Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Einar Vene, Tanel Saar, Tiina Pappel 07.09.2022, Tartu 3-20-1401 OÜ Jõhvi Turg kaebus Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse nr 2092 ja 06.05.2020. a ehitusloa nr 2012271/13166 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 01.11.2021. a otsus Nord Kaubakeskus OÜ apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja OÜ Jõhvi Turg Volitatud esindaja v.adv.abi Angela Kase Vastustaja Jõhvi vald Kolmas isik Nord Kaubakeskus OÜ Volitatud esindaja Igor Sumarok
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid parandada otsuse resolutsioonis ebatäpsus Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse numbris ning asendada number 2091 numbriga 2092. Muuta ja täiendada halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
2.Mõista Jõhvi vallalt OÜ Jõhvi Turg kasuks välja menetluskulud summas 960 (üheksasada kuuskümmend) eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 07.10.2022 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
OÜ-le Jõhvi Turg kuuluvad Jõhvi linnas Narva mnt 12 ja 14 kinnistud.
2.Jõhvi Vallavalitsus andis 05.05.2020. a korraldusega nr 2092 „Ehitusloa andmine“ loa kaubanduskeskuste laiendamiseks ja ümberehitamiseks asukohaga Ida-Viru maakond, Jõhvi vald, Jõhvi linn, Narva mnt 10 (katastritunnus 25301:005:0075) ja Narva mnt 4c
(katastritunnus 25301:005:0091), võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku (EhS) § 39 lg 1 ja Jõhvi Vallavolikogu 29.01.2015. a määruse nr 39 „Jõhvi valla ehitusmäärus“ § 5 p 8.
3.Jõhvi Vallavalitsus väljastas 06.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 seoses ehitusloa taotlusega nr 2011271/03402.
4.Jõhvi Vallavalitsus jättis 22.06.2020. a korraldusega nr 2223 rahuldamata OÜ Jõhvi Turg vaide Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korraldusele nr 2092.
5.OÜ Jõhvi Turg esitas 27.07.2020 Tartu Halduskohtule kaebuse, 29.07.2020 puuduste kõrvaldamise avalduse ja 15.09.2021 täiendava seisukoha. Kaebaja palus tühistada Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korraldus nr 2092 ja 06.05.2020. a ehitusluba nr 2012271/13166. Kaebaja põhjendused: Ehitusluba on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga (DP), nähes ette Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistutel paikneva avatud jalakäijate liikumisala sulgemise juurdeehitusega. DP ei näe ette galerii sulgemist välispiiretega ja sellele eraldatud siseruumi tekkimist. DP ei määra galerii osas hoonestusala. Ehitusluba ei arvesta avalike huvidega. Ehitusloaga lubatud hooneosa ületab ehitusalase pinna poolest DP-s kajastatud, olemasoleva galerii projektsiooni pindala. Turule pääsemiseks enim kasutatava avatud läbikäigu sulgemine kaubanduskeskuse laienduse poolt halvendaks juurdepääsu turule ja viiks külastajate vähenemiseni. Läbipääsu sulgemise oht on kaubanduskeskuse valdaja senise käitumise põhjal reaalne. Ebausutav on, et kaubanduskeskuse valdaja tagaks läbipääsu väljaspool kaubanduskeskuse avamisaegasid. Kaebaja tulnuks kaasata ehitusloa menetlusse.
6.Tartu Halduskohus peatas 29.10.2020. a määrusega Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse nr 2092 ja 06.05.2020. a ehitusloa nr 2012271/13166 kehtivuse ning keelas ehitusloa alusel ehitustegevuse halduskohtumenetluse ajaks.
7.Tartu Halduskohus rahuldas 01.11.2021. a otsusega kaebuse; tühistas Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse nr 2091 ja 06.05.2020. a ehitusloa nr 2012271/13166; mõistis Jõhvi vallalt välja kaebaja kasuks menetluskulud 2367 eurot ja jättis kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda. Otsuse põhjendused: 1) Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistutel asuvate hoonete vaheala klaasimine ei ole galerii ehitamine. Sellist lahendust ei näe ette kehtiv DP. 2) Kaebajal puudub subjektiivne õigus tugineda ehitusloa ja DP vahel tekkinud vastuolule. Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuid läbiv jalgtee ei ole märgitud avalikuks jalgteeks. DP selgituskirjast ei tulene, et galerii all olev läbikäik oleks või peaks olema avalikult kasutatav jalgtee (tl 37). DP-s ei määrata lõplikult avalikult kasutatavaid teid. Juurdepääsu küsimus tuleb lahendada kinnisasjade omanikel eratee kasutamise asja- või võlaõiguslike kokkulepetega. DP ei saa anda õigust kasutada planeeringuala kinnistut juurdepääsuna. Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuid läbiva jalgtee avalikult kasutatavaks teeks lugemine DP juurde kuuluva liiklusjoonise järgi oleks vastuolus kohtupraktikaga ja planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p-ga 17. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et oleks tagatud avalik juurdepääs turu territooriumile läbi Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute vahelise ala. Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuste vahelise ala klaasimine niiviisi, et selle tagajärjel tagatakse jalakäijate juurdepääs turu territooriumile iseavanevate uste kaudu, ei riiva kaebaja subjektiivseid õigusi. Sel põhjusel ei ole kaebajal õigust nõuda seni olnud läbikäigu säilitamist klaasimata kujul tuginedes DP-le. Seega ei saanud kaebaja tugineda väitele, et Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahelise ala klaasimine on vastuolus DP-ga. Turu territooriumile on
olemas ka teised sissepääsud. Sel põhjusel ei esine olulist vastuolu kehtiva DP-ga, mille liiklusskeemi järgi on ette nähtud Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahel jalgtee. 3) Ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektis pakutud lahendus on proportsionaalne nii kaebaja, kolmanda isiku kui ka avaliku huvide tagamisel. 4) Kaebajal on subjektiivne õigus nõuda, et ehitusloa menetluses oleks järgitud DP-s ettenähtud hoonestusala nõudeid täiendavate õiguste riivet välja toomata. Kehtiva DP järgi on Narva mnt 4c kinnistu maksimaalseks ehitusalaks 1545 m2, s.h galerii maksimaalne hoonestusala 80 m2. Narva mnt 10 kinnistu maksimaalseks ehitusalaks on 680 m2 ja galerii ehitusalaks 30 m2 (tl 60-61). Ehitusprojekti kohaselt moodustab Narva mnt 4c kinnistu ja Narva mnt 10 kinnistu ehitusala kokku 2677 m2 (tl 25) ehk Narva mnt 4c kinnistul 1801,4 m2 ja Narva mnt 10 kinnistul 876 m2. Hoonete vahelist galerii ehitamist ehitusprojekt ette ei näe. DP-s ettenähtud galerii ehitusala ei ole arvesse võetav. Projekti järgi on Narva mnt 4c kinnistu maksimaalne ehitusala DP-s kindlaksmääratud ehitusalast 256 m2 võrra suurem ja Narva mnt 10 kinnistu korral 196 m2 võrra suurem, kokku 452 m2. Seega ületab kahe hoone projektijärgne ehitusala pind DP-s sätestatud ehitusala pinda 20%, mis on oluline kõrvalekalle. Vastustaja viide hoonestusalale, mis tekkis peale Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistutele kaubanduskeskuste kerkimist, ei ole asjakohane ega anna õiguslikku alust võtta aluseks varasema ehitusloa kasutamise käigus tekkinud hoonestusala. Asjakohasteks dokumentideks hoonestusalade võrdlemisel on DP ja ehitusprojekt. Hoonestusala osas on tegemist olulise kõrvalekaldega DP-st. 5) Vastustaja rikkus kaasamise ja ärakuulamise kohustust. Selline menetluslik viga saanuks mõjutada vaidlusaluse otsuse sisu. Kuna ehitusprojektis ettenähtud ümberehitamine puudutab kaebaja kinnistule juurdepääsu tagamise küsimust, on tal faktiline kokkupuude ehitusloa menetlusega ja on kaasarääkimise võimalus. Välistatud ei ole, et kaebaja soovinuks tunnistada jalgtee Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute vahel avalikult kasutatavaks või oleks pöördunud maakohtusse vajaliku servituudi määramiseks, samuti juhtinuks tähelepanu sellele, et ehitusprojektis märgitud hoonestusala ületab DP-s ettenähtud hoonestusala.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
8.Nord Kaubakeskus OÜ esitas 30.11.2021 apellatsioonkaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu 01.11.2021. a otsus ja teha uus otsus, millega jätta OÜ Jõhvi Turg kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Kohus ei analüüsinud kõiki tõendeid ja asjaolusid. Ei nõustu kohtuga, et ehitusloaga ette nähtud ehitusala on 20% suurem, kui sätestab DP. DP kehtestati 2010. a, mil ehitisealust pinda arvestati teisiti, kui praegu kehtivas majandus- ja taristuministri 05.06.2015. a määruses nr 57 “Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused” (§ 19 lg 5). Vald arvestas nimetatud asjaoluga. DP on kehtestatud rohkem kui 10 aastat tagasi, mis on piisav aeg, et kohalik omavalitsus võiks aktsepteerida muudatusi DP-ga kehtestatud hoonestuse näitajates. 2) Ehitusprojekti teisel korrusel olev läbikäiguala koos kohvikuga on funktsionaalselt galerii, kuigi selle nimetus on teistsugune, mistõttu peab see olema arvesse võetav. Seega on DP järgne maksimaalne ehitusala kokku 2335 m2 (Narva mnt 4c kinnistu ehitusala pind 1545 m2+galerii hoonestusala 80 m2+Narva mnt 10 kinnistu ehitusala pind 680 m2+galerii ehitusala pind 30 m2). Ehitusprojekti kohaselt on Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute ehitusala 2677 m2. Seega on projekti järgi Narva mnt 4c kinnistu ehitusala DP-s kindlaksmääratud ehitusalast 256 m2 võrra suurem ja Narva mnt 10 kinnistu korral 196 m2 võrra suurem, kokku 452 m2. Projektijärgse ja DP ehitisealuse pinna vahe moodustab (2677-2335) 342 m2, mis on vaid 14% suurem DP maksimaalsest ehituspinnast, mitte 20%, nagu kohus ekslikult arvutas. Lisaks on hoone ehitusmahu suurenemine võrreldes olemasoleva mahuga ainult 5,8%. 14% kõrvalekallet ei saa pidada oluliseks kõrvalekaldeks.
3) Puudus vajadus kaasata OÜ Jõhvi Turg ehitusloa menetlusse. Menetluse läbiviimisel tagas vald hea halduse õiguse põhimõtte ja arvestades, et kaebuse põhiargumendid jäeti kohtu poolt rahuldamata, ei saanud kaebaja väited mõjutada ehitusloa andmist. Kaebaja menetlusse kaasamata jätmisel on tegemist kaebuse rahuldamise formaalse alusega.
9.Jõhvi vald palub 24.01.2022. a vastuses rahuldada apellatsioonkaebus. Vastuse põhjendused: 1) Kaebaja menetlusse kaasamisel ei oleks olnud ehitusloa andmise otsustamisel olulist mõju. Kaebaja ei toonud välja, kuidas DP järgse ehitusala suuruse muutmine tema subjektiivseid õigusi rikub. Kaebajal ei ole kaitstavat subjektiivset õigust, mis lubaks takistada omanikul hoonete laiendamist ja ümberehitamist, kui selle tegevuse mõju ei ulatu tema kinnisasjale ega muuda tema olukorda võrreldes varasemaga ning pädev asutus on projekti nõuetele vastavust ehitusloa menetluses hinnanud. 2) Enne vaidlustatud ehitusloa väljaandmist on 16.09.2010 kehtestatud DP-ga ettenähtud ehitusala ületatud, s.t selles osas on tegemist olemasoleva olukorra seadustamisega ja hoonete maht suureneb väljaantud ehitusloa alusel üksnes 5,8%. Tegemist ei ole DP põhilahenduse olemusliku muutmisega EhS § 27 lg 3 mõttes. Ehitusprojektis on läbipääsuga arvestatud. Läbipääsu tingimuste määramine ja maakasutuskokkulepete sõlmimine ei ole valla ülesanne ehitusloa menetlemisel. 3) Kolmanda isiku huvi kaalub üles kaebaja huvi, sest kolmanda isiku soov korrastada ja kaasajastada oma kinnistul asuvaid ehitisi on avalikes huvides.
10.OÜ Jõhvi Turg palub 14.01.2022. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 01.11.2021. a otsus muutmata. Vastuse põhjendused: 1) Ehitisealuse pinna arvestamise aluste määruse muutumine ei oma olulist tähtsust. Planeering annab ette suurima ehitisealuse pinna näitaja, mida ei ole lubatud ületada ka 14% võrra. Arusaam, et planeeringu vanus võimaldab realiseerida seda suuremas ulatuses, on vastuolus seaduslikkuse ja õigusselguse põhimõtetega, kehtiva õiguse ja Riigikohtu praktikaga. Planeeringu lahenduse muutmine, nagu soovitakse ehitusloaga, oleks võimalik ainult läbi uue DP menetluse. 2) Kohtuotsuses (p-d 13.2 ja 13.3) hinnati õigesti, et ehitusluba puudutas kaebaja kinnistutele juurdepääsu tagamise küsimust, seetõttu oleks vald pidanud kaebaja ehitusloa menetlusse kaasama. 3) Liiklusskeemil määratud 2 avaliku kasutusega tee/jalgtee lõiku Narva mnt 16 ja Keskväljak 6 kinnistutel on uued tee/jalgtee lõigud, millele planeeringuga avalik funktsioon määratakse. Ülejäänud kõnniteed, mis on tähistatud leppemärgiga „jalgtee“, s.h tänavate äärsed kõnniteed ning Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hooneid ühendava galerii all olev jalgtee, on juba avalikult kasutatavad. Vaidlusaluse ehitusloa realiseerimine halvendaks kaebaja olukorda võrreldes varasemaga oluliselt.
11.OÜ Jõhvi Turg märgib 27.06.2022. a seisukohas järgmist: 1) Kaebaja subjektiivsed õigused võrsuvad Nord Kaubakeskus OÜ planeeringu terviklahendusest, s.h hoonestusalast, mis määrab hoone laiendamise- ja ümberehitamise piirid. Lisaks oli kaebajal subjektiivne õigus olla ehitusloa menetlusse kaasatud. 2) Uus on valla väide „olemasoleva olukorra“ seadustamisest, mistõttu tuleb see jätta tähelepanuta (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 183). Ka ei vasta väide hoone osas (galerii ja selle vahetu ümbrus, 15.09.2021. a dokumendi p 2.2.3) tõele. Seadus näeb ette ebaseaduslike ümberehitiste seadustamise korra, millest nähtub, et seadustatav ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga (EhS § 12 lg 2). Valla seisukoht on vastuolus seadusega (PlanS § 140 lg 7).
3) Ehitusloal on otsene ja vahetu mõju kaebaja tegevusele. Vald jättis selle tähelepanuta. Õigus hoone laiendamiseks ja/või ümberehitamiseks peab tulenema õiguspärasest ehitusloast. Vaidlusalune ehitusluba ei ole seda ja selle menetluse käigus on rikutud olulisel määral kaasamispõhimõtet. 4) Valla 05.05.2020. a korraldusest nr 2092 ei nähtu ühtegi kaalutlust ehitusloa andmiseks. Ka ehitusloast ei nähtu valla väidetud põhiargumenti – avalikku huvi – ehitusloa andmiseks. Isegi kui see ehitusloast nähtuks, ei saaks see õigustada planeeringuga vastuolus oleva ehitusloa andmist. Detailplaneeringut õigusvastaselt muutev ehitusluba ei saa olla avaliku huvi kandja. 5) OÜ Jõhvi Turg palus mõista Nord Kaubakeskus OÜ-lt välja menetluskulud summas 1728 eurot.
12.Nord Kaubakeskus OÜ märgib 05.07.2022. a seisukohas, et OÜ Jõhvi Turg menetluskulude nimekirjas nimetatud menetluskulud (1728 eurot) ei ole piisaval määral põhjendatud, vajalikud ega tõendatud.
13.Jõhvi vald märgib 07.07.2022. a seisukohas järgmist: 1) OÜ Jõhvi Turg seisukoht, et ehitusala ületamine nõuab uue detailplaneeringu koostamist, on ekslik ega ole kooskõlas EhS § 27 lg 4 p-dega 2 ja 3. Seadusandja on jätnud võimaluse ehitusala muutmiseks ilma uut detailplaneeringut koostamata. Ehitusluba ei ole vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, kuivõrd detailplaneeringu põhilahendust (PlanS § 126 lg-s 1 sätestatud detailplaneeringu ülesannete lahendamise mõttes) ei ole oluliselt muudetud. 2) Kui OÜ Jõhvi Turg olnuks ehitusloa menetlusse kaasatud, oleks ehitusluba välja antud, kuivõrd Nord Kaubakeskus OÜ-le antud ehitusluba ei mõjuta seda, kuidas OÜ Jõhvi Turg oma kinnistut kasutada saab ja viimasel puudub subjektiivne õigus, mis võimaldaks takistada Nord Kaubakeskus OÜ-l oma hoonete kaasajastamist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus, kuid parandada tuleb ilmne ebatäpsus halduskohtu otsuse resolutsioonis ning osaliselt muuta ja täiendada halduskohtu otsuse põhjendusi.
15.Halduskohus leidis otsuses, et kaebajal puudub subjektiivne õigus tugineda ehitusloa ja DP vahel tekkinud vastuolule, kuna DP seletuskirjast ei tulene, et galerii all olev läbikäik oleks või peaks olema avalikult kasutatav jalgtee. Ka leidis halduskohus, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et oleks tagatud avalik juurdepääs turu territooriumile läbi Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute vahelise ala. Samas asus kohus seisukohale, et kohtupraktikast tulenevalt on kaebajal subjektiivne õigus nõuda, et ehitusloa menetluses oleks järgitud DP-s ettenähtud hoonestusala nõudeid täiendavate õiguste riivet välja toomata. Ehitusprojektis DP-s ettenähtut ületava hoonestusala ning kaasamise ja ärakuulamise kohustuse rikkumise tõttu halduskohus vastustaja poolt väljastatud ehitusloa ka tühistas ning ringkonnakohtu hinnangul puudub alus halduskohtu vastavatele lõppjäreldustele tugineva otsuse resolutsiooni muutmiseks.
16.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 järgi võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. HKMS § 44 lg 2 kohaselt muul eesmärgil, sealhulgas teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks, võib isik kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul. Kaebaja leiab, et ehitusluba on vastuolus kehtiva DP-ga, sest see näeb erinevalt DP-st ette Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistutel paikneva avatud jalakäijate liikumisala (jalgtee) sulgemise kaubanduskeskuse juurdeehitusega. Ka ületab hooneosa ehitusalase pinna poolest DP-s kajastatud, olemasoleva galerii projektsiooni pindala.
17.Riigikohus on leidnud, et detailplaneeringus ehitise tehniliste andmete sätestamisega lahendatakse naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte ning vastav planeeringu säte loob iseseisva subjektiivse õiguse, mille riive võib anda isikule kohtuliku kaebeõiguse (RKHK 31.01.2017. a otsus asjas nr 3-3-1-69-16, p 26; 16.12.2016. a määrus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10; 13.06.2003. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 19). Kinnistu omaniku õigust ehitusloa vaidlustamiseks on Riigikohus tunnustanud ka ehitisest johtuva reaalse mõju puhul. Näiteks olukorras, kus naaberkinnistul asuvast ehitisest võib kaebaja omandis olevale hoonele kanduda negatiivseid mõjutusi, mis väljenduvad tuleohu suurenemises, kinnistult avaneva vaate ahenemises, päikesevalguse vähenemises (RKHK 04.10.2017. a määrus asjas nr 3-17-505, p 9). Ka nähtub Riigikohtu praktikast, et ehitusloaga kavandatavad ümberkorraldused võivad riivata äriühingute ettevõtlusvabadust, mõjutada nende majandustegevust ja selle tulemusi ning selline mõju võib kavandatava projekti eripärast tulenevalt olla nii ettevõtlust soodustav kui ka selle võimalusi kitsendav (RKHK 12.12.2017. a määrus asjas nr 3-17-981, p 12).
18.Vaidlust ei ole selle üle, et Jõhvi turg (kaebajale kuuluvad Narva mnt 12 ja 14 kinnistud) asub kaubanduskeskuste (Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistud) vahetus naabruses. OÜ Humana Grupp eelprojekti „Kaubandushoone laiendamine ja rekonstrueerimine“ p-st 6.2.2 „Olemasolevad hooned ja rajatised“ nähtub selgelt olemasolev olukord: kahel eraldi kinnistul paiknevad kaubanduspinnad on omavahel ühendatud teise korruse tasapinnas oleva ühenduskäigu kaudu, mille all (esimesel korrusel) on välisõhus olev läbikäik, mis viib turu territooriumile. P-st 6.3.1 nähtub, et olemasoleva rekonstrueeritava hoone laiendused on kavandatud kahe hooneosa vahelisel alal keskosas ning parkimisala kõrval (uus trepikoda). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et hoonete laiendamise või sisuliselt kokku ehitamisega teiseneb esimesel korrusel välisõhus oleva turu territooriumile suunduva läbikäigu funktsioon (see muutub osaks kaubandushoonest), mis võib mõjutada inimeste senist juurdepääsu turule. Pooled ei vaidle selle üle, et läbikäigu kinniehitamisega suureneb ka hoonete alune pind, mille maksimaalne ulatus on määratletud DP-s. Võttes arvesse läbikäigu kinniehitamise (loe: hoonete aluse pinna suurendamise) võimalikku mõju kaebaja majandustegevusele ning asjaolu, et DP-s ettenähtud lahendus (kaubanduspindade ühendamine 2. korrusel asuva galerii kaudu) toetas kahe hoone vahelist avatud jalgteed, leiab ringkonnakohus, et kaebajal on nii DP-st kui ehitusloa realiseerumise tulemusel tekkivast reaalsest mõjust tulenev subjektiivne õigus ehitusloa vaidlustamiseks.
19.Kaebaja kaebeõigust jaatas ringkonnakohus ka 07.01.2021. a määruses, millega lahendas halduskohtu poolt kohaldatud esialgse õiguskaitse määruse peale esitatud määruskaebust. Ringkonnakohus tõdes määruses järgmist: „Kohtuasja materjalidest nähtub, et kaubandushoone laiendamisel ja rekonstrueerimisel ehitatakse vaidlusalune avatud galeriiosa kinniseks ja
tegemist ei ole kõigest ühe osaga renoveerimistöödest, vaid tegemist on peamise osaga hoone laiendamisel ja rekonstrueerimisel. Kaebaja esitatud kaebuse eesmärgiks on avatud juurdepääsu säilitamine praegusel kujul. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma määravat tähtsust asjaolu, et kaebaja kinnistul on mitu sissepääsu. Sõltumata turu peasissepääsu olemasolust on kaebajal õigus sellele, et ka lisasissepääsu turule ei suletaks või ei muudetaks praegust olukorda õigusvastaselt. Ei ole kaugeltki ebatõenäoline, et lisasissepääsu kadumisel võib turule pääsemine muutuda osade klientide jaoks niivõrd ebamugavaks, et nad hakkavad kasutama muid ostukohti“ (tl 160). Ringkonnakohus jääb enda varasema seisukoha juurde. Eeltoodust tulenevalt on kaebajal ka läbikäigu kinniehitamise osas subjektiivne õigus tugineda ehitusloa ja DP vahelisele võimalikule vastuolule. Olenemata sellest, kas kaebaja subjektiivne õigus ehitusloa vaidlustamiseks võrsub DP-st või ehitusloa realiseerumisel tekkivast reaalsest mõjust, tuleb subjektiivse õiguse jaatamisel kontrollida ehitusloa seaduslikkust ja kooskõla DP-ga igakülgselt ning ei ole alust piiritleda kaebeõigust vaid teatud osaga DP-st.
20.Riigikohtu pikaaegsest praktikast tuleneb, et kui kohus leiab, et vaidlustatud haldustoiming või –akt ei riku kaebaja õigusi, siis pole kohtul alust analüüsida kaebaja väiteid, mis puudutavad toimingu või akti seaduslikkust (RKHK 29.01.2001. a määrus asjas nr 3-3-1-64-00; 29.01.2001. a määrus asjas nr 3-3-1-65-00, 07.06.1999. a määrus asjas nr 3-3-1-26-99; 25.05.1999. a määrus asjas nr 3-3-1-25-99). Sama põhimõte kehtib ka vastupidisel kujul – kui kaebajal on kaebeõigus ehitusloa vaidlustamiseks, tuleb analüüsida kõiki kaebaja väiteid, mis seonduvad ehitusloa vastuoluga DP-ga.
21.Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas ehitusloaga ette nähtud ehitusala on DP-ga kooskõlas. DP põhijooniselt ning seletuskirjast (tl 60-61) nähtub järgnev. Narva mnt 4c asukohaga krundil suurusega 4457 m2 (põhijoonisel märgitud kui krunt A-24) oli ette nähtud suurim lubatud hoonete alune pind 1545 m2 ning galerii suurim lubatud ehitusala projektsioon 80 m2. Hoone kohta on DP seletuskirjas märgitud, et see on ühendatud galeriiga Narva mnt 10 katastriüksusel asuva hoonega.
22.Narva mnt 10 asukohaga krundile suurusega 1589 m2 (põhijoonisel märgitud kui krunt A-26) oli ette nähtud suurim lubatud hoonete alune pind 680 m2 ning galerii suurim lubatud ehitusala projektsioon 30 m2. Hoone kohta on DP seletuskirjas märgitud, et see on ühendatud galeriiga Narva mnt 4c katastriüksusel asuva hoonega. Kokku on hoonete suurim ehitusalune pind seega 2225 m2 ning galerii suurim lubatud ehitusala projektsioon 110 m2.
23.Õige on kolmanda isiku väide, et majandus- ja taristuministri 05.06.2015. a määruse „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 5 järgi loetakse hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse, v.a. liikuva või alla 2 m2 horisontaalprojektsiooniga maapinnale mittetoetuva varikatuse ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal. Kehtiva määruse järgi saaks ka galerii ehitusala 110 m2 hoone ehitusala sisse arvata. Samas tuleb lähtuda siiski DP kehtestamise ajal kehtinud regulatsioonist. Ringkonnakohus möönab, et galerii ehitusala sisse arvamine ei ole iseenesest vastuolus ka DP kehtestamise ajal kehtinud majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002. a määrusega nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“. Määruse § 17 lg 1 järgi on ehitisealune pind ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa. Põhimõtteliselt saaks ehitisest väljaulatuva, samuti maast kõrgemal asuva osana käsitleda ka galeriid. Kokkuvõtlikult leiab ringkonnakohus, et DP-ga ei ole vastuolus ehitisealune pind suurusega 2335 m2.
24.Ehitusprojektis on märgitud Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistute ehitisealuseks pindalaks kokku 2448,5 m2 (sh olemasolev hoone ja hoone laiendus). Samas kinnistute osas
eraldi on Narva mnt 4c ehitusaluseks pinnaks märgitud 1801,4 m2 ja Narva mnt 10 ehitusaluseks pinnaks 876 m2, mis teeb ehitusaluseks pinnaks kokku 2677,4 m2. Viimati nimetatud ehitusalusest pinnast on õigesti lähtunud nii halduskohus kui ka menetlusosalised. Seega ületab ehitusprojektis märgitud ehitusalune pind DP järgset võimalikku ehitusalust pinda 342,4 m2 võrra, mis on 14,6% ehk ümardatult 15%.
25.Vastustaja kinnitusel oli juba enne vaidlustatud ehitusloa väljaandmist 16.09.2010 kehtestatud DP-ga ettenähtud ehitusala ületatud, mistõttu selles osas on tegemist olemasoleva olukorra seadustamisega ja hoonete maht suureneb väljaantud ehitusloa alusel üksnes 5,8%. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja poolt nimetatud DP-ga vastuolus toimunud ehitamisega ei saa õigustada ehitusprojekti mittevastavust DP-le. Vastavalt EhS § 14 lõike 1 p-le 4 tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta planeeringut või projekteerimistingimusi nende olemasolu või olemasolu kohustuse korral. Nimetatud nõue on absoluutne ja selle eiramist ei saa õigustada ehitusprojekti koostamise eelselt õigusvastaselt toimunud ehitustöödega. Ehitusprojekt on ehitamise aluseks. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. Planeerimisseaduses sätestatud juhul peab ehitatav ehitis olema kooskõlas riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga. EhS § 27 lg 4 p 2 kohaselt täpsustatakse projekteerimistingimustega asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest. Eeltoodu kinnitab selgelt, et ehitusala suurendamisel enam kui 10% ei piisa ka projekteerimistingimuste andmisest ning muuta tuleb detailplaneeringut. Käesoleval juhul seda tehtud ei ole. Seega on ehitusprojekt DP-ga vastuolus.
26.Ringkonnakohus märgib ka seda, et ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist (RKHK 28.03.2012. a otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 22). Kui ehitusaluse pinna ületamisega kaasneb ka see, et ehitusprojektiga muudetakse oluliselt DP-s avatuna ette nähtud hoonete vahelist osa (läbikäiku), ei saa seda pidada ebaoluliseks DP muudatuseks. Seetõttu ei saa väheoluliseks pidada, et ehitusprojektiga kavatsetakse senine galerii alune läbikäik kinni ehitada. Ehitusprojektiga on ette nähtud praeguse hoone keskosas esimesel korrusel oleva avatud läbikäigu täisehitamine, samuti selle kohal olevate ruumide lisandumine (tl 25p). Esimese ja teise korruse rendipindade ja läbikäigu vahelised vaheseinad tervikuna klaasitakse ning hoone keskossa paigaldatakse uued klaasvitraažid (tl 28p, 29). Peasissepääsudel on elektriliselt avatavad liuguksed (tl 33p). Ehitusprojekti seletuskirjast koosmõjus ehitusprojekti joonisega (tl 37, vt väljavõte joonisest all) nähtub, et senise avatud läbikäigu asemele on tekitatud kinnine ruum ning Jõhvi turule saab siseneda läbi klaasitud vaheseinas olevate liuguste. Kaebaja arvates on tegemist olulise muudatusega, mida DP ette ei näinud. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga. Elektriliselt avatavate liuguste puhul ei ole välistatud, et senist kõigile avatud hoonete vahelist läbipääsu turule asutakse reguleerima vastavalt kaubanduskeskuse lahtiolekuaegadele. Muudatustega teiseneb oluliselt ka kõigile avatud läbipääsu senine funktsioon: inimesed, kes varem said läbikäigu kaudu otse turule, peavad nüüdsest esmalt läbima kaubanduskeskuse.
27.Ringkonnakohus märgib ka seda, et ehitusprojekti jooniselt (tl 38) nähtub, et juurde ehitatav hooneosa kujutabki endast peaasjalikult senise läbikäigu kinni ehitatud osa. Sellega teeb ehitusprojekt olulise muudatuse DP-s. Kuigi DP põhijoonis ei näe ette juurdepääsu turule senise läbikäigu kaudu, vaid krundi kirdesuunalt Narva mnt kaudu (vt roheline nool DP põhijoonisel), on DP-s Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c hoonete vahele joonistatud ja tingmärgiga märgistatud galerii ehitusala projektsioon. Hoonete vaheline galerii on märgitud ka DP seletuskirja (vt kohtuotsuse p-d 21-22). Seega ei näinud DP ette kahe hoone vahelise ala tervenisti täisehitamist, vaid hoonete omavahelist ühendamist 2. korrusel asuva galeriikäigu kaudu (vt väljavõte põhijoonisest all).
28.Riigikohus on pidanud maapinna tõstmist koosmõjus kõrgete tugimüür-variseinte rajamisega, kui see ei ole detailplaneeringus reguleeritud, naaberkinnistuomanike subjektiivseid õigusi rikkuvaks, kuna see halvendab valguse ligipääsu kinnistuile, samuti vaadet kinnistuilt (RKHK 28.03.2012. a otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 18). Praegusel juhul on määrav, et Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c hoonete vahelise läbikäigu kinniehitamine muudab lisaks kaubanduskeskuse välisilmele senise läbikäigu funktsionaalsust. Siinkohal ei hinda ringkonnakohus ega saanud ka halduskohus hinnata, kas ehitusprojektis pakutud lahendus on kaebaja, kolmanda isiku ja avalike huvide tagamisel mõistlik või mitte.
29.Kokkuvõtlikult on ehitusprojekt ringkonnakohtu hinnangul DP-ga vastuolus. EhS § 44 p 1 järgi keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule. Eeltoodust tulenevalt pidanuks vastustaja ehitusloa andmisest EhS § 44 p 1 alusel keelduma.
30.Halduskohtu hinnangul rikkus vastustaja ka kaebaja kaasamise ja ärakuulamise kohustust. Vastustaja ei eita seda, vaid leiab, et kaebaja menetlusse kaasamisel ei oleks olnud ehitusloa andmise otsustamisel olulist mõju, sest ehitusala suuruse muutmine kaebaja subjektiivseid õigusi ei riku. Ringkonnakohus asus käesolevas otsuses vastustajast teistsugusele seisukohale. Võttes arvesse, et kaebaja on ehitusloaga hõlmatud kinnistu naaberkinnistute omanik, pidi vastustaja kaebaja ehitusloa menetlusse kaasama ning ta menetluses ära kuulama. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et selline menetluslik viga võis mõjutada konkreetset planeeringulahendust.
31.Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu 01.11.2021. a otsuse resolutsiooni muutmata, kuid parandab otsuse resolutsioonis ebatäpsuse Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse numbris ning asendab numbri 2091 numbriga 2092. Ringkonnakohus leiab, et halduskohtu otsuse põhjendusi tuleb osaliselt muuta ja täiendada vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
32.Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna halduskohtu otsus jääb muutmata, ei muuda ringkonnakohus ka menetluskulude jaotust halduskohtus (HKMS § 109 lg 4). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, puudub ringkonnakohtul alus Nord Kaubakeskus OÜ apellatsiooniastmes kantud menetluskulude väljamõistmiseks.
33.OÜ Jõhvi Turg taotleb Nord Kaubakeskus OÜ-lt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude summas 1728 eurot väljamõistmist 9 tunni õigusteenuse eest hinnaga 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks, kokku 192 eurot. Ringkonnakohus leiab, et 9 tundi õigusabiteenust on apellatsiooniastmes apellatsioonkaebusele, arvestades vaidlusküsimuste korduvust, vastamiseks ülepaisutatud ning seda tuleb vähendada 6 tunnile.
34.Kaebaja leiab, et kohus ei saa tuvastada, kas isikul on võimalik sisendkäibemaksu osaliselt või täielikult maha arvata, sest see selgub alles maksustamisperioodi lõpus, mistõttu tuleb menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohtu praktika on selles küsimuses muutunud ning uue praktika kohaselt on menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks avaldaja kinnitus, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt muul põhjusel käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja käibemaksuta (RKHK 11.05.2022. a otsus asjas nr 3-20-663, p 23). OÜ Jõhvi Turg ei ole ringkonnakohtule avaldanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või et ta ei saa mingil muul
põhjusel kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Eeltoodust lähtudes tuleb menetluskulud 6 tunni õigusabiteenuse eest välja mõista ilma käibemaksuta, kokku summas 960 eurot (6 x 160 eurot).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.