Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. oktoobril 2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
3-20-158
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Linnavolikogu kehtstas 20. aprilli 2006. a otsusega nr 56 A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva maa-ala detailplaneeringu (DP). DP seletuskirja kohaselt on Tiiru tn 2 krunt 1138 m2. Krundile on kavandatud üks kahekorruseline väikeelamu. Ehitise lubatud suurim kõrgus olemasolevast maapinnast on 9 m. Lubatud suurim hoonetealune pind on 284 m2 ja sellisel juhul on kinnistu täisehitusprotsent 25 (dtl 105). DP-ga muudeti Pärnu linna üldplaneeringus määratud maakasutuse sihtotstarbeid (sotsiaalmaa ja kõrvalsihtotstarve ärimaa) selliselt, et uuteks sihtostarveteks olid ühiskondlike hoonete maa, ärimaa, väikeelamumaa ja korruselamumaa (dtl 129).
OÜ Kummeli Kinnisvara omab Tiiru tn 2 naaberkinnistul (s.o Tiiru tn 4) korteriomandit nr
3.Pärnu Linnavolikogu täpsustas 19. detsembri 2019. a otsusega nr 90 DP seletuskirja ja plaani järgmiselt: 1) lubada suurendada DP-ga Tiiru tn 2 kinnistule määratud hoonestusala 10% vastavalt asendiskeemile ning 2) lubada suurendada Tiiru tn 2 kinnistu hoone suurimat kõrgust olemasolevast maapinnast kuni 10% (s.o senise 9 m asemel 9,9 m). Korruselisust on lubatud suurendada kahelt kolmele tingimusel, et kinnistule kavandakse üksikelamu; 3) ülejäänud osas jäeti DP muutmata. Otsuses esitati kokkuvõtlikult järmised põhjendused: 1) projekteerimistingimustega soovitakse täpsustada DP-d ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel. Projekteerimistingimustega on täpsustatud detailplaneeringut EhS § 27 lg 4 p-de 2–4 alusel; 2) taotleja kavandab hoonele juurdepääsu Viire tänavalt. Elamu garaažiosa viiakse kinnistu põhjapoolsesse ossa, et kasutada kinnistu lõunapoolset osa. Naaberkinnistuni Viire tn 4 krundi piirini on ruumi 8,7 m; 3) taotleja soovib 3-korruselist elamut selleks, et väiksema ehitusaluse pinnaga ja kõrgema hoone rajamisega planeerida hoone võimalikult kaugele perspektiivsest hotellist A. H. Tammsaare pst 35 kinnistul ja korterelamutest Tiiru tn 1, 3 ja 5 kinnistutel. Seeläbi on võimalik koguda rohkem päikeseenergiat ja muuta hoone energiasäästlikumaks; 4) hoonestusala suurendamine 10% ei muuda olemuslikult DP-d ega lähe vastuollu piirinaabrite õiguste ega avaliku huviga. Kinnistule kavandatakse üksikelamu, mitte korterelamu ega paariselamu; 5) täpsustus ei puuduta DP-d osas, millega muudeti Pärnu linna üldplaneeringut; 6) insolatsioonianalüüsi kohaselt on nii Viire tn 4 kui ka Tiiru tn 4 hoonetele standardikohane insolatsioon tagatud; 7) Pärnu Linnavalitsuses toimus 10. oktoobril 2019 arutelu, mille protokoll kajastab esitatud vastuargumente.
4.Kummeli Kinnisvara OÜ taotleb Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuses Pärnu Linnavolikogu 19. detsembri 2019. a otsuse nr 90 tühistamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 2(9)
3-20-158 1) lubatav hoone rikub oma mõõtmete tõttu kaebaja õigust privaatsusele. Lubatav hoone piirab kaebaja vaadet enda katuseterrassilt ja takistab päikesevalguse jõudmist korterisse. Korteri müügilepingu juurde kuuluva kasutuskorra kohaselt on kaebaja kasutuses katuseterass. Privaatsusõiguse riive mõjutab korteriomandi turuväärtust ja riivab seeläbi kaebaja omandiõigust; 2) vaidlustatud otsus on vastuolus EhS § 27 lg-ga 3. Projekteerimistingimustega on keelatud muuta üldplaneeringut. Vastustajal oli kohustus algatada uus detailplaneeringu menetlus; 3) projekteerimistingimustega suurendati üksnes olemasolevat pinda, kuid sellega pole määratud hoone lubatud suurimat ehitusalust pinda vastavalt EhS § 26 lg 4 p-le 4; 4) projekteerimistingumused saab anda planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 alusel üksnes siis, kui ehitis sobib piirkonda. Ehitise linnaruumi sobivuse analüüs tulnuks koostada enne projekteerimistingimuste väljastamist, mille alusel oleks vastustaja pidanud kaaluma, kas projekteerimistingimused väljastada või mitte. Vastustaja on kaalumise jätnud teostamata. Kavandatav hoone uute mõõtmetega ei sobi olemasolevasse piirkonda, millele kaebaja juhtis oma vastuväites tähelepanu. Vastustaja pole kaebaja vastuväidet analüüsinud.
5.Pärnu linn taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) kaebaja väited enda õiguste riive kohta on pinnapealsed. Kaebaja pole tõendanud ega loogiliselt selgitanud, kuidas kavandatav hoone suuremas mahus rikuks tema õigusi; 2) projekteerimistingimustega suurendatakse hoone kõrgust 0,9 m ja ehitisele lubatakse kolmas korrus. DP lubas samasse kohta rajada 9 m kõrguse kahekorruselise hoone; 3) privaatsuse riive pole usutav. Näiteks Tiiru tn 2 kinnistule on lubatud rajada kahekorruseline katuseterrassiga elamu, millega seotud riiveid peab kaebaja samuti taluma. Kaebaja pole enda privaatsusõiguse riivet täpsemalt sisustanud; 4) kui kaebaja korteriomandi kohal asuv katuseterrass on kaasomandi kasutuskorraga antud kaebaja kasutusse, siis juba kaasomandist tulenevalt on tema privaatsusriive väiksem. Samuti asuvad piirkonnas kõrgehitised. Kaasomanikud ei saa linnakeskkonnas eeldada täielikku privaatsust; 5) õigus privaatsusele ei kaitse juriidilisi isikuid (põhiseadus (PS) § 9 lg 2); 6) insolatsioonianalüüsi kohaselt on kaebaja omandile vajalik päikesevalgus tagatud. Kaebaja pole vastupidiseid tõendeid esitanud; 7) EhS § 27 lg-t 3 pole rikutud, kuna projekteerimistingimustega pole muudetud DP seda osa, millega muudeti üldplaneeringut; 8) kaebaja on ekslikult tuginenud EhS § 26 lg-le 4, kuna see norm reguleerib olukorda, kus projekteerimistingimused antakse detailplaneeringu kohustuse puudumise korral. Kuid projekteerimistingimustega üksnes täpsustatakse detailplaneeringut, hoone lubatud suurim ehitusalune pind on määratud kindlaks detailplaneeringus; 9) kaebaja viide PlanS § 125 lg-le 5 pole asjakohane, kuna selles mõeldakse detailplaneeringu asendamist projekteerimistingimustega. Projekteerimistingimustega detailplaneeringu täpsustamine toimub EhS § 27 alusel; 10) kaebaja arusaam hoone keskkonda sobivuse kohta pole asjakohane, kuna isikul puudub subjektiivne õigus endale meelepärase hoone järele.
6.Kolmas isik taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist, kuna vaidlustatud otsus ei riku kaebaja õigusi. Kavandatav hoone asub olemasolevast hoonest 8 m kaugusel ja 0,9 m kõrgem hoone ei varjaks päikesevalgust. Tiiru tn 4 katuseterrass tekkis alles hoone ehitamisel ja seda võivad kasutada kortermaja kõik elanikud. Tiiru tn 4 vaadet katuselt ei piirata, kuna inimesed on kõrgemal kui 0,9 m.
3(9)
3-20-158
7.Tallinna Halduskohus jättis 30. aprilli 2020. a otsusega kaebuse rahuldamata kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) vaidlustatud otsus on antud EhS § 27 lg 1 p 1 alusel. DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta. EhS § 27 lg 3 ja § 32 p 2 ei keela projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringut, millega on omakorda muudetud üldplaneeringut. Projekteerimistingimustega ei saa üldplaneeringut muuta. Kui projekteerimistingimused on kooskõlas üldplaneeringuga, võib projekteerimistingimustega täpsustada üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut; 2) projekteerimistingimustega ei ole suurendatud krundi ehitusaluse pinna mahtu. Projekteerimistingimustega suurendati DP-ga määratud hoonestusala 10% ulatuses ja see vastab EhS § 27 lg 4 p-s 2 sätestatule. Üldplaneering ei sea tingimusi krundi hoonestusala suuruse kohta vaidlusalusel krundil, mistõttu ei ole projekteerimistingimustega hoonestusala suurendamine 10% ulatuses üldplaneeringuga vastuolus; 3) üldplaneeringuga on määratletud väikeelamumaa kruntide ehitusaluse pinna lubatav suurus. DP-s määratud ehitusaluse pinna suurus Tiiru tn 2 kinnistul on kooskõlas üldplaneeringuga. Projekteerimistingimustega polnud tarvis ehitusalust pinda määratleda, kuna see on paika pandud üldplaneeringu ja detailplaneeringuga; 4) DP kohaselt on tegemist väikeelamu krundiga. Üldplaneeringus ei ole üksikelamute korruste arvu ega kõrgust kindlaks määratud. Seega ei muudeta projekteerimistingimustega üldplaneeringut. Projekteerimistingimustega hoone kõrguste suurendamine jääb EhS § 27 lg 4 p-s 3 lubatud piiresse; 5) projekteerimistingimused ei riiva ülemääraselt kaebaja õigusi (EhS § 32 p 5). Kaebaja ei saa tugineda privaatsusõiguse rikkumisele, kuna ta on juriidiline isik ja tal puudub erasfäär (PS § 9 lg 2). Kuigi korteri turuväärtuse vähenemine võib riivata omandipõhiõigust ja ettevõtlusvabadust, pole kaebaja turuväärtuse vähendamist tõendanud. Tegemist on linnakeskkonnaga, kus isiku privaatsus ongi väiksem kui hajaasustusaladel. Veenev pole, et kaebaja vaadet on rikutud; 6) kaebaja pole tõendanud päikesevalguse vähenemist. Projekteerimistingimuste juurde on koostatud insolatsioonianalüüs. Kaebaja pole selgitanud, miks see ei ole tõene. Projekteerimistingimuste andmisel on insolatsioonianalüüsi arvesse võetud; 7) kaebajal ei ole subjektiivset õigust sellele, et kavandatav hoone sobituks ümbritsevasse keskkonda (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 12); 8) PlanS § 125 lg 5 kohaldub, kui projekteerimistingimused antakse detailplaneeringu asemel. Praegu sellise olukorraga tegemist pole. Kõrgusele 0,9 m lisamine ei muuda hoonet ilmselgelt keskkonda mittesobilikuks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamist. Apellant on kokkuvõtlikult järgmisel seisukohal: 1) EhS § 27 lg 3 keelab anda projekteerimistingimusi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks. Seejuures ei oma tähendust asjaolu, kas projekteerimistingimused muudavad üldplaneeringut või mitte. Ka seaduse seletuskiri ei luba teistpidist järeldada. Üldplaneeringut muutvale detailplaneeringule ei tohi projekteerimistingimusi anda põhjusel, et selle kaudu võidakse muuta ka üldplaneeringu lahendust. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täpsustamine peab toimuma planeeringumenetluses, kuna algne DP lahendus ei näinud ette kolmekorruselise hoone rajamist. Kui DP oleks sellise nõude ette näinud, poleks üldplaneeringu muudatusi peetud põhjendatuks; 2) EhS § 27 lg-t 3 ei tule tõlgendada koos EhS § 32 p-ga 2. Esineda ei saa olukorda, kus projekteerimistingimused on kooskõlas detailplaneeringuga, aga vastuolus üldplaneeringuga. 4(9)
3-20-158 EhS § 32 p 2 kohaldub olukorras, kus projekteerimistingimused antakse ilma detailplaneeringu olemasoluta; 3) projekteerimistingimustega on keelatud muuta hoone korruselisust. EhS § 27 lg 4 p 3 lubab muuta hoone kõrgust ja sügavust, kuid mitte detailplaneeringus määratletud hoone korruselisust. Hoone kõrgus ei tähenda hoone korruselisust. Asjaolust, et üldplaneering ei määra kindlaks kõiki krundi ehitusõigusega seotud parameetreid, ei järeldu, et seda saab teha projekteerimistingimustega; 4) ka juriidiline isik saab tugineda privaatsusele. Privaatsuse vähenemise teel kahjustus kaebaja omandiõigus, kuna tema vara väärtus väheneb. Samuti kahjustatakse ettevõtlusvabadust, kuna korterit on raskem tasu eest kasutusse anda. Ka linnakeskkonnas tuleb olemasolevaid vaateid arvestada. Negatiivse mõju puudumist peab tõendama haldusorgan, mitte kaebaja; 5) insolatsioonianalüüsi ei koostanud sõltumatu isik, vaid kolmas isik. Tegemist pole usaldusväärse tõendiga; 6) kaebaja saab tugineda PlanS § 125 lg 5 rikkumisele ning kavandatav hoone ei sobitu olemasolevasse keskkonda.
9.Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) EhS § 27 lg 3 keelab projekteerimistingimustega üldplaneeringu täiendamise. Norm ei keela projekteerimistingimustega detailplaneeringut täpsustamast. Norm keelab projekteerimistingimustega detailplaneeringu täpsustamise osas, milles detailplaneeringuga muudeti üldplaneeringut. Projekteerimistingimustega täpsustati detailplaneeringut üksnes osas, milles detailplaneeringuga üldplaneeringut ei muudetud. Üldplaneeringu põhilahendust muutva detailplaneeringu täpsustamisel ei lõhuta juba saavutatud huvide ja õiguste tasakaalu. Projekteerimistingimustega täpsustatakse detailplaneeringut ning võib tekkida olukord, kus soovitud eesmärk on vastavuses EhS § 27 lg-ga 4, kuid selle eesmärgiga minnakse vastuollu üldplaneeringus kehtestatud piiranguga. Hoonestusala on ehitusõiguse detailne aspekt, mis määratakse detailplaneeringus või PlanS § 125 lg 5 alusel projekteerimistingimustes; 2) vaidlustatud otsus anti EhS § 27 lg 4 p-de 2–4 alusel. Projekteerimistingimustega täpsustati detailplaneeringus sätestatud arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi. Hoone korruselisus on käsitatav EhS § 27 lg 4 p 4 mõttes ehitusliku tingimusena, mis on paelunud ehitise arhitektuuri ja kujunduslike elementidega. EhS § 27 lg 4 p 3 võimaldab täpsustada hoone kõrgust, mis on korruselisuse täpsustamise eeldus. Subjektiivseid õigusi riivab ehitise parameeter (kõrgus ja laius), mitte aga selle tasapindade rohkus. Kaebaja pole täpsustanud, kuidas riivab kavandatav hoone tema õigusi ülemääraselt. Korruste erinevus ei too kaasa ülemäärast riivet; 3) privaatsusõigus ei laiene juriidilistele isikutele. Kaebaja pole varasemas ega praeguses menetluses ettevõtlusvabaduse ja omandipõhiõiguse riiveid tõendanud. Usutav pole, et 0,9 m kõrgem hoone vähendaks kaebaja vara väärtust. Kaebajal oli võimalus esitada enda seisukohad projekteerimistingimuste andmise menetluses; 4) uuringute koostamine on tihti huvitatud isiku ülesanne. Kaebaja etteheide, et analüüs pole usaldusväärne, ei ole asjakohane. Uuringu teostas diplomeeritud ehitusinsener. Vastustaja uuris enne otsuse tegemist vastavat analüüsi; 5) puudub alus järeldada seda, et kavandatav hoone, mis on 0,9 m kõrgem ja kolmekorruseline, ei sobitu olemasolevasse keskkonda. Lähtuda ei tule PlanS § 125 lg-st 5. Planeerimismenetluses uuriti hoonete sobivust keskkonda. EhS § 27 eesmärk ei ole ruumiline planeerimine, vaid planeeringu sobitamine olemasolevasse olukorda. Seeläbi välditakse põhjendamatut halduskoormust. Kaebajal pole subjektiivset õigust endale sobivale keskkonnale.
Kolmas isik enda seisukohta ei esitanud.
5(9)
3-20-158
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Kaebaja on apellatsioonkaebusele lisanud DP põhijoonise ja seletuskirja väljavõtte (dtl 297). Viidatud dokumendid on juba toimikus esitatud kujul olemas (dtl 87 ja 105). Seetõttu tuleb apellatsioonkaebuse lisa tagastada (HKMS § 62 lg 2).
12.EhS § 27 lg 1 p 1 kohaselt võib pädev asutus detailplaneeringu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimused, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta. Vaidlusalused projekteerimistingimused otsustati anda 2019. a-l ehk rohkem kui viis aastat pärast DP kehtestamist 2006. a-l. Toimiku materjalid võimaldavad järeldada, et vastustaja pidas põhjendatuks praegusel juhul projekteerimistingimustega täpsustada DP-d põhjusel, et tegemist ei olnud suuremahuliste täpsustusega ning see aitas vähendada halduskoormust, mis kaasneks planeerimismenetlusega. Seejuures oli huvitatud isikutele tagatud võimalus esitada enda seisukohad projekteerimistingimuste kohta (dtl 20 ja 23–26).
13.Kaebaja on seisukohal, et EhS § 27 lg 3 keelab projekteerimistingimustega täiendada üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut. EhS § 27 lg 3 sätestab, et projekteerimistingimusi ei anta muu hulgas üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks. Vaidlust pole asjaolu üle, et projekteerimistingimustega täiendatud DP-ga muudeti omal ajal ka üldplaneeringut (vt käesolev otsus, p 1). Seega, kui nõustuda asjakohasele normile antud kaebaja grammatilise tõlgendusega, oli vaidlustatud projekteerimistingimustega DP muutmine keelatud. Samas tuleb normi tõlgendamisel lisaks grammatilisele tõlgendusele arvestada veel normide süstemaatilise ja eesmärgipärase tõlgendusega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole normi mõtteks keelata projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringut, millega on muu hulgas muudetud üldplaneeringut, kui need täpsustused ei muuda omakorda üldplaneeringut. EhS § 27 lg 4 p-d 1–8 sätestavad need tingimused, projekteerimistingimustega detailplaneeringus täpsustada.
mida
on
võimalik
Ehitusseadustiku eelnõu (555 SE) seletuskirja (lk 54) kohaselt on projekteerimistingimustega keelatud täpsustada detailplaneeringut selliselt, et selle kaudu muutub detailplaneeringu olemus, s.t sekkutakse varasemalt kokkulepitud põhilahendusse. Eespool nimetatud olukorras tuleb koostada uus detailplaneering. Seletuskirjas on märgitud ka järgmist: „Lisaks üldplaneeringut muutvale detailplaneeringule ei tohi projekteerimistingimusi anda, sest selle kaudu võidakse muuta ka üldplaneeringu lahendust.“ Seega on keelu mõtteks olnud sisuliselt välistada olukord, et projekteerimistingimustega üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täpsustamise teel ei asutakse muutma üldplaneeringu lahendust. Projekteerimistingimustega on seega keelatud täpsustada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu neid maakasutus- ja ehitustingimusi, sh EhS § 27 lg 4 p-des 1–8 nimetatud tingimusi, mis on esmalt ja algselt määratud üldplaneeringus. Projekteerimistingimusi ei anta planeerimismenetluses ning need ei oma seetõttu samaväärset kaalu kui üldplaneering või üldplaneeringut muutev detailplaneering. Projekteerimistingimustega on lubatud täpsustada 6(9)
3-20-158 detailplaneeringus EhS § 27 lg 4 p-des 1–8 nimetatud maakasutus- ja ehitustingimusi, mida pole üldplaneeringus määratud ega üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga muudetud. Igal üksikul juhtumil tuleb eraldi hinnata, kas projekteerimistingimustega detailplaneeringu täpsustamisel on asutud muutma üldplaneeringu lahendust või mitte.
14.Projekteerimistingimustega on lubatud suurendada hoonestusala kuni 10% esialgsest lahendusest, samuti muuta hoone kõrgust kuni 10% esialgsest lahendusest (EhS § 27 lg 4 p-d 2 ja 3). Projekteerimistingimustega on lubatud muu hulgas täpsustada hoone ehituslikke tingimusi (EhS § 27 lg 4 p 4). Hoone korruselisust tuleb samuti käsitada ehitusliku tingimusena, kuna see puudutab hoone kõrgust ja on seeläbi seotud hoone konstruktsiooni küsimustega. Vaidlustatud otsusega täpsustati DP-s määratud hoonestusala ja lubati seda suurendada kuni 10% esialgsest mahust. Samuti suurendati hoone kõrgust kuni 10% esialgsest mahust ning lubati hoonele kahe korruse asemel ehitada kolm korrust. Seega on vastustaja vaidlustatud otsuse andmisel tegutsenud kooskõlas EhS § 27 lg 4 p-dega 2–4.
15.Asjas ei vaielda selle üle, et projekteerimistingimustega oleks DP-d olemuslikult muudetud. Arvestades DP-d ja projekteerimistingimustega tehtud täienduste ulatust ja mahtu, ei saaks seda ka järeldada. Üksikelamukrundi hoonestusala ja hoone kõrgust on lubatud suurendada kuni 10% ning hoonele on lubatud rajada peale kolmas korrus. DP terviklahendust planeeringualal pole seeläbi muudetud (nt A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 asuvate kinnistute suurus oli 79 014 m2, millest kolmanda isiku kinnistu oli 1138 m2) (terviklahenduse kohta vt lähemalt põhijoonis ja seletuskiri, dtl 87–129).
16.Vaidlusaluste projekteerimistingimustega ei ole täpsustatud DP seda osa, millega muudeti üldplaneeringut (selle kohta vt käesolev otsus, p 1 kolmas lõik).
17.Kaebaja pole apellatsioonkaebuses väitnud, et halduskohus oleks eksinud DP-s ja üldplaneeringus määratud tingimuste välja selgitamisel. Kaebaja pole väitnud, et projekteerimistingimustega oleks asutud muutma üldplaneeringu lahendust. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega, et hoonestusala suurus ning hoone kõrgus ja korruste arv pole üldplaneeringus kindlaks määratud, ning ei korda neid seisukohti uuesti üle (selle kohta vt käesolev otsus, p alap-d 2–4, sh üldplaneeringu tingimuste väljavõte, dtl 250; HKMS § 201 lg 4). Ehitusalune pind on defineeritud majandus- ja taristuministri 1. juuli 2015. a määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ §-s 19. Hoonestusala all mõeldakse maa-alal, kuhu on võimalik ehitis rajada. Ehitusalune pind näitab ära selle, kui suure aluspõhjaga ehitise võib hoonestusalale rajada. Üldplaneering näeb ette üksnes selle, et ehitusalune pind 900–1200 m2 väikeelamute krundil on 25% (dtl 250). EhS § 27 lg 4 ei näe ette võimalust suurendada projekteerimistingimustega ehitusalust pinda. Projekteerimistingimustega pole ehitusalust pinda muudetud, vaid on suurendatud hoonestusala vastavalt EhS § 27 lg 4 p-le 2. Praegusel juhul on hoone ehitusalune pind 284 m2 määratud DPga ning seda osa DP-st pole projekteerimistingimustega täpsustatud ega muudetud.
18.Insolatsioonianalüüs on koostatud 21. märtsi seisuga ning sellest järeldub, et Tiiru tn 48 insolatsioon on tagatud vähemalt 2,5 h-d (kell 13.30 – 16.15) ning Tiiru tn 2 planeeritava hoone varjustus on minimaalne ja tagab standardis toodud soovitusliku insolatsiooni (dtl 27 ja 28). Vastustaja on insolatsioonianalüüsi tulemused kaalumisel arvesse võtnud.
7(9)
3-20-158 Kaebaja väidab, et insolatsioonianalüüs ei ole usaldusväärne dokument, kuna selle tellis kolmas isik, kes oli asjast huvitatud. Ringkonnakohtu hinnangul pole tegemist piisava asjaoluga, et lugeda insolatsioonianalüüs ebausaldusväärseks. Insolatsioonianalüüsi koostas diplomeeritud ehitusinsener (tase 7) (kutsetunnistuse kohta vt dtl 146). Kohtul puudub alus eeldada, et diplomeeritud ehitusinsener, kes on EhS § 23 mõttes pädev isik, ei täidaks enda ülesandeid insolatsioonianalüüsi koostamisel asjatundlikult, nõutava hoolsuse ja kompetentsusega ning oleks seejuures erapoolik. Isik on kutse saamiseks läbinud kutsemenetluse ja pidanud vastama tingimustele, mida temalt nõutakse. Kui kaebaja hinnangul ei vastanuks insolatsioonianalüüsis kajastatud tulemused tegelikkusele, oleks ta saanud esitada enda tellitud insolatsioonianalüüsi, mis oleks kas kinnitanud olemasolevaid andmeid või lükanud ümber kolmanda isiku tellitud insolatsioonianalüüsi tulemused. Kaebaja pole konkureerivat insolatsioonianalüüsi esitanud.
19.Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et PlanS § 125 lg 5 pole praegusel juhul kohaldatav, kuna see reguleerib olukorda, kus detailplaneeringut pole koostatud. Praegusel juhul on koostatud DP ja selle täiendamine projekteerimistingimustega toimub EhS §-s 27 sätestatud alusel ja korras.
20.Ringkonnakohtu hinnangul pole vastustaja kaebaja ja kolmanda isiku õiguste võimalike riivete kaalumisel eksinud. Kaebaja kui äriühingust juriidiline isik saab tugineda üksnes sellistele põhiõigustele, mis on kooskõlas vastava õiguse olemusega (PS § 9 lg 2). Kaebaja väitis, et hoonele kolmanda korruse lubamine mõjutaks negatiivselt tema privaatsust. Privaatsus kui klassikalises tähenduses õigus olla üksi on paigutatav eraelu kaitsealasse (PS § 26). Olemuslikult saab selline õigus kuuluda eeskätt inimestele, kuna see seondub tema sotsiaalse, vaimse, hingelise, emotsionaalse vajadusega. Juriidilisel isikul kui abstraktsioonil viimati märgitud vajadused üldjuhul puuduvad. Seejuures pole kaebaja täpsemalt selgitanud seda, milles juriidilise isiku privaatsus väljendub. Privaatsusena ei ole käsitatav vara vähenemine ega tulust ilmajäämine. Kaebaja väidetest võib järeldada, et tema ettevõtlusvabadust ja omandiõigust mõjutab negatiivselt asjaolu, et kolmanda isiku kavandatava hoone teise korruse peale rajatavat terrassi ja kolmandat korrust hakkaksid kasutama inimesed. Väidetavalt väheneks seeläbi kaebaja korteriomandi väärtus ja ta ei pruugiks teenida enda korteriomandilt piisavalt tulu (nt selle tasu eest kasutada andmine). Ringkonnakohtu hinnangul on kaebaja väide hüpoteetiline. Kaebaja pole enda väiteid projekteerimistingimuste menetluses ega kohtumenetluses tõenditega kinnitanud (nt vara hindamise akt, eriteadmistega isikute arvamused vms). Väidetavat mõju kaebaja õigustele ei tuleks pidada ka ülemääraseks. Projekteerimistingimuste kohaselt oleks kavandatav hoone 0,9 m kõrgem ning see ei muudaks algselt kavandatud hoonet märgatavamalt kõrgemaks (s.o 9 m asemel 9,9 m). Hoonete maketid võimaldavad järeldada, et 0,9 m kõrgem hoone poleks märgatavamalt kõrgem sellest hoonest, milles on kaebaja korteriomand (vt dtl 160). Kavandatava hoone 0,9 m suurem kõrgus ei too kaasa sedavõrd suurt kõrguste erinevust, mille tulemusena oleks kaebaja vaade enda korteriomandi peal olevalt terrassilt varjatud. Seejuures oleks tegemist üksnes väikse osaga kaebaja vaatesektorist (selle kohta vt ka insolatsioonianalüüs, dtl 27; visualiseering, dtl 78). Kuna kavandatava hoone näol on tegemist üksikelamuga, ei ole usutav, et võimalikku katuseterrassi hakatakse kasutama sedavõrd intensiivselt, et see tekitaks linnakeskkonnas naaberkinnistu hoone elanikule ülemäärast negatiivset mõju vara väärtuse vähenemise või saamata jäänud tulu näol.
8(9)
3-20-158 Kaebajal pole subjektiivset õigust konkreetsele miljööle ja olemasolevale keskkonnale (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 24. mai 2010. a otsus asjas nr 3-3-1-29-10, p-d 21 ja 31). Seejuures poleks kavandatava kõrgusega hoone selle kõrguse tõttu piirkonda ilmselgelt sobimatu.
21.Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata.
22.Kaebaja menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustajal ja kolmandal isikul apellatsiooniastmes menetluskulusid pole tekkinud.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.