Nordecon AS kaebus nõuetes tühistada Tartu Linnavalitsuse 26. mai 2020. a vaideotsuse nr 575 ja 19. märtsi 2020. a korralduse nr 314 „Tartu Linnavalitsuse 3. märtsi 2020. a korralduse nr 215 „Ehituslubade andmine“ punktide 1.3 ja 1.4 kehtetuks tunnistamine“ ja kohustada Tartu Linnavalitsust ehituslubade andmist uuesti otsustama
Menetlusosalised ja nende Kaebaja – Nordecon AS, esindajad vandeadvokaadid Martin Triipan ja Kaisa Laidvee esindajad Vastustaja – Tartu linn, volitatud esindaja Kadri Valdre Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 14. oktoobril 2020
RESOLUTSIOON
1.Jätta Nordecon AS kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14. jaanuaril 2021. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.Tartu Linnavolikogu kehtestas 7. aprilli 2005. a otsusega nr 411 Raja 31a krundi detailplaneeringu, mille eesmärk oli krundi jagamine väikeelamumaakruntideks ja kruntidele ehitusõiguse määramine. Nordecon AS (edaspidi kaebaja) omandas 2005. aastal Raja 31a kinnistu.
1.1.Tartu Linnavalitsus väljastas 3. märtsi 2020. a korraldusega nr 215 „Ehituslubade andmine“ kaebajale ehitusload Tervise 6 ja 8 kinnistutele nelja korteriga elamute püstitamiseks (korralduse p-d 1.3 ja 1.4). Mõlema korterelamu kasutamise otstarbeks on ehitisregistris märgitud muu kolme või enama korteriga elamu, kood 11222.
1.2.Tartu Linnavalitsus tunnistas 19. märtsi 2020. a korraldusega nr 314 „Tartu Linnavalitsuse 3. märtsi 2020. a korralduse nr 215 „Ehituslubade andmine“ punktide 1.3 ja 1.4 kehtetuks tunnistamine“ (edaspidi korraldus nr 314) Tartu Linnavalitsus otsustega nr 2012922/00074 ja nr 2012922/00075 antud ehitusload kehtetuks. Linnavalitsus põhjendas korraldust kokkuvõtvalt sellega, et kuna väljaantud ehitusload ei ole kooskõlas detailplaneeringuga, siis leebemad mõjutusvahendid ehituslubade kehtetuks tunnistamiseks praegu puuduvad. Linnavalitsuse hinnangul on suuremate korterite arvuga elamute püstitamise võimaldamisel tegemist detailplaneeringu olemusliku muutmisega. Arendaja on olnud teadlik kõigist varasematest linnavalitsuse ja piirkonna elanike seisukohtadest ning ehitusloa menetluse käigus tehtud märkustest. Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 66 lõikel 1 võib õigusvastase haldusakti, arvestades HMS §-s 67 sätestatut, isiku kahjuks kehtetuks tunnistada nii edasiulatuvalt kui ka tagasiulatuvalt, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 67 lõike 4 punkti 5 alusel ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik oli haldusakti õigusvastasusest teadlik. Tartu Linnavalitsus märkis korralduses, et 2005. a kehtestatud Raja 31a krundi detailplaneerinu eesmärgiks on Raja 31a krundi jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute ehitamiseks. Korralduses viidatud üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala väikeelamu maa-ala maakasutuse juhtotstarbega alal, kus kehtivad Maarjamõisa asumis M3 määratud ehituslikud ja arhitektuursed tingimused, mille kohaselt on maa-alad hoonestatavad kaasaegse arhitektuurikeelega projekteeritud üksik-, kaksik- ja ridaelamutega. Linnavalitsus möönis, et ehituslubade väljaandmisel ei antud ehitusloa eelnõud arvamuse avaldamiseks isikutele, kelle huve võiks ehitis või ehitamine puudutada, kuid samas ei saa kolmandate isikute õiguste riivet välistada isegi siis, kui tegemist oleks olnud detailplaneeringukohaste ehituslubade väljaandmisega. Korralduses on viidatud piirkonna elanike 11. märtsi 2020. a pöördumisele, milles esitati küsimus linnavalitsuse seisukohtade muutumise kohta.
2.Tartu Linnavalitsus jättis 26. mai 2020. a vaideotsusega nr 575 kaebaja vaide rahuldamata ning keeldus Tervise tn 6 ja 8 kinnistutele ehituslubade väljastamisest.
3.Nordecon AS esitas 26. juunil 2020 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Tartu Linnavalitsuse 19. märtsi 2020. a korraldus nr 314 ja 26. mai 2020. a vaideotsus nr 575 ning kohustada Tartu Linnavalitsust uuesti otsustama ehituslubade andmine Tervise 6 ja 8, Tartu kinnistutele vastavalt 3. juuli 2019. a ehitusloa taotlustele. Kohus võttis kaebuse 17. juuli 2020. a määrusega menetlusse. Vastustaja esitas 14. augustil 2020 vastuse kaebusele.
2(16)
3-20-1229
4.Kohus määras 31. augusti 2020. a määrusega asja läbivaatamise kohtuistungil 14. oktoobril 2020.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja väidab järgmist:
5.1.Tervise tn 6 ja 8 kinnistutele väljastatud ehitusload on kooskõlas Raja tn 31a krundi detailplaneeringuga ja Tartu linna üldplaneeringuga. Raja 31a krundi detailplaneering nägi ette krundi jagamise 16 väikeelamumaakrundiks ja kruntidele ehitusõiguse andmise. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud määruse „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused“ § 5 kohaselt oli väikeelamumaa tervikkrundil paiknevate kuni 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa. Kaebaja soovib kinnistutele rajada kahekorruselised nelja korteriga korterelamud. Ehitusprojektis on ette nähtud detailplaneeringus määratud katastriüksuse sihtotstarbele vastav hoonestus.
5.2.Sihtotstarve määrab selle, millisel otstarbel on krunti võimalik pärast planeeringu kehtestamist kasutada (planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 7, PlanS v.r § 9 lg 2 p 2) s.t milliseid ehitisi on võimalik krundile rajada. Seejuures oli sihtotstarve üks ehitusõiguse komponentidest (vt PlanS v.r. § 9 lg 4 p 1), mille detailplaneeringus määramisel annab see ka vastavat liiki ehitise ehitamise õiguse. On ilmne, et planeeritavad 4 korteriga elamud on kooskõlas kinnistule detailplaneeringuga määratud ehitusõigusega (määratud sihtotstarbega).
5.3.Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määruse nr 10 ’’Ehitise kasutamise otstarvete loetelu’’ (edaspidi määrus nr 10) lisa nägi ette ehitise kasutamise otstarvete koodide loetelu, kus suurema üldistusastmega koodid hõlmavad kõik samasse kategooriasse kuuluvaid täpsemaid koode. Detailplaneeringu seletuskirja olid märgitud ehitise kasutamise sihtotstarbed: ühe korteriga elamud 11100, üksikelamu 11101, kahe ja mitme korteriga elamud 11200 ning 11211 kaksikelamu. Määruse loogika järgi on viidatud koodide all hõlmatud ka täpsema kategooria koodid ehk ehitusõigusega on hõlmatud kõik suurema üldistustasemega koodi all olevad ehitiste kasutamise otstarbed. Kui vastustaja ei oleks soovinud lubada suurema üldistustasemega koodi alla käivate hoonete rajamist, ei oleks seda suurema üldistustasemega koodi detailplaneeringusse ka üldse pandud.
5.4.Detailplaneeringus sätestatud lubatavate ehitiste kasutamise otstarbeid ei ole planeeringus täiendavalt kitsendatud. Detailplaneeringust ei tulene, et kolme või enama korteriga hoonete ehitus oleks välistatud, kui detailplaneeringus sisaldub nende ehitust lubav suurema üldistustasemega kood. Kui detailplaneering ei sätesta piiranguid üldisema taseme koodidega hõlmatud kasutusotstarvete osas, ei saa haldusorgan tagantjärele neid ka juurde mõelda ja kehtestada. Detailplaneeringut ei saa ebamõistlikult ja põhjendamatult tõlgendada sellest huvitatud isiku (praegusel juhul ehitusõigusega kinnistute omaniku) kahjuks.
5.5.Detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmisel ja vastuvõtmisel avalikustatud teadetest, mille kohaselt anti ehitusõigus ühepereelamute rajamiseks, ei saa tuletada planeeringualast regulatsiooni ning neil puudub õiguslik tähendus detailplaneeringu sisu tõlgendamisel.
5.6.Planeeringulahenduse terviku moodustavad seletuskiri koos jooniste ja planeeringu kehtestamise otsusega. Planeeringumenetluse kõik arvamused, kirjad ja dokumendid ei sisalda planeeringu regulatsiooni ning neist ei tulene haldusakti resolutiivosa.
3(16)
3-20-1229
5.7.Ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojekti järgne hoonete lahendus on igati kooskõlas detailplaneeringuga ning sobitub Tervise 6 ja 8 kinnistute keskkonda parimal võimalikul viisil. Vaidlust ei ole, et hooned vastavad mahuliselt (sh kõrgus, ehitusalune pind) detailplaneeringule. Vastustaja on vältinud hoonete lahenduse detailplaneeringuga kooskõla hindamist. Projekteeritud hooned meenutavad välimuselt pigem üksikelamut või paarismaja kui kortermaja. Seega ei saa alal olema tüüpilist kortermajade piirkonna üldilmet. Spetsiaalse arhitektuurikonkursi eesmärgiks oli leida lahendus, mis parimal viisil sobituks piirkonna olemasoleva hoonestuslaadiga. Linna arhitektuuriosakond on ehitusprojekti lahenduse kooskõlastanud. Esitatud ehitusprojekt realiseerib parimal viisil väljatoodud eesmärke. Nelja optimaalse suurusega korteriga elamud loovad piirkonda elamispindu erinevatele sihtgruppidele, mis ongi olnud detailplaneeringu koostamise eesmärgiks.
5.8.Ehitusload on kooskõlas üldplaneeringuga. Kehtiva üldplaneeringu kohaselt paikneb Raja tn 31a kinnistu väikeelamumaal. Üldplaneeringu punkti 3.4.1 kohaselt on väikeelamu maa-alal lubatud kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta. M3 piirkonna puhul ei sisalda üldplaneering keeldu korterelamute rajamiseks. Kui piirkonnas eelistatakse üksikelamuid ja korterelamute rajamine ei ole soovitav, on see üldplaneeringus välja toodud (nt Maarjamõisa M1 piirkond).
5.9.Vastustaja kinnitas 8. septembri 2017. a kirjas nr 9-3.2/UP-14-003 üldplaneeringus väljatoodut, et kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine on lubatud, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning on täidetud üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta.
5.10.Vastustaja märgib küll korralduse ühe lause lõpus, et planeeritu ei sobitu piirkonna hoonestuslaadiga, esitamata sealjuures aga ühtegi põhjendust või selgitust.
5.11.Kaebaja nõustub vastustajaga, et ehitusloa staadiumis ei ole kohustust uuesti hinnata detailplaneeringu lahenduse põhimõttelist sobivust ümbruskonda, kuid pooled on erineval seisukohal selles, mida detailplaneeringu kohaselt Raja 31a kinnistule rajada on võimalik. Planeeringuala arendamine ja etapiviisiline väljaehitamine aitab kaasa piirkonna ruumiliselt ja arhitektuurselt ühtsele arengule, mis on ka üldplaneeringu järgi seatud eesmärgiks.
5.12.Vastustaja pole välja toonud olulist kaalutlust, mis tingis väljastatud ehituslubade kehtetuks tunnistamise. Ehitusload ei riku puudutatud isikute õigusi ega avalikku huvi. Elanike kirjast nähtuvalt on elanikud leppinud tõlgendusega, mis lubab Tervise ja Raja tn äärse kehtiva detailplaneeringu alusel lubatud mahus ja tingimustel kuni nelja korteriga elamud rajada.
5.13.Kaebaja on ka juba vaidemenetluses kinnitanud oma valmisolekut projekteerida ja ehitada välja Tervise tn äärne kõnnitee, mis ühendab Sanatooriumi tänavat arendatava alaga, kui vastustaja annab kaebajale õiguse ehitada Raja tn 31a detailplaneeringus ettenähtud positsioonidele 1-8, 10-17 kahe ja enama korteriga elamud, pidades kinni detailplaneeringus sätestatud ehitusmahtudest. Vastustaja väited liikluskoormuse kasvust ja puudutatud isikute õiguste riivest on alusetud.
5.14.Ehituslubade kehtetuks tunnistamine rikub ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi. Vastustaja on jätnud teostamata kohase kaalumise ning pole välja toonud erinevate huvide kaalukust. Kuna planeeritava lahenduse realiseerimine ei rikuks teiste isikute õigusi ning puudub domineeriv avalik huvi, mis peaks tingima ehituslubade kehtetuks tunnistamise, ei ole kaebajale tekitatud sedavõrd ulatuslik õiguste rikkumine millegagi põhjendatav. 4(16)
3-20-1229
5.15.Vastustaja on rikkunud kaebaja õigust olla ära kuulatud. Asjaolu, et vastustaja on olnud nii detailplaneeringu, üldplaneeringu kui ehituslubade menetluses seisukohal, et detailplaneeringut peaks tõlgendama just nii, nagu tema seda on teinud, ei välista ärakuulamiskohustuse täitmist.
6.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu. Vastustaja jääb vaidlustatud otsuses ja vaideotsuses esitatud seisukohtade juurde ning märgib vastuseks kaebusele järgmist.
6.1.Raja 31a krundi detailplaneeringu lähteülesande punkti 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks Raja 31a krundi jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute ehitamiseks. Lähteülesande punkti 4.4.1 kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve: väikeelamumaa (lubatud ehitiste kasutamise otstarbed on üksikelamud ja kaksikelamud), transpordimaa, üldmaa.
6.2.Tartu Linnavalitsus avaldas 26. juunil 2004 üleriigilises meediaväljaandes Postimees teate, Raja 31a detailplaneeringu eskiislahenduse heaks kiitmise kohta. 13. septembril 2004 avaldati teade, et Tartu Linnavalitsus võttis vastu Raja 31a krundi detailplaneeringu, millega on olemasolev Raja 31a krunt jagatud 16 väikeelamumaa krundiks ja üheks tänava maa-alaks ning antud ehitusõigus ühepereelamute rajamiseks.
6.3.Kaebaja on 2012. a esitanud vastustajale taotluse uue detailplaneeringu algatamiseks, millega kaebaja soovis muuta sel ajal kehtinud Tartu linna üldplaneeringu järgset Raja 31a kinnistu juhtfunktsiooni väikeelamumaast korruselamumaaks ning hoonestada kinnistud 2-4 korruseliste korterelamutega. Piirkonna elanike tugeva vastuseisu tõttu ei jõutud uue detailplaneeringu algatamiseni, kuid taotlusest nähtuvalt on kaebaja olnud teadlik, et planeeringualale on ette nähtud eelkõige üksikelamud. Raja 31a kinnistu juhtotstarbe muutmine väikeelamumaast korruselamumaaks oli arutluse all ka hetkel kehtiva Tartu linna üldplaneeringu menetluses. Arutelude ja kaalutluste tulemusel otsustas vastustaja jätta Raja 31a kinnistu juhtotstarbeks väikeelamumaa.
6.4.Vastustaja on olnud järjepidevalt seisukohal, et kehtiva detailplaneeringu kohaselt on võimalik vaidlusalusele alale ehitada vaid üksikelamuid või kaksikelamuid. Kahetsusväärselt muutus see seisukoht arhitektuuri ja ehitusosakonna poolt ja on kaasa toonud ehituslubade kehtetuks tunnistamise ja käesoleva vaidluse.
6.5.Kuigi detailplaneeringualale määratud sihtotstarbeks on väikeelamumaa, mis iseenesest võimaldab rajada kinnistule kahekorruselise kolme ja enama korteriga korterelamu, siis detailplaneeringu tingimusi ja eesmärki arvesse võttes võib rajada planeeringualale ainult üksik- või kaksikelamuid.
6.6.Detailplaneeringust nähtuvalt on kasutatud detailplaneeringu koostamise ajal kehtinud määruses nr 10 toodud ehitise kasutamise koodidest nii üldisema täpsusastmega kui ka spetsiifilisema täpsusastmega koode. Vastustaja möönab, et kehtiva detailplaneeringu sõnastuses ei ole välja toodud ehitiste kasutusotstarvete osas õnnestunud ning võib olla mitmeti mõistetav. Olukorras, kus planeeringu menetlusest ja kehtestamisest on möödas rohkem kui 15 aastat, on väga keeruline välja selgitada konkreetseid põhjuseid, miks on ehitiste kasutamisotstarvete tähistused detailplaneeringus välja toodud sealses sõnastuses. Detailplaneeringu mitmetimõistetavust tuleb tõlgendada lähtudes planeeringu algatamisel ja menetluse jooksul esitatud vastustaja seisukohtadest ja detailplaneeringu koostamise eesmärkidest. Kehtiva detailplaneeringu alusel on võimalik rajada planeeringualale ainult üksikelamud (kood 11101) või kaksikelamud (kood 11211). 5(16)
3-20-1229
6.7.Üldplaneeringut saab vastustaja ehituslubade väljaandmisel arvestada vaid osas, milles osas vastavad tingimused on jäänud detailplaneeringus sätestamata. Kuna detailplaneeringuga on hoonete kasutusotstarve kindlaks määratud, ei ole oluline kehtiva üldplaneeringu punktis 3.4.1 sätestatu.
6.8.Vastustaja on vaidlustatud korraldustes selgitanud, et ehitusload anti välja ekslikult ning Tartu Linnavalitsus, saades eksitusest teada, on tunnistanud väljastatud ehitusload omal algatusel kehtetuks. EhS § 44 lg 1 sätestab imperatiivselt, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, ega jäta vastustajale kaalumisruumi. Vastustaja on võimalikku puudutatud isikute õiguste riivet ja avalikku huvi selgitanud korralduse nr 575 punktides 23 ja 24.
6.9.Vastustaja ei ole rikkunud ärakuulamiskohustust. Kaebaja on oma seisukohad ja selgitused esitanud korduvalt ehitusloa taotluse menetluse jooksul, samuti anti talle võimalus esitada vaidemenetluses oma täiendavad kirjalikud selgitused. Vastustaja on teadlik kaebaja seisukohtadest ning kaebajat esindavad vaidluses vandeadvokaadid, mistõttu ei ole tal olnud takistatud esitada oma seisukohti. Kaebaja ignoreeris osakonna vastavasisulisi märkusi ehitusprojekti vastuolust detailplaneeringuga ning vaatamata korduvatele märkustele ei viinud ehitusprojekti detailplaneeringuga kooskõlla.
KOHTU SEISUKOHT
7.Kaebaja on vaidlustanud Tartu Linnavalitsuse korralduse, millega tunnistati kehtetuks talle eelnevalt Tartus Tervise tn 6 ja Tervise tn 8 nelja korteriga korterelamute püstitamiseks väljastatud ehitusload (tl 34-36). Kaebaja on vaidlustanud ka vaideotsuse, millega jäeti rahuldamata tema vaie 19. märtsi 2020. a korralduse nr 314 peale, ning taotleb tema 26. veebruari 2020. a ehituslubade taotluste (tl 15-21) uueks läbivaatamiseks kohustamist.
8.Vaidlus puudub selle üle, et kaebaja on taotlenud lube eelnimetatud kinnistutel kahekorruseliste nelja korteriga elamute ehitamiseks. Vaidlust pole ka selles, et esialgu on vastustaja need taotlused rahuldanud (3. märtsi 2020. a korraldus nr 215 „Ehituslubade andmine“ tl 23-24), kuid tunnistanud ehituslubade andmise kehtetuks põhjusel, et need ei ole kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga, ega üldplaneeringuga, mis ei võimalda ehitada kortermaju. Pooled vaidlevad selle üle, kas kõnealuste kruntide osas kehtiv detailplaneering võimaldab ehitada kaebaja soovitud mahus korterelamuid, ning kas kord juba antud ehitusload on kehtetuks tunnistatud õiguspäraselt.
9.Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule (EhS § 42 lg 1). EhS § 44 p-st 1 tuleneb, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule. Vaidlustatud korralduse õiguslikuks aluseks olnud EhS § 46 lg 2 p 2 kohaselt võib pädev asutus tunnistada ehitusloa kehtetuks, kui ehitis või ehitamine ei vasta ehitusprojektile, detailplaneeringutele, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele. 6(16)
3-20-1229 Praegusel juhul on ehituslubade kehtetuks tunnistamise tinginud nende väidetav vastuolu detailplaneeringuga ning vastustaja arvates ei tulene see õigus ka üldplaneeringust.
10.Pole vaidlust, et kõnealuste kinnistute osas kehtib Tartu Linnavolikogu 7. aprilli 2005. a otsusega nr 411 kehtestatud Raja 31a krundi detailplaneering (tl 8-13). Kehtiva PlanS § 3 lg 1 järgi on planeering konkreetse maa-ala (planeeringuala) kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused. Detailplaneering koostatakse kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta (PlanS § 124 lg 1 ls 1) ja selle eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine (PlanS § 124 lg 2 ls 1). Detailplaneeringu olemasolul on detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus (PlanS § 124 lg 3). Sarnane põhimõtteline tähendus on detailplaneeringul olnud ka varasemas (sh 2005. a detailplaneeringu kehtestamise aegses) planeerimisseaduses.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et detailplaneeringuala asub üldplaneeringu järgi Maarjamõisa M3 piirkonnas ning seal kehtivad väikeelamumaa tingimused. Tartu linna kehtiva üldplaneeringu 1 punkti 3.4.1 kohaselt on planeeringus määratud väikeelamumaa üksikelamu, kaksikelamu, ridaelamu maa ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega (nt mänguväljakud, kohalikud väikepoed, lastehoid jne) maa-ala. Väikeelamu maa-alal on lubatud kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta. Üldplaneeringu p 3.4.2. määratleb korterelamu maa-ala, millega on hõlmatud ka kolme ja enama korteriga elamu. Seega ei välista üldplaneering kolme ja enama korteriga kortermaja ehitamist väikeelamumaa juhtotstarbega alal, kui on täidetud üldplaneeringu p-s 3.4.1 sätestatud tingimused (kooskõla piirkonna hoonestuslaadiga ning parkimis- ja haljastusnõuete täidetus). Kaebaja on rõhutanud et kavandatavate elamute, mille rajamiseks ta ehituslube soovib, kasutatud arhitektuurne lahendus on valitud just selliselt, et see maksimaalselt ümbruskonda sobiks, ning hooned meenutavad välimuselt pigem üksikelamut või paarismaja kui kortermaja (kaebuse p 38; kohtukõne teesid p 5, tl 103p; kavandid tl 56-57). Kuna hoonete mahu osas on järgitud detailplaneeringu nõudeid, leiab kaebaja, et hoonete mahulist sobivust piirkonda on hinnatud juba detailplaneeringu menetluses. Vastustaja on vaidlustatud korralduses põgusalt märkinud, et planeeringualale (3,5 ha) soovitakse ehitada 15 elamut, samuti seda, et „lisaks ei sobitu see piirkonna hoonestuslaadiga“. Põhjalikumat analüüsi, milles vastuolu piirkonna hoonestuslaadiga praegusel juhul seisneb, ei ole vastustaja esitanud ei korralduses ega ka hiljem kohtumenetluses. Kohtuistungil selgus, et planeeringualal ei ole ülejäänud kruntide osas asutud ehituslube väljastama (istungil 00:59:50). Samuti ei pidanud vastustaja vajalikuks hinnata parkimis- ja haljastusnõuete täidetust, kuna oli veendumusel, et kolme ja enama korteriga maju ei luba ehitada detailplaneeringus sätestatu ning selliseks hindamiseks puudub vajadus.
12.Kaebaja leiab, et detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õigusnormide järgi on detailplaneeringu alal lubatav ehitada mitte üksnes üksikelamuid, vaid ka väikesi kortermaju.
3-20-1229 Kaebaja märgib põhjendatult, et detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud määruse „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused“ § 5 kohaselt oli väikeelamumaa (EE) - tervikkrundil paiknevate kuni 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa. Seejuures peeti väikeelamumaa all silmas nii ühepereelamu maad kui ka väiksemate (kahekorruseliste kolme ja enama korteriga) korterelamute maad.
13.Vaidlust ei ole, et Raja 31a krundi detailplaneering nägi ette krundi jagamise 16 väikeelamumaakrundiks ja kruntidele ehitusõiguse andmise. Lisaks on ette nähtud üks transpordimaa krunt. Detailplaneeringus (tabel 1; tl 10p) on kindlaks määratud, et igale krundile on lubatud ehitada üks hoone, kõikide hoonete korruselisus on 2 ning hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus (7584,5 m). Kõikide planeeritud kruntide kasutamise sihtotstarve on detailplaneeringu järgi 100% väikeelamumaa. Kaebajal on õigus selles, et ehituslubade taotlustes (tl 15-22) märgitud hooned vastavad detailplaneeringu tingimustele nii korruselisuse kui ka ehitusaluse pinna poolest.
14.Vastustaja on arvamusel, et kõnealuse detailplaneeringuga määratud ehitusõigus on kitsam, kui tuleneb üldplaneeringust, ning detailplaneering võimaldab ehitada vaid üksik- ja paariselamuid. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et detailplaneeringu suurema täpsusastme tõttu tuleb lähtuda kehtivast detailplaneeringust ning üldplaneeringus sätestatud nõudeid tuleb järgida osas, mida ei ole detailplaneeringus kajastatud (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-17-1930 p 14.2). Veel leiab vastustaja, et esialgsed ehitusload, mis vaidlustatud korraldusega kehtetuks tunnistati, olid vastuolus detailplaneeringuga. Pooled on erineval seisukohal selles, kas Raja tn 31 a krundi detailplaneeringust saab teha järelduse, et see võimaldab ehitada nelja korteriga kortermaju nagu soovis kaebaja kehtetuks tunnistatud ehituslubadega. Linnavalitsuse hinnangul oleks detailplaneeringuga ette nähtust suuremate korterite arvuga elamute püstitamise võimaldamisel tegemist detailplaneeringu olemusliku muutmisega.
15.Nii kehtiv kui ka varasem planeerimisõiguse regulatsioon sätestab, et krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada (PlanS § 6 p 7; PlanS v.r 9 lg 2 p 2 ja lg 4 p 1).
16.Detailplaneeringu seletuskirjas tuginetakse majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määrusele nr 10 ’’Ehitise kasutamise otstarvete loetelu’’ (edaspidi määrus nr 10), mille lisa nägi ette ehitise kasutamise otstarvete koodide loetelu nn väikeelamute osas järgmiselt: „Kood Ehitise kasutamise otstarve 11000 ELAMUD 11100 Ühe korteriga elamud, välja arvatud elamute juurde kuuluvad majapidamis abihooned (12744) 11101 Üksikelamu 11102 Ridaelamu või kaksikelamu sektsioon (juhul kui on oma katus ja sissepääs maapinnalt) 11103 Suvila, aiamaja 11200 Kahe ja mitme korteriga elamud 11210 Kahe korteriga elamud 11211 Kaksikelamu 11212 Muu kahe korteriga elamu 11220 Kolme ja enama korteriga elamud 8(16)
3-20-1229 11221 Ridaelamu 11222 Muu kolme või enama korteriga elamu“ Detailplaneeringu seletuskirja p-s 3.4 on koode puudutav esitatud järgmises sõnastuses: „Ehitiste kasutamise sihtotstarbed on vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määrusele nr 10 ’’Ehitise kasutamise otstarvete loetelu’’ ühe korteriga elamud 1111002, üksikelamu 11101, kahe ja mitme korteriga elamud 11200 ning 11211 kaksikelamu.“
Pooled on eri meelt selles, kuidas eelnevalt tsiteeritud seletuskirja lauset mõista.
Kaebaja on arvamusel, et määruse nr 10 lisaks olev loetelu nägi ehitise kasutamise otstarvete koodide loetelu ette selliselt, et suurema üldistusastmega koodid hõlmavad kõiki samasse kategooriasse kuuluvaid täpsemaid koode ning ehitusõigusega on hõlmatud kõik suurema üldistustasemega koodi all olevad ehitiste kasutamise otstarbed. Kaebaja arvab, et kui vastustaja ei oleks soovinud lubada suurema üldistustasemega koodi alla käivate hoonete rajamist, ei oleks suurema üldistustasemega koode detailplaneeringusse ka üldse kirja pandud. Vastustaja leiab, et kehtiva detailplaneeringu alusel on võimalik rajada planeeringualale ainult üksikelamud (kood 11101) või kaksikelamud (kood 11211). Vastustaja on seisukohal, et kui detailplaneeringu eesmärk olnuks võimaldada ehitada kõiki ehitisi, mis on hõlmatud üldisema tasemega koodidega 11100 (ühe korteriga elamud) ja 11200 (kahe ja mitme korteriga elamud), polnuks vaja eraldi välja tuua vaid kahte spetsiifilisema taseme koodi. Kohtu hinnangul ei ole detailplaneeringu tekstiline osa (eelpool tsiteeritud detailplaneeringu seletuskirja p 3.4.) sedavõrd selge ja arusaadav, et pidada veenvamaks ühe või teise poole tõlgendust vähemalt pelgalt grammatilise analüüsi tulemusena. Seletuskirja tekstist ei selgu täpsemalt, kas vastustaja on soovinud detailplaneeringuga kooskõlas olevat ehitamist piirata loetletud koodidele tuginedes mingite ehitise kasutamise otstarvete osas või on detailplaneeringuga kooskõlas kõik neli nimetatud koodile vastavat elamu liiki, kusjuures üldisemad koodid hõlmavad ka spetsiifilisemaid koode, mida sõnaselgelt pole märgitud. Ühelt poolt on usutav vastustaja loogika, et kui kõik üldisemate koodide alla mahtuvad spetsiifilise koodiga otstarbed oleks lubatavad, polnuks vaja mõnda spetsiifilisemat koodi üldse välja tuua. Teisalt ei saa välistada ka kaebaja esitatud mõttekäiku, et kui vastutaja poleks pidanud lubatavaks üldisemate koodide alla kuuluvaid muid elamuid, poleks tal olnud ka põhjust neid üldisemaid koode üldse kirja panna.
18.Kohus märgib, et selliseid vastandlikke arusaamasid võimaldav haldusakt ei ole oma teksti poolest selge ega üheselt arusaadav nagu seda nõuab HMS § 55 lg 1. Ka vastustaja ise möönab, et kehtiva detailplaneeringu sõnastus ei ole välja toodud ehitiste kasutusotstarvete osas õnnestunud ning võib olla mitmeti mõistetav. Kohus ei analüüsi aga praeguses vaidluses ehituslubade kehtetuks tunnistamise tinginud haldusakti (detailplaneering) õiguspärasust, vaid hindab seda ühe haldusasja tõendina.
19.Nii katastriüksuse sihtotstarbe määratlus detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õigusnormi tähenduses kui ka erinevate koodide loetlemine detailplaneeringus võimaldavad järeldust, et väikeelamutena ei mõeldud ainult üksikelamuid, või et detailplaneeringu kehtestajal puudus selge ettekujutus, milliseks kujuneb planeeringualal antav ehitusõigus täpsemalt. Ka vastustaja ei eita tegelikult, et väkeelamumaa sihtotstarve iseenesest võimaldab
Detailplaneeringu seletuskirjas ilmne trükiviga; määruse tekstis „11100 Ühe korteriga elamud“.
9(16)
3-20-1229 rajada kinnistule kahekorruselised kolme ja enama korteriga korterelamud. Samas on vastustaja arvamusel, et võttes arvesse detailplaneeringu tingimusi ja eesmärki rajada planeeringualale ainult üksik- või kaksikelamuid, ei ole kortermajade ehitamine praegusel juhul selle detailplaneeringu alusel võimalik (vastus kaebusele p 23). Vastustaja peab oluliseks seejuures arvesse võtta detailplaneeringu eesmärki ja detailplaneeringuga seotud dokumente. Vastustaja möönab planeeringu sõnastuse mitmetimõistetavust ning seda, et olukorras, kus planeeringu menetlusest ja kehtestamisest on möödas rohkem kui 15 aastat, on väga keeruline selgitada välja konkreetseid põhjusi, miks on ehitiste kasutamisotstarvete tähistused detailplaneeringus kirjas just eeltoodud sõnastuses. Vastustaja peab sellise ebaselgus puhul kohaseks lähtuda planeeringu algatamisel ja menetluses esitatud vastustaja seisukohtadest ja detailplaneeringu koostamise eesmärkidest ning seotud dokumentidest. Kohus nõustub sellega ega pea õigeks kaebaja lähenemist, et, planeeringuna tuleb mõista ainult kitsalt seletuskirja koos jooniste ja planeeringu kehtestamise otsusega ning et planeeringumenetluse arvamused, kirjad jm dokumendid ei oma planeeringu regulatsiooni mõistmisel tähendust. Kaebajal on õigus, et PlanS § 3 lg-st 2 tulenevalt koosneb planeering planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Planeeringu seletuskiri kui planeeringu koosseisu kuuluv tekstiline osa moodustab koos jooniste ja planeeringu kehtestamise otsusega ühtse terviku. Kohtupraktikas on siiski leitud, et planeeringu elluviimisel tuleb võimalike küsitavuste või vastuolude lahendamisel lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest ning vajadusel tuleb lünga täitmisel arvestada ka planeeringulahenduse vaheversioone ja kooskõlastamise dokumente (Riigikohtu 5. märtsi 2019. a otsus asjas nr 3-13-385, p 11). Ka praeguse vaidluse puhul asjassepuutuva detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanS v.r § 2 lg 4 kohaselt kuuluvad planeeringu juurde lisad, mis võivad sisaldada erinevaid planeerimisprotsessi koostatud dokumente ning kogutud teavet. Pooled on erineval arvamusel ka selles, millistest dokumentidest tuleks praegusel juhul planeeringu kehtestaja tahe ja planeeringu tegelik sisu välja lugeda.
20.Detailplaneeringu seletuskirja sissejuhatuses on märgitud, et planeeringualale soovitakse rajada väikeelamud. Eelnevalt viidatud määruse nr 10 loetelu ei kasuta terminit „väikeelamu“. Väikeelamu määratlus nii pragu kehtivas õiguses3 kui ka kõnealuse detailplaneeringu andmise ajal kehtinud normide4 järgi on valdavalt selline, mille kohaselt on väikeelamu maksimaalselt kahe korteriga elamu. Detailplaneeringu seletuskirjas viidatud Tartu Linnavolikogu 4. märtsi 2004. a otsusega nr 264 (p 1.1) on algatatud Raja 31a krundi detailplaneeringu koostamine ja kinnitatud lähteülesanne (tl 75). Detailplaneeringu lähteülesande punkti 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks Raja 31a krundi jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute ehitamiseks ning lähteülesande punkti 4.4.1 kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve väikeelamumaa ning lubatud ehitiste kasutamise otstarvetena märgitud üksikelamud ja kaksikelamud.
20.1.Vastustaja, väites, et detailplaneering näeb ette vaid üksikelamute/ühepereelamute ehitamist, tugineb ka ajakirjanduses avaldatud teadaannetele. Nii on Tartu Linnavalitsus Nt Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ § 1 lg 2 p 1; majandus- ja taristuministri 01.06.2020 määrus nr 30 „Väikeelamute energiatõhususe suurendamise toetuse kasutamise tingimused ja kord“ § 3 p 6.
https://www.riigiteataja.ee/akt/77372, Vabariigi Valitsuse 05.03.1999 määrus nr 82 „2000. aastal toimuva rahva ja eluruumide loenduse loendusküsimustiku, loenduslehtede vormide ja loenduseeskirja kinnitamine“
10(16)
3-20-1229 avaldanud 26. juunil 2004 üleriigilises meediaväljaandes Postimees teate Raja 31a detailplaneeringu eskiislahenduse heaks kiitmise kohta (tl 78) ning 13. septembril 2004 avaldati teade (tl 79), et Tartu Linnavalitsus võttis vastu Raja 31a krundi detailplaneeringu, millega on olemasolev Raja 31a krunt jagatud 16 väikeelamumaa krundiks ja üheks tänava maa-alaks. Mõlemas teates on märgitud, et ehitusõigus on antud ühepereelamute rajamiseks. Viidatud kohtupraktika taustal ei nõustu kohus kaebajaga, nagu ei saaks planeeringu eesmärgi ja sisu tõlgendamisel arvesse võtta detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmisel ja vastuvõtmisel avalikustatud teateid, milles märgiti, et ehitusõigus anti ühepereelamute rajamiseks, ning neil puudub õiguslik tähendus detailplaneeringu sisu tõlgendamisel. Kuigi nende teadete sisu võib mõista kitsamalt kui lähteülesandes märgitut (ühepereelamu vs üksikja kaksikelamud) ei tulene ühestki viidatud dokumendist tahet võimaldada kaksikelamust suurema korterite arvuga hoonet. Tuleb möönda, et sarnaselt on 2005. a detailplaneeringut mõistnud ka kaebaja ise, kes 3. mai 2012. a avalduses (tl 80-81) Raja 31a detailplaneeringu koostamise ettepaneku algatamist taotledes on märkinud, et kehtiva detailplaneeringu järgi on oma võimalust seal eluaset planeerida vaid 15 perel ning et krundid on jagatu eramukruntideks. Eramuna mõistetakse eesti keeles tavapäraselt eramaja või üksikelamut5.
20.2.Kohtu hinnangul ei saa vastustaja tegevusest kogumis järeldada, et ta aktsepteeriks planeeringualal ka kolme või enama korteriga elamuid. See ei tulene ei kaebaja viidatud vastustaja 8. septembri 2017. a kirjast nr 9-3.2/UP-14-003 üldplaneeringu menetluses (tl 58) ega ka muudest kohtuasja tõenditest. Vastustaja hoopis vastupidised seisukohad ilmnevad muuhulgas Tartu linna üldplaneeringu menetluse dokumentidest. Üldplaneeringu eskiislahenduse ettepanekutele septembris 2016 antud arvamuse märkis vastustaja, et detailplaneeringu järgi on lubatud kuni kahe korteriga majad ning et ka üldplaneeringus tuleb krundi juhtotstarbeks määrata väikeelamumaa, kuhu on lubatud projekteerida kahekorruselisi elamuid (tl 82-84). Samale seisukohale on vastustaja jäänud ka mais 2017 üldplaneeringu menetluses ettepanekuid ja vastuväiteid lahendades (tl 85-86). 8. septembri 2017. a kirjas nr 93.2/UP-14-003 (tl 58) märgib vastutaja küll, et väikeelamu maa-alal on kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta. Samas on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et krundi ehitusõiguse määrab kehtiv detailplaneering ning üldplaneeringuga ei ole võimalik sätestada ega kinnitada kaebaja ettepanekut määrata hoonetes korterite arvuks kuni 4.
20.3.Vastustaja on väljendanud oma seisukohta Raja 31a planeeringuala osas ka Tervise 6 ehitusloa taotluse menetluses 15. juuli 2019. a kirjas nr 7-1/EPD-19-0661 (tl 87) ja 11. novembri 2019. a kirjas nr 7-1/EPD-19-0661 (tl 90-91), märkides, et detailplaneeringuga on krundile lubatud üksikelamu või kahe korteriga elamu püstitamine.
20.4.Mis iganes põhjusel, on vastustaja andnud 3. märtsi 2020. a korraldusele nr 215 tuginedes välja ehitusload, mis võimaldanuks Tervise 6 ja 8 kinnistutel nelja korteriga elamuid ehitada, on vastustaja neid ehituslube ja nende andmise aluseks olnud korraldust kehtetuks tunnistades kinnitanud oma järjekindlat seisukohta, et planeeringualal ei võimaldata ehitada kolme ja enama korteriga korterelamuid.
21.Eelnevat arvestades on kohus seisukohal, et kehtiv detailplaneering nägi planeeringualal ette vaid üksik- ja kaksikelamud ning vastustaja on vaidlustatud korraldusega ehituslube kehtetuks tunnistades põhjendatult tuginenud asjaolule, et ehitusload ei ole kooskõlas kehtiva
Eesti keele seletav sõnaraamat 2009, https://www.eki.ee/dict/ekss/index.cgi?Q=eramu&F=M
11(16)
3-20-1229 detailplaneeringuga (EhS § 44 p 1; § 46 lg 2 p 2). HMS § 64 lg 2 kohaselt otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. Kuigi EhS § 46 lg 2 p 2 sõnastus viitab valikulisele kehtetuks tunnistamise alusele („Pädev asutus võib ehitusloa kehtetuks tunnistada [---]“), sätestab EhS § 44 p 1 kohustusliku keeldumise aluse. Seega ei ole pädeval haldusorganil märkimisväärset kaalumisruumi korterelamute rajamise lubamisel, kui detailplaneeringuga on kindlaks määratud rajatavate ehitiste otstarbena üksik- ja kaksikelamu. Kaalumisruum saab olla ulatuses, mis hõlmab üksik- ja kaksikelamute ehitamist ja nende vastavust detailplaneeringule, samuti HMS nõudeid haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamise kohta.
22.Kaebaja väidab, et ehituslubade kehtetuks tunnistamine rikub ebaproportsionaalselt tema õigusi. Kaebaja väidab kaalumisvigu vaidlustatud korralduses, leides, et vastustaja on jätnud kaebaja arvates teostamata kohase kaalumise ning pole välja toonud erinevate huvide kaalukust. Kuna kaebaja arvates ei rikuks planeeritava lahenduse realiseerimine teiste isikute õigusi ning puudub domineeriv avalik huvi, mis peaks tingima ehituslubade kehtetuks tunnistamise, ei ole kaebajale tekitatud sedavõrd ulatuslik õiguste rikkumine tema väitel millegagi põhjendatav.
22.1.Kohus märgib, et vastustaja möönab kohaldatava abinõu – kaebajale soodsate haldusaktide kehtetuks tunnistamine – tähendust ning on analüüsinud selle mõju kaebajale (vaideotsuse p 30). Arvestades eelnenud menetlusi on vastustaja jõudnud järeldusele, et ehituslubade kehtetuks tunnistamine ei ole kaebajale kaasa toonud kahju ega ka muid negatiivseid tagajärgi, mida ei oleks saanud nõuetekohase ehitusprojekti esitamisega ära hoida.
22.2.Kohus ei nõustu kaebajaga, et ehitusload kaebaja soovitud kujul ei riku avalikku ega puudutatud isikute huve ning õigusi. Kohus nõustub vastustajaga, et avalik huvi võib seisneda ka selles, et kehtiv detailplaneering realiseeritakse vastavalt selle eesmärgile ja tingimustele, sh asjakohaste lubade kaudu. Puudutatud isikuteks on aga detailplaneeringu lähiala elanikud või seda muul moel kasutavad isikud. Vastustaja märgib põhjendatult, et nende isikute kaitstavad õigused võivad tuleneda ka kehtivast haldusaktist (detailplaneeringust) (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10). Nii näiteks ei saa linnavalitsuse hinnangul välistada piirkonnas liikluskoormuse kasvu või liiklusohutuse tagamist nõutud tasemel ning seega ka puudutatud isikute õiguste võimalikku riivet, kui üksik- või kaksikelamute asemel püstitatakse kogu planeeringualale 4-korteriga elamud (vaideotsuse p 23). Vastustaja on ka vaideotsuses osutanud piirkonna elanike vastuseisule korterelamute rajamisele (vt seisukohad üldplaneeringu menetluses; 12. märtsi 2020. a kiri, tl 59) ning välja toonud vaidlustatud korraldusega ehituslubade kehtetuks tunnistamise seose elanike pöördumisega.
22.3.Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et erinevate huvide kaalumist pole ehituslubade kehtetuks tunnistamise menetluses toimunud.
22.4.Kohus möönab, et erinevate huvide kaalumine ei ole vaidlustatud korralduses kajastatud kuigi üksikasjalikult, kuid korraldus koos vaidlustatud vaideotsuse ja kohtumenetluses antud selgitustega võimaldab pidada põhjendamiskohustust täidetuks ning kaalutlusi kokkuvõttes piisavaks. Seega on täidetud ka HMS § 64 lg-st 3 tulenev nõue arvestada haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuseid ja tagajärgi isikutele.
22.5.Vastustaja on vaidlustatud korralduse põhjendustes möönnud, et ehitusloa kehtetuks tunnistamine on äärmiselt range mõjutusvahend ning seda on lubatud kasutada üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral, kui seejuures puuduvad leebemad võimalused 12(16)
3-20-1229 kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks. Vastustaja on vaidlustatud korralduses seisukohal, et kuna väljaantud ehitusload ei ole kooskõlas detailplaneeringuga, siis leebemad mõjutusvahendid käesoleval juhul puuduvad. Samuti märgib ta, et arendaja on olnud teadlik kõigist varasematest linnavalitsuse ja piirkonna elanike seisukohtadest ning ehitusloa menetluse käigus tehtud märkustest. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et detailplaneering on õigusaktiga kehtestatud ühiskondlik kokkulepe ja õigusakti rakendamine vastavalt selles sätestatule on avalikes huvides. Linnavalitsus on praegusel juhul arvamusel, et kuna ehitusload on välja antud vastuolus detailplaneeringuga, tuleb need kehtetuks tunnistada, sest linnavalitsuse hinnangul on suuremate korterite arvuga elamute püstitamise võimaldamisega tegemist detailplaneeringu olemusliku muutmisega. Vastustaja on arvestanud ka varasemaid menetlusi, mh menetlusi, mis eelnesid kehtetuks tunnistatud ehituslubade andmisele.
22.6.Kohtu hinnangul ei ole ka asjakohane kaebaja väide, et väikeste kortermajade ehitamisest enam mõjutab ümbruskonna liikluskoormust läheduses asuva SA Tartu Ülikooli Kliinikumi haigla tegevus (kohtuistungil alates 01:23:17). Selle asutuse mõju ja liiklusintensiivsuse osas ei ole kahtlust, kuid see asjaolu ei õigusta ehitamist, mis pole detailplaneeringuga kooskõlas.
23.Kohus ei nõustu kaebajaga ka selles, nagu ilmneks planeeringuala lähiala elanike pöördumistest nõustumine kortermajade ehitamisega. Haldusasja materjalidest selgub, et kaebaja tahe ehitada kahe ja enama korteriga elamuid ei piirdu ainult käesoleva vaidluse esemeks oleva kahe krundiga, vaid kaebaja eesmärk on väikeste korterelamute rajamine planeeringuala positsioonidel 1-8 ja 10-17 (Nordecon AS 1. aprilli 2020. a kiri nr 20-186(1), tl 41; detailplaneeringu joonis tl 14). Tervise ja Raja tänavaga piirneva ala elanike 12. märtsi 2020. a kiri Tervise tn 6 ja 8 ehituslubade asjus (tl 59-59p) ei väljenda kohtu hinnangul ümbruskonna elanike rahulolu. Esmalt kinnitavad ka kaks allakirjutanut ise, et ei suuda esindada eranditult kõikide ümbruskonna elanike arvamust. Kirjale pole ka lisatud ühtki kinnitust (nt allkirjaleht), mis näitaks, kui suurt osa ümbruskonna elanikest ning millist seisukohta täpsemalt kirja saatjad siiski esindavad. Teisalt ei ole tegemist ilmselge nõusolekuga, vaid leppimisega, et kehtivaid planeeringuid võib tõlgendada ka nii, et need võimaldavad kolme ja enama korteriga majade ehitamist. Kirjas märgitu kohaselt on elanikke esindavad isikud muutnud oma varasemat seisukohta pärast kohtumist Tartu linna esindajate hr Laidre, hr Laidre ja hr Raamatuga 6. Vastustaja esindaja sõnul taolise kohtumise käiku protokollitud ei ole (kohtuistungil alates 00:59:50) ning seega pole tõendatav, kuidas elanike veendumus või arusaam detailplaneeringu sisust täpsemalt kujunes. Ka nõustub kohus vastustajaga, et kehtiva detailplaneeringu raames ei ole võimalik kaebaja (arendaja) ja kohalike elanike kokkulepe, millega nõustutakse detailplaneeringust erineva ehitamisega tingimusel, et välja ehitatakse elanike huvidele vastav kõnnitee. Vastustaja on selgitanud, et tegemist oleks planeeringu muutmise olukorraga, milleks tuleks läbida nõuetekohane menetlus.
24.Vastustaja on vaidlustatud korraldusega ehituslube ja nende andmise korraldust kehtetuks tunnistades tuginenud HMS § 66 lg-le 1, § 67 lg-le 1 ja lg 4 p-le 5, § 68 lg-le 2 ning EhS § 46 lg 2 p-le 2.
Abilinnapea Reno Laidre, üldplaneeringu- ja arenguteenistuse juhataja Indrek Ranniku, inseneriteenistuse juhataja-linnainsener Mati Raamat; https://www.tartu.ee/et/kontaktid
13(16)
3-20-1229
24.1.HMS § 64 lg-d 2 ja 3 ning § 67 lg 1 annavad haldusorganile haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel ulatusliku kaalutlusruumi ning nimetavad mitmeid asjaolusid, millega kehtetuks tunnistamise otsustamisel tuleb arvestada (vt ka Riigikohtu 3-3-1-74-11, p 17). HMS § 67 lg 1 sätestab, et isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale HMS § 64 lõikes 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 64 lg-st 3 tuleneb, et kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.
24.2.Vaidlustatud otsusest, kuid veelgi enam vaidlustatud vaideotsusest koosmõjus vastustaja kohtumenetluses esitatuga ilmneb, et vastustaja peab enda kaalumisruumi vaidlustatud otsuse tegemisel väga väheseks, tulenevalt detailplaneeringus sätestatud ehitiste otstarvetest. Vastustaja on välja toonud, et kaebajale ei saanud tekkida negatiivset tagajärge, kui planeering soovitud ehitamist ei võimalda. Samuti on vastutaja märkinud, et kaebaja on olnud teadlik kõigist varasematest linnavalitsuse ja piirkonna elanike seisukohtadest ning ehitusloa menetluse käigus tehtud märkustest.
24.3.Kohus peab vastustaja põhjendusi HMS § 64 lg 3 kohaldamise seisukohast piisavalt põhjalikeks (vt eespool käesoleva otsuse põhjenduste p 22 ja alapunktid).
25.Vastustaja on vaidlustatud korralduses rõhutanud ka HMS § 67 lg 4 p-s 5 sätestatut, mille kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui ta oli haldusakti õigusvastasusest teadlik. Haldusakti õigusvastasus ei pruukinud olla ilmselge, ning selle üle on vaieldud ka nii praeguses kohtumenetluses kui ka sellele eelnevas vaidemenetluses. Seega tuleb vaidlustatud korralduse õiguspärasuse hindamisel analüüsida, kas kaebajal oli kord antud ehituslubade puhul usaldus nende kehtima jäämise suhtes. Üksnes isiku lootus soodustava haldusakti kehtimajäämise suhtes ei pruugi olla piisav argument, mis keelaks haldusakti kehtetuks tunnistamise tema kahjuks (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-48-06). HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Praegusel juhul ei ole ilmnenud, et kaebaja oleks oma tegevust vaidlustatud ehituslubade kehtima jäämist usaldades korraldanud (sh oma vara märkimisväärselt ära kasutanud, töökorraldust muutnud vms). Ehituslube kehtetuks tunnistades on vastutaja ka osutanud sellele, et ehituslubade kehtetuks tunnistamise ajaks ei ole kaebaja esitanud linnavalitsusele ehitamise alustamise teatiseid hoonete ehitamiseks (tl 35p, esimene lõik). Asjaolu, et kaebaja on omandanud Raja tn 31a kinnistu 2005. a eesmärgiga ehitada sinna kahe või mitme korteriga elamuid, ei saanud luua ootust, et kaebaja saab ehitada vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Kohtu hinnangul ei saanud vastustaja, arvestades kõike eelpool kirjeldatut, luua oma tegevusega kaebaja jaoks kaitstavat usaldust, et väikeelamumaa juhtotstarbega kinnistule võib kehtiva detailplaneeringu järgi ehitada mitme korteriga kortermaju. Vastustaja oli oma 14(16)
3-20-1229 arusaama kinnistu ehitusõiguse ulatusest väljendanud korduvalt nii detailplaneeringu kui ka üldplaneeringu menetluses ning kaebaja esitatud ehitusloa taotlusi menetledes kahel korral ehitusloa taotluses puuduste kõrvaldamiseks tähtaegu andes. Jääb küll arusaamatuks, miks umbes kaks kuud varem ehitusloa taotluse kohta tehtud märkust, et krundile on detailplaneeringuga lubatud üksikelamu või kahe korteriga elamu, ei ole peetud
27.jaanuari 2020. a kirjas nr 7-1/EPD-19-0661 (tl 93) enam taotluse puudusi välja tuues vajalikuks märkida. Sõltumata põhjustest, miks vastustaja siiski 3. märtsi 2020. a korraldusega oma senisest lähenemisest (sh kirjavahetuses ehituslubade menetluses väljendatu) kõrvale kaldudes ehitusload nelja korteriga elamu ehitamiseks väljastas, ei saanud usaldus ehituslubade kehtima hakkamise suhtes tekkida ka üksnes Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna 27. jaanuari 2020. a kirjast.
26.Tuleb tunnistada, et ehituslubade kehtetuks tunnistamise menetlus iseenesest ei ole olnud põhjalik. Muuhulgas ei ole selleks toimunud menetlusosalise teavitamist menetlusest ega ärakuulamist. Kohtupraktika on pidanud ärakuulamiskohustuse täitmist oluliseks iseäranis adressaadile koormava haldusakti puhul, milleks tuleb pidada ka praegusel juhul kaebajale soodsate haldusaktide kehtetuks tunnistamise korraldust. Vastustaja viitab HMS § 40 lg 3 p-le 1, mille kohaselt võib haldusmenetluse läbi viia menetlusosalise arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata, kui viivitusest tuleneva kahju ärahoidmiseks või avalike huvide kaitseks on vaja viivitamatult tegutseda. Mõistetav on vastustaja soov õigusvastased ehitusload kehtetuks tunnistada enne, kui jõutakse esitada ehitamise alustamise teatised ja alustada kehtiva ehitusloa alusel ehitamist. Kohtu hinnangul ei olnud praegusel juhul aga tegemist sedavõrd kiireloomulise menetlusega, mis välistanuks ehituslubade adressaadi teavitamise ja ärakuulamise. Ka ärakuulamise puhul kohaldub vormivabaduse põhimõte (HMS § 5 lg 1) ja haldusorgan saab valida menetluse iseloomust lähtudes kohase viisi ärakuulamise tagamiseks. Samas nõustub kohus vastustajaga, et praegusel juhul ei oleks ka kaebaja põhjalikum ärakuulamine haldusaktide kehtetuks tunnistamise menetluses saanud kaasa tuua teistsugust tagajärge. Otsustamisel sai määravaks asjaolu, et vastustaja hinnangul ei võimalda detailplaneering korterelamute ehitamist ning sel seisukohal on vastustaja olnud jätkuvalt. Puudujääke ärakuulamise tagamisel korvab praegusel juhul ka asjaolu, et kaebaja on enda selgitused ja vastuväited ehituslubade kehtetuks tunnistamisele saanud esitada vaidemenetluse käigus ning see pole mõjutanud vastustaja algset järeldust. Tulenevalt HMS §-st 58 ja riigivastutuse seaduse § 3 lg 3 p-st 1 ei vii menetlus-või vorminõude rikkumine haldusakti tühistamisele kui see ei võinud mõjutada asja otsustamist.
27.Eelnevat kokku võttes on kohus arvamusel, et puuduvad alused vaidlustatud korralduse tühistamiseks. Kaebaja on vaidlustanud ka vaideotsuse ja esitanud kohustamisnõude. Kuna kohus ei näe alust vaidlustatud korralduse tühistamiseks, pole ka põhjendatud selle korralduse vaidlustamisel tehtud vaideotsuse tühistamine ning ehitusloa taotluste uueks lahendamiseks kohustamine. Kaebus jääb seega tervikuna rahuldamata.
MENETLUSKULUD
28.Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus kaebust ei rahulda, jäävad kaebaja menetluskulud selle sätte alusel tema enda kanda.
15(16)
3-20-1229 Vastustajat esindab menetluses tema enda ametnik ning vastustaja kinnitab, et tal ei ole tekkinud menetluskulusid, mille väljamõistmist ta taotleks.