Kaljula Arenduse OÜ kaebus Kiili Vallavalitsuse 17.05.2022 korralduse nr 218 „Sausti külas Kaljula elamuala detailplaneeringu mittealgatamine“ tühistamise nõudes, Kiili valla kohustamise nõudes uuesti otsustama Kaljula Arenduse OÜ 07.04.2021 ettepaneku kohase detailplaneeringu koostamise algatamise üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – Kaljula Arenduse OÜ (registrikood 12812826), esindaja Maiga Liiv Vastustaja – Kiili vald, esindaja Tarko Tuisk
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Kaljula Arenduse OÜ kaebus ning tühistada Kiili Vallavalitsuse 17.05.2022 korraldus nr 218 „Sausti külas Kaljula elamuala detailplaneeringu mittealgatamine“ ja kohustada Kiili valda uuesti otsustama Kaljula Arenduse OÜ 07.04.2021 ettepaneku kohase detailplaneeringu koostamise algatamine
päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.
2.Mõista Kiili vallalt Kaljula Arenduse OÜ kasuks välja menetluskulud 2860 eurot. Vastustaja menetluskulud jätta vastustaja enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 21.11.2022. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka
menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD
1.Kiili Vallavolikogu 12.09.2006 otsusega nr 52 kehtestati Kaljula II, Kalju tee 8 ja Kalju tee maaüksuste detailplaneering (edaspidi: Kaljula DP), mis nägi ette 16 elamumaa, 2 transpordimaa, 1 tootmismaa ja 3 sotsiaalmaa krundi moodustamise. Kruntidele on planeeritud ehitusõigusena hoonestuse maksimaalne korruselisus (kuni 2 korrust), täisehitusprotsent (elamumaal kuni 12% sõltuvalt krundi pindalast) ja sõltuvalt ehitusala konfiguratsioonist ka lubatav hoonete arv. Määratletud on kruntide ehitusõigus, sh suurim lubatud hoonete arv krundil on üksikelamutel 1+1 (elamu/abihoone) ja kaksikelamutel 1+1 (elamu + 1 abihoone), üksikelamute lubatud suurim ehitusalune pind on kuni 220 m2 ja kaksikelamute suurim ehitusalune pind kuni 240 m2 ning elamute lubatud suurimaks kõrguseks on kuni 9 m ja abihoonete kõrguseks on kuni 4,5 m.
2.Kaljula Arenduse OÜ esitas 07.04.2021 Kiili Vallavalitsusele taotluse koos võimaliku planeeringulahendusega Harjumaal Kiili vallas Sausti külas asuvate Kaljula tee kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamiseks 53 269 m2 suuruse maa-ala planeerimiseks. Planeeringu koostamise eesmärgiks on planeeringualal asuvate olemasolevate elamumaa kinnistute ehitusõiguse täpsustamine ja olemasolevatele kinnistutele abihoonete rajamise võimaldamiseks ehitisealuse pindala suurendamine ning Kaljula tee 14 ja 16 kinnistute jagamine üheks looduslikuks haljasalamaa krundiks, transpordimaa krundiks ja kaheks elamumaa krundiks ja Kaljula tee 17 kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaaks (edaspidi: DP).
2.Kiili Vallavalitsus jättis 17.05.2022 korraldusega nr 218 Sausti külas Kaljula elamuala detailplaneeringu (edaspidi: korraldus) algatamata põhjendades seda järgmiselt. Planeeritaval maa-alal kehtib Kiili Vallavolikogu 16.05.2013 otsusega nr 26 kehtestatud Kiili valla üldplaneering (edaspidi: ÜP) ning Kaljula DP. DP-s ületavad negatiivsed mõjud positiivseid mõjusid. Elamumaade kasv rohealade arvelt ei ole põhjendatud elanike arvukuse tõstmiseks sest: 1) n-ö tühjalt seisev vaba maa on rohe- ja puhkealana väärtus neile, kes seal elavad; 2) olemasolevate ja planeeritavate detailplaneeringute elluviimine tulevikus võib viia kohaliku omavalitsuse finantsraskustesse. Kõrgepingeliinide mõjualas elamumaade moodustamine ei vasta kvaliteetsele ruumiloomele, sest: 1) põhjustab põhjendamatult palju piiranguid ja üleliigseid tingimusi tulevasele maaomanikule täisväärtusliku elukeskkonna loomisel ja kasutamisel; 2) võib põhjustada tulevase elamumaa omaniku organismile otsest biofüüsikalist mõju. Kaljula tee elanikud ja ka teised lähipiirkonnas elavad kodanikud on teadlikud ja arvestavad kehtiva detailplaneeringuga. Neil on õiguspärane ootus alale kehtestatud detailplaneeringu elluviimisele. Sausti peakraav on oluline rajatis, mille kaudu toimub Kiili valla loodeosast liigvee ärajuhtimine Vääna jõkke. Soovitav ei ole nimetatud asukohta moodustada üksikelamu kinnistu ja vähendada Sausti peakraavi ehituskeeluvööndit.
3.Tallinna Halduskohtule saabus 20.06.2022 Kaljula Arenduse OÜ kaebus Kiili Vallavalitsuse 17.05.2022 korralduse nr 218 „Sausti külas Kaljula elamuala detailplaneeringu mittealgatamine“ tühistamise nõudes, Kiili valla kohustamise nõudes uuesti otsustama Kaljula Arenduse OÜ 07.04.2021 ettepaneku kohase detailplaneeringu koostamise algatamise üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Korralduses on seaduse sätetes vastuolu. Korralduse preambulis on Kaljula DP koostamise algatamisest keeldumisel tuginetud planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lõike 2 punktile 2, aga korralduse seletuskirja lõpus on keeldumise alusena toodud sama lõike punkt 3.
5.DP algatamise taotluse lahendamise menetluskäiku on moonutatud, kuna vastavast kronoloogiast on välja jäetud vastustaja alusetu nõue kaebajale kuuluva kolme transpordimaa kinnistu tasuta võõrandamiseks Kiili vallale.
6.Korraldus on kaalutlusvigadega. Vastustaja ei ole välja selgitanud, kas detailplaneeringu alal asuvate kinnistute omanikel võiks olla huvi suuremate abihoonete rajamise vastu. Sellise huvi välja selgitamiseks oleks DP koostamise menetlus asjakohane.
7.Korralduses ei ole välja toodud avalikku huvi, mis välistaks DP algatamise või kehtestamise. Samuti ei ole vastustaja kajastanud võimalikku avalikku huvi, mis toetaks DP koostamise algatamist ja ka kehtestamist. Olukorras, kus DP ei ole avaliku huviga vastuolus, tuleks planeeringu koostamine algatada, et planeeringu koostamise menetluse käigus leida avalikkusega koostöös planeeringualale sobivaim lahendus.
8.Vastustaja on tähelepanuta jätnud, et sõlmitud halduslepingu järgi kohustub kaebaja omal kulul rajama kavandatavale üldkasutatava maa krundile heakorrastatud pargiala, mida piirkonna elanikud saavad kasutada. Sellega hoiab Kiili vald kokku maksumaksjate raha ning piirkond saab oma kasutusse heakorrastatud pargi. Kehtiv Kaljula DP sellist privileegi piirkonnale ei anna, kuna Kaljula tee 14 ja Kaljula tee 17 üldkasutatavate maade täpsem kasutus ja kinnistu omaniku kohustused üldkasutatava infrastruktuuri rajamiseks on kehtivas detailplaneeringus määramata.
9.PlanS § 126 lõike 1 punktist 4 tulenevalt on avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine üks detailplaneeringu ülesannetest, mida on võimalik lahendada detailplaneeringu koostamise käigus. Tagamise kohustus ei tähenda, et juurdepääsuks vajalikud kinnistud oleksid juba enne detailplaneeringu koostamise algatamist kohaliku omavalitsuse omandis. Vastustaja on oma tagamise kohustuse halduslepingu punktides 6.1 ja 6.1.1 delegeerinud kaebajale. Ka kaebaja esitatud planeeringulahenduses on DP elluviimise tegevuskava osana ette nähtud planeeringualale jäävate transpordimaade kinnistute tasuta võõrandamine kohalikule omavalitsusele.
10.DP planeeringulahenduse kohaselt ulatub Kiisa-Järve 110kV elektriliini (tunnus L182) 25 m laiune kaitsevöönd elamukruntidele pos 16 ja 17, kuid liin ise nendeni ei ulatu. Kavandatavate kruntide piir on 4 m kaugusel liini tsentrist, aga kruntide ehitusala jääb kaitsevööndist välja. Korralduse seletuskirja joonis 4 näitab magnetvälja suuruseks liini keskel (0 m liinist) 5 μT ja 25 m kaugusel langeb magnetväli 1 μT. See tähendab, et konkreetse liini magnetvälja tugevus jääb lubatud piiridesse (max 100 μT) ehk on sellest mitmeid kordi väiksem ja negatiivset mõju inimese tervisele ei kaasne. Vastustaja argument on arusaamatu, kuna sama liini kaitsevööndisse on piirkonnas ehitatud mitmeid elamuid. Juhul, kui elamute kasutamine liini kaitsevööndis oleks kuidagi ohtlik, ei oleks võimalik neid elamuid kasutada
11.DP lahenduse kohaselt ei asu kruntide ehitusala kraavi kaitsevööndis, kuna see jääb 7 m kaugusele kraavi kaldast. Korralduse andmisel on lähtutud asjakohatutest kaalutlustest ja olulisi asjaolusid pole arvestatud, mistõttu ei ole vastustaja teostanud kaalutlusõigust kohaselt.
12.Korraldust ei ole kohaselt põhjendatud. Korraldus ei sisalda andmeid, millest tulenevalt on DP ruumiloome diagramm koostatud, seetõttu ei ole võimalik kindlaks teha ega aru saada, kas need on asjakohased ja/või korrektsed. Vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas täpsemalt kolme elamisühiku lisandumine Sausti külla viib Kiili valla finantsraskustesse ja millises määras suureneb koormus Kiili valla eelarvele. Samuti ei ole korralduses põhjendatud, mil määral suurenevad liikluskoormus ja
sellega kaasnevad negatiivsed mõjud. Korralduse põhjendusi ei ole asjakohaselt täiendatud ega parandatud ka peale kaebaja ärakuulamist.
13.Vastustaja on rikkunud hea halduse tava ja olnud kaebaja taotluse lahendamisega viivituses üle aasta, mis on äärmiselt pikk aeg. Haldusleping on sõlmitud 25.05.2021 ja DP koostamise algatamise üle otsustamine oleks pidanud toimuma mõistliku aja jooksul, mitte hiljem kui 06.07.2021. Täiendavad läbirääkimised transpordimaa kinnistute võõrandamise tingimuste osas ei ole ega saa olla takistuseks DP koostamise algatamiseks.
14.Vastustaja on asunud kaebajat ebaseaduslikult survestama, et vältida kaebajale kuuluvate transpordimaa kinnistute avalikes huvides omandamise menetlust. Vastustaja on ka varasemalt üritanud ebaseaduslike võtetega kaebajalt transpordimaade kinnistute tasuta võõrandamist nõuda. Vastustaja on ühepoolselt DP ala suurendanud ja põhjendamatult planeeringualasse lisanud 1860 m2 suuruse Kaljula tee T1 kinnistu, mille osas kehtib Kiili Vallavolikogu 13.08.2002 otsusega nr 37 kehtestatud Sausti külas Kaljula II MÜ detailplaneering.
15.Põhjendamatu on väikese mahuga detailplaneeringu koostamise algatamata jätmine olukorras, kus vastustaja probleemiks on varasemalt planeeritud suured elamualad. Vastustajal oleks mõistlikum kaaluda veel ellu viimata detailplaneeringute kehtetuks tunnistamist. Vastustaja on rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet DP: Lepiku tee 29 detailplaneeringu asjaolud on sarnased ja võrreldavad. Lisanduvate elamukruntide osas on tegemist väikesemahuliste detailplaneeringutega, millel on sarnased mõjud. DP koostamise käigus tuvastaks vastustaja oluliselt suurema avaliku huvi planeeringu kehtestamiseks kui see tuvastati Lepiku tee 29 DP puhul.
16.Vastustaja on käitunud sõnamurdlikult ja rikkunud haldusorgani vastuolulise käitumise keeldu. Vastustaja on kaebajale enne taotluse esitamist mõista andnud, et vastustaja suuniste kohaselt koostatud planeeringulahenduse korral on võimalik DP koostamine algatada. Peale seda, kui kaebaja keeldus vastustaja alusetu nõude täitmisest, s.o transpordimaa kinnistute tasuta võõrandamisest, esitas vastustaja kaebajale tutvumiseks korralduse eelnõu, mis kaebaja vastuväidetest hoolimata 17.05.2022 korraldusena vastu võeti.
17.DP algatamisest keeldumiseks puudub alus. Kaebaja ei ole keeldunud teede ega tehnorajatistega seotud kulutuste kandmisest. Seda tõendab ka kaebaja ja vastustaja vahel sõlmitud haldusleping. DP alal on teed koos tänavavalgustusega valmis ehitatud ja rajatud on kõik tehnorajatised, v.a elektrivõrgu liitumispunktid uutele kruntidele. Nimetatud liitumispunktide rajamine toimub liitumislepingutega, mille saavad tekkivate elamumaa kinnistute omanikud iseseisvalt sõlmida, ja Kiili vallal nendega seoses kulusid ei teki.
18.Korralduse seletuskirjas ei ole välja toodud sellist ülekaalukat avalikku huvi, millest lähtuvalt oleks ilmne, et DP-d ei ole võimalik kehtestada ja seetõttu tuleks planeeringu koostamine algatamata jätta. Korralduses puuduvad viited avalikkuse vastuseisu kohta DP koostamise algatamise osas. Piirkonna elanikel ei saa olla õiguspärast ootust, et 2006. aastal kehtestatud detailplaneeringut ei muudeta. Seda olukorras, kus vajadus esialgselt kavandatud puurkaevu ja ühise reoveemahuti järele on ära langenud. Samuti on kehtiva detailplaneeringu muutmise vajadus osaliselt tingitud kehtiva detailplaneeringu alal asuvate kinnistuomanike soovist ehitusõigust suurendada Kiili üldplaneeringus lubatud ulatuseni, et neil oleks võimalik oma kinnistutele abihooneid rajada. Avalike huvidega ei saa vastuolus olla PlanS § 12 lõikes 1 toodud põhimõtte kohane DP, mis näeb ette kasutusest välja langenud puurkaevu ja kanalisatsioonimahuti kinnistu ümberplaneerimise nende otstarbekama kasutamise eesmärgil. Läbi DP-ga ettenähtud kvaliteetse pargiala rajamise saab avalikkus hüvesid avaliku huvi seisukohast.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
19.Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Kaljula tee elanikud ja ka teised lähipiirkonnas elavad kodanikud on teadlikud ja arvestavad kehtiva detailplaneeringuga. Neil on
õiguspärane ootus alale kehtestatud detailplaneeringu elluviimisele. Samuti arvestab vald oma tegevuses asjaoluga, et kehtivate detailplaneeringutega alad on realiseeritavad kehtestatud planeeringute alusel. Vastustaja ei pea põhjendatuks, et õiguspäraselt kehtestatud detailplaneeringu alusel kindlaks määratud planeeringuala maakorraldust muudetakse ja muudetakse seda tiheasustusalal intensiivsema maakasutuse suunas, tehes seda üldkasutatava maa arvelt. Planeeringu kehtestamise ajal kehtinud katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord on sätestatud §-s 6.
20.Kaebaja ei saa tugineda mistahes õiguspärasele ootusele, sest vastava valdkonna pädevust omav isik (kaebaja tegevus on kinnisvara arendamine) omandas asjaomased kinnisasjad teadmises, et tegemist on kehtiva planeeringu kohaselt üldkasutatava maaga ja sinna elamumaa sihtotstarbe määramine ei ole võimalik.
21.Vastustajale jäävad arusaamatuks kaebaja etteheited vastustaja sõnamurdlikkusele ja pahatahtlikkusele. Vastustaja on olnud jooksvalt kogu menetlusaja vältel kaebajaga kontaktis. Seda nii vahetult kui ka kirjalikult. Asjaolu, et vald kui kollegiaalorgan otsustab teisiti, kui on läbirääkimised olnud ametniku ja huvitatud isiku vahel, on normaalne töövorm. Seadusandja on määranud planeeringute algatamise otsustamise vallavalitsuse pädevuseks ja ei luba seda teha üksikotsuse tasandil.
22.Kaljula II, Kalju tee 8 ja Kalju tee maaüksuste detailplaneeringu algatamise eeltingimusena sõlmiti kokkulepe Sigma arenduse ja Kiili valla vahel, et arendaja annab avalikuks kasutamiseks ettenähtud teed tasuta üle Kiili vallale. Vald eeldas sama käitumist kaebajalt. Kaebaja keeldus ja kohtulikus kontrollis selgus, et lepingulised kohustused, ka sellised, mis on sõlmitud planeerimismenetluse raames, planeeringu algatamise eeltingimusena, ei lähe kolmandale isikule üle. Tegemist ei olnud ebaseadusliku võttega, vaid valla vaates olulise küsimuse lahendamisega õiguspärasel viisil.
KOHTU PÕHJENDUSED
23.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Riigikohus on korduvalt selgitanud ulatusliku kaalutlusõigusega planeerimisotsuste kohtuliku kontrolli piire, märkides, et kohus ei teosta erinevate huvide kaalumist haldusorgani eest, ei muuda planeeringulahendust haldusorgani asemel ega otsusta planeeringulahenduse otstarbekuse üle (RKHK lahendid asjades nr 3-3-1-23-16, nr 3-3-1-15-08, nr 3-3-1-8-02, nr 3-3-1-9-98 jt).
24.Vaidlusalusel alal kehtib Kaljula DP. Kaebaja algatatud detailplaneeringu taotluse eesmärk on olemasolevate 7 üksikelamu krundi ja 8 paariselamu krundi ehitisealuse pindala suurendamine ja arhitektuursete tingimuste täpsustamine. Selle täpsustusega ei muudeta olemasolevate elamumaade kruntide sihtotstarvet ega kinnistute pindalasid. Lisaks on planeeritud kokku 3 üksikelamu ehitamiseks ettenähtud elamumaa sihtotstarbega krundi, ühe transpordimaa ja ühe üldkasutatava maa sihtotstarbega krundi moodustamine. Uued ehitusõigused planeeringualal on järgmised: krundile tohib ehitada ühe- kuni kahekorruselise elamu kõrgusega kuni 9,0 m ja ühe abihoone kõrgusega kuni 4,5 m ning krundi suurim ehitisealune pind kuni 300 m2. Vaidlust ei ole, et praegusel ajal on Kalju tee maaüksuste detailplaneeringuga ette nähtud Kaljula tee 5, Kaljula tee 14 ja Kaljula tee 17 kinnistute, mille sihtotstarve on üldkasutatav maa. Vaidluse esemeks on asjaolu, et vaidlustatud haldusaktiga keeldus vastustaja vaadeldaval alal detailplaneeringu muutmisest.
25.Kaebaja heidab vastustajale ette, et vaidlustatud otsuse ja seletuskirja vastuvõtmise õiguslik alus ei ühti. Vastustaja on tuginenud detailplaneeringu algatamisest keeldumisel PlanS § 128 lg 2 p-le 2. Nimetatud sätte kohaselt ei algatata detailplaneeringut eelkõige juhul, kui on ilmne, et algatatava
planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast. Otsuse seletuskirjas tugineb vastustaja PlanS § 128 lg 2 p-le 3, mis sätestab, et detailplaneeringut ei algatata, kui selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus. Seega on otsuses kirjas ühed ja seletuskirjas hoopis teised õiguslikud alused. Kohus nõustub kaebajaga, et mõlemad õiguslikud alused oleks pidanud olema ka vaidlustatud otsuses, samas ei ole tegemist olulise veaga, mis üksinda tingiks vaidlustatud haldusakti tühistamise (vt HMS § 58).
26.Kohtupraktikas on leitud, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda tema planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt (Riigikohtu 06.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-02, p 10). Seega tuleb praeguses asjas hinnata, kas vastustaja on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ning kaalunud erinevaid huvisid.
27.Vaidlust ei ole, et detailplaneeringuga soovitud moodustatavad krundid järgivad Kiili valla üldplaneeringus esitatud nõudeid (eskiislahenduses pos 16-18). Olemasolevate kruntide puhul (eskiislahenduses pos 01-15) suurendatakse ehitisealust pinda kuni 300 m2-ni. Soovituslike krundisuuruste järgimine pole vastuolus Kiili valla üldplaneeringuga.
28.Kaebaja heidab ette, et korralduses ei ole välja toodud avalikku huvi, mis välistaks DP algatamise või kehtestamise. Kaljula tee (7 kinnistu) elanikud on pöördunud Kiili valla poole sooviga rajada paarismajade juurde abihooned (dtl 11). Õige on kaebaja viide, et varasemalt, s.o 30.11.2020, on vastustaja pidanud võimalikuks vastavat probleemi lahendada detailplaneeringu algatamise (muutmise) kaudu (dtl 253).
29.Seletuskirjast (lk 7, dtl 234) nähtuvalt tõi vastustaja välja avaliku huvina alla 20 m2 ehitiste ehitamise soovi ning märkis, et mitmed Kaljula DP ala elanikud on pöördunud Kiili Vallavalitsuse poole murega abihoonete ehitamise võimaldamisega, kuna elamute ehitamisel on kasutatud ära kogu detailplaneeringus lubatud ehitisealune pind. Punktis 9.4 (lk 13) asus vald järeldusele, et tulenevalt PlanS (kehtis kuni 30.06.2015) ei ole alla 20 m2 hoonete ehk detailplaneeringu koostamist mittenõudvate hoonete ehitamist eraldi reguleerinud, on nende ehitamine jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata detailplaneeringus määratud hoonete arvust jm tingimustest. Eelnevast saab järeldada, et praegusel ajal ei näe vald takistusi abihoonete rajamiseks, mis ei ületa 20 m2. Samas ei ole vastustaja võtnud seisukohta abihoonete rajamise osas, mis ületavad 20 m2.
30.Järgmisena leiab kaebaja, et korralduses ei ole välja toodud avalikku huvi, mis välistaks DP algatamise või mis toetaks DP algatamist ja kehtestamist. Detailplaneeringu positiivsed ja negatiivsed mõjud on kajastatud korralduse seletuskirja p-s 9.2. (dtl 236-238). Kokkuvõttes asuti järeldusele, et detailplaneeringuga kavandatud tegevustel on mitmeid negatiivseid mõjusid, kuid on ka positiivseid mõjusid, samas kui negatiivsed mõjud ületavad positiivseid. Seega ei toeta seletuskiri kaebaja väidet, et mõjusid ei ole hinnatud. Küll aga ei ole hinnatud, kas kohalike elanike heaolu väheneb määral, et detailplaneeringu realiseerimine (st 3 elamumaa kinnistu rajamine) muutub võimatuks.
31.Vastustaja on välja toonud, et elamumaade kasv rohealade arvelt ei ole põhjendatud elanike arvukuse tõstmiseks, kuna vabad rohe- ja puhkealad on väärtuseks kohalikele elanikele ja olemasolevate ja planeeritavate detailplaneeringute elluviimine võib viia kohaliku omavalitsuse finantsraskustesse (seletuskiri p 9.3., dtl 24). Samas ei nähtu kaebaja esitatud tõenditest, et vastustaja oleks kaebajale eelnevalt nimetatud asjaolusid menetluse käigus ette heitnud. Asja materjalide hulgas on 25.05.2021 haldusleping nr 8-15/80-21 (ei nähtu, kas see on ka allkirjastatud), milles Kiili vald ja kaebaja sõlmisid lepingu detailplaneeringu koostamise ja selle täitmise tingimuste kohta (dtl 132138).
32.Peale nimetatud lepingu läbirääkimisi leidis vastustaja esindaja 18.06.2021, et arendajal tuleb kõneksolevad teed tasuta ja tingimusteta üle anda (dtl 139). Arendaja eelnevale vastuväiteid ei esitanud ning oli nõus nõuet täitma peale detailplaneeringu kehtestamist ja vaidlustamistähtaja möödumist (dtl 140 ja dtl 143). 19.07.2021 edastas vastustaja esindaja kaebajale DP algatamise dokumendid, sh Kaljula elamuala detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõu (dtl 152-167). 23.02.2022 selgitas valla esindaja, et tagamata on juurdepääsuteede saatus ning halduslepingu projektis ette antud menetlustähtaegade sisseviimine ei ole õiguspärane. Samuti pakkus vastustaja võimalust kokkuleppe saavutamiseks (dtl 176). 04.02.2022 on vastustaja esindaja pidanud võimalikuks jätkata detailplaneeringu algatamise menetlusega (dtl 178). 12.04.2022 on edastatud kaebajale vaidlustatud korralduse eelnõu arvamuse avaldamiseks (dtl 202). Kaebaja palus 19.04.2022 algatada detailplaneeringu menetlus taotluses esitatud planeeringualal tulenevalt 25.05.2021 sõlmitud halduslepingus 8-15/80-21 kokkulepitud tingimustes ning varasemalt huvitatud isikule tutvustatud ja 19.07.2021 edastatud detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõus toodud alustel. Samas kirjas tõi kaebaja välja, et täiendavate läbirääkimiste objektiks olevate transpordimaa kinnistute tasuta võõrandamist Kiili vallale ei ole Kiili Vallavalitsusel õigus nõuda (dtl 225-226). Seletuskirja lk-l 21 (dtl 248) on vastustaja vastanud kaebaja vastuväidetele ning leidnud, et planeeringu algatamise etapi juures on kohalikul omavalitsusel võimalik tee küsimus lahendada läbirääkimiste vormis enne algatamist. Kui avalikule teele juurdepääsu küsimus on lahendamata, siis on see üheks oluliseks argumendiks, mille alusel võib keelduda detailplaneeringu algatamisest.
33.Eelnevat kirjavahetust ja tõendeid aluseks võttes nähtub üheselt, et vastustajal ei ole olnud õiguslikke ega faktilisi takistusi detailplaneeringu algatamiseks, mh seletuskirjas toodud põhjustel. Vaidlusaluseks kohaks on peetud üksnes asjaolu, et kaebaja ei ole olnud nõus enne DP kehtestamist võõrandama avalikule teele juurdepääsu teid. Õige on vastustaja viide seletuskirjas, et PlanS § 126 lg 1 p 4, p 17 ja p 20 koostoimes § 126 lõikes 2 sätestatuga määrab, et detailplaneeringuga lahendatakse avalikule teele juurdepääsu küsimus. Samas ei nähtu nimetatud sätetest, et vastava küsimuse lahendamine peab toimuma enne detailplaneeringu algatamist. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et avalikule teele juurdepääsu rajamine on võimalik ning kaebaja ei ole vastu vaielnud, et on nõus teed vallale tasuta üle andma (dtl 140). PlanS § 126 näeb ette detailplaneeringuga lahendatavate küsimuste ringi olukorras, kus detailplaneering tuleb koostada. PlanS § 126 lg 1 p-st 4 ja lg-st 2 tuleneb, et koostatavas detailplaneeringus tuleb määrata detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimalik asukoht, samuti otsustada servituutide vajadus jms küsimused. See tagab, et detailplaneeringu kohustuslike hoonete rajamisel vaadeldakse planeeritavat ala tervikuna ega jäeta lahendamata neid aspekte, mis on nimetatud hoone(te) toimimiseks vältimatult vajalikud. Sellega tekib kindlus, et detailplaneering on realiseeritav (vt Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2021 kohtuotsus haldusasjas nr 3-20-945, p 19). Praegusel juhul sellist olukorda ei esine, kuivõrd ei ole kaebaja keeldunud oma kohustuste täitmisest, mistõttu ei kohaldu PlanS § 128 lg 2 p 2. PlanS seletuskirjas (eelnõu nr 13-0907, lk 168) on täpsustatud, et (haldus)lepingu saab sõlmida siis, kui planeeringu koostamise korraldajal on selge ülevaade, millised ülesanded ta soovib üle anda.
34.Üldjoontes selgub ülesannete maht detailplaneeringu vastuvõtmisel, sest sellel menetlusetapil kinnitab planeerimisalase tegevuse korraldaja, et planeering on tema hinnangul valmis ja et see vastab õigusaktides sätestatud nõuetele. Kuna detailplaneering võib avalikustamise käigus veel täpsustada, oleks mõistlik elluviimiseks vajalikud lepingud sõlmida detailplaneeringu kehtestamisel. Siis on kindel, et üleantavad ülesanded ka tegelikult detailplaneeringus sisalduvad. Eelnevast järeldub, et õigusaktidega ei ole paika pandud, millises detailplaneeringu menetlusetapis on kaebaja kohustatud teed vallale võõrandama (või tasuta üle andma). Ka vastustaja ise viitab seletuskirjas, et „planeeringu algatamise etapi juures on kohalikul omavalitsusel võimalik tee küsimus lahendada läbirääkimiste vormis enne algatamist.“ Seega on tegemist võimalusega, mitte kohustusega. Olukorras,
kus kaebaja ei olnud enne detailplaneeringu kehtestamist nõus vallale tasuta teid üle andma, ei saanud vastustaja jätta sellel põhjusel detailplaneeringut algatamata.
35.Kuivõrd ainuüksi eeltoodud põhjustel on vaidlustatud korraldus õigusvastane ja tuleb seetõttu tühistada, ei hinda kohus teisi kaebaja kaebuses toodud väiteid.
36.Tühistamisnõude rahuldamisest tulenevalt on põhjendatud ka Kiili valla kohustamise nõue uuesti otsustada Kaljula Arenduse OÜ 07.04.2021 ettepaneku kohase detailplaneeringu koostamise algatamise üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
37.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja taotles menetluskulude väljamõistmist summas 2820 eurot, millele lisandub riigilõiv 20 eurot. Kaebaja on esitanud õigusabikulude arve ja spetsifikatsiooni (dtl 375-376). Oomega Õigusbüroo OÜ osutas kaebajale õigusabi tunnihinnaga 120 eurot kokku 23,5 tunni ulatuses. Kohtu hinnangul on õigusabikulud vajalikud ja põhjendatud ning tuleb vastustajalt välja mõista. Vastustaja menetluskulud tuleb jätta vastustaja enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.