Xi ja Yi kaebused Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.11.2020 hoiatuse nr 1912899/00123-1 alusel sunniraha sissenõudmise keelamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad – X ja Y Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Kenneth Rivis
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebused rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 07.04.2021. a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.12.07.2019 tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) seoses Tallinnas Kõdra tee 30 kinnistul toimunud ebaseadusliku ehitustegevusega Antur Grupp OÜ-le (registrikood 12886003) ettekirjutuse nr 1912899/001231. TLPA tuvastas, et Kõdra tee 30 krundile püstitatakse ehitusloata ja kinnitatud ehitusprojektita kahekordset hoonet ning ehitustööd on pooleli. Ettekirjutuses esitas amet kaks nõuet – 1) peatada koheselt kõik ehitustööd; 2) esitada ametile nõuetekohane ehitusprojekt ja ehitusloa taotlus hiljemalt 12.11.2019. Viimast tähtaega pikendas TLPA hiljem korduvalt.
2.24.07.2019 TLPA poolt koostatud ehitustööde fikseerimise protokollis2 on tuvastatud, et Kõdra tee 30 kinnistul asuva hoone esimesel korrusel on kokku 5 korteriboksi ja teisel korrusel samuti 5 korteriboksi. Protokollis on kokku lepitud poolelioleva hoone konserveerimistööd, milleks on kilega katmine. Protokollile on lisatud paikvaatlusakt3, mille kohaselt teavitati hoone omanikku edasise ehitamise lubamatusest ning võimalikest hoone konserveerimise lahendusvariantidest.
3.TLPA viis 12.08.2019 ja 11.03.2020 Kõdra tee 30 kinnistul läbi paikvaatlused4 ning tuvastas, et ehitustegevust ei ole pärast 24.07.2019 toimunud. Samuti ei olnud tehtud konserveerimistöid.
Kaebuse lisa 1 Vastustaja 15.12.2020 menetlusdokumendi lisa 11
Vastustaja 15.12.2020 menetlusdokumendi lisa 12
Paikvaatluse protokollid vastustaja 15.12.2020 menetlusdokumendi lisades 13 ja 14
1(10)
4.12.05.2020 sõlmitud notariaalse kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu5 alusel toimus Kõdra tee 30 omaniku vahetus ning alates 19.05.2020 on Kõdra tee 30 kinnistu ühisomanikud X (isikukood xxxxxxxxxx) ja Y (isikukood xxxxxxxxxx). Lepingu kohaselt omandati Kõdra tee 30 kinnistu Xi ja tema abikaasa Yi ühisvara hulka.
5.13.08.2020 e-kirjaga TLPA-le teavitas X, et ta on Kõdra tee 30 kinnistu uus omanik ning ta on teadlik, et ei tohi Kõdra tee 30 kinnistul midagi ehitada6. X kinnitas, et on tellinud Kõdra tee 30 ja Kõdra tee 32 kinnistute ühendamise, et teha uus (ehitus)projekt, mis vastaks kõikidele normidele. Lisaks taotles X ehitusprojekti osas ettekirjutuse nõude tähtaja pikendamist.
6.TLPA teostas 29.09.2020, 06.10.2020, 13.10.2020, 27.10.2020, 30.10.2020, 03.11.2020, 17.11.2020 ja 24.11.2020 Kõdra tee 30 kinnistul paikvaatlused7, mille käigus tuvastas, et ehitustegevus Kõdra tee 30 kinnistul on koguaeg jätkunud. 29.09.20 tuvastas amet, et hoone teise korruse avad on osaliselt kaetud, teostatud on hoonet ümbritseva katendi paigaldus (betoonist sillutiskivid) ja võimaliku tehnoruumi betoonist plaatvundamendi valu, teostatud on lisandunud kommunikatsioonide alaseid töid ning hoone külgfassaadi ees on pooleliolev ehituse (katendi rajamine) osa. 06.10.20 tuvastas amet, et hoone teise korruse avad on katmata, teostatud on hoonet ümbritseva katendi paigaldus ja võimaliku tehnoruumi betoonist plaatvundamendi valu, katendit betoonitööde eest kaitsev kileriba ja seda fikseerivad kivid on eemaldatud, värskelt on teostatud katendi paigaldus, katendi uus osa on teist värvi ning betoonkivid teise kujuga. 13.10.20 tuvastas amet, et teise korruse avad on katmata, katendil olnud ehitusmaterjal on teisaldatud, teostatud on hoonet ümbritseva katendi paigaldus ja võimaliku tehnoruumi betoonist plaatvundamendi valu, katendit betoonitööde eest kaitsev kileriba ja seda fikseerivad kivid on eemaldatud ning värskelt on teostatud katendi paigaldus, katendi uus osa on teist värvi ning betoonkivid teise kujuga. 27.10.20 tuvastas amet, et hoone külgfassaadi ees on pooleli olev ehituse osa ning kohal viibivad ehitajad. 30.10.20 tuvastas amet, et hoone teise korruse avadesse on paigaldatud uksed ning teisel korrusel toimuvateks töödeks on paigaldatud redelid, kohal viibisid ehitajad. 03.11.20 tuvastas amet, et teisel korrusel toimuvateks töödeks on paigaldatud redelid, läbi avatud ukse juhitakse hoone sees toimuvat, teise korruse avadesse on paigaldatud uksed, teostatud katendi paigaldus (katendi uus osa on teist värvi ning betoonkivid teise kujuga) ning valminud on juurdeehitus, mis sisaldab endas tõenäoliselt hoone ekspluateerimiseks ette nähtud tehnoruumi. 17.11.20 tuvastas amet, et hoone laiendus on valmis ehitatud ning kinnistu Kõdra tee 28 poolsesse piirdesse on lõigatud läbipääsu ava, mille kaudu toimub liikumine kinnistute vahel. 24.11.20 tuvastas amet, et ajutine piire on toestatud ning Kõdra tee 28 piirdesse on paigaldatud uus värav, mis võimaldab mugavalt siseneda ka Kõdra tee 30 kinnistule.
7.06.11.2020 tegi TLPA Xile ja Yile hoiatuse nr 1912899/00123-18, millega TLPA rakendab ettekirjutusega nr 1912899/00123 määratud sunniraha täitmata ettekirjutuse nõude eest ettekirjutuse iga saaja (iga ettekirjutuse saaja õigusjärglase) kohta summas 1500 eurot. Vaidlusaluses hoiatuses on ebaseadusliku ehitustegevusena nimetatud kiviparketi paigaldust ümber hoone ja hoone laiendust. X teatas oma 09.11.2020 e-kirjaga TLPA-le, et ta ei ole nõus sunnirahaga ja ta ainult konserveeris hoonet. 10.11.2020 e-kirjaga teavitas TLPA Xit, et amet soovib Kõdra tee 30 paikneva hoone kõikides ruumides ja hoone ümbruses viia manukate juuresolekul läbi paikvaatluse, et tuvastada kinnistul asuva ehituslikult pooleli oleva hoone hetke seis ning fikseerida vastav seis fotografeerimise teel. X teavitas ametit 11.11.2020 e-kirjaga, et ta ei ole sunnirahaga nõus ja pole ehitustöid teinud. 11.11.2020 saatis TLPA Xile uue e-kirja, kus selgitas, et paikvaatlusaktid ei kinnita ehitustööde mittetegemist ning palus veel kord võimaldada paikvaatluse tegemist hoone kõikides ruumides. X sellele kirjale ei vastanud. 12.11.2020 edastas TLPA X uuesti sama sisuga e-kirja, millele X ei vastanud9.
Vastustaja 15.12.2020 menetlusdokumendi lisa 2 Vastustaja 15.12.2020 menetlusdokumendi lisa 1
8.X esitas 05.12.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.11.2020 hoiatuse nr 1912899/00123-1 tühistamiseks. X täpsustas 15.12.2020 kaebust järgmiselt: 1) Kaebajaks on lisaks kaebaja abikaasa Y. 2) Kaebaja on nõus nõude sõnastuse muutmisega keelamiskaebuseks. 3) X on pensionär ega tööta. Kaebaja kasutas oma sääste kinnistute ostmiseks. Sunniraha ületab kaebaja igakuist sissetulekut kolm korda. Kaebajad paluvad Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.11.2020 hoiatuse nr 1912899/00123-1 alusel sunniraha sissenõudmise keelamist järgmistel põhjustel:
1.X oli kinnistu omandamisel teadlik ettekirjutusest ning Kõdra tee 30 esinevatest probleemist. Kohe peale kinnistute omandamist esitas ta Kõdra tee 30 ja 32 kinnistute ühendamise avalduse Nullpunk Projekt OÜ-le ning ilmnes, et nimetatud kinnistud ei saa ühendada, kuna aadressil Kõdra tee 30 on kehtiv detailplaneering. X on esitanud avalduse detailplaneeringu tühistamiseks, et tellida uus projekt, kooskõlastada TLPA-ga ning jätkata ehitamisega õiguslikul alusel. Detailplaneeringu järgi on kavandatud kinnistule üksikelamu ning see hakkabgi olema üksikelamu. Sinna ei ole kavandatud ehitada korterelamu. X kasutab kõiki võimalike toiminguid, et tellida uus projekt, kooskõlastada ning ehitada õiguslikul alusel. Sellest tulenevalt on sunniraha määramine ebaõiglane.
2.Kaebajad ei ole ehitustöid teostanud ning tegemist oli poolelioleva hoone säilitamiseks vajalike konserveerimistöödega. Hoonel lekkis katus, puudusid teise korruse rõduuksed ning fassaadil rippusid juhtmed. Hoone konserveerimiseks parandas X katuse, paigaldas rõduuksed, mis olid juba eelmise omaniku poolt ostetud. Teise korruse avad olid varasemalt kaetud kilega, mis polnud vastupidav ning läks pidevalt tugeva tuule tõttu katki ja vesi sattus majja. Selle tulemusel maja tasapisi hävines. X oli sunnitud hoone säilitamiseks paigaldama kile asemel uksed, mis olid juba hoone sees. Samuti kattis X hoone küljefassaadil olnud kaitsmata kommunikatsioonid, torud ja juhtmed 27.10.2020 ajutise putkaga, mille eesmärk oli kaitsta rippuvaid kommunikatsioone, juhtmeid ja torusid välitingimuste ja vandalismi eest. X palus putka paigaldamiseks abi naabritelt. Putka paigaldamine lõppes 30.10.2020. See ei kuulu hoone juurde, kuna ei ole hoone külge püsivalt ühendatud. Putka lihtsalt seisab hoone juures ning kui dokumendid on korras ja on lubatud töödega edasi minna, siis X demonteerib selle. Lisaks sellele paigaldas X hoone ümber kiviparketi ning tegi lihtsamat tüüpi haljastust. Kiviparketi paigaldamine ja haljastus olid kooskõlastatud eelmise omaniku poolt TLPA-ga ning nende hoonega mitte seotud tööde teostamist amet ei keelanud. Kiviparketi paigaldamine ei ole kuidagi seotud hoone ehitusega ning selle eesmärk on tagada korralikud liikumistingimused krundil. Iga kinnistu omanik saab kiviparketti paigaldada oma äranägemise järgi ning see ei vaja kooskõlastamist. Kõdra tee 30 hoone katusel oli varem paigaldatud katusekile. Vahetult peale kinnistu ostu tuvastas X, et hoone katusekile on katki ning katus lekib, mistõttu otsustas ta teostada katuse remonttööd hoone säilitamiseks. Uue katusekile paigaldamine ei oleks otstarbekas, kuna see läheks uuesti katki.
3.X ostis hoone enda jaoks ning tema abikaasa Y ei teadnud sellest midagi. Y ja X ei ela ajutiselt koos ning Y elab maal. Y ei osalenud ostutehingul notari juures. X ei ole talle sellest midagi eraldi rääkinud. Sellest tulenevalt ei saanud Y midagi teada ega täita ettekirjutust nr 1912899/00123. Lisaks ei saanud Y teada midagi määratud sunniraha kohta. Y sai esimest korda Kõdra tee 30 kinnistust ja ettekirjutusest teada alles 06.11.2020 talle saadetud hoiatusest, mil oli ka määratud sunniraha. Koheselt, kui Y sai teada, et kinnistu kuulub tema ja ta abikaasa ühisvara hulka ja sunniraha nõutakse temalt, pöördus Y notari poole abieluvaralepingu sõlmimiseks. 08.12.2020 oli sõlmitud abieluvaraleping, mille kohaselt Kõdra tee 30 ja 32 kuuluvad Xi lahusvara hulka.
4.X on pensionär ning töötu. Ainuke tema sissetulek on pension 530 eurot kuus. X kasutas kõik oma säästud kinnistute ostmiseks. Sunniraha on rohkem kui 3 korda suurem kui Xi igakuine sissetulek. Saadud pensionist peaks ostma veel toitu, riideid ja maksma kommunaalarveid. Seega oleks sunniraha maksmine liiga koormav.
9.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
1.Kaebajad on jätkanud ebaseaduslikult ehitustegevust hoolimata ettekirjutuses ettenähtule. Seega on vaidlusaluse hoiatusega kaebajale määratud sunniraha õiguspärane. Vastustaja on täitemenetlu3(10)
sega alustanud ja kohtutäiturile on esitatud vastavad avaldused. Rakendatud sunniraha on seotud üksnes ettekirjutuse esimese nõude täitmata jätmisega. Mis puudutab kaebaja jõupingutusi projekti ja taotluse esitamisel, siis on avalikust ehitisregistrist näha, et kaebaja ei ole teinud siiani katsetki ehitusprojekti ja ehitusloa taotlust esitada. Vastustajale pole esitatud ka ühtegi seisukohta või arvamust, millal võiks kaebaja ehitusprojekti vastustajale menetlemiseks esitada.
2.Ehitamine, antud juhul ümber hoone kiviparketi paigaldamine ja hoone laiendamine, ei ole hoone konserveerimine – hoone konserveerimiseks saab pidada hoone avade või muude osade katmist spetsiaalse ehituskilega või muu sarnase kattematerjaliga ilmastikukahjustuste eest, nii nagu see lepiti kokku hoone eelmise omanikuga 24.07.2019 protokollis. Kiviparketi paigaldamine on osa keelatud ehitustegevusest. Ettekirjutuse nr 1912899/00123 esimese nõude kohaselt tuli Kõdra tee 30 kinnistul peatada kõik ehitustööd kuni ehitusprojekti kinnitamiseni ja ehitusloa väljastamiseni. Vastustajaga ei ole ehitustegevuse jätkamist kooskõlastatud.
3.Kaebaja on esitanud mitmeid valeväiteid. Nii väidab X, et kattis juhtmed ajutise putkaga. Vastustaja juhib tähelepanu, et alates 29.09.2020 paikvaatlusaktist (kõik paikvaatlusaktid sisaldavad asjakohast fotomaterjali) on võimalik jälgida hoone laienduse valmimist – tegemist ei ole ajutise putkaga, vaid hoone laiendusele (võimalikule tehnoruumile) on rajatud korralik vundament ning hiljem ehitatud korralikud seinad ja hoone seinale kinnitatud/toestatud katus. Tegemist on ehitise laiendamisega EhS § 4 lg 2 mõttes.
4.Vaidlusaluses hoiatuses on ebaseadusliku ehitustegevusena nimetatud kiviparketi paigaldust ümber hoone ja hoone laiendust. Vastav pildimaterjal sisaldub paikvaatlusaktides. Katuse lekkimise kohta tõendid puuduvad. Hoone teisele korrusele ei pääsenud vastustaja järelevalveametnikud juba eelmise omaniku ajal. Uus omanik on jätnud vastustaja soovi teha paikvaatlus kõigis siseruumides täielikult tähelepanuta. Mis puudutab aknaid ja rõduuksi, siis nähtub paikvaatlusaktidest, et ka need on paigaldatud, kuid seda ning võimalikku katuseparandust vaidlusaluses hoiatuses ette ei heideta. Mis puudutab haljastuse istutamist, siis see ei ole ehitustegevus.
5.Kinnistusraamatu andmetel oli Xi abikaasa Y Kõdra tee 30 kinnistu omanik 19.05.2020 kuni 10.12.2020, seega ka vaidlusaluse hoiatuse tegemise ajal. Kinnistu omanikud pole kinni pidanud EhS § 8, § 12 lg 1 ja § 19 lg 1 p-de 1 ja 2 nõuetest.
6.Kui ehitatakse ehitusprojektita, tuleb ehitise ohtlikkust eeldada. Ehitatud on ka alal kehtivat detailplaneeringut rikkudes. DP kohaselt on Kõdra tee 30 kinnistule ette nähtud üksikelamu ehitamine, tegelikult on aga ehitatud korterelamu. Vaidlusaluse hoiatuse lk-l 4 on välja toodud, et Kõdra tee 30 ehitis ei vasta detailplaneeringule (hoone on mh püsitatud väljapoole määratud hoonestusala) ega ka Pirita linnaosa üldplaneeringule.
7.Äriregistri andmete kohaselt on kaebaja X kahe äriühingu ainuosanik: 1) LVR Kapital OÜ (registrikood: 12786980), mille 2018. a. majandusaasta aruande (lisa nr 1) kohaselt oli aruande aasta kasumiks 165 683 eurot ning bilansimaht kokku 364 215 eurot ja 2) LVR Group OÜ (registrikood: 12920898), mille 2018. a. majandusaasta aruande (lisa nr 2) kohaselt oli aruande aasta kasumiks 24 909 eurot ning bilansimaht kokku 59 785 eurot. Kaebaja Y on ühe äriühingu ainuosanik: Osaühing OVO KREDIIT (registrikood: 11426667), mille 2018. a. majandusaasta aruande (lisa nr 3) kohaselt oli aruande aasta kasumiks 2795 eurot ning bilansimaht kokku 39 250 eurot. Seega võttes arvesse äriõiguslikku aspekti, et ühingu osaniku vara ja ühingu vara on eraldiseisvad varad, saab nentida, et kaebajal on sunniraha tasumiseks võimalik endale kuuluvat vara realiseerida (näiteks makstes endale töötasu või dividende, müües või pantides ühingute osasid, väljastades võlakirju vms).
8.Sunniraha rakendamisel on vastustaja võtnud arvesse, et ettekirjutus on esialgselt tehtud juriidilisele isikule ning sellest lähtuvalt on ettekirjutuses määratud ka sunniraha suurus 5000 eurot. Kaebajad on kaks füüsilist isikut, kelle suhtes võib sellise sunniraha rakendamine olla ebaproportsionaalselt suur. Arvestades aga ettekirjutuse nõude 1 rikkumise sisu, so omanikud on olnud teadlikud ettekirjutuse nõudest 1, kuid ehitustöödega on kinnistul jätkanud, on põhjendatud ja proportsionaalne rakendada iga kinnistu ühisomaniku suhtes sunniraha iga ettekirjutuse saaja õigusjärglase suhtes summas 1500 eurot. Vastustaja kaalus iga kinnistu ühisomaniku kohta sunniraha 1500 euro suuruses summas rakendamisel asjaolu, et hoone on püstitatud ilma õigusliku aluseta, so 4(10)
omavoliliselt ning kinnistul ehitustöödega jätkamine ei ole lubatud enne nõuetekohase ehitusprojekti kinnitamist ning ehitusloa väljastamist. Amet on järelevalve menetluse käigus hinnanud asjaolu, et omavoliliselt püstitatud hoone ei vasta detailplaneeringule, omavoliline hoone on püstitatud väljaspoole detailplaneeringus määratud hoonestusala, omavoliline hoone ei vasta Pirita linnaosa üldplaneeringule täisehituse protsendi osas (33%) ja tiheduse osas (0,5) ning hoone plaanilahendus ei ole kooskõlas hoone välislahendusega, mistõttu võib hoone liigitada korterelamuks, mitte üksikelamuks. Omavoliliste ehitustööde jätkamisega kinnistul on kinnistu omanikud ja ettekirjutuse saaja õigusjärglased näidanud üles soovimatust asuda ameti ettekirjutuses esitatud nõudeid täitma. Arvestades ettekirjutuse rikkumise asjaolusid ja ettekirjutuse/hoiatuse adressaatide majanduslikku seisundit on amet hinnanud, et 1500 eurot sunniraha suurusena antud juhul vastab seaduses sätestatud tingimustele.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus käsitleb esmalt Xi osas sunniraha rakendamist (I) ning seejärel Yi suhtes sunniraha rakendamist (II). I
11.Asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) kohaselt peavad sunniraha rakendamisel olema täidetud järgmised tingimused: - isikule on tehtud ettekirjutus, millega on pandud isikule kohustus teha nõutav tegu või hoiduda keelatud teost (§ 4 lg 1); - isikule on tehtud koos ettekirjutusega või eraldiseisvalt hoiatus sunnivahendi rakendamise kohta (§ 7 lg-d 1 ja 2); - ettekirjutuse adressaadi õigusjärglane on ettekirjutuses sisalduv kohustusest ja sunnivahendi rakendamise võimalusest teada saanud (§ 5 lg 2 p 1 ja lg 3); - ettekirjutus jäetakse hoiatuses märgitud tähtaja jooksul täitmata (§ 2 lg 1); - puuduvad sunnivahendi rakendamise lubamatust tingivad asjaolud (§ 8); - sunniraha rakendamine, sh selle suurus peab olema proportsionaalne (§ 3 lg 3) ning hoiatuses ja seaduses toodud piires (§ 10 lg 1 ja 2).
12.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12.07.2019 ettekirjutusega nr 1912899/00123 kohustati kinnistu tolleaegset omanikku peatama koheselt kõik Kõdra tee 30 teostatavad ehitustööd, ettekirjutuse teatavaks saamise hetkest, kuid mitte hiljem kui 12.07.2019. Ehitustööde jätkamine/teostamine on lubatud üksnes pärast ehitusprojekti kinnitamist ja ehitusloa väljastamist ameti poolt. Hoiatuse osaks oli ka sunniraha määramise hoiatus kuni summani 5000 eurot. Hoiatusega samal päeval on koostatud ka ehitustööde fikseerimise protokoll (vastustaja 15.12.2020 vastuse lisa 11), milles on märgitud, et II korruse aknaavad katta kile või laudadega, aknaid, uksi ei ole lubatud paigaldada; konserveerimistööde lõpetamisest teatada, teavitada ametit. Ohutuse tagamiseks on lubatud paigaldada kile ilmastiku kaitseks ja ohutuse tagamiseks. Samad suunised on ka sama kuupäeva paikvaatluse aktis (vastustaja 15.12.2020 vastuse lisa 12). Eeltoodust tulenevalt on kinnistu omanikule tehtud ettekirjutus ehitustegevusest hoidumiseks koos sunniraha hoiatusega.
13.X ei olnud ettekirjutuse tegemise ajal kinnistu omanik. X sai kinnistu omanikuks 12.05.2020 sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga. Lepingus on mh märgitud: - X kinnitab ostjana, et ta on abielus, tema abikaasa on Y, isikukood xxxxxxxxx, abikaasade varasuhtena kehtib varaühisus ning lepingu ese omandatakse abikaasade ühisvara hulka (abielufakti on tõestaja kontrollinud rahvastikuregistri elektroonilise andmebaasi andmete alusel); - Tallinna linn on 12.07.2019 väljastanud ettekirjutuse nr 1912899/00123. Ettekirjutuse sisu on kajastatud lepingu lk-del 2-5. 5(10)
Kaebaja on kinnitanud ettekirjutusest teadlikku olemist ka oma 13.08.2020 kirjas (vastustaja 15.12.2020 vastuse lisa 1). Seega on kaebaja ettekirjutuse adressaadi õigusjärglasena ettekirjutusest ja selles sisalduvast sunniraha rakendamise hoiatusest teada saanud.
14.Ettekirjutusega seati kinnistu omanikule keeld ehitustegevusega jätkata. Kaebaja on ka ise kinnitanud, et paigutas II korruse avadele olemasolevad uksed, samuti on kaebaja kinnitanud, et maja küljele on ehitatud n.ö putka või abiruum, mis katab kinni hoone välisseinal olevad juhtmed ja torud. Vastustaja on kohtule esitanud paikvaatluse aktid erinevatest ajahetkedest, kust nähtub, et pärast ettekirjutust, kuid veel kuni 12.08.2019 ja 11.03.2020 ehk enne kaebajate omanikuks saamist, täiendavat ehitustegevust ei toimunud ning nähtub kaebaja kirjeldatud ja 06.11.2020 hoiatuses toodud ehitustegevus 2020. aasta paikvaatlusaktidest ajaperioodil 29.09-24.11. Seega on kaebaja rikkunud ettekirjutusega seotud ehituskeeldu. Ka siis, kui iga tegevus üksiti ei pruugi nõuda ehitusloa või ehitusteatise esitamist, tuleb arvestada kõiki tegusid kogumis – lisaks avade katmisele ustega ja abiruumi ehitamisele ka maapinna sillutisega katmist ja võimalikku katuse katmist. Ehitustegevus ei olnud ka vabandatav. Ettekirjutuses on selgitatud, et ehitustööde jätkamine/teostamine on lubatud üksnes pärast ehitusprojekti kinnitamist ja ehitusloa väljastamist. Seega ei saanud kaebajal olla õigustatud ootust, et ta ilma vastustajat teavitamata võib teha kinnistul mistahes ehitustöid. Kohus märgib, et kaebaja on ka valinud ajutiste lahenduste (uste laudade või kilega ning juhtmete kilega katmise) asemel lahendused, mis oma olemuselt on püsivamad ning võimaldaksid korterelamut sihipäraselt kasutada – rõduustele on paigutatud selleks ette nähtud uksed ning juhtmete ja torude juurde on ehitatud abiruum, millele on ka valatud põrand. Kohus nõustub ka vastustajaga, et valminud n.ö putka on sarnane tehnoruumile, sest 06.10.2020 paikvaatluse akti fotodelt on näha, et vastavasse kohta saabuvad ja sellest väljuvad nii vesi, gaas, elekter kui ka võimalikud võrgukaablid. Kaebajal oli lubatud kaablid ja torud katta kilega ilmastiku eest kaitseks, kuid mitte ehitada. Miski lisandunud ehitises ei viita selle ajutisusele, vaid tegemist on hoone edasiseks kasutamiseks vajaliku ruumiga. Olukorras, kus samad juhtmed on olnud pikka aega välitingimustes (paikvaatluse aktidest nähtub, et juhtmed olid välitingimustes vähemalt 24.07.2019-13.10.2020), puudub ka vältimatu vajadus need katta, sh vastustaja poolt lubatud kilekattest tõhusama materjali või vahendiga. Ka ei viita sillutise paigaldamine maja ümber, mille asemele soovitakse ehitada üksikelamut, et tegemist oleks siiski ajutise, olemasoleva hoone säilimiseks vajalike hädavajalike töödega. Sealjuures ei ole menetluse käigus tõendatud väide, et osa kaebaja tehtavatest töödest oleks olnud vastustajaga kooskõlastatud (kaebuse lk 2 ja vastustaja 15.12.2020 vastuse p 15). Sillutise paigaldamine ei ole ka vajalik olukorras, kus kaebaja soovib asemele rajada üksikelamut (kaebaja 11.02.2021 seletus). Tööd kogumis viitavad siiski sellele, et kaebaja soovib hoonet sellisena säilitada. Kui vastustaja jätab omavolilisele ehitamisele reageerimata, võib see tekitada kaebajates õigustatud ootust, et ehitist ongi võimalik tervikuna seadustada. Kohus märgib, et senine kohtupraktika on ka juba püstitatud ehitise lammutamise osas olnud väga ettevaatlik, mistõttu on seda olulisem kohaliku omavalitsuse otsustav suunav käitumine edasise ehitustegevuse peatamisel ja keelamisel. Vastustaja on ettekirjutuses põhjalikult põhjendanud, miks on olemasolev olukord vastuolus planeeringuga ning seega ka avaliku huviga. Ettekirjutusest tulenevat ehitustegevuse keeldu on seega rikutud, kuna valitud meetmed on mahukad ja püsiva suunitlusega, mitte üksnes hädavajalikud hoone säilimiseks.
15.Asjas puuduvad sunniraha lubamatust tingivad asjaolud (ATSS § 8). Ettekirjutus on kehtiv, selle kehtivust ei ole haldus- ega kohtumenetluses peatatud ning ettekirjutuse aluseks olevad õigusnormid, eelkõige EhS § 130 lg 2 ja § 133 ei ole kehtetuks tunnistatud.
6(10)
EhS § 133 kohaselt on ettekirjutuse täitmata jätmise eest võimalik määrata sunniraha kuni 6400 eurot. Ettekirjutuses hoiatati adressaati, et võidakse määrata sunniraha kuni 5000 eurot. Xile on määratud sunniraha summas 1500, mis on kooskõlas kummagi ülempiiriga.
16.Riigikohus on 22.04.2015 otsuse nr 3-3-1-72-14 punktis 27 selgitanud, et haldusorgan peab valima sunnivahendi, mis isikut võimalikult vähe kahjustades sunnib teda ettekirjutust täitma. Proportsionaalsuse hindamisel võib arvesse võtta ka ettekirjutuse olulisust, rikkumise asjaolusid ja isiku majanduslikku seisundit. Vastustaja on 06.11.2020 hoiatuses, millega otsustati ka sunniraha rakendamine, sunniraha suurust põhjendanud, leides, et juba varem on tuvastatud, et hoone ei vasta detailplaneeringule (üksikelamu asemele on püstitatud kortermaja), ehitamisega on vaatamata ettekirjutusele jätkatud; samuti ei ole hetkel esitatud ehitusprojekti, mis võimaldaks hinnata, mille järgi ehitatakse. Lisaks on vastustaja ka selgitanud, arvestab, et kinnistu omanikeks on füüsilised isikud, mistõttu ei ole asjakohane rakendada hoiatuses toodud ülempiiri (lk 5). Kohus leiab, et vastustaja kaalutlused on asjakohased. Sunniraha suurus peabki kaebajat suunama õiguspärase käitumiseni. Sunniraha kohaldamist suures summas ei saaks pidada proportsionaalseks olukorras, kus isik peab valima sunniraha tasumise ning ettekirjutuse täitmiseks vajalike kulutuste vahel. Käesoleval juhul peab kaebaja hoiduma ehitustegevusest ja tegevusest hoidumine ei nõua rahalisi ressursse. Sellisel juhul on ka õigustatud ka suurema sunniraha summa määramine, võrreldes olukorraga, kus isik peab tegema ettekirjutuse täitmiseks aktiivseid ja kulukaid toiminguid. Määratud summa ei ole ka kaebaja varalist seisundit arvestades ülemäärane. Kaebaja on selgitanud, et kavatseb tellida uue ehitusprojekti, mis tähendab, et seega peab olema kaebaja arvestanud ka tulevikus vajalike kulutustega nii projekti koostamisel kui ka ehitamisel. Kuigi kaebaja väidab, et ta on pensionär, on vastustaja toonud 18.01.2021 vastuse punktis 18, et kaebaja on kahe kasumliku äriühingu ainuosanik. See on ka kooskõlas kaebaja tahtega ehitustegevust jätkata, kuna ainuüksi pensioni arvelt projekteerimist, võimalikku lammutamist ning ehitamise jätkamist ei saa pidada eluliselt usutavaks. Sunniraha tasumine võib olla küll lühiajaliselt ebamugav ja kaebaja elus ümberkorraldusi nõudev, kuid see ei muuda rikkumise kaalukust arvestades sunniraha ebaproportsionaalseks. Eeltoodust tulenevalt on Xi suhtes sunniraha rakendamine õiguspärane ja kaebus jääb selles osas rahuldamata. II
17.Yi suhtes sunniraha rakendamisel on osaliselt täidetud samad eeldused, mida kohus kontrollis Xi kaebuse lahendamisel. Yi kaebuse lahendamisel tuleb aga lahendada kaks küsimust: - kas kohus saab keelata sunniraha rakendamine kohtuotsuse seisuga, kui pärast sunniraha rakendamist ei ole kaebaja enam kinnistu omanik; - kas Y on kui ettekirjutuse adressaadi õigusjärglane ettekirjutuses sisalduv kohustusest ja sunnivahendi rakendamise võimalusest teada saanud (ATSS § 5 lg 2 p 1 ja lg 3).
18.Varasemas kohtupraktikas on käsitletud olukorda, kus kindla kinnistu või muu varaga seotud isik, kellele on ettekirjutus tehtud, on vara võõrandanud pärast ettekirjutuse tegemist, kuid enne sunniraha rakendamist. Küll aga ei anna seadus selget vastust, mis saab juhul, kui pärast sunniraha rakendamist vahetub ettekirjutuse objekti omanik.
7(10)
Käesolevas asjas nähtub abieluregistrist10, et kaebajad on sõlminud 08.12.2020 abieluvaralepingu, mille kohaselt on abikaasade valitud varasuhteks varaühisus, v.a Kõdra tee 30 ja 32 kinnistute osas, mis on Xi lahusvaraks ja mida X võib käsitada ilma abikaasa nõusolekuta. Abieluvaraleping on sõlmitud pärast käesolevas kohtuvaidluses kaebuse esitamist. HKMS § 158 lg 2 sätestab, et kui seadus ei sätesta teisiti, teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Eelkõige kohustamiskaebuse lahendamisel peab kohus arvestama võimaliku muutunud faktilise ja õigusliku olukorraga kohtuotsuse kuulutamise aja seisuga. Kohus leiab, et sama kohaldub ka keelamiskaebusele. Näiteks ei oleks jätkuvalt õiguspärane suunata isikut sunniraha tasuma või asendustäitmist taluma, kui kohtuotsuse tegemise seisuga on ettekirjutus kehtetuks tunnistatud või ettekirjutuse aluseks olev õigusnorm kehtetuks tunnistatud (ATSS § 8 lg 3 p-d 1 ja 2). Kohus leiab, et eeltoodu ei kohaldu pärast sunniraha rakendamist ettekirjutuse adressaadi või tolle õigusjärglase muutumisele. Haldusorgan ei saa küll enam rakendada uut sunnivahendit endise omaniku suhtes, kuid juba rakendatud sunniraha rakendamine on võimalik lõpule viia. Seadus ei ole siinkohal ette näinud, et sunnivahendi rakendamine tuleks lõpetada. Ühelt poolt peab sunnivahendi rakendamine olema suunatud sellele, et isik käituks ettekirjutuses toodud viisil. Kohus möönab, et pärast omaniku vahetumist võib endisel omanikul olla keeruline tagada jätkuvalt ettekirjutuse täitmine. Samas on sunnivahend suunatud ka sellele, et isik siiski tagaks ettekirjutuse täitmise, mitte ei hoiduks ettekirjutuse täitmisest kõrvale. Kui isikul on võimalik pärast sunnivahendi rakendamist omand kiirelt võõrandada ja sellega sunniraha tasumise kohustusest vabaneda, muutub sellega sunniraha eesmärk sisutuks. Sealjuures on võimalik isegi koostada skeeme, et isikud vahetavad omandit kiirelt omavahel ja muudavad sellega igakordse sunnivahendi rakendamise eesmärgituks või võõrandavad omandi edasi enda osalusega äriühingutele või muudele juriidilistele isikutele.
19.Järgnevalt tuleb lahendada küsimus, kas Yi suhtes oli sunnivahendi rakendamine õigusjärglasena lubatud (ATSS § 5 lg 2 p 1 ja lg 3). Vaidlust ei ole selle üle, et sunniraha rakendamise aja seisuga oli Y kinnistu omanik. Samas ei olnud Y kinnistu ostmisel notariaalses tehingus osaline. Samuti ei nähtu asjast materjale, millest nähtuks, et vastustaja teavitas Yi ettekirjutusest muul ajal või viisil. Riigikohus selgitas 28.02.2018 otsuses nr 3-15-1607, et ehitusseadusest tulenevate kohustuste subjektina käsitatakse valdavalt ehitise omanikku. Samas ehitusseadus ei konkretiseeri seda mõistet juhtudel, kui omandisuhted on keerukamad (ühisomand, kaasomand jne). Seega ehitusseadusest ega ka 1. juulil 2015 jõustunud ehitusseadustikust ei tulene täpsemaid reegleid, millisel moel ja millises ulatuses kannavad ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiukohustust korteriomandite eseme kaasomanikud eraldivõetuna või ühiselt (p 10). Kolleegium ei pea korteriomandite mõtteliste osade suhtes ehitusõiguslike ettekirjutuste tegemisel solidaarkohustuste mudeli kohaldamist üldjuhul põhjendatuks. Ettekirjutus on haldusakt ning sellega pandud kohustus on oma olemuselt avalikõiguslik. Sellise avalik-õigusliku kohustuse saab isikule panna eelkõige juhul, kui isiku vastav kohustus tuleneb kehtivast õigusest, on proportsionaalne ja seega ka õiguspäraselt täidetav (p 12). Viidatud lahendis kontrollis Riigikohus konkreetse korteriomaniku kohustust tagada korteriomandite mõtteliste osade korrashoid, jõudes järeldusele, et üldjuhul tuleb vastav ettekirjutus teha ühiselt ja/või korteriühistule. Samas on võimalik teha ettekirjutus konkreetsele isikule, kui kõrvaldatav puudus või tegutsemiskohustus on tihedalt seotud talle kuuluva reaalosa ja selle korrashoiuga; või tema on rikkunud avalikku korda või põhjustanud ohu, tehes ehitustöid teiste kaasomanike nõusolekuta. Igal juhul peab pandav kohustus olema proportsionaalne ja kaasomaniku poolt mõistlikult täidetav (p 14).
https://abieluvararegister.rik.ee/
8(10)
Kohus leiab, et samu põhimõtteid tuleb järgida ka sunniraha kohaldamisel, hinnates nii konkreetse omandisuhte olemust kui ka omaniku seotust kohustustega.
20.Kaebajad ei ole vaielnud vastu sellele, et kinnistu omandamise ja sunniraha rakendamise ajal kehtis kaebajate vahel varaühisus. Varaühisuse puhul lähevad abikaasade ühisomandisse varaühisuse kestel omandatud esemed ning abikaasade muud varalised õigused (edaspidi ühisvara) (PKS § 25). Seetõttu sai ka Y kinnistu omanikuks. Kohus leiab, et avalik-õiguslik kohustus, mis ei ole seotud kitsalt isiku endaga (kodakondsus, elamisluba, konkreetse kutsetunnistus vms), võib vara ja omandi osas laieneda ka abikaasadele, kui kohustus on võetud perekonna huvides. Ühe pereliikme või abikaasa poolt seoses varaliste suhetega avalik-õigusliku kohustuse võtmisel tekkinud õiguslikke tagajärgi on Riigikohus lubanud laiendada kogu perele ka näiteks haldusasjas nr 3-3-1-17-03 (p 21). Sama kinnitavad ka perekonnaseaduse erinevad sätted, näiteks: - Tehingust, mille abikaasa teeb ühise majapidamise korraldamise või laste huvides või perekonna muude tavapäraste vajaduste katmiseks, tekib abikaasade solidaarkohustus, kui tehingu ulatus ei ületa abikaasade elutingimuste kohast mõistlikku määra (PKS § 18 lg 1). - Abikaasa vastutab kolmanda isiku ees oma lahusvaraga ja ühisvaraga täies ulatuses nende kohustuste eest, mille kumbki abikaasa on võtnud perekonna vajaduste rahuldamiseks käesoleva seaduse § 18 kohaselt või ühisvara valitsemisest tulenevalt (PKS § 33 lg 1 p 1). Kinnistu omandamisega sai kaebajate perekond varalise hüve, mistõttu tuleb eeldada, et kinnistu omandati perekonna huvides. X on 11.02.2021 selgituses ka kirjeldanud, et kinnistule tuleb üksikelamu. Riigikohus on 13.12.2017 otsuses nr 2-15-15138 leidnud, et abielu kestel abikaasade kooselu ajal ühe abikaasa poolt liisingulepingu sõlmimisel sõiduauto kohta saab eeldada tehingut perekonna tavapäraste vajaduste katmiseks (rahuldamiseks) ning seega ka kummagi abikaasa olemist nii lepingu järgseks solidaarvõlgnikuks kui ka solidaarvõlausaldajaks (p 20). Kohus leiab, et sama tuleb eeldada ka mõlema abikaasa nimele üksikelamu ehitamiseks kinnisvara soetamisel. Sealjuures on ühisomandi teket sõnaselgelt selgitatud notariaalses lepingus ning kaebaja ei taotlenud siis lepingu muutmist. Asjaolu, et kaebajad leppisid hiljem kokku, et kinnistu kuulub Xi lahusvara hulka, ei väära järeldust, et kinnistu omandamise hetkel ja vaidlustatud hoiatuse tegemise hetkel kuulus kinnistu kaebajate ühisvarasse ja kasu said sellest mõlemad kaebajad. Kinnistu omandamine ei too ka sellist vältimatult isiku endaga seotud kasu (nt õppelaenu arvel omandatud haridus, vrd Riigikohtu 04.04.2006 otsuse nr 3-2-1-18-06 p 15), millest perekond otsest kasu ei saa. Kohus ei pea seaduse mõttega kooskõlas olevaks ka tõlgendust, et abikaasa, kes notariaalses tehingus küll ei osalenud, kuid sai omanikuks, võiks käesoleval juhul ise ehitustegevusega tegeleda või siis seda ühisvara arvelt rahastada, samas tema suhtes avalik-õiguslikke sunnivahendeid rakendada poleks võimalik. Ka PKS § 19 sätestab, et abikaasa vastutab teise abikaasa võetud kohustuste täitmise eest niivõrd, kuivõrd abikaasa võib teda esindada või teda oma toimingutega kohustada. Kokkuvõttes leiab kohus, et kuna kinnistu ostmisel sai ühisomanikuks ka Y, tuleb tema lugeda samuti ettekirjutuse adressaadi õigusjärglaseks, kellel lasus ettekirjutuse järgimise kohustus. Abikaasade omavahelist suhet, eelkõige perekonna huvides kohustuse võtmisel tuleb käsitleda oluliselt lähedasemana kui kortermajas kaasomanike vahelist suhet. Seega on lubatav, et küll üksnes ühe abikaasa osalusel võetud kohustusest tekivad tagajärjed mõlemale abikaasale. Muus osas, sh sunniraha proportsionaalsuse hindamisel jääb kohus Xi osas toodu juurde. Kohus ei pea vajalikuks ning ka vastustaja ei pidanud hindama eraldi mõlema kaebaja maksevõimet, kuna perekonna huvides võetud kohustuse korral tekib solidaarkohustus, sh kogu ühisvara ulatuses. 9(10)
21.Kohus jätab kaebused rahuldamata. Kuna kaebused jäävad rahuldamata ning vastustajal puuduvad menetluskulud, jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Sullin
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.