahuldatud lepingu võlaõiguslikule regulatsioonile tuginedes. Vaidlusalusest 23-st hoonestusõigusest 13 registriosadele ei olnud tagasilangemise nõude esitamisel tehtud mistahes kehtivaid kandeid, mis viitaks lepingule või kohustaks kostjat rajama hoonestusõigustele tuulegeneraatorid mingiks kindlaks tähtajaks. Samuti puudus viide hagejate poolt viidatud tasu välistamise kokkuleppele. Seega ei saanud hagejad kostja suhtes hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimustel põhinevat nõuet esitada. Hagejad ei ole menetluse kestel esile toonud ühtki kostja suhtes siduvat lepingulist kohustust, mida kostjal oleks olnud võimalik rikkuda. Hagejad ei ole menetluses esitanud väidet, et hageja õigused jäävad ilma hoonestusõiguse tagasilangemise nõude rahuldamiseta kaitseta. Välistatud ei ole, et hoonestusõigustega koormatud maatükkidele tuulikud siiski rajatakse. Takistused on olnud poliitilised, mida kostja ei saanud mõistlikult ette näha. Kuni tuulikute rajamiseni on hagejatel võimalik kasutada hoonestusõiguste aluseid maid kinnistusraamatusse kantud sihtotstarbel maatulundusmaana. Hagejatel on lisaks asjaõiguslikele õiguskaitsevahenditele võimalik kasutada ka võlaõiguslikke õiguskaitsevahendeid kostja suhtes. Seni on kostja saanud hoonestusõigustelt vaid kulu, samas kui hagejatele on hoonestusõiguste eest tasutud ligi 150 000 eurot. Maakohus on otsuse punktis 14 märkinud, et hoonestaja kohustus püstitada ehitised tähtaegselt tuleneb seadusest, kuid ühelegi seadusele kohus viidanud ei ole. Hageja II on 11. novembri 2016 menetlusdokumendi resolutsioonis formuleerinud kostja vastu esitatava nõude, paludes tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse registriosaga 3545808 omanikule langemiseks. Maakohus on vaidlustatud lahendis tuvastanud kostja kohustuse anda nõusolek kinnistutele nr-d 1929808 ja 2572908 seatud hoonestusõiguste omanikule langemiseks. Kui kinnisasjale nr 1929808 on seatud hoonestusõigus nr 3545808, siis kinnisasjale nr 2572908 on seatud hoonestusõigus nr 3548908, mille osas hageja II ei ole nõuet esitanud. Seega on maakohus teinud lahendi nõude osas, mida hageja II ei ole esitanud. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et hoonestusõiguste tagasilangemise nõue on VÕS § 108 kohane täitmisnõue. Seega saab sellele esitada ka võlaõiguslikke vastuväiteid. Tuulikupargi rajamine on veninud hagejate I ja II tegevuse tõttu. 31. juulil 2008 ja 6. augustil 2008 esitasid hagejad hagiavaldused kostja vastu hoonestusõiguste omanikule langemiseks

nõusoleku asendamiseks. Viru Maakohtu 26. oktoobril 2010 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-52102 jäeti hagejate nõue rahuldamata. Antud tsiviilasja lahendamise perioodil ei saanud kostja tuulikupargiprojekti hagidest tuleneva ebakindluse tõttu jätkata. Seetõttu ei saa hagejad selles ulatuses rikkumisele tugineda (VÕS § 6 lg 1, § 101 lg 3). Samuti rikkusid hagejad põhjendamatu hagi esitamisega lepingu p-st 28.2.3 tulenevaid kohustusi, takistades Varja tuulikupargi rajamist. Maakohus ei ole sellele hinnangut andnud. Lüganuse vald menetles Varja tuulikupargi teemaplaneeringu viis aastat, kehtestades 25. jaanuaril 2007 algatatud teemaplaneeringu alles 29. märtsil 2012. Lüganuse valla rikkumiste tõttu oli kostja sunnitud algatama kohaliku omavalitsuse vastu kohtuasja, mis tõi 2012. aastal kaasa teemaplaneeringu kehtestamise (haldusasi nr 3-11-987). Maakohus on lahendi p-s 16 asunud seisukohale, et avaliku võimu piirangud oli pooltele lepingu sõlmimisel teada. Tegemist on faktilise asjaoluga, mida kumbki pool pole kohtu ette toonud ega tõendanud (TsMS § 5 lg 2). Samuti ei ole kohus seda pooltega arutanud (TsMS § 351 lg 1, § 436 lg 4). Seega on kohtulahend selles osas üllatuslik. Tuulikupargi valmimist on oluliselt mõjutanud 2014. aasta novembris tekkinud Kaitseministeeriumi vastuseis Varja tuulikupargi rajamisele. Kui hagejad ei oleks hagenud kostjat hoonestusõiguste tagasilangemise nõudes, oleks julgeolekuolukorra muutumise ajaks Varja tuulikupark juba rajatud. Isegi juhul, kui leping on täies ulatuses kostja suhtes siduv, on maakohus lahendi tegemisel jätnud käsitlemata, mis kohustused olid kostjal hagejate ees ja kuidas on kostja neid rikkunud. Kui lähtuda ekslikult kinnistusraamatusse kantud viidetest lepingule, ei ole hagejad vastavaid lepingu lehekülgi kohtule esitanud. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1. Maakohus on põhjendamatult jätnud kostja vastuhagi rahuldamata. Hoonestusõiguste omanikule langemise ehk omandi hoonestaja nõusolekuta võõrandamise korral on omanikul kohustus tasuda hoonestajale hüvitis hoonestusõiguse väärtuse eest. Hoonestusõiguse tähtaja möödumisel tasutavat hüvitist reguleerib AÕS § 253 lg 1. Hoonestusõiguse omanikule langemise puhuks sätestab omaniku hüvitise maksmise kohustuse aga AÕS § 2442 lg 1. Hagejatele on hoonestusõiguste seadmisel ilma ehitisteta hoonestusõiguste eest tasutud ligi 150 000 eurot (hoonestusõiguste seadmise lepingu p-d 29.2 ja 29.3). Kostja on investeerinud hoonestusõigustesse veel 2 907 334 eurot, hankides teemaplaneeringu, ehitades liitumispunkti ja tehes vajalikud ettevalmistused tuulikupargi rajamiseks. Seega on hoonestusõigusel oluline väärtus ka ilma sellele püstitatavate ehitisteta. Kostja tegevuse tulemusel on vaidlusaluste hoonestusõiguste väärtus oluliselt tõusnud. Hoonestusõigustele seatud hüpoteekidega tagatud kohustuste jääk on 895 000 eurot. Tuginedes Riigikohtu praktikale, on antud summa maksimaalselt võimalik hoonestusõiguste tagasilangemise hüvitise arvutamisel hüvitisest maha arvata. Hageja I ei ole M. Meldo asjatundja arvamust ümber lükanud. Kostja on hoonestusõiguste seadmisel hagejatele tasunud 100 000 eurot, millele lisaks on kostja tasunud hagejate võlgnevuse Eesti Vabariigi ees summas 47 625 eurot 4 senti (745 170 krooni; lepingu p-d 29.2 ja 29.3). Seega on hagejad saanud hoonestusõiguste eest 147 625,04 eurot. Müües ilma ehitisteta hoonestusõigused kostjale 147 625 eurot 4 sendi eest, möönsid hagejad, et hoonestusõigustel on väärtus ka ilma ehitisteta. Arvestades mõõduka investeeringu tootlikkusega 8% aastas (VÕS § 113 lg 1 kohane määr), on 2004. aastal tasutud 147 625 eurot 4 sendi väärtus tänaseks 433 603 eurot 32 senti.

Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõigust ilma sisuta ei eksisteeri ning konkreetse hoonestusõiguse sisu nähtub AÕS § 242 lg 1 ja AÕS § 2551 koostoimes hoonestusõiguse seadmise lepingust ning kehtib ka sisuna ilma kinnistusraamatusse eraldi kandmata. Kostja omandas kõik hoonestusõigused enne osade viidete nähtamatuks muutumist registris (elektroonilisest kinnistusraamatust tehnilise vea tõttu) ja algne hoonestaja Harry Raudvere on kostja ainujuhataja, mistõttu väide, et kostjale oleks hoonestusõiguse tingimused justkui teadmata, on alusetud. Kõnealuste hoonestusõiguste sisuks oli tingimus, et hoonestaja omandisse kuuluvate tuulikute ehitamisega tuli alustada 2007 aastal ja valmimistähtaeg oli 2012 aastal. Teemaplaneeringu järgi enam ehitusluba taotleda ei saa. Kostja jätab arvestamata turumajanduse põhitõega, et ärija tuulikupark oli äriprojekt ning võibki juhtuda, et kulutustele jääb vastav tulu saamata. Ka maaomanikud on jäänud ilma loodetud tulust. Maakohus ei ole väljunud nõude piiridest, sest hagejad, kes tegutsesid koos ka 23 hoonestusõiguse seadmisel, esitasid hagid kõikide hoonestusõiguste osas kannete parandamiseks enda kasuks. Kui ühe hoonestusõiguse suhtes esitas nõude teine hageja, siis on tegu ilmse tehnilise eksitusega, mille osas selgusele jõudmine kuulub kohtu täpsustamise selgitamiskohustusse. Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi asjaolu selle kohta, et ta oleks teinud midagi perioodil 2004 kuni 2007. Kaebuse punktis 2.1.4.7 viitab kostja, et teemaplaneering võeti menetlusse 2007 aastal. Kaitseministeeriumi vastuseis tekkis alles 2014 aasta novembris. Kuigi hoonestusõiguse sisu määratakse hoonestusõiguse seadmise lepinguga, on kostja õigused määratud omandatud piiratud asjaõigusega ning samaga on määratud nende lõppemine. Kostja ise ei ole vaatamata hagejate korduvatele taotlustele esitanud teavet, milliste hoonestusõiguste alusel oleks saanud midagi ehitada. Hoonestusõigusega, mille sisuks on ka ehitiste valmimise tähtaeg, annab kinnisasja omanik teisele isikule, s.o hoonestajale, võimaluse kasutada enda ehtitise ehitamiseks kinnisasja, ilma et hoonestaja peaks maad omandama. Põhjendamatu on hoonestaja kulutuste ja hoonestusõiguse väärtuse samastamine. Kostjal oli võimalus esitada objektiivne tõend hüpoteegiga tagatud nõude kohta, kuid kuna seda ei tehtud, siis tuleks maakohtuga mittenõustumisel lähtuda hüpoteegisummadest tervikuna.

13.Esmalt peatub ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väitel, et hoonestusõiguse seadmise leping on kostjale siduv üksnes selle asjaõiguslikus osas, st osas, milles hoonestusõigus on kantud kinnistusraamatusse. Kostja ei olnud hagejate ja H. Raudvere vahelise hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks. AÕS § 241 ja § 242 reguleerivad hoonestusõiguse olemust, sisu, seadmist ja üleandmist. Iseenesest on õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tingimuste puhul tuleb eristada asjaõiguslikke ja võlaõiguslikke tingimusi. Võlaõiguslik suhe kehtib üldjuhul ainult selle sõlminud isikute vahel, mitte kolmandate isikute suhtes, kes on hoonestusõiguse või maatüki võõrandamisel saanud uuteks omanikeks. Seega ei saa maa omanik üldjuhul tugineda hoonestusõiguse seadmisel sõlmitud võlaõigusliku lepingu rikkumisele ning kasutada õiguskaitsevahendeid hoonestusõiguse uue omaniku vastu, kes ei olnud võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks. Hoonestusõiguse seadusest tulenevaks kohustuslikuks sisuks on ehitise omamine või selle püstitamine. Seega võib hoonestusõigust seada nii, et hoonestaja omandisse antakse üle juba kinnistul paiknev ehitis, kui ka viisil, et hoonestaja alles rajab pärast hoonestusõiguse seadmist kinnistule ehitise. Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde kostja 10. aprilli 2018 menetlusdokumendiga esitatud vaidlusaluste kinnistuste registriosade väljavõtted, millest tuleneb hoonestusõiguse asjaõiguslik sisu. Tulenevalt TsMS § 652 lg 3 p-dest 1 ja 2 võib uutele asjaoludele tugineda ja uusi tõendeid esitada apellatsioonimenetluses üksnes juhul, kui maakohtus esitatud asjaolu, millele tugineti, või tõend, mis maakohtus esitati, jäeti põhjendamatult tähelepanuta või kui asjaolu või tõendit ei olnud varem võimalik maakohtus esitada mõjuval põhjusel. Registriosade väljavõtted sai kostja esitada alles pärast Viru Maakohtu 20. oktoobri 2017 määruse täitmist. Nimetatud kannetest tuleneb, et kinnistud on koormatud hoonestusõigusega, mille kestvuseks on 54 aastat. Muid hoonestusõiguse sisu puudutavaid andmeid või viiteid võlaõiguslikule lepingule kinnistusraamatus ei ole. Pooled ei ole tuginenud sellele, et hagejate ja kostja vahel oleks kehtiv vorminõudeid järgiv võlaõiguslik hoonestusõiguse seadmise tingimusi sisalduv leping. Hagejad ei ole esitanud ka vastuväiteid kostja seisukohale, et poolte vahel ei ole kehtivaid muid õigussuhteid, mis viitaksid kostja kohustusele rajada tuulegeneraatorid mingiks kindlaks tähtajaks.

menetluses vaidlus hoonestusõigusega hõlmatud rajatiste suhtes. Kostja ei ole vastuväiteid esitanud sellele, et hoonestusõiguse järgi tuli püstitada tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised (hoonestusõiguse seadmise leping, I kd, tl 8jj). Seega oli hoonestusõiguse sisu pooltele teada. Kostja on hoonestusõiguse seadmise kohustustehingu lepingupoole õigusjärglane, kostja ei vaidle vastu hoonestusõiguse seadmise aluseks olnud ehitise rajamise kohustuse sisule, vaatamata sellele, et tuulikupargi rajamise suhtes ei ole kinnistusraamatus kannet või viidet võlaõiguslikule lepingule. Asja materjalide põhjal ei ole kostja vaielnud enne kohtumenetlust vastu ka hoonestusõiguse seadmise tingimustele. Nii on kostja esindaja 1. oktoobri 2012 kirjas (I kd, tl 140) viidanud otseselt hagejate ja kostja õiguseellase vahelise hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 26.3, mille kohaselt tuli hoonestajal ehitada tuuleturbiinid ja kõik seda teenindavad tehnokäitised ja juurdepääsuteed 8 aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist. Kostja esindaja selgitab kirjas hagejatele, miks ta ei ole seda kohustust täitnud. Lepingu täitmisega seonduv pooltevaheline kirjavahetus (I kd, tl 140 jj) tõendab, et kostja lähtus läbirääkimistel hagejatega just hoonestusõiguse seadmise võlaõiguslikust lepingust. Praeguses tsiviilasjas luges Tartu Ringkonnakohus 25. aprilli 2016 otsuse põhjendustes (I kd, tl 191) tuvastatuks, et poolte (hagejate ja kostja) vahel kehtib hoonestusõiguse seadmise leping. Nimetatud kohtuotsus on jõustunud. AÕS § 242 lg 2 järgi peab hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing olema notariaalselt tõestatud. Hoonestusõiguse võõrandamiseks on samuti vajalik notariaalselt tõestatud kohustus- ja käsutustehing hoonestaja ja isiku vahel, kellele hoonestusõigus võõrandatakse. AÕS § 119 lõigete 1 ja 2 järgi muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks vaid siis, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Praeguses menetluses on esitatud vorminõudeid järgiv võlaõiguslik leping hagejate ja kostja õiguseellase vahel. Kostja on aga enne kohtumenetlust suhtluses hagejatega tunnistanud oma kohustuse sisu hagejate ees, mis tuleneb hoonestusõiguse seadmise lepingust. Kostja on viidanud otseselt tema kui hoonestaja kohustustele. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja on tunnustanud oma kohustust hageja ees ehitis püstitada hagejate ja kostjate vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingus toodud tingimustel. Asja materjalide juures on Tartu Ringkonnakohtu jõustunud kohtulahend tsiviilasjas 2-1313242 (IV kd, tl 165), millega on tuvastatud kostja kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse omanikule tagasilangemiseks. Ka nimetatud lahendist tuleneb, et kostja on hoonestusõiguse omandanud H. Raudverelt, kostja ei tuginenud sellele, et tema suhtes ei oleks kehtinud hoonestusõiguse seadmise kohustustehingust tulenev.

või muu lepinguline kohustus kehtib ka kolmandate isikute suhtes. Hoonestusõiguse sisus ei ole praegusel juhul hagejate ja kostja vahel määratletud seda, mida loetakse ehitise püstitamise kohustuse rikkumiseks. Ringkonnakohus leiab, et sõltumata võlaõigusliku lepingu puudumisest tagasilangemise nõude tekkimise aluste kindlaksmääramiseks, on praegusel juhul hagejatel kostja vastu nõue AÕS § 2441 lg 1 alusel. Kui valminuks lugemise kriteeriumides ei ole hoonestusõiguse sisus kokku lepitud, tuleb ehitise püstitatuks lugemise mõiste tõlgendamisel lähtuda sellest, mis oli maaomaniku poolt hoonestusõiguse seadmise ja ehitise rajamise õiguse andmise eesmärgiks (vt Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul jt, Tallinn 2014, lk 101). Ringkonnakohus jõudis otsuse p-s 14 seisukohale, et kostja hoonestajana tunnustas hoonestusõiguse seadmise võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud tingimusi. Hoonestusõigus on seatud 2004. aastal kestvusega 54 aastat. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et tuulegeneraatoreid ei ole praeguseks ajahetkeks püstitatud. Hagejate eesmärgiks oli majandusliku kasu saamine, hoonestusõiguse seadmise lepingu p-de 27.1 ja 27.2 järgi määratakse hoonestusõiguse tasu kindlaks kinnistule püstitatud ja elektrienergia tootmisse lülitatud tuulegeneraatorite võimsuse alusel. Tasu arvestamise alguseks on hetk, kui tuulegeneraator ja selle teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud ja rajatised on püstitatud ning elektrienergia tootmiseks valmis seadistatud. Hagejatel jääb tasu saamata, kui ehitisi ei püstitata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu eesmärgiga ei ole kooskõlas see, et ehitiste püstitamise tähtaeg võiks määramata ajaks edasi lükkuda, seega ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väited, et kostja hoonestusõigus peaks säilima, kuna ei ole välistatud, et koormatud maatükkidele tuulikud siiski rajatakse. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejatel tekkinud nõudeõigus AÕS § 2441 lg 1 alusel kostja vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks.

lõige näeb ette hüvitise hoonestusõiguse eest (Gesetz über das Erbbaurecht, viimati muudetud BGBl. I S. 3719, 3726). Hoonestusõiguse sisu osaks võib aga olla ka see, et omanik ja hoonestaja on kokku leppinud, et hoonestusõiguse tagasilangemisel ei saa hoonestaja hüvitist. Hoonestaja hüvitise nõue hoonestusõiguse langemisel omanikule kehtib ka kõikide järgnevate hoonestusõiguse omanike suhtes. Üldjuhul ainult olukorras, kus tasunõude äralangemine on kokku lepitud tagantjärele (seega pärast hoonestusõiguse seadmist) on selleks vaja uue hoonestusõiguse omaniku nõusolekut. Praegusel juhul on hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 26.6 kostja õiguseellase ja hagejate vahel kokku lepitud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule ja hoonestusõiguse tähtaja möödumisel ei tasu omanik hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest. Kostja seisukoha järgi ei ole pooled lepingu punktis 26.6 välistanud AÕS § 2442 lg 1 kohase hüvitise tasumist, kuivõrd hüvitis koosneb nii hoonestusõigusest kui õigusest hooneid püstitada ja kasutada, kui ka püstitatud hoonete väärtusest. Ringkonnakohus leiab, et kostjapoolne lepingu p-i 26.6 tõlgendus, mille kohaselt ei soovinud pooled välistada hoonestusõiguse väärtuse hüvitamist, on meelevaldne. Põhjendatud on hagejate seisukoht, et pooled on lepingus kokku leppinud, et hoonestaja kannab äririski, et tema investeeringud võivad jääda hüvitiseta. Kui pooled oleks soovinud hüvitise maksmise puhul eristada hüvitist hoonestusõiguse ja hüvitist maatükil asuvate ehitiste eest, oleksid nad selles vastavasisuliselt ka kokku leppinud (hagejate vastus vastuhagile, II kd, tl 85jj). Asjaolu, et hagejad on saanud ka ilma ehitisteta hoonestusõiguse eest tasu, ei tõenda, et hageja oleksid möönnud, et hoonestusõigusel oleks väärtus ka ilma ehitisteta ja et pooled selle väärtuse hüvitamist tagasilangemisel omanikule silmas pidasid. Hagejate õigused on olnud kinnisasjadele hoonestusõiguste seadmise ajahetkest piiratud. Kostja ei ole tõendanud, et tema poolt hangitud planeeringud ning tehtud ettevalmistused oleksid tõstnud hoonestusõiguse väärtust, hagejad on põhjendatult viidanud, et kulutused on seotud kostjaga. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, et kinnistute suhtes puuduvad ehituseks kehtivad planeeringud ja kooskõlastused (II kd, tl 90 jj).