X kaebus Haapsalu Linnavalitsuse 03.03.2021 korralduse nr 186 ja 04.03.2021 väljastatud projekteerimis-tingimuste nr 2111802/01897 tühistamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Raul Keba Vastustaja – Haapsalu linn, esindaja Erko Kalev Kolmas isik – Ülle Jehe, esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik Kirjalik menetlus
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ja tühistada Haapsalu Linnavalitsuse 03.03.2021 korraldus nr 186 ja 04.03.2021 väljastatud projekteerimistingimused nr 2111802/01897.
2.Mõista Haapsalu linnalt X (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks välja menetluskulud 2115 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 26.07.2021. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Haapsalu Linnavolikogu on kehtestanud 25.04.1997 otsusega nr 37 Kastinina detailplaneeringu (edaspidi: DP). DP nägi ette ehitusõiguse Haapsalus XXXX-XXXXX tänava äärsele alale maksimaalselt kahekorruseliste pereelamute ehitamiseks.
2.Haapsalu Linnavalitsusele esitati ehitisregistri kaudu taotlus nr 2011002/14459 DP täpsustavateks projekteerimistingimusteks XXXX-XXXXX tn XX kinnistu osas eesmärgiga suurendada kinnistule kavandatavate hoonete ehitisealust pinda kuni 10% DP-ga määratust.
3.Haapsalu Linnavalitsus otsustas 03.03.2021 korraldusega nr 186 anda DP-t täpsustavad projekteerimistingimused hoonete ehitusprojektide koostamiseks XXXX-XXXXX tn XX kinnistule. Haapsalu Linnavalitsus väljastas 04.03.2021 projekteerimistingimused nr 2111802/01897 (edaspidi: PT). PT-ga täpsustati DP alusel moodustatud XXXX-XXXXX tn XX krundi ehituslikke tingimusi. DP järgi on krundi maksimaalne lubatud hoonete ehitusealune pind 200 m2. PT-ga suurendatakse hoonete ehitisealust pinda kuni 10% ehk kuni 220 m2-ni.
4.Tallinna Halduskohtule saabus 01.04.2021 X kaebus PT tühistamise nõudes. Kaebaja täiendas 23.04.2021 kaebust ning esitas järgmised lõplikud taotlused: tühistada PT ning Haapsalu Linnavalitsuse 03.03.2021 korraldus nr 186.
KAEBAJA SEISUKOHAD
5.PT-ga on kindlaks määratud kehtivast DP-s lubatust suurem hoonete ehitisealune pind. Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 4 p 2 võimaldab täpsustada hoonestusala tingimusi, sh suurendada, vähendada, keerata või nihutada hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Ehitisealuse pinna suurendamise võimalikkust EhS § 27 lg 4 ette ei näe. Tulenevalt Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020 otsusest haldusasjas nr 3-19-674 on vastustaja rakendanud PTde väljastamisel vääralt materiaalõigust ning see on viinud õigusvastase haldusakti andmiseni. Vastustaja on PT väljastamisel muutnud õigusvastaselt kehtestatud planeeringulahendust, lubades vähendada ehituskeeluvööndit ja puurkaevu kaitsetsooni ning suurendada ehitisealust pinda. Sellega on vastustaja rikkunud EhS § 27 lg 2 punkte 2 ja 3, § 27 lõiget 3 ning § 32 punkte 2, 3 ja
6.Hoonestus on kavandatud ehituskeeluvööndisse. Haapsalu Linnavolikogu 24.11.2006 otsusega nr 84 kehtestatud „Haapsalu linna üldplaneeringus“ (edaspidi: ÜP) ei ole korduvalt üle ujutatud ala piiri määratud (on välja toodud 2005. aasta üleujutuse piir). Ehituskeeluvööndi ulatuse määramisel tuleb lähtuda mitte põhikaardile kantud veekogu piirist, vaid ühe meetri kõrgusjoonest.
7.XXXX-XXXXX tn XX kinnistul asuva puurkaev-pumpla sanitaarkaitseala on 50 meetrit (Haapsalu Linnavolikogu 24.11.2006 otsusega nr 84 kehtestatud üldplaneeringu (edaspidi: ÜP1) joonisel märgitud kui kaitsetsoon). Arvestades, et PT ning taotletav ehitusluba (ehitusprojekt) peavad vastama ÜP-le, tuleb lähtuda ÜP-s märgitud kaitsetsooni (sanitaarkaitseala) ulatusest. PT taotlusele lisatud eskiisis toodud hoonestus on kavandatud pumpla sanitaarkaitsealasse. PT-ga ei ole võimalik täpsustada ÜP-s ega DP-s toodud keeluvööndi (kaitsetsooni) ulatust.
8.Vaidlustatud korralduses viidatud Haapsalu linna põhimääruse sätetest ega põhimääruse teistest sätetest ei nähtu, et linnavalitsusel oleks volitus välja anda PT-d.
9.Planeeringu nõuded, millega lahendatakse naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte, võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse kaebuse esitamiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-14-52416, p 15). Naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-69-16, p 26).
10.Detailplaneeringu üks eesmärke on naabreid kaasates paika panna, kus asuvad kinnistul ehitised ning mis on nende maksimummõõtmed. See on oluline naabrite õigustega arvestamiseks, et naabritele oleks tagatud piisavalt päikesevalgust, piisav vaade, piisav privaatsus, tuleohutusnõuded jne. Juhul kui vastustaja muudab õigusliku aluse ning sisulise põhjenduseta DPs kokku lepitud tingimusi, rikub see kaebaja subjektiivseid õigusi, sh kaebaja õigustatud ootust planeeringulahenduse kehtima jäämise suhtes.
ÜP materjalid on saadaval https://www.haapsalu.ee/uldplaneering. Kaebaja on kaebuses ÜP-le viidanud ja kuivõrd on materjal mahukas, ei ole kohus avalikult kättesaadavat materjali eraldi toimiku koosseisu võtnud.
2(8)
11.Kaebaja omandas XXXX-XXXXX tn XX kinnistu 2014. aastal eesmärgiga rekonstrueerida 1884. aastal ehitatud ja miljööväärtuslikul alal asuv hoone piirkond sobivaks üksikelamuks. Selleks on Haapsalu Linnavalitsus väljastanud projekteerimistingimused (11.06.2020). Kinnistu soetamisel ja projekteerimisel on kaebaja arvestanud enda kinnistult avaneva merevaatega ja vaatega Vormsi saarele. Kaebaja jaoks on vaatel ka emotsionaalne tähendus, kuna Vormsi kalmistul puhkavad saarel elanud kaebaja ema ja vanavanemad.
12.DP ja ÜP ei võimalda merevaate sulgemist XXXX-XXXXX tn XX kinnistult. Kui täna on vaatenurk silmapiirile ca 65 kraadi, siis DP järgi lubatav hoone maht XXXX-XXXXX tn XX kinnistul vähendaks seda ca 25%. Eskiisi järgne hoonestuskava vähendab vaadet aga hoopis kuni 100%. Lisaks vähendab suurem ehitusmaht XXXX-XXXXX tn XX kinnistul päikesevalgust kaebaja kinnistul, mis vähendab kaebaja kinnistu väärtust.
13.Tallinna Ringkonnakohtu 19.02.2021 otsusest haldusasjas nr 3-19-1749 tulenevalt peab EhS § 27 alusel detailplaneeringu täpsustamiseks esinema mõjuv põhjus, uus asjaolu, mis tingib planeeringulahenduse täpsustamise vajaduse. Vastustaja ei ole põhjendanud hoonete ehitisealuse pinna suurendamise vajadust. Vastustaja on korralduses segamini ajanud hoonestusala ja ehitisealuse pinna mõisted. Hoonestusala lubatakse EhS § 27 lg 4 p 4 alusel põhjendatud vajadusel suurendada kuni 10%, ehitisealuse pinna suurendamise võimalust seadus ette ei näe. Ehitisealuse pinna piirangu eesmärk on krundi liigse täisehituse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
15.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 8 kohaselt eristatakse sise- ja välispädevust. EhS § 27 lg 1 ja § 28 kohaselt on projekteerimistingimuste andmiseks pädev asutus „kohaliku omavalitsuse üksus“ kui välispädevuse järgi seadusega määratud haldusorgan, ehk „linn“. Sõltumata asjaolust, et välispädevuse alusel on pädevaks asutuseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 2 alusel volikogu, ei ole eluliselt mõeldav, et linnas annaks projekteerimistingimusi või ehituslubasid välja volikogu kollegiaalorganina. KOKS § 22 lg 2 või HMS ei näe ette, millises vormis peaks nimetatud volitus olema. Oluline on, et haldusakti või toimingu oleks teinud välispädevuse kohaselt pädev organ. Tulenevalt HMS §-st 58 ja Riigikohtu lahendist nr 3-17-725 ei muutuks otsustuse lõplik tulemus, sõltumata, millise sisepädevuse alusel määratud organ menetleks kolmandale isikule antud projekteerimistingimusi. Kolmandale isikule antud projekteerimistingimused on õiguspärased ning tuleks samaväärsena anda välja ka uuel otsustamisel. Vaidlustatud korraldus on antud pädeva organi poolt ning on kaalutlusvigadeta ja õiguspärane.
16.Kaebaja subjektiivseid õigusi ei ole rikutud ning kaebajal puudub kaebeõigus. DP alusel muudeti ÜP-d. DP seletuskirja p 5.6 esitatakse detailplaneeringu alusel kinnitatud ehitustingimused: „5.6 ... Kruntide ehitusõigus selgub joonistelt nr. 3 ja 4. Elamud on kavandatud maksimaalselt kahekorruseliste ehitistena. ...“. Joonisel nr 3 on kaardimaterjali alusel esitatud ehituskeeluala ja planeeritud kruntide ala (hoonestusala). Kinnitatud on XXXX-XXXXX XX ja XX ehitusõigus. Joonisel ei ole kindlaks määratud märgitud rajatava hoone asukohta. Kaebaja hooviala ei jää planeeritud hoonestuse poolsesse külge. Samuti piirab kaebaja kinnistul olev haljastus juba täna märkimisväärselt vaadet XXXX-XXXXX XX kinnistule.
17.Kaebaja võib ekslikult DP järgseks hoonestusalaks lugeda DP illustreerivat joonist nr 2. Sellel illustratiivsel joonisel on tõesti märgitud hoonestusala üks võimalikest ehitusalustest pindadest, kuid tegemist on ainult illustratiivse materjaliga, mis ei oma õiguslikku tähendust. Planeeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 8 kohaselt võis kohalik omavalitsus nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või makettide lisamist, et muuta planeering arusaadavamaks avalikustamises ja otsustamises osalejatele. Samuti kehtestas sama seaduse § 9 lg 2, et detailplaneeringuga määratakse: 1) planeeritava ala kruntideks jaotamine; 2) krundi ehitusõigus; 3) tänavate maa-alad ja liikluskorralduse põhimõtted; 4) haljastus ja heakorrastus... . 3(8)
§ 9 lg 4 täpsustas krundi ehitusõigusena 1) krundi kasutamise sihtotstarvet; 2) lubatud ehitiste arvu krundil; 3) ehitiste lubatud suurimat ehitusalust pinda; 4) ehitiste lubatud kõrgust. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õiguslik regulatsioon ei eristanud erinevalt täna kehtivast planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 2 ja 3 nimetatud „hoonestusala“ ja „ehitusõigus“ sisu.
18.EhS § 27 lg 4 p 2 tuleb „hoonestusala tingimusi“ ning sellele järgnevale „sealhulgas“ tõlgendada selliselt, et tegemist on avatud kataloogiga ning sättes nimetatakse ainult olulisemad toimingud, mida tingimuste täpsustamisel võib teha. Hoonestusala tingimuseks tuleb lugeda ka ehitusõigust, mida võib 10% ulatuses täpsustada. Arvestades, et DP-s ei olnud kindlaks määratud hoonestusala sees lubatud ehitiste asukohta, ei riiva kaebaja õigusi PT-ga lubatud 10% muutus ehitusõiguses ning tegemist ei ole DP tingimuste olemusliku muutmisega. Seadusandja on näinud ette võimaluse koos hoonestusala tingimustega muuta ka ehitusalust pindala. Sõltumata sellest, kas ehitisaluse pinna muutmine on lubatud või mitte, ei saa kaebaja asuda seisukohale, et DP elluviimisel säilib olemasolev seisukord ning linnakeskkonda jäävad tühjad kinnistud, millega naabrid on harjunud.
19.Vastustaja on järginud HMS § 4 lg 2 sätestatut. Haapsalu Linnavalitsusel oli EhS § 27 alusel õigus anda välja PT-d. Vastustaja on oma korralduses õiguspäraselt tuginenud EhS § 27 lg 1 p-le
1.DP kehtestamisest on möödas üle 23 aasta. Kooskõlas EhS §-ga 31 viidi läbi ettenähtud avatud menetlus. Kaebaja esitas oma seisukohad, millele vastustaja vastas. Võttes arvesse, et projekteerimistingimuste andmine on vastustaja kaalutlusotsus, siis menetluse käigus selgitati välja kõik asjas tähtsust omavad asjaolud, et teha otsustus, mis arvestab kolmanda isiku ja kaebaja huve. Vastustaja ei ole tuginenud asjassepuutumatutele kaalutlustele. PT otsustus on proportsionaalne, arvestab õiguskindlusega ja järgib võrdse kohtlemise põhimõtteid.
20.Põhjendamata on kaebaja seisukoht, et hoonestus on kavandatud ehituskeeluvööndisse. Kehtiv kõrgussüsteem EH2000 muutis Haapsalu linna kohal kõrgust ca 22 cm. Seega olemasolevale balti süsteemis kõrgusarvule liideti otsa ca 22 cm mis viib 1 m joone ca 22 cm madalamale. Kõrgussüsteemi muutus tõi kaasa 1 m kõrgusjoone alanemise ehk viies seda mere poole. Kuna Kastinina piirkonnas oli kaldakindlustuse kõrgus ka balti süsteemis üle 1 m, siis EH2000 kõrgussüsteemile üleminek ei muutnud 1 m kõrgusjoone asukohta, milleks on kaldakindlustuse välimine serv.
21.Hoonestus ei ole kavandatud ÜP kohasesse pumpla sanitaarkaitsealasse. Hoonestus on kavandatud DP-ga kehtestatud hoonestusalasse ning järgib 30 m pumpla sanitaarkaitseala. Asjaolu, et ÜP-s on jäetud sisse 50 m sanitaarkaitseala, ei muuda olemuslikult DP-d ja PT-d. Keskkonnameti 22.02.2021 korraldusega nr 1-3/21/78 vähendati piirkonnas oleva pumpla sanitaarkaitseala 30 meetrile. Arvestades, et menetluses on uue üldplaneeringu koostamine, siis viiakse võimalikud muudatused üldplaneeringusse sisse kompleksselt. Isegi kui asuda seisukohale, et ÜP näeb ette eelnimetatud piirangu, on veeseaduse § 151 lg 2 p 5 alusel lubatud õiguspäraselt ehitatud ehitise kasutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus kavandatud viisil, kui ehitis ei põhjusta vee kvaliteedi halvenemist.
22.PT-ga ei ole rikutud kaebaja õiguspärast ootust olemasoleva olukorra säilimiseks. Kaebaja on olnud kinnistu soetamisest saadik teadlik, et XXXX-XXXXX XX kinnistu kohta on koostatud detailplaneering ning mingil hetkel hakatakse detailplaneeringut ellu viima. Kaebaja õiguspärast ootust miljööväärtuslikule elamule ei muuda kuidagi asjaolu, et tema elamu on ehitatud 1884 a. või Haapsalu Linnavalitsus on sellele väljastanud projekteerimistingimused. Erinevalt PlanS § 141 alusel esitatavast kaebusest ei saa projekteerimistingimuste andmist vaidlustada avalikes huvides, näiteks põhjusel, et projekteerimistingimused on vastuolus krundi ehitusõigusega (Tartu Ringkonnakohtu 10.10.2017 otsus nr 3-16-2611). 4(8)
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD
23.Kolmas isik palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja ei ole selgitanud, kuidas puudutavad vaidlustatavad haldusaktid kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebajal puudub kaebeõigus.
24.PT-ga 23 aastat tagasi kehtestatud DP-ga lubatud hoonestusala suuruses 200 m2 suurendamine seadusega lubatud 10% võrra kuni 220 m2-le ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi ja vabadusi. Kaebaja ei soovi Y omandisse kuuluvale Haapsalu linnas asuvale XXXX-XXXXX tn XX kinnisasjale uue ehitise püstitamist, mis varjaks võib-olla ära kaebaja kinnisasjal merevaate ning mis võib-olla muudaks kaebaja harjumuspärast elukeskkonda ja miljööd. Selline lähipiirkonna kinnisasja omaniku subjektiivne soov ei ole seadusega kaitstavaks subjektiivseks õiguseks või huviks. Kehtivate menetlusõiguse normide ja Riigikohtu pikaajalise kohtupraktika kohaselt saab isik pöörduda tühistamiskaebusega halduskohtusse üksnes oma isiklike subjektiivsete õiguste ja vabaduste kaitseks, mis nõuab kaebaja isiklikku vahetut puutumust kaevatava haldusaktiga. Kuna kaebaja heidab PT-le sisuliselt ette üksnes hoonestussala suurendamist seadusega lubatud 10% võrra, ei ole puutumust esitatud kaebuses selgelt välja toodud.
25.PT ei ole objektiivselt õigusvastased. Vaidlus puudub küsimuses, et DP kehtestamisest oli möödas üle 23 aasta, st EhS § 27 lõike 1 punkti 1 kohaselt võis Haapsalu Linnavalitsus välja anda detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi. EhS § 27 lõike 4 punktis 2 kasutatud termin „hoonestusala suurendamine“ on samatähenduslik terminiga „hoonete ehitusalase pinna suurendamine“. Kuivõrd DP järgi oli krundi maksimaalne hoonete ehitusalane pind 200 m2, siis sai Haapsalu Linnavalitsus diskretsiooni kasutades kooskõlas EhS § 27 lõike 4 punktiga 2 PT-ga suurendada esialgse DP lahendusega võrreldes krundi hoonestusala ehk hoonete ehitusalast pinda, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses. Haapsalu Linnavalitsus tegutses kooskõlas EhS § 27 lõike 4 punktiga 2.
26.Kaebuses tehtud viited Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020 kohtuotsusele haldusasjas nr 3-19674 ja selles kohtuotsuses viidatud õiguskirjandusele on eksitavad ja kontekstist välja rebitud. Kohtuotsuses viidatud õiguskirjandusest tuleneb üksnes põhimõte, et EhS § 27 lõike 4 punkti 2 kohaselt ei saa kohalik omavalitsus muuta ehitusalast pinda koos hoonestusala tingimuste täpsustamisega, st keelatud oli muuta korraga nii ehitusalast pinda kui ka hoonestusala tingimusi, mida loeti detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks EhS § 27 lõike 3 tähenduses. See seisukoht vastab EhS § 27 lõike 4 punkti 2 grammatilisele tõlgendusele, kuivõrd vastav säte lubab tõepoolest projekteerimistingimustega üksnes täpsustada hoonestusala tingimusi, sealhulgas suurendada hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest (EhS § 27 lõike 4 punkt 2).
KOHTU PÕHJENDUSED
27.Vaidlustatud korraldus ja selle alusel antud PT on õigusvastased ja tuleb seetõttu tühistada. Kohtu põhjendused on järgmised.
28.Kaebajal on kaebeõigus, kuna vaidlustatud korraldus ja PT riivavad tema subjektiivseid õigusi. Kaebeõiguse aluseks on õiguse võimalik riive (Riigikohtu 04.10.2017 määrus nr 3- 17-505, p 9). Kohtusse pöördumiseks ei pea riive olema intensiivne (vt Riigikohtu 12.12.2017 määrus nr 3- 17981, p-d 11–12; 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 8). Kohtupraktika järgi ei ole ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta säilimisele kohtulikult kaitstavaks subjektiivseks õiguseks (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Kaebaja vaidlustab aga tema naaberkinnistule antud PT väitega, et need rikuvad kehtivat DP. Naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-69-16, p 26). Riigikohus on 14.05.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-25-01 5(8)
leidnud: „Eluruumi omaniku huvi piisavale vaatele võib olla kaalukam kui seni tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi maatükk võimalikult suures ulatuses hoonestada. Samas ei saa linnas asuva eluruumi omanik eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata.“ Kokkuvõtlikult riivavad vaidlustatud korraldus ja PT kaebaja subjektiivseid õigusi.
29.Vaidlustatud korraldus ei ole formaalselt õigusvastane, kuna see on antud pädeva haldusorgani poolt. EhS § 27 lg 1 ja § 28 kohaselt on projekteerimistingimuste andmiseks pädev asutus kohaliku omavalitsuse üksus kui välispädevuse järgi seadusega määratud haldusorgan, antud juhul Haapsalu linn. Seda sõltumata asjaolust, et välispädevuse alusel on pädevaks asutuseks KOKS § 22 lg 2 alusel volikogu. Oluline on, et haldusakti või toimingu oleks teinud välispädevuse kohaselt pädev organ. Nii näiteks annab Tallinnas projekteerimistingimusi välja Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Tulenevalt HMS §-st 58 ja Riigikohtu 24.04.2018 määrusest haldusasjas nr 3-17-725 (p 20) ei too sisepädevuse (HMS § 8 lg 2) rikkumine haldusakti andmisel kaasa haldusakti tühisust. HMS § 63 lg 2 p 3 kohaselt on haldusakt tühine, kui seda ei ole andnud pädev haldusorgan. Riigikohus leidis, et kui ehitusloale on valla kui pädeva haldusorgani nimel alla kirjutanud vallavalitsuse ametnik, kellel puudub selleks valla poolt antud volitus, ei tähenda see, et ehitusluba ei ole andnud pädev haldusorgan (vald). Tegemist on menetlusveaga, mille esinemisel tuleb HMS § 58 alusel hinnata, kas vastav rikkumine mõjutas asja otsustamist. Seadus ei kohusta ehitusluba andma vallavalitsuse korraldusega (vrd kasutuslubade kohta Riigikohtu 04.12.2017 otsust haldusasjas nr 3-15-873, p 18). Lisaks on vastustaja esitanud kohtule Haapsalu Linnavolikogu kinnituse selle kohta, et Haapsalu Linnavolikogu kiitis õigusselguse huvides 28.05.2021 otsusega nr 250 „Volituste andmine“ heaks kõik Haapsalu Linnavalitsuse tegevused, mis on seotud EhS rakendamisega. Seega isegi kui lugeda asja otsustamist vallavalitsuse poolt menetlusveaks, ei ole tegemist sellise menetlusveaga, mis oleks mõjutanud asja otsustamist. Vaidlustatud korraldus on antud seega pädeva haldusorgani poolt.
30.Kolmanda isiku kinnistul kehtib 1996. aastal kehtestatud Kastinina detailplaneering (DP), mille kohaselt võib kinnistule kavandada 2 hoonet, mille maksimaalseks ehitusaluseks pindalaks võib olla kuni 200 m2 ja maksimaalseks kõrguseks 8,5 m. EhS § 27 lg 4 p-d 2 ja 3 järgi on projekteerimistingimustega lubatud suurendada hoonestusala kuni 10% esialgsest lahendusest, samuti muuta hoone kõrgust kuni 10% esialgsest lahendusest. Kohus nõustub kaebajaga, et hoonestusaja ja ehitusealune pind ei ole kattuvad mõisted ning seetõttu ei võimalda PT hoone ehitusealuse pinna suurendamist.
31.Ehitusalune pind on defineeritud majandus- ja taristuministri 01.07.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ §-s 19. Hoonestusala all mõeldakse maaalal, kuhu on võimalik ehitis rajada. Ehitusalune pind näitab ära selle, kui suure aluspõhjaga ehitise võib hoonestusalale rajada. Vaidlust ei ole selles, et DP näeb ette maksimaalselt ehitusealuseks pinnaks 2 hoone peale kokku 200 m2. EhS § 27 lg 4 ei näe ette võimalust suurendada projekteerimistingimustega ehitusalust pinda. Seega on vastustaja teinud seda PT-s ilma õigusliku aluseta.
32.Muinsuskaitseamet küll kooskõlastas oma 04.02.2021 otsusega nr 1.1-7/78-1 PT eelnõu ja leidis ka, et PT andmiseks pole vastavalt muinsuskaitseseaduse § 61 lõikele 2 detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi vaja koostada. Samas osundas ka Muinsuskaitseamet, et ehitusaluse pindala suurendamine ei vasta EhS § 27 lg 4 antud juhtudele, mille kohaselt võib 10% ulatuses muuta hoonestusala, mitte ehitusaluse pindala suurust. Muinsuskaitselisest seisukohast ei ole antud kohas kaitsevööndi eesmärkidega vastuolus ka detailplaneeringust veidi suurem ehitusõigus, kuid linnal tuleks siiski kaaluda, kas seda on võimalik anda projekteerimistingimustega, mis täpsustavad kehtivat detailplaneeringut või on võimalik kaaluda teisi planeerimisseaduses ja ehitusseadustikus antud võimalusi. 6(8)
33.EhS § 27 lg 1 p 2 järgi võib pädev asutus detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia. Projekteerimistingimuste taotlus tagastatakse läbi vaatamata, kui ei esine EhS § 27 lg-s 1 sätestatud alust (EhS § 30). EhS § 27 lg-s 4 sätestatakse detailplaneeringus käsitletud tingimused, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada: asjakohasel juhul võib täpsustada hoone detailplaneeringus käsitletud kasutamise otstarvet, sh võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud. Projekteerimistingimusi ei anta detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (EhS § 27 lg 3). Pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui taotlus ei vasta EhS § 27 sätestatud tingimustele (EhS § 32 p 3).
34.PT on väljastatud õigusvastaselt, kuna vastustaja ei ole põhjendanud, milline on nende väljastamist nõudnud oluline uus asjaolu, mis ei võimaldanud kehtivast DP-st lähtuda. Selleks asjaoluks ei ole kinnistu omaniku vahetus. Tallinna Ringkonnakohus leidis 19.02.2021 otsuses haldusasjas nr 3-19-1749, et projekteerimistingimuste andmine detailplaneeringu olemasolul on võimalik vaid põhjendatud juhul ehk pädev asutus peab esmalt hindama kehtestatud detailplaneeringu elluviimise võimalust ning kui see pole võimalik, siis kaaluma, kas tunnistada detailplaneering kehtetuks või anda projekteerimistingimused detailplaneeringu täpsustamiseks. Antud juhul ei ole vastustaja näidanud ära ei seda, et DP elluviimine ei olnud enam võimalik, ega seda, milline oli PT väljastamist nõudnud uus oluline asjaolu.
35.Kohus leiab ka, et PT muudab olemuslikult DP-s kokku lepitud lahendust. EhS eelnõu seletuskirja (555 SE) järgi tuleb projekteerimistingimustega detailplaneeringu täpsustamisse suhtuda suure ettevaatlikkusega. EhS eelnõu seletuskirja (lk 54) kohaselt on projekteerimistingimustega keelatud täpsustada detailplaneeringut selliselt, et selle kaudu muutub detailplaneeringu olemus, s.t sekkutakse varasemalt kokkulepitud põhilahendusse. Eespool nimetatud olukorras tuleb koostada uus detailplaneering. EhS § 27 lg 1 mõte ei ole võimaldada kergekäeliselt muuta kaalutletud menetluse tulemusena sündinud lahendust. Seletuskirja järgi peaks oluliste uute asjaoludena käsitama nt suuri muudatusi tehnoloogilistes lahendustes ja energiatõhususe nõuete muutumist. Seega on oluline uus asjaolu seotud eeskätt detailplaneeringus kehtestatud ehituslike tingimustega. Kohtupraktikas on detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks peetud nt seadusega kehtestatud ehituskeelu vähendamist ja nihutamist (Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus nr 3-16-2496, p 11), juurdepääsutee asukoha muutmist, kui see on paika pandud servituudilepinguga (Tallinna Ringkonnakohtu 22.08.2017 otsus nr 3-16-141, p 14), detailplaneeringus määratud ehitusaluse pinna ja korterelamu korterite arvu vähendamist (Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020 otsus nr 3-19-674, p-d 20, 22).
36.Arvestades kaebaja kinnistult hetkel avanevat merevaadet võib seda pidada kaebaja kinnistu üheks väärtuslikumaks komponendiks. Kaebaja 11.06.2021 menetlusdokumendi lisana 2 esitatud vaadete konstruktsionist nähtub pildil 1 DP-järgne vaatekoridor (tähistatud kui roheline sektor); ja pildil 2 PT-järgne vaatekoridor. Pildil 2 on näha nii DP-järgne kui PT-järgne hoone asukoht (kaebaja on seejuures viidanud alusmaterjalina DP joonisele 2 (DP põhijoonis) ja PT 3D eskiisile). Pildilt nähtub, et PT-järgne hoone asukoht välistab kaebaja kinnistule merevaate pea täielikult. Olemasoleva vaate kohta tehtud foto (kaebaja 11.06.2021 lisa nr 1) kinnitab eelnimetatud vaadete konstruktsioonides näidatut. Põhjust on eeldada, et kaebaja huvi tema kinnistu ümbruse planeerimislahendustele on just selle vaate võimalikult suures ulatuses säilimine. Sel põhjusel oleks vaate oluline kitsendamine või selle sootuks äravõtmine DP-s kokkulepitud lahenduse oluline muutmine.
37.Vastustaja väitel on DP joonisel 2 märgitud vaid võimalik hoone asukoht, millel ei ole siduvat tähendust, krundi ehitusõigus on aga kirjeldatud seletuskirja punktis 5. Kohus sellise käsitlusega 7(8)
ei nõustu. DP lisana esitatud põhijooniselt nähtub hoonestusala ning see ei ole illustreeriv selles tähenduses, et võib paikneda krundil nii siin kui seal, vaid seal on visuaalselt kujutatud DP-s kokkulepitud hoonestusala. Vastustaja ei ole ka selgitanud, millel põhineb tema väide, et DP lisaks olev põhijoonis on vaid illustratiivse tähendusega. Lisaks tähendab juba hoone ehitisealuse pinna suurendamine kaebaja merevaate vähenemist ja seda isegi juhul, kui käsitleda DP lisas 2 toodud joonist illustratiivsena.
38.Vastustaja väide, et kaebaja kinnistult avanevat vaadet varjab kõrghaljastus, ei ole tõendamist leidnud. Kaebaja kinnitas, et vaade on kinnistult suurepärane ning kui vastustaja leiab, et seda segavad kaks hoonele lähedal kasvavat vana pärnapuud, siis need on kaebajal niikuinii kavas maha võtta, kuna nad on hoonele liiga lähedal. Ka ei ole antud juhul asjakohane vastustaja väide, et kolmanda isiku krundile on lubatud kõrghaljastus, mis hakkab vähendama kaebaja vaadet. Selline teoreetiline võimalus ei õigusta varem kokkulepitud hoone suurusest ja asukohast kõrvalekaldumist.
39.Seega ei ole kaebaja kinnistult merevaatele objektiivseid takistusi. PT-järgne hoone asukoht lõikaks kaebajal aga merevaate pea täielikult (vastustaja ja kolmas isik ei ole sellele ka vastu vaielnud). Selline asjaolu on kohtu hinnangul DP olemuslik muutmine ning seda ei saaks reguleerida PT-ga ka juhul, kui kavandatava hoone ehitusealune pind jääks muutmata (ei oleks EhS § 27 lg 4-ga vastuolus). Ka päikesevalguse vähenemine (õhtupäike) on seega tuvastatud, kuid see ei ole riivena kaebajale nii intensiivne kui merevaate vähenemine.
40.Võib eeldada, et nii kaebaja kui ka kolmas isik on kinnistuid omandades nõustunud DP-s kokkulepituga või peab kolmas isik olema valmis selleks, et enda soovitud hoone ehitamiseks tuleb algatada täiendav detailplaneeringumenetlus.
41.Seega esinesid vastustajal alused projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks (EhS § 32 p 3). Kohus ei asu analüüsima, kas PT andis õiguse ehitada ehituskeeluvööndisse, kuna PT on õigusvastased juba eelnimetatud põhjustel. Seega tuleb Haapsalu Linnavalitsuse 03.03.2021 korraldus nr 186 kui ka 04.03.2021 väljastatud projekteerimistingimused nr 2111802/01897 tühistada.
42.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 8). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kohus rahuldas kaebuse. Kaebaja taotleb 2100 euro (käibemaksuga) õigusabitasu ja riigilõivu väljamõistmist kaebajalt (kaebaja tasus riigilõivu 15 eurot). Kaebaja esitas 02.04.2021 arve nr 20210149 summas 966 eurot, 30.04.2021 arve nr 20210175 summas 588 eurot, 11.06.2021 arve nr 20210260 summas 546 eurot. Arvete juurde on lisatud spetsifikatsioonid. Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulud vajalikud ja põhjendatud. Kohus mõistab Haapsalu linnalt X kasuks välja menetluskulud summas 2115 eurot. Kolmas isik oli vastustaja poolel, mistõttu jäävad kolmanda isiku kulud ja vastustaja kulud nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.