Otsuse avalikult teatavaks 19. veebruar 2018 kell 15.00 Jõhvi kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Kohtuasi
Saka ERA OÜ ja Eesti Era OÜ hagi AS Raisner vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega ja AS Raisner vastuhagi Saka ERA OÜ vastu hüvitise 8 204 992 euro nõudes
Menetlusosalised
Hageja I (vastu hagis kostja):
Saka ERA OÜ (RK xxx, asukoht: V küla, 43301 Lüganuse vald, IdaVirumaa)
Hageja II
Eesti Era OÜ (RK xxx, asukoht: V küla, 43301 Lüganuse vald, IdaVirumaa)
2.Tuvastada, et AS-l Raisner on kohustus anda nõusolek kinnistutele (registriosa nr.-d xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx) seatud hoonestusõiguste kinnisasja omaniku nimele kandmiseks ja kannete parandamiseks, mille kohaselt on hoonestusõiguste omanik AS Raisner (RK xxx) ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on hoonestusõiguste omanikuks Saka ERA OÜ (RK xxx).
3.Tuvastada, et AS-l Raisner on kohustus anda nõusolek kinnistutele (registriosa nr.-d xxx ja xxx) seatud hoonestusõiguste kinnisasja omaniku nimele kandmiseks ja kande parandamiseks, mille kohaselt on hoonestusõiguse omanik AS Raisner (RK xxx) ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on hoonestusõiguse omanikuks Eesti Era OÜ (RK xxx).
5.Jätta Viru Maakohtu 21.11.2016 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu (eelmärked) kehtima kuni otsuse resolutsiooni p-s 2 ja 3 märgitud kannete parandamiseni.
6.AS Raisner vastuhagi jätta rahuldamata.
7.Menetluskulud (hagi ja vastuhagi) jäävad kostja, AS Raisner kanda.
8.Maakohus määrab menetluskulud kindlaks pärast otsuse jõustumist määrusega (TsMS § 442 lg 62).
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
I HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 07.10.2004 H Rga hoonestusõiguse seadmiseks lepingu ning seadsid endale kuuluvatele kinnistutele hoonestusõiguse eesmärgiga rajada 8 aasta jooksul V tuulikupark. 2006 aastal loovutas H R hoonestusõiguse kostjale, jäädes ise kostja tegevjuhiks. Kostjal oli hoonestusõiguse lepingu punkt 26.3 alusel kohustus hiljemalt 31.12.2007 alustada ehitamisega ja V tuulikupark valmis ehitada hiljemalt 07.10.2012. Kostja ei ole tuulikuparki valmis ehitanud. Ainus hagejate maal paiknev rajatis on 2007 aastal püstitatud meteoroloogiline mast mis püstitatakse enne ehitustegevuse alustamist tuuleandmete kogumiseks. Väljastatud ei ole isegi ehituslubasid, mille olemasolu on EhS § 12 lg 1 alusel ehitamisega alustamise tingimuseks. Kostja ei ole läbirääkimistel esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et tema juhtimisel V tuulikuparki lähitulevikus ehitama hakataks. Kostja senised suurosanikud Hispaania firma I ja M lahkusid omanikeringist septembris 2013. Ühe 3 MW tuuliku (enda) hind on ca 3 miljonit eurot ning eeldatav arv tuulikuid hagejate maal on 14-19, lisaks ehitus- jm kulud.
2.AÕS § 2441 lg 1 alusel piisab hoonestusõiguse tagasilangemise nõudmiseks ehitiste mittepüstitamisest. Tuulikupargi rajamiseks seatud hoonestusõigusel puudub turg, kuna tegu on väga spetsiifilise õigusega, mille tagasilangemisel omanikule ei ole omanikul sellega midagi peale hakata peale selle kustutamise. Hoonestusõiguse tagasilangemisel omanikule peab omanik hüvitama hoonestajale AÕS § 2442 lg 1 alusel hoonestusõiguse väärtuse, kuid pooled on lepingu p 26.6. kokku leppinud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule, ei tasu omanik hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest. Hageja palub tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele kandmiseks ja vastavas osas kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning asendada kostja nõusolekud kohtuotsusega. Menetluskulud jätta kostja kanda.
II KOSTJA VASTUS
3.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Hagejate poolt viidatud hoonestusõiguse seadmise lepingu sätted ei ole olulises osas kostjale siduvad, kuivõrd selle lepingu pooleks ei olnud Raisner AS. Asjaõiguslepingu sisu on hoonestusõiguste igakordse omaniku suhtes kehtiv vaid ulatuses, milles see kajastub hoonestusõiguste kinnistusraamatu kannetel (AÕS § 56 lg 1). Selliseid kandeid ei ole. Hoonestusõiguse tagasilangemise alused puuduvad. Ehitiste rajamine venis kahel põhjusel. Ühelt poolt on tuulepargi rajamist takistanud hagejate sihikindel pahatahtlik tegevus, teisalt on tuulepargi rajamisele takistuseks saanud vääramatu jõud. Hoonestusõiguse perioodist 2 aastat ja 3 kuud oli pooleli kohtuasi, mis oleks negatiivse lahendi korral toonud kaasa hoonestusõiguste omanikele tagasilangemise (tsiviilasi nr. 2-0852102). Kostja ei saanud sel perioodil teha suuri investeeringuid tuulepargi rajamiseks. Seega on hagejad rikkunud VÕS § 6 lg-st 1, 23 lg-st 2 ja 101 lg-st 3 tulenevaid kohustusi. Samuti rikkusid hagejad seeläbi hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 28.2.3 tulenevaid kohustusi. Lüganuse valla erakordselt pikk menetlusaeg teemaplaneeringu kehtestamisel (kehtestati 29.03.2012) oli kostjale ettenägematu ja mõjutamatu vääramatu jõu asjaolu. Hagejad on vastu vaielnud teemaplaneeringu kehtestamisele, üritades takistada hoonestusõigusega seatud eesmärkide saavutamist.
4.Kolmandaks on tuulepargi valmimist mõjutanud 2014 novembris üllatuslikult tekkinud K vastuseis tuulepargi rajamisele. K keeldumine kooskõlastuse väljastamisest tuleneb 2013 väidetavalt muutunud julgeolekuolukorrast, mis on samuti vääramatu jõu asjaolu,. Arvestades eeltoodud mõjutusi, pikeneb tuulepargi rajamise tähtaeg 5 aasta ja 232 päeva võrra 27. maini 2018. Lisaks pikeneb tähtaeg täiendavalt kuni V tuulepargi kooskõlastamiseni ja ehituslubade väljastamiseni. Kostjal on alates ehituslubade väljastamisest 1 aasta ja 213 päeva V tuulepargi rajamiseks. Hageja ei saa sellel mõjuperioodil kohaldada õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguste tagasilangemist (hoonestusõiguste seadmise lepingu tagasitäitmist). Tagasilangemis nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega kuni 1 aasta ja 213 päeva möödumiseni V tuulepargi ehituslubade väljastamisest. Just hagejate tegevuse tõttu on V tuulepargi rajamine edasi lükkunud ja lükkub jätkuvalt edasi.
III VASTUHAGI
5.Vastuhagi kohaselt peab hoonestusõiguse langemisel omanikule omanik tasuma hoonestajale hüvitise (AÕS § 2442 lg 1). Kostja palub vastuhagi rahuldada üksnes juhul, kui hagejate hagid kostja vastu osaliselt või täielikult rahuldatakse. Pooled ei ole hüvitise tasumist lepingu punktis 26.6 välistanud AÕS § 2442 lg 1 kohase hüvitise tasumist, kuivõrd hüvitis koosneb nii hoonestusõiguse kui õiguse hooneid püstitada ja kasutada väärtusest, kui ka püstitatud hoonete väärtusest. Ehkki seaduse tõlgendamisel saab arvestada ka seadusloome ajalugu ning allikmaterjale, siis hüvitiskokkuleppe tingimusi reguleerib käesoleval ajal seaduse asemel leping. Kõnealune säte, erinevalt AÕS § 253 lg-st 1, ei viita hüvitisele kinnisasjale jääva ehitise eest. Ehitise tähtajaks püstitamata jätmine on üks peamisi hoonestusõiguse omanikule langemise eelduseid, st on tavapärane, et hüvitist tuleb tasuda
olukorras, kus ehitisi pole kinnisasjale püstitatud (AÕS § 2441 lg 1). Seega tuleb eristada AÕS § 2442 ja § 253 lg 1 kohast hüvitist.
6.Hoonestusõiguse hariliku väärtuse arvutamisel võetakse arvesse mh hoonestusõiguse esemeks olevate ehitiste valmimisjärk ja selliste hoonete püstitamise kohustuse ulatus, hoonestusõiguse tähtaeg, igakuiselt tasumisele kuuluv hoonestusõiguse tasu, vajalikud kulutused hoonete hooldamisel, hoonestusõiguse pikendamisõigus ja hoonestusõiguse tagasilangemise tingimused. P alajaamas on rajatud liitumispunkt võimsusega 150 MW, mis suurendab hoonestusõiguste väärtust oluliselt. Tehtud ettevalmistustööde väärtus on enam kui 600 000 eurot. Koostatud on ka tuulegeneraatorite ehitusprojekt ning tehtud muud vajalikud ettevalmistustööd. Ainsaks takistuseks V tuulepargi rajamisele on saanud K keeldumine tuulegeneraatorite eelprojektide kooskõlastamisest.
7.Tuulepargi keskmine eluiga on arvestuslikult 20 aastat, kusjuures suurima tulu periood on esimesed 12 aastat pärast tuulepargi valmimist, mil sellele makstakse elektrituruseaduse § 59 lg 2 p-i 1 kohast toetust. Hoonestusõiguste seadmisel on kostja tasunud kinnisasjade omanikele 100 000 eurot lepingu p 29.2 järgi, millele lisandub 1180 eurot iga paigaldatud tootmisvõimsuse megavatt-tunni kohta aastas. Planeeritud 150 MW tuulepargi puhul moodustab see 150 x 1 180 = 177 000 eurot aastas. Kostja on investeerinud hoonestusõigustesse 2907334 eurot, hankides teemaplaneeringu, ehitades liitumispunkti ja tehes muud vajalikud ettevalmistused tuulepargi rajamiseks. Riiklikult tunnustatud eksperdi arvamuse kohaselt on vaidlusalused hoonestusõigused väärt kokku 9100000 eurot ning V tuulepargi ühe tuulikupositsiooni väärtuseks on 462 910 eurot. Hoonestusõiguste tagasilangemisel tasutava hüvitise summast ei saa maha arvesta hüpoteekide koguväärtust (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-140-16 p 19 ja 3-2-1-19-17 p-s 16.2. Välja mõista Saka Era OÜ-lt hüvitis 8204992 eurot. Menetluskulud jätta Saka Era OÜ kanda.
IV VASTUS VASTUHAGILE
8.Hageja vaidleb kostja vastuhagile vastu ja leiab, et see on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Pooled on lepingu punktis 26.6. kokku leppinud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule, ei tasu omanik hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest. Hüvitise maksmine oli välistatud notariaalse kokkuleppega (hoonestusõiguse sisu AÕS § 2551), nii hoonestusõiguse lõppemise, kui ka tagasilangemise korral (lepingu p 26.6). Arusaama, et pooled on kokku leppinud hüvitise välistamises hoonestusõiguse langemisel omanikule toetab ka lepingu punkt 28.4.1. Neist kahest punktist nähtub, et pooled on kokku leppinud selles, et kinnistu omanik ei maksa hoonestajale mitte millegi eest, st. ei ettevalmistustööde, ehitamise ega ehitustegevuse tulemuse eest. Teisisõnu, kui hoonestusõigus langeb omanikule, saab omanik selle tasuta- eriti aga juhul, kui omanikule langeval hoonestusõigusel ei ole ehitisi.
9.Vale on kostja väide, et hüvitis ehitise eest ja hüvitis hoonestusõiguse eest on erinevad hüvitised. Välistades hüvitise maksmise ehitise eest, välistatakse igasuguse hüvitise maksmine hoonestajale, kui tagasilangemise aluseks on ehitiste puudumine, sest hoonestusõigus sellisena on vaid õiguslik vahend maa- ja ehitise omandi eraldamiseks. Hoonestusõiguse eesmärgiks on ehitiste püstitamine omaniku kinnistule kokkulepitud ajal. Eesmärgi mittesaavutamisel ei saa mõistlikult eeldada kinnistu omaniku kohustust hüvitada hoonestaja rikkumisese tagajärg. Sisuliselt peaks maaomanik maksma selle eest, mis ta on ise loonud, ilma et oleks ehitistega väärtust tekkinud. Kostja selline arusaam on ebaadekvaatne ja vastuolus põhiseadusliku õigusselguse printsiibiga.
10.Isegi kui seda poleks välistatud, määratakse hoonestusõiguse väärtus mitte tulevikuväljavaadete alusel, vaid püstitatud ehitiste väärtuse alusel. Kuna hoonestusõiguse alusel ei saa enam ehitisi püstitada (neid saaks vaid omada ja kasutada, kui nad olemas oleks), siis ei ole hoonestusõigusel turuväärtust, kuna puudub turg hoonestusõiguste jaoks, mida ei saa
eesmärgipäraselt kasutada. Arusaama, et pooled on kokku leppinud hüvitise välistamises hoonestusõiguse langemisel omanikule toetab ka lepingu punkt 28.4.1. Neist kahest punktist nähtub, et pooled on kokku leppinud selles, et kinnistu omanik ei maksa hoonestajale mitte millegi eest, st. ei ettevalmistustööde, ehitamise ega ehitustegevuse tulemuse eest. Teisisõnu, kui hoonestusõigus langeb omanikule, saab omanik selle tasuta- eriti aga juhul, kui omanikule langeval hoonestusõigusel ei ole ehitisi.
11.P alajaama rajatud liitumispunkt võimsusega 150MW asub väljaspool hoonestusõigusega hõlmatud maid ega ole isegi mitte kostja omandis. Hoonestusõigus ei anna õiguseid väidetava alajaama kasutamiseks. Ei ehitiste püstitamise tähtajaks ega hoonestusõiguse omanikule langemise esitamise nõude ajaks 22.05.2014 ei olnud väljastatud ühtegi ehitusluba. Kostja kulud, sh hoonestusõigusega hõlmatud kinnistutel mittepaikneva ning avalikel andmetel Eesti Energia omandisse kuuluva P alajaamaga seoses, ei ole samastatavad hoonestusõiguse väärtusega isegi mitte teoreetiliselt. Kõik, mida kostja võis oma väidetavatele kulutustele vastu saada, ei ole seotud hoonestusõigusega, vaid kostja isikuga ning nende kulutuste hüvitamine on välistatud lepingu punktiga 28.4.1.
V KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Hagi Hageja tagasinõude aluseks on asjaolu, et kostja on rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-s
26.3.sätestatud kohustust ehitada tuulepark valmis kokku lepitud tähtajaks, so. 07.10.2012. Kostja põhiliseks vastuväiteks on see, et kuna viidet vastavale lepingu punktile kinnistusraamatusse kantud ei ole, siis on tegemist võlaõigusliku kokkuleppega, mis kostja kui hoonestusõiguste uue omaniku suhtes ei kehti.
13.Seega tugineb kostja asjaolule, et lepingu p-s 26.3. sätestatud kohustusele ehitada tuulepark valmis kokku lepitud tähtajaks, so. 07.10.2012 ei ole antud asjaõiguslikku sisu. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 2551 p-st 1 tuleneb, et hoonestusõiguse sisu hulka kuulub ka omaniku ja hoonestaja kokkulepe ehitise püstitamise kohta. Ehitiste püstitamine on hoonestaja põhikohustuseks ning kokkulepitud ehtiste/rajatiste valmimisega on lepingu p-s 27.1. seotud hagejatele hoonestusõiguse tasu maksmine. Lepingu p-st. 27.6. järeldub, et ka lisatasu maksmine on seotud ehitiste valmimisega, kuna lisatasu makstakse ehitiste (tuulegeneraatorite) abil toodetava elektri müügist saadavast tulust. Sellega on põhjendatud ka poolte vahel lepingu p-s 26.3. konkreetse 8-aastase tähtaja kokkuleppimine. Tõlgendus, et ehitiste/rajatiste püstitamise tähtaeg ja sellest tulenevalt ka tuulegeneraatorite abil elektrienergia tootmine võiks hoonestusõiguse omaniku vahetusel määramata ajaks edasi lükkuda, ei ole kooskõlas lepingu eesmärgiga ning jätaks hageja huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti tähelepanuta. Samuti kaotaks sellise tõlgenduse puhul lepingu p 26.3. oma mõtte.
14.Kuna hoonestusõiguse seadmisel on kokku lepitud tasu maksmine, on kinnistu omaniku selgeks eesmärgiks, et omanik saavutab piisava tulu kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Lepingu p 27.1. kohaselt määratakse tasu kindlaks püsitatud ja elektrienergia tootmisse lülitatud tuulegeneraatorite võimsuse alusel, p 27.3. järgi on hoonestusõiguse tasu suuruseks 1180 eurot aastas paigaldatud MW eest, p 27.6. alusel tasub hoonestaja lisaks elektri kokkuostu hinnatõusu eest ning lepingu p 27.2. kohaselt hakatakse tasu arvestama alates hetkest kui tuulegeneraator ja vajalikud tehnovõrgud on püsitatud ning elektrienergia tootmiseks valmis seadistatud. Juhul kui nõustuda kostja käsitlusega oleks rajatiste püstitamine ja lepingu eesmärgi saavutamine praktiliselt võimatu, kuna hoonestusõiguse igakordsel omanikul ei oleks kohustust rajatisi tähtaegselt püstitada. Kinnisasja omanikul peab olema võimalik sundida igakordset hoonestusõiguse omanikku võtma üle lepingus sätestatud põhilised lepingulised
kohustused. Sellega tagatakse, et kinnisasja omanik suudab teostada oma eesmärgid ka hoonestaja isiku muutumise korral. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hoonestaja kohustus püstitada ehitised tähtaegselt tuleneb seadusest ning sellist kokkulepet ei saa käsitleda kui võlaõiguslikku kokkulepet, mis hoonestusõiguse üleminekul, kehtiks uue omaniku suhtes vaid juhul, kui need kanti uuele omanikule üle või on kantud kinnistusraamatusse. Teisiti öeldes ei kehti hoonestusõigusest tulenevad seaduse alusel tekkivad õigused ja kohustused mitte ainult kinnisasja omaniku ja hoonestusõiguse omaniku vahel hoonestusõiguse tekkimise ajal, vaid ka kinnisasja omaniku ning hoonestusõiguse igakordse omaniku vahel.
15.Hageja tugines hagiavalduses asjaolule, et kostja ei püstitanud ehitisi kokkulepitud tähtaja jooksul. AÕS § 2441 lg-s 1 on sätestatud ammendav loetelu eeldustest, mille esinemisel on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Eeldusteks on kokkulepitud tähtaja jooksul nõutava ehitise püstitamata jätmine ja hoonestaja poolne lepinguliste kohustuste oluline rikkumine. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole ehitisi tähtaegselt püsitanud, kuid samas leiab kostja, et hoonestusõiguse tagasilangemise alused puuduvad ja seda mitmel põhjusel. Kohus leiab, et kostja poolt välja toodud põhjused ei näita seda, et tagasilangemise alust ei oleks ja viitavad pigem lepingu täitmise võimatusele ja vabandatavusele. Samas on AÕS § 2441 lg 1 puhul tegemist asjaõigusliku alusega, mille puhul ei ole üldse võimalik vabandatavusele tugineda. Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et poolte vaheline teine kohtuvaidlus (tsiviilasi nr. 2-08-52102) ei võimaldanud lepingut täita. Kui tuulepargi rajamiseks oli aega 8 aastat ja kohtuasi kesti üle kahe aasta, siis oli isegi olenemata kohtuasja menetlusest piisavalt aega lepingulise kohustuse täitmiseks. Kohtu hinnangul ei saa asuda ka seisukohale, et hagejad oleks rikkunud hea usu põhimõtet (käitunud pahatahtlikult, sh. takistanud tuulepargi rajamist). Lepingu p 26.3. täitmise kohustus lasus kostjal ja leping on pooltele, seega ka kostjale, täitmiseks kohustuslik.
16.Arvestades, et leping sõlmiti 07.10.2004 ja lepingus oli kehtestatud konkreetne tähtaeg tuulepargi lõpetamiseks ning kostjale olid planeeringu kehtestamisega seotud riskid teada pikemat aega, on tegemist kostja tegevusetusega oma lepinguliste kohustuste täitmisel, mitte hageja poolt hea usu põhimõtte rikkumise või kostja poolt rikkumise vabandatavusega. Asjaolu, mille tekkimine oli võlgnikule mõistlikult ettenähtav, ei saa lugeda vääramatuks jõuks. Avaliku võimu poolt ettenähtud piirangud olid pooltele lepingu sõlmimisel teada ja pooled pidid nendega lepingu sõlmimisel arvestama. Vääramatuks jõuks ei saa lugeda ka kostja poolt välja toodud 2014 novembris tekkinud K vastuseisu, kuna tegemist on asjaoluga, mis tekkis peale lepingu p-s 26.3. sätestatud tähtaega (07.10.2012) ning järelikult ei saanud see ka kuidagi mõjutada lepingulise kohustuse täitmist. Kohus ei nõustu kostja väitega, et eeltoodud mõjutusi arvestades pikeneb lepingu p 26.3. sätestatud tähtaeg 27.05.2018. Lepingus sätestatud tähtaja automaatsele pikenemisele ei ole aluseks seadus, ega ka leping. Lepingut saab muuta poolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel (VÕS § 13 lg 1). Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et pooled oleksid lepingus sätestatud tähtaja muutmises (pikendamises) kokku leppinud.
17.Kuna kostja ei ole lepingu p-s 26.3. kokku lepitud tähtaja jooksul ehitise püstitanud, on AÕS § 2441 lg-s 1 on sätestatud eeldus täidetud ning hagejatel, kui kinnisasjade omanikel on õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguste enda nimele kandmiseks ning hagi tuleb rahuldada. Hagejad palusid hagiavalduses tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek hoonestusõiguste kinnisasjade omanike nimele kandmiseks ja vastavas osas kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning asendada kostja nõusolekud kohtuotsusega. Praegusel juhul on kinnistusraamatu kannete parandamise eelduseks kostja nõusolek. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. KRS § 341 lg 8 kohaselt ei ole puudutatud isiku nõusolek nõutav mh juhul, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse alusel, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg 5
sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. TsMS § 445 lg 2 alusel jätab kohus Viru Maakohtu 21.11.2016 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu (eelmärked) kehtima kuni kinnistusraamatu kannete parandamiseni. Vastuhagi
18.Kostja (vastuhageja) nõuab vastuhagis AÕS § 2442 lg 1 alusel hüvitist tulenevalt hoonestusõiguse tagasilangemisest kinnistute omanikele. Pooled ei vaidle selle üle, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise, kuid on erinevatel seisukohtadel selles osas, mida hüvitis hõlmab. Kostja leiab, et hüvitis koosneb hoonestusõiguse enda ja püstitatud hoonete väärtusest. Hageja on omakorda seisukohal, et hüvitiseks on ainult püstitatud ehitiste väärtus. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hoonestusõiguse lõppemisel (AÕS § 253 lg 1) määratakse hüvitis kindlaks ainult püsitatud hoonete väärtuse alusel, kuid tagasilangemisel lisaks hoonestusõiguse enda kui sellise väärtuse alusel. Õige on kostja viide sellele, et AÕS § 2442 lg 1 ei ole viidet hüvitisele kinnisasjale jääva ehitise eest, kuid samas räägivad mõlemad sätted ka hoonestusõiguse harilikust väärtusest. Mõlema paragrahvi eeskujuks on Saksamaal kehtiva Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ja Šveitsi tsiviilseadustiku (ZGB) vastavad sätted. ErbbauRG § 32 lõige 1 sätestab, et kui kinnisasja omanik kasutab hoonestusõiguse omanikule langemise nõuet, peab ta hoonestajale maksma hüvitise hoone eest. Leping võib sisaldada kokkuleppeid hüvitise suuruse, maksmise viisi ja maksmise välistamise kohta. Samuti tuleb tasuda hüvitis ainult hoonete väärtuse eest hoonestusõiguse tähtaja möödumisel (ErbbauRG § 27 lg 1). Ka ZGB artiklis 779g562 p 1 on sätestatud et hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemise korral makstakse hoone omanikule hoone ees adekvaatne hüvitis.
19.Eeltoodu alusel leiab kohus, et regulatsiooni kujundades, sh. AÕS § 2442 lg 1 on siiski silmas peetud ehitiste harilikku väärtust ning hüvitis piirdub kinnisasjal eksisteerivate ehitiste turuväärtusega. Nendel põhjendustel ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et hüvitis tuleb tavapäraselt tasuda siis kus ehitisi pole kinnisasjale püstitatud. Kohtu arvates looks see olukorra, kus hoonestaja võiks jätta oma põhikohustuse (püsitada ehitised) täitmata, mille tulemusel ei oleks saavutatav ka hoonestusõiguse eesmärk (omada ehitisi võõral kinnisasjal) ning saada hoonestuspotentsiaali kasutamata jätmisel lisaks kinnisasja omanikult hüvitist. Kohtu hinnangul ei ole ei ole selline tõlgendus kooskõlas hoonstusõiguse regulatsiooni mõttega ning nagu kohus eespool märkis, jätaks kinnistu omaniku huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti tähelepanuta. Lisaks tuleneb käesoleval juhul, et lepingu p 26.6. järgi on hüvitise maksmine hoonestusõiguse langemisel omanikule ja tähtaja möödumisel kinnisasjale jäävate ehitiste eest välistatud. Kuna kohus leidis et hüvitiseks on ehitiste väärtus, puudub vajadus käsitleda poolte teisi väiteid hüvitise ja selle suuruse kohta, sh. väiteid mis puudutavad kostja esitatud asjatundja arvamust ning tehtud investeeringuid ja ettevalmistustöid. Samas pole viimaste tegemise ja maksumuse kohta esitatud ühtegi tõendit. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole ehitisi püstitanud, millest järeldub, et puudub kostja poolt hoonestusõiguse alusel loodud väärtus, mille maksumuse hageja peaks kostjale hüvitama ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
Tsiviilasja hind TsMS § 125 teise lause alusel on hagi hinnaks 3500 eurot.
TsMS § 124 lg 1 kohaselt määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. Kostja palub vastuhagis välja mõista hagejalt 8 204 992 eurot, mis on vastuhagi hinnaks.
V MENETLUSKULUDE JAOTUS
Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse (TsMS § 173 lg 4). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (TsMS § 174 lg 2). Kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ja jätab kulud kindlaks määramata, kuna kulude kindlaksmääramine on liialt keerukas ja ajamahukas ning takistaks kohtul õigeaegselt lõpplahendi tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse ja vastuhagi jääb rahuldamata, jäävad kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4). Kui kohus menetluskulude rahalist suurust käesoleva seadustiku § 177 lõike 1 punkti 1 kohaselt kindlaks ei määra, selgitab kohus resolutsiooni juures, et asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt käesoleva seadustiku § 177 lõikele 2. (TsMS § 442 lg 62).
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.