Tallinna Halduskohus Tristan Ploom 30.04.2020, Tallinn 3-20-158
Haldusasi
Kummeli Kinnisvara OÜ kaebus Pärnu Linnavolikogu 19.12.2019 otsuse nr 90 tühistamise nõudes Kaebaja: Kummeli Kinnisvara OÜ, volitatud esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup Vastustaja: Pärnu linn, seaduslik esindaja Tiina Roht Kolmas isik: X Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise viis
RESOLUTSIOON
1.Jätta Kummeli Kinnisvara OÜ kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.06.2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.OÜ Kummeli Kinnisvara (edaspidi kaebaja) on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr 10473850 all sisse kantud korteriomandi asukohaga Tiiru 48, Pärnu omanik.
2.Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond teavitas 09.09.2019 kirjaga nr 8-1/8641 kaebajat asjaolust, et Pärnu Linnavalitsus on suunanud avalikustamisele Pärnu Linnavolikogu 20.04.2006 otsusega nr 56 kehtestatud A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva maaala detailplaneeringut (edaspidi DP) täpsustavate projekteerimistingimuste (edaspidi PT-d) andmise eelnõu Pärnu linnas Tiiru tn 2 kinnistule.
3.Kaebajale edastatud eelnõu kohaselt kavandati PT-dega DP täiendamist eesmärgiga suurendada Tiiru tn 2 kinnistu hoonestusala 10% ulatuses, samuti kõrgust 10% ulatuses ja korruselisust kahelt korruselt kolmele korrusele.
4.Kaebaja esitas 27.09.2019 avalikustamise käigus oma vastuväite PT-de väljastamisele ning juhtis planeeritava muudatuse sisulise mittesobivuse kõrval mh Pärnu linna tähelepanu asjaolule, et ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 27 lg 3 kohaselt on keelatud üldplaneeringut (edaspidi ÜP) muutva DP täiendamiseks PT-de andmine ning et kehtivas DP-s sätestatud hoonestuspõhimõtete muutmine eeldab uue DP algatamist.
5.Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond teatas 03.10.2019 kirjaga nr 8-1/8641-3 DP-d täpsustavate PT-de avaliku arutelu korraldamisest 10.10.2019. Kaebaja teavitas Pärnu linna 10.10.2019, et kaebajal ei ole võimalik avalikul arutelul osaleda, kuid kaebaja jääb oma vastuväidete juurde.
6.Pärnu Linnavalitsuse poolt 10.10.2019 korraldatud avaliku arutelu käigus arutati kaebaja vastuväiteid ning tehti Tiiru tn 2 kinnistu omanikele ettepanek ehitusliku lahenduse täpsustamiseks. Muuhulgas leidis Pärnu Linnavalitsus, et EhS § 27 lg 3 PT-de andmist ei takista, kuna see ei puuduta neid punkte, mis olid DP-s ÜP-d muutvad. Kokkuvõtvalt tehti avaliku arutelu käigus ettepanek saata insolatsiooni analüüs, Tiiru tn 2 hoone eskiis ja selgitused hoone mahulisest kontseptsioonist arvamuse avaldajatele ja seada tähtaeg, mille jooksul on sellega võimalik tutvuda ja arvamust avaldada.
7.Pärnu Linnavolikogu 19.12.2019 otsusega nr 90 väljastati Tiiru tn 2 kinnistule DP-d täpsustavad PT-d. PT-dega lubati suurendada Tiiru tn 2 kinnistule määratud hoonestusala 10% ulatuses vastavalt asendiskeemile ning muuta hoone suurimat kõrgust olemasolevast maapinnast kuni 10% ulatuses ja korruselisust kahelt korruselt kolmele.
8.Tallinna Halduskohtule (edaspidi kohus) saabus 27.01.2020 kaebaja kaebus Pärnu Linnavolikogu 19.12.2019 otsuse nr 90 tühistamise nõudes, millega väljastati Tiiru tn 2 kinnistule DP-d täpsustavad PT-d.
9.Kohus võttis 05.02.2020 määrusega kaebuse menetlusse, kaasas kolmanda isikuna PT taotleja ja Tiiru tn 2 kinnistu omaniku Xi.
10.Kohus määras 24.03.2020 määrusega asja läbivaatamisele kirjalikus menetluses.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
11.Vastustaja poolt PT-de väljastamine on õigusvastane, mistõttu on kaebaja õiguste kaitseks vajalik PT-d tühistada.
12.Tiiru tn 2 kinnistule PT-dega lubatav hoone rikub nii oma mõõtmete kui kavandatud asukoha tõttu kaebaja õigust privaatsusele, kaebaja korterist ja katuseterrassilt avanevaid vaateid ning takistab päikesevalguse jõudmist kaebaja korterisse ja katuseterrassile. Kaebaja on 27.09.2019 PT-de eelnõule esitatud vastuväidetes toonud välja, et arvestades asjaolu, et kaebaja on soetanud korteri investeeringuna, vähendab PT-de andmine vara turuväärtust ja tekitab seega ettevõttele kahju. PT-de taotleja põhjendus, et kehtiva DP muutmine on vajalik rohkema päikeseenergia kogumiseks, on küüniline, kuna Tiiru 2 kinnistul on võimalik koguda rohkem päikeseenergiat vaid naaberkinnistute arvel, kelle vastav võimalus seega väheneb. Tiiru 2 korruselisuse muutmine kahelt korruselt kolmele (suurenemine +50%) mõjutab oluliselt naaberkinnistuid, muudab kvartali väljakujunenud keskkonda, sh hoonestuslaadi. Vastavalt 02.08.2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingu lisaks oleva kasutuskorra p-st 4.3.8 nähtub, et kasutuskorra kokkuleppe alusel on kaebajale kuuluva korteri Tiiru tn 4-8 igakordse omaniku ainukasutuses korteri nr 8 kohal olev katuseterrass. Privaatsusõiguse riive mõjutab otseselt kaebajale kuuluva korteriomandi turuväärtust järeltulul, mistõttu toob vastav riive täiendavalt kaasa ka kaebaja omandiõiguse puutumatuse riive. Seega sõltumata sellest, kas nõustuda (mida kaebaja ei tee) vastustaja seisukohtadega selles osas, et juriidilisest isikust kaebaja ei saagi tugineda privaatsusõiguse riivele, siis on vaidlustatud haldusaktiga kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine ilmne ning kaebeõiguse olemasolu pole võimalik eitada.
13.Lisaks PT-de sisulisele õigusvastasusele on PT-de andmine vastuolus ka EhS § 27 lg 3 sätestatud imperatiivse regulatsiooniga, mis keelab sõnaselgelt PT-de andmise ÜP-d muutva DP täiendamiseks. Kaebajal on õigustatud huvi, et tema õiguste ja huvidega puutumuses oleva küsimuse (Tiiru tn 2 kinnistu ehitusõiguse ulatus) lahendamine haldusorgani poolt toimuks õiguspäraselt ning mh EhS § 27 lg 3 regulatsiooniga kooskõlas, st käesoleval juhul kohustusliku planeerimismenetluse raames. EhS § 27 lg 3 ei näe viidatud üldreeglist ette erandeid ega õigusta PT-de andmist ka olukorras, kus PT-de esemeks olev täpsustus ei puuduta väidetavalt ÜP muutvat osa DP-s. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et DP näol on tegemist Pärnu linna ÜP-d muutva planeeringuga. Eeltoodust tulenevalt on vaidlustatud haldusakti õiguspärasus sõltuvuses eelkõige sellest, kas EhS § 27 lg 3 regulatsioon võimaldab erandlikult siiski ÜP-d muutva DP täiendamist PT-dega juhul, kui täiendus ei puuduta ÜP-d muutvat osa DP-s. Kaebaja hinnangul EhS § 27 lg 3 sellist erisust ette ei näe, vaid tegemist on imperatiivse üldreegliga. Seega ei oleks tohtinud Pärnu linn DP-d PT-de kaudu muutma asuda, vaid Tiiru tn 2 kinnistu ehitusõiguse muutmiseks oleks tulnud algatada eraldiseisev planeerimismenetlus.
14.EhS § 26 lg 4 p 4 kohaselt määratakse PT-dega mh vastavalt hoone lubatud suurim ehitisealune pind. PT-dest nähtuvalt on antud tingimus käesoleval juhul Tiiru tn 2 kinnistu osas tegelikkuses määratlemata, kuivõrd PT-de kohaselt on lubatavaks peetud hoonestusala suurendamist 10% ulatuses vastavalt asendiskeemile, kuid suurimat lubatavat ehitisalust pinda määratletud ei ole.
15.Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 5 kohaselt on PT-de andmine võimalik üksnes ehitise piirkonda sobivuse korral. Viidatud põhimõte kohaldub ka juhul, kui PT-dega soovitakse EhS § 27 lg 3 alusel kehtiva DP järgseid mahtusid suurendada. Seega peaks kavandatud ehitise sobivuse hindamiseks linnaruumilise analüüsi koostamine toimuma juba enne PT-de väljastamist ning selle tulemustest lähtuvalt peaks kohalik omavalitsus tegema kaalutlusotsuse PT-de väljastamise võimalikkuse kohta. Käesoleval juhul see nii ei toimunud. Seega on PT-de väljastamisel kaalutlusõigust teostatud ebakohasel viisil. Kaebaja tugines asjaolule, et Tiiru tn 2 kinnistule planeeritava mahu ja korruselisusega hoone ei sobitu olemasolevasse keskkonda juba PT-de eelnõule esitatud vastuväidetes. Vaidlustatud
haldusaktis ei ole vastustaja kaebaja kriitikaga mittenõustumist põhjendanud ega esitatud vastuväidetele sisulist tähelepanu pööranud. Kaebaja leiab, et PT-d on õigusvastased ka kavandatava hoone keskkonda mittesobitumise tõttu.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
16.Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata.
17.Kaebaja kirjeldatud privaatsuse riive ei ole eluliselt usutav.
17.1.Ei ole eluliselt usutav, et 90 sentimeetrit kõrgem või kahe korruse asemel kolmekorruseline hoone võib kaasa tuua niivõrd ülemäärase privaatsuse riive, mis ületab linnaruumi privaatsusriive talumispiiri. DP-ga on Tiiru 2 kinnistule lubatav rajada kahekorruseline elamu (koos näiteks katuseterrassiga), millega seotud lubatud privaatsusriivet on kaebaja kohustatud ka taluma – kaebaja peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse. Kaebaja ei ole aga selgitanud, millist täiendavat privaatsusriivet põhjustab PT-dega antud täiendav ehitusõigus – loogiliselt väheneb kaebaja privaatsus DP-ga antud ehitusõiguse realiseerimisel, mida tuleb tal taluda, ning täiendava PT-dega antud ehitusõigusega kaebaja väidetavat privaatsusega seotud mõjutust tekkida ei saa.
17.2.Lisaks eelnevale tuleb märkida, et isegi juhul, kui kaebaja korteriomandi kohal asuv katuseterrass on kaasomandi kasutuskorraga antud kaebaja valdusesse ja kasutusse, on tegemist kaasomandis oleva ehitise osaga ning selle kasutamisel saab selle kasutaja privaatsussfäär olla oluliselt piiratum ja väiksem – ka teistel korteriomanikel on õigus enda osa katuseterrassist kasutada ning sisuliselt on tegemist üldkasutatava osaga ehitisest – katuseterrass ei ole ega saa ka tulevikus olema seinadega eraldatud hoone osa, kus võiks kaebaja väidetav privaatsussfäär olla suurem.
17.3.Kaebaja on omandanud korteri Pärnu linna piirkonda, kuhu on kavandatud peamiselt suurehitised. Ainuüksi kaebaja kinnistult kagu-lõuna suunal on kavandatud viis 7 kuni 9korruselist korruselamut (nendest üks on realiseeritud ning järgmise ehitamiseks on esitatud vastustajale ka ehitusloa taotlus). Varasemalt on kohtupraktika järeldanud, et kui isik valib elukohaks mõne kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Seega ei saa ka käesoleval juhul kaebaja oodata, et tema vaated muutuvas linnakeskkonnas ilmtingimata säiliksid määras, mis need oli kinnisasja soetamisel ehk linnas asuva eluruumi omanik ei saa eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata.
17.4.Kaebaja on eksinud privaatsusõiguse põhiõiguste kataloogi mahutamisel. Kirjeldatud riive liigitub eelkõige igaühe õigusele perekonna ja eraelu puutumatusele, mis aga ei ole põhiõigusena juriidilistele isikutele kaebaja esitatud versioonis üle kantav (põhiseaduse § 9 lg 2) ning niisugust argumenti ei ole võimalik kaebajal kaebuses edukalt kaitsta.
18.Päikesevalguse ja insolatsiooni osas on PT-de menetluses esitatud analüüs, milles on järeldatud, et kaebaja kinnistu osas tagatakse vajalik päikesevalgus ka PT-dega antud täiendava ehitusmahu korral. Päikesevalguse ja insolatsiooni analüüsi on koostanud Britt Vaher, kes on vastavalt kutseregistrile diplomeeritud ehitusinsener (tase 7). Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit ega arvutust, mis annaks põhjust kahelda juba esitatud insolatsioonianalüüsi järelduste õigsuses. Kuivõrd kaebaja vastuväited on üksnes üldsõnalised ning põhjendamata, ei ole võimalik neid ka juba esitatud analüüsi arvestamisel arvesse võtta.
19.Kaebaja ei ole tõendanud vaate olemasolu või selle varjavat asjaolu. Ka kehtiva DP-ga Tiiru 2 kinnistule antud ehitusmaht (9 meetri kõrgune hoone) varjaks kaebaja korteriomandi vaateid. Arusaamatuks ja ebaselgeks jääb, kuidas saab 8 meetri kõrguse hoone vaateid mõjutada 9 meetrisele hoonele täiendava 90 sentimeetri lisamine olukorras, kus kõrval asuv hoone asub vähemalt 8 meetri kaugusel ning selles suunas kaitstavaid vaateid ei esine.
20.EhS § 27 lg-ga 3 on seatud piirang, mille kohaselt ei tohi PT-dega ÜP-d täiendada. Sättest ei ole väljaloetav absoluutne keeld PT-de andmiseks, vaid DP täiendamiseks osas, millega muudeti ÜP-d. Vastupidisel järeldusel piirataks ebaproportsionaalselt ja põhjendamatult kolmandate isikute omandiõigust ainuüksi põhjusel, et nende kinnistule ehitusõiguse saamiseks tuli DP kehtestamiseks ka ÜP põhilahendust muuta, näiteks kõnealusel juhul on muudetud ÜPd maakasutuse osas. Käesoleval juhul on vastustaja antud põhimõttest lähtunud ja PT-d andnud DP osa täpsustamiseks, millega ÜP-d ei muudetud. Kuivõrd PT-dega ei ole DP-d ÜP osas EhS § 27 lg 3 mõistes täiendatud, siis ei ole nimetatud sätet rikutud.
21.Kaebaja väide, et hoone ei sobitu olemasolevasse keskkonda ei saa põhjustada kaebajale subjektiivsete õiguste riivet – PT ei ole võimalik vaidlustada nendega lahendatava ehitusõiguse ebaotstarbekusele või mittesobivusele tuginedes. Sellised otsused kuuluvad kohaliku omavalitsuse otsustuspädevusse, mille osas on kohtulik kontroll piiratud.
22.Kaebaja järeldus PT-de õigusvastasuse osas on eksitav või on kaebaja ajanud segamini ehitusõiguse andmiseks läbiviidavad menetlused. Kaebaja viidatud EhS § 26 lg 4 puudutab PTd, mis antakse DP kohustuse puudumisel. See tähendab, et sellisel juhul tuleb ehitusõigus, nt hoone lubatud suurim ehitisealune pind, määratleda. Juba olemasoleva DP (ehitusõiguse) EhS § 27 alusel täpsustamisel on hoone lubatud suurim ehitisealune pind DP-ga kindlaks määratud ning EhS § 27 lg 4 alusel ei ole antud osa ehitusõigusest võimalik PT-dega täpsustada. Kaebaja viide PlanS § 125 lg-le 5 ei ole asjakohane - selles on segamini aetud EhS ja PlanS konkureerivad menetlused ning nende aluseks olevatest põhimõtted. Viidatud PlanS § 125 lg 5 asendatakse DP koostamise menetlust, mida ei ole aga käesoleval juhul kasutatud – alal on juba kehtiv DP. DP PT-dega täpsustamisel tuleb EhS § 27 lg 2 p 1 kohaselt arvestada hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda ja ka hoonestuslaadi ning seda on ka PT-de andmisel arvestatud.
23.Vastustaja täpsustas 06.04.2020 seisukohas, et vaidlustatud PT-dega ei ole täpsustatud Tiiru tn 2 krundi ehitusõigust ehitisealuse pinna osas, vaid vastavalt PT-de punktile 1.1. on suurendatud Tiiru tn 2 kinnistu hoonestusala. PlanS § 6 p 5 kohaselt on krundi hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Sama seaduse § 126 lg 4 kohaselt loetakse krundi ehitusõiguseks teiste seas hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind. Ehitisealuseks pinnaks tuleb majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 kohaselt lugeda hoone- või rajatisealune pind. EhS § 27 lg 4 puhul on tegemist ammendava loeteluga, mistõttu puudub võimalus DP-d ehitisealuse pinna osas ka täpsustada. Vastustaja mõistab seda nii, et hoonestusala on DP-s määratud maa-ala piirid, kuhu on lubatud kuni 284 m2 ehitisealuse pinnaga hoone/hooned paigutada. Seega ei ole ehitisealune pind ja hoonestusala samatähenduslikud mõisted, vaid hoonestusalaga määratakse ala, kus võib DP-ga antud ehitusõigust realiseerida ehk lubatud ehitisealuse pinnaga ehitist rajada. Ehitusõiguse üheks elemendiks on ehitisealune pind, mida tuleb ehitusõiguse realiseerimisel järgida, ning seda ei ole vaidlustatud PT-dega täpsustatud. Vaidlustatud PT-d ei anna õigust rajada Tiiru tn 2 kinnistule suurema ehitisealuse pinnaga hoonet, mistõttu ei muutu ka kinnistu täisehitusprotsent. Kooskõlas EhS § 27 lg-ga 4 on vaidlustatud PT-dega täpsustatud DP-d
hoonestusala osas, st osas, milles ÜP piiranguid ei sea, mistõttu ei saa vaidlustatud PT-d olla ka ÜP-ga vastuolus ja selles arvestatakse ÜP-s määratud tingimustega (EhS § 27 lg 2 p 3).
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
24.Tiiru tn 2 hoone ehitusala on 8 m kaugusel Tiiru tn 4 hoonest. Tiiru tn 2 hoone kõrguse suurendamine 0,9 m võrra ei saa kuidagi varjata päikest. Spa Strand DP järgseks hoone kõrguseks on 15 m. Antud hoone vari jõuab Tiiru tn 4 maja katuseterrassini enne Tiiru tn 2 maja varju.
25.Tiiru tn 4 katuseterrass ilmus sinna alles ehituse käigus. Sinna on ligipääs kõigil 8 korteri omanikul ning nende külalistel. Tiiru tn 2 hoone tõstmine ei piira Tiiru tn 4 vaadet katuselt, kuna inimese silmad asuvad kõrgemal kui 0,9 m. Ainus vaade, mis väheneb, on see, et katuselt hakkab osaliselt vähem nägema Spa Strand hoone teist korrust. SPA hoone kolmas ja neljas korrus hakkavad endiselt nähtavad olema.
26.PT-dega saavutas kolmas isik maja mahu kompaktsemaks muutmise. Kolmas isik soovib kõik vajamineva ruumi väiksemasse mahtu ära mahutada. Kaaskirjas oleval maketil on näha 20.06.2006 DP-kohane maht, mis varjab oluliselt rohkem Tiiru tn 4 vaateid. Samasse mahtu planeeritav 2 või 3 korrus ei mõjuta Tiiru tn 4 maja.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
Kohus, uurinud kohtu kogutud ning menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja poolte seisukohti, leiab, et kaebaja kaebus tuleb jätta rahuldamata.
27.Poolte vahel on vaidlus selles, kas PT-de andmine Tiiru tn 2 kinnistule oli lubatav ning kas PT-de väljastamisega kaasneb kaebaja subjektiivsetele õigustele ülemäärane õigusvastane riive. Kohtu hinnangul tuleb esmalt lahendada küsimus sellest, kas vaidlusaluste PT-de andmine oli lubatav, arvestades asjaolu, et PT-d anti ÜP-d muutva DP täpsustamiseks (EhS § 27).
28.EhS § 27 lg 1 sätestab, et DP olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks PT, kui: 1) DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2) DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik DP-t täielikult ellu viia, või 3) DP kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt DP elluviimist. Vaidlus puudub selles, et Tiiru tn 2 kinnistu suhtes kehtib Pärnu Linnavolikogu 20.04.2006 otsusega nr 56 kehtestatud A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva maa-ala DP (tl 62). Nimetatud DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta (EhS § 27 lg 1 p 1).
29.EhS § 27 lg 3 lisab, et käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel ei anta PT DP-s kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, ÜP-d muutva DP täiendamiseks, avalikku veekogusse kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitistele lisatingimuste andmiseks ega riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu täiendamiseks.
30.EhS § 32 p 2 kohaselt keeldub pädev asutus PT-de andmisest, kui PT-de taotlus ei vasta ÜP-le. Seega on kohalikul omavalitsusel, kes käesoleval juhul on PT-de andmiseks pädev isik, kohustus keelduda PT-de andmisest, kui need lähevad vastuollu ÜP-ga. EhS eelnõu (SE 555) seletuskirjas (lk 64) on selliste olukordadena ette nähtud näiteks seda, kui soovitakse ehitada ehitisi alale, kus see ei ole soovitud kujul lubatav või see ei ole üldse lubatav. Samuti võib vastuolu ÜP-s ilmneda, et miljööväärtuslikel aladel on ÜP-s kehtestatud konkreetsed ehitusliku, kujunduslikud ja arhitektuursed nõuded ning PT-dega soovitakse nendest teha erandit. Vaidlus puudub asjaolus, et A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva maa-ala DP kujul on tegu Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 määrusega nr 26 kehtestatud Pärnu linna ÜP-d
(2001-2025) muutva DP-ga. Kaebaja on väljendanud seisukohta, et kuivõrd tegemist on ÜP-d muutva DP-ga, ei oleks EhS § 27 lg-st 3 lähtuvalt tohtinud PT-d anda. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Nimelt ei kujuta kohtu hinnangul EhS § 27 lg-s 3 sätestatud põhimõte absoluutset keeldu ÜP-d muutva DP PT-dega täpsustamise osas. EhS eelnõu juurde kuuluvas seletuskirjas (§ 27 lg 3, lk 54) on selgitatud järgnev: Lisaks ÜP muutvale DP-le ei tohi PT anda, sest selle kaudu võidakse muuta ka ÜP lahendust. ÜP on aga liiga oluline dokument, selleks et seda lubada muuta PT-dega. Kohtu hinnangul toetab seda lähenemist ka EhS § 32 p-s 2 sätestatud keeldumise alus. PT-de andmise eelduseks on vastuolu puudumine ÜP-ga, seda nii DP olemasolu korral kui ka DP puudumisel. Tõlgendades EhS § 32 p 2 ja EhS § 27 lg 3 sätteid koosmõjus, leiab kohus, et seadusandja eesmärgiks on olnud välistada olukorrad, kus PT-dega võidakse muuta ÜP-d. Seega olukordades, kus PT-d ei lähe vastuollu ÜP-s sätestatud tingimustega, ei teki ka ohtu ÜPle kui linna territooriumi ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste alusdokumendile. Eeltoodust tulenevalt ei ole ÜP-d muutva DP olemasolu korral välistatud PT-de andmine, kui PT-d on vastavuses ÜP-ga. Järgmisena hindab kohus, kas Tiiru tn 2 kinnistule antud PT-d on kooskõlas Pärnu linna ÜP-ga.
31.PT-de punkt 1.1 sätestab: lubada suurendada DP-ga Tiiru tn 2 kinnistule määratud hoonestusala 10% ulatuses vastavalt asendiskeemile. Pärnu linna ÜP-s on antud planeeringu ülevaade maakasutuse juhtfunktsioonide kaupa, sh elamumaa kruntide kohta (tl 145). DP põhijooniselt (tl 63) nähtub, et vaidlusalune krunt (kaardil tähistatud nr 09) on väikeelamumaa krunt. Väikeelamumaa kruntide kohta on ÜP-s täpsustatud tingimused DP-de koostamiseks, mille hulgas on määratletud küll ehitisalune pind vastavalt krundi suurusele (Tiiru tn 2 kinnistu 1138 m2 suuruse krundi puhul on see 25%), kuid tingimusi ei ole seatud hoonestusala suuruse kohta. A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 asuvate kinnistute DP seletuskirjas (tl 72 pöördel) nähtub, et Tiiru tn 2 kinnistul (DP-s tähistatud kui maaüksus EK-37K), on lubatud suurim hoonete alune pind 284 m2, millisel juhul on kinnistu täisehituse protsent 25. Vastustaja on selgitanud, et PT-dega suurendatud hoonestusala juures ei ole suurendatud krundi ehitusaluse pinna mahtu ning seda ei ole võimalik ka PT-dega täpsustada, kuivõrd EhS § 27 lg 4 sätestab ammendava loetelu PT-dega lubatud täpsustusteks DP olemasolu korral. Seevastu on EhS § 27 lg 4 p 2 kohaselt lubatud PT-dega täpsustada hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest. PT-dega on DP-ga määratud hoonestusala suurendatud 10 protsendi ulatuses, mis jääb EhS § 27 lg 4 lubatud piiridesse. Eeltoodust järeldub seega, et kuivõrd Pärnu linna ÜP ei sea tingimusi krundi hoonestusala suuruse kohta vaidlusalusel krundil, ei ole PT-dega hoonestusala suurendamine 10 protsendi ulatuses vastuolus Pärnu linna ÜP-ga ning samuti puudub vastuolu EhS § 27 lg-s 3 ja § 32 p-s 2 sätestatud keeluga. Kaebaja on vastustajale ette heitnud, et PT-dega ei ole määratletud Tiiru tn 2 kinnistule ehitatava hoone ehitusalust pinda. Nagu eelpool viidatud, on ÜP määratletud väikeelamumaa kruntide ehitisaluse pinna lubatav suurus. Samuti on kooskõlas ÜP kehtestatud DP-s ehitusaluse pinna suurus Tiiru tn 2 kinnistul (maaüksus EK-37K). Vastavalt EhS § 27 lg-le 4 ei ole DP olemasolu korral lubatud PT-dega täpsustada krundi ehitusaluse pinna suurust. Puuduvad viited sellele, et vastustaja seda teinud oleks. Seda kinnitab ka märkus PT-des: Muus osas jätta DP kehtima muutmata kujul. Kohus nõustub vastustajaga selles, et ehitusaluse pinna määratlemiseks PT-des puudus vajadus, kuivõrd see on paika pandud nii ÜP-ga kui ka DP-ga. Seega ei ole ehitisaluse pinna määratlemata jätmine PT-des nende õigusvastasuse aluseks.
Eeltoodust järeldub, et hoonestusala suurendamine PT-dega 10% ulatuses ei ole vastuolus Pärnu linna ÜP-ga.
32.PT-de punkt 1.2 sätestab: lubada muuta Tiiru tn 2 kinnistu (DP plaanil krunt EK-37K) hoone suurimat kõrgust olemasolevast maapinnast kuni 10% ulatuses (senise lubatud 9 meetri asemel 9,9 meetrit) ja korruselisust kahelt korruselt kolmele tingimusel, et kinnistule kavandatakse üksikelamu. Väikeelamumaa on Pärnu linna ÜP-s liigitatud järgmiselt: Tervikkrundil paiknevate kuni 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa: -
ühepereelamumaa - elamu ehitamiseks eraldatud maa; kaksikelamumaa - kahe krundi piirile ehitatud väikeelamute maa; ridaelamumaa - kolme või enama kinnisel hoonestusviisil; üksteise külge ehitatud ühepereelamu maa; kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa; aiandus- ja suvilakruntide maa; maapealsete garaažide kruntide maa; maa-aluste garaažide kruntide maast 50%.
DP põhijooniselt (tl 63) nähtub, et vaidlusalune krunt (kaardil tähistatud nr 09) on väikeelamumaa krunt. Kolmanda isiku sooviks on rajada Tiiru tn 2 kinnistule üksikelamu, mitte korterelamu. Üksikelamute (ühepereelamute) korruste arvu ei ole ÜP-s paika pandud. Samuti ei nähtu väikeelamumaa kruntide osas paika pandud DP koostamise tingimusi hoonete korruselisuse või kõrguse osas. A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 asuvate kinnistute DP-s on Tiiru tn 2 krundile ette nähtud ehitada kuni kahekorruseline väikeelamu. Lubatud suurim korruselisus on 2. Ehitiste lubatud suurim kõrgus olemasolevast maapinnast on H=9m (tl 72 pöördel). PT-dega on A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 asuvate kinnistute DP-d muudetud hoone korruselisuse (2 korruse asemel lubatud 3 korrust) ning kõrguse osas (ehitise suurim kõrgus 9m asemel lubatud 9,9m). Seejuures on tingimuseks seatud, et Tiiru tn 2 kinnistule rajatakse selliste parameetrite juures üksikelamu. EhS § 27 lg 4 p 3 kohaselt täpsustatakse PT-dega asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise DP-s käsitletud kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest ning p 4 kohaselt arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi. PT-dega on suurendatud ehitise kõrgust 0,9 m võrra (DP-ga lubatud kõrgus 9m), seega jääb kõrguse suurendamine EhS § 27 lg 4 p 3 lubatud piiridesse. Kuivõrd ÜP ei ole üksikelamu hoonete korruselisust ega kõrgust kehtestatud, ei ole PT-dega nimetatud parameetrite muutmine ka ÜP vastuolus ning puudub vastuolu EhS § 32 p-s 2 ja § 27 lg-s 3 sätestatud keeluga. Eeltoodust järeldub, et Tiiru tn 2 kinnistule kavandatava hoone kõrguse suurendamine PT-dega 10% ulatuses ning korruselisuse suurendamine 1 korruse võrra ei ole vastuolus Pärnu linna ÜPga.
33.Kuivõrd Tiiru tn 2 kinnistu hoonestusala suurendamine 10 protsendi ulatuses ning kavandatava hoone kõrguse ja korruselisuse suurendamise tagajärjel ei muudetud PT-dega ÜPd ning vastuolu sellega puudub, oli PT-de andmine Tiiru tn 2 kinnistule eeltoodust tulenevalt lubatav.
34.EhS § 32 p 5 kohaselt keeldub pädev asutus PT-de andmisest, kui PT-de alusel kavandatav ehitis võib ülemäära riivata kolmanda isiku õigusi. Kuivõrd vastustaja ei läinud PT-d andes EhS § 32 p-s 5 ning § 27 lg-s 3 sätestatud keeluga vastuollu ning PT-de andmine oli per se lubatav, tuleb seega järgmisena hinnata, kas väljastatud PT-d riivavad õigusvastaselt kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebaja on väljendanud seisukohta, et PT-d kujutavad endast õigusvastast riivet kaebaja privaatsusele, mis mõjutab otseselt kaebajale kuuluva korteriomandi turuväärtust järeltulul, mistõttu toob vastav riive täiendavalt kaasa ka kaebaja omandiõiguse puutumatuse riive, hoone rikub oma mõõtmete ja asukoha tõttu kaebaja korterist ja katuseterrassilt avanevaid vaateid ning takistab päikesevalguse jõudmist korterisse ja katuseterrassile. Samuti on kaebaja seisukohal, et kavandatav hoone ei sobitu ümbritsevasse keskkonda.
35.Kohus nõustub vastustajaga privaatsusõiguse (põhiseaduse (PS) § 26) rikkumise võimalikkuse osas ning on seisukohal, et puudub nähtav seos, mille kaudu nimetatud riivet juriidilisele isikule omistada saaks. PS § 9 lg 2 kohaselt laienevad põhiseaduses loetletud õigused, vabadused ja kohustused juriidilistele isikutele niivõrd, kui see on kooskõlas juriidiliste isikute üldiste eesmärkide ja selliste õiguste, vabaduste ja kohustuste olemusega. PS kommentaarides on selgitatud järgmist: „Juriidilised isikud ei saa selle kitsenduse tõttu toetuda näiteks õigusele elule, nad ei sõlmi abielusid ning tütarettevõtetega aktsiaseltsil ei saa olla vanemate põhiõigust kasvatada oma lapsi. Seevastu tulenevad elukutse, ettevõtluse ja omandiga seotud põhiõigustest juriidiliste isikute subjektiivsed õigused. Nende üheselt mõistetavate juhtude vahel on hall tsoon, kus tuleb põhiõigust igal konkreetsel juhul tõlgendada. Küsitav on nt eraelu puutumatuse (§ 26) laienemine juriidilistele isikutele. Kui asuda seisukohale, et § 26 kaitseb isikuks olemist, mille paratamatu eeltingimus on erasfäär, siis on selle õiguse laiendamine juriidilistele isikutele kaheldav. Erasfääri kaitse eesmärk on kaitsta isikuks olemist, kuid juriidiliseks isikuks olemine ei saa kunagi olla eesmärk omaette, vaid alati ainult vahend eesmärgi saavutamiseks. Seetõttu ei saa juriidilisel isikul olla erasfääri.1“ Eeltoodust tulenevalt ei saa kaebaja kui juriidiline isik tugineda privaatsusõiguse rikkumisele. Privaatsuse vähenemisest tingitud korteri turuväärtuse vähenemine saab teoreetiliselt endast kujutada küll omandipõhiõiguse riivet või teatud juhtudel ka ettevõtlusvabaduse rikkumist, kuid käesoleval juhul on korteri väärtuse vähenemisega seonduvad kaebaja väited paljasõnalised ning tõendamata. Seejuures ei saa tähelepanuta jätta ka ümbritsevat linnakeskkonda, kus isiku privaatsussfäär on paratamatult väiksem kui näiteks hajaasustusaladel. Eeltoodud põhjustel ei ole veenvad ka kaebaja väited selle kohta, et kavandatav ehitis rikub vaateid kaebajale kuuluvast korterist ja katuseterrassilt. Riigikohus on märkinud, et linnas asuva eluruumi omanik ei saa eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata (vt 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 21).
36.Kaebaja väited päikesevalguse vähenemise kohta on kohtu hinnangul samuti paljasõnalised ning tõendamata. Kavandatava ehitise kõrval asuvate kinnistute kohta on koostatud insolatsiooni analüüs (tl 21). Kaebaja ei ole selgitanud, miks koostatud analüüs ei ole tõene või ei kajasta tõest olukorda. HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Kaebaja ei ole esitanud ümberlükkavaid tõendeid insolatsiooni analüüsi paikapidavuse kohta ega oma väidete kinnitamiseks. Kohtul puudub alus arvata, et Tiiru tn 2 kinnistule kavandatava ehitise osas ei ole insolatsiooni nõudeid järgitud ning PT-de andmisel arvesse võetud. PT-dest nähtub, et Pärnu linna planeerimisosakonna hinnangul on analüüs koostatud asjakohaselt ja õigesti, omaniku selgitused on hästi põhjendatud
Põhiseaduse kommenteeritud väljaanne. PS § 9, kommentaar nr 29. http://www.pohiseadus.ee/index.php?sid=1&pt=&p=9#c29.
ja asjakohased. Seega on vastustaja PT-de andmisel hinnanud ja arvestanud insolatsiooni nõuete täitmist.
37.Kaebaja etteheide seoses kavandatava hoone ümbritsevasse keskkonda sobimatusega ei ole esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks (HKMS § 44 lg 1), vaid liigitub eelkõige avalikes huvides esitatud argumendina (HKMS § 44 lg 2), mis käesoleval juhul lubatud ei ole. Kohtupraktikas on väljendatud seisukohta, et ainuüksi miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole sellised subjektiivsed õigused, mille kaitsmise eesmärgil saaks keelduda PT väljastamisest (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12), vaid EhS § 32 p 5 eesmärk on esmajoones vältida ebaproportsionaalset sekkumist naaberkinnistute omanike õigustesse (nt omandiõigus, ettevõtlusvabadus, privaatsus), mida võidakse kavandatava ehitisega või ehitamisega kõige intensiivsemalt riivata (Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2019 otsus nr 3-17155, p 14). Kohus nõustub vastustajaga ning pöörab kaebaja tähelepanu asjaolule, et PlanS § 125 lg 5 reguleerib olukorda, kus PT-d antakse DP asemel. Käesoleval juhul on Tiiru tn 2 kinnistu suhtes kehtestatud DP, mida PT-dega täpsustatakse. Ka PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel on kohtupraktikas leitud, et kuna piirkonna hoonestuslaadi määratlemisel on kohalikul omavalitsusel suur kaalutlusruum, saab kohus PlanS § 125 lõike 5 kohaldamise põhjendatuse kontrollimisel hinnata eelkõige ilmseid rikkumisi, näiteks seda, kas kavandatav või olemasolev hoone on piirkonda ilmselgelt sobimatu (Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2018 otsus nr 3-17757, p 39, Riigikohtu halduskolleegiumi 09.08.2016 otsus nr 3-3-1-51-16, p 17.2). Kohus ei ole veendunud, et Tiiru tn 2 kinnistule kavandatava hoone kõrgusele PT-dega 0,9 m lisamine kujutab endast sellist rikkumist, mille tagajärjel oleks hoone piirkonda ilmselgelt sobimatu.
38.Kohtu hinnangul järeldub eelnevast, et Tiiru tn 2 kinnistule antud PT-d ei riiva ülemääraselt kaebaja subjektiivseid õiguseid ning seega tuleb eitada nende õigusvastasust ka EhS § 32 p 5 valguses.
39.Kokkuvõtvalt on kohus seega seisukohal, et Tiiru tn 2 kinnistule antud PT-d on kooskõlas asjassepuutuvate EhS sätetega ja Pärnu linna ÜP-ga. Sellest tulenevalt puudub kohtul alus PTde tühistamiseks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kaebuse rahuldamata.
40.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega tehti otsus kaebaja kahjuks. Kuivõrd vastustaja ega kolmas isik ei ole taotlenud menetluskulude välja mõistmist, jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.