OÜ Jõhvi Turg kaebus Jõhvi vallavalitsuse 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 tühistamiseks
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Kaebaja - OÜ Jõhvi Turg, esindaja – Angela Kase Vastustaja - Jõhvi vald, esindaja – Tiiu-Ann Kaldma Kolmas isik – Nord Kaubanduskeskus OÜ, esindaja Igor Sumarok
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus.
2.Tühistada Jõhvi vallavalitsuse 5.05.2020 korraldus nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusluba nr 2012271/13166.
3.Mõista Jõhvi vallalt välja OÜ Jõhvi Turg kasuks menetluskulud summas 2367 (koos käibemaksuga) eurot.
4.Jätta kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 1.12.2021 (k.a) 2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-20-1401 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le Jõhvi Turg (kaebaja) kuuluvad Jõhvi linnas aadressil Narva mnt 12 ja 14 kinnistud, kus tegutseb aastakümneid Jõhvi linna turg.
2.Jõhvi vald (vastustaja) väljastas 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166, millega lubas laiendada ja ümber ehitada Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistutel asuvat kaubanduskeskust (kaks hoonet, mis on ühendatud galeriiga). Muu hulgas lubati ühendada Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c hoonete vaheline ala kinniehitatud klaasist seintega.
3.Kaebaja on esitanud vastustajale 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 kehtetuks tunnistamiseks vaide, kuid vastustaja jättis 22.06.2020 korraldusega nr 2223 vaide rahuldamata.
4.Kaebaja on esitanud 27.07.2020 Tartu Halduskohtule kaebuse 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 tühistamiseks, koos esialgse õiguskaitse taotlusega.
5.Tartu Halduskohus rahuldas 29.10.2020 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas vastustaja 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 kehtivuse halduskohtumenetluse ajaks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kaebaja leiab, et ehitusluba (EL) on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga (DP), kuna viimases ei ole ette nähtud Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistute vahel klaasist seinu ning on vaba sissepääs Jõhvi turule. Kuigi EL kinnitatud ehitusprojekt (EP) näeb ette läbikäiku läbi uste, puudub kaebajal võimalus kontrollida uste lahtiolekuaegu. Uste lahtiolekuaeg on kolmanda isiku kontrolli all. Servituuti sellise klaasistatud läbikäigu kasutamise osas kaebajal ei ole. Kolmas isik on kaebajaga konkureeriv osaühing, mistõttu leiab kaebaja, et selline sissepääs turule pannakse sisuliselt kinni. Seega jääb kaebaja paljudest turu külastavatest klientidest ilma. Samuti, vaidlusaluse EL-ga antud ehitusõiguse realiseerimisel oleks ületatud DP-ga ette nähtud hoonestusala 20% võrra ja oleks muudetud liiklusskeemi. Vastustaja jättis EL menetlusse kaebaja õigusvastaselt kaasamata. Sellest tulenevalt taotleb kaebaja vastustaja 5.05.2020 korralduse 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166 tühistamist.
7.Vastustaja pidas kaebust alusetuks ja põhjendamatuks. DP-s on ette nähtud, et Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistutel olevad hooned on omavahel ühendatud galeriiga ning on olemas läbipääs kaebaja kinnistule. Vaidlustatud EL näeb sellist läbipääsu ette. EL kõrvaltingimuseks ei saa olla eraõiguslike juriidiliste isikute omavahelised kokkulepped, nt servituudi seadmine. Vastutaja hinnangul ei ole DP ettenähtud läbikäigu klaasimine põhimõtteline ümberkorraldus, mis oleks vastuolus DP-ga. Samas ei tähenda viimane, et kaebaja oleks kaotanud sissepääsu tema kinnistule (turule). Muud vaidlusalused EL lubatud ehitustööd ei ole samuti vastuolus kehiva DP-ga. DP oli kehtestatud 2010. a ja tol ajal arvestati ehitustalast pinda teisiti, kui hetkel seda näevad ette õigusaktid. Seega, EL-ga kinnitatud ehitusprojekt ei ole vastuolus DP-ga, kuna ehitusaluse pinna arvestamise kord on muutunud. Galerii/läbikäigu sulgemine öiseks ajaks on põhjendatud turvalisuse ja avaliku korra tagamise kaalutlustega. Kaebajal puudub õigus ja vajadus nõuda läbikäigu avatuna hoidmist ööpäevaringselt. Sellest tulenevalt palus vastustaja jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda.
3-20-1401
8.Kolmas isik vaidles kaebusele vastu. DP-ga on ette nähtud Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c kinnistutel asuvate hoonete vaheline galerii. Põhjendamata on kaebaja nõue hoida klaasitud läbikäiku ööpäevaringselt lahti. Kolmas isik on aastaid taganud selles kohas turule sissepääsu võimaluse heast usust lähtudes ilma servituudi seadmata. Seega ei ole mõistlikku põhjendust eeldada, et klaasist galerii tekkimisel hakkas kolmas isiks juurdepääsu takistama või mingil moel piirama. Kõne all oleva juurdepääsu öine sulgemise parandab turvalisust ja see on avalikes huvides. Kaebaja kinnistule (turule) on endiselt võimalik pääseda kolmest kohast, muu hulgas ka läbi klaasist galerii. Kaebaja on hakanud Narva mnt 14 ja Narva mnt 12, 14A ning 14B kruntide osas kehtestatud DP realiseerima, mis näeb ette äri ja korteriomandihoonete püstitamist. Seega peab kaebaja lähimas tulevikus lõpetama planeeringuga hõlmatud alal turu tegutsemise. Eelnevat arvestades palus kolmas isik jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja endi kanda.
KOHTU SEISUKOHT
9.Kohus on seisukohal, et kaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
10.Haldusasja materjalide kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas Narva mnt 10 ja Narva mnt 4c hoonete vahelise ala klaasseintega kinni ehitamine oleks kooskõlas DP-ga. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas EP lubatud maksimaalne hoonestusala vastab DP-le ja kas kaebaja kaasamata ja ärakuulamata jätmine oli antud juhul seaduspärane ja saaks mõjutada vaidlusaluste otsuste õiguspärasust.
11.Klaasist seinad ja kehtiv DP
11.1.Haldusasja materjalide kohaselt väljastas vastustaja EL EP-le, mis näeb ette Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 ja kinnistutel asuvate hoonete vahel väikese ehitise püstitamise ning Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahelise ala kinni ehitamise klaasseintega koos läbikäiguga, mis reguleeritakse iseavatavate ustega. Endist galeriid, mis ühendas Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hooneid teise korruse tasemel, ei näe ehitusprojekt enam ette.
11.2.Vastustaja ja kolmas isik arvasid vastuses kaebusele, et Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahelise ala kinni ehitamine klaasseintega on galerii. Galerii mõistet ei ole õigusaktides ega erialakirjanduses defineeritud. Galerii eesmärgiks on muu hulgas ühendada hooneid või rajatisi. Seega galeriiks on võimalik pidada rajatist mis ühendab kahte või enamat hoonet nii, et seda kasutades võib jõuda ühest objektist teise vaid galeriist väljumata. Sisuliselt on tegemist väliskeskkonnast eraldatud läbikäiguga, millel on kindel suund. Eelnevale tuginedes leiab kohus, et kahe hoone vahel asuva ala eraldamine väliskeskkonnast klaasist seintega, kus ei säili jalakäija suunamisfunktsiooni ühest hoonest teise ja ei tagata kahe hoone ühendamise eesmärki, ei ole galerii selle tavalises tähenduses. Järelikult ei nõustu kohus vastustajaga, et Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 ja kinnistutel asuvate hoonete vaheala klaasimine on galerii ehitamine. Sellist lahendust ei näe ette ka kehtiv DP.
11.3.Kohus on seisukohal, et antud juhul puudub kaebajal subjektiivne õigus tugineda ehitusloa ja DP vahel tekkinud vastuolule järgmistel põhjustel.
11.4.Haldusasja materjalide kohaselt kulgeb Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute piiridel maapinnal jalgtee, mis on üks kolmest juurdepääsust kaebaja krundile, kus asub Jõhvi linna turg. DP selgituskiri ei defineeri otseselt Narva mnt 4c ja Narva mnt hoonete vahel kulgevat jalgteed avalikult kasutavana teena ega tee ettepanekut edaspidi määrata nimetatud jalgteed
3-20-1401 avalikult kasutatavaks. Ainuke asjaolu, mis viitab sellele, et Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hooneid ühendava galerii all on olemas jalgtee, on DP juurde kuuluv liiklusjoonis. Samas eristab selline liiklusjoonis avalikult kasutatavat teed/jalgteed ja jalgteed, mis ei ole avalikult kasutatavad. Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuid läbiv jalgtee ei ole nimetatud liiklusjoonise järgi märgitud avalikuks jalgteeks. DP selgituskirjast osast, mis kajastab Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute koormatisi või nende kehtestamise vajadusi, ei tulene, et galerii all olev läbikäik oleks või peaks olema avalikult kasutatav jalgtee (tl 37).
11.5.Planeerimisseaduse PlanS § 126 lg 1 p-de 4 ja 17 kohaselt on detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine, aga samuti servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine. Sellest tulenevalt ei määra detailplaneeringus lõplikult avalikuks kasutatavaid teid. Riigikohus on leidnud, et avalikult kasutatavaks muutub eratee siis, kui pärast sundvalduse seadmist teeb volikogu eraldi otsuse tunnistada eratee avalikult kasutatavaks (vt ka varem TeeS § 4 lg 3, nüüd EhS § 94 lg 2). Alles tee avalikuks kasutamiseks määramisega tekib ühtlasi AÕS § 155 lg 1 järgi seadusjärgne kitsendus ja sellest tulenevalt igaühe õigus tee omaniku suhtes sellise tee kasutamiseks.1 AÕS § 155 lg-st 1 tuleneb samuti, et kinnisasja omaniku vahetumisel ei või uus omanik, sõltumata kitsenduse kandmisest kinnistusraamatusse, takistada avalikult kasutatavaks määratud tee kasutust. Samas ei kujuta DP endast kinnisasja seadusjärgset kitsendust. Juurdepääsu küsimus sisuliselt tuleb aga lahendada kinnisasjade omanikel endil eratee kasutamise asja- või võlaõiguslike kokkulepetega (AÕS § 156 lg 1), milliseid ei saa asendada detailplaneering. Detailplaneering ei saa anda õigust kasutada planeeringuala kinnistut juurdepääsuna.2
11.6.Haldusasja materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks tunnistanud haldusaktiga Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute piiridel külgneva jalgtee avalikult kasutatavaks ja seaks sellele jalgtee osas sundvalduse. Sellest tulenevalt on kohus seisukohal, et lugeda Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuid läbiv jalgtee avalikult kasutatavaks teeks pelgalt DP juurde kuuluva liiklusjoonise järgi oleks vastuolus kohtupraktikaga ja PlanS § 126 lg 1 p-ga 17. Eelnevat arvestades leiab kohus, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et oleks tagatud avalik juurdepääs turu territooriumile läbi Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute vahelise ala. Sellisel juhul Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistuste vahelise ala klaasimine niiviisi, et selle tagajärjel siiski tagatakse jalakäijate juurdepääs turu territooriumile iseavanevate uste kaudu, ei riiva kaebaja subjektiivseid õigusi. Sellel põhjusel ei nõustu kohus kaebajaga, et temal oleks õigus nõuda seni olnud läbikäigu säilitamist klaasimata kujul tuginedes vahetult DP-le. Seega ei saanud kaebaja tugineda väitele, et Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahelise ala klaasimine on vastuolus DP-ga. Vastupidine seisukoht tähendaks sisuliselt seda, et kaebajale on määratud juurdepääsuõigus läbi kolmanda isiku kinnistute DP-ga, mis ei ole kohtupraktikaga kooskõlas.
11.7.Kohus rõhutab, et läbikäik Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahel on endiselt tagatud ja selle lahti hoidmise aeg ei erine oluliselt turu lahtioleku aegadest. Muid negatiivseid mõjutusi Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahelise ala klaasistamine kaebajale ilmselgelt kaasa ei too juba sel põhjusel, et turu territooriumile on olemas ka teised sissepääsud, mis asuvad teineteisest kümnekonnad meetri kaugusel. Sel põhjusel ei näe kohus olulist vastuolu
RKHKo 3-3-1-57-16, p 15 TlnRKo 3-17-1720, p 7.
3-20-1401 kehtiva DP-ga, mille liiklusskeemi järgi on ette nähtud Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 hoonete vahel jalgtee.
11.8.Kohus märgib täiendavalt, et ehitusloa andmine on diskretsiooniotsus, mille langetamisel tuleb muuhulgas arvestada naabri õigusi ja huve. Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju naabrile, kusjuures riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve. Kohtu hinnangul ehitusloaga kinnitatud EP-s pakutud lahendus on proportsionaalne nii kaebaja, kolmanda isiku kui ka avaliku huvide tagamisel.
12.Hoonestusala
12.1.Planeerimisseaduse (PlanS) § 6 lg 3 kohaselt on krundi hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi.
12.2.Riigikohtu Halduskolleegium on selgitanud, et planeeringu nõuded, millega lahendatakse naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte, võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse. Kohtumenetluses enda kui naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet. Tuginedes kohtupraktikale on kohus seisukohal, et kaebajal on iseseisev subjektiivne õigus nõuda, et ehitusloa menetluses oleks järgitud DP-s ettenähtud hoonestusala nõudeid täiendavate õiguste riivet välja toomata.
12.3.Hetkel kehtiva DP järgi on Narva mnt 4c kinnistu maksimaalseks ehitusalaks pinnaks 1545 m2, kusjuures eraldi märgistatud galerii maksimaalne hoonestusala on 80m2. Narva mnt 10 kinnistu maksimaalseks ehitusalaks on 680 m2 ja galerii ehitusalaks on 30m2 (tl 60-61). Ehitusloaga kinnitatud ehitusprojekti kohaselt moodustab Narva mnt 4c kinnistu ja Narva mnt 10 kinnistu ehitusala kokku 2677 m2 (tl 25), ehk Narva mnt 4c kinnistul 1801,4 m2 ja Narva mnt 10 kinnistul 876 m2. Hoonetevahelist galerii ehitamist ehitusprojekt ette ei näe. Seega, DS-s ettenähtud galerii ehitusala ei ole enam arvesse võetav. Sellest nähtub, et projekti järgi et on Narva mnt 4c kinnistu maksimaalse ehitusala DP-s kindlaksmääratud ehitusalast 256 m2 võrra suurem ja Narva mnt 10 kinnistu korral 196 m2 võrra suurem, kokku 452 m2. Seega ületab kahe hoone projektijärgne ehitusala pind DP-s sätestatud ehitusala pinda 20%, mis on oluline kõrvalekalle.
12.4.Kohus märgib, et vastustaja viide hoonestusalale, mis on tekkinud peale Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistutele kaubanduskeskuste kerkimist ei ole asjakohane ega anna õiguslikku alust võtta aluseks just varasema ehitusloa kasutamise käigus tekkinud hoonestusala. Asjakohasteks dokumentideks hoonestusalade võrdlemiseks on DP ja EP, kuid mitte midagi muud.
12.5.Sellest tulenevalt nõustub kohus kaebajaga, et hoonestusala osas on tegemist olulise kõrvalekaldega DP-st.
13.Kaasamine ja ärakuulamine.
13.1.Ehitusseadustiku (EhS) § 46 lg 6 sätestab, et pädev asutus kaasab menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku.
3-20-1401
13.2.Vastustaja jättis kaebaja menetlusse kaasamata ja ärakuulamata, viidates sellele, et EhS § 42 lg-st 6 tulenevalt puudus tal selline kohustus. Kohus on seisukohal, et vastustaja rikkus kaasamise ja ärakuulamise kohustust, ning selline menetluslik viga oleks saanud mõjutada vaidlusaluse otsuse sisu. Kaebaja on kolmanda isikule kuuluva kinnistu naaberkinnistu omanik.
13.3.Kuna EP-s ettenähtud kaubanduskeskuste ümberehitamine puudutab kaebajale kinnistule juurdepääsu tagamise küsimust, on tal vähemalt faktiline kokkupuude ehitusloa menetlusega ning on vähemalt kaasarääkimise võimalus. Välistatud ei ole, et kaebaja oleks avaldanud soovi tunnistada jalgtee Narva mnt 4c ja Narva mnt 10 kinnistute vahel avalikult kasutatavaks või oleks pöördunud maakohtusse vajaliku servituudi määramiseks, aga samuti juhtinud vastustaja tähelepanu sellele, et EP-s märgitud hoonestusala korduvalt ületab DP-s ettenähtud hoonestusala.
13.4.Sellest tulenevalt rahuldab kohus kaebuse ja tühistab 5.05.2020 korralduse nr 2091 ja 6.05.2020 ehitusloa nr 2012271/13166.
14.Menetluskulud
14.1.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmandate isikute vastaspool on kaebaja. Kuivõrd kaebaja kanda ei jää menetluskulud, siis ei kuulu kolmanda isiku menetluskulud väljamõistmisele ning jäävad tema enda kanda. HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1).
14.2.Kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendab vastav arve. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kaebaja on palunud vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 2367 (koos käibemaksuga) eurot. Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike ja põhjendatud kuludega, mistõttu mõistab kohus vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulu summas 2367 (koos käibemaksuga) eurot. (allkirjastatud digitaalselt )
Kohtuotsus jõustus Tartu Ringkonnakohtu 07.09.2022 lahendis nr 3-20-1401toodud muudatustega 07. veebruaril 2023. Tartu Ringkonnakohtu 07.09.2022 kohtuotsuse resolutsioon:
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid parandada otsuse resolutsioonis ebatäpsus Jõhvi Vallavalitsuse 05.05.2020. a korralduse numbris ning asendada number 2091 numbriga 2092. Muuta ja täiendada halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
2.Mõista Jõhvi vallalt OÜ Jõhvi Turg kasuks välja menetluskulud summas 960 (üheksasada kuuskümmend) eurot.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.