Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-20-1973 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-1973 menetlus on samasugune. Mitteelamute nõuded on sätestatud EhS lisades 1 ja 2 eraldi ning oluliselt rangemalt. Määrus nr 51 ja EhS on vastuolus osas, milles määrus nr 51 käsitleb elamu abihoonet mitteelamuna. Kaebajal soovib, et ehitusregistris oleks abihoone kasutusotstarbeks märgitud „üksikelamu“. Vastupidisel juhul ei saa kaebaja seda müüa kui eluruumi ning seda ei saa registreerida elukohana. Hilisem halduse üksikakt – üldplaneering ‒ ei saa seada maakasutus- ja ehitustingimusi tagasiulatuvalt juba olemasolevatele ehitistele ega krundi suurusele. Harku valla üldplaneering ei näe ette keeldu ehitada ühele kinnistule kahte üksikelamut ning vastustaja poolt viidatud keeld – piirang elamumaa krundi suurusele ‒ ei võta temalt kaalutlusõigust väiksemate kruntide määramiseks. Ühestki õigusnormist ei tulene keeldu ehitada ühele krundile kahte üksikelamut. Eestis on laialt levinud praktika, et ühel kinnistul asub mitu elamut või mitu tootmis- või ärihoonet. Abihoone on püstitatud ehitusprojekti ja -loa alusel. Projektist nähtub, et abihoonet ei hakata kasutama garaaži, puukuuri vm elamut teenindava hoonena, vaid elamispinnana. Abihoone ei riku elamuna ühegi piirinaabri ega muu isiku õigusi ega huve, samuti avalikku huvi. Abihoone asub kinnistul, mida kolmest küljest ümbritsevad avalikud teed: Oga tee, Robiinia tee ja Viljapuu tee. Kinnistul on piisavalt ruumi mitmele sõidukile parkimiseks ning kaebaja ja kinnistu kaasomanik ei pargi tänaval. Alates 2002. a-st on hoonet kasutatud eluruumina ja kellelgi ei ole olnud sellele vastuväiteid. Vastustaja ei ole menetluse kestel kordagi viidanud konkreetsele probleemile, mida senine tegelik hoone kasutus vallale, avalikule huvile või naabritele tekitaks. Vaidlustatav menetlustoiming ei vasta proportsionaalsuse põhimõttele. Keeld muuta abihoone otstarvet on ilmselgelt ebasobiv abinõu. Piirangul puudub eesmärk ja huvi, mida kaitsta. Abinõu ei ole vajalik ega mõõdukas. Vastustaja arvamus, et kasutusteatise registreerimata jätmine aitab vastustajal piirata piirkondlikku asustustihedust, on mõistetamatu. Kinnistul asustustihedus on olnud viimased 20 aastat muutumatu ja säilib muutumatuna. Kinnistul ei ole detailplaneeringut, samuti ei olnud 1999. a ehitusloa aluseks projekteerimistingimusi. Ehitusloa andmise ajal ei kehtinud ühtegi planeeringut, millega oleks ehitusluba olnud vastuolus. Riigikohus on 12.10.2009 otsuses nr 3-3-1-50-09 leidnud, et otsustus, millega keeldutakse haldusmenetlusest, on haldusakt. Haldusakti õigusjõu murdmiseks on vajalik selle kehtetuks tunnistamine (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 1, § 61 lg 2). Kuna Harku valla menetlustoimingul on regulatiivne toime, omab see haldusakti tunnuseid.

Harku vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

Riigikohtu 19.04.2006 määruse nr 3-17-1152 p 11 kohaselt ei ole ehitusteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2). Analoogia alusel on kasutusteatise läbi vaatamata jätmine halduse toiming. Kasutusloa taotluse saamisel kontrollitakse, kas ei esine asjaolusid, mille tõttu oleks kasutusloa andmine ilmselgelt võimatu. Ilmselge võimatuse hindamisel tuleb hinnata asjaolusid, mille tõttu kasutusloa andmine ei oleks taotlejale võimalik. Sisuliselt on see HMS § 14 lg 6 p-s 2 sätestatud asjaolu, millega haldusorgan tagastab taotluse läbi vaatamata seadusega sätestatud juhtudel. Ilmselge võimatuse hindamisel tuleb hinnata kasutusloa andmise tingimusi. Kui taotluse saamisel selgub, et mõnda loetletud tingimustest ei ole võimalik täita, siis tagastatakse taotlus koos riigilõivuga.

3(10)

3-20-1973 Kui toiminguga piiratakse isiku õigusi, on isikul õigus nõuda toimingu kirjalikku põhjendamist (HMS § 108). Toimingu põhjendamise nõue tuleb esitada haldusorganile kirjalikult viivitamata pärast toimingust teadasaamist. Vastustaja põhjendas tehtud toimingut 21.08.2020 kirjale viidates. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sh kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 48 lg 6). Pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sh detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele (EhS § 55 p 3). Taotluse puhul esinesid küll ka konkreetsed keeldumise alused (EhS § 55 p 3), kuid kuna kaebajale oli juba varasemalt mitu korda selgitatud ja põhjendatud, et sellise kasutusteatise teavitatuks lugemine ei ole võimalik, otsustas vastustaja selle läbi vaatamata tagastada EhS § 53 alusel. Ehitisregister võimaldab sellise toimingu tegemist. Oga tee 16/Robiinia tee 10 kinnistu on üks elamumaa sihtotstarbega kinnistu. Kinnistul paikneb aiamaja ehk elukondlik hoone ning üks abihoone, mille sihtotstarbe muutmist üksikelamuks kaebaja taotleb. Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu seletuskirja p 2.1.1 kohaselt on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus väljaspool alevikke 2000 m2. Sama on sätestatud Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määravas ning tihehoonestusalasid täpsustavas teemaplaneeringu p-s 3.2.1. Kaksikelamu või muu kahe korteriga elamu ehitamine on lubatav vaid nendele elamumaa maaüksustele, mis on suuremad kui 3000 m2 või kuhu see on lubatud varem kehtestatud detailplaneeringu alusel. Eeltoodust järeldub, et üld- ja teemaplaneeringuga määratud kinnistute minimaalse pindala eesmärgiks on piirata elamuühikute arvu kindlaksmääratud maa-alal. Üheks sellise piirangu eesmärgiks on piirkondlik asustustihedus. Kuna Oga tee 16/Robiinia tee 10 kinnistu pindala on 1756 m2 ning seal juba paikneb elukondlik hoone, ei saaks antud kinnistul uute elukondlike hoonete püstitamine toimuda kooskõlas üldplaneeringu või teemaplaneeringuga. Antud planeeringualal ei ole ühelegi kinnistule lubatud püstitada rohkem kui üks elukondlik hoone. Seda kinnitab ka aianduskooperatiiv „Akaatsia“ asukohaskeem. Kõikidele elamumaa kinnistutele on ettenähtud üks elukondlik hoone. Kuigi antud kasutamisotstarbe muutmisel ei pruugi toimuda ehitustegevust, kvalifitseerub abihoonest elukondliku hoone tekitamine olemuslikult ja juriidiliselt uue hoone püstitamise alla, kuna kinnistul ei ole varasemalt olnud kahte elukondlikku hoonet. Abihoone on mõeldud elukondliku hoone, antud juhul aiamaja, teenindamiseks, mitte seal elamiseks. Õigusaktides ei ole piirangut, mis keelaks ehitada abihoonet sellisena, et see vastaks kõikidele elukondlikule hoonele vastavatele tingimustele. See ei tähenda siiski, et sellist hoonet oleks lubatud igal kinnistul kasutada elukondliku hoonena. Hüpoteetiliselt tähendaks abihoone elukondlikuks hooneks muutmine, et kaebajal oleks vaja eraldiseisvat elamumaa kinnistut, kus ei oleks teisi elukondlikke hooneid. Seda saaks teostada vaid läbi detailplaneeringu. Kuid üldplaneeringu kohaselt on vähim elamumaa kinnistu suurus 2000 m2. Olemasolev kinnistu on 1737 m2. Seega tekiks vastuolu üldplaneeringuga, mida oleks võimalik ületada vaid üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisega. Planeerimisseaduse (PlanS) § 142 lg-st 1 tulenevalt peab esinema üldplaneeringu muutmiseks põhjendatud vajadus. Praegusel juhul ei esine ühtegi põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast tingiksid vajaduse üldplaneeringu muutmiseks. Elamute arvu piirang ühe krundi kohta ei tulene õigusnormist, vaid Harku valla üld- ja teemaplaneeringust. Vastavalt PlanS § 74 lg-le 3 võib üldplaneeringu alusel seada kinnisomandile kitsendusi. Üldplaneeringuga lahendatakse krundi minimaalsuuruse määramine (PlanS § 74 lg 1 p 24). Vastustaja ei ole keelanud kaebajal oma vara kasutusotstarbe kohaselt valitseda. Vastustaja on 4(10)

3-20-1973 seisukohal, et kaebaja on olnud või pidanud olema ostuhetkest teadlik, et omandab kinnistul abihoone, mitte elukondliku hoone. Olukord, kus kaebaja leiab, et temal on raskem või vähem tulusam võõrandada kinnisasja mõttelist osa, millel paikneb elukondliku hoone asemel abihoone, ei anna kaebajale alust eeldada, et abihoone kasutusotstarvet on võimalik muuta.

3-20-1973 paika pandud väikeelamumaa krundi suurus. Praegusel juhul on tegemist väikeelamumaa krundiga. Üldplaneeringu koostamisel on soovitud krundi pindala siduda elamuühikute arvuga paaris- ja ridaelamukruntide puhul. Nimetatud piirang ei välista aga väikeelamumaa krundil rohkem kui ühe elukondliku hoone paiknemist. Juhul kui ka väikeelamukruntidel oleks soovitud krundile püstitatavate hoone arvu ning nende sihtotstarbe osas selgeid piiranguid kehtestada, oleks seda saanud teha nii üldplaneeringuga kui ka 2017. a-l koostatud üldplaneeringut täpsustava teemaplaneeringuga. Vastustajal tuleb hinnata konkreetse juhtumi asjaolusid. Tegemist ei ole uue ehitise püstitamisega, vaid juba olemasoleva hoone kasutusotstarbe muutmisega. 2013. a üldplaneeringuga on paika pandud maksimaalne täisehituse protsent elamumaadel, mis on kuni 20%. Sellise tingimusega on juba piirkonna asustustihedust piiratud, sh väikeelamukruntidel. Kaebusest nähtub, et hoonet on pikemat aega kasutatud elamiseks. Seega ei mõjuta kasutusotstarbe muutmine kaebaja puhul piirkonnas väljakujunenud asustustihedust ja kasutusteatise heakskiitmise takistuseks ei saa olla asjaolu, et krundil juba on elukondlik hoone (aiamaja) olemas. Vastustajal tuleb kasutusteatist otsuses sisalduvate põhjenduste valguses uuesti hinnata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-20-1973 elamuid. Planeeringute koostamisel ja maale sihtotstarbe määramisel lähtutakse sellest, et elamukrundil on üks elamu (sellel üks teenindusmaa) ning teenindusmaal abiehitised, mis teenindavad konkreetset elamut. Lisaks on ebaloogiline jõuda järeldusele, et kaksikelamu ehk kahe elamuühikuga krundi puhul on üld- ja teemaplaneeringust tulenevalt vajalik krundi suurus 3000 m3, aga üksikelamu maa puhul võiks 2000 m2 ulatuses olla justkui mitmeid elamuühikuid. Halduskohtu tõlgendus on väär, ebaloogiline ja vastuolus üldplaneeringus kaksik- ja ridaelamu kruntidel lubatud elamuühikute arvu lubatavusega. Nõustuda ei saa ka halduskohtu käsitusega, et asustustihedus on juba piiratud maksimaalse krundi täisehituse protsendiga. Täisehituse protsent piirab seda, mis mahus saab kinnistule ehitada, mitte mitu elamuühikut saab ühel kinnistul olla. Antud planeeringualal ei ole ühelegi kinnistule lubatud püstitada rohkem kui üks elukondlik hoone. Seda kinnitab ka aianduskooperatiiv „Akaatsia“ asukohaskeem. Abihoone on mõeldud elukondliku hoone (aiamaja) teenindamiseks, mitte seal elamiseks. Kehtiv seadusandlus ei näe ette piirangut, mis keelaks ehitada abihoonet sellisena, et see vastaks ka kõikidele elukondlikule hoonele vastavatele tingimustele, kuid see ei tähenda, et sellist hoonet oleks lubatud igal kinnistul kasutada elukondliku hoonena. Vastustaja on kaebajale piisavalt põhjendanud, miks ei ole võimalik kinnistule püstitada kahte elukondlikku hoonet. Hüpoteetiliselt tähendaks kõnealuse abihoone elukondlikuks hooneks muutmine seda, et vastustajal oleks vaja eraldiseisvat elamumaa kinnistut, kus poleks teisi elukondlikke hooneid. Seda saaks teostada vaid läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu, milleks aga puudub avalik huvi.

7(10)

3-20-1973 krunti, mille pindala vastaks üldplaneeringus nõutavale minimaalselt 2000 m2-le ega eksisteeri ka täna. Vald on jätnud kaalumata asjaolu, et kaebaja hoone on õiguspäraselt püstitatud kinnistule 02.07.1999 ehitusloa nr 308/1673 alusel. Hoone on ehitatud ehitusprojekti kohaselt, mis on sisuliselt eristamatu elamu ehitusprojektist, nähes hoonesse ette samad ruumid, mis on elamutes ja vastavuses eluruumidele esitatavate nõuetega. 2002. a-st alates on hoones elatud (s.o hoones on ööbitud, kasutatud kööki ja pesemisruume). Tagastades kasutusteatise ja keeldudes seda menetlusse võtmast, on vald jätnud otsuse kaalumata. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 28 lg 1 kohaselt võib enne 2003. a 1. jaanuari ehitatud ehitise kasutamist lugeda teavitatuks arvestades EhSRS-s toodud erisusi, sealjuures EhSRS § 28 lg-t 4, 5 ja 6. Seega ei ole vallal õigust nõuda üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamist selleks, et muuta 2002. a-l valminud hoone kasutusotstarvet. EhSRS §-st 28 ei tulene nõuet, et enne 01.01.2003 valminud ehitis peaks vastama EhS § 11 lg-s 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Hoone õiguspärasust hinnatakse asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 alusel ning ainus, millele see ehitis peab vastama, on nõuded ohutusele. Hoonele on 02.06.2020 väljastatud kasutusluba (abihoone otstarbel) projekti alusel, mille kohaselt on hoones pesemisruum, leiliruum, suveköök, hobiruum, garderoob, wc, abiruum (ehitusloakohane puhkeruum). Sisuliselt ainuke tegevus, mida vald seega ei luba, on hoones magada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-20-1973 toimingu menetlus põhjendatud otsusega toimingut mitte sooritada, pole siin otsuse all peetud silmas haldusakti. HMS-i käsiraamatu1 selgituste kohaselt (vt lk 475 ja seal mh joonealust viidet nr 611) peaks toimingust keeldumine olema haldusakt, kui eriseadus nõuab kirjalikku ja põhjendatud otsust, muul juhul on tegemist toiminguga. Kuna praegusel juhul ei näe EhS-i regulatsioon ette, et kasutusteatise registreerimisest keeldumist tuleb põhjendada haldusaktiga, on tegemist toiminguga. Toimingust keeldumist ei saa vaidlustada tühistamiskaebusega. Praegusel juhul on halduskohtule siiski esitatud ka kohane kohustamisnõue, mistõttu on vaidluse sisuline lahendamine võimalik.

https://dspace.ut.ee/bitstream/handle/10062/14765/9985568605.pdf https://www.harku.ee/documents/2846103/6425080/2015.02.16+Seletuskiri+parandusega_29.01.2015+otsus+Nr+11.pdf

https://kaart.harku.ee/DP/E_teemaplaneering/_avalik/

9(10)

3-20-1973 kasutusteatise registreerimisest keeldumise, st tegemist pole ebaolulise väikse kõrvalekaldega viidatud määruse p 16 tähenduses. Vastustaja on kaebajale õigesti selgitanud (viitega PlanS 142 lg-le 1), miks ei ole praegusel juhul võimalik abihoone kasutusotstarbe muutmine ka läbi planeerimismenetluse, st läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu. Riive kaebaja õigustele (kaebaja on välja toonud vaid selle, et abihoonet on raskem müüa kui elamut) ei ole ebaproportsionaalne. Kaebaja viited EhSRS §-le 28 ei ole asjakohased, sest vaidlusalusele abihoonele ongi antud kasutusluba kui abihoonele (dtl 32). Vaidlus ei seisne selles, et vald nõuaks abihoone osas detailplaneeringu koostamist või ehitise vastamist EhS § 12 nõuetele, vaid selles, et abihoone kasutusotstarvet ei ole võimalik muuta elamuks vastuolu tõttu planeeringutega.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.