Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Kaire Pikamäe ja Virgo Saarmets
Otsuse tegemise aeg ja koht
29. jaanuar 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-20-606
Haldusasi
XX kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22. novembri 2019. a otsuse tühistamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks vaadata ehitusprojekt ja ehitusteatis uuesti läbi
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 28. juuli 2020. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja XX, esindaja vandeadvokaat Kaarel Berg Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta asja materjalide juurde Tallinna linna 30. septembri 2020. a vastusele lisatud ehitisregistri ekraanipilt (dtl 536). Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 28. juuli 2020. a otsus asjas nr 3-20-606 muutmata. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 1. märtsil 2021 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-20-606 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.XX omandis on 723/2578 suurune mõtteline osa Tallinnas Soolahe tee 23a asuvast kinnistust, millest kaebaja kasutab kaasomanike vahelise kokkuleppe alusel üht konkreetset osa, mis külgneb kaebaja omandis oleva Soolahe tee 21b kinnistuga.
XX püstitas tema kasutuses olevale Soolahe tee 23a kinnistu osale piirdeaia.
3.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) nõudis 29. märtsi 2018. a e-kirjas selgitusi piirdeaia kohta, millele XX vastas 5. aprillil 2018.
4.TLPA esitas 12. aprilli 2018. a e-kirjas XX-le nõude esitada piirdeaia projektdokumentatsioon. XX esitas nõutavad dokumendid 26. aprilli 2018. a e-kirjaga.
5.TLPA edastas 11. jaanuaril 2019 XXle ettekirjutuse eelnõu, mis sisaldas kohustust piirdeaed likvideerida.
6.TLPA teatas 2019. a augustikuu kirjades, et kaalub XX esitatud argumente, ent tal tuleb ehitusteatis ja ehitusprojekt esitada ehitisregistri kaudu.
7.TLPA-le esitati 19. septembril 2019 ehitusteatis nr 1911201/20857 Soolahe tee 23a kinnistule piirdeaia rajamiseks.
8.TLPA keeldus 22. novembri 2019. a otsusega Soolahe tee 23a piirdeaia püstitamise projekti kooskõlastamisest. TLPA kandis ehitusteatise koos keelduva otsusega ehitisregistrisse. TLPA esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) vaidlusalune kinnistu paikneb Tallinna Linnavalitsuse 17. juuni 2009. a korraldusega nr 1073-k kehtestatud Soolahe tee 29b kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (DP019690) alal. Detailplaneeringu seletuskirja p 3.2 kohaselt on moodustatavate sotsiaalmaa kruntide piiramine piiretega keelatud. Samuti on detailplaneeringu põhijoonisel Soolahe tee 23a kinnistu kohta kitsendusena kirjas, et tegemist on piirdeaia rajamise õiguseta alaga; 2) taotlejale anti võimalus esitada enda arvamus, kuid ta jättis selle tegemata; 3) projekti kooskõlastamisest tuleb keelduda ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg-te 5 ja 6 ning § 44 p 1 alusel.
9.XX esitas 3. aprillil 2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles TLPA 22. novembri 2019. a otsuse tühistamist ning vastustaja kohustamist vaadata ehitusprojekt ja ehitusteatis uuesti läbi. Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) vastustaja rikkus hea halduse põhimõtet. Vastustaja on menetlust viinud läbi alates 29. märtsist 2018. Kaebaja esitas nõutud projektdokumentatsiooni 26. aprillil 2018, millele vastustaja etteheiteid ei teinud. Sellest järeldas kaebaja, et piirdeaed on rajatud õiguspäraselt. Vastustaja edastas 11. jaanuaril 2019 ettekirjutuse eelnõu, milles oli nõue piirdeaed likvideerida. Kaebaja selgitas piirdeaia seaduslikkust ning vastustaja jättis ettekirjutuse tegemata. Sellest järeldas kaebaja, et piirdeaed on seaduslik. Vastustaja teavitas 6. augusti 2019. a e-kirjaga, et kaebajal tuleb esitada ehitusprojekt ja ehitusteatis, mille kaebaja tegi 19. septembriks 2019. Vastustaja ei vastanud EhS § 36 lg-s 2 sätestatud 10-päevase tähtaja jooksul, et esineksid EhS § 36 lg-s 5 loetletud asjaolud. Keelduva otsuse tegemisest ei teavitatud mitte 2(10)
3-20-606 kaebajat, vaid arhitekti, kes sai selle kätt ehitisregistri kaudu. Selline rohkem kui poolteist aastat kestnud haldusmenetlus ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-s 2 sätestatud nõuetele; 2) vaidlustatud otsus on vastuolus EhS § 36 lg-ga 2. Vastustaja ei teavitanud kaebajat 10päevase tähtaja jooksul vajadusest viia läbi andmete täiendav kontroll EhS § 36 lg 5 mõttes. Kaebaja tegi sellest järelduse, et ehitusteatist aktsepteeriti ja ehitustegevust lubati. Kuigi piirdeaed oli ehitatud enne ehitusteatise esitamist, tuli kohaldada EhS § 36 lg-d 2, 5 ja 6 (vt Tallinna Ringkonnakohtu 25. oktoobri 2018. a otsus asjas nr 3-17-1332, p 10); 3) vaidlustatud otsuses pole arvestatud piirdeaia rajamise põhjuseid ja selle ajutist iseloomu. Piirdeaed rajati põhjusel, et kaitsta Soolahe tee 23A kinnistu haljastust risustamise eest. Tallinna Munitsipaalpolitsei Amet nõudis, et kinnistu peab olema korras ja tuleb võtta meetmeid risustamise vältimiseks. Kaebajal ei ole kohustust koguda teiste isikute prügi. Piirdeaia rajamine oli ainus abinõu. Tegemist on ajutise piirdeaiaga, mis on mõeldud kaitsma seda, et taimed kasvaksid suuremaks. Hiljemalt viie aasta möödumisel lammutab kaebaja piirdeaia (EhS § 3 lg 4); 4) piirdeaed ei ole detailplaneeringuga vastuolus. Detailplaneeringu eesmärgiks oli tagada rannaäärsel kallasrajal vaba liikumine. Kuigi Soolahe tee 29b kinnisasja omanikud sõlmisid linnaga 14. märtsil 2008 isikliku kasutusõiguse lepingu, ei tähenda see, et avalikkus võiks piiramatult Soolahe tee 23a kinnistut kasutada. Detailplaneeringuga ette nähtud nõue tagada kallasrajale avalikkusele vaba läbipääs kohaldub Soolahe tee 23a kinnisasjale vaid 81 m2 suurusel alal, millel jalgrada kulgeb üle Soolahe tee 23a kinnisasja ja mis on näidatud viirutatud alana. Kallasraja laius on 10 meetrit. Kuna Soolahe tee 23b kinnisasi on laiem kui 10 meetrit, on see piisav, et tagada nõutava kallasraja ulatus täielikult Soolahe tee 23b kinnisasjal. Piirdeaed ei takista juurdepääsu avalikule jalgrajale ega kallasrajale. TLPA on nõustunud tunnistama Soolahe detailplaneeringu Soolahe tee 23a osas kehtetuks; 5) looduskaitseseadus (LKS) § 38 lg 4 p 6 ega Haabersti üldplaneering ei keela Soolahe tee 23a kinnisasjale piirdeaia rajamist. Haabersti üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.1.6 loetletud piirangud ei kehti Soolahe tee 23a kinnisasja suhtes; 6) piirdeaia rajamine on kooskõlas 14. märtsil 2008 sõlmitud isikliku kasutusõiguse lepingu ja selle eesmärkidega. Soolahe detailplaneering ega Haabersti üldplaneering ei pane Soolahe tee 23a kinnisasja omanikele kohustust lubada teistel isikutel kinnisasja kasutada. 14. märtsi 2008. a isikliku kasutusõiguse lepingu ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 155 kohaselt on kolmandatel isikutel õigus kasutada vaid isikliku kasutusõiguse ala Soolahe tee 23a kinnisasjast, kuid selle õiguse teostamist ajutise piirdeaia rajamine ei takista; 7) vaidlustatud otsus on ebaproportsionaalne. Piirdeaed ei takista kolmandatel isikutel liikuda mere ääres ega kallasrajal. Samuti pole takistatud juurdeepääs Soolahe tee 23a kinnisasja jalgrajale.
10.Vastustaja taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kaebaja tähelepanu juhtimine, et tegemist on ebaseaduslikult püstitatud rajatisega, mille püstitamiseks oleks pidanud esitama ehitusteatise, ei tekitanud kaebajale õiguspärast ootust, et ehitusteatis kiidetakse heaks ja ebaseaduslik piirdeaed seadustatakse; 2) detailplaneeringu seletuskirja ja põhijoonise kohaselt on Soolahe tee 23a kinnistu maatulundusmaa sihtotstarbega krunt pos M2 (pindala 2578 m2), mis oli varasemalt sotsiaalmaa sihtotstarbega ala. Detailplaneeringuga ei määratud krundile ehitusõigust. Krundile jääb osaliselt avalikult kasutatav 4 meetri laiune jalgtee. Lisaks on Tallinna Linnavalitsuse 17. juuni 2009. a korralduses nr 1073-k märgitud, et detailplaneeringu kehtestamisel on arvestatud Tallinna üldplaneeringus ette nähtud mereäärse rohekoridoriga ning tagatud on inimeste vaba liikumine rannal. Detailplaneeringu (seletuskirja p 3.2) kohaselt ei või Soolahe tee 23a kinnistut piiretega piirata, et tagada Soolahe tee piirkonna elanikele pääs rannaalale;
3(10)
3-20-606 3) piirdeaia rajamine Soolahe tee 23a kinnistule ei ole kooskõlas Haabersti linnaosa üldplaneeringuga (seletuskirja p-d 4.1.6 ja 13.3.1), kuna piirdeaed on rajatud Kakumäe avaliku supelranna ja rannapargi maa-alale ning takistab alale juurdepääsu. Samuti asub piirdeaed üldplaneeringuga kehtestatud ehituskeeluvööndis; 4) EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitis ja ehitamine olema kooskõlas detailplaneeringuga. Kui ehitusteatise alusel ehitatav ehitis (antud juhul juba ehitatud rajatis) ei vasta detailplaneeringule, ei ole ehitusteatise heakskiitmine ehk teavitatuks lugemine võimalik (EhS § 36 lg 6 ja § 44 p 1).
11.Tallinna Halduskohus jättis 28. juuli 2020. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus põhjendas oma seisukohti kokkuvõtlikult järgmiselt: 1) vaidlusalust kinnistut hõlmav kehtiv detailplaneering välistab Soolahe tee 23a kinnistule piirdeaia rajamise. Sellises olukorras ei pidanud vastustaja kaebaja argumente põhjalikult kaaluma ega keelu proportsionaalsust hindama; 2) EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Soolahe tee 23a kinnistut hõlmab Soolahe tee 29b kinnistu ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringu põhijoonise tabelist „Kruntide ehitusõigus, kitsendused ja arhitektuursed nõuded“ nähtub, et Soolahe tee 23a krundile ei ole antud ehitusõigust ning selle kohta on tehtud märge „piirdeaia rajamise õiguseta“. Detailplaneeringu seletuskirjas on Soolahe tee 23a krunt tähistatud positsioonina nr Ü2 ning seletuskirja p-s 3.2 on märgitud, et: „moodustatavate sotsiaalmaa kruntide piiramine piiretega [on] keelatud!“. Asjaolu, et detailplaneeringu seletuskirjas nimetatakse Soolahe tee 23a, 23b, 23c krunte sotsiaalmaa kruntideks, kuigi tegelikult on neile omistatud maatulundusmaa sihtotstarve, ei väära tõdemust, et detailplaneeringus on sõnaselgelt sätestatud, et selle detailplaneeringu alusel moodustatud 2578 m2 suurusele Soolahe tee 23b krundile ei ole piirdeaia püstitamine lubatud; 3) kui detailplaneering sisaldab selget piirdeaia rajamise keeldu, ei pea kohalik omavalitsus asuma selle keelu otstarbekust või vajalikkust hindama. See hinnang on antud juba detailplaneeringus ning see väljendab kompromissi kinnistuomanike ja avalike huvide vahel. Soolahe tee 29b kinnistu ja lähiala detailplaneeringu põhisisuks oli enne selle detailplaneeringu kehtestamist kaebaja omandis olnud 11 710 m2 suuruse ehitusõiguseta sotsiaalmaa sihtotstarbega maatüki jagamine kruntideks nii, et teatud kruntidele määrati ehitusõigus ja teatud kruntidele mitte. Vaidlusaluse piirdeaia ehitamisega saavutaks kaebaja aga detailplaneeringuga mitte kooskõlas oleva tulemuse ehk suurendaks faktiliselt Soolahe tee 21b ehituskrunti (ehk sisuliselt oma elamu hoovi) küll samuti tema omandis oleva, ent ehitusõiguseta maatulundusmaa sihtotstarbega krundi arvelt. Detailplaneeringus ette nähtud krundijaotusest ja elamukruntidest mere poole jäävatel kruntidel piirdeaedade püstitamise keelust tuleneb selgelt, et detailplaneeringu kehtestamise soovitud tulemuseks oli, et mere poolt vaadates ei ulatuks elamute aedadega piiratud hoovid kaugemale elamukruntide piiridest. Käesolevas asjas käsitletava aia püstitamine on selle sooviga otseses vastuolus. Seejuures ei ole oluline, miks detailplaneeringu kehtestamisel selline piirang seati või kas see oli kellegi huvide kaitseks tegelikult vajalik. Detailplaneeringust tulenevast ehitus- või maakasutusõiguse piirangust vabanemiseks on võimalik detailplaneeringut muuta või see kehtetuks tunnistada. Asjaolul, et kaebaja väitel on vastustaja pidanud põhimõtteliselt võimalikuks Soolahe tee 23a osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, ei ole käesoleva vaidluse seisukohast tähtsust, sest detailplaneering kehtib; 4) avalikult kasutatav jalgtee on jätkuvalt avalikult kasutatav, sõltumata vaidlusaluse piirdeaia püstitamisest. Nõustuda ei saa aga kaebaja seisukohaga, et detailplaneeringus sätestatud piirdeaia püstitamise keelu eesmärk piirdub rangelt selle jalgtee kasutatavusega. Detailplaneeringust tulenevat keeldu oleks tulnud hinnata detailplaneeringu menetluses. Nõue, et avalikult kasutatava rannaga piirnevad maatulundusmaa krundid ei tohi olla aedadega piiratud, saab pidada ranna-ala avaliku kasutamise eesmärki toetavaks ka juhul kui võõrad ilma 4(10)
3-20-606 sellise krundi omaniku loata sellel krundil viibida ei või. Mereranna avaliku kasutuse eesmärk on laiem kui pelgalt võimalus füüsiliselt mere äärde pääseda ja seal viibida. Selle eesmärgiga on kooskõlas ka meetmed, mis sisuliselt tagavad selle, et avalikus mererannas viibival inimesel oleks mõistlik vabaduse tunne ja et ta ei tajuks end olevat võõrana ja võimalik, et ebasoovitavana kellegi teise aia taga või peaaegu hoovis. Detailplaneeringu nõue, et rannalähedastele kruntidele ei või aedu püstitada, on üheks selliseks meetmeks. Isiklik kasutusõigus oli seatud enne detailplaneeringu kehtestamist ning seega oli jalgtee avalik kasutus piisavalt tagatud juba varem. Piirdeaedade püstitamise keelu sätestamine ei saanud detailplaneeringus olla kantud pelgalt jalgtee avaliku kasutamise tagamise eesmärgist; 5) kuna piirdeaia rajamine on konkreetne ehitustegevus, mille detailplaneering keelab, ei saa piirdeaia püstitamist õigustada vajadusega kaitsta krundil olevat haljastust või takistada võõrastel krundi risustamist. Samuti ei ole õigustuseks aia ajutisus. Avalikuks huviks, mida kõnealune detailplaneering kaitseb, on muu hulgas see, et Soolahe tee 23a krundile ei rajataks piirdeaeda. Asjaolu, et randa avalikult kasutatavad isikud kaebaja loata sel kinnistul viibida ei või, ei tähenda, et kaebaja võiks selle takistamiseks püstitada aia; 6) vaidlustatud otsuses pole tuginetud sellele, et piirdeaed oleks Haabersti üldplaneeringuga vastuolus. Krundi ehitusõigust reguleerib detailplaneering; 7) praegusel juhul oli piirdead valmis ehitatud enne ehitusteatise esitamist. EhS § 36 lg-s 2 sätestatud 10-päevase reageerimisaja mõtteks on see, et alles pärast seda tähtaega on õigus asuda ehitama. Ehitusteatisele vastamata jätmine ei ole haldusakt, millega oleks antud hinnang, et ehitamine või ehitis on nõuetekohane ja kooskõlas kehtiva õigusega. Ehitusteatisele 10 päeva jooksul vastamata jätmine ei too kaasa seda, et ehitis oleks õiguspärane. Vastustaja võimalikud muud menetluslikud minetused ei tooks kaasa ehitise seaduslikkust. Piirdeaia rajas kaebaja.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamata jätmist. Kaebaja on kokkuvõtlikult järgmisel seisukohal: 1) piirdeaia rajamine ei ole detailplaneeringuga vastuolus. Halduskohus jättis välja selgitamata detailplaneeringu tegeliku sisu ja eesmärgi. Detailplaneeringu üks eesmärke on tagada, et rannaäärne kallasrada oleks avalikkusele vaba (seletuskiri, p 3.2). Selle eesmärgi saavutamiseks oli sõlmitud isikliku kasutusõiguse leping. Detailplaneeringu materjalid sisaldasid üksnes selle eesmärgi tarvis piirdeaia rajamise keeldu. Võimalik piirdeaed ei tohi takistada inimeste juurdepääsu avalikule alale. Kolmandad isikud on õigustatud kasutama plaanil viilutatud 81 m2 suurust ala ehk jalgrada. Seega detailplaneeringuga ette nähtud nõue kohaldub Soolahe tee 23a kinnisasjale vaid 81 m2 ulatuses. Detailplaneering ei sea halduskohtu kirjeldatavat eesmärki tunnetada mere ääres vabadust; 2) seejuures märkis TLPA 21. juuni 2017. a kirjas nr 3-2/375-4, et ette valmistatakse eelnõu Soolahe tee 29b kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks, sh toob see kaasa piirdeaia rajamise keelu tühistamise. Olukorras, kus detailplaneering kavatsetakse kehtetuks tunnistada, ei ole mõistlik keelduda piirdeaia rajamise lubamisest. Tegemist on tähtsust omava asjaoluga, mille hindamisel on halduskohus rikkunud menetlusnorme, kuna ta jättis kaebaja esitatud fotod hindamata; 3) halduskohus ei arvestanud piirdeaia rajamise põhjustega, samuti asjaoluga, et tegemist on ajutise piirdega. Tegemist on ajutise piirdega, kaitsmaks haljastust ja kinnistut prügi maha panemise eest. Kinnistut on korduvalt risustatud ning Tallinna Munitsipaalpolitsei Amet on nõudnud kaebajalt meetmete rakendamist. Projektdokumentatsioon kinnitab, et tegemist on ajutise piirdega. Piirdeaed on mõeldud kaitsma piirdehekki ajani, mil see on kasvanud suureks. Sellist lahendust soovitasid vastustaja ametnikud. Kaebaja lammutab piirdeaia viie aasta möödumisel. Halduskohus pole neid väiteid otsuse põhjendustes arvestanud; 5(10)
3-20-606 4) Haabersti üldplaneering on asjassepuutuv. Detailplaneeringu tõlgendamisel tuleb juhinduda ka üldplaneeringust (PlanS § 74 lg 1). LKS § 38 lg 4 p 6 ei keela ehituskeeluvööndisse piirdeaia rajamist. Haabersti üldplaneering ei keela Soolahe tee 23a kinnistule piirdeaia rajamist. Arvestades Haabersti üldplaneeringu seletuskirja p 13.3.1 ja LKS § 38 lg 4 p 6, on piirdeaia rajamine lubatud; 5) vaidlustatud otsus on vastuolus EhS § 36 lg-ga 2, kuna ehitusteatise esitamisele järgneva 10päevase tähtaja jooksul ei teavitanud vastustaja kaebajat vajadusest korraldada andmete täiendav kontroll. Seega aktsepteeris vastustaja ehitusteatist ja ehitustegevus oli lubatud. Tähtsust ei oma asjaolu, et ehitis oli valmis enne ehitusteatise esitamist, kuna ka sellises olukorras tuleb kohaldada EhS § 36 lg-d 2, 5 ja 6; 6) vaidlustatud otsus on vastuolus EhS § 32 lg-ga 2, kuna ehitusteatise esitajat pole eelnevalt teavitatud, et esineb vajadus andmete täiendavaks kontrollimiseks. Sellest tulenevalt ei olnud õige jätta ehitusprojekt kooskõlastamata; 7) vastustaja tegutses vastuolus hea halduse põhimõttega. Viivitus haldusmenetluse läbiviimisel võis mõjutada asja tulemust. Vastustaja on asja menetlenud vastuolus HMS § 5 lg-ga 2; 8) halduskohus jättis hindamata selle, et vaidlustatud otsus on ebaproportsionaalne.
13.Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kaebaja püstitas tema kasutuses olevale kinnistule piirdeaia. EhS lisa 1 kohaselt tuleb piirdeaia rajamiseks esitada ehitusprojekt ja ehitusteatis; 2) arhitekt esitas 19. septembril 2019 TLPA-le ehitusteatise ajutise piirdeaia rajamiseks Soolae tee 23a kinnistule. TLPA saatis 29. oktoobril 2019 teatise esitanud isikule otsuse eelnõu tutvumiseks. Vastuväiteid otsuse eelnõule ei esitatud. Vastustaja saatis keelduva otsuse 22. novembril 2019; 3) halduskohus järeldas õigesti, et detailplaneering keelab piirdeaia püstitamise. Põhijoonise tabelist „Kruntide ehitusõigus, kitsendused ja arhitektuursed nõuded“ nähtub, et Soolahe tee 23a krundile ei ole ehitusõigust antud ning selle kohta on tehtud järgnev märge: „piirdeaia rajamise õiguseta“. Detailplaneeringu seletuskirjas on Soolahe tee 23a krundi (positsioon Ü2) kohta märgitud järgmist: „moodustatavate sotsiaalmaa kruntide piiramine piiretega [on] keelatud!“ Kuigi seletuskirja järgi on tegemist sotsiaalmaaga, kuid tegelikkuses on tegemist maatulundusmaaga, ei muuda see tõdemust, et piirdeaia rajamine on keelatud; 4) kuna detailplaneeringust tuli selge keeld, ei pidanud vastustaja keelu otstarvet hindama ega kaaluma. Viimati märgitut on tehtud detailplaneeringu menetluses; 5) nõue, et avalikult kasutatava rannaga piirneva maatulundusmaa krunt ei tohi olla aiaga piiratud, toetab ranna-ala avaliku kasutamise eesmärki ka olukorras, kus võõrad seda krunti kasutada ei tohi; 6) Haabersti üldplaneering ei ole asjassepuutuv, kuna see ei anna ehitusõigust konkreetsele krundile, vaid seda tehakse detailplaneeringuga. Üldplaneering kehtestati 20. aprillil 2017 ehk umbes kaheksa aastat hiljem kui detailplaneering. Üldplaneering ei ole olnud detailplaneeringu aluseks; 7) kaebust ei saa rahuldada asjaolu tõttu, et vastustaja ei reageerinud EhS § 36 lg-s 2 sätestatud kümnepäevase tähtaja jooksul. EhS § 36 lg 2 reguleerib olukorda, kus teatis esitatakse enne ehitamise alustamist. Praegusel juhul oli ehitis enne teatise esitamist valmis. 10-päevase tähtaja jooksul vastamata jätmine ei muuda detailplaneeringust tulenevat ehituskeeldu kehtetuks. Seejuures on kaebaja väide, et vastustaja ei teavitanud kaebajat 10-päevase tähtaja jooksul, vale. Vastustaja teatas 23. septembril 2019. et ehitusteatisega esitatud andmed vajavad täiendavat kontrolli. Ehitusteatis esitati 19. septembril 2019.
6(10)
3-20-606
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Kohtuasjas on vaidlus selle üle, kas piirdeaia püstitamise projekti kooskõlastamata jätmine on õiguspärane.
15.Vastustaja nõudis kaebajalt juba valmis ehitatud piirdeaia tarvis ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist.
15.1.EhS § 35 lg-te 1–3 järgi tuleb kohaliku omavalitsuse üksusele või muule pädevale asutusele esitada ehitusteatis EhS lisas 1 nimetatud ehitiste puhul. EhS § 36 lg 4 sätestab, et EhS lisas 1 nimetatud juhul tuleb koos ehitusteatisega esitada ka ehitusprojekt. EhS lisa 1 on pealkirjastatud kui „tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta“. Kohustus ehitada ehitusprojekti järgi esineb juhul, kui ehitusprojekt on õigusaktide (eeskätt EhS lisa 1) kohaselt nõutav. EhS lisast 1 „Erirajatis“ tuleneb, et kui rajatakse piirdeaed või värav, mille ehitamisega kaasnevad kaevetööd, tuleb selleks tegevuseks esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Kuna EhS ei defineeri, mida peetakse silmas kaevetööde all EhS lisa 1 tähenduses, tuleb määratlemata õigusmõiste sisustamisel arvestada mh kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestatud õigusaktidega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuni 2020. a otsus asjas nr 3-19-1430, p-d 12–13).
15.2.Tallinna Linnavolikogu võttis 2. septembril 2004. a-l vastu määruse nr 32, millega kehtestati Tallinna linna kaevetööde eeskiri. Kuni 4. juunini 2020 kehtinud kaevetööde eeskirja § 1 kohaselt kohaldati kaevetööde eeskirja üksnes Tallinna linna avalikult kasutataval teel, väljakul või haljasalal, v.a kalmistul, ning avalikult kasutataval teel ulatus eeskirja reguleerimisala külgneva kinnistu piirini. Erinevalt haldusasjas nr 3-19-1430 käsitletud olukorrast, ei reguleeritud kaevetööde eeskirjaga seega praeguses asjas kaevetööde teostamist eraisikute omandis olevatel kinnistutel. Sellest tulenevalt pole õige juhinduda kaevetööde eeskirja § 2 lg-st 1, mille kohaselt käsitakse kaevetööna maapinnast arvestatuna enam kui 30 cm sügavuste süvendite kaevamist ehitiste ehitamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on kaevetöö kui määratlemata õigusmõiste sisustamisel võimalik siiski arvestada ka varasemat rakenduspraktikat. Rakenduspraktika kohaselt ei ole eraisiku kinnistule piirdeaia rajamisel kaevetöö teostamisel vaja ehitusteatist ja –projekti, kui kaevetöid tehakse küll sügavamal kui 30 cm, aga eraisiku kinnistul ei asu kolmandale isikule kuuluvaid insenerkommunikatsioone. Viimati märgitud olukorras on kaeveloa eesmärgiks tagada, et tööde käigus ei vigastataks kaablit, liini või muud tehnovõrku või –rajatist ega paigutataks neid omavoliliselt ümber (Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuni 2020. a otsus asjas nr 3-19-1430, p 15). Praegusel juhul viimati märgitud asjaolud puuduvad. Seetõttu ei tule kaebaja tegevust käsitada kaevetööna ning ehitusteatise ja –projekti nõudmine EhS § 35 lg 3 ja lisa ühe kohaselt polnud õigustatud.
15.3.Samas annab EhS § 35 lg 4 õiguse nõuda ehitusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu küll EhS lisas 1, kuid seda võib tingida ehitise ohtlikkus, mõju avalikule ruumile ja isikute õigusele. Ehitusteatise nõudmist sai praegusel juhul õigustada kaalutlusel, et see võis omada mõju avalikule ruumile ja isikute õigusele. Detailplaneeringuga on reguleeritud kinnistu, mis piirneb avaliku rannaga, ehitusõigust. Tegemist on seega muu hulgas avalikku ruumi ja teiste isikute õigusi puudutava küsimusega, kuna küsimus seondub avalikule veekogule juurdepääsuga.
16.Kaebaja on erinevalt vastustajast ja halduskohtust seisukohal, et detailplaneering ei keela piirdeaia rajamist.
7(10)
3-20-606
17.Piirde rajamine pole lubatud, kui detailplaneeringust nähtub selle kehtestaja selge tahe määrata piirde puudumine kindlaks õiguslikult siduvana (vt Tallinna Ringkonnakohtu 29. novembri 2019. a otsus asjas nr 3-18-2298, p 11 ja seal viidatud Riigikohtu praktika). Mida detailsem on detailplaneering, seda täpsemalt tuleb planeeringus ette antud tingimusi järgida, kuid tingimuste jäikus tuleks selguse huvides kaalutledes lahti seletada ka planeeringu seletuskirjas (Tallinna Ringkonnakohtu 29. novembri 2019. a otsus asjas nr 3-18-2298, p 11.1).
18.Ringkonnakohus jagab vastustaja ja halduskohtu seisukohta, et kehtiva detailplaneeringu kohaselt on keelatud rajada Soolahe tee 23a krundile piirdeaeda.
18.1.Detailplaneeringu põhijoonise kohaselt on nii Soolahe tee 23c (positsioon M1), Soolahe tee 23b (positsioon M3) kui ka vaidlusaluse Soolahe tee 23a krundi (positsioon M2) ehitusõiguse ja kitsenduse lahtrisse märgitud järgmist: „piirdeaia rajamise õiguseta“ (dtl 464). Detailplaneeringust nähtub seega üheselt selle kehtestaja tahe keelata piirdeaia rajamine muu hulgas Soolahe tee 23a krundile. Tegemist on detailplaneeringust tuleneva kehtiva ehitusõiguse kitsendusega.
18.2.Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt tuli moodustada kolm sotsiaalmaa sihtotstarbega krunti Ü1, Ü2 ja Ü3. Seletuskirjas on märgitud järgmist: „Moodustatavate sotsiaalmaa kruntide (Ü1, Ü2, Ü3) piiramine piiretega on keelatud.“ (dtl 36). Samuti on detailplaneeringu seletuskirjas krundi ehitusõiguse kohta märgitud järgmist (dtl 35): „3.2. Planeeritavate kruntide ehitusõigus, arhitektuursed tingimused Planeerimislahenduses on arvestatud järgmiste põhimõtetega: - On arvestatud Looduskaitseseadusest tulenevate piirangutega. - On arvestatud Tallinna linna üldplaneeringust tuleneva mere-äärse rohekoridoriga. Tagatud on inimeste vaba liikumine rannal ning antud läbipääs Soolahe tee piirkonna inimestele pääsuks ranna-alale. - Hoonestusalade määramisel on lähtutud dendroloogilisest hinnangust. Selleks on moodustatavate sotsiaalmaa kruntide piiramine piiretega keelatud! Olemasolevad rajad korrigeeritakse ja jäävad jalg- ja jalgrattaliiklejatele avatuks.“ Kuigi detailplaneeringu seletuskirja kohaselt oli sotsiaalmaa kruntide (Ü1, Ü2 ja Ü3) piirdeaiaga piiramine keelatud, ei tule määravat tähendust omistada seletuskirjas märgitud katastriüksuse sihtotstarbele. Detailplaneeringu menetluse käigus on eespool nimetatud kruntide sihtotstarvet muudetud ja määratud nendele maatulundusmaa sihtotstarve (s.o M1, M2 ja M3). Detailplaneeringut pole kehtestatud algselt seletuskirjas kavandatud kujul kogu ulatuses, s.o sihtotstarvete osas. Samas võimaldab detailplaneeringu põhijoonisele kantud kitsendus järeldada, et algselt kavandatud kujul ei ole detailplaneeringut selle menetluse käigus muudetud piirdeaia rajamise keelu osas. Seega kinnitab ka detailplaneeringu seletuskiri tahet keelata vaidlusalusele krundile (algselt Ü2 ja hiljem M2) piirdeaia rajamine.
18.3.Praeguses vaidluses ei saa hinnata ehitusõiguse kitsenduse ehk piirdeaia rajamise keelu õiguspärasust ja kehtivust. Ehitusteatise ja –projekti kooskõlastamise menetluse esemeks pole detailplaneeringus märgitud kitsenduste õigusele vastavuse ja sellest tulenevalt selle kehtivuse kontroll.
19.Kuna detailplaneering näeb Soolahe tee 23a krundile selgelt ette piirdeaia rajamise keelu kogu krundi ulatuses, ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, et see keeld kohaldub vaidlusalusele kinnistule üksnes 81 m2 ehk seatud isikliku kasutusõiguse ulatuses. Sellist tingimust ei tulene põhijooniselt ega ka detailplaneeringu seletuskirjast. Määravat tähendust ei ole ka sellel, mis
8(10)
3-20-606 võis olla detailplaneeringu tegelik sisu ja eesmärk. Kui seatud piirang pole mõistlik või proportsionaalne, tulnuks seda vajadusel vaidlustada.
20.Senikaua, kuni detailplaneeringut pole kas tervikuna või asjaomase tingimuse osas kehtetuks tunnistatud, see kehtib ja sellest tuleb juhinduda (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 2; PlanS § 140). Vastustajale ei saa seega heita ette, et ta võttis aluseks kehtiva detailplaneeringu, mitte aga võimaluse, et tulevikus võidakse detailplaneeringu vaidlusalune tingimus tunnistada kehtetuks.
21.Ringkonnakohus jagab vastustaja ja halduskohtu seisukohta, et Haabersti linnaosa üldplaneering pole vaidluse lahendamisel määrava tähendusega, kuna Soolahe tee 23a krundile piirdeaia rajamise keeld tulenes selgelt detailplaneeringust (PlanS v.r § 9 lg 2 p 12). Seejuures kehtestati üldplaneering 20. aprillil 2017 ehk umbes kaheksa aastat hiljem kui detailplaneering ning sellega ei antud õigust rajada Soolahe tee 23a krundile piirdeaeda.
22.Piirdeaia rajamise põhjused, sh selle väidetav ajutisus ei kaota detailplaneeringust tuleneva piirdeaia rajamise keelu kehtivust. Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti 19. aprilli 2017. a teatises juhiti kaebaja tähelepanu asjaolule, et tal on kohustus oma kinnisasi korras hoida, sh vajadusel võtta kasutusele meetmeid reostamise ja risustamise vastu (dtl 53). Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti teatisest aga ei tulnud õigust ega kohustust rajada piirdeaeda. Kaebaja sai seega kasutusele võtta üksnes neid abinõusid, mis ei lähe vastuollu kehtiva õigusega (sh detailplaneeringuga). Seetõttu ei tulnud halduskohtul omistada otsuse tegemisel määravat tähtsust kaebaja väidetele piirdeaia rajamise põhjuste kohta.
23.Ringkonnakohus jagab vastustaja seisukohta, et kaebust ei saa EhS § 36 lg 2 alusel rahuldada. Viidatud normi kohaselt tuleb ehitusteatis esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist ning kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast ehitusteatise esitamist vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist.
23.1.Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et vastustaja pole EhS § 36 lg-s 2 sätestatud 10päevase tähtaja jooksul kaebajale selgitanud, et ehitusteatises esitatud andmed vajavad täpsustamist. Vastustaja väidab, et kaebaja esitas ehitusteatise 19. septembril 2019, kuid vastustaja teatas andmete täiendavast kontrollimise vajadusest 23. septembril 2019 ehk tähtaegselt. Vastustaja on oma väidet tõendanud elektroonilise ehitisregistri ekraanipildiga. Ringkonnakohtu hinnangul kinnitab ekraanipilt (dtl 536) vastustaja väidet, et OÜ-le Arhitektuuribüroo Pluss, kes esitas ehitusteatise, on tehtud teade, mille kohaselt vajavad ehitusteatisega esitatud andmed täiendavat kontrolli. Kuna tegemist on asja lahendamisel tähtsust omava tõendiga, tuleb see võtta asja materjalide juurde (HKMS § 198 lg 3). Seega ei olnud ehitamise alustamiseks täidetud EhS § 36 lg-s 2 sätestatud tingimus.
23.2.Seejuures pole praegusel juhul ehitusteatist esitatud vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist, vaid see esitati pärast ehitise valmimist. Isegi juhul, kui vastustaja oleks rikkunud EhS § 36 lg-s 2 sätestatud tähtaega, ei oleks selle õiguslikuks tagajärjeks detailplaneeringus märgitud ehitusõiguse kitsenduse kehtivuse lõppemine.
24.Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et võimalikud menetluslikud eksimused ei too kaasa detailplaneeringus märgitud piirdeaia rajamise keelu kehtetust ega tekita sellest tulenevalt õigust piirdeaia tagantjärele seadustamisele. Seejuures asjaolust, et vastustaja pole esmalt andnud haldusakti, millega kohustataks rajatud piirdeaed likvideerima, vaid ta on
9(10)
3-20-606 uurinud, kas rajatud piirdeaeda on võimalik tagantjärele seadustada, ei järelduks veel hea halduse põhimõtte ega HMS § 5 lg 2 rikkumine.
25.Vaidlustatud tegevusega pole kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt riivatud. Piirdeaia rajamise keeld tuli detailplaneeringust, mitte vaidlustatud tegevusest. Praeguse vaidluse esemeks ei ole kehtivast detailplaneeringust tuleneva piirdeaia rajamise keelu õiguspärasus.
26.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata.
27.Kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda
(allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.